中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

顾问:谈书

 

暴力世界的规则很简单

 

力量越大

 

风险越小

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

新中国成立以来总共打过八场对外战争,这八场战争之间的间隔都不超过10年,而从最后一场战争结束到现在,我们已经享受了32年的和平。

 

最近,空气里似乎又弥漫起硝烟的气息

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

尽管我在上一期文章里分析了中美之间兵戎相见的可能性微乎其微(对立之下的战争阴霾,中美兵戎相见的概率有多大?)。

 

但是面对现在的紧张局面,人们心中难免会冒出一个“万一”出来。

 

万一美国人真的动手怎么办?

 

好吧,我知道这个担心无论如何是消除不了的。既然如此,今天我们就干脆来专门聊一聊这个“万一”。

 

先把政治啊谋略啊之类的东西放到一边,就单纯的来对比一下中美两国的军事硬实力。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

军事力量虽然在和平时期看上去用处不大,但实际上他是一个国家最后的底牌,也是一个国家所有外交决策最基础的依据。

 

从生存安全的角度来看,中国面临的环境一直很恶劣。如果把世界看成一个丛林,那么中国就是一个名副其实的丛林孤儿

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

在中国的成长历程中,团结友爱是愿景,四面楚歌是常态。

 

这个世界上的大哥是暂时的,只有大哥需要你去拼命的时候,大哥才是大哥;朋友是薛定谔的,只有朋友被美国抛弃的时候,朋友才是朋友。

 

翻开中国的近代史,基本上就是一部被群殴的故事集。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

这种恶劣的生存环境使得中国对军事力量的发展有着非常迫切的需求。但是军事力量这个东西不是说你想发展就能发展起来。

 

发展军事不创造经济效益,成本却非常高昂。

 

所以国力弱就玩不转,玩不转就没实力,没实力就被吊打,被吊打国家就发展不起来,发展不起来国力就更弱。。。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

 

 

海上防线

————————————

 

中国目前最大的军事威胁来自于海上,所以对于中国来说,海军是第一道防线,是御敌于国门之外的关键。

 

我们能不能睡得安稳,主要取决于海军的实力。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

中国海军在近代史上的巅峰是北洋水师

 

北洋水师虽然战绩一泡污,但是排名很亮眼,1888年组建完成时,其巅峰实力一度排名亚洲第一,世界第六。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

不过出道即巅峰,后来排名一路下跌,但是不管怎么说也是进了世界前十,在此后的一百年里,中国海军再没有回到过这个位置。

 

海军实力跌下去容易,涨上来很难,因为建造和维护舰队需要大量的资金和技术以及长期的投入,因此海军也被形象的称之为“吞金巨兽”。

 

穷,就造不出好军舰。1974年西沙海战中人民海军甚至不得不用几百吨的小艇去对抗越南的两千吨级的军舰。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

世界军事水平的发展不会因为你可怜而停下来等你,上世纪80年代开始,列强海军开始逐步进入“宙斯盾时代”。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?(美国第一款宙斯盾巡洋舰提康德罗加级)

 

宙斯盾,就是一个以相控阵雷达为基础建立的防空和反导系统。

 

依靠相控阵雷达和垂直导弹发射系统,现代宙斯盾战舰可以同时拦截十几甚至二十几个空中目标,极大提升了抗饱和攻击的防御能力。整个海战规则开始被改写。(延伸阅读:海军节特刊:阅舰式和盾舰)

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

而这个时候中国海军主要军舰的战斗力还停留在西方国家五十年代的水平,防空能力几乎为零,一架战斗机就能让你GG。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

(中国旅大级驱逐舰VS美国伯克级驱逐舰)

 

96年美国只派了一艘航母过来散散步,就让中国的台海演习草草收尾。

 

中国只好在几年后勒紧裤带去俄罗斯购买苏联时代未完工的现代级驱逐舰来硬撑门面。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

即使是重金买来的新家伙,也是没有宙斯盾系统的落后于时代的产品,跟美国的宙斯盾驱逐舰比起来是望尘莫及。

 

巨大的实力差距意味着中国根本无法保住家门口的制海权。没有制海权,敌国航母就可以轻而易举的带着舰载机开到你身边,对你的国土进行肆意轰炸。

 

别人动不动就能威胁你的腹地,你动不动就要准备国土决战,这种局面会导致各种外交决策畏首畏尾。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

如果站在21世纪初的门槛望去,中国不过是一个和巴西印度差不多的二流穷国,其海军根本没有资格跟列强舰队相提并论。一个小地方随便买几艘西方二手军舰,就能在纸面实力上压过中国海军。

 

这也是为什么美国会在21世纪初放心的把注意力集中到中东的原因,所谓“给了中国十年的喘息机会”,其实是因为那个时候人家根本就看不上你。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

十年?再给你五十年又能怎么样。

 

但中国终究不是印度巴西,加入WTO后,中国迎来了自己厚积薄发的时代。

 

随着国力的飙升,沉睡的海军工业开始苏醒。2003年,中国终于下水了自己的第一艘装备相控阵雷达和垂直发射系统的军舰。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

这一套中国的“宙斯盾”系统完全由中国人自主研发(因为没人愿意卖给我们),所以也被称之为“中华神盾”。

 

为了方便叙述,“宙斯盾”军舰“中华神盾”军舰在下文中都统称“盾舰”

 

中国海军并没有马上大批量投产新型军舰,而是采取了“小步快跑”的方式追赶世界先进水平。

 

所谓“小步快跑”就是指每一代技术只生产少量的产品进行验证和技术积累,在此基础上取得技术进步后,再生产一小批产品进行新的验证和积累。。。如此往复循环

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

经过一段时间“小步快跑”式的快速迭代,中国走完了其他海军强国几十年的进化之路。2010年,国产军舰终于追上世界一流水平

 

这个时候,人民海军正式开启了冷战后最大规模的造舰狂潮,此后每年下水军舰的吨位都接近全球其他国家当年下水军舰吨位之和。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

(2018年各国新建军舰吨位比例)

 

 

美苏两国在冷战期间建造主力驱逐舰的巅峰速度也不过是3.1艘每年和2.6艘每年,而中国在近十年的速度达到3.7艘每年。

 

其中在2019年一年就下水了10艘主力盾舰,光这10艘盾舰的实力就超过了英法意海军所有盾舰战力之和。

 

这在整个人类海军历史上都是一个让人叹为观止的速度。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

在连续的造舰狂潮下,人民海军战力水平在2013年超过法国进入前五,在2016年超过俄日英成为世界第二,最终在2019年彻底甩开列强,成为美国之后单独一档的存在。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

目前人民海军现役军舰的实力已经超过欧盟海军之和。

 

这个爆发实在太过突然,大家还没明白怎么回事,中国海军就已经远远把美国以外的列强甩在了身后,这之间甚至连一个并驾齐驱的过程都没有。。。

 

当今世界上较强的海军按战斗力可以分成五个档次:

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

 

以下是TOP5国家主力水面战舰的数量和规模列表,其中盾舰(或装备类似宙斯盾系统的军舰)标涂绿色:

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

 

虽然中国迅速的将一个又一个列强甩在身后,但并没有闲工夫沾沾自喜,因为中国军队要面对的是这个星球上最强大的对手:美国

 

那么中美海军之间目前是什么样的实力对比呢?

 

中国目前数量最多的盾舰是052D,排水量约7000吨,战斗力强于欧洲最强的英国45型主力驱逐舰舰,弱于美国伯克级主力盾舰。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

(052D驱逐舰)

 

不过排水量几千吨的驱逐舰并非顶级海军的王牌。真正的决定性力量,万吨级大型盾舰

 

中国12000吨级大型盾舰:055

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

 

核心对决

————————————

 

现代海军舰队中的核心力量有两个:一个是航母,一个是大型盾舰。

 

航母负责空袭,大型盾舰负责整个舰队的防空和反导任务以及保护航母。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

当今世界现役的万吨级盾舰总共就四款:

 

  • 美国的朱姆沃尔特级

  • 中国的055

  • 日本的摩耶级

  • 韩国的世宗大王级

 

值得一提的是,日韩的这两个万吨级盾舰其实是美国伯克级的仿制拉长加重版本。虽然吨位上万,但是战斗力一般,比不上伯克级的后期型号。

 

大型盾舰价格昂贵战力强大,哪怕只配备一艘,也能把整支舰队的防空拦截水平提升一个档次。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

美国海军世界第一,按常理推断,他们的万吨级盾舰的战斗力也应该是世界第一。

 

但是一款战舰的发展,不光要靠海军工业的努力,还要看历史的进程

 

1997年,美国准备研发最新一代的主力战舰。这个时候,美国海军正处于巅峰。

 

克林顿在伯克2A的甲板上放眼望去,全球的海面上竟无一个值得一提的对手。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

克林顿掐指一算,制海权已经牢牢掌控在自己手中,根本没有争夺的必要。当今天下,美国人的军舰可以大摇大摆的开到任何一个国家的门口。

 

这也就是为什么我们总是可以在现代战争中看到美国航母肆无忌惮的带着飞机去轰炸敌国的原因。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住? 

 

既然保障制海权的任务交给现役主力战舰伯克级已经绰绰有余,那么再为此目的研发新型战舰就纯属浪费了。

 

所以1997年美国所研发的新型战舰,其设计的主要功能并不是为了争夺制海权,而是如何便宜轻松的“虐菜”:用廉价舰炮轰击海岸,在别人家门口通过一艘战舰瘫痪敌国。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

他的作战目的和轰炸敌国的航母类似,但是不需要编队,不需要舰载机,行动成本更低。

 

这样的设计思路就要求战舰能够隐身并且拥有强大的对地攻击火力,但是不重视防空力量。

 

按这个思路搞出来的就是朱姆沃尔特,这艘外表科幻的战舰集成了美国最尖端的技术,单舰造价高达75亿美元,接近英国最新的伊丽莎白号航母。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

不过朱姆沃尔特并非传统驱逐舰,更准确的称呼是武库舰

 

美海军基本设想是制海权就继续由伯克级负责,摧毁陆地上的目标就由朱姆沃尔特负责。

 

美军这样的选择并没有问题,伯克级型驱逐舰虽然已经服役了二十多年,但其战斗力仍遥遥领先其他国家的主力驱逐舰。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

然而人算不如天算,第一艘朱姆沃尔特刚服役,中国就下水了055。055是中国海军工业集大成之作,其战斗力全面超过了最新的伯克级主力盾舰。

 

这时候美国人发现制海权再也不是理所当然的攥在自己手里了。

 

那么更先进的朱姆沃尔特能否压制055呢?

 

虽然从技术上来说朱姆沃尔特远比055先进,但实战效果又是另一回事。朱姆沃尔特把高大上的技术都用在了对地攻击上面,没怎么考虑制海权这个事。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

055装备有世界上最先进的双波段相控阵雷达,4面大盾(大型相控阵雷达)+4面小盾(小型相控阵雷达)的豪华配置,保证了055可以兼顾远距离目标搜索和近距离精确火控的需求。

 

而朱姆沃尔特只有小盾,远距离搜索目标的能力不如055。

 

另外055有112个垂直发射单元,防空火力上也压倒朱姆沃尔特的80个垂发单元

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

所以朱姆沃尔特虽然有庞大的吨位和科幻的外形,但是在制海权争夺战中的作用非常有限,其实战效果还不如伯克级,更不要说和055比了。

 

懊恼的美国海军不得不马上开始研发新一代传统驱逐舰,现在正在实施的有两个方案:

 

第一个方案是在伯克级的基础上研发伯克3。但是由于伯克级的基础太老,升级潜力有限,伯克3在设计图纸上的时候就已经落后于055

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

第二个方案是在朱姆沃尔特的基础上研发下一代能够适应争夺制海权需求的大型主力盾舰LSC。这个工程需要十年以上的时间。

 

这就意味着因为美国自己点错科技树,导致在未来至少10年内,中国的主力战舰055都将是这个星球上最强的驱逐舰。可以这么说,055的服役标志着中国军队结束了器不如人的历史

 

如今055已经下水7艘,预计在2025年之前可以完成首批8艘的交付并形成作战能力。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

尽管美国在驱逐舰的发展上被自己坑了一把,但是其海上霸主的地位还是无法撼动的。

 

美国的海上霸主地位来源于他无可匹敌的航母战斗力。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

美国不仅有世界上最多航母,还研发了可以垂直起降第四代战斗机F35B。能够垂直起降意味着他不仅可以布置在航母上,还可以布置在两栖攻击舰上。

 

也就是说,中国海军不但要面对美国11艘超级航母,还需要面对美国10艘搭载F35B的两栖攻击舰。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

 

天空之主

————————————

 

世界海军力量的贫富差距非常严重,全球所有国家的海军加在一起,实力也不到美国海军的一半。

 

中国海军尽管近十年获得了爆发式的发展,一路冲到世界第二的位置,但是纸面实力算下来也只有美国海军两成的水平。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

如果跑到太平洋中心去跟美军决战,那确实毫无胜算。美军拥有世界上最多的航母和舰载机,牢牢掌控着制空权,可以轻松的依靠大规模轰炸机秒杀掉对方舰队。

 

但是这种局面并不是绝对的。

 

战场如果在大陆近海,那就是另一回事了。

 

在这里美国海军不仅要面对对方海军,还要面对对方国土上的空军,如果不能击溃对方的空中力量,拿不到制空权,航母再多也是白搭。

  

一旦敌人进入中国海岸线1000公里以内的距离,中国空军的陆基战斗机就会加入战斗

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

虽然美国在中国周围也建立了很多陆基空军基地并部署了先进战斗机。但是空军基地作为固定目标很容易被弹道导弹攻击。

 

中国装备了大量的东风弹道导弹专门用于攻击敌方陆地机场。

 

美国在第一,二岛链部署的这些空军基地,在假想的中美大型冲突中是起不到实际作用的。

 

战端一开,火箭军齐射机场,这些基地里的战斗机根本无法安全的进行存放和补给,只能不停的转移以求自保。

 中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

美国要想拿到制空权唯有靠航母,航母是移动单位,弹道导弹很难命中

 

也就是说,一旦美国进犯到中国的近海,局势就变成了:美国海军 vs 中国空军+中国海军

  

美国航母一般都有一两艘在船坞轮换维修保养,还有中东和大西洋执勤的需要,能出动到亚太的航母也最多就6艘左右。

 

当然料敌从宽,我们可以按照10艘航母+10艘两栖攻击舰来估计,这套阵容最多能携带六七百架舰载机参与到中美战场。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

那么双方能投入战斗的空中力量对比大致是这样的,

 

美国海军和海军陆战队最多能携带700架先进战斗机到前线,其中包括:F-35C、F-35B、F-18E/F/G、F-18C/D 等型号。

 

中国约有1300架先进战斗机可以投入战斗,其中包括:歼-20、苏-35、歼-16、歼-15、歼-10系列、歼-11系列、苏-30MKK等型号

 

目前只有中美拥有超过1000架的现代化战斗机,其规模和质量都要领先其他国家一个身位。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

(歼16机群)

 

不过空战有这么一个特点:技术领先的战斗机可以轻松的对技术落后的战斗机实现以少打多,而且还是吊打。

 

所以空中力量不能光看数量,还要看装备的技术水平。

 

现在世界各个空军强国的主要装备仍以第三代战斗机为主

 

其中最先进的三代机也被称为三代半战斗机,其特点是装备新型有源相控阵雷达,发动机性能更优秀,拥有很强的超视距攻击能力。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

(歼10C)

 

目前世界上的三代半战斗机有:欧盟的台风;法国的阵风;美国F-18E/F、F-15SA;俄罗斯的苏-35;中国的歼-16、歼10C等。

 

不过三代半战斗机即使再强悍,本质上仍是旧时代的产物。

 

当前处于空战食物链顶端的最强战斗机是四代机(俄标也叫五代机),拥有隐身能力,可以轻松秒杀三代机。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

四代机的代表作是美国的F22。拥有F22的美国空军,再一次毫无悬念的对世界其他国家实现了空中碾压。

 

2011年,美国空军正处巅峰,

 

奥巴马在F22的座舱里放眼望去,全球的天空中竟无一个值得一提的对手。。。。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

奥巴马掐指一算,在自己下一代战斗机研发出来之前,F22已经没有添丁的必要,为了节省维护费用,所以干脆就把F22的生产线给拆了…拆…了…

 

结果2017年,中国的四代机J-20服役

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

同年,特朗普想恢复F22的生产线,但因为耗资巨大最终作罢。于是性能更弱,价格更便宜的F35就确立了自己在美军空中力量中的主力地位

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

中国搞出四代机并迅速形成战斗力这个事不光是对美国,对世界其他国家刺激也很大。

 

各国随后也纷纷拿出了自己的四代机方案,在他们眼里,中国能搞出来我肯定也能,遗憾的是事实证明他们并不能。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

目前能搞出四代机的仍然只有中美俄三国,世界上能飞的四代机只有5款

 

美国的F22,F35;俄罗斯的苏57;中国的J20,J31

 

其中F22,F35,J20,苏57已经服役,J31目前只有原型机,正在为成为舰载机进行改造研发

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

评价四代机的战斗力有四个标准

1.隐身

2.超机动

3.超音速巡航(不开加力长时间超音速飞行)

4.超态势感知

 

在这四款服役的四代机里,苏57的隐身能力并不达标,严格来说苏57并没有跨入四代机的门槛

 

F35不具备超音速巡航的能力,超机动能力也很弱

 

J20 基本满足四项能力,但是因为目前的发动机动力不足,没有矢量推力,超机动性能还没有达到设计目标

 

F22满足四项能力,目前综合实力最强

 

不过随着中国的技术进步,J20的短板会不断的被弥补,日后国产新一代发动机WS15成熟,J20将一跃超过F22成为全球最强的四代机。

 

而F22因为奥巴马的骚操作把生产线拆了,未来已经无法升级出的新的改进型号。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

 

 

战局推演

————————————

 

实战的效果不能光看纸面数据,还会受到各种后勤因素的影响。

 

交战地离本方基地越近,战斗机补给越方便,战斗力越强

 

美军为了让本方战机能够得到充分补给,航母就要尽可能的靠近作战区域。

 

于是这就出现了一个矛盾,

 

美军航母如果距离中国大陆过近(小于800公里),就会暴露在中国陆基战斗机突袭和轰炸机打击的半径内。中国大陆近海的反舰火力密度很高,美军航母会非常危险。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

如果航母距离大陆过远(大于1000公里),虽然相对较安全,但舰载机就不得不飞行很长的距离去参战,这就导致油料不足以支撑空战格斗的需要,于是空战能力严重下降。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

就算双方战斗机空战能力处于均势,后方平台的安全性也不在一个等级。陆地机场不会沉没,而航母挨上两三发导弹就可能会丧失战斗力。

 

当然,美军之所以会陷入这样的矛盾中,根本原因在于解放军的海空军联合战力和美国海军相比已经没有代差。基于强大的军力,中国的主场优势可以得到淋漓尽致的发挥。

 

总结起来,美军如果要进犯中国就会面临这样的局面:

 

美方倾举国之力用航母和两栖攻击舰搭载700架舰载机来挑战中方1300架三四代空优战斗机。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

(美军航母上的F-18战斗机)

 

为了规避航母被击沉的风险,美军舰队只能停留在海岸线1000公里左右的地方等待空战的结果。

 

而中国强大的海军舰队则会在本方战斗机的下方为空战提供有力的支援。

 

双方空战时,美军战机会受到很多限制,甚至连绕到我方战机身后这样的动作都很难做到,因为海面上有中国海军的盾舰雷达照射,天空中有陆基空军的大型预警机监视,我方战机没有盲区。

 

另外,美军战机还要随时提防来自海面盾舰群的密集防空导弹的攻击,而我方战机则可以有恃无恐的专心格斗。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

再加上大量地空导弹的火力支援,美军想靠700架飞机在中国近海拿下制空权是没有机会的。

 

如果拿不下制空权,就不可能空袭大陆要塞和城市。唯一能做的,就是在上千公里之外远距离发射几千发战斧巡航导弹,

 

巡航导弹飞得远,但是速度慢。几千枚战斧远远不足以穿透中国近海由大量军舰和地空导弹系统组成的严密防空网。

 

中国各类武器防御圈

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

当年科索沃战争,北约在绝对制空权优势下,空袭轰炸的飞机共出动32000架次,投弹13000吨,才使得仅一千万左右人口面积仅相当于浙江大小的南联盟屈服。

 

而如果没有制空权,轰炸部队在空优战斗机面前基本上就是送人头。

 

实际上对于美军来说,考虑怎么样全身而退才是最现实的问题。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

因为如果拼光了舰载机,就意味着中国的上百架轰炸机可以大摇大摆的飞到美军舰队的防空圈外发射数百枚反舰导弹。。。

 

也就是说在当前的实力对比下,美军即使押上所有能押上的力量,也无法对中国大陆造成实质性的伤害,反而还可能交代掉一批军舰和舰载机。

 

美国的兰德公司前几年出了一个报告,这个报告里制作了一个表格对中美在第一岛链某区域的各项军事实力做了一个直观的对比。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

这个表格分别针对4个时间点比较了9个军事项目。

 

其中深绿表示美方明显占优,浅绿表示美方占优,黄色表示势均力敌,橘红色表示中方占优。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

我们看到从1996到2017,中国的优势在明显增加。

 

1996年的时候大部分项目是美国明显占优,到了2017年的时候,中国有2个项目占优,美国有3个项目占优,剩下4个项目全都是势均力敌。

 

也就是说按照兰德公司的看法,在第一岛链这个区域,中国军力在2017年的时候就已经追上了美国。

 

而2017年对于中国的军事发展来说,只不过是新一轮爆发的一个起点。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

 

攻守之势

————————————

 

无论是兰德公司之前的报告,还是我们现在的分析,随着时间的推移,这些结论的准确性都会降低。

 

因为中国的军事力量发展得太快了。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

目前中国船厂里正在制造第三艘国产航母003,并接近下水。003是中国海军又一个划时代的装备。

 

其吨位接近于美国现役主力航母尼米兹,并将采用的是当今世界最先进的电磁弹射技术。这是二战以来美国航母第一次有了实力接近的竞争对手。而对标美国最新航母福特级的国产核动力航母004也已在未来十年的计划中。 

 

在空中力量方面,我们很快会看到对标美国B2的国产隐身远程轰炸机轰20亮相。

 

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

趋势是什么呢?就是随着时间推移,中国受威胁的概率和程度只会越来越小,西太平洋攻守之势将易。

 

我们现在看到的很多决策,正是基于这样的底气。

 

这时候有人会有一个新的问题:我们这样做算不算军备竞赛?经济上扛不扛得住呢?毕竟当年苏联就是被军备竞赛拖垮了。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

关于这个问题我们可以参考几个数据

 

当年苏联为了应付冷战的军备竞赛,其军费占GDP的比例长期在10%以上。

 

现在的美国呢?因为没有冷战的压力,所以现在美国军费GDP占比维持在3%-5%的水平

 

那么近十年军备大爆发的中国的军费GDP占比是多少呢?

 

1.5%左右的水平

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

也就是说虽然在外界看来近几年中国的军事发展非常热闹,但实际上中国根本就没有真正发力。

 

而这种性价比主要得益于中国自身完善的产业链体系所带来的超高效率。

 

我们可以举个例子来对比一下。

 

最近美国新一代护卫舰FFG(X)建造计划招标结束,中标的是意大利Fincantieri集团,因为他们的方案最便宜。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

护卫舰在舰队里的定位低于驱逐舰,是一个辅助型的角色。

 

既然是辅助型角色,自然追求的主要是性价比。这个所谓的新一代护卫舰技术上并不先进,综合实力和中国较早的052C驱逐舰差不多,原因无他,成熟的技术更便宜。

 

那么美国人费尽心机压低成本的新护卫舰造价多少呢?

 

第一艘FFG(X)护卫舰的造价高达12.81亿美元,即使后期量产成本下降,也要10亿美元的造价,折合人民币达七八十亿元。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

这什么概念?世界上最顶尖的盾舰,排水量是FFG(X)两倍的中国主力大驱055,造价也不过是60亿人民币。

 

套用田忌赛马的逻辑来看,美国的下等马买得比中国的上等马还贵了。

 

其实这也很正常,世界工厂的一大功能就是把高大上的东西干成白菜价。包括军备。

 

所以任何国家想与中国进行军备竞赛,都无异于自己给自己放血。

 

基于成本优势,中美之间的军力差距会逐步缩小,缩小的速度主要取决于中国方面投入的力度。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

 

结 语

————————————

 

从这二十多年来中美军力发展的历程来看,很显然21世纪初的中国崛起对于全世界来说都是一场意外。大多数国家并没有做好准备适应这个变局。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

中国目前已建的,在建的,还有计划中的隐身战斗机、盾舰,重型航母,新型远程轰炸机。。。等等这些装备,肯定不是为了在家门口散步用的。

 

人民海军的口号是:向海图强,逐梦深蓝。道理很简单,军队的利剑越长,国家的本土就越安全。

 

值得一提的是,沪东造船厂最近下水了两艘4万吨级大型两栖攻击舰075,再加上之前服役的八艘2万吨级大型两栖船坞登陆舰071,人民海军终于获得了由十艘大型两栖攻击舰和登陆舰组成的强大登陆力量。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

二十年卧薪尝胆,中国大陆已经在打明牌。

 

强大的军事力量保证了无论现在的局势看起来如何紧张,也不会滑向失控的深渊。所有的争端都会止于利弊之选,而不会有存亡之虞。

 

其实我们现在所处的时代和以前已经不一样了,对于大多数国家和地区来说,相互协作要好于相互掠夺。

 

但另一方面,时代又没有变,强盗逻辑的枪口仍然指着每一个人的脑门。

 

所谓强盗逻辑,就是他们揍了中国一个世纪,现在中国爬起来了,他们揍不动了,居然反过来说中国是“威胁”。

 

所以,去在意其他国家的看法是没有意义的,只有坚决的回敬强盗一个枪口,才有资格去做自己的选择。

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

不过正所谓三十年河东三十年河西,如今所有武力觊觎中国的势力都要面临一个灵魂拷问:

 

为什么要去挑衅世界上最大的现代工业国家呢?

 

活着不好吗?

 

中国的底牌:万一战争爆发,我们能否顶住?

 

THE END

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/ZOC1KkgvHUJxDbQYSBMwWQ

开一家咖啡馆能赚多少钱?【实地调查】

 

开一间咖啡馆、在午后温暖的阳光下读书聊天,是不少人的理想。有人挖苦这种创业思路,觉得咖啡馆创业过于轻浮,只看到咖啡馆的阳春白雪、没看到实体店背后的焦头烂额。
 
其实,咖啡馆也是生意,只要是生意,就有赚钱的机会;如果能让这个生意持续获得可观的盈利,就是相当不错的创业项目,比日复一日的搬砖强。
最近一年,我频繁混迹广州的各个咖啡馆。而咖啡馆最为密集、环境又不错的地方,无疑是天河体育中心附近。
今天,我就来到天河体育中心这家我最常去的这家咖啡馆,CT 咖啡,算一算这家咖啡馆每个月能赚多少钱。

 

开一家咖啡馆能赚多少钱?【实地调查】

 

 

01

一杯咖啡的毛利

 

我对 CT 咖啡的菜单很熟悉了,但为了拍照,还是要来了菜单给大家看一看。

 

开一家咖啡馆能赚多少钱?【实地调查】

开一家咖啡馆能赚多少钱?【实地调查】

开一家咖啡馆能赚多少钱?【实地调查】

 

CT 咖啡的产品,大致上分为两类,一类是咖啡,一类是茶。这种品类搭配,大有学问。广东是饮茶大省,广东人超爱喝茶,茶叶年消费量超25万吨,人均茶叶消费量约1000g,居全国第一。所以在广州咖啡馆中,常见咖啡和各类茶饮的混搭。

 

咖啡的价格,普遍在 30-40 元之间。茶的价格,若点单杯,价格为 30-36 元;若点一壶,则在 52-72 元之间。考虑到 CT 咖啡馆里,绝大部分客人都是两人一组,一壶茶两人喝,客单价落在 26-36 之间。所以无论是饮茶还是喝咖啡,客单价都在30元左右。

 

现在我们大致知道,CT 咖啡的客单价在 30 元或稍高一点,为了保守计算,我们就计为 30 元。一杯意式咖啡的咖啡豆+牛奶的物料成本约为 5.5 元,所以 CT 咖啡的平均客单毛利24.5 元

 

 

02

每日的营业收入

CT 咖啡共有 23 个座位(其中 10 个在院子里,13 个在室内),生意相当不错,从早到晚都有人。我下午 14:00 过来,咖啡馆中已经有十几个客人了。随后,我从 14:00 坐到 17:30,统计了一下工作日下午的客流量。
12:00-14:00 11 人
14:00-15:00 4 人
15:00-16:00 3 人
16:00-17:00 4 人
CT 咖啡附近有不少商业设施、写字楼和居民楼,所以很难区分这些客户的具体来源,考虑到目力所及,都是较年轻的客户,所以我猜大多数人都在这附近工作,中午吃完饭直接来这里坐一坐,或者把 CT 咖啡当做商务洽谈的场所。
 
需要注意的是,CT 咖啡不做外卖,我从未见到外卖小哥上门拿货,全部销售均在店内完成。这一点让数据统计更加简单。
蹲点期间,我还看到了一个妈妈带着自己刚放学的孩子来喝咖啡,应该住在附近吧。
直到我离开,CT 咖啡在整个下午共接待了 22 名客户,大家基本都是人均一杯咖啡或一杯茶,没有例外。CT 咖啡其实还提供一些蛋糕甜点,似乎销售量不大,我本人吃过,味道还是相当不错的,可能由于 CT 咖啡的社交属性更强一些,而社交时吃东西不是很礼貌,所以食品销量受到了店铺社交属性的抑制。

 

开一家咖啡馆能赚多少钱?【实地调查】

 

 

下午是 CT 咖啡每日销量的高峰,但其实晚上还有一个小高潮。我没有实地统计,但根据我在 CT 咖啡的经验,晚间直到打烊,消费应该在 10 人左右,早上消费应该在 5 人左右。

 

9:00-12:00 预计 5 人

17:00-22:00 预计 10 人

 

至此,CT 咖啡在工作日的客流情况应该是:

 

上午,5 人;

下午,22 人;

晚上,10 人;

全天一共 37 人。

 

从之前的计算中,我们已经得出 CT 咖啡的客单毛利为 24.5 元,所以 CT 咖啡在工作日的每日毛利为 37 x 24.5 = 906.5 元。需要注意的是,900 块的毛利,还没有去掉房租、水电、人力等成本。做生意不易啊!

 

这个数字,仅仅是 CT 咖啡在工作日的数据,根据我的经验,这家店在节假日非常火爆,不仅店里时常出现满员的情况,翻台率也比其他咖啡店高得多,大约在平常的 2-3 倍,我们取平均值 2.5 倍吧。

 

所以节假日的毛利为 906.5 元 x 2.5 = 2266.25元,同样这个数字还没减掉房租、水电、人工等成本,下面我们会进一步计算。

 

 

03

经营一间咖啡馆的成本

我们先说说 CT 咖啡的房租。这是绝大部分咖啡店的最大成本,往往能占到 30%甚至更高。CT 咖啡的房租占总成本多少百分比呢?大家可以先盲猜一下。
天河区是整个广州的地理中心与经济中心,而天河体育中心又是天河区的中心。在这里,有全国最繁忙的地铁站「体育西站」,高峰时期客流量达到 84.4 万人/天。按理说,这样人流量爆棚的地方,房租会高到离谱,事实的确如此。

 

开一家咖啡馆能赚多少钱?【实地调查】

(广州天河体育中心附近的租金分布)

 

从上图可以看出,只要是沿街的商铺,日租金都在10-20元/平米/天以上,月租金很容易达到几万甚至十几万。这种大投入大产出,绝对不是一般家庭能承受得起的。如果一家独立咖啡馆租这样的「贵族」铺面,绝对死定了。

 

而 CT 咖啡的位置,在这里。

 

开一家咖啡馆能赚多少钱?【实地调查】

(高价地段的社区底商,通常是性价比很高的选址)

 

这个位置在居民区里,同时距离主干路不远,天然屏蔽了体育中心附近的嘈杂人流,又让慕名而来者很容易找到。这里的商铺租金普遍为7元/平米/天,和一街之隔的体育中心商圈有着天壤之别。

 

CT 咖啡整个面积约为60平米,算下来租金是 12600 元/月,考虑到店门口还有一个 20 多平米的小院子,租金可能会稍高一点,那么我们估算其租金应为 15000 元/月

 

咖啡馆中常驻 2 位咖啡师,一男一女,我通过 58 同城,发现目前天河区咖啡师的薪水大致是 4000-6000 元之间,考虑到 CT 咖啡出品质量一直不错,天河区的物价又不便宜,这一条我取上限 6000 元/人/月,总人力成本12000 元/月

 

开一家咖啡馆能赚多少钱?【实地调查】

(广州天河咖啡师薪水从4000元到8000元都有,6000元相对平均)

 

咖啡店对水电的使用比较多,2000 元/月应该差不多了。

 

开一家咖啡馆能赚多少钱?【实地调查】

 

CT 咖啡的老板是个台湾人,整家咖啡馆的装潢与气氛都非常温馨柔和,又不过分装饰(这一问题常见于国内的独立咖啡厅)。这样的面积和装潢水平,我盲猜装修成本15万元。照片右侧那个巨大的 XLVI 双头咖啡机,国内零售价大约为6.2万元其他磨豆机、冰箱、空调、杯碗、桌椅等物品,估计10万元可以搞定。

 

开一家咖啡馆能赚多少钱?【实地调查】

(这个价位的咖啡机,对小型咖啡馆来说比较奢华了)

 

总结一下,CT 咖啡的固定成本(就是创业时一次性花出去的钱)如下:

 

装修,15 万元;

咖啡机,6.2 万元;

桌椅和其他设备等,10 万元;

合计共 31.2 万元。

 

CT 咖啡的变动成本(就是每个月都要花的钱)如下:

 

水电,2000 元/月;

人工,12000 元/月;

房租,15000 元/月;

合计共 29000 元/月。

 

现在,我们知道了 CT 咖啡的毛利、固定成本、变动成本,就可以计算这家店的盈亏水平了。

 

04

到底能赚多少钱

现在,我们知道了 CT 咖啡每一杯均价为 30 元、物料成本为 5.5 元,即每杯咖啡/茶的毛利是 24.5 元。想要盈利,就需要让总毛利能覆盖掉变动成本。
那么,CT 咖啡每天要卖多少杯咖啡,才能达到盈亏平衡呢?
每日盈亏平衡杯数 = 每月总变动成本/每杯咖啡毛利/30天 = 29000/24.5/30 ≈ 40 杯/天!
也就是说,这家店每天卖出去 40 杯咖啡/茶饮,当日才算是盈亏平衡了。而我今天计算的总销量仅为 37 杯。所以在工作日,CT 咖啡应该是处于微利或者微亏的状态,主要盈利点则来源于每个月的周末及假日带来的销量大幅增长。
按照节假日销量达到工作日 2.5 倍来计算,37 x 2.5 ≈ 93 杯,前 40 杯的毛利全部都用来覆盖变动成本,后面的 53 杯则全部为净利润,那么每个节假日能带来 53 x 24.5 ≈ 1300 元的净利。以每月有 8 个节假日计算,每月盈利为 1300 x 8 = 10400 元
所以,10400 元,就是这家咖啡店的每月净利润。这个利润,想要覆盖最开始装修、买设备的31万元固定投入,需要坚持30个月,也就是近3年时间。从第4年起,才开始真正的盈利。
看来,咖啡馆生意不好做啊……想开咖啡馆创业的朋友,一定要先算好账。

05

星巴克为什么赚大钱

CT 咖啡是一个比较典型的案例:总投入相对不大(30万元一次性支出+2.9万元/月支出),生意状况良好(店里人总是很多),但依然盈利非常有限,其中房租在总成本中占比高达 50%。老板尽心尽力的经营,投入了几十万,承担了市场风险,却只能获取到一份普通工资水平的利润,这显然不是我们的目标。
那么作为对比的星巴克,是不是也是这样艰难求生呢?
完全不是。
星巴克的选址,永远是最优秀的地段,但由于其具有极强的品牌优势和吸引人流量的能力,所以和业主(一般是大型商场)进行谈判时,基本都能拿到最优秀的位置和最低廉的租金,甚至常常是其他商铺 1/4 的租金水平。星巴克在选址时也有硬性规定,即租金在总成本中不能超过 15%。
假设星巴克跑到 CT 咖啡现在的位置去开店,在其强大的议价能力之下,租金应该低至 4500 元/月,连 CT 咖啡目前支付的零头都不到。即便客流量、其他成本不变,月收入也能直接从 10400 元飙升到 20900 元,增长到原来的 200%;而星巴克的品牌,往往会带来更大的客流量和更低的物料成本,收入很容易达到原先的300%甚至400%(也就是3万元到4万元左右)。这样的收入水平,对一个居民区中的小型商铺来说,非常不错。可以说,星巴克的很大一部分利润,都是从房租里面挤出来的。
可惜普通人开咖啡馆,不可能具备星巴克的议价能力和引流能力。因此,如果你已经选定了一个位置不错的商铺、想开一家咖啡馆来创业,那么最重要的三件事,一定是房租、房租、房租!
 
转载自公众号:古老湿
 

 

-END-

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/ojCV59UQ-Rmfcd5bgL5i1g

地产商告别凡尔赛

地产商告别凡尔赛

 

北京文华酒店6层有几家非常有特色的餐厅。从鲁菜到淮扬菜,再到川菜,都非常讲究。尤其是永久王河鲜馆,蒜用的都是四川的独蒜,辣椒用的也是蜀味的二荆条,花椒用的汉源的大红袍,使用的泡菜:

 

每一颗都要经过三到五年的长久泡制。

 

文华酒店旁边的万达广场B座,就是万达集团的总部。文华酒店6层,是王健林和万达高管们最钟爱的聚餐地点。你去餐厅厕所嘘一把,都能碰到万达人在洗手池抽烟、说办公室政治。

 

万达和融创那笔世纪大交易的起点,就是在6层餐厅的一个包厢里。饭局的主角,就是王健林和孙宏斌两个人。

 

饭局是老王邀请的。和老王还不太熟的老孙,吃得有点摸不着头脑。直到最后,老王才说,我要把十三个万达文旅城卖掉,明天可能和许家印聊。

 

老孙愣了下,马上接话:

 

别找许老板了,我都接了。

 

如果不是饭局上被截胡,许老板也许还是首富。

 

王健林,孙宏斌,许家印,这三个男人,曾演绎了不同的成功路径。王健林想走国际路线,打造一个中国的民营跨国巨头;许家印想农村包围城市,流芳百世;孙宏斌走的是盘活资源、摘桃子的路径。

 

年轻时我们可以不讲武德,但终究要耗子尾汁。

 

 

1

 

 

11月10日这天,万达的员工发现,内部OA上的集团架构变了。地产集团的名号,再次消失,万达的四大集团,现在只剩下三个了:

 

商管集团、投资集团、文化集团。

 

地产集团在一夜之间变换旗帜,所有员工成了万达投资集团的一员。在万达往后的历史中,恐怕再也不会出现地产集团这个字眼了。

 

然后,大家陆续听到了让所有万达人五味杂陈的消息:

 

万达有可能要回归港股了。

 

几个月前,万达商管的人开始忙于准备资料、统计数据,领导们只是说,我们又要筹备上市了。当时,他们还不知道这个上市地点,可能要变成香港。

 

对万达来说,很难说这是个好消息还是个坏消息。他们在2016年3月宣布从香港退市,踏上了回归A股的路程,那时距离他们登陆港股,仅仅过去了15个月。当时的美国总统还是奥巴马,四年多过去了,但回A的路程,还是那么漫长。

 

老王身边的人一直在劝说他,不如放弃A股,重返香港。这个决定对老王来说,面子太过不去了。但他还是妥协了。他的心境或许可以用孙宏斌的话来表达:

 

人有时候要敢叫日月换新天,有时候也要愿赌服输。

 

对此时的万达来说,他们真的等不起了。一场疫情,对开发商来说,如果是中长期利好,对万达来说,是绝对的利空。跟随商户受损失的,还有万达这个房东。万达文化集团,宝贝王已经出售,电影、体育亏损严重。

 

万达投资集团以前的名字,叫金融集团。这两年,组成万达金融版图的百年人寿的股权出售了,新飞凡电子商务公司也注销了。剩下的投资集团这个名头,现在给了房地产业务。

 

今年,能为万达持续贡献现金流的,也就是地产集团了,但在回归港股这件事上,地产集团这个名字,似乎也成了一个累赘。

 

与此时的老王同样心有戚戚焉的,应该就是许家印了。

 

上周,恒大和深深房同时发布公告,历时四年的重组最终失败。这个公告宣告了一件事:

 

恒大回A也吹了。

 

相比老王,许老板为了回归A股赔上了更多的金钱与小心。他们都明白一件事,想要回归A股,最重要的那份审批文件,来自于证监会。

 

回归A股这件事,如果只有一个开发商能做到,那应该就是地产商最讲政治的许家印了。但是,他也失败了。这其实是告诉了所有有这种想法的人,此路不通。

 

因为恒大回A被锁定的,不只是76443个散户,还有恒大引入的1300亿的战投资金。宣布失败的那份公告说,1300亿战投中,863亿战投已签订补充协议,同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益,357亿战投即将签订补充协议,50亿战投正在商谈,只有30亿正在回购。

 

在这份重组进程的公告里说这件事,是因为太重要了。如果达不成多数一致,将后患无穷。

 

同样,万达从香港退市后,也引入了巨额战投资金。腾讯、融创、苏宁、京东,加起来一共投资了340亿元。

 

这些战投,都是让恒大和万达签下了对赌协议的。是不是重新回归港股,自己心里的话可以不听,但是从这些债主们口里说出的话,是很难不听的。

 

能有个担架就不错了,要啥自行车呢。

 

 

 2

 

 

极力劝说老王回香港上市的,就是这些战投们。比如同时投资了恒大、万达和蚂蚁的苏宁,比如融创。

 

苏宁应该是最近最惨的公司了。不仅到嘴的蚂蚁鸡飞蛋打,恒大和万达回A也渺无音信,现在有息负债1800亿,现金却只剩下200多亿了。

 

一个多月前,融创则将青岛东方影都45%的股权,转让给了青岛西海岸发展集团,这是一家青岛的国有企业。差不多同时,融创的云南仙湖山水国际旅游度假园项目卖给了复星,作价11.8亿。上海香溢花城的一栋商业物业,卖给了黑石集团。

 

孙宏斌年初的时候说要降负债、处置一些持有资产。现在,融创竟然真的在卖卖卖了。融创已经制定了降负债的目标:

 

自持资产的比例不能超过10%。

 

过去五年时间里,融创是整个房地产行业里最大的接盘者,被他一路碾压过的,有宋卫平、柳传志、王健林、邓鸿。每当一个城市的富豪出点事情,出现在谈判桌上的,总是我们的老朋友孙宏斌。他说过的最霸气侧漏的话,是给小开发商的建议:

 

不如把地卖给融创,拿着钱去买融创的股票,比自己开发还赚钱。

 

山水有相逢,现在轮到融创也卖卖卖了。他们希望用一年时间,将三道线全部降为绿色。

 

不仅是融创,开发商里的好学生万科,也开始行动了。现在,万科的五大区域,每个区域都在清产核资,频繁与资产公司对接,包括商业办公在内的所有低效资产,都被摆上了货架。

 

前段时间,包叔问万科南方区域首席执行官孙嘉,南方区域的资产怎么样。他想了想说:

 

我们一个区域的持有资产超过了900亿。

 

年关更难过的,应该是三道线飘红的绿地集团了。第一财经报道说,绿地有意出让包含上海和江苏多地共14个项目27个物业,所有资产价值加总共计约为231亿元。

 

这个出售列表中,不乏青浦绿地中心、绿地国创大厦、苏州绿地中心等一二线城市核心商圈地标物业。这都是他们好不容易积攒起来的家底。

 

三道红线的消息出来只有几个月时间,都曾经问鼎过中国房企销售冠军的孙宏斌、郁亮和张玉良,都走在了出售持有资产的路上了。

 

 

3

 

 

这几天,凡尔赛文学风起云涌,包叔好友兽爷也凑热闹,把煎饼的名字都改成了“帕尼尼”,加鸡蛋也不叫加鸡蛋,叫添加蛋白质。

 

与最精通凡尔赛文学的马云相比,中国地产商虽然稍逊风骚,但也各个都是专家,发明了各式各样的财务手段来借钱。

 

只是过去四年,那些不经意的炫耀,全部被一一清算了。

 

这三年的时间里,很多地方政府做了小心翼翼的试探,然后我们看到了一个又一个的政策一日游。

 

在开发商里,万达和恒大回归A股,算是另外一种试探。

 

他们的信心来源,归根究底还是觉得,房地产依然是这个国家的支柱性产业,在必要的时候,夜壶还是会从床底拿出来的。

 

四大开发商中的一位甚至在内部说:

 

只有房地产,是100%国产的产业链。

 

连他们的试探,最终也失败了。接下来,这个行业可能真的没有奇迹发生了。

 

回头来看,今年8月20日的那次会议,是对整个行业的釜底抽薪。有关部门开始用对金融机构的监管要求,来管理开发商。三年之后到底会不会用红线来考核,已经不重要了。

 

都是打工人,请认识到自己的定位。

 

这次会议的精神,踩了三道红线的融创听懂了;踩了一道红线的万科,也听懂了。

 

最近几天,几家官方媒体陆续发文章批评地产销售榜单注水。过去几年地产界人尽皆知的黑历史,在这个时候大白于天下,意思已经很明确了。

 

上个月,王健林出现在了川渝民营企业家合作峰会上。微博底下有条评论说:

 

老王瘦了,没以前富态了。

 

这位“凡尔赛文学家”不再说一个亿的小目标这样的话了,而是告诫在座的企业家:

 

除了极少数企业,绝大多数进入了赚辛苦钱、赚慢钱时代。


转自: https://mp.weixin.qq.com/s/9C0kTUIJDiJHVoXEXKTafA

惠普hp笔记本切换Fn功能键

刚刚用电脑,打开东方财富,按了下F12本来想进交易里看一下的,结果黑屏了,原来电脑进入了睡眠状态。

要怎么样才能将笔记本键盘的Fn的功能键象普通键盘一样呢?

其实很简单,先按住 左下角的 Fn 键,然后按 Shift 键,此时 Fn 键上亮起了小白灯,这个时候按F12,就跳出交易了。

轻易不要在市面上买两房,这种产品正在被抛弃

 

上海的房地产,不知不觉已经发展了20多年了,但即便如此,作为一个领先全国半步市场,我们很难找到一个稳定的角度去界定当前所处周期。

 

最近,我们团队发起一轮对上海楼市的现状普查,包括我在内肉身市调踩盘的密度频次是非常高的。

 

由此,也观察到一个很有耐人寻味的趋势,就是当下的上海开发商们越来越不愿意做两房,或者干脆不做两房了。

 

老实说,这挺反常识的,起码在主流认知,或者想象中上海房价六个钱包都打不住了,上海居然没有学习香港,把房子空间越做越小。

 

对此,我也直白抛出我的观点,虽然也未必见得完全正确,可我也不愿模棱两可,建议大家如果在上海购房,轻易不要买两房了。

 

轻易不要在市面上买两房,这种产品正在被抛弃

理解这层逻辑,其实不是那么容易的。

 

在传统的房产投资逻辑看来,未来甩盘的对象就是咬咬牙够上两房的刚需,刚需自己也明白,在上海这样城市,本质上你也没有多少选择,用两房拉低总价段想法是很自然的。

 

曾经我也这么想过,并且在外地这么实践过几套,收益也不菲,上海也遵循过这样进化逻辑,这里兔博士给出了一份数据,很好说明了这点。

轻易不要在市面上买两房,这种产品正在被抛弃
目前在上海市场自由流通的两房或者一房的小面积段占据绝对强势,代表这套逻辑是有拥趸的。

 

但各位有没有想过,当有一部分买盘力量在接手,也意味着有一部分同样当量的人在逃离这个区间。

 

所以这样数据结构呈现给我们的另一层意思是,很多小户型持仓者在选择放量,去调仓或者套现离场了。

 

也就是说,留给这样小面积段循环空间越来越少,那么这上海楼市到底发生了什么。

 

一切还要从上海楼市产品进化开始说起。

 

轻易不要在市面上买两房,这种产品正在被抛弃

在我眼中上海楼市的户型产品基本算经历了四重迭代

 

2000年是第一个分界点,千禧年前上海市场主流就是老一代公房啊,里弄啊,放到今天,我们所能见到各种老破小。

轻易不要在市面上买两房,这种产品正在被抛弃

某种程度上,这就是计划经济在上海楼市最后的投射,户型也基本是小户型为主力,毕竟还多少带计划分的残留,做的小才能分的多。

 

总结这代产品倒也直观,居住体验让位功能性。

 

好比这样一个两房,是没客厅概念,只有过厅这个过渡元素,勉强能做个餐厅。

轻易不要在市面上买两房,这种产品正在被抛弃

对了,还有极其糟心的一点,没阳台晾衣服都是个问题。

 

之后5年,上海楼市进入一个塔楼的节奏,N梯N户,各种朝向和户型都能出现,也没有什么社区和物业概念。

轻易不要在市面上买两房,这种产品正在被抛弃

上海市区很多XX大厦,就是这个时期的产物,现在有个俗称,叫老破大。

 

很有意思就是户型走了一个极端,无节制的大,回头想想,主要市场是能接受的,因为那时候上海房价对工薪阶层还是高,但对利用改革红利先富起来的那批人,真是白菜价。

 

唯有这两代产品,不管户型形态,我都不建议普通购房者去入手,理由我们在《不要碰老破小》把风险点说的很清楚了。

 

而你在世面所有能看到炒房流派推崇这两代产品,都有他配合的一套打法,老破小能凤变冰提升现金流,老破大做评估能放大杠杆,但本质上都不适合普通人。

 

建议各位,不要接注定被市场抛弃的产品。

 

05年到15年间,有了之前探索,这10年间可以看成上海主流产品积累期,我们也能看到很多有趣尝试开始出现。

 

依然是万科,率先落地这么一种90平的小三房产品,

轻易不要在市面上买两房,这种产品正在被抛弃

 

用我们现在眼光看,这样的三房产品虽然有着适合年轻人自定义的空间优点,但你没法否认,北边两个房间其实都很小,进深很长,面宽不够带来的采光不足问题。
也有开始利用特殊时期偷面积的方法,把设备空间做成特殊形态的小三房。
轻易不要在市面上买两房,这种产品正在被抛弃
但总的来说,这一时期主流户型产品力还是这样的。

轻易不要在市面上买两房,这种产品正在被抛弃

概括下说,90到100平,只能是两房,对了,还有这种纯正南北通透户型,甚至是110到120平的两房也算常见的

轻易不要在市面上买两房,这种产品正在被抛弃

想要一个略带改善功能三房,你也差不多要从110平找起了,4房就要往130平起里面淘了。

 

不是说开发商们不够努力,也不要拿个别豪宅和旗舰项目去苛求这些主流市场产品,而是地产做为重资产行业,对于产品迭代只能是缓慢更新,因为试错的成本太高,没几个能承受的起。

 

就这么,上海楼市以一种温吞水的姿态亦步亦趋,直到15年,大宁金茂府爆发,上海楼市多年累积产品经验开始迅速在这几年释放。

 

而这几年,上海的楼市产品状态大概是个什么状态呢,我给大家分享三个例子好了。

 

轻易不要在市面上买两房,这种产品正在被抛弃

83平,是我们的印象中,可能还是个典型两房面积段,但是西虹桥壹号,则出一个3房2厅1.5卫极致三房产品。

轻易不要在市面上买两房,这种产品正在被抛弃

且不说这样面积,还给掏出一个0.5卫生解决现实生活可能同时如厕的困境,各位注意到没有,完全做到了三开间朝南大面宽,和进深比是1.2。

 

你完全能想象,未来入住带給你的空间通透和采光的优质。

 

在小三房上这还不算极致,我在奉贤海湾保利玲珑公馆看到一个78平,做到真正全房间都能有效利用的小三房了。

轻易不要在市面上买两房,这种产品正在被抛弃

好,如果你这觉得这种紧凑案例还算不上能有改善下效果的三房,我们来看看三房主流,90到100平区间。

 

不知道大家看到保利云上的98平户型,会怎么想。

轻易不要在市面上买两房,这种产品正在被抛弃

极少的走道空间,玄关外置,尽可能多公共空间,再加上5.2米的横厅,所有你能想到的改善元素在这个面积段,都可以做到了

轻易不要在市面上买两房,这种产品正在被抛弃

 

再注意下公共区域的三个红点,就是三个有线电视的接口以及电话、宽带的接口

轻易不要在市面上买两房,这种产品正在被抛弃

这么做的动机,就是让这块公共区域能实现完全不同生活场景样本,和更多使用可能。

轻易不要在市面上买两房,这种产品正在被抛弃

最后来说一个四房。

 

如果把上面的面积给打个码,大家可能想象不到,这个有同样有着大横厅元素的禧悦风华的正四房,只有108平

轻易不要在市面上买两房,这种产品正在被抛弃

不说这个纯通透,独立餐厅,那个最小面积的书房,肉眼所见,完全能做到主流卧室空间,也代表着,这是个真正意义的没有死角的方正四房格局。

 

换句话说,当前市场已经能做到把四房面积段给压缩到110平以内的面积段了。

 

当然,你也可以说,这些是上海户型产品的佼佼者,但就任何一个上海售楼处,拿出的产品户型虽然没有这三款让人形象深刻,但也不会在空间利用,方正通透上有什么上本质上差异。
轻易不要在市面上买两房,这种产品正在被抛弃
上海,正在产品端口统一消灭两房。

 

轻易不要在市面上买两房,这种产品正在被抛弃

某种程度上,一个能在以前两房面积段,做到三房起步的上海产品格局已经在不知不觉中来了。

 

我给大家看一组来自易居的数据,说实话,看到后我也蛮吃惊的。
轻易不要在市面上买两房,这种产品正在被抛弃

 

从2018年开始,市场成交结构已经发生了本质性的变化,90平米-160平米的比例占据了绝对的比重,包括这样的提升速度也是出奇的快

 

不管承不承认,我们必须正视一个现实,改善需求在当前上海市场绝对强势

 

或者,你可以把他理解成一种市场倒逼,但是更近一步想,为什么现在改善为王了。

 

你也可解释说控制总价段,这也没错,但我们能不能用户角度再想一想呢。

 

当下楼市的主力客户,80后90后身上有两大标签:
 
第一,看多了好产品本身就在一个好产品周期成长起来,你在推给他们一些垃圾,见多识广的他们一对比,就速度把你抛弃了。

 

第二,他们在变老,成家立业几代同堂是不得不面对的现实了,买房这件事已经不能单纯考虑到自己买房的情怀和喜好,而是一定要从家族角度出发的考量。

 

所以我们看到不遵守这些游戏规则的开发商确实挺头疼,比如我在马陆看到一个港资项目,还拿着10年前囤地的户型进行兜售。

轻易不要在市面上买两房,这种产品正在被抛弃

 

那唯一的出路就是全面交给中介去分销,能捞一批是一批。

 

轻易不要在市面上买两房,这种产品正在被抛弃

说了这么多,你以为只是针对新房市场吗?

 

那我觉的各位,要认知到一个即将到来现实,就是上海楼市已经横盘三年了,而这样的周期完成一个循环,也意味着,上海最新新一代产品,将要入市了,而且几乎没有价差。

轻易不要在市面上买两房,这种产品正在被抛弃

两三年的横盘,释放给潜在购房者利好,就是房价没涨,没有了增值份额,交易成本低了很多,不要说以前的老一打二手房,面对新房也都不怵。

 

从这个角度来说,你说消灭两房是坏事吗,我觉对比以往,花同样的钱,能带来生活的质量和可能性上台阶级别的改变,真的是上海楼市比其他地方要幸福所在。

 

对了,友情提醒下各位,抛开所有维度,上海楼市最宝贵的标的,不是多好的地段,而是一张房票,能带给你无限可能。

 

在房票定额发放的当下,不是用不用的问题,而是如何用到极致的问题

 

最后,祝各位都早上住上自己心满意足的好房子,好户型。

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/trm0Zwt8IXoc4T4Xs7jA-g