2020年5月上海房价数据表

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

  上海房价走势   

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

上海5月二手房均价 50869 元/m²

上海4月二手房均价 51234 元/m²

环比上月下跌 0.71% ↓,同比去年同期上涨 2.25% ↑

上海16区的房价具体是怎么样的?

快看下文,有详细介绍哦!

静安区

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
安区房价走势

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

静安5月二手房均价 69495 元/m²

静安4月二手房均价 67836 元/m²

环比上月上涨 2.45% ↑,同比去年同期下跌 1.16% ↓

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
静安部分小区均价

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

(数据来源:房天下)

黄浦区

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
黄浦区房价走势

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

黄浦5月二手房均价 88286 元/m²

黄浦4月二手房均价 87491 元/m²

环比上月上涨 0.91% ↑,同比去年同期上涨 2.41% ↑

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
黄浦部分小区均价

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

(数据来源:房天下)

徐汇区

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
徐汇区房价走势

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

徐汇5月二手房均价 72189 元/m²

徐汇4月二手房均价 72188 元/m²

环比上月 持平,同比去年同期下跌 1.58% ↓

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
徐汇部分小区均价

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

(数据来源:房天下)

长宁区

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
长宁区房价走势

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

长宁5月二手房均价 69435 元/m²

长宁4月二手房均价 69515 元/m²

环比上月下跌 0.11% ↓,同比去年同期下跌 0.40% ↓

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
长宁部分小区均价

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

(数据来源:房天下)

浦东区

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
浦东区房价走势

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

浦东5月二手房均价 51165 元/m²

浦东4月二手房均价 51213 元/m²

环比上月下跌 0.09% ↓,同比去年同期上涨 4.43% ↑

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
浦东部分小区均价

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

(数据来源:房天下)

虹口区

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
虹口区房价走势

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

虹口5月二手房均价 61048 元/m²

虹口4月二手房均价 61227 元/m²

环比上月下跌 0.29% ↓,同比去年同期上涨 4.08% ↑

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
虹口部分小区均价

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

(数据来源:房天下)

杨浦区

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
杨浦区房价走势

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

杨浦5月二手房均价 61317 元/m²

杨浦4月二手房均价 62235 元/m²

环比上月下跌 1.47% ↓,同比去年同期上涨 1.40% ↑

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
杨浦部分小区均价

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

(数据来源:房天下)

普陀区

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
普陀区房价走势

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

普陀5月二手房均价 56791 元/m²

普陀4月二手房均价 56875 元/m²

环比上月下跌 0.15% ↓,同比去年同期下跌 1.18% ↓

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
普陀部分小区均价

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

(数据来源:房天下)

闵行区

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
闵行区房价走势

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

闵行5月二手房均价 49358 元/m²

闵行4月二手房均价 49412 元/m²

环比上月下跌 0.11% ↓,同比去年同期上涨 1.18% ↑

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
闵行部分小区均价

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

(数据来源:房天下)

宝山区

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
宝山区房价走势

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

宝山5月二手房均价 40882 元/m²

宝山4月二手房均价 40611 元/m²

环比上月上涨 0.67% ↑,同比去年同期上涨 2.45% ↑

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
宝山部分小区均价

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

(数据来源:房天下)

嘉定区

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
嘉定区房价走

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

嘉定5月二手房均价 36294 元/m²

嘉定4月二手房均价 36291 元/m²

环比上月上涨 0.01% ↑,同比去年同期上涨 3.71% ↑

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
嘉定部分小区均价

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

(数据来源:房天下)

金山区

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
金山区房价走势

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

金山5月二手房均价 18249 元/m²

金山4月二手房均价 19619 元/m²

环比上月下跌 6.98% ↓,同比去年同期下跌 4.36% ↓

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
金山部分小区均价

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

(数据来源:房天下)

青浦区

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
青浦区房价走势

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

青浦5月二手房均价 31400 元/m²

青浦4月二手房均价 31646 元/m²

环比上月下跌 0.78% ↓,同比去年同期上涨 1.13% ↑

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
青浦部分小区均价

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

(数据来源:房天下)

松江区

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
松江区房价走势

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

松江5月二手房均价 33004 元/m²

松江4月二手房均价 33053 元/m²

环比上月下跌 0.15% ↓,同比去年同期下跌 1.08% ↓

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
松江部分小区均价

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

(数据来源:房天下)

奉贤区

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
奉贤区房价走势

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

奉贤5月二手房均价 22728 元/m²

奉贤4月二手房均价 22969 元/m²

环比上月下跌 1.05% ↓,同比去年同期下跌 6.30% ↓

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
奉贤部分小区均价

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

(数据来源:房天下)

崇明区

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
崇明区房价走势

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

崇明5月二手房均价 17326 元/m²

崇明4月二手房均价 17426 元/m²

环比上月下跌 0.57% ↓,同比去年同期上涨 8.65% ↑

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?
崇明部分小区均价

最新出炉!2020年5月上海房价数据表来啦!你住的地方现在是多少了?

(数据来源:房天下)

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/2KpWV_JEGh9_6ih1WPVA4Q

​青木牌小数据告诉你,中国楼市的真实走势

新冠病毒肆虐全球之时,全球经济遭遇重创,中国经济也被牵连。
从这个方面说,房价该跌。
但美国又带头全球大放水,狂印美钞,为防被割羊毛,中国也被迫跟着印钞。
从这个方面说,房价该涨。
到底是涨还是跌,各路人马争吵不休。
但这些人都是说一些空洞的理论,煽动情绪制造恐慌的居多,基本拿不出什么证据来支撑自己的观点。
今天,青木拿出一千多个数据,来给大家详细的展示一下,中国楼市目前的真实走势。
大数据的门槛,至少得破亿,但青木我精力有限,实在搜不到那么多,不过近千组数据已经足够大家
数据不破亿,不好意思叫自己大数据,但我搜不了那么多,一千多个数据已经累死我了,所以我称之为青木牌小数据。
不过我向你保证,里面的数据非常之精彩,你能从中学到极其不一样的思维方式和房地产研究手段。
看完之后,你再也不会被销售顾问给坑了。 

公开透明的政府网站

很多人这辈子都是第一次买房,有两次买房经验的都不多。
而普通人大多不喜欢钻研,也不知道怎么钻研,房地产知识近乎于零,在专业知识方面被销售顾问给吊打。
我举个最简单的例子,无论你什么时候去买房,销售顾问都会告诉你我们楼盘就剩几套房了,你再不买就没了。
这套房子和您有缘呐,错过就真的没了。
如果你对楼层不满意,哪怕你以不买相威胁,置业顾问也斩钉截铁的告诉你,就这几套了,都卖完了,他也很想卖给你,但他真的没办法啊。
请问你怎么才能知道这个楼盘真正的销售情况,到底还剩多少套,到底哪几个楼层还没卖?
99%的读者,已经麻爪了,唯一能想到的办法,就是找熟人托关系,问一下具体的情况。
其实根本不用问,所有楼盘的销售情况都是在政府网站上全部公开的。
销售顾问刚入行的时候,只需要花10分钟就能学会这个知识,但是普通人可能一辈子都不知道。
而且,他宁可让你买到差的楼层,也绝对不告诉你真实情况。
因为告诉你真实情况没有用啊,你看到这么多房子没卖,你还会买么?
还不如告诉你只剩几套呢,你心一慌也许就买了。
他的目的是拿销售佣金,至于你买的满意还是不满意,住的舒服还是不舒服,管他何事。
也只有青木这样的人,才会告诉大家真实情况。
武汉市在2020年5月15日,开了一个豪宅盘,叫武汉华润万象城,位于武汉市江岸区台北路。
为了写这篇文章,我在5月20日的时候,也就是前几天,去问了一下销售情况,做一个实地调查。
销售顾问一脸惋惜的告诉我,我来晚了,他们在5月15日就已经开盘了,房子已经基本售罄了,如今只剩下十几套房,虽然可挑选余地不大,但马上就要没了,劝我欲购从速,以免错失好房。
请问这句话是真是假?
这个盘,2016年11月29日拿地,2018年5月14日开工,预售证2019年12月20日就拿到了。 

​青木牌小数据告诉你,中国楼市的真实走势

去年底的时候,武汉万象城的开盘价号称要对标武汉市顶级豪宅武汉天地,也就是每平米5万元。
但一直迟迟未开盘。
2020年5月15日,武汉万象城终于开盘了,开盘均价直接打到了3.8万元,宣称要降价跑量,让利消费者。
从这个角度说,武汉华润万象城开盘被哄抢一空确实是有可能的,只剩十几套也是有可能的。
普通消费者,也许就信了。
但我是谁啊,我可是远方青木,不是普通消费者。
你到底卖了几套房,我确实不知道,但政府知道啊,你卖房要网签的。
所有楼盘的网签信息,政府一律公开,所有市民均有资格查阅,确保开发商不利用信息垄断地位压榨消费者。
我在“武汉市住房保障和房屋管理局”这个网站上,点击“办事服务”选项,再点击“商品房项目查询”,在项目地址上输入“台北路”,第一个蹦出来的项目就是武汉华润万象城。
好家伙,总共680套房,其中629套为普通住宅,51套为商铺,总共只卖出12套住宅,其余都没有卖掉。 

​青木牌小数据告诉你,中国楼市的真实走势

680套房,憋了大半年,蓄了那么久的客,铺天盖地的广告轰炸,开盘价从吹风的5万直降到3.8万,结果只卖了12套。
然后销售顾问还一脸惋惜的告诉我,他们已经售罄了,现在只剩下十几套了。
本来是只卖掉十几套,到了销售的嘴里,就变成了只剩下十几套了。
差距也太特么大了。
真是销售的嘴,骗人的鬼,一个字都不能信。。。
开盘战果那么差,那一脸惋惜的表情还做的那么到位,真不愧是金牌销售,奥斯卡欠他一个小金人。
幸好,他骗不到我,因为我知识渊博,啥都知道一点,房地产行业的基础知识,我都懂。
为什么政府明明有信息公开机制,销售依然敢这样明目张胆的骗你。
原因很简单,99%的购房者都是楼市新人,完全不知道怎么查询政府公开信息,甚至都不知道地球上还有这么个东西,销售根本不担心你知道真实情况。
不过看完这篇文章后,你应该知道了。
骗我可以,麻烦骗术整的高级点。
武汉市武昌区还有个顶级豪宅,叫融创壹号院,2017年9月15日开盘,是日光盘。
根据他们自己公布的消息,开盘即售罄。
2017年12月14日,壹号院加推,又迅速售罄。
据说这个盘,创造了武汉市当年的销售神话。
下面这个,是链家关于武汉融创壹号院“楼盘动态”截图。 

​青木牌小数据告诉你,中国楼市的真实走势

3年前就卖完了,还摊上了武汉市的一轮地产大牛市,应该早就卖的渣都不剩了吧。
我去问了一下,壹号院的销售告诉我,确实早就卖完了,不过现在还剩几套,是前期客户退房退出来的,你能碰上这个房源真的是巧了,前面好多客户想买房都空手而归,最后被迫买了其他楼盘,和这几套精品房源错过去了。
回家我就查了下政府公开网站。
武汉融创壹号院的项目名称比较奇葩,不叫融创壹号院,叫姚家岭村改造项目,听说是因为收购了合富的项目,才改的名。
这个项目有两个地块,分别是K1地块和K2地块,一期开盘卖的是K2地块。 

​青木牌小数据告诉你,中国楼市的真实走势

怎么找都找不到,藏的极深,最后我搜索了武汉融创壹号院的公开资料,才找到了地块名称,输入项目地址“姚家岭”,终于找到这个项目。
政府网站的信息告诉我,壹号院的K2地块,也就是一期,剩余的不是几套,而是83套。商铺也只卖了一半,还剩一半。
而二期,还有779套房源已经拿到预售证,即将开盘销售。 

​青木牌小数据告诉你,中国楼市的真实走势

都售罄三年了,一期居然还剩83套,其中大户型剩几十套,小户型也剩几十套。
没错,最畅销的小户型,宣布售罄三年后,居然还剩几十套。
3年前的售罄通告,真的是呵呵。
然后再给大家说个好玩的。
我在他们的售罄信息上面,看到了他们冒着打脸的风险,在宣布售罄之后继续推大户型360平半复式豪宅的广告。
于是一时心痒,进去看了眼详细情况。
点击K2地块,弹出项目的详细信息,正上方有三个蓝色的小字,叫楼盘表。 

​青木牌小数据告诉你,中国楼市的真实走势

进去之后,你能看到这个楼盘所有的详细情况,数据精确到房间号。
然后我发现,他们360平米的半复式豪宅,严重滞销。
我随手点开了1号楼,看到底层的小户型基本售罄了,要么是已出售,要么是在银行抵押办贷款的状态。
但是高层的顶豪半复式360,大部分剩余,卖了3年,还剩一堆房源。
目测了一下,这个户型差不多一半都没有卖掉,而且我可以精确的告诉你是几栋几单元几零几没卖掉,我下图中红箭头所指的房间号,现在都能买得到。 

​青木牌小数据告诉你,中国楼市的真实走势

以后买房,你甭管销售顾问怎么说,你就对着政府公开网站的这个楼盘表去要你心仪的房子,直接报房间号给他,他必然会给你。
而不是把差楼层给你,你实在不愿意了,再给你换一个好一点的楼层。
因为他知道,碰到行家了,这次蒙不了人了。
每个城市,都有差不多的政府网站,都会公布所有楼盘的网签信息,信息一定是精确到房间号的,你可以自行查询。
我相信,如果你未来要买房,那以上这些知识和内容,一定能给你带来极大的帮助,让你少踩很多坑,并给你省下一大笔钱。
不用谢,给青木点个赞就好。
这篇文章到这里是不是就该结束了?
别急,上面只是教大家一个查询方法,我还有一千多个数据没有亮出来呢。 

中国楼市的现状

当我前几天看到武汉华润万象城憋了半年多的蓄客,结果只卖出去可怜的12套时,我就想整理一下资料,详细分析下中国楼市目前的现状。
因为按新闻所说,深圳房价都已经涨疯了,满屏都是涨40~50%的深圳楼市新闻,为什么武汉华润万象城降价那么多,还卖那么差。
看开发商的报价是不准确的,无论卖的好不好,开发商都死不降价,永远只会涨价。
因为害怕降价了被人砸售楼部。
所以我们参考二手房的报价,是比较准确的。
北京的楼盘我没找,因为北京出台了人口限制令,房价跌的一塌糊涂,尤其是北京周边的更惨,甚至有腰斩的。
很特殊,没有啥参考意义。
我这次找的楼盘样本,位于上海、深圳,以及武汉。
我先找了深圳一个楼盘,以为不熟,所以找了一个历史成交比较多的小区来作为研究样本。
这个小区名叫深圳皇庭世纪小区,链家显示历史成交290套。
我把所有的成交记录全部写在了表格上,然后把月成交量也整理了一下,大致格式如下。 

​青木牌小数据告诉你,中国楼市的真实走势

制成表格后,我发现深圳的房价自2015年暴涨了那一波后,从2017年开始,房价就一路震荡上扬。 

​青木牌小数据告诉你,中国楼市的真实走势

虽然我这个表里只记录实际成交价,未考虑楼层、户型、装修等因素,但样本数量足够大的时候,是能够清晰的帮我们看清房价趋势的。
深圳皇庭世纪小区在2017年的房价中枢,大概在6.7万元左右。
而2020年的房价中枢,已经上移到了8.6万元左右。
深圳的房价,确实在涨,而且连涨3年,涨幅大概是28%。
我把最近一年的成交价拉出来看了一下,发现也在涨,中枢大概从7.8万元涨到了8.6万元,涨幅大约10%。

​青木牌小数据告诉你,中国楼市的真实走势

后我把深圳皇庭世纪小区的月成交量拖出来制个图,发现在近一年里其成交量出现明显上涨,2020年4月份的成交量更是出现了明显增加,5月份的数据因为会延迟1~2周才显示,所以我不予列入图表,但我认为5月成交量应该也不会小。 

​青木牌小数据告诉你,中国楼市的真实走势

俗话说量在价先,有量,房价还在涨,这是典型的量价齐升,牛市预兆,且从去年就开始有异动了。
这一波房地产调控,政府压力最大,全国最容易被炒房客突破缺口的,我认为就是深圳。
但那些动不动就说深圳楼市已经涨了40~50%的新闻,是骗人的。
然后我看了一下上海的楼市,选了一个楼盘,叫上海奥林匹克花园。 

​青木牌小数据告诉你,中国楼市的真实走势

这个楼盘厉害了,有足足446套成交记录。 

​青木牌小数据告诉你,中国楼市的真实走势

成交记录显示,上海房价翻倍后,于2016年10月见顶,随后一路震荡下行。
房价的中枢,大概从4万8,跌到了3万8左右,较2016年10月的巅峰高点,大概下跌26%。
而近一年来的成交价,出奇的稳定,房价中枢几乎丝毫未变。 

​青木牌小数据告诉你,中国楼市的真实走势

疫情后上海房价没涨,但也没跌。
我把这个小区的月成交套数统计了一下,发现基本正常。
疫情后,上海楼市3月和4月的成交量,出现了增加,但并不多,我甚至可以看作是对2月春节期间成交量的正常弥补。 

​青木牌小数据告诉你,中国楼市的真实走势

上海楼市目前房价正常,成交量正常,疫情前后几乎没有任何变化,这就是目前的现状。
然后看看武汉的楼市。
武汉市没有特别大,成交特别多的小区,我不得不在链家的数据上,增加了安居客的数据。
样本为武汉市华润置地橡树湾小区,样本量为297例 

​青木牌小数据告诉你,中国楼市的真实走势

数据显示,武汉市楼价的巅峰高点,出现在2017年10月份,橡树湾的成交均价一度摸到了3.5万元。 

​青木牌小数据告诉你,中国楼市的真实走势

随后一路震荡下行,目前的成交均价,是2.8万元左右,较2017年10月的巅峰高点,大概下跌了25%左右,和上海差不多。
而橡树湾近一年来的成交价,极其稳定,疫情前和疫情后都在2.8万左右波动。 

​青木牌小数据告诉你,中国楼市的真实走势

这和上海,也差不多。
把橡树湾的月成交量拖出来,发现近3/4/5月几乎无成交,成交量出现异常。 

​青木牌小数据告诉你,中国楼市的真实走势

根据量在价先的原则,成交量大幅萎靡,这个价是撑不住的,武汉房价具有下行压力。
但这个小区的数据有点少,用一个小区来代表整个城市是有误差的,而且5月份的数据一般会延迟1~2周才显示,到6月中旬,才能看到真正的5月全貌。
幸运的是,我还有其他工具可以补充。
点击“武汉市住房保障和房屋管理局”官网里的“政务公开”选项,点击“数据发布选项。 

​青木牌小数据告诉你,中国楼市的真实走势

然后你会看到武汉市每日网签的所有数据,逐日公布。

​青木牌小数据告诉你,中国楼市的真实走势

我把今年5月的所有数据,和去年5月的所有数据,全部摘录了下来。 

​青木牌小数据告诉你,中国楼市的真实走势

制成图表后可以明显看出,2020年5月武汉市的房地产成交套数,和2019年5月对比,是相差无几的。

​青木牌小数据告诉你,中国楼市的真实走势

而销售的实际平米数,也相差无几。 

​青木牌小数据告诉你,中国楼市的真实走势

根据这些数据,我们可以判定出武汉市5月份的房地产销售数量,和去年同期相比,是差不多的,只不过没有一个大型小区的二手房成交能体现出这一点而已。
这也是武汉华润橡树湾小区,在连续数月成交量近乎为0的基础上,价格依然没有丝毫变化的原因。
量能差不多,价格也差不多,疫情前后几乎无差别,这就是武汉楼市目前的状态。
很多人不理解为什么武汉遭遇疫情重创,楼市销售居然没有影响。
下面我就给大家分析一下。
顺便分析一下,为什么在武汉市楼市健康的情况,华润万象城的豪宅销售开盘即扑街,积蓄了半年的能量,销量惨淡到只有12套。 

楼市交易的本质

楼市交易的本质是什么?
很简单,一手交钱,一手交货。
报价100万的房子,你拿100万现金给他,房子就是你的了。
房地产商不关心你是通过什么渠道凑齐这笔钱的,你只要给出100万就行了。
对大多数刚需而言,这100万必须通过首付+银行贷款来凑齐。
很多人说,国家开始放水了,所以房价肯定要涨。
简直笑死个人。
哪个经济“砖家”告诉你,放水一定会导致房价上涨?
国家放水100万亿,如果你的收入没有任何增长,那你凑齐首付的能力会增长么?
不会。
国家放水100万亿,但房贷首付的比例不予下调,房贷利率也不予下调,你贷款的能力会增长么?
也不会。
你凑首付的能力没有增长,贷款的能力没有增长,那你的购房能力就没有增长。
国家放水1000万亿,你也依然买不起房,哪怕你再想买,购房欲望再高,你也还是买不起。
你的购房能力没有增长,你同事的购房能力增长了么?你领导的购房能力增长了么?
如果他们的收入不变,而且也拿不到优惠的贷款条件,那他们的购房能力也不会增长。
自己收入增长和贷款条件变松这两个条件,必须至少满足一个,房价才有可能增长。
如果国家放的水没有导致你的收入增长,贷款条件也没有放松,那房价是不可能增长的。
历次地产牛市,都是因为贷款条件的宽松才引发的,而不是因为货币的宽松引发的。
疫情后,谁的购房能力受到了损伤,谁的购房能力得到了增强?
先看刚需,也就是工薪阶层。
疫情大概导致了刚需2个月的收入受损,我们取最不利情况,假设为零。
而这期间的自身消耗,也差不多等于1个月的收入。
因为国家大幅降税,不惜一切代价保就业的原因,我国的失业率并未出现大幅攀升,目前全国城镇失业率为6.2%,较疫情前上升了1%都不到。
如果你没有失业的话,那疫情对你购房能力带来的损失,就是3个月的工资,仅此而已。
3个月的工资虽然多,但在总房价里是九牛一毛,在首付里占据的份额也并不多。
少了这3个月工资就付不起首付的人,数量实在是太少。
而这批工薪阶层享受的贷款条件,和疫情前并没有任何改变。
而购房的预期和冲动,疫情后甚至有所增长,拜铺天盖地宣传国家放水的新闻所赐。
所以我们可以认为,工薪阶层的购房能力基本保持原样,损伤小到可以忽略不计。
所以我们可以看到,武汉市的总体房屋交易量保持不变,其中绝大部分房源,都是工薪阶层买下的。
中小户型的房价,未受影响。
然后看一下老板阶层,也就是不领工资,但需要交纳增值税的那批人。
疫情对他们购房能力的打击,非常之大。
工薪阶层是靠自己赚钱,停止劳动2个月,那就少2个月的收入。
但也只少了2个月而已。
靠劳动赚钱虽然听起来很悲催,但好处是风险小。
工薪阶层不承担任何风险,最多就是不拿工资而已。
只要自己的身体没有被新冠病毒摧毁,其实没有在疫情里受到太惨重的损失。
但老板们就不一样了,他们是靠资本赚钱的,也就是钱生钱。
靠资本赚钱听起来很高大上,哪怕自己睡着了甚至出国旅游,资本依然在给自己源源不断的赚钱。
但这是有代价的,那就是老板必须承担投资风险。
同时,不是说你投一点钱,就可以获得大量收益,而是你要投很大一笔钱,才能获得少量的收益。
因为靠钱生钱这件事太舒服了,你不愿意投钱,我来投,最后门槛就上去了。
不懂什么叫资金链的,不知道有些老板为什么宁可借高利贷都不愿意让资金链断裂的,不理解为什么现金流比利润更重要的,都不是老板。
普通人眼里,利润肯定比现金流更重要啊,亏本你还干?有病吧。
但真正的商业并不是这样的。
老板们的杠杆,高到普通人无法想象。
工薪阶层停止工作一个月,只损失一个月的利润(工资)。
但资本如果停止工作一个月,能损失半年以上的利润,停工2个月等于一年白干。
而且现金流停了,资金链断了。
很多企业停工两三个月,直接就破产了。
看似强大无比的老板们,就是这么的脆弱。
资本是要承担风险的,平时很多老板对这句话都没啥感觉,沉醉在钱生钱的快感中。
等风险降临的时候,他们就懂了。
除互联网和医疗行业的老板之外,和实体相关的所有行业老板,均遭遇重创,财富受到极大的缩水。
这批老板(高管)们的购房能力,遭到了沉重打击。
所以武汉的豪宅项目华润万象城,开盘即扑街,因为这个项目的客户目标群体主要是老板等高收入人士。
工薪阶层的购房能力基本保持不变,老板阶层的购房能力遭到了沉重打击。
那总体应该是削弱的啊,为啥和实际情况不符,让普通人没有能买得到便宜房?
因为炒房客的购房能力,不仅没有削弱,反而被增强了。
炒房客,是一种很特殊的存在。
他们的主业收入很低甚至是没有,但拥有大量的房产,靠职业炒房为生。
只要房价不跌,他们的购房能力就不会有任何影响。
在房价不跌的基础上,炒房客的购房能力,取决于贷款的条件。
首付比例越低,贷款利率越低,炒房客的购房能力就越强。
疫情后,国家为扶持小微企业,推出了企业贷,同时推出了其他种种金融扶持政策。
但这些金融贷款,都有一个共同的特征,需要企业主以个人的房产做抵押,银行才敢放给你。
抵押后的利率非常低,国家是有补助的,远远低于正常的房贷利率。
我找一个银行的人冒充炒房客咨询了一下,发现只要有旧房产,贷出来非常轻松,除了房产证这个要求,其他的要求都是可以随便弄的。
而且钱是打给个人的,不需要打给公账。 

​青木牌小数据告诉你,中国楼市的真实走势

我本来还以为需要很复杂很高端的操作才能把钱从公账里提出来买房,没想要直接打给个人,连这一步都给省了。
一个企业家,不太可能随随便便弄来一套房。
但一个炒房客,可以随随便便弄来一堆企业,有很多专业公司做这个,你要啥样的就有啥样的,注册年份、流水,都由老板您随便定。
对炒房客而言,这个政策,等同于房贷降息。
而职业的炒房客,通过设计和马甲购房人的高息借款合同等手段,可以轻易绕开限购的制约。
能被限购制约的人,那就不用炒房了。。。
而炒房客的嗅觉也是最灵敏的,一定会追寻升值回报最大,风险最小的品种。
所以这批炒房客不会去碰流动性差,出手困难的豪宅大户型,而是去抢购那些刚需小户型。
虽然说间接稳住了楼市的价格,但这批人太讨厌了,刚需买个房容易么,总想让刚需来接盘。
前几天的大会期间,中央明确提出,2020年不设经济增长目标。
同时,房住不炒,坚决遏制房价上涨这一命令并没有宣布解除。
换句话说,刺激经济冲GDP,在今年不构成官员的任何政绩。
今年拉房地产,对地方官员来说没有任何好处,只会平白增加GDP的基数,给明年的政绩增加困难。
而且房价一旦上涨到引发媒体注意的地步,违反了房住不炒,坚决遏制房价上涨的命令,对地方官员而言,还是个政绩污点,对升迁是会造成不利影响的。
简单的总结一下,就是在中央目前的命令下,强行拉升或维护房地产,对地方官而言,只有坏处,没有好处。
相反,房价如果适当的跌一点,给明后年腾出空间,反而是对地方官员大大有利的。
毕竟今年不设经济增长目标,不代表明后年也不设。
只要不出现前期购房者闹事抗议这种乱子,地方官今年可能反而希望房价下跌。
中国是一个民主集权制国家,中央政府权利极大。
从历史上来看,尤其是房地产这种特殊行业,跟党走的人,都发财了。
2009年4万亿计划,大力刺激房地产,鼓励全民购房。
2015年中央号召买房,国企带头抢地王,专家出来宣传六个钱包。
当时信中央政策冲进去买房的人,都发财了。
2011年出台国十一条,2017年强调房住不炒,后来更加码到坚决遏制房价上涨。
后来房价,果然没涨,绝大部分地区房价下跌20~30%,至少对全国95%以上的地区有效,只有极少数上涨。
和中央对着干的人,必须不能发财,否则中央威严何在,以后怎么领导全国。
不让这些人亏的一塌糊涂,已经很留情面了。
今天的文章,蕴含很多干货,直接教给了大家研究房地产的办法,是典型的授人以渔
知道这些办法后,你会轻松的买到心仪的楼层,轻松的探出开发商的底牌,而且,还教给了大家怎么搜集房地产大势总体情报的办法。
不夸张的说,这篇文章至少能给你节约1%的购房成本
按房价100万算,这就值1万块。
今天,全部免费送给大家了,见者有份。

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/4rtdQ5gU6w0xY2lqSMEbWg

再见,“阿里三代掌门人”蒋凡!

再见,“阿里三代掌门人”蒋凡!
| 游小生
来源 | 纯洁的微笑
转载授权(ID:keeppuresmile)
00
蒋凡从没想到,自己会以这样的方式成为名人。
老婆在微博上点名手撕小三,转瞬间变成互联网行业里的深水炸弹。
愤怒的声音攻占了马云的微博,质问他如何处置自己的下属“渣男”蒋凡。
在谷歌工作时,国内几乎无人认识他;
创业卖出天价5.5亿时,圈外仍不知他是谁;
当上天猫、淘宝CEO,执掌阿里半壁江山,也少有人注意过他;
一次“CEO夫人微博手撕网红小三”,让他占据了热搜整整7天。
一个男人与两个女人的撕逼,媒体乐于渲染,人们乐于窥探。
一场全网追击渣男、手刃小三的闹剧,收割了一波又一波眼球流量。
当能力与欲望开始较量,表面四蹄生风,实则暗地游走。
在这之前蒋凡被业界公认的”阿里第三代接班人“,但这次风波之后阿里接班人的身份大概率是悬了。
再见,“阿里三代掌门人”蒋凡!
这是我们再见系列的第三篇,每一篇都备受读者欢迎:
 
第一篇:再见“,刘强东,讲述他退休的故事。
第二篇:再见“,周鸿祎,讲述他分家的故事。
 
这篇我们来深度聊聊蒋凡,他是如何从一个毛头小子到阿里接班人。
 01
 
不为人知的过往
 
1985年出生的蒋凡,不是那种喜欢表现、炫耀自己的人。
他留在互联网上的痕迹,少的像从未踏足网络的贫困山区儿童。
即使在成为阿里巴巴合伙人之后,他也几乎不接受任何采访。
偶尔的采访,也是不回答任何不想回答的问题。
从小,他就像是用不同材料做成的人。
没人知道他的家庭背景,只知道至今在乌鲁木齐一中,仍把他的照片挂在荣誉墙上。
2002年,他参加全国中学生奥林匹克信息学竞赛,获得省级第一名。
顶着少年天才的荣耀,蒋凡一路保送进复旦大学,读了计算机专业。
走过沙漠戈壁,越过高山湖泊,出生于1985年的蒋凡,从遥远的边疆乌鲁木齐,到了喧闹的大上海。
有的人,天生孤傲,世俗的标准在他们眼里,看起来可笑又可爱。
每年高考千军万马过独木桥,挤破头想进复旦读书。
对于蒋凡来说,保送进了顶尖大学复旦,但他仍瞧不上自己的专业,甚至认为教授的水平也不过尔尔。
恃才傲物之人往往任性,蒋凡也不例外。
大学时他就总结出一套“60分”的危险套路:及格就行,再多就是浪费生命。能考60分,绝不考100分。
2006年,蒋凡面试谷歌中国,技术实力优秀、面试结果优秀。但主考官一眼瞥见了他的大学成绩,61分、62分、63分…
谷歌中国有100多位工程师,不是精英就是学霸,没人见过敢拿60分跑谷歌应聘的人。
李开复出面,蒋凡才进了谷歌中国,也才有了接下来直冲云霄的远大前程。
再见,“阿里三代掌门人”蒋凡!
02
 
给我顶住
自少年起,蒋凡的世界就是朴实无华且枯燥。
第一次被曝光,是贴在学校的荣誉墙上;第二次曝光,在贴在程序员热爱泡的技术论坛上。
其实在高手云集的谷歌中国,复旦本科毕业的蒋凡,并非天降奇才,只是参与了谷歌地图、搜索广告等等的研发。
那时的他,也不过是一个普通的程序员。
千禧年之后程序员,如同过江之鲫。长安街上一个招牌掉下来,砸倒十个,得有八个是程序员。
有的人长的好看,老天给饭吃;
有的人被牛人赏识,大佬给饭吃。
2010年,谷歌离开中国后,李开复拉了一帮人搞了个创新工厂——大概也是中国第一个大规模的创业孵化基地——其中就有蒋凡。
李开复的创新工厂是一揽子服务,有想法的人只管把海阔天空的点子,变成创业项目,财务、工商、融资、上市都有人帮把路铺好。
年轻的CEO、CFO聚集在李开复旗下,热烈的讨论人工智能、云计算、移动互联网的未来。
但很少有人注意到蒋凡。
从某种意义上来说,蒋凡是那种“屋里喝酒、屋外劝人喝水”的主儿。别人激情昂扬的讲半天,他就听半天,也不说话。
搞到最后,创新工厂里就属他最有成就。
蒋凡带着自己的技术团队,开发“友盟”——为移动互联网开发者提供开发、运营整合服务。
项目成立7个月,拿到创新工厂的天使投资;第二年,就得到了经纬中国的1000万美元融资。
紧接着两年后,2013年,互联网巨头阿里巴巴,出手8000万美金,约合人民币5.5亿,收购友盟,捎带着把蒋凡拐进了阿里。
28岁的蒋凡,毕业短短7年,身价过亿,实现了多数人一生无法企及的财富自由。
这个时候的蒋凡,在谷歌磨练了技术与专业,创业磨练了营销与管理,聪明才智都用在了效率上。
一个懂得了商战的程序员,开起挂来,就像脱了缰的烈马一路狂奔,拉都拉不住。 
再见,“阿里三代掌门人”蒋凡!
03
 
御风长啸
被阿里买回家,蒋凡也成了阿里的员工。
但他本是山中老虎,并不想在别人的林子里当猴子。
自己的山头成了别人的地盘,暂时又没有更大的山头可以去。留在阿里,权且骑驴找马。
这一留,就被张勇看见了。
张勇是何人?马云宣布退休,点名阿里CEO张勇为董事局主席,官宣的继任者,花名“逍遥子”,专业金融学。
坊间流传,张勇找蒋凡喝茶,画了一个巨大无比的饼。
有人把这次会面,比作乔布斯鼓动百事可乐总裁的历史性会面:“你是想卖糖水,还是想和我一起改变世界?”
张勇说了很多,归纳一下就是:
“你是想当个每年跑跑马拉松的好员工,还是想和我一起来阿里折腾一下,改变一下世界?”
在程序员的世界里,有句至今听了仍然浑身战栗的鸡血:Write the code, Change the world!(以我代码,改变世界)
实现了财富自由的蒋凡,如果说人生还有什么未竞理想,那恐怕就是改变世界了。
一没考核,二没花名,三没学习。进阿里该走的程序,蒋凡一个都没走。
临危受命,来不及也不能等。 
再见,“阿里三代掌门人”蒋凡!
04
日月新天
马云是教师出身,张勇是金融专业,从根上说,这俩人,都不懂技术。
有人说,张勇之所以挑中了蒋凡,是因为蒋凡28岁已经实现财富自由,这样的人,更有能力与空间去折腾、改变。
但从另一方面看,拥有技术实力和管理能力的蒋凡,才是张勇委以重任的最大缘由。
此时的2013年,正是移动互联网风起云涌的前夜,各位大佬暗自较劲往手机端冲,各路小道神仙也憋着劲等待绽放。
在蒋凡接手之前,淘宝APP操作繁琐,速度极慢,别说用户体验,就是阿里人自己的体验都非常难看。
差之分毫,缪以千里。左手技术、右手管理的蒋凡,带着团队,花了整一年功夫,硬是把笨重的淘宝APP,改造成了国民级别的手机应用。
2015年,手机淘宝第一次全面使用个性化推荐,当天双十一912亿的交易额,手淘占据626亿,一半还多。
移动端,第一次超过了PC端。
第二年,手淘推出直播,造就了后来的李佳琦、张大奕等直播网红。
马云当年利用入驻商家免费,淘宝打败了易趣和拍拍。
后起之秀蒋凡,用大数据与直播,淘宝赢过了京东、聚美一众电商,成为全球少数亿级的APP。
2017年,蒋凡任职淘宝总裁。
2019年,蒋凡任职天猫、淘宝总裁。紧接着,成为阿里38名合伙人之一,也是最年轻的一位。
阿里合伙人是个非常特殊的群体,里面有马云、彭蕾和蔡崇信等三十多位阿里元老,也是整个阿里最核心的权力阶层。
这一年,距离蒋凡进入阿里,不过6年时间。
85年出生的他,不仅年轻,还很有为。没有电商基因、没有根基、没有海归,却不停被大佬赏识提拔。
人生至此,有人四处演讲充当人生导师,有人出书立传悔人不倦。
但蒋凡极少公开讲话,很少接受采访,更别提上什么节目。
内部演讲偶尔流出,都是互联网圈里少见的真诚,不谈理想不画大饼,只谈技术和方向,枯燥的像上数学课。
第一次向外界介绍2018年淘宝新战略,就是“简单,普惠,创造”。
但这种朴实里全是逻辑套路,千万用户一不小心,就被绕到剁手割肾。
双十一盖楼,为了块儿8毛抱着手机搞一天,还为他叫好数钱。
这时的蒋凡,人狠话不多。像一部效率极高又十分可靠的先进机器,开起来运转自如,停下来一声不响。
再见,“阿里三代掌门人”蒋凡!
05
一身冷汗
京东大强子出事后,淘宝的对手,就换成了拼多多。
同样毕业后就职于谷歌的黄峥,2015年创立拼多多,以社交拉动电商,短短几年时间,就成为淘宝最大的对手。
就连美团的王兴,都在朋友圈感慨:蒋凡要是能赢了黄峥的拼多多,阿里接班人非他莫属。
2018年,拼多多上市,黄峥上榜福布斯。
这两个同是技术出身的年轻人,功成名就,正准备大战一场论英雄,但命运的大刀像觊觎猎物许久的老虎,悄悄挥向了蒋凡。
上任天猫总裁后,蒋凡给自己定了个3年的小目标: 
  • 天猫平台交易规模翻一番;
  • 帮助全球品牌发布超1亿款新品,且孵化100个年销售超10亿的新品牌;
  • 保持天猫买家数量持续快速增长;
  • 品牌官方旗舰店,升级为品牌的消费者运营主阵地。
但目标还没开始,后院就起了大火。
半个月前,老婆在微博上公开手撕淘宝直播网红张大奕,点名让她“离自己老公远点”。
自古将相谁还在,只有情种留人间。
不到一天时间,全世界都认识了“出轨门”中的三位主角,三个人彻底的红了。
阿里港股一夜之间市值跌去将近500亿港元。网红张大奕的如涵控股,当天市值蒸发约1.5亿人民币。
蒋凡正襟危坐了半生,冠名“阿里太子”、“儒雅文气”,结果现在全盘掀翻,只剩“渣男”光环,如影随形。
曾经潮水一般向他涌来的名利,一夜之间将他推上了人人唾骂的祭坛。
阿里的纪律和党性,一向都是行业里的标杆。虽不是国企,但也一身正气。
数千名供货商存在欺诈,马云大手一挥,弃了CEO卫哲;
两名程序员编程序抢阿里月饼,马云二话不说,踢了码农。
像捧着鸡毛令箭一样,捧着阿里价值观的粉丝,一瞬间涌入马云微博讨要说法——养小三的男人,令人发指,马爸爸你要“挥泪斩马谡”,开除蒋凡。
也许是承受不住压力,蒋凡上书阿里,恳请总部调查自己。字里行间都是深沉,像遭了冰雹。
一个星期后,阿里发布惩罚令:
除名合伙人、记过处分、降级、取消上一年所有奖励。
钱没了,可以再赚;除名了降级了可以再争取。但恶名一旦落在了头上,哪怕天山上流下的纯净水,也无法洗干抹净。
雁过留声,人过留名。
这世界,无论你藏的多深,总有一天,那些过往的痕迹,会被翻出来,连根拔起。
对于蒋凡这样平步青云的年轻人,根基不深、资历尚浅。
摧毁他,就像摧毁一棵又高又细的高粱,并不需要费多大力气。
有人说最近看到蒋凡一脸憔悴,带着儿子吃火锅,并且传言婚变,分割财产。小道消息,也许不足为信。
但千万网友涌入“网红小三”店铺,要求阿里对其查封。
还有千万骂声,说蒋夫人是有史以来最愚蠢的夫人,坑了老公、害了自己,小三至今无恙。
然而,这样的意外事件,难免让人浮想联翩。
尤其是后续大量文章围攻阿里,把阿里价值观与蒋凡出轨事件,紧紧绑定在一起,群情激愤要求阿里“清理门户”。
淘宝和拼多多厮杀正酣,阿里如果突然把蒋凡换掉,必然增加相当高的“换帅”摩擦成本,甚至动摇军心。
一秒延误,可导致整场战争的失败。
蒋夫人又怎会不知道这背后的利害关系?整垮了蒋凡,于自己并无好处。
道德的屠刀高高扬起,谁又是始作俑者?
一波桃色,惹得全体网民化身瓜地里上窜下跳的猹,来不及与拼多多煮酒论英雄,蒋凡已落了下风。
这就像一个悲剧性事件的纪念碑,目光一碰到这个事件,就流露出警觉和沉思。
再见,“阿里三代掌门人”蒋凡!
 写在最后:
从遥远的边疆,到五光十色的大上海、北京,最后停留在缱绻温暖的杭州,蒋凡从一张白纸,慢慢画满了各种符号。
一身傲气进了谷歌,一身闯劲干出了5亿身家,一身朴实掌管巨头阿里半壁江山。
一朝梦埙,污名缠身。
蒋凡,不管从事业、能力还是财富、影响力,都是金字塔尖的极少数的那一部分人。
成功的时候,别人封他是神;失败犯错了,别人就叫鬼。
其实,他只是一个凡人。
抬头看天,夜空幽暗深邃,星星遥不可及,下一次再飞到那上面去,却不知何时?
Ref:素材与图片源自网络,版权归原作者所有。

运营重,师资紧,1对1如何构筑自己的核心壁垒?

 

♪ 作者|树后没有人

♪ 编辑|芥末堆看教育

运营重,师资紧,1对1如何构筑自己的核心壁垒?

前几天,老板突然问了我一个问题:“假如在线大班机构一夜之间转而进攻1对1,后者的核心壁垒是什么?”

说实在的,当时愣了一秒;虽然只有一秒,却漫长到恍如隔世。我脑海中迅速闪过以下四个衍生问题:

    1.“一夜之间”是什么意思?是某家机构切入1对1赛道已久,且密不透风?

   2. “转而进攻”是兼做还是彻底转型?如果是前者,主业务已经规模盈利了?如果是后者,那可能是失意、失势、失败的那家?

    3.学而思网校、猿辅导、作业帮、跟谁学的四国大战这么快就要打完了?

    4.壁垒是线上1对1机构本身的,还是特指“在线班课机构一夜之间转而进攻1对1”这件事上的?

带着这四个问题,我进行了如下思考——

1、虽然线上场景省去了门店选址和教室改造的问题,但教培的圈子太小,大厂稍微对外招点人就很容易满城风雨,具体参考字节跳动。

1对1业务的招生重、服务重、运营重,总之各种都重,不适合冷启动。早期线上1对1之所以先爆发,是因为它不需要投入太多在教研和技术上,且线下转线上损失的交互性最少,RPO几百个兼职名校大学生就可以快速起家。

现今大厂自然是不愁技术储备,但要解决已成为标配的全职教研和全职老师的问题,恐怕不在“一夜之间”。所以我认为这应该是基于“将来时”的兵棋推演,非暗度陈仓可为。

2、目前这条赛道整体尚处于烧钱换市场的阶段,敢宣布自身规模盈利的只有跟谁学,偏偏它又是这几家中规模增长最令人咋舌的。

抛开近期被连续质疑这一点不谈,耀眼的Q1财报中,有两个问题已经被发现并着手解决了。

其一是销售费用的高增长没有带来匹配的正价课付费人次,简单说投放效率下降了;

其二是正价课付费人次环比降幅明显,且大部分来自拉新,说明在老生留存、续报上压力很大(完全根据财报)。

第一个问题恰好证明了自媒体矩阵再美好,也架不住400%+的可持续增长需求据说GSX已经进行了辅导老师的大扩编,要招到一万人,尤其是训练营辅导老师——算是在“销”言“销”。隐患我上一篇谈过了,就看“产品力”是否跟得上,否则是个死循环。

第二个问题你们自己品:“小学业务现金收入贡献升至最高;一季度小学业务的营收增长速度远高于其他业务;小学业务营收首次超过所有其他业务。

而在去年,Q2小学是25%,高中45%;Q3小学同比增速超过800%,接近高中业务占比;Q4小学同比增速893%,同期在读人数超过高中(以上均来源于公开数据)。

一句话:主做高中段的机构,在收获较高的客单价和转化率的同时,要有LTV低的觉悟此外,基于流量闭环的考虑,也确实有必要在盈利模式清晰之后,纵向打入口、横向拓品类,兼做1对1是顺理成章的。通常的打法是,班课作为私域流量池,大班捞进、漏斗分层、1对1承接头部需求,基于内部名单的二次转化让一部分用户可以躺着进来,获客成本方面会降低许多。

至于彻底转型——我想班课没整明白的,大概率背水一战1对1也难。毕竟“all in 1对1”听起来就很奇怪,就像百度不再“all in AI”转而“all in付费搜索”——low,太low。

3、四国大战短期内打不完。

一来还有广阔的下沉市场等着列强前去征服,三四五线城市及边远地区对优质教育资源的需求是经久不衰的
经过这几轮投放,“9元班”不仅会出现在分众楼宇,更将通过上星卫视和短视频平台占据县镇一级父母们的候选菜单,整体渗透率可能已经站上30%。

二来即便是作为基本盘的一二线城市,也正在经历官方性质的网课轰炸,用户都替你们教育好了,只剩下载哪个APP了,还不跑步入场?

三来线下机构当下只是复工,距离复课尚不明朗。可能在暑假之前通过验收就是上上签了——还要提防万一公校里出现一例疑似,重新政策性关停(5月13日吉林舒兰案)。这些都是实实在在的增量,需要用更低价优质的课程和服务来掠取的流量洼地。

此外,按照“老大老二打架,死的是老三”定理,巨头拼内容、流量和品牌,可能最先挤压到的是第二梯队以后的机构。未来,把中小机构都挤跑之后,巨头之间即便有竞争,获客成本也会降下来。最直观的,搜索关键词的投放上,抢的人少了。

4、壁垒一词,容易让人联想到“城池”,就是“城墙”和“护城河”,充满了浓浓的防御意味。

1对1机构不分线上或线下,核心壁垒一定是师资供应链——规模化快速供应标准老师的能力,因为你每招20个学生,就一定需要对应储备1个老师,这个比例几乎是固定不变的。

其中,线上1对1的运营尤其重,谁能在最快的时间内手握足量稳定的师资,谁就具备了市场定价权。以师资为例,招聘、面试、培训、排课、管理、质检、考核、晋升、薪资甚至是离职,每个环节都充满了“人”的因素或者说变量。

众所周知,“人”的变量越多,标准化难度就越大,规模化起势也就越难。所以我经常跟别人开玩笑——线下一家校区面对面管理100个坐班老师就重了?那你见过一家线上公司同时远程管理几万名“在家坐班”老师的吗?很长时间以来,老师的联系方式都是公司绝对保密的核心资产。防谁呢?当然是友商。只不过之前一直默认竞争对手在同一赛道,之后要防“隔壁老王”了。

当“壁垒”特指“在线班课机构进攻1对1”这件事时,会不会发生一些不同?

当然会。因为前者同样具备快速规模化供应标准老师的能力(辅导老师),这不是你1对1机构独有的壁垒。

有人要说了,班课的毛利水平那么高,基本都在50%到80%(这个80%是哪家这么夸张你们自己猜)之间了——要知道被老百姓戳着脊梁骨骂的国内房地产行业巨头如万科、保利、金地、恒大这些,只有40%左右——怎么会看上你1对1这块干瘪的小蛋糕?

这里面就是“能不能”和“愿不愿”的问题了。我并不觉得毛利水平越高越有竞争力,相反,当未来在线班课进化出究极形态的时候,其毛利水平一定会被压到一个合理低值。德鲁克就认为:“追求利润最大化,是对企业最大的误解,甚至是诬蔑。与其说企业追求的是利润最大化,不如说企业追求的是利润最小化。”

利润最小化,是一个很重要的竞争手段,因为如果某一条赛道的主要企业利润很高,那么只有一个结果,就是无数竞争者包括巨头如潮水般涌入,资本疯狂加持,无限推高营销费用率。最终蓝海变红海、红海变血海、血海变死海。

壁垒的意义又不止于防御,更是向潜在的对手发出强烈的竞争警告

拥有接近垄断地位下的微薄利润,正是在线1对1机构对抗班课进攻的壁垒之一,仅仅是“之一”,并不是“核心”。班课拥有巨大而长尾的市场、高企的毛利,注定了资本会疯狂加持,然后野蛮增长、跑马圈地。在没有分出胜负之前,谁也不“愿意”主动下牌桌,但这不妨碍头部的班课玩家们事实上已经“能够”解决师资供应的问题了。甚至像猿辅导在当年自己就是做过线上1对1业务的,你总不能说它不具备1对1的基因吧?当我们在讨论客观条件“能不能”时,你却总说主观态度“愿不愿”,这叫耍流氓。

在线班课机构从什么时候开始具备这种能力的呢?我想是从双师模式开始。

早期的大班课存在一个关键问题:由于明星主讲老师存在光环效应,学员们可以慕名而来,也可以随之而去每一次类似张邦鑫创业当年的名师出走或友商挖角事件,对机构而言,损失都是巨大且难以承受的。虽然学而思后来痛定思痛演化出了去名师化的逻辑,主打标准教研、品牌溢价,但大班课互动弱、强制力差的缺点依然存在,拦阻了一大半中等以下的学生。在这样的背景下,双师模式应运而生。

它首先诞生于线下,采用的是“北上名师”+“当地助教”的搭配,也是当前线上大班课赛道选手们依旧采用的模式,目的是降本增效。主讲老师大班授课,辅导老师小班服务;主讲老师互动直播、精耕教学,辅导老师课后督学、保障落地。

来自清北复交的主讲老师们在北京和上海以专业的教学教研,解决了优质教育资源分配不均的问题;来自普通院校的辅导老师们在郑州、西安、武汉、济南等地,以针对性的服务跟进,解决了大班授课个性化程度不足的问题。

最关键的是:有能力带走客户的老师接触不到客户,能接触到客户的老师没有能力带走客户。

这看上去,很美。

经过这轮进化,剩下的问题已然不多,但还有一些。第一个问题,班课一定是追求“满班率”的,这关乎毛利,而各地的教材版本、教学进度、考试难度存在一定差异,强行插班显然不够“本地化”。不够“本地化”则很难打入地级市以下的市场,也就很难去跟传统线下机构角力;过分“本地化”又将新增一地的未满班级,抬高自身的运营成本。

要知道,大班课的获客成本在过去一年已经飙得很高了,目前行业普遍认可的算法是,一个低价入口班的获客在500元以上,转化率不足10%——这意味着一个正价课学员的CAC大概率会超过5000,远超1对1。一个学员可能要接连续上五到六期正价课,其LTV才能勉强覆盖CAC,更别说节节攀升的COC了。

太难了,又似乎只剩下一条路可以走——于是班课机构纷纷扩军辅导老师,并赋予他们服务和续班的重责。既然“本地化”这条路暂时走得比较艰难,那通过个性化服务讲好“续费率”的故事总是好的。

通过各大招聘网站上的JD不难发现,虽然这个群体的抬头略有差异,但职责无一例外地集中在了“沟通”、“黏性”、“运营”、“答疑”、“跟进”、“续费”等字眼……1对1本应是内容相对较轻、服务相对更重的,但今天的班课辅导老师在经历层层进化后,已经大部分承担了1对1辅导的职责,重点还是免费的!

当然,我们可以说这一切都是疯狂补贴的结果,待到回归商业本质的那一天,这些增值服务都将体现在昂扬向上的客单价中。但就目前而言,这些性价比超高的服务是真香,以至于有相当一部分用户根本不是冲主讲老师来的,而是盯着辅导老师答疑、改作业……这就产生了该模式的第二个问题:由于缺少统一而专业的学科知识培训,辅导老师们输出的学科内容质量是参差不齐的,且离散程度极大。

机构似乎更愿意在最短的时间内,教会这些年轻人如何进行微信群运营、如何激发家长的危机感、如何利用优惠逼单以及模拟打电话催续报。其中优秀的个体可能来自双一流名校,基本能靠“吃老本”来提供不逊于主讲老师的专业讲解;大部分群体本身是被该岗位的高提成属性吸引而来的,相比之下更急切投入精力学习和提升的,是转化、续报、推荐的话术,而不是学科知识。

如此设置该岗位的工作内容,本来是想通过做“服务”来做“续费”,这思路和自媒体通过做“内容”来做“营销”是一致的——将欲取之,必先予之。本质上没毛病,只是重点如此明显地倾斜,很难让老师沉下心来做好“内容”。实际机械重复着的,都是“营销”:打标签、建群、运营、催出勤、催续报……

该模式的第三个问题在于辅导老师的稳定性,为了避免老生常谈,我观察的视角可能侧重于“年轻人为何会选择这个岗位,又为何会离开”。

之所以说在线大班有可能在一夜之间转而进攻1对1,不仅是他们拥有同等规模的人数,更在于辅导老师和在线1对1学科老师的人物画像是高度重合的。

岗位要求:


统招本科及以上学历;


具备一定的学科功底,普通话标准,沟通表达能力强;有教师资格证优先;


良好的学习能力、亲和力及团队合作精神;有耐心、责任心,热爱教育行业……

如果不看招聘详情,你会不会以为是在招学科老师?通过进一步抓取和分析主流班课辅导老师的招聘关键词,我们会发现这个岗位似乎更偏好应届生,主要是那些“抗压性强、目标导向、不惧挑战、拥抱变化、长期主义”的年轻人。

一开始我比较困惑:不就招个助教么,怎么整得那么虚,跟招合伙人似的?后来哑然一笑——教育培训是人力密集型行业,销售又是典型的门槛低、起薪高、青春饭。今年应届生的就业形势这么差,国家都打起研究生扩招的主意了,这样大量消化就业的良心岗位,果断是要被鼓励的啊!

事实上,这个岗位对年轻人也真的很有吸引力。“无责底薪、六险一金、餐补车补”、“10天以上专属年假”、“高提成、高绩效月均15K+”等等。

那为何离职率还这么高呢?如果你理解这个问题其实是在问“为何销售的离职率这么高”?那么答案是显而易见的:业绩压力大,尤其到了月底;作息不规律,高负荷连轴转;晋升天花板低,容易出现薪资倒挂;职业荣誉感差,不受尊重;奖惩名目多,大月做业绩、小月离职……真正能适应并生存下来的才能赚到钱,但更多的在培训期和试用期就退出了。假如长期两极分化,以动辄月均30%的离职率来推算,不出半年这个群体就是沙漏型的了。

最后一个问题属于前面的复合衍生问题,或者叫“并发症”:辅导老师流动性大,又缺少统一专业的学科培训,仅靠自觉自发去学习和沉淀专业知识的话,可能尚未初窥门径就要江湖再见了。

虽说有师徒之间的带教,但毕竟又是靠“人”来干预,充满了不确定性。传统线下有一套相对完备的培训体系和较长的教师成长周期,老师们通过集体教研、分享评比、评课磨课、定期培训等形式,心甘情愿地把一部分干货拿出来,作为学费给到机构,再由后者进行资源整合分配。所以某种程度上也可以说机构赚的是培训教师的“增值税”。

线上辅导老师的成长周期则比较短——你没什么可以给TA的,自然TA也没什么可以给你的——优秀个体的离职往往伴随着先进经验的逸失。招聘,然后流失;流失,然后招聘。循环罔替、周而复始。

至此,我们基本可以得出“假如在线大班一夜之间转而进攻1对1,后者的核心壁垒是什么”的结论:本地化程度、精细化运营、师资发展体系。即——

    1.进一步加深课程和师资的本地化程度,标齐线下区域性龙头;

   2.进一步拆解教学服务流程中授课老师的职责,让老师专精于“多上课”、“上好课”;

   3.进一步设计完善1对1授课老师的晋升发展体系,让最优秀的老师也可以足足玩上五年不厌倦。

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/ocnRCtQJTHTCEWOcE24hTQ

我是一根特斯拉韭菜

我是一根特斯拉韭菜

韭菜的一个特征:善于比惨。

我是一根特斯拉韭菜

文 | 于二狗

来源 | 首席人物观(ID:sxrenwuguan)

同事说,我是一根韭菜,一根特斯拉洋韭菜。

我是一名特斯拉车主,还是一名特斯拉股民,甚至还是马斯克的迷弟,这三重身份的加持,让我头上那抹绿,绿得璀璨,绿得耀眼,绿得发光。

我是一根特斯拉韭菜

我永远忘不了,今年春天的那个午后,历时3年,我终于摇到了一张在黑市上价值10w+的新能源车牌,当天下班,我就迅速拉着媳妇去侨福芳草地看车。

首选当然是特斯拉。

考虑到特斯拉的技术更新换代很快,我特意问了销售最近是否会推出新款车,销售说“新款车时间未定,要是着急用车,没必要等”。

后来我才知道,这可能是那段时间全国特斯拉销售们的统一话术,意思都差不多,只是具体版本略有偏差。有的销售说:“新车型要等一年”,有的说:“新车型要40多万,差价比较多”。

我也听进去了。车牌有效期只有半年,过期就作废,我似乎的确没什么等待的必要。

而在同等价位里,特斯拉这个品牌,还代表品味,科技感和生活态度。总之,就是情怀。

当然,作为理工科直男,我有自己的打算。

首先,跟着大佬走,应该不会太错。几年之前,特斯拉刚进入中国的时候,首批车主就有像小米雷军、新浪曹国伟这样的大佬们,现在理想汽车的CEO李想,也是特斯拉的第一批用户。

其次,看技术。虽然特斯拉目前产能还比较短缺,但它家的电池和技术是行业内最好的。这样看,特斯拉就是硬通货啊,而且,未来就算我换车了,也能保值。

不过,我后台把这套分析讲给我的同事听,她直接甩了我一个大白眼:

“你们特斯拉车主脑回路就是不一样,第一次听说买车还能保值的。”

 

但我相信,所有牛掰的改变时代的产品,都要经历不被人理解的阶段。那天下午,站在北京代表着品味与昂贵的商场里,灯光投射在钢琴般的车身上,空气里香薰的气味变得温暖,我晕眩了:开始幻想自己是如风飞驰的少年,4秒破百的加速度,让我分分钟变身《速度与激情》里的男主范迪塞尔。

试驾后,我当场交了2万元定金,定下了Model3标航版——后来想想,可能因为当时腿上的血都涌到脑子里了。

之后的每天,我像老婆查快递一样检查交付进度,虽然我知道,说好的今年2季度才交付的事实,不会以我的查看频率为转移。万万没想到,3月10日,我接到销售的电话,催我付全款以便提前交车。

原以为疫情原因会延迟提车,没想到还能提前交付,一时间,我甚至以为自己是老天眷顾的幸运鹅。后来想想,这正是韭菜综合症的典型表现之一:

总以为自己是最特别的那一个。

我是一根特斯拉韭菜

3月20日,新车到了。

对了,提车还有一段故事。

作为前油车车主,提车是很有仪式感的一件事,我在老家提车的时候,又是鲜花又是放鞭录像啥的。当天,我特意穿了一件平时不怎么穿的西服,也没有打车,因为我想,估计以后坐公共交通的机会也不太多了,趁机好好体验一把吧。

于是,我一个人又是地铁又是三蹦子,终于到达东南五环外的亦庄特斯拉交付中心。

我是一根特斯拉韭菜

图:特斯拉亦庄交付中心

等待我的,是一个看起来像大学生的小伙子,问了一下,叫小林,果然是大学生。他不是特斯拉工作人员,只是特斯拉招聘的志愿者,当然了,也是一个车主。

我心里暗想:这得啥品牌影响力啊。

很快,小林从销售手里接过一个略显破烂的塑封口袋,后来我才知道,里面装着我的 “车钥匙”。我俩先围着车绕了一圈,接着,大学生小林坐上主驾,我坐在副驾,附近跑了一圈,就算是完成交车了。

我抽了一大口烟, 抬头望着这片大停车场,北京郊区的天空看起来是要比市区蓝一些。我并不着急回去,开始和小林攀谈起来,此时,又来了一个提车的车主,看了几眼就准备上车走了。

小林好心提醒他,“哥,你看你的车内饰凹槽都对不上,车屁股还有点缺漆,要不要去找找他们啊?”那位大哥显得很淡定,摆摆手,“没事没事,有准备了,就是买来玩玩。”一脚油门走了。

小林把我俩拉进了一个北京特斯拉车友群。

返程的路很堵,根本无法体验速度的快感,我坐在车里,西服有些紧绷,勒得我有点像个刚上岗的专车司机。这时我才反应过来,好像根本没人给我拍照。

21天后,也就是4月10日,特斯拉公布了新车消息。Model3 长续航版里程增加223公里,价格只比标航版贵4万元。

我有点后悔了,但我不好意思说。

我是一根特斯拉韭菜

在我的印象里,特斯拉的订购流程为:

1、顾客下单。

2、工厂制作。

3、送货提货。

从下单到收货,这一套流程走完,大概需要等待3个月左右。疫情期间,工厂复工又受到影响,如果是马斯克临时拍脑门决定的生产新版国产Model3,绝对不可能那么快——仅仅21天,新款车就从销售嘴里的“不确定”,变成了铁板定钉的事实。

对了,此前,可能是为了稳固进口特斯拉车主的军心,马斯克曾经坚决表示,国产特斯拉绝对没有长续航版。

从毫无消息到迅速推出新车,这显然是一场蓄谋已久的“割韭菜”行动。

微信群里,大量原本应该2季度交车的Model3标航版车主,被催促提前提车,有的甚至等待20多天就收到车,大家一致认为,自己被特斯拉“割韭菜去库存了”。

但是,这事并没有掀起太多的波澜,毕竟你不能因为菜店新推出了口感更好、颜值更高、性价比更优的韭菜,就责怪菜店老板没有提前通知你,只能认了。

这事吧,我不敢多想。

对于特斯拉车主来说,永远不知道明天和降价哪个先来。

5月1日早上,特斯拉再次拿Model 3车主开刀了,为了蹭上新能源补贴,Model 3标准续航升级版价格由30.355万元下调至27.155万元,降价幅度达10%。

而进口车主更惨,进口后驱长续航版的价格为42.1万元,该版本在2019年8月18日正式停售。8个月后的2020年4月,特斯拉宣布推出国产版Model 3后驱长续航版。

嗯,也就是说,不到一年,进口版Model 3车主人均损失15万左右。

群里炸了,有车主提议去维权,响应者不多,这时群主站出来表示:大家不要站在道德制高点去要挟企业。

一阵沉默,这事就这样悄然结束了。

我安慰自己,早买早享受嘛。至少,与那些购买了Model 3芯片、实际提车时却为HW2.5的车主,我也是够幸运的了。不要太去计较得失,做人最重要的就是开心嘛 。

新闻里说的没错,果然,特斯拉车主是全世界最好说话的那群人。

这大概是韭菜的第二个特征:特别会自我疗愈。

不过,那天晚上,我躺在床上,脑子里迅速过了一笔账:以国产 Model 3 为例,距离第一次价格公布到现在,不到短短一年,共调整价格10次,降价7次,入门价格降低近一半。看来,以后买特斯拉要看k线了,价格分时波动。

我还是失眠了。

我是一根特斯拉韭菜

最近一直忙得颠三倒四,今天出门时显示只剩120公里左右的电量,但我要赶着去大兴机场接我妈妈,只能硬着头皮出门了。

接上我妈,电池显示只剩50公里,我需要迅速找一个地方充电,附近有一个快充,但全满。于是,我只能再去寻找别的充电桩。最后绕来绕去,找到一个封闭小区,我再三央求,出示了健康码,保安还是要去请示一下领导,而此时车内电量显示,只有1公里可开,我都在怀疑,当街推车的戏码要在我身上上演了。

我做了个决定,趁保安去请示领导,偷偷溜进小区去。

但只充了一会,我就赶紧离开了,毕竟偷偷摸摸的行为让我心里没谱。没想到,我堂堂正正做人三十多年,却像个贼一样的罔顾规则溜进别人的私密空间,只为了给我的车充一会电。

我是一根特斯拉韭菜

还好,靠着偷充的电,我支撑到了下一个充电站。在还没开到充电站时,我远远就看到那把充电枪,在黑夜里亮得晃眼,仿佛就是在等待着我的到来。

那晚,简直是一出特斯拉车主充电历险记。

我妈没有抱怨什么,但我不敢想象我爸在现场将会发生什么,他可能也无法想象,我居然花30多万买了这么个“电动爹”。

但是我依然比有些车主好得多,那些家里没有充电桩的车主,他们每天上床前想得都是:

1、明天续航不够用该怎么办?

2、我是今晚爬起来给他充了?

3、还是明天早起挤出时间再说?

最终精神的折磨必须战胜肉体的倦殆,无论刮风下雨都要提上裤子出发去充电。

而和有些国产新能源车车主遇到的问题相比:大灯黄、屏幕黄、天窗漏水、轮胎偏磨、异响故障、方向盘掉落、自燃自爆等,我更是不知道好出了几个比亚迪。

韭菜的第三个特征:善于比惨。

我是一根特斯拉韭菜

我决定,把自己买特斯拉上亏的钱,通过股票悉数赚回来。

因为早看中了这个标的,去年12月20号我以405美元买入特斯拉,3个月过去,我的卖出价格是399美元。而这三个月里,特斯拉股票最高到过969美元。感觉是坐了个过山车。

曾经,有一份盈利摆在了我的面前,我太不满足了,如果再给我一次机会,我会说:赚一分我也卖!

但我仍不会放弃,我是一个老股民,我有着一套自己买股的逻辑。

特斯拉自在上海建厂以来,不仅得到了政府层面的大力支持,成为最大的外资工厂,还得到免息借款50亿的优待,这显然是马斯克的政府公关做得优秀,反观国内造车势力,自去年补贴降低以来,新能源车销量持续走低,比亚迪降薪,众泰欠薪,海马汽车卖房,青年汽车破产,好一个“惨”字。

历史告诉我,靠补贴薅社会主义羊毛的投机份子终会淡出舞台,特斯拉“新能源一哥”的地位也会逐渐稳固。

Model 3今天的售价是27w左右,这还没完,预计到2020年底,Model 3的国产化率将达100%,届时Model 3的成本将低至不可描述。如果Musk真的不留情面,卯起来打价格战,那恐怕要有一众国内厂商自挂东南枝。

业绩好,股价自然也会好。我炒股只有一个坚持,只抄龙头。

于是,我在4月30日又入了特斯拉。当晚特斯拉公布了2020年Q1财报,结果出人意料的好。盘上反应更是激烈,一时间大涨10%。

万万没想到,马斯克又出来作妖了。第二天,他发了一条美国版微博,称特斯拉股价太高了。

结果呢,当天收盘时,特斯拉股价大跌逾10%,一夜蒸发超过140亿美元,折合1000亿人民币左右。

马斯克大概是中外企业家里求锤得锤第一人。

我的股票也一夜回到解放前。但我还是默默继续持有它。不是因为它好,而是因为能选择的太少,我总不能去买中概股吧?

但是,如果身边有朋友要买车,我还是会无条件推荐特斯拉。

你以为我是收了特斯拉的黑钱吗?

不,我是买了它家股票。

而我知道,这世界什么都缺,最不缺的就是韭菜。

引用百度百科的解释,韭菜,适应性强,抗寒耐热峮,容易栽培;而且韭菜的好处是,可以多次收割。

毕竟,我现在是价值投资的坚定捍卫者,还请巴菲特老爷子保佑我这个后浪,让我们共同见证奇迹的发生。

 我是一根特斯拉韭菜

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/_hJeY6LSaT0OdNCHePkELg