原创作者：柯谈（个人微信：linco_kkkkk）
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最近，我看到不少营销公众号，把P大点的利好吹的天花乱坠，怂恿大家说现在是最好的抄底时间、捡笋时间。在这里我可以负责任的告诉大家：牛市刚刚结束，熊市已经降临，房产投资的抄底时机远未到来，切勿盲目行动。
千万别奢望调控放松
最近，楼市确实有一些利好，比如：
张家口、昆明、沈阳、唐山等10个城市先后出台了新房限跌令，ZF不准开发商大幅降价促销。
大湾区以东莞为首的5个城市都将二手房交易个税从2%降低至1%。
广州、佛山有部分银行降低了房贷利率。
8月31日，长春发放购房补贴；10月10日，哈尔滨也开始发放购房补贴，给房企减负。
9月18日，证券时报发文《满足真实住房需求离不开房贷资源的有效配置》，9月22日，经济日报发文《楼市调控应注意满足刚需》。
9月24日，货币政策委员会第三次例会提出两个维护：维护房地产市场的平稳健康发展、维护住房消费者合法权益。9月29日，央行银保监会在房地产金融工作座谈会上再次重申两个维护。
以上利好，说到底都是维稳，根本算不上刺激，完全不会导致各地楼市再次启动。
因为下半年开始，我国经济下行压力增大，土地流拍、大房企资金链断裂，新房二手房速冻，我们需要给经济维稳、给楼市维稳。现在是稳定压倒一切！
高层为楼市也是操碎了心，刚刚释放点利好，就得立刻发文以正视听。典型的给个甜枣打一巴掌。9月29日，经济日报再次发文《房地产调控不可轻言放松》，文中强调：“当前，不能因为个别房企和个别城市出现一些新情况，就轻言放松调控，不能重回将房地产作为短期刺激经济手段的老路上去”。
其实，纵观全国楼市，你就能看的出来，持续阴跌的城市ZF在忙着托市，大涨过的城市仍在不遗余力的收紧调控。比如，北京在楼市已经降温的基础上国庆前最后一天又出台了二手房指导价；东莞在楼市早已冷却半年之后，刚刚又发布了218个热门小区二手房指导价，而在这之前东莞还把二手房交易个税从2%降至1%。
说了半天，其实记住一句话就可以了：现在的利好政策都是强力调控之后的自我纠偏，都是为了维稳，距离刺激楼市还有十万八千里！
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最大的风险
限制房企融资的“三道红线”和限制银行给楼市放贷的“两道红线”刚刚公布时，很多砖家都歪曲解读，不以为然，可事实证明了高层的决心，现在土拍的流拍、房企的爆雷、楼市的入冬，都是这“五道红线”的直接结果。
2021年1-9月，前100家房企的融资总额为10919亿元，同比下降21%。其中，第三季度的融资额为2872亿元，同比下降38%，环比下降24%，融资额创2018年以来的最低水平。
今年以来已有华夏幸福、蓝光发展、阳光100、泰禾、新力、恒大、花样年等多家开发商出现了资金流动性问题。
三道红线、两道红线都不是权宜之计，都不是短期行为，而是国家针对房地产管控的长效机制，是会长期执行的。
所以，今明两年，计划买新房的朋友，务必谨慎小心，三道红线中不达标的房企不要买，尽量买达标的大央企大国企。
今明两年，买房的最大风险就是：新房烂尾，二手站岗！
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置换陷阱
当下，房产置换已经成为一项高危行为，尤其是卖掉自住房买二手房的置换。
比如上海，“三价就低”导致的结果就是首套房首付从35%提高到了60%，二套房首付从70%提高到了80%。现在的上海置换客，等你卖掉自住房的那一刻，你会发现手里剩的钱连刚刚卖掉的房子也买不回来，更别提改善置换了。不是房价涨了，而是首付太高了。
目前，已经出台二手房指导价的城市有15个：深圳、成都、西安、宁波、合肥、上海、广州、东莞、无锡、绍兴、金华、衢州、温州、三亚、北京。
二手房指导价的本质就是降低杠杆、提高首付，所以包括但不限于以上这15个城市这两年都是置换禁区，务必谨慎！
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饥不择食的投资
资金是会流动的，投资是会外溢的。
每次牛市结束，住宅限购后，商住公寓都会火起来，这次也一样，比如杭州、深圳。永远是记吃不记打。
公寓的弊端主要是交易税费奇高、增值差、不能落户读书、舒适感差、居住办公混合、人员素质参差不齐等。
急不可待的投资可以理解，钱放在手里发烫可以理解，没赶上抄底住宅也可以理解，但是投资公寓就不可饶恕了。
宁可错过一轮住宅周期，也决不能上公寓的破车。
商铺、办公楼、小产权房同理，都是小白投资陷阱。切记！
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买在高位
房企资金链紧张，融又融不到钱，银行贷款卡的又死，要想活下去，只能打折卖房回笼资金。
虽然已经有10个城市出台了“限跌令”，但是打折的花样会层出不穷，工抵房、精装改毛坯，买房送车位，买房送装修，买房返现金，第二套半价，只有想不到没有做不到。
阴跌的城市，现在买新房，一定比年底贵，年底买新房，一定比明年五一贵。二手房同理！
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杠杆最大时抄底
判断抄底时机是个技术活。如果你实在学不会，我告诉你个最简易、最有效的技巧：
杠杆最大、首付最低的时候，就是抄底绝佳时机。
政策放松时可能会降低首付，首付不降时可能会放松贷款，贷款不动时可能会放松融资，总之，当你发现贷款的杠杆可以用到最大时，实际首付可以降到最低时，就是抄底楼市的最佳时机。
买房必用杠杆，这不是你有钱没钱的问题，而是因为，杠杆不友好时，房价根本不会涨。所有城市都是如此。
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攒房票
9月11日，武汉发文开始“零门槛”抢人了。接下来的楼市冷静期内，各省会和二线城市去库存保财政的有力武器就是抢人大战。
楼市越差、越要抢人。不让放松调控就抢人接盘。
熊市里，最适合的操作就是：把三四线城市的房子置换到一二线去。
所以，现在你的闲置资金千万别再浪费在三四线老家了，目前已经零门槛落户的省会就有福州、济南、沈阳、昆明、太原、南昌、石家庄等，未来零门槛的二线会越来越多。
去省会，攒钱、攒房票、攒贷票，这是熊市里最明智的举措。
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租金的误区
房产投资，过度关注租金高低是误区。
房产投资首要关注的必须是增值潜力，而不是租金多少。
一、周边有空地，正在开发的待成熟板块虽然租金暂时不高但往往房价增值更快。二、成熟老城区的老破小、老式塔楼租金更高，但是房价增值严重跑输大盘。三、小户型租售比更高，但是改善大户型增值更快，接盘侠更多。四、办公楼、公寓租售比最高，但是房价万年不涨，其实总体的投资回报率非常低。
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熊市如何卖房
熊市里卖房，考验的就是预判后市的能力。
已经大涨过的一线和强二线城市，假如计划卖房，现在赶紧主动降至市场价之下抛掉，越往后拖价格越低。现在不降价，几个月后就得降更多才能卖的掉，反而延误了时机。
买房时，不能买涨的最快的那一套，但是卖房时，必须作跌的最快的那一个。
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哪些房产会涨？
2020-2021年这轮小牛市，所有上涨城市都不是普涨，都不是全面上涨，而是区域和品质分化上涨，为啥？
就是因为政府没有彻底松绑调控，没有大力度刺激楼市，所以觉醒并且行动的只是有钱人和有资产的人，纯刚需无房户至始至终没有被带动。所以，只有豪宅、改善房、学区房涨幅巨大，普宅毫无波澜。
这个理念在未来极大概率还会继续适用，因为彻底松绑调控的可能性越来越低。
非学区老破小、非核心地段老破小、低单价大面积老式住宅、2000年前的塔楼、户型奇葩的外销房、远郊房产、文旅地产都将是增值差逐渐被淘汰的资产，只要有能力尽量避而远之。
切记：彻底松绑，全面上涨；局部宽松，豪宅上涨！
最后，再来说下周期。这轮牛市是彻底歇菜了。需求、资金、房票贷票都已经消耗殆尽，需要重新积攒和蓄力，才能冲击下一波牛市，这才是周期的奥秘。所以，现在些许的利好根本不可能重新点燃楼市。请务必看清大势，正确抉择！
