读书:刘润《底层逻辑》

底层逻辑+环境变量=方法论

“课题分离”理论由奥地利心理学家阿尔弗雷德·阿德勒提出,原意指要解决人际关系的烦恼,就要区分什么是你的课题,什么是我的课题。

有人在地铁里踩了我一脚,谁的错?我的错。我要说“我的错,我的错”,然后心平气和地走到旁边。这是因为,我的时间比他的值钱,浪费同样的时间,我的损失大——“谁的损失大,就是谁的错”。

三种“对错观”:①法学家的对错观,②经济学家的对错观,③商人的对错观

判断损失发生后应该怪谁,就看谁因此损失大。一件事情出现不好的结果时,责怪、埋怨、后悔都是无用的,它们改变不了结果。如果自己有所损失,只能怪自己,也只有自己才能改变事情最终的结果——靠自己,自强者万强。

“法律特别可爱。它不管你能好到哪儿,就限制你不能恶到没边儿。它清楚每个人心里都有那么点脏事儿,想想可以,但做出来不行。法律更像人性的低保,是一种强制性的修养。它就踏踏实实地告诉你,至少应该是什么样儿。”

人性只涉及两点:生存和繁衍。这两点无善无恶。人性,是个体追求生存、繁衍的本能。可是,不受约束的个体的人性,一定会使个体彼此伤害。

道德,就是用来约束个体的人性的,在此基础上,可以实现群体的繁荣。个体之所以愿意接受道德的约束,是因为群体的繁荣最终会让个体受益。

道德不是人性的内在要求,甚至在大部分情况下,道德是反人性的。恰恰因为道德常常是反人性的,才需要大量的引导和约束。

引导,采用的是宣传、舆论等有长效但见效慢的方法,比如通过文化、价值观等引导。

约束,采用的是惩罚、驱逐等“剧烈”但立竿见影的方法,比如通过社会结构、利益结构、法律等约束。

给道德中的社会规范“画一条最低的线”——底线,这条底线就是法律。法律是道德的子集,是一旦触犯必然受到惩罚的道德。

定力,可以换成一个我们更熟悉的词——长期主义。定力,是人生的智慧——最终的胜利,常常是时间的胜利,是长期主义的胜利。

在经济学世界,没有一个观点具有普适的解释力。所有的观点,理论上都可以被驳倒,至少能举出反例。

科斯定律最流行的版本是:在交易费用为零或足够低的情况下,不管最初资源的主人是谁,资源都会流到价值最高的用途上去。简单来说,就是“谁用得好就归谁”。

记住每个理论的前提,是学习经济学的基本素养。

如何学好经济学?一是学李白,也要学杜甫;二是给每个模型找个反例;三是记住每个理论都有前提。只有这样,你学的才不是“黑板上的经济学”

一个人的表述大概可以分为两种:事实和观点。事实有真假,观点无对错。再细分为四种:事实(Fact)、观点(Opinion)、立场(Stand)和信仰(Belief)

事实,是独立于人的判断的客观存在。

信仰,是一套完全自洽的逻辑体系。

立场就是被位置和利益影响的观点。除非你能和问你的人有相同的位置和利益,否则,你们是不可能达成共识的。

当一个人持有的不是观点而是立场时,当一个人“屁股决定脑袋”时,你应该做的事情,是对他说“It’s good for you”(这对你有益)。

我们也要时刻反省自己:我说的话、我的表述,是事实,是观点,是立场,还是信仰?

对“为什么+观点”这个句式的非理性反应,是人的思维模式中的重大Bug(漏洞)。你想把什么想法注射到别人脑中,把它放在“为什么”这三个字后面,就可以了。比如,“为什么爱因斯坦晚年改信上帝了?”不管你怎么回答,“爱因斯坦晚年改信了上帝”,这个观点已经被注射到你的脑海中了。但事实是,爱因斯坦并没有改信上帝。

“为什么+观点”,是一只危险的“注射器”。

辩论的目的是什么?辩论的目的,不是说服对方,而是说服观众。从规则设定上来说,对方就是不可被说服的。对方的表达,只是你的素材,而不是你的打击对象。你的目的,是利用这些素材说服观众。就算说服不了观众,也要影响他们。辩论的目的,甚至不是改变观众的观点,而是改变观众的态度。

辩论的关键是什么?辩论双方几乎从不会真正地正面辩论,他们只是在不断地表达自己的观点。你需要掌握一个技巧:偷换概念。(重新定义概念;纠正对方的概念。)

辩论的核心竞争力,是“基于逻辑的急智”。

建议你在遇到问题和困难的时候,可以采用“假设—验证—结论—调整”的方法。在遇到问题时,先大胆假设,然后去验证,得出结论,最后根据结论做出调整。 本质就是,为了印证假设,而不辞辛苦、不嫌麻烦地去验证假设,然后得出结论,最后做出调整。
要注意一点:就事论事,不要被立场左右。 要从事实出发,对事不对人,而不要被自己和他人的利益、立场所左右。因为事实更可靠。

有时,我们看到的表象或者经验会欺骗、迷惑我们,让我们看不透事情的本质。

一是抛弃经验,放弃想当然,不要轻易下结论,要怀着空杯心态去看问题。

二是运用“假设—验证—结论—调整”,大胆假设,小心求证,得出结论,最后做出调整。

三是不要被利益、立场左右,要就事论事。

系统=要素×连接关系

系统的五种模块:变量、因果链、增强回路、调节回路和滞后效应。其中,变量是“要素”;因果链、增强回路、调节回路和滞后效应,是四种“连接关系”

流量,改变存量。存量,改变世界。

调节回路?“因”增强“果”,“果”增强“因”的回路,是增强回路。而“因”增强“果”,“果”减弱“因”的回路,就是调节回路

滞后效应?因果不是瞬间连接的,回路也不是瞬间闭合的,它们之间都有个时间差。这个时间差,就是滞后效应。

所有的解决方案都藏在这五块“积木”里。分析问题的时候,记住五个关键步骤:

一是找到核心存量。

二是找到关键因果链。

三是找到增强回路。

四是找到调节回路。

五是考虑滞后效应。

制度,是规定,是契约,关注的是结果;

流程,是基于时间线做一件事的过程,关注的是过程;

系统,是内部各个要素、变量之间相互关系、相互作用的整体,关注的是各要素之间的关系。

普通的人改变结果,优秀的人改变原因,顶级优秀的人改变模型。

一个人如果有基本的逻辑思维,就会有刨根问底的好奇心,遇到事情不满足于表面的解释,而是不断地往下追溯,找到根本原因

证有不证无。

证明一件事情“有”,很简单,举个例子就行。比如我看到过白乌鸦、黑天鹅,就证明它们是存在的。可是你要证明“天下乌鸦一般黑”“天鹅都是白的”,靠举例是不行的。你举10000个例子,都不能证明没有黑天鹅,只能证明你没见到黑天鹅。

第一层次:思维没有闭环,思考没有逻辑。你说A,他说B,两者之间的思维永远没有交集。

第二层次:思维没有闭环,思考有逻辑。有符合逻辑推理的一些观点,但观点时常左右徘徊,自相矛盾。

第三层次:思维有闭环,思考有逻辑,但闭环的层次比较低。

第四层次:思维有闭环,思考有逻辑,且能在更高层次形成逻辑闭环,逻辑闭环十分通透,直达本质。

第五层次:思维有闭环,思考有逻辑,且能在高层次形成逻辑闭环,并始终保持不断打碎自己的开放心态。

一件事情的真相,有千万种可能。看到一个事实,就会排除一批假象。很多人往往只看到3~5个事实,就迫不及待地找一个最符合自己价值观的当作真相。

复利效应不是暴富效应,相反,它恰恰是一个极度仰赖长期的概念。复利需要足够长的时间酝酿发酵,可能是一辈子,也可能是几代人的时间。

复利公式的核心“高收益率”,在大多数情况下并不存在。你只看到别人赢,却没有看到别人输;你只看到短期赢,却没有看到长期输。在复利效应要求的长期内,高收益率几乎无法实现。

“财富自由”用公式来表示:

本金(1+收益率)时间-欲望=财富自由

2017年,全球首富比尔·盖茨的财富大约是800多亿美元。很多人说,这800多亿美元已经不是来自微软的股票了,而是来自投资。是的,没错。但如果他当年没有卖掉微软的股票去投资的话,他的财富会有约2900亿美元。

创造财富,而不是靠财富自己创造财富,才是获得财富自由的真谛。

财富自由 :早期靠本金,后期靠复利。

最后,给大家几点建议:

一是尽早存到足够的本金。获得财富自由的第一重要的事,是培养赚钱的能力。赚钱要靠本金,而不是靠复利。你都没有本金,哪来的钱生钱呢?

二是努力做到稳健高收益。找到高收益的投资不难,识别背后的风险很难。你看中的是别人的利息,别人看中的是你的本金。

三是让时间证明它的力量。要有把压岁钱存成养老金的足够耐心,认清复利效应从来都不是暴富的手段。

四是降低自身的贪念与欲望。不要看到别人买了车,就要买游艇;看到别人买了游艇,就要买专机。欲望是无法填平的,只能降低。

时代是对冲运气的第一要素,我把它排在“千位”。

概率思维是你要心平气和地承认,就算你做对了所有事情,你成功的概率也不高,比如在今天的互联网行业,成功的概率可能只有约5%;在认识到这一点之后,再思考应该用什么方式提高成功的概率。

在千位上,你可以通过把握时代的脉搏提高12%;在百位上,你可以通过选对战略,再提高5%;在十位上,你可以通过设计好组织结构又提高2%;最后在个位上,你可以通过做好管理,提高1%。综合计算,你的成功概率一共提高了20%,加上原来的5%,你的成功概率就变成了25%。

只要重复做大概率成功的事情,你成功的概率就能够接近100%。这就是从不确定性中找到确定性。

在零和博弈中,你要一直保持清醒:你要的是全局的最优解,而不是局部的最优解。

第一,你要找到那些能够建立信任的伙伴。有些人,你是永远都无法和他达成共赢的,这样的人你就要远离。

第二,你要主动释放值得信任的信号。你要先让别人知道你是值得信任的人,这样,想要与你达成共赢的人才会来找到你。

要素,是系统中你看得见的东西;关系,是系统中你看不见的、要素之间相互作用的规律。我们要看到要素,看到要素之间的关系,更要看到这些关系背后的规律

人生商业模式=能力×效率×杠杆。

高效而可怕的勤奋。第一,你真的想要拥有获得能力的能力。第二,确保所有的勤奋,都在你的身体和家庭的承受范围之内。

团队杠杆、产品杠杆、资本杠杆、影响力杠杆。

获得更大的影响力呢?你需要三种能力:演讲能力、写作能力以及建立人脉的能力。

人脉,不是那些能够帮到你的人,而是那些你能帮到的人。

间歇性踌躇满志,持续性混吃等死,改变太难,还是吃鸡、打王者比较简单。

恪守时间就是理解并尊重别人的时间颗粒度。第一,理解别人的时间颗粒度。第二,细化自己的时间颗粒度。第三,善用日历管理时间颗粒度。

时间颗粒度,就是一个人管理时间的基本单位。有人的时间颗粒度是半天,比如退休老人;有人的时间颗粒度是15分钟,比如王健林;有人的时间颗粒度是5分钟,比如比尔·盖茨。

正态分布的市场上,就像有一股力,这股力会把做得很差的人努力往中间推,同时也把成功的人往中间推。这股力把所有人都往中间推,所以这个市场上头部和尾部的人很少,中间的人却很多。而幂律分布的市场正好相反,中间的人要么被推上去成为最成功的,要么被推下去变成碌碌无为者,所以这个市场上中间的人很少,头部和尾部的人却很多

只有边际交付时间为零,或者抽离出边际交付时间为零的部分,企业才有机会获得指数级增长。同样,我们还可以用边际交付时间是否为零来区分“产品”和“服务”。

“如果你进入任何一个现有的市场,面对那些强大的竞争对手,你的产品或服务必须比别人的好得多,不能只是有一点点优势。因为当你站在消费者的立场上时,你总是会购买值得你信赖的品牌,除非这个产品有很大的差异性。你必须有创新思维,而不是创造更好的同一性。想想iPod是如何取代随身听的,或者iPhone是如何取代黑莓的,又或者iPad是如何取代Palm Pilot的?”

你能创造什么样的价值,就会认识什么样的人。

经营人脉,始终要保持的一个基本心态:毫无保留地把你的价值付诸别人身上。

当你没钱、没资源、没背景的时候,唯有你的实力、业绩、作品,才是让你在绝境之中脱颖而出的最佳武器。没有真本事,无法帮助到别人,就算你认识的人再多,他们也不会是你的人脉。

人脉的本质,是平等交换

健康的人脉,是双方的共赢,而不是单方的消耗。

用脑学习知识,用手学习技能,用心学习态度。把知识学以致用,把技能练成艺术,那么你用心相信的东西就一定会实现。

What、Why、How,是“黄金三问”,密不可分。没有Why,就没有动力,What和How也就没有意义。没有How,就只是鸡汤,再多道理也只是体现在纸面上。

如何打好比方,需要三步:

第一步,洞察复杂、陌生事物的本质;

第二步,匹配到大家熟悉的事物;

第三步,用熟悉的解释陌生的。

世界的三大法则:自然法则、族群法则、普遍法则

“你陪客户喝的酒,是做产品时没有流的汗”,这是因为我们做产品是把千钧之石推上万仞之巅,再在尽可能大的势能之下,将其轻轻推动,用营销和渠道减少阻力,把这种势能转化为动能,然后用转化后的动能去尽可能地覆盖用户,从而设法获得商业上的成功。

1887年,英国人在国会上通过了一项侮辱性的法案——《商品法》。《商品法》中有一个重要的条款,要求所有来自德国的产品都必须贴上“Made in Germany”的标签,以此将价廉质劣的德国货与优质的英国产品区分开来。

产品定价最重要的因素是消费者,因为产品价格是由消费者能感知到的价值决定的。

利润,来自没有竞争。任何一个行业,所有的红利最终都会被竞争拉平,最后大家只能赚社会工资。这时候,只能通过创新来创造利润空间。

“一切的分钱方式,无外乎优先和劣后;一切的分配方式,都是固定、剩余、分成的万千组合。”

公正的本质不是“你对我错”的问题,而是“谁有权做选择”的问题。

公平——用“同一把”尺子丈量万物;

公正——选“哪一把”尺子来丈量;

公开——把丈量的过程展示给公众,让同意公正者监督公平。

诺贝尔经济学奖获得者、著名经济学家科斯说:“资源,总会落到用得最好的人手里。”

共识:初次分配负责效率,再分配负责公平。

《圣经》故事:上帝对信徒亚伯拉罕说,“请杀死你的小儿子以撒”。亚伯拉罕非常困惑,不知道为什么。不过,虽然很不解,但这是上帝的指令。因此,经过所有父亲都会有的纠结后,亚伯拉罕还是决定服从上帝,含泪把自己的儿子放上祭坛,并举起短刀。所幸,刀落下去的那一瞬间,天使及时出现,阻止了悲剧的发生。上帝说:“我不是真想杀你儿子。我只是想知道,你对我是不是绝对服从。

领导说:“小王,这杯酒,我敬你。” 小王赶紧说:“领导,哪有您敬我酒的道理,您折煞我了。我一直和同事们说,我特别仰慕领导的魅力,特别感谢领导的栽培。只是一直苦于没有机会参与重大项目,不能好好报答领导。您的恩情,我一直都记着。有任何用得到的地方,以后您随时吩咐,我一定随叫随到,唯领导马首是瞻。这三杯,我先干为敬。” 领导说:“慢点慢点,别喝多了。你脸都红了。” 小王摆摆手:“没事的,领导。我平常不能喝酒,一喝酒就过敏,但今天就是高兴。” 领导满意地点了点头,微笑着转过头去,开始测试小张。

痴迷于劝酒、痴迷于服从性测试的领导们一句话:真正的领导力,来自内心的追随,而不是行为的服从。

回顾2006年的上海房价,我们发现了…

近日,我们在复盘上海楼市的历史行情。整理资料时,找到了一些2006年时上海楼盘的售价。

先上图,来源于上海买房必备。

回顾2006年的上海房价,我们发现了...

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根据这些资料,我们识别出了一些上海买房过程的思维误区,总结了几个重要观点,借此机会分享给大家。

回顾2006年的上海房价,我们发现了...

成长性vs估值,哪一项更能影响房价?

如果是投资买房,市场上有一个共识就是——要买有规划、有潜力的地段。

所以,新上海人持续流入、规划落地给力的浦东新区和闵行区,是投资客们主要关注的片区。

然而,通过上面的房价表,我们意外地发现:发展迅速的浦东和闵行,楼盘的平均涨幅超过了徐汇、静安、卢湾、黄浦、长宁这几个浦西核心区。但并没有比普陀区涨得更多。

在舆论层面,普陀区一直为买房人所嫌弃。又破又大,人口多财政少,规划落地能力也不行,真如20年了才刚动土。

但是,2006年至今,普陀区的一些楼盘涨幅惊人。

比如万里雅筑,当年仅8300元/㎡。

回顾2006年的上海房价,我们发现了...

如今,万里雅筑单价已经在9万/㎡以上,涨幅10倍以上。

回顾2006年的上海房价,我们发现了...

还有房圈里臭名昭著的玉佛城,一直被打上风水差+人员杂乱的标签。

玉佛城3期2006年售价为7700/㎡。

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目前,1995年建的玉佛城一期单价,也已经达到8万以上。玉佛城三期单价估计接近10万,相比2006年有着12倍以上的升幅!

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低基数对房价的涨幅非常关键。

闵行的七宝是近十几年来发展非常成功的板块,通了9、12号线,建造了外环外档次最高的七宝万科商场,教育资源名列前茅。

即便如此,万科朗润园升幅也没到10倍,当初单价1万块,现在9万多。

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闵行区虽然发展得很成功,但在2006年,闵行区的房价基数已经不低。虹桥镇地区甚至有楼盘已经达到2万单价,直逼市中心。

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这也就是说,闵行区当时房价的“估值”要比普陀区更高。

板块、片区的未来发展,是具有不确定性的。但是,楼盘的估值却可以一眼识别。

买房投资,选择“低估值”的楼盘,或许比买“潜力股”的胜率更高。

宝山就是一个买“高估值潜力股”失败的例子。

我们可以看到,宝山2006年的房价并不便宜。这是因为,2006年的时候,宝钢如日中天,钢铁是典型的朝阳产业。

一些标杆楼盘,如宝山城区的宝莲府邸,单价甚至高达2万/㎡:

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后面的故事大家都知道了,钢铁走下坡路,宝山工业中心的地位不保。当年宝山卖高价的小区,涨幅都非常一般。

站在当下,普陀区仍然是一个低估值的区域。

长寿路、武宁是内环内的洼地,不乏一些10w单价的品质商品房。

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普陀的新房联动价也很低。之前以10.5万/㎡出售、入围积分仅50分的新湖明珠城三期,以后二手房上市时,很有可能会给买房人带来惊喜。

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回顾2006年的上海房价,我们发现了...

买豪宅,产品力>地段

通过2006年的房价表,我们可以发现:在当年,豪宅盘的溢价率是比较高的。很多豪宅盘的单价,比同地段普通商品房贵一倍以上。比如,华府天地的单价达到了5.8万/㎡。

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从2006年到现在,豪宅盘的涨幅是明显不如普通楼盘的,最多涨了5-6倍。普通楼盘基本都涨了8倍以上,更有一些Tenbagger。

这就是房圈所说的“CEO盘跑不赢大盘”的由来。

但是,2006年上市的这些豪宅盘,到目前为止的升幅,也有较大区别。

比如“湖南路四大金刚”的鸿丰香缇花园和打浦桥的绿洲仕格维花园,在2006年的售价分别为42500元/㎡和40000元/㎡,差别不大。

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目前,鸿丰香缇作为衡复西区顶豪,单价已经在25万以上。而绿洲仕格维花园,我们最新了解到一套207㎡三房总价在2700多万,单价只有13万多,香缇花园的一半。

这背后有地段的因素,湖南路兴国路作为衡复风貌区闹中取静片区,地段认可度进一步提升。

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图:兴国路

打浦桥则和2006年变化不大,市中心中上地段。

但鸿丰香缇花园的涨幅比绿洲仕格维多一倍,更多的是产品力的原因。

早在十几年前,鸿丰香缇花园就用上了全石材外立面,自带会所,内有隐藏版老吉士。

小区35户60个车位,车位比高达1:1.6,戴德梁行五大行物业。

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图:湖南路555号 鸿丰香缇花园

在今天看来,鸿丰香缇花园各方面依然是顶配。小区又是低密度洋房,只有195㎡和399㎡两种户型,非常稀缺。

而绿洲仕格维,当年虽号称“小华府”,但小区的外墙是面砖,车位比1:0.6,人车没分流。

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图:绿洲仕格维花园

以今天的眼光来看,它只能算和国际丽都城、中凯城市之光一档,是早年比较高档的小区,与鸿丰香缇花园不能相提并论。

再来看个例子。在2006年,陆家嘴世茂滨江花园单价34000元/㎡,仁恒河滨城是17800元/㎡,几乎相差一倍。

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目前,仁恒河滨城单价15万,已经反超了世茂滨江。

一方面是联洋板块有了发展,现在地段也没有和陆家嘴差太多。

另一方面,仁恒河滨城的产品力其实要略高于世茂滨江花园。

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图:仁恒河滨城

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图:世茂滨江花园

所以,只要豪宅本身没有偏到颛桥星河湾那种地段,产品力才是楼盘未来涨幅的决定性因素。

在上海买豪宅,我们最好选择同总价段产品力最尖端的小区,而不要追求买在最好的地段。

当下值得警惕的是翠湖天地的一期、二期。支撑翠湖1-2期卖出20-25万/㎡单价的,是新天地这个地段IP。

产品力方面,1:0.5的车位比、人车不分流、真石漆外墙的翠湖二期已经与融创滨江壹号院等次新豪宅有了较大落差。

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图:翠湖天地2期御苑

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图:融创滨江壹号院

今日的翠1翠2,可能就是昔日的绿洲仕格维花园。

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警惕偏远地区+高房价小区

最后再鞭尸一下宝山区。

2006年的时候,宝钢及其上下游产业一片繁荣。宝山区的产业很给力,房价也不便宜。

但宝山的地理位置,毕竟是偏僻的。当年就是偏远地区+高房价的典型。

偏远地区的产业一旦走了下坡路,房价就会大幅跑输大盘。

并不是说偏远地区+高房价都不行。

比如大虹桥和张江,已经形成了大规模的先进产业集群,在可预见的未来,也不太可能衰落。

所以,华漕、徐泾、唐镇以相对较高的房价买入,也不会套牢。

真正需要警惕的,是依赖于单一企业的地段。比如青浦朱家角,地理位置非常偏僻,华为入驻之后,有的次新房房价也达到5万了。

回顾2006年的上海房价,我们发现了...

临港的泥城镇也是一个案例,特斯拉超级工厂来了之后,当地的房价有所上涨。

发散一下思维,东莞的松山湖也是一样的逻辑,依赖华为一家企业。

华为、特斯拉都是非常厉害的企业,但当年的宝钢又何尝不是呢?三十年河东,三十年河西,这两家存活的时间都不一定比宝钢久。

靠单一企业来支撑房价的板块,我们最好避而远之。

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/bab19LrNYxYqOiAgck75XQ

2022上海中考1-15平行志愿分数线

黄浦区

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徐汇区

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长宁区

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普陀区

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宝山区

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嘉定区

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浦东新区

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金山区

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松江区

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青浦区

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奉贤区

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崇明区

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来源:各区招考机构

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/Hid94hISrX4ZVN-aCGopGQ

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县城房子砸在年轻人手里

楼市火爆时,年轻人梦想着在大城市安家落户,碍于高房价,部分人会退而求其次选择购置县城的房产。一些县城的房价也因此水涨船高,掏空年轻人的钱包。

而眼下,中国人对房子的信仰正在经受全方位的考验。房地产市场遇冷,县城的房子首先成了鸡肋,年轻人回去住不了,也卖不掉。

本文授权转载自微信公众号真实故事计划 (ID:zhenshigushi1),作者:吴向娟,编辑:孙雅兰

01

卖房

县城房子越来越烫手了。把房子挂出去的一年多,张宁的信心全无。

张宁定居在天津。卖掉老家济宁泗水县城房子的想法,出现在2020年底。房子当时还有租客,为赶上春节卖房的高峰期,张宁提前收回了房子,并做了深度清洁。“县城里很多外地打工的人,过年才有空回家看房。”张宁说。

2021年春节刚过,县城街上的商铺恢复营业的第一天,张宁就挨个向中介公司打电话,热情介绍自己的房子。张宁的房子位于二楼,是个小两居、坐南朝北。房子购于县城楼市火爆的2017年,全款33万,装修花了11万。

这次卖房,张宁的定价是54万,“加上这些年的物业费、通货膨胀等因素,这个价位很合理”。

信心满满的张宁很快遭遇现实泼下的冷水。电话那头,多家中介公司的答复出奇地一致:“这房子不好卖”。起初,张宁以为是中介公司的套路,不以为意。直到房子挂出三四个月后,只有零零星星一两个人看房,她开始慌了张。

等到五一假期,一对在外地工作的小夫妻专程赶回泗水县城看房,并对张宁的房子表现出极大的兴趣。可两天后,男方父母的不满,扼杀了这笔即将交易的订单,老人表示:“起码要有个客卧,将来我们带孩子或是有客人来也方便。”

房子挂出后的16个月里,相继有十几拨人来看房。每个人都能找出不满意的地方,不是面积太小,就是采光不好。这让张宁很犯愁,“这届买方好挑剔”。从2021年7月至今,几乎每月她都要在社交媒体上发一条动态许愿:“求顺利卖房!”

等到国庆假期间,县城迎来了又一个看房高峰期,有中介主动联系张宁,建议她降价卖房。电话那头说出的数字让张宁倒吸一口凉气——44万。这几乎是4年前她投入在房子上的价格。“现在的44万和2017年的44万,能一样吗?”她问中介说,“2017年房子三千多一平,现在都涨到五千一平了。”

“现在的房子和2017年的房子能一样吗?”中介反问。张宁沉默了半晌。

张宁不甘心让步,想再探探底。然而,回应她的只有市场的冷清。整个假期,只有一个人来看房,诟病完房子的采光后,便再无下文。

与现实硬碰硬后,张宁只好服软。今年春节,她和丈夫商议,将房子定价调整为47万,“如果有人要买,可以让2万”。半年过去了,房子并没有因为降价变得抢手。

2021年,全国房价过万的县城有103个,占全国县城的5%,县城房价普遍都在每平3000元到8000元这个区间。不算低的房价,对于县城原本的人口吸引力有限,但对于在大城市打拼的年轻人来说,无疑具有无敌的吸引力:拿一二线城市工资,付县城房贷。返乡置业的热潮背后,房价上去了,建成的房子却空下了。年轻人掏空了腰包,却住不了县城的新房。

远在广州的罗平,为卖掉湖南邵东县的房子也奔波了大半年。罗平的房子位于邦盛凤凰城,曾是当地热销的楼盘之一。今年年初为了卖房,罗平咨询了当地一家中介公司,对方开出的价格是3800元/㎡,远低于该县平均房价。罗平无法接受中介提出的价格,便不再继续沟通。

图 | 罗平购房所在小区

一直等到今年6月,罗平重新求助中介,这次他换了一家公司,对方给出的价格比上一次更低——3580元/㎡,这与罗平2018年购入房子的价格相差无几。他的房子足足有168平方米,目前还是毛坯房。他仔细算过一笔账,房子按照目前的预估价卖出去“至少要亏13万”,事实上,“也可能根本卖不出去”。

罗平索性跳过中介把房子挂到网上直售,但始终无人问津。偶尔有电话打来,罗平兴奋地接起,发现都是中介公司。中介表示愿意代理出售,可给出的价格都让罗平失望。

为摸清市场,罗平浏览了同小区待售的二手房,情况很不乐观。小区里很多和他家条件相当的房子,价格定得比罗平更低,依然卖不出去。就连同等面积的精装房,价格也没有比罗平的房子高出多少。看着看着,罗平的心一截截凉下去,“现在这个行情,能回本就不错了”。

图 | 罗平的房子目前仍是毛坯房

在经历了长达十余年的野蛮生长后,县城房的流动性开始变弱。眼见县城的楼市日益萧条下去,新房库存积压,二手房有价无市,妥协的只能是房主。很多房主为了转手,不得不“割肉”离场。

长沙的杨林也在为卖县城房而发愁,他的房子买在湖南益阳赫山远郊的会龙山下,是一套140平米的“山景房”。该楼盘开盘后均价稳在5500元一平, 2019年杨林购入房子的价格为77万,装修花费40多万,粗略估算共投入120万。买完才发现“山景房真的在山里”,离城区有十几公里,开车需要20多分钟。

图 | 小区紧挨着会龙山

2021年2月卖房之初,杨林将价格定在92万,“能卖掉就好,亏点就亏点”。一个月过去后,没人咨询过。他有些慌张,主动联系了中介公司,多家公司给出了一致的方案——降价。犹豫几天之后,他把价格降到88万,“这一次应该问题不大吧”。然而,房子扔进市场仍没溅起一点水花。

两个月之后,恰逢五一假期,中介建议杨林把房子降到82万。他不死心,“这也降太多了”,经过几轮拉扯,最终定价为83.3万。“这是最后一次降价了,还卖不出去就算了”,他对中介表示。接下来的半年,杨林没有接到任何关于买房的电话,“我都快要忘记有套房在卖了”,他自嘲道。

市场如此冷清,杨林只好亲手打破自己定的规矩,再次降价到79万。“现在已经是倒贴了”,杨林说,这几乎是当初购买毛坯房的价格。

02

退路

曾几何时,县城房是几亿农村及乡镇人口进城的跳板,在土地财政对楼市的刺激下,县辖区内居民“买房进城”的热情撑起县城楼市的繁荣光景。工作在北上广,买房在小县城,是许多小镇青年的梦。

杨林买县城房就是为了和女友安一个家。2019年,杨林年近三十,结婚在即的他迫切需要一个稳定住所。他找到转行做了房产中介的前同事,对方极力向他推荐山下的楼盘,“说资江一桥即将搬迁至小区附近,楼盘到时候会升值好几倍。”

站在房市火爆的当口,杨林不曾怀疑前同事的话,更何况,他已经等不及拥有一个自己的家。看房当天,杨林和女友通视频电话,向她展示房子的细节,房子得到女友认可之后,他便迅速拿下。

房子单价为5488元一平,首付为20万,买下后需每月背负3000多元房贷。当时杨林在赫山的生计是做贷款业务,收入足以支撑买房后的生活。手头宽裕时,他开始投资超市、炒股,日子过得越来越有奔头。与女友感情确定后,除了赫山,他不曾想过去别的城市。

过去20多年里,中国城镇化率快速跃升到63.89%。城镇人口激增之下,全国县城楼市也普遍存在过度开发的情形,就连二手房的挂牌价格也水涨船高。人们对县城的未来一片看好,前赴后继地奔入楼市。

在广州一家汽配厂工作的罗平,当初回到县城买房是基于更现实的考量。2018年,罗平的大女儿出生,买房成了必须执行的计划。起初,罗平在广州勘察了一圈,手握16万的存款,他发现自己只够付一套 “老破小”的首付,但这实在无法满足他对家的期待。

对未来的忧虑,进一步牵制住罗平的“野心”。那几年,他看到不少工厂倒闭或搬迁到东南亚,开始担心自己的工厂也会发生变动。“广州的房贷可容不得我失业”,罗平思前想后,觉得县城的容错率显然更高。

拿着钱,罗平带妻子一起回邵东老家看房,一路上两人难掩欣喜,辗转了好几家中介公司,最终看上一套168平的大房子。房子位于顶层,通风和采光效果都很好。更重要的是,小区位于新县政府旁边,周边有多所学校,配套设施都较为完善。考虑到女儿将来可能会回县城读初高中,罗平心动了,向亲戚借了3万块后,凑齐了首付。

图 | 罗平的购房合同

不同于罗平将所有希望都寄托在县城,对张宁来说,在县城买房更像是她的退路。她的房子买于2017年,当时,“房价要涨”的信息铺天盖地砸来,张宁和丈夫来不及分辨,火速在老家泗水县买下一套房,房子总价33万,首付13万多。就在前一年,他们刚在天津的城郊买下一套三居。两份房贷总计约4000元,对他们来说是笔不小的负担。

在泗水县,张宁拿下的房子是一套小户型,对她来说,这套房子的居住功能并不重要,重要的是小区附近有县城最好的高中,“要是以后天津的事业失败了,还能让儿子回去读书”。张宁的计划做得长远,当时她儿子还在念小学。

张宁和爱人商量,与其让房子空着,不如把村里的父母接到城里生活,“老人年龄大了,很容易磕着碰着,住在村里不方便”。考虑到不要让老人太累,张宁特意选择了二楼的房子。她还专程从天津回到泗水县装修房子,前后耗时三个月,从地板、墙纸到家具选择,全都亲力亲为。

房子装修完半年后,张宁把钥匙给了父母,叮嘱他们“一定要去住”。

03

空置

县城房总是免不了被空置的命运。缺乏支柱产业的县城,无法提供理想的就业机会,无论是脱离土地的农民,还是追求发展的年轻人,即使买了房,也很难在这里真正安家置业,县城人口外流导致的空心化问题日益凸显。根据2017年发布的《中国城镇住房空置分析》显示,我国的城镇住房空置率已达到21.4%,其中,三四线城市的县城空置率达到30%左右。

张宁没想到,在村里住了一辈子的父母并不适应城里的生活。在老人看来,村里的大平房住着宽敞多了,还有一个大院子,走在路上随便都能找到人唠唠嗑、打打牌。但城里的房子总是太吵,半夜都能听到街上的声音,周围的邻居也很难搭上话,唯一的娱乐只剩下看电视,但操作起未免太复杂。

最后,父母竟搬回村里去了。理由是:“地里的菜没人看可不行,囤的粮食还要晾”。

父母走后,张宁索性将房子出租。房子挂出去四个月后,以每月1100元的价格租出。作为房东,张宁并未如愿躺平,麻烦接踵而来,“三天两头说家具坏了,让我花钱找人维修”,张宁抱怨道,“这房子才刚装修完一年啊”。

一天,正在上班的张宁接到邻居电话,“房子漏水了,楼下天花板都在滴水”。张宁打电话给租客,对方称回老家了,赶不回来,她急忙让父母前去收拾。父母一进门,就发现“屋里一团糟,卫生间的水龙头还在哗哗地流”。事后,张宁决定收回房子,不再出租。

房子再次闲置,并且,越来越可能一直闲置下去。随着时间的推移,张宁发现,自己回不去县城了。老家位于高考大省山东,每次过年回家看到亲戚家的孩子密密麻麻的学习日程,张宁都暗自庆幸当初把孩子带去了天津。儿子在天津的学习相对轻松,学校更注重全面发展,张宁越来越觉得,这才是她期望的教育方式。

既然不是为了儿子,县城的房子就没必要再留着。

与张宁一样,罗平为女儿在县城铺好的路也开始摇摇欲坠。罗平的大女儿即将升小学,他却没有信心申请到公立学校,“现在入学和以前不一样了,名额都是留给高级人才的孩子,我这样没学历、没技术的人,很难为女儿争取到”。据罗平回忆,早些年他们厂区附近的小学,外来务工者的孩子都能申请。这几年,学校的申请条件越来越严苛,罗平的许多工友不得不把孩子送回老家,实在不忍心的,就送去私立学校。罗平选择了后者,对这个家庭而言,这将是一笔巨额开销。

图 | 公立小学申请实施积分制

罗平曾算过一笔账,家中四口人,每个月开销至少1万元,其中房租1500元、大女儿学费1700元、房贷2794元,再加上车贷、生活开销和一些杂费,“日子过得紧巴巴的”。

去年年底,罗平给自己的2022年定下目标——存够三万块。半年过去后,存款仍为零。广州多暴雨,工厂受此影响总停工,罗平也跟着断了收入,“都开始吃老本了”。走投无路之际,可施行的方案只有一个——卖掉县城闲置的房子。原本为未来铺的路,转眼就需要拆掉填补眼下的路。

年轻人在楼市火爆时下单县城或市郊的房子,作为在大城市打拼的退路,没成想生活有时候竟无退路可言。县城成了回不去的故乡,曾经的计划变成了错配的资产。

2021年,杨林的事业跌至低谷,欠下上百万的债务,他不得不去长沙寻求工作机会,“赫山的工作,工资都是三四千,我要是这样赚钱还债,估计得还到下辈子”。与此同时,他与女友的感情也走到尽头,对赫山再无眷恋,县城的房子只剩下一个用处——卖掉偿还部分债务。

冷静下来思考后,张宁也发现,当初自以为明智的规划,其实充满了不切实际的幻想。10年前,张宁在泗水县一家超市做售货员,每月拿着2000元的工资,孩子出生后,现实压力成倍飙升,买奶粉、上学、看病,每一样都需要靠钱支撑。

为了给孩子创造更好的生活条件,2012年,张宁和丈夫来到天津做家居生意,收入翻了几倍,还在天津买了房。如果放弃这一切再回县城,一家人的生活靠什么来维持?在县城置房的计划越想越经不起推敲,张宁终于想明白,既然回不去了,好歹要及时止损。

不过前提是,得先把县城的房子卖出去。

*文中部分受访者信息有模糊处理。

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