作者： zimu

82岁老人周光才在微博上一字一句敲下了一条很长的微博，昨天下午6点半，老人发布了自己在一家叫做健生养老院的遭遇。乃悟刚看了一下，转发十几万次。

 

周光才是知识分子，教授级高级工程师。80年代末，西方对中国禁运大型程控交换机，老人带队搞出的HJD04型数控交换机解决了“卡脖子”的问题。

 

周老的微博写得很克制，2018年，78岁的周老和老伴在朝阳医院看病时，遇到了一位来搭讪的女士。热心的晚辈向老两口介绍了一家没有缺点的养老院——北京健生养老院。周边都是公园，硬件设施不错，有特聘高级营养师啥的还在其次，对于经常要看病的老两口来说，最有吸引力的是：

 

内设医保定点小医院。

 

和全国各地推销养老院的孙子孙女一样，这位女士隔三岔五地来看望爷爷奶奶，并打车带爷爷奶奶去看了养老院。养老院里确实有医院，老两口问为什么没有医生护士，得到的答复是在装修，很快就有人了。

 

叫你爷爷的人怎么会骗你呢？

 

禁不住软磨硬泡，老两口交了12万元成为了会员。周老自述说，因为频繁生病他俩没有立即入住。到2019年10月，两人病情稳定后决定去住养老院。然而这一次再来养老院，周老发现，医疗区还是一个医生也没有。

 

养老院告诉二位老人医保定点还没批下来：

 

你们先住进来，马上就能批。

 

周老都80多岁了，肯定是不相信我们是接班人那一套了，所以他要求退钱。

 

健生养老院说退钱可以，只能退65%，剩下35%算违约金。多次交涉无果之后，周老发了微博。

 

周老微博里提到，他的一位老朋友反应养老院里吃得很差，只有在子女探望时才有改善。乃悟研究了一下，周老两口交的这12万其实只是买一个入住资格。要想真的在健生养老，每月还要缴纳床位费、取暖费、生活费、水电费等等。

 

虽然现在健生养老院对媒体矢口否认他们承诺过医保定点，但入院时每位老人一万元的医疗设备保证押金还是要交的。

 

乃悟算了算，按照健生养老院最低标准，周老两口子每月加起来要交6000多相关费用，老两口的养老金可能还不够。

 

健生的大股东叫苏宝瑞，开养老院以前做花木生意。2012年，养老服务体系建设开始鼓励民间资本参与，苏宝瑞买下一家酒店，准备改造成养老院。

 

2015年左右，养老院基本建设完成。但关键的证书却迟迟没有能批复下来，养老院愣是空置了快半年都没有一位老人入住。承包食堂的公司忍无可忍还把健生养老院给告了。

 

一位养老行业的朋友告诉乃悟，养老行业资金紧张，利润薄，为了节省成本，企业往往会注册民间非盈利组织，来获取许多优惠政策和帮扶才能活下来。此外，民非组织还能接受捐赠、义工等社会馈赠，节省成本和资源。

 

乃悟查了一下，苏宝瑞修建养老院的钱都是从其他公司高利率拆借而来。比如2016年，他向一家公司拆借资金500万建设养老院，年化利率10%。但如果逾期不还：

 

利率变成30%。

 

健生还真的就逾期了。

 

在被法院判了欠债还钱后，健生养老院的生意突然好了起来，他们的销售开始在全北京寻找合适的老年人，他们大多数购买了健生的一种产品——6年、10年、20年的床位卡，比如周老两口子，买的就是20年的床位卡。

 

媒体去问了苏总，周老的钱到底能不能退，他的回答斩钉截铁：

 

不可能的。

 

苏总还是有这个底气的，这几年健生合同纠纷官司十几起，最后都是调解结案。乃悟建议新浪先给北京的老人们培训培训怎么发微博，苏总另一家养老院马上要开业了。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

浦东是名副其实的新上海人聚集地，能够留在上海的多为外地来的精英，为避免阶层滑落，对子女的教育自然也有着更高的追求。因此，也就注定了浦东教育不一样的特点。

经常有家长问：“在浦东读书是不是竞争很激烈？”“浦东到底适合牛娃还是普娃？”

今天我们就带大家全面了解一下浦东新区的教育格局和升学路径！ 

 

01 浦东新区概况

浦东新区在上海是当之无愧的巨无霸，不管是面积、人口、GDP，都是当之无愧的NO1.，而且遥遥领先于其他区。 

但浦东新区其实是一个很新的行政单位。1993年，浦东新区成立，辖区包括原川沙县全境，黄浦、杨浦、南市区的浦东部分，上海县（闵行区）的三林乡。

2009年，又将原南汇县并入浦东新区。

接下来，就是浦东20多年的高光时刻。陆家嘴、张江、金桥、外高桥保税区、前滩，逐渐为人们所熟知。

正因为浦东太大了，所以浦东的教育资源，非常不均衡。从内环竞争激烈的鸡血区，到老港四团的放羊区，两边教育资源，天然就存在着鸿沟。

02 浦东高中

浦东共有49所高中，其中公办42所，民办7所；市重点11所（含4所委属学校），区重点18所（含3所特色高中），一般高中13所。

浦东是全上海面积最大，人口最多，GDP最高的区。市重点数量虽然不少，但相对浦东的体量，还是显得有些僧多粥少。

浦东有二所神仙学校（上海实验、上外浦外）、一所四校（华二）、一所四校分校（浦东复旦）、一所委属的上师大附中、一所准四校分校（上中东），以及五所市重点高中（建平、进才、洋泾、南汇、川沙）。

对于顶尖的学生来说，浦东新区可选范围还是比较大的。而且向下兼容的空间也很大，即使是区重点的高桥中学，也有着不弱于市重点高中的实力。

 #上海实验学校# 

浦东最有名的“神仙学校”——上海市实验学校。

所谓神仙学校，就是指可以不用中考，直升特殊公办初中的学校。上海市实验学校，就是这样一个拥有独一无二的”小学4年、初中3年、高中3年”十年一贯制，并且有教育部特批直升权的学校。

但即使少读两年，上海实验的排名却一直稳定全市前10，实验理科班中约95%的学生都可以考上复旦交大之类的高校。

 #上海外国语大学附属浦东外国语学校# 

上海外国语大学附属浦东外国语学校，简称上外浦东附中（浦外），是神仙学校上海外国语大学附属外国语学校的浦东分校。

与上实不同的是，浦外不但没有中考，连高考也没有。他们的高中毕业生基本80%以上就是两条路——保送外国语类专业或出国留学，而参加高考人数每年大概都只有一个班左右。

 唯一有点麻烦的是，浦外在初升高中，要淘汰一半左右的人数。所以要求学生进校后，成绩要努力冲进年级前一半，否则直升考时被淘汰，只能逼迫去中考。而在中考方面，浦外并不占优。

接下来，再介绍一下四大和四大分校。浦东的四大和四大分校有华二和复旦浦东。

 #华东师范大学第二附属中学# 

华东师范大学第二附属中学创建于1958年，是华东师范大学的教育实验基地。是上海唯二的教育部直属重点中学，是经教育部批准有高中理科实验班办学资格的全国四所中学之一。

作为全市排名老二，华二一直都稳坐浦东第一把交椅。它主要是以竞赛成绩闻名，在全国性的比赛中屡获佳绩，与上中一起担纲了上海竞赛永远的霸主。骄人的理科竞赛成绩让他稳坐高中四大，很少有学校可以挑战，是名副其实的“金牌学校”。

 #复旦附中浦东分校# 

复旦附中浦东分校创建于2012年，于2013年9月正式启用。校长郑方贤认为，“高中生活不同于之前的九年义务教育”，因此在学科学习之外，学校为学生涉及了全新的培养内容，这包括：学生自主管理、学术论坛、菁英计划海外交流、职业体验、文化游学、生存训练等。而且平时上课会请本部老师过来讲课。学习方面偏素质教育，但成绩也不差。

浦东八大级别的学校有建平和进才。另外，还有委属高中上师大附中。

 #建平中学# 

建平中学是浦东高中里，公认的排名第二的强校。

建平中学1944年成立，特色班是理科创新班与一个文科创新班，中考进校后统一进行分班考来选拔。

建平中学作为建平系的核心，高考升学分数线一直稳居全市前十，在上海位列八大金刚榜首，仅次于四大名校。

 #进才中学# 

和建平中学一样，进才中学排名也一直处在浦东高中的前列，属于一梯队高中。

进才中学创建于1996年，英法班、英德班和TI理科班都是特色班。

与其他强校不同，进才是那种很综合的学校，活动很多，在进才中学孩子可以得到全方面的发展。因为是寄宿制学校，活动多了也不太会影响学习，培养出的孩子不仅成绩好，综合素质也相对不错。

 #上师大附中#

上海师范大学附属中学，简称上师大附中，是首批上海实验性示范性高中、上海市六校联考参加学校、上海市五所市教委直属高级中学之一、世界名中学论坛成员之一，创建于1958年。

在历年高考中，高考一本率稳定在80%以上，清华、北大、复旦、交大、同济上线率可达20%。

去掉委属这两个字，也是一所不可多得的优质高中。

 #上中东校# 

上中东校是由浦东教育局和上海中学合办，在全浦东招生。它是一所完中，和上外浦外类似，它的初中也是要考进去的。并且，初中是浦东公办里面，唯一一个择校率能和民办持平的学校。

因为今年的民办摇号政策，进入上中东初中部的方式，也是要通过摇号。在生源无法筛选的的前提下，上中东以后的成绩，可能会增加一些不确定因素。

不过上中东的地理位置距离市中心实在是太远了，让一些家长望而却步。

除了以上几所学校，浦东的洋泾中学、川沙中学、南汇中学成绩也都不错，区重点高桥中学成绩甚至还优于川沙和南汇。

另外，浦东还有三所市特色高中：东昌中学、北蔡中学、香山中学。参照市重点招生规则，也是可以值得关注的学校。

03 浦东初中

浦东共有170所初中，其中公办145所，民办25所。

浦东初中的格局主要是民办和公办齐头并进，目前民办强于公办，公办也有很不错的选择，不像徐汇杨浦区民办显著强于公办。

浦东民办初中中考方向的学校是在2005年后才逐渐出现。但就是在这短短的十几年期间，浦东民办初中已经出现了一批以张江集团（2020年，张集转为公办）、新竹园、交中初中、建平远翔和华二浦东实验为首的民办巨头。

而公办学校里上海实验学校、上海中学东校、上外浦东外国语学校和上海实验东校、进才实验、建平西校等也保持了相当的竞争力。

民办巨头

 #张江集团中学# 

张江集团中学2020年从民办转为公办，暂时先归为民办学校。

之前的张江集团中学，一直在浦东排名第一，是浦东公认的初中的NO.1。

2020年及以前，张江集团中学四校八大预录取人数长期本区第一，已经成为仅次于四校（华育、兰生、市北理、上外120或复旦二附中） 的顶级初中名校。

 #新竹园中学# 

新竹园中学是上海最早试点小班化教育的学校之一，其成绩也比较稳定，常年坐稳浦东民办中学第二把交椅。它的名高中预录取数量，在浦东通常排在第三与第四的位置，在全市范围内排在前16名左右。

新竹园不分提高班，平行班，分班考的目的是为了尽量均衡各班水平，2018年市重点录取率达到83.27%，实力还是有目共睹的。

 #交中初级中学# 

浦东交中初级中学，是四校之一交大附中的唯一的嫡系亲生儿子，上海交大的家族血脉同样也流淌在这所学校的每一个角落。之前每年的预录取主要靠交附的大力支持。

它的成绩与其它四大名高中的嫡系初中相比，表现得不温不火。

交中初中学校的骨干老师来自交大附中，理科进度快。之前，比起其他四校，优秀学生能够进入交大附中的可能性更大。

 #建平远翔# 

建平远翔创立于2010年，成绩还算不错。四校八大占比很高，是仅次于上中东和张集等第一梯队的学校。

建平远翔是建平高中的亲儿子，远翔的所有预录名额几乎大部分都来自于建平高中。

目前，远翔学业还不算重，作业量不大，相对张集的学习压力，略显轻松。

 #华二浦东实验# 

华二浦东实验是一所新学校，2016年才第一次招生，2020年第一次中考，直接达到第一集团的水准。

本来这是一个很好的开始，但是随着中招改革和民办摇号，接下来华二浦东实验的表现，可能还是需要一些沉淀，才能确定自身的定位和高度。

 

公办巨头

公认的浦东地段招生的公办巨头有这么几个，分别是实验东校、建平西校、建平实验、进才北校、进才实验、洋泾菊园。

我们来看看其中靠前部分的学校详情。

 #实验东校# 

实验东校是一所九年一贯制公立学校，由上海市实验学校承办，是浦东新区留学归国人员子女定点学校。

这所学校是浦东留学归国人员的子女定点学校，这里的孩子很多是出生在海外，或有过海外的生活经历。生源总体上质量高，父母都属于高知一类。

2020年中考成绩非常亮眼，作为一个公办学校，四校和四校分校录取12人，录取率达到4.1%。

#建平西校# 

建平西校，在浦东无论是公办还是民办，都绝对算得上浦东不可或缺的名校。

建平西与其他学校不同，建平西采用的是平行分班，并没有把学生分成三六九等，但会采用淘汰制选拔考试频繁，有阶梯班放学后加餐，基本上作业都是在十点半左右完成。

另外，由于今年公民同招的政策，很多家长买了建西的学区。现在，学校已经发出预警，招生要求是入户一年以上。很多买了建西学区的家长，现在面临着统筹的风险。

 #建平实验# 

上海市建平实验中学前身是九年一贯制公立学校，2008年6月，根据中小学生的教育特点和学校发展需要，中小学分开办学，更名为“上海市建平实验中学”。

属于建平系，之前建平中学对其有所倾斜，预录取成绩不错。

尤其值得注意的是，由于今年对口人数过多，建平实验的枣庄校区和地杰校区的入户年限要求是一年以上。尤其需要注意的是建平实验地杰校区，排序第一档是孩子上产证，孩子不在产证上，直接就是第二档。

 #进才北校# 

上海市进才中学北校一开始是进才中学的初中部，和进才有着直接的关系。

学校以外语见长，对学生的综合素质和个性特长方面比较重视。

学校中考升学率比较稳定，市实验性示范性高中上线率接近43%，是浦东仅次于建平西的名校。

因为今年适龄人数太多，进才北也采取第一档孩子上产证，落户年限一年的要求。

#进才实验# 

进才实验也是进才系重要学校，原名上海市进才中学基础实验部。

进才实验中学的主要特色是教育方针倾向于素质教育。学校在较为重视学生艺术、体育、科技素养的培养的同时，也重视文明礼仪等道德素养方面的培养。

学校在联洋国际社区，清一色次新商品房。对口居民素质比较高，也有部分外籍人士。

学校成绩非常稳定，在公办中名列前茅。

 #洋泾菊园# 

洋泾-菊园实验学校是一所九年一贯制学校，地处浦东陆家嘴金融贸易区腹地。

目前已经形成自己的办学特色，是一所在浦东新区享有盛誉，在上海市具有一定知名度的九年一贯制实验学校。

洋泾菊园和上实东类似，也是一所留学归国人员的子女定点学校。

虽然学校体量不大，但成绩一直很好。

另外，浦东好的初中公办，还有南汇三中、致远中学。还没有毕业生的前滩华二，也很值得期待。平和双语、协和双语、尚德实验、中芯学校是偏体制外的民办九年一贯制学校，实际成绩也不差。

 #浦东新区小学# 

浦东新区的小学，整体来说，公办民办都很强。由于小升初没有统考更没有升学数据，所以依靠家长口碑和学校师资等方面，浦东新区小学的排名如下：

第一梯队：浦外小学（民办）、福山正达（民办）、明珠A、明珠B、明珠C、福外总校、福外花园

第二梯队：实验东（九年一贯）、进才实验、建平实验枣庄、洋泾菊园（九年一贯）、明珠森兰、福外证大、福外唐城、六师附小羽山、六师附小芳菲、海桐樱花、海桐东城、二中心巨野、二中心张江、竹园张杨、昌邑大华、新世界实验等等。

 #明珠小学A/B/C# 

浦东明珠小学是浦东新区首家承办制公立学校，全面推行校长责任制、教师聘任制、岗位责任制、年薪工资制和经费综合承包制。

被誉为“魔都公办第一牛校”“公办的学费，民办的质量”。

课程自主整合学校，在课改的很多方面，明珠都是试点学校。

重点是，明珠是上海最鸡血的小学之一。同时，他的择校率与民办相差无几。

作为一个地段招生的普通公办学校，明珠在全上海，都有着极高的认同度。

 #福山外国语小学总校/花园校区# 

学校前身上海黄浦区福山路小学，2002年改为现在的校名。

福山外国语小学以英语为特色，自编英语教材、营造语言环境、创设情趣教学、强化口语锻炼为主要内容。

福外的师资及环境非常不错，老师负责，给人感觉也很nice。学生阳光，素质很高，课堂气氛相当活跃。

相对于明珠不这么鸡血，但成绩依然很亮眼。

另外，六师附小是仅次于明珠和福外的好学校。明珠和福外的几个分校这几年的成绩也很亮眼。二梯队中还有九年一贯制的上实东和洋泾菊园，或类似九年一贯制直接对口的建平实验、进才实验，因为不需要择校，实力也非常强。总体而言，浦东的小学是相当强的。

浦东新区有21所民办小学。其中一部分是体制外的双语学校。偏体制内的民办小学中，福山正达和浦外附小是成绩最好的，在全上海的择校都颇有名气。但在公民同招以后，以后民办成绩走向可能会有所改变。但总体而言，这两所学校还会是浦东比较优质的小学。

 #上海民办福山正达外国语小学# 

福山正达是福外旗下的民办学校。以创办精品学校，提供优质教育；创造适切条件，成就每个师生为目标，培养大气、正气、雅气、灵气，走向世界的“福山达人”。教师队伍年龄结构合理，发展氛围良好。

升学率非常抢眼，被民办，或全市统考公办录取的比例能达到80%。

 #上海外国语大学附属民办浦东外国语小学# 

上外浦东附小建校12年来，依托上外雄厚外语师资，在上外专家的指导下，以听说领先的小班化外语教学为特色，并于五年级开始学第二外语，与时俱进，不断探索外语教学的最佳方法，凸现出办学的先进性。

进上外附小，都是奔着不高考直接上大学去的。进不去上外160的学生，才会参加推优和中考。虽然成绩不够亮眼，但总体成绩依然不俗。

总的来说，浦东新区的小学教育比较优质，但大部分好的小学都集中在中环以内。在浦东新区读小学，可选余地比较大，且教育质量是有保证的。

04 浦东幼儿园

目前浦东新区共有幼儿园300多所，其中示范园8所，一级园140多所。由于篇幅有限，我们只简单介绍一下8所示范园，其他的公办一级园、部分民办园可以参见后面的列表~

东南幼儿园有四个分园，都在周浦地区。是中国创造学会创造教育实验基地，先后荣获上海市文明单位、花园单位等集体殊荣。创办三十多年来，开拓性地走出了一条“以美术教育促进幼儿健康和谐发展”的优质特色教育之路，突出“以美怡情、以美启智、以美育人”，致力于培养有“健康体魄、自信好学、文明乐群、富有审美情趣”的儿童。

冰厂田前滩幼儿园是浦东新区冰厂田学前教育集团的核心园，由上海市示范性幼儿园冰厂田幼儿园作为支持主体。创办于2018年9月，是浦东第一所公立示范性、独立建制的幼儿园。冰厂田前滩幼儿园充分打造浓郁的创新文化氛围，STEAM教室内生命科学、物质科学、地球与宇宙等教学区主题鲜明；门口设置的科学阅读区，为孩子打造一个知识的殿堂，让孩子们在这里自由探索，享受阅读的乐趣。

南门幼儿园有三个分院，二个在川沙，一个在张江。已成立近40年，幼儿园秉承“让每一位幼儿感受快乐、体验成功”的办学理念，坚持“健康活泼、文明乐群、兴趣广泛、自主自信、好学好问、具有良好信息素养、富有个性的儿童”的培养目标，倡导“热情关爱孩子、主动追随孩子、细心培育孩子”的育人氛围，为幼儿后继学习和终身发展、为培育理想新人奠定扎实的基础。。

浦南幼儿园有四个园部，在陆家嘴、潍坊和花木。是市师训基地，市二期课改基地，市家庭教育基地、区科研基地。浦南幼儿园在“为孩子一生的幸福奠基“这一办园理念的引领下，以培养“双能”（能说会道、能想会做）、“双健”（健康体魄、健全人格）儿童为目标，坚持“合作共荣、锐意进取、追求卓越”的校园文化，开拓性地创建了“早期阅读”的特色教育之路 。

东方幼儿园有五个校区，分别在联洋和唐镇。立足于创设优美环境，实施美育渗透，该园以环境、科技、体育三项特色教育为抓手，注重幼儿全面素质的提高。

冰厂田幼儿园有四个校区，分别在陆家嘴、碧云、塘桥和金杨。是一所有着悠久园所文化的上海市示范性幼儿园、上海市二期课改实验园、上海市家庭教育实验基地、浦东新区双语实验幼儿园。该园以“培育和谐发展的阳光儿童”为办园理念，在各园区中积极推行优质教育资源均衡管理的策略，设施设备、骨干教师均衡配置，课程设置统筹管理，使冰幼的每一个孩子享有同等的优质教育。

金童幼儿园有四个校区，分别在金杨、金桥、碧云。金童幼儿园始终坚持“活教育”的教育理念。金童是陈鹤琴教育思想研究基地，在创建之初就确立了 “活的教育、活的研究、活的发展” 办园理念，创设了“活教育”的育人环境，开发了具有金童特色的“活教育” 课程，创新了“活教育”师资的专业发展模式，实施了“活教育”的管理体制，挖掘了家园社区的“活教育”资源，形成了“学习、研究、实践、成长”的校园文化。

蒲公英幼儿园有四个园部，在金桥和高东。上开办于97年，现有三个分部。幼儿园秉持“扎根、成长、传播”的蒲公英精神，培养“爱探索、爱表达”身心和谐发展的“双爱”幼儿，在多年的实践中形成了幼儿科学教育办园特色，实现着“培养自主探究精神、提升师生科学素养”的美好愿景。

05 升学路径规划

放在全市来看，浦东新区的教育在全上海都是顶尖的。浦东的小朋友升学路径，有多条路线可以选择。

 1. 四校八大顶配进取路线 

浦东的公民办资源相对均衡。浦东的孩子有很多机会，找到自己合适的路径。

在选择民办之前，浦东小学头部学生会去考三公（上海实验、上外浦外、上外160），直接铺平高考的路径。

民办的交中初中、新竹园中学、建平远翔、华二浦东实验预录取都很高。

公办的上中东之前是考的，录取率不差于民办，现在转为摇号。

张江集团之前是浦东民办一哥，现在转为公办，地段对口入学。地段对口的公立初中上实东、建平西、建平实验、进才北、进才实验、洋泾菊园的成绩也非常好。以上学校的学生，都有冲击四校八大的实力。而且，这条线路的一梯队公办，基本都是双学区。

这条路线的公办学校基本都在浦东内环和中环的碧云、金杨、张江，至少需要500-700万才能实现。当然，如果想兼顾自住和学区，居住品质不错的两房在1200万以上，三房在1500万以上。

 2. 优质二梯队稳中求胜路线 

如果对孩子的要求没有这么高，那么进一个二梯队的小学，再进一个二梯队初中。争取一下市重点到校名额，也是一条不错的出路。

但浦东二梯队初中的缺点，是二梯队要么是民办，要么对口的小学一般。很多二梯队小学，对口的初中又不怎么样。

一种选择方式，是先买小学学区，等小朋友进了小学，去摇民办，但相对不确定性会比较高。或者买个自住的小学学区，二套买个挂户口的初中学区。相对而言，比第一条线路更折腾。但总价预算上选择余地会更大一些。

这条路线主要集中在内环花木、源深，中环张江、北蔡、杨思，外环金桥板块。北蔡和金桥只需要300万出头就可以上车。杨思自住品质小区，二房800三房1000也能买到。

因为浦东是户籍对口。如果确实预算有限的，可以考虑先上车买好小学学区，看后续情况再换合适的初中。

3. 潜力优质公办路线 

如果不想选二梯队中途折腾，那么挂牌新建的学校，也是可以期待的。

前滩华二虽然还没有毕业生，价格已经直接和顶级一梯队持平。

三林的实验南校也还没有毕业生，但总体而言，大家对实验系学校，还是抱有信心的。

唐镇得建平培德实验和森兰的进才森兰实验对口的小区都很不错，而且小学也很出色，前途可期。

北蔡的进才实验南校是之前的由由中学重新挂牌，后续还有待观察。

这条线路如果要小区新，就要去外环外的唐镇和中环外的森兰。二房700三房900可以买到。

如果要总价低，进才实验南校总价300万左右，实验南校400万左右。孩子还小，不急于入学的，可以考虑。

 4. 体制外路线 

浦东新区的双语和国际教育资源相当丰富，九年一贯制和十二年一贯制的学校选择非常多。

所以对于希望更多地培养孩子素质教育或是走体制外路线的家长来说，浦东新区可选余地很大。

06 总结

相比于其他区，浦东新区的教育资源丰富，市重点和分校数量很多，考生偏多，但有大量的分母区。

对于头部的学生而言，浦东有极好的出路。对于中部的学生而言，浦东的区重点很多，都有着不错的退路。 

但对中间偏上的小朋友而言，如果不能争取到名额分配到校或者名额分配到区，则竞争会比较激烈。

尤其是浦东中环以内的教育格局和竞争环境，与浦东外环外的放羊区，有着本质的区别。

但浦东头部的教育资源，是完全没问题的。浦东的产业、浦东高素质的家长，也是浦东教育重要的一环。对于浦东教育的未来，我们保持着乐观的态度。

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回忆下五一小长假吃了啥，壹读君的脑海里像走马灯一样闪过了无数的美食——烤肉、炸鸡、牛排、大盘鸡……

然后惊觉，这些食物无一例外是“热量炸弹”，而且都是红色、黄色、橙色这样的暖色系。 

为什么好吃的食物大多都是暖色系呢？

你看起来真好吃

中国人对于美食的标准是色、香、味俱全，其中“色”是排在第一位的，因为它是我们面对食物时最先感觉到的东西。所以食物的色彩在很大程度上会影响我们对一种食物是否“好吃”的判断。

《神厨小福贵》里小福贵拥有能够测出菜品味道的“金手指”，当味道达到最佳时，蘸了汤汁的手指就能变成金黄色。 

图源网络

小时候每次听到小福贵大喊“金黄色！”时，壹读君都会对着屏幕里看起来就很好吃的菜流口水。这不是因为壹读君从小就是个吃货，而是真的有科学依据！

从光学的角度来讲，颜色是人眼对不同波段电磁波的反应。人眼可见的电磁波被称为可见光，波长分布于380纳米到760纳米。

图源图虫创意

大多数物体本身并不会发光，我们看到的物体颜色是他们在太阳发出的包括多种波段的白光照射下产生的反射光。

因此不同的食物颜色取决于它所含的化学物质或者其表面结构具有的反射电磁波波谱。 

人类食物大致可以分为动物和植物两大类，大部分动物的血液都是含有血红蛋白的，所以肉类颜色通常偏红。 

而植物的茎叶虽然是绿色的，但大多数植物会结出颜色鲜艳的花朵或者果实。这是因为红光和黄光波长较长，在自然条件下传播较远，且对视觉刺激明显，容易吸引动物的注意力，使得它们能够帮助传播花粉和种子。 

对于人类来说，我们从原始时代就开始把肉类和果实列入了食谱，因此在我们的认识中，这些色彩鲜艳的暖色调食物是可以吃的，并且味道还不错。

没有暖色也要创造暖色

随着人类烹饪技术的进步，很多原本看起来不好吃的食物经过加工处理后就变得好吃了。

比如鸡肉在原始状态下是白色或者淡粉色，对于已经不吃生肉的现代人来说吸引力不大。 

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但是当它被刷上调料和鸡蛋液，裹上同样白花花的面粉放入油锅再捞起来后就完全变了样——金黄色的脆皮、诱人的香味和咬下去就能冒油的口感令人欲罢不能。 

鸡肉颜色的变化原因在于非酶褐变，即和酶没有关系的颜色变深过程。制作炸鸡的油炸过程涉及到非酶褐变里的焦糖化反应和美拉德反应。 

焦糖化反应是指在没有氨基酸存在的条件下，碳水化合物在高温时发生脱水、降解，进一步缩合生成黑褐色产物的反应。

美拉德反应是指具有羰基的还原糖与具有氨基的氨基酸之间经过缩合、聚合等反应最终形成类黑素。 

由于面粉和鸡肉中均含有还原糖和氨基酸，所以在油炸的过程中很容易发生轻度的焦糖化和美拉德反应，使得炸鸡生成诱人的金黄外表和特殊香气。

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此外，根据颜色心理学原理，黄色、红色、橘色这样的暖色对人们的食欲有极大的刺激作用，同时能够促进血液循环人体三大快乐物质之一——血清素的分泌，让人们心情愉悦，感到活力和温暖。 

所以我们抵抗不了炸鸡的诱惑也是情有可原的，毕竟吃掉它既有视觉上的愉悦，又有味蕾上的享受，简直就是双倍快乐。

 

红色、黄色、橘色一般代表着烹饪地恰到好处的高蛋白高热量食物，而对碳水的渴望是刻在人类基因里的，这意味着可以不受饥饿寒冷的困扰。

这也是为什么许多快餐店装潢都以暖色调为主，甚至品牌logo也是红黄搭配的原因——为了让你在用餐时吃多一点、吃快一点。 

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怪不得每次壹读君路过M记门口，光看着海报就已经饿了呢。

除了肉类，大部分人们普遍接受的水果也是暖色系的——苹果、香蕉、橘子、草莓等等。

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食物滤镜的神奇之处也就在这里：给食物加上一层暖色的光晕，眼前普普通通的饭菜一下变得明亮鲜艳，食欲也跟着噌噌噌上涨。

想减肥，冷色调食物了解一下

换句话说，冷色调的食物就不会让人产生“好吃”的联想，反而会从生理上感到不适。

以蓝色为例，提起蓝色，我们会想到大海和天空，也会联想到“悲伤忧郁”，似乎情绪很难高涨起来。

蓝色如果出现在食物上，就会非常抑制食欲了。 

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有实验证明，在各种不同波长的光中，蓝光照射尤其能够激活黑视蛋白感光系统，从而唤醒大脑皮层下觉醒，大脑就会变得更加冷静专注，使得我们对食物“不感兴趣”。

此外，自然界中天然的蓝色食物很少，人类祖先在觅食的经验教训中总结出蓝色通常代表“有毒”和“腐烂”，因此我们见到蓝色的动植物时会认为这是一种“警告”，不会本能地产生食欲，反而会感到生理上的厌恶。

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像葡萄、蓝莓这样的水果，虽然是比较少见的蓝色，但于它们的味道被大众熟知，并且外表的蓝色更加深沉，接近黑色，而不是鲜艳的、晶莹剔透的蓝，因此减弱了人们的反感。 

但是对于想要减肥的朋友们来说，蓝色可以发挥很大的作用。

虽然我们的眼睛不能自动把这些看起来很好吃的食物通通变成蓝色，但我们可以选择使用一套蓝色的餐具，而且蓝白相间的配色还是当下流行的北欧冷淡style，既能显示出高级感，又能让自己少吃一些，简直是一举两得。 

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不过虽然脑子想着不能不可以，很可能你在看见某样暖色调的美味食物时还是会忍不住马上吃掉它，谁叫人类是视觉动物呢？

图源网络

参考资料：

https://zhuanlan.zhihu.com/p/339112530

https://zhuanlan.zhihu.com/p/22977210

 

2021年春节之后的楼市风向，已经再明显不过了。一线调控后强二线大涨，长三角和大湾区的三四线小城最后跟涨收尾，自上而下的轮动形成闭环。

2020年开启的房地产牛市，将在今年彻底结束，2022年，楼市将会一片寂静！

开启极致内卷

4月30日，政治局会议召开，会议对于房地产的表述原文如下：“要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价”。

最高级别的会议，却罕见的直接点名学区房，严重性可想而知，因为从去年开始的这轮房价上涨，所有城市都是从学区房领涨开始的。年后，针对学区的调控如约而至，上海市重点高中名额分配到校，北京海淀2022年以后迁移落户的全区统筹，合肥重点学区房开启限购，宁波9个学区即将出台二手房指导价。

2021年，所有上涨的城市，都将严打学区房！

重点中小学招生政策将开启极度内卷，包括但不限于多校划片、名额分配，多年一学位，落户年限要求，购房年限要求，产权份额要求，面积大小要求、房屋产权性质要求，限购限售，学区房参考价格指导，首付提高，税费提高，按揭贷款暂停等等。只有想不到，没有做不到。各个房价上涨城市会绞尽脑汁，在暂时无法提高教育均衡化的基础上，会千方百计的让购房者买了学区房也上不了好学校！以此来暂时降低学区房上涨预期。

目前，房价上涨明显的城市，务必遵从以下学区房操作指南：

一、对于急需入学和学校有落户年限要求的家庭，学区房该买还是要买。对你们来说，学区房绝非短炒，而是需要长持很多年的刚性需求，即使由于新政出台调控后，房价有所下跌，你也必须承受，真正的学区房刚需家庭，是愿意为学票付出资金成本的。况且教育资源根本不可能做到100%平均，只要有入读重点的一线希望，学区房的价格就仍然会显著高于非学区房。

二、孩子还没出生或者只有1-2岁，而目标重点小学没有设置落户年限要求或者距离落户年限还有几年时间的家庭，可以暂且观望，等待学区政策出台利空出尽学区房价格回调后再入手。

 

三、家里孩子读民办、国际学校或者不需要学区房的家庭，纯投资房产时，今年务必避开高溢价学区房，避免高位接盘。你们就是这次政治局会议要求打击的对象。

四、带有顶级学区的自住房，购买时也最好观望，虽然你是自住，但是只要政策出台，房价很可能会下调。

 

五、对于已经买了学区房的家庭来说，这个调控并非坏事。因为接下来买学区房的人少了，未来入学矛盾必定会减少，你孩子的竞争者就会减少，未来进入重点学校的概率就会大大提高。比如今年4月份，上海浦东、徐汇、闵行很多小学都发布了名额预警，提示经过摸底，对口的适龄儿童已经超出学校招生名额，很多学校在招生简章上明确要求落户需要3年以上，浦东的华二前滩更是要求孩子上产证才是第一录取顺位。如此内卷的政策，说到底都是在折腾家长。

六、至今没有出台学区房调控政策的城市，是接下来调控的重点，尤其是那些房价涨幅靠前的城市。

总之，2021年，除了急需入学的家庭外，其它投资和自住需求，务必避开高溢价顶级学区房，等明年房价稳定后，再考虑入手不迟。

大涨结束

我在之前的文章中多次提到，2021年是二三线城市的狂欢之年，但同时也是调控大年，是这轮房地产牛市的结束之年。

目前小阳春已经火热的城市值得买入，立刻买进后还能吃到一波涨幅，尤其是监管还未到位的环一线、长三角和大湾区三四线小城，比如佛山、珠海、昆山，目前限购形同虚设，到下半年很可能就会收紧限购，房票贷票从此消失。

而三四月楼市仍然冷若冰霜，房价不涨，房子不抢的城市，今年行情彻底完蛋！货币宽松叠加楼市轮动，都救不了的城市，已经被彻底打入冷宫，今年刚需和投资都不建议入场。

房地产二十年发展史上，没有任何一年享有今年的待遇，住建部副部长亲自带队天天各城市出差，督导约谈房价大涨的城市。从2021年1月下旬开始，三个月内约谈了13个城市，调控政策更是不计其数，如此的态度和大动干戈的行动，早就表明了，今年一定会把房价大涨控制住。

因为，今年将是控制房价的最后窗口期，最快年底最迟明年，我们的货币政策将会和其它新兴国家一样，开始收紧。现在主动挤泡沫总比到时候泡沫破裂好的多，反正，房地产拉动经济增长的任务去年已经圆满完成了。

2021年，二三线城市的大涨将会结束，2022年全国主要城市的楼市则会彻底平静！

 

降温明显

五一前，我和上海链家浦西一个板块的负责人聊，他给我详细描述了目前上海二手房市场的行情：

一、他负责管理的板块内的10家链家门店，3月份成交量是80套，而4月只成交了50套，相当于成交量下滑了38%。虽然现在官方统计数据还没有出来，但可以肯定的是，上海4月份二手房成交量将会大跌40%左右！

二、目前老破小和电梯次新房价格比较稳定，挂牌高的根本无人问津，价格合理的才能卖掉。老破小挂牌量比较大，且每天都会大量上新，而品质次新房房源比较少，只要是价格合理的很快会卖掉。

三、4月按揭贷款审批速度比3月略快，因为成交量少了银行单子少了所以批的快些，但是放款周期还是很长。中信银行按揭500万以下不看流水，其它银行流水必看并且需2倍覆盖月供，首付来源查的很严，JYD和XFD还存在，但是程序复杂，周期长。

四、他们这10家链家门店3月份还在招聘，4月开始已经停止招聘了。

总结下来就是一句话：目前的上海二手房市场是量跌价稳。这就是典型的高位横盘，下半年开始将会是量跌价跌。

而上海的新房市场如何呢？

新房限价，从2018年发明之初，就被诟病不科学，但是好歹也是个权宜之计，不是办法的办法。这导致的结果就是，上海网红倒挂新盘摇号积分越来越高，比如，新城千禧公园66.2分，招商虹桥公馆65.29分，泗水和鸣68分，宝业活力天地57.4分，仁恒金桥世纪75.6分，没有积分摇号的盘不代表不热，而是开发商挑客严重，认筹只通知全款和首付高的客户，设置各种门槛拒绝低首付纯刚需。

目前网红盘如此高的积分，其实入围者很多人是全款老年土著，在儿女的教唆下卖掉唯一住房，全款满分摇号。当然这些人根本就不是无房刚需，而是纯纯的投资客。

目前我听到一则小道消息：上海可能近期会出台新房摇号补丁，就是名下房子刚刚卖掉的不算无房户，而且积分增加一项内容：无房一年加一分，顶格十分。以上内容以官宣为准，纯属道听途说，本人概不负责。

如果万一将来这个消息属实的话，那么刚刚卖掉房子打新的人，则损失惨重。

目前置换客不适合操作，因为在政策多发期，房票贷票很容易消失，一旦踏空万劫不复。

接下来说说广州。

广州是一线里调控最晚的，可以理解，毕竟房价严重低于北上深，多年抬不起头来，这下抓住机会总得扬眉吐气一把。说实话，依靠人才政策导致房价大涨的城市，全国就属广州最厉害，无人能比，KPI完成得真牛。

4月2日广州第一次调控只有一条实在内容而且还不见效：人才政策购房产证限售由2年延长至3年。结果4月8日被住建部约谈后才在4月21日再次出台调控：人才政策买房需要提供12个月社保，市内9区增值税免缴年限由2年改5年。调控感觉像挤牙膏。

据广州的朋友反应，目前天河黄埔海珠部分次新房还在涨，不排除接下来广州还会出政策调控。

4月28日，四大行广州分行再次上调房贷利率，年后至今已经上调三次。4月28日上调后相比2月底，首套从5.2%上调至5.4%，二套从5.4%上调到5.6%。千万别小瞧这20个基点的加息。

 

我曾经说过：加息是楼市调控的利器！广州房价已经到了绝对高位，各位谨慎吧！

深圳楼市已经彻底入冬，现在深圳的楼市新闻已经被小产权房替代了。游资没得炒，去炒小产权，可见深圳楼市有多惨。可怜的是，小产权一露头就被打，大家还是当做新闻听听罢了，千万不要参与哦。总之一句话：2021年，深圳房价必跌。

 

北京的调控永远是防患于未然，调控永远走在房价前头。海淀刚刚公布的从2022年1月1日起外区迁入户籍入学将全区统筹，这个政策必定导致今年接下来的8个月，海淀和西城的学区房量涨价涨。除此之外，北京整体也是处于降温之中。

地王将被套牢

22城土拍两集中制度官宣后第一个吃螃蟹的城市是长春，4月15日51幅宅地拍卖平淡收场，整体溢价率只有3.3%。

接下来4月26-29日广州、无锡、重庆的第一场土拍均十分火爆。广州48宗土地成功出让42宗，其中4宗达到最高限价，溢价率超40%的地块就有9宗，金沙洲一块地楼面价高达42122元/平，冲进广州楼面价top10，南沙横沥岛一块地以23604元/平的楼面价夺得南沙地王。

 

重庆土拍比广州还要火热，由于重庆不限价，主城区46宗地平均溢价率高达42.99%，最高溢价率竟达到130%。无锡也不甘落后，出让的16宗地里12宗突破万元，2宗地达到最高限价进入摇号程序。

年初土拍两集中政策公布之后，业界高度赞赏，均认为这是抑制地王的利器，结果广州、重庆、无锡的表现令人咋舌。

只能说，高层是真想控制房价，而地方是真不情愿啊。

还是上海觉悟更高，眼看三个兄弟城市土拍火爆，于4月30日紧急召开上海首批集中供地信息交流会宣布土拍最新规则：

一、实行房价地价联动基础上的限价竞价。规则设定起拍价、中止价、最高报价。如果低于中止价，就是价高者得，如果超过中止价，进入一次性书面报价环节，报价取平均数，最接近平均数的为中标者。

二、最高报价不得超过起拍价的10%。

上海最新的土拍规则直接避免了房企多轮抢地最终创造地王的可能性，因为最高溢价率只有10%。

接下来，各个集中拍地的城市大概率会仿效上海，重新修改规则，毕竟地王频出，严重违背了高层的旨意，而且与房住不炒背道而驰。

对房企的三道红线，对银行的两道红线，22城土拍两集中，住建部各个城市约谈督导，二手房官方指导价，新房限价持续，楼市定向加息等等，这一切的一切都已经非常明确的表明，在今年之内房价大涨必定被死死摁住，2022年，楼市将彻底归于平静。

现在还在挤破脑袋拿地王的房企，明年注定被套牢！

当然了，精明的房企未尝不懂，也许他们只是寄希望于熬个几年之后再解套。就像2016年8月融信拿下的上海静安中兴路地块，楼面价10.03万元/平，全国最贵单价地王，紧接着上海楼市就彻底入冬，该项目熬了4年后才轮到上海限价放松，于2020年5月开盘，售价12.98万元/平，算上各种成本，其实毫无盈利。再比如，2016年5月13日，葛洲坝拿下南京河西南G14号宅地，楼面价45213元/平，创造了南京地王。由于面粉价已经超过面包价，该项目苦苦熬了三年半之后终于在2019年12月25日开盘，售价63999元/平。

今年的土拍狂热，更像是牛市尾声之时的回光返照，一旦冲动就会入套。各位小白千万别被地王冲昏了头脑，地王套得起，但是你输不起！

最后一句话总结：刚起步的城市，还有些赚头，已经大涨的城市，千万别再入手！

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/yYnkbWZCBq5fzJ8VOL3cUg

1  房市冰火两重天

今年以来，一线城市、省会中心城市房地产市场交易异常火爆，但是，可能很多人不知道，在三线以下城市——特别是大部分县城的房地产交易却异常冰冷，丝毫感受不到中心城市那种火热的激情。

为啥在中国不同地区房市出现这种冰火两重天的巨大分化？

这是我们宏观金融政策导致的结果。

2020年12月31日，人民银行与银保监会出台了对金融机构的贷款集中度的规定。

（来源：新华社）

根据央行与银保监会规定，为商业银行分五档设置房地产和个人住房贷款余额占比上限。

具体来看，中资大型银行房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%，中资中型银行的上述两项数值分别为27.5%、20%；

中资小型银行和非县域农合机构的上述两项数值分别为22.5%、17.5%，县域农合机构的上述两项数值分别为17.5%、12.5%，村镇银行分别为12.5%、7.5%。

这个政策对房市有何影响呢？

我在历史文章《央妈修改了房地产的逻辑》中做出过这样的分析与预测：

首先对于三线以下城市房地产是重大利空。

中国中小型房地产开发企业目前主要活跃在三线以下城市，其融资渠道主要来源就是中小型银行，而目前这个融资红线恰恰对中小型银行特别严厉——银行越小，地产贷款额度也越小。

按照当前这个融资红线的标准，我们有大量的中小型银行已经超过这个红线——也就是说，从2021年开始，大量中小型银行就不得不想尽一切办法在2—4年之内将自己房地产贷款额度降低到满足红线要求。

怎么降低房地产融资占比？

中小型银行迅速扩大自己的存款数额。但这是非常困难的，一方面，三线以下城市长期处于人口净流出趋势，城市存款总蛋糕是逐渐下降的；另一方面，就是中小银行要与大型银行竞争拉存款处于全面劣势。

所以，从未来趋势来看，中小型银行未来存款大概率是一个逐年下降的趋势。

不能扩大存款数额就只能逐步降低房地产贷款的存量。

所以，从今年开始，三线以下城市中小房地产企业融资环境会越来越困难，不但增量贷款额度几乎没有，存量贷款额度也将面临日益缩水的困境。

现在这个预测正逐渐在房地产市场兑现。

在三线以下城市，特别是在县城，目前商业银行基本没有房地产贷款额度——连按揭贷款额度也没有！

对于城市商业银行与农村信合，则因为房地产贷款额度标准太低，过去贷款已经超过央行规定的标准，所以放不出贷款；

而对于大中型银行，则更愿意把房地产贷款的额度给予中心城市的房产——毕竟中心城市的房产相比县城房产保值能力更强，抵御风险的能力也更高。

按：银行对不同地区不同类型房产的贷款有一个鄙视链，这个鄙视链在《央妈修改了房地产的逻辑》里有详细的阐述。

房地产本质就是一个杠杆的游戏，没有金融机构提供杠杆，自然三线以下城市的房市就变得如同寒冬一样冰冷。

在小城市住房需求被封杀的情况下，这些需求就加速向中心城市转移！

去年因为疫情的原因，让房市需求压抑了整整一年，今年中国经济已经基本恢复正常，压抑已久的住房需求加上金融政策的导向，让一线城市与省会中心城市的房市变得异常火爆！

中心城市房市交易火爆还有一个潜在的逻辑。

这个潜在的逻辑就是在中心城市购买房产可以最大程度规避房产税。

房产税是一个热门的话题，虽然大家对房产税实施的时间表有各种争议，但是房产税未来终究是会落地的。

未来的房产税大概率是会制定一个免税面积（各地区免税面积会有差别，但是大方向是不会变的），由于中国各地区房价差距很大，所以这个免税面积也是大有文章可做的。

假设某省会中心城市房价是5万，而在这个省某卫星城市房价是1万。我们假设未来推行房产税后中心城市与卫星城市免税面积都是每人50平米，也就是说一个三口之家免税面积就是150平米。

所以，对于一个三口之家，在房产税落地之后，将出现这样的局面——

如果他的房产是在卫星城市，那么他的家庭就只能获得150万金额的房产免税，但是如果他的房产在省会中心城市，那么他可以享受750万的房产免税！

大家知道这意味着什么吗？

任何人都有趋利避害的本能，所以，对于在卫星城市生活的人而言，他最好的方式就是将自己在本地多余的房产置换到省会中心城市！这样，他就可以最大程度地规避房产税！

你看看，从当下的金融政策到未来的房产税，都在加速催化中心城市与中小城市的两极分化。

当下中心城市与中小城市冰火两重天的巨大分化只是一个开始，未来在很长一段时间都将延续这个趋势。

按：我在知识星球交流问题时多次强调，三线以下城市房产未来长期看空，这些地区房产任何时候卖出都是正确的决策。

房地产全民红利时代早已过去，未来不能洞察趋势，大部分人多半会掉进房市结构性分化的巨坑里。

2  防止以学区房炒作房价

接下来我们讲一讲学区房，这是在中心城市关注度最高的房产，同样也是一个巨大的投资陷阱！

首先我们来看一则新闻。

（来源：澎湃新闻）

这是中国最高层面会议首次点名“学区房”。

那么，你觉得管理层的目的是什么呢？

为学区房炒作降温？

这样理解当然不会有错——但是有没有更深层次的含义呢？

我们再看一则新闻。

（来源：腾讯网）

这是一个异常重要的信号！

重庆闪电般将一大批民办学校转为公立学校之后几天，我们最高层会议突然点名“学区房”！这两件事情绝不是孤立的偶然，而是要联系在一起来分析的。

给大家捋一捋其中的逻辑。

本次重庆民改公的学校主要针对重庆优质公立学校与民间资本合办的民办学校。

这些民办学校大都属于某个大型房地产开发项目，只要购买这些楼盘的房子就能获得这些民办学校就读资格。

由于这些民办学校的背景是重庆最优质的公立学校——连学校名称都是某某南开中学，某某巴蜀小学，所以，这些楼盘就成为重庆人追捧的“学区房”。

现在政策突然变化，这些民办学校统统变成公立学校！

民转公的西大两江实验中学

过去这些学校每年都要收取上万甚至几万的学费，现在民变公就意味着未来在这些学校就读不用缴纳一分钱学费（义务教育），学校经费统统由财政拨款——听上去很美好是不是？

但是问题没有这么简单。

因为本次重庆民改公力度很大，政府担心引发社会震荡，所以给了2年过渡期，也就是到2023年6月之前，这些民改公的学校教师不允许调动，前期购买楼盘获得就学指标的政策也保持不变。

那么2年后会发生什么变化？

首先学校不允许再收学费，这就少了很大一块收入。假如某小学每年级有500学生，6个年级就是3000人，每人每年学费2万元计，这就是每年减少6000万的收入。

财政会给学校同样的拨款吗？短时间也许可以，但是长期给予少数民改公的学校巨额的财政拨款是很难的——因为其他公立学校无法平衡，而且地方财政也没这么大的财力。

财政拨款不足，必然带来教师收入下降——那么两年后这些民办学校的优质教师资源会出现怎样的变化，这就存在比较大的变数。

3  公平优先

我们站在全国的层面来看，大城市优质学校资源与民间资本合办学校的情况非常普遍。

结合4月30日最高层会议点名“学区房”的信号来看，重庆民改公大概率不会是局限于重庆的孤例，后续其它城市也会陆续跟进。

现在问题来了。

为什么国家教育政策出现如此重大的变化？民改公背后存在着怎么的决策考量呢？

两个原因。

第一个就是落实“公平”。

过去我的文章多次强调，19大之后国家层面的决策考量出现了重大变化，从过去的效率优先变成公平优先。

这里给大家罗列一下19大以来，政府工作报告提到的“公平”。

2017年政府工作报告

我们要咬定青山不放松，持之以恒为群众办实事、解难事，促进社会公平正义，把发展硬道理更多体现在增进人民福祉上。

2018年政府工作报告

要坚持以人民为中心的发展思想，从我国基本国情出发，尽力而为、量力而行，把群众最关切最烦心的事一件一件解决好，促进社会公平正义和人的全面发展，使人民生活随着国家发展一年比一年更好。

2019年政府工作报告

以公正监管促进公平竞争。公平竞争是市场经济的核心，公正监管是公平竞争的保障。改革完善公平竞争审查和公正监管制度，加快清理妨碍统一市场和公平竞争的各种规定和做法。

依法打击制售假冒伪劣商品等违法行为，让违法者付出付不起的代价。用公正监管管出公平、管出效率、管出活力。

2020年政府工作报告

以公正监管维护公平竞争，持续打造市场化、法治化、国际化营商环境。

2021年政府工作报告

持续增进民生福祉，扎实推动共同富裕。坚持尽力而为、量力而行，加强普惠性、基础性、兜底性民生建设，制定促进共同富裕行动纲要，让发展成果更多更公平惠及全体人民。

要在整个社会落实“公平”，自然就会牵涉一系列的重大变化。

从扶贫攻坚到赖小民被判死刑，从社区团购被点名批评到阿里被重罚，这些都是一盘环环相扣的大棋。

这盘大棋其实就是管理层向外界传递的一个声音——

公平优先！

防止以学区房名义炒作房价同样是落实公平。

所谓学区房的溢价本质就是其捆绑的教育资源的价格，教育资源与房子捆绑，有钱人可以通过购买学区房来获得优质教育资源，这本质上就是对弱势群体的一种不公平现象。

所以，优质教育资源必须与房子解除捆绑状态，这就是未来的趋势！

优质学区房民转公就是治理学区房的第一步，毕竟如果是民办学校，政府也不大好过多直接干预，但是转为公立学校之后，国家就可以在编制、招生等等各个层面直接制定政策并且能落实执行。

4  适应出生率下降需要

第二个原因就是针对我国出生率急剧下滑的一种应对措施。

2017年我国新生婴儿等级户口人数是1500万+，2020年这个数字变成1000万+，4年时间我国新生婴儿出生率锐减40%，这可是了不得的事情。

新生儿出生率锐减40%意味着不但对关联的市场（婴幼儿产品、各种培训）将产生巨大的冲击，更为重要的是，意味着我们整体教育资源将出现严重过剩！

除非我们中心城市不控制人口，放任城市人口加速膨胀——这是不可能的，任何城市能承载的人口规模终究是有限的。所以即使是人口净流入的中心城市也将面临严峻的教育资源过剩的问题。

我们假设某区域有两所学校，一所重点小学，一所普通小学。每年各自能招生500人。两者合计就是1000人。现在因为新生儿出生率锐减40%，也就是在未来这个区域只有600人的生源。

如果政府不干预，只是让市场自主选择，那么会出现什么情况？

重点小学依然能保证500人的生源，普通小学就只能招到100人。

这就很尴尬了。

这还是比较理想的假设模型，最可能接近事实的情况是重点小学生源爆满，大家挤破头想去重点小学，而很多普通学校连两个班的生源都招不齐。

怎么办？

唯一的办法就是大量合并学校，并且裁撤一批学校，同时在全市范围内进行生源的综合调配。

在这样的背景下，将优质公立学校参与的民办学校进行民转公就是一种必然。

否则，这些有优质公立学校背景的民办学校就是生源的黑洞——它们源源不断地吸纳大量生源，导致大量普通学校迅速倒闭。

所以，让房子与教育资源分离，优质公立学校在全市范围内按照一定标准统一进行生源调配不仅是适应了19大以来公平优先的需要，也是适应我们出生率急剧下降的需要。

学区房从此将走向终结。

这个趋势我在去年就已经看到，并且在特定的小范围（知识星球）内多次强调——不要去买（投资）学区房，学区房隐含的教育资源溢价终究会归0的，现在买学区房大概率会成为高位接盘者。

知识星球内部交流问题的回答

还是那句话，房地产全民红利的时代已经结束，你不了解政策趋势、城市发展趋势，普通人很难把握房地产结构性分化的机遇，房地产投资同样存在巨大的风险。

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转自：https://mp.weixin.qq.com/s/ooWHajBggbkhmCisYikoCQ