真的要稳了——融创中国中报简述

这几天,各家房企的中报密集公布,看多了净利润微增甚至下滑的报表,看到融创的数据,顺眼了很多,虽然也是增收不增利,但毛利率下降不多,营收增长不错,净利润表现还是可以的。由于明天上午是业绩发布会,很多细节可以等管理层详述后再深入分析,先简单谈一下对融创中报的直观认识吧。

1本集团连同其合营公司及联营公司的合同销售金额约为人民币3,207.6亿元 较去年同期增长约64.3% 

上半年的销售增速很好,下半年还有6600亿可售货源,总体实现7000亿应无问题,7500亿也有可能,看是否需要了。

2本集团收入约为人民币958.2亿元较去年同期增长约23.9% 本集团毛利约为人民币199.8亿元较去年同期增长约12.5% 本公司拥有人应占溢利约为人民币119.9亿元较去年同期增长约9.4% 核心净利润约为人民币131.5亿元较去年同期增长约0.8% 

这组数据还是能直接看出毛利率的下降的,2021年上半年毛利率20.8%,比去年同期的23%下降近10%,与其他房企相比并不多。融创的毛利率都是经过评估增值调整的,如果与大部分房企同口径,当前的毛利率是26.4%,属于行业中上,在快周转企业中则属于顶级了,这也证明了文旅和并购拿地模式的优势。

利润方面,去年有金科变现的28亿,今年没有了,增速不大,但可持续性有所提高。

3本集团于二零二一年六月三十日的现金余额约为人民币1,231.9亿元 本集团于二零二一年六月三十日的非受限现金短债比约为1.11较去年年底 提升约0.03

融创股价过去一个多月时间里表现的不好,很重要一个原因是被恒大所累,毕竟在头部房企中,融创的杠杆率是较高的,很多人都把融创与恒大归到了一类。1200亿现金是个定心丸,至少大家不用担心融创当前的流动性。

4本集团于二零二一年六月三十日的净负债率约为86.6%较去年年底下降约9.4个百分点本集团于二零二一年六月三十日的剔除预收款项后的资产负债率约为76.0%较去年年底下降约2.3个百分点

净负债率的大幅下降是个惊喜,对于融创来说,降杠杆不是能力问题,而是指导思想问题。之前我写过融创的软着陆目标,现在看起来已经要实现了。当前的有息负债规模并没有下降,是靠利润释放来完成的降杠杆,这比一些靠牺牲销售增速来降低净负债率的方式,难度要大得多。

目前融创还有一条剔除预收款项后的资产负债率低于70%的红线,在放出了本集团预计下半年权益拿地销售比将控制在20%以内全年权益拿地销售比将控制在30%以内的控节奏目标后,明年半年报全部达标,应该不会影响老孙万亿目标的进度。

5标普评级从BB稳定提升至BB稳定 穆迪评级从Ba3稳定提升至Ba3正面惠誉评级从BB稳定提升至BB正面

前面说过,影响融创估值很重要的一个因素,就是评级。融创到了BBB甚至BBB+的时候,仅仅融资利率一项,便可以下降接近一半,在毛利率不变的前提下也可以进一步提升净利润率,这也是未来几年融创的一个看点。随着净负债率的不断降低,评级提升也是顺理成章的事,就看时间了。

重头戏是明天上午的业绩会,了解更多细节后再深入分析吧。目前来看,融创是下定决心降杠杆了,不管是主观还是客观需要,对已经拥有了2万亿货值的权益土储的融创来说,这都是件好事。

其他亮点物业和文旅的收入大幅增长

问题贝壳年底会不会有大幅减值业绩会上应该有相应解释吧。

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/PLjGIg1Q7WGeu6tKfpmx7A

地产商告别凡尔赛

地产商告别凡尔赛

 

北京文华酒店6层有几家非常有特色的餐厅。从鲁菜到淮扬菜,再到川菜,都非常讲究。尤其是永久王河鲜馆,蒜用的都是四川的独蒜,辣椒用的也是蜀味的二荆条,花椒用的汉源的大红袍,使用的泡菜:

 

每一颗都要经过三到五年的长久泡制。

 

文华酒店旁边的万达广场B座,就是万达集团的总部。文华酒店6层,是王健林和万达高管们最钟爱的聚餐地点。你去餐厅厕所嘘一把,都能碰到万达人在洗手池抽烟、说办公室政治。

 

万达和融创那笔世纪大交易的起点,就是在6层餐厅的一个包厢里。饭局的主角,就是王健林和孙宏斌两个人。

 

饭局是老王邀请的。和老王还不太熟的老孙,吃得有点摸不着头脑。直到最后,老王才说,我要把十三个万达文旅城卖掉,明天可能和许家印聊。

 

老孙愣了下,马上接话:

 

别找许老板了,我都接了。

 

如果不是饭局上被截胡,许老板也许还是首富。

 

王健林,孙宏斌,许家印,这三个男人,曾演绎了不同的成功路径。王健林想走国际路线,打造一个中国的民营跨国巨头;许家印想农村包围城市,流芳百世;孙宏斌走的是盘活资源、摘桃子的路径。

 

年轻时我们可以不讲武德,但终究要耗子尾汁。

 

 

1

 

 

11月10日这天,万达的员工发现,内部OA上的集团架构变了。地产集团的名号,再次消失,万达的四大集团,现在只剩下三个了:

 

商管集团、投资集团、文化集团。

 

地产集团在一夜之间变换旗帜,所有员工成了万达投资集团的一员。在万达往后的历史中,恐怕再也不会出现地产集团这个字眼了。

 

然后,大家陆续听到了让所有万达人五味杂陈的消息:

 

万达有可能要回归港股了。

 

几个月前,万达商管的人开始忙于准备资料、统计数据,领导们只是说,我们又要筹备上市了。当时,他们还不知道这个上市地点,可能要变成香港。

 

对万达来说,很难说这是个好消息还是个坏消息。他们在2016年3月宣布从香港退市,踏上了回归A股的路程,那时距离他们登陆港股,仅仅过去了15个月。当时的美国总统还是奥巴马,四年多过去了,但回A的路程,还是那么漫长。

 

老王身边的人一直在劝说他,不如放弃A股,重返香港。这个决定对老王来说,面子太过不去了。但他还是妥协了。他的心境或许可以用孙宏斌的话来表达:

 

人有时候要敢叫日月换新天,有时候也要愿赌服输。

 

对此时的万达来说,他们真的等不起了。一场疫情,对开发商来说,如果是中长期利好,对万达来说,是绝对的利空。跟随商户受损失的,还有万达这个房东。万达文化集团,宝贝王已经出售,电影、体育亏损严重。

 

万达投资集团以前的名字,叫金融集团。这两年,组成万达金融版图的百年人寿的股权出售了,新飞凡电子商务公司也注销了。剩下的投资集团这个名头,现在给了房地产业务。

 

今年,能为万达持续贡献现金流的,也就是地产集团了,但在回归港股这件事上,地产集团这个名字,似乎也成了一个累赘。

 

与此时的老王同样心有戚戚焉的,应该就是许家印了。

 

上周,恒大和深深房同时发布公告,历时四年的重组最终失败。这个公告宣告了一件事:

 

恒大回A也吹了。

 

相比老王,许老板为了回归A股赔上了更多的金钱与小心。他们都明白一件事,想要回归A股,最重要的那份审批文件,来自于证监会。

 

回归A股这件事,如果只有一个开发商能做到,那应该就是地产商最讲政治的许家印了。但是,他也失败了。这其实是告诉了所有有这种想法的人,此路不通。

 

因为恒大回A被锁定的,不只是76443个散户,还有恒大引入的1300亿的战投资金。宣布失败的那份公告说,1300亿战投中,863亿战投已签订补充协议,同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益,357亿战投即将签订补充协议,50亿战投正在商谈,只有30亿正在回购。

 

在这份重组进程的公告里说这件事,是因为太重要了。如果达不成多数一致,将后患无穷。

 

同样,万达从香港退市后,也引入了巨额战投资金。腾讯、融创、苏宁、京东,加起来一共投资了340亿元。

 

这些战投,都是让恒大和万达签下了对赌协议的。是不是重新回归港股,自己心里的话可以不听,但是从这些债主们口里说出的话,是很难不听的。

 

能有个担架就不错了,要啥自行车呢。

 

 

 2

 

 

极力劝说老王回香港上市的,就是这些战投们。比如同时投资了恒大、万达和蚂蚁的苏宁,比如融创。

 

苏宁应该是最近最惨的公司了。不仅到嘴的蚂蚁鸡飞蛋打,恒大和万达回A也渺无音信,现在有息负债1800亿,现金却只剩下200多亿了。

 

一个多月前,融创则将青岛东方影都45%的股权,转让给了青岛西海岸发展集团,这是一家青岛的国有企业。差不多同时,融创的云南仙湖山水国际旅游度假园项目卖给了复星,作价11.8亿。上海香溢花城的一栋商业物业,卖给了黑石集团。

 

孙宏斌年初的时候说要降负债、处置一些持有资产。现在,融创竟然真的在卖卖卖了。融创已经制定了降负债的目标:

 

自持资产的比例不能超过10%。

 

过去五年时间里,融创是整个房地产行业里最大的接盘者,被他一路碾压过的,有宋卫平、柳传志、王健林、邓鸿。每当一个城市的富豪出点事情,出现在谈判桌上的,总是我们的老朋友孙宏斌。他说过的最霸气侧漏的话,是给小开发商的建议:

 

不如把地卖给融创,拿着钱去买融创的股票,比自己开发还赚钱。

 

山水有相逢,现在轮到融创也卖卖卖了。他们希望用一年时间,将三道线全部降为绿色。

 

不仅是融创,开发商里的好学生万科,也开始行动了。现在,万科的五大区域,每个区域都在清产核资,频繁与资产公司对接,包括商业办公在内的所有低效资产,都被摆上了货架。

 

前段时间,包叔问万科南方区域首席执行官孙嘉,南方区域的资产怎么样。他想了想说:

 

我们一个区域的持有资产超过了900亿。

 

年关更难过的,应该是三道线飘红的绿地集团了。第一财经报道说,绿地有意出让包含上海和江苏多地共14个项目27个物业,所有资产价值加总共计约为231亿元。

 

这个出售列表中,不乏青浦绿地中心、绿地国创大厦、苏州绿地中心等一二线城市核心商圈地标物业。这都是他们好不容易积攒起来的家底。

 

三道红线的消息出来只有几个月时间,都曾经问鼎过中国房企销售冠军的孙宏斌、郁亮和张玉良,都走在了出售持有资产的路上了。

 

 

3

 

 

这几天,凡尔赛文学风起云涌,包叔好友兽爷也凑热闹,把煎饼的名字都改成了“帕尼尼”,加鸡蛋也不叫加鸡蛋,叫添加蛋白质。

 

与最精通凡尔赛文学的马云相比,中国地产商虽然稍逊风骚,但也各个都是专家,发明了各式各样的财务手段来借钱。

 

只是过去四年,那些不经意的炫耀,全部被一一清算了。

 

这三年的时间里,很多地方政府做了小心翼翼的试探,然后我们看到了一个又一个的政策一日游。

 

在开发商里,万达和恒大回归A股,算是另外一种试探。

 

他们的信心来源,归根究底还是觉得,房地产依然是这个国家的支柱性产业,在必要的时候,夜壶还是会从床底拿出来的。

 

四大开发商中的一位甚至在内部说:

 

只有房地产,是100%国产的产业链。

 

连他们的试探,最终也失败了。接下来,这个行业可能真的没有奇迹发生了。

 

回头来看,今年8月20日的那次会议,是对整个行业的釜底抽薪。有关部门开始用对金融机构的监管要求,来管理开发商。三年之后到底会不会用红线来考核,已经不重要了。

 

都是打工人,请认识到自己的定位。

 

这次会议的精神,踩了三道红线的融创听懂了;踩了一道红线的万科,也听懂了。

 

最近几天,几家官方媒体陆续发文章批评地产销售榜单注水。过去几年地产界人尽皆知的黑历史,在这个时候大白于天下,意思已经很明确了。

 

上个月,王健林出现在了川渝民营企业家合作峰会上。微博底下有条评论说:

 

老王瘦了,没以前富态了。

 

这位“凡尔赛文学家”不再说一个亿的小目标这样的话了,而是告诫在座的企业家:

 

除了极少数企业,绝大多数进入了赚辛苦钱、赚慢钱时代。


转自: https://mp.weixin.qq.com/s/9C0kTUIJDiJHVoXEXKTafA