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声明：我从不推荐股票，所有文章都是只针对企业基本面。研究企业是长期持续的过程，谈不上择时，所谈个股的股价波动与本文无关。市场瞬息万变，所有的研究和分析都是有时效性的，请勿刻舟求剑。

一、净利润大幅下滑的原因

万科的年报出台，引起一片哗然。净利润的增速比之前所有悲观的数据还要悲观，原来有券商预测到归母净利润会跌到250亿，结果实际数据竟然是225亿，基本上超出了市场上所有人的预料。

房企的营收大都是两到三年前销售额的转化，2018年万科公开喊出了“活下去”，大幅放慢了发展速度。2019年万科的权益金额比2018年是下降的，今年能做到8%的营收增速已经不容易，相比之下招商蛇口的营收增速是23%，保利发展是17%，可以做到以量补价，净利润下降的幅度相对就小很多，而万科则无货可补。

当初喊“活下去”，市场认为万科是审慎拿地，控制数量提升质量，但从如今的结算毛利率来看，万科并没体现当初“活下去”的收获。房地产开发及相关资产经营业务的毛利率同比下滑了7.63%，为21.74%，比同行业略好，但不足以弥补营业收入下降的幅度。

量缩率减，是净利润下跌了45%的主因。从结果来看，万科的“活下去”更多是体现在净负债率上，2021年的净负债率低到了29.7%，大大少于同行，用利润换来了安全，一得一失吧。

净利润大幅下滑的另外两个因素，一个是投资收益下降69亿元，另一个则是公司对部分项目、个别股权投资等进行减值，合计减少归属上市公司股东的净利润约26亿元。这两项是当前市场不景气状况下的客观反映，无可厚非。

从净利润下滑的结构上来看，报表整体净利润是从592亿下滑到380亿，下跌了35.8%，但少数股东损益只下滑了12.58%，而归母净利润的下滑幅度却高达45.75%。有人会表示怀疑，但因为投资收益和资产减值两项的下降金额较高，这个差额也是可以解释的，从万科过往少数股东损益和归母净利润的变化对比，以及参照保利、招商蛇口的公司的可比数据变化来看，性质也相差不多。

二、回购缺少力度

年报中关于回购的说法，引起了更多争议。公司拟出资20亿-25亿，对A股股票进行回购，回购价格不超过人民币18.27元/股，回购的股份将全部用于出售。公告前万科A的收盘价是18.98元，比预计在4月底可以进行的回购高出了0.71元。这种以后要用于出售的股票，给出这个目标价位，是托市还是砸盘呢？

公告是之前拟好的，18.98元的价格应该是在收盘前确定的，但3月29日的收盘价就有17.48元了，0.8元只是不到5%的空间，一个上市公司，应该不会考虑不到吧？万科目前的净资产是20.3元，现在这个回购说法，更像是为了安慰一直要求回购的小股东：确实是提出回购了啊！

三、现金大幅下降

年报里最出乎我意料的数字，是经营活动产生的现金流量净额同比下降了92.27%，只有41.13亿 。虽然前三个季度的数据也不好看，但房企四季度数据才是最重要的，去年4季度就大增了近200亿，2019年前三个季度只有17.34亿，而年报时就增长到456.87亿。同时，期末现金及现金等价物余额为1407.08亿，这是2016年以来最少的一次。

“活下去”是为了捡到更便宜的战利品，万科也确实捡到了一些，但与期末现金及现金等价物余额继续保持增长态势的招商蛇口、华润置地相比，还存在着国企背景与央企背景的差距。很多投资者对万科过去几个月拿地的速度并不满意，现在看起来，这不是态度问题，而是钱的问题。

四、分红体现诚意

年报中为数不多的亮点，是分红。“2021 年度拟合计派发现金股息人民币 11,276,621,873.75 元（含税），占公司 2021 年归属于母公司股东的净利润的比例为 50.06%，不送红股，不以公积金转增股本。如以 2021 年末公司总股份数 11,625,383,375 股计算，每 10 股派送人民币 9.70 元（含税）现金股息。”

这对小股东们是个安慰，如果从经营角度来看，现在满地战利品的时候，这112亿如果去并购和拿地，对股东的长期回报会更好。但考虑到万科股价持续低迷，大比例分红也是稳定市值的重要手段，可以理解。

整体来说，这份年报真实地体现了房企的现状，尤其是万科这样国有背景混合所有制企业的现状。从各项数据的呈现来看，还是比较客观的。2020年万科的权益金额相比2019年有10%左右的增长，毛利率也基本不会有更大的下降空间，如果今年后三个季度，房地产市场整体稳定回暖，万科2022年的年报数据应该会恢复增长态势。

就目前的情况来看，关键点还是在能否尽快恢复融资速度，多购置一些当前质量好、毛利润又高的好地，现在拿到一块地，收益会是去年同期的倍数。去年年底万科提过“春天里”，现在春天到了，拭目以待吧。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/scBNgA_ZHiOIMl-9xoq2Fw

 

前天一个粉丝的留言引发我今天这篇文章：

 

 

我相信这个想法是绝大多数散户的想法，那么多好公司，为什么要死磕一个问题多多，国家政策还在持续打压的公司？这十点肯定是为了面子，说了那么多次万科，现在说不好不是打自己脸，肯定要死撑着！而且国家已经坚持房子是拿来住的，不是拿来炒的，买万科就是跟国家政策对着干，肯定没好下场！

我一口气把该粉丝为代表的普通散户心里话都说出来，然后我们再来一一拆解这里面的投资逻辑原则性错误。我们绝大多数人在股市里面赚不到钱的主要原因：无法克服从众心里！这个分两种情况：

第一种：当你买入一个股票后，发现身边人都不看好的时候，你肯定惴惴不安。特别再看到一些“权威”的财经新闻都看空，甚至国家政策也打压该行业的时候，你几乎可以崩溃，不论成本多少都想逃离，只有逃离后才心安。这种股票谁买谁套，而且很有可能一套1年2年还看不到任何希望，坏消息只会一个接一个。

第二种：当你买入一个股票后，发现大家都在买，国家政策也鼓励，“权威”财经新闻也是一片赞誉，你一定拿得死死的，心里舒坦得不得了。有句流行的话叫：死了也不卖。这种股票确确实实谁买谁赚钱，有些甚至可以给你赚个翻倍。

 

让你选择，你会选择哪种情况？想都不用想，肯定选第二种情况，这正是股市大多数人亏钱的根本原因。但凡在股市里面从众思维大概率最后一定是亏钱的，这到底是什么原因呢？人性使然！选择第二种情况的人，基本的思维方式就是跟风，而跟风者能发现的股票一定是已经到了末期的疯狂上涨阶段。这个阶段各方面（资金、利好消息、赚钱效益）都达到了极度共振阶段，股价也很快会冲到顶端，市场大大超买，随后发生的就是暴跌。比如：

 

“炒股”心态变化过程

大家看上图，这种跟风买股票的人基本是这样一个心里过程：对于在底部的股票，他们是看不见的，等到涨起来了，开始关注，觉得这个股票好，涨得那么好，等待了一段时间后，发现涨得太高，不想追高买，怕跌！因为他们对公司本身的情况一无所知，都是按图索骥。然后这个股票上涨途中发生了一次下跌，觉得自己幸亏没买，结果很快又涨上去了，终于抵不住诱惑，不怪三七二十一冲进去了。买入后也很好，很快赚钱了，中间一点小波动后又涨起来，利润节节攀高，心中无比喜悦。到这个时候，这种热点股票一般股价累计涨幅过大，已经严重脱离基本面，但是参与其中的散户都“赚钱”赚红了眼，这个时候完全没有风险的念头了，只是在意淫自己要发大财了，自己的股神。不但不会卖出（死了也不卖），还会持续加仓。很快，暴跌开始，一开始还安慰自己正常调整，很快利润回吐，因为盈利了20%，只要跌8.3%，利润就抹掉了。再跌下去就寝食难安了，开始恐惧，跌到深套30%的时候肯定割掉了，因为不割掉每天看着钱一点点变少，太痛苦了。拿着剩余的钱，又去寻找类似的“大牛股”，重复一样的行为，慢慢本金就亏完了，越亏越失去理智，年复一年，不知不觉在股市10年20年亏得伤痕累累，亏掉了血汗钱，亏掉了青春，亏掉了家庭，快掉了人生！

而选择第一种的情况的人，多半是理性的投资者，他们从基本面出发，分析公司本身的价值，不论别人怎么看和新闻怎么说，他们总是能理性看待股价的波动。这就具备了价值投资两个必要条件：1、理性看待股价波动。2、准确对公司进行估值。做到了这两点，他们始终能买到好价格，在大家一片看好的时候，泡沫来临之前早早获利了结，或者长期持有赚合理预期的利润，而不期望每年翻倍。

一个公司想要出现好的价格，一定伴随着重大利空，市场普遍不看好的情况下发生的。大家都看好，国家政策鼓励的时候，没有人会卖出来，只有大量的跟风者买入，所以股价肯定很高。而理性的第一种情况的人想都不会去想买这种高价格的股票，因为他们心中有个估值的秤，而不是人云亦云，跟风买泡沫，更不希望通过接鼓传花，赌自己是那个幸运者。这样理性的投资者，恰恰会承认自己没那么运气好，还是靠自己认知范围内，对一家公司的理解，在别人都不要，价格相对低的时候买入，太贵了毫不留恋抛弃。他们持续做着这样的理性操作，所以账户节节攀高，殊不知，这才是资本市场的终极盈利方法！不靠运气，不靠内幕消息，就是利用市场的非理性，用理性的思维去盈利！

 

 

价值股也会激烈波动

只有我们对一家公司的基本面有了充分的理解，全面的理解透了，面对政策的波动和市场的波动才会波澜不惊，才会做出跟市场极端相反的买卖行为。资本市场的原理就是：真理掌握在少数人手里，钱总是少部分人赚。比如：2012年的茅台，能够理解茅台的生意模式的人都是在那个时候大举买入，而听政策，看股价图形的人都割在底部。那时候也有大量的人说，那么多好公司不买，为什么要死磕茅台呢？其实说这些话的人不知道，这种机会对价值投资者来说，根本不是死磕，而是一生难得的机会。

 

 

 

茅台当时遇到的八项规定和毫无关系的“塑化剂”危机，并不影响茅台这门生意的长期价值。而现在恰恰要把一家好公司打2折3折卖给你，怎么能说是死磕呢？这是天上掉馅饼的好事。给大家看看当初的茅台跌势：

 

 

跌了40%后以为是底了吗？那只是山腰。而且这个过程持续了差不多2年，到了第三年才慢慢又被市场认可。看下图：

 

 

当然万科没有茅台那么好，但是今天的万科，只要理解这家公司文化的人，不论行业怎么巨变，万科一定是这个行业最后倒下的一家，何况当前国家政策的调整，对这种本分经营的企业是有利的。只有对原来就不本分经营，时时刻刻都在利用政策耗老百姓羊毛的企业是灭顶之灾。加上万科当前的价格，对长期价值投资者有点天上掉馅饼的味道，所以跟死磕毫无关联！而且时间上，从今年3月份开始跌，到现在也才半年多一点时间。

 

 

万科从最高点跌了才33%

这就是我今天回答这位粉丝的所有内容，希望对你也有所启发！感谢这位热心粉丝说出内心的真话，才有了今天的文

2021年10月22日，万科在上海举办了2021年业务交流会，会议上万科集团的董事会主席郁亮先生，就当前市场和万科自身业务发展，发表了讲话（https://xueqiu.com/1494569058/200869082）。这篇讲话我是反复阅读了好几遍的，对很多人而言可能还是套话居多，但对于一直关注万科动向的投资者来说，在郁亮的字里行间，真的看到了一些和过去3年大不一样的东西。

尤其是那句“奄奄一息并不能算真正的活着，因为你没有力气在春天里作为了”，把这句话和前面“活下去之后还有六个字，要活得好，活得久”放在一起，再想到8月底的中期业绩会上，祝九胜总裁仍在强调“活下去”，短短50天，地产这个行业已经是翻天覆地的变化了。

过往几年，房地产的内卷愈演愈烈，各家房企都纷纷陷入了被动的扩表过程。体现在2020年年报上，就是出现了大面积的增收不增利，这也是今年地产股大面积低迷甚至暴跌的直接原因之一。

9月份可谓3年来市场最黑暗的时候，不断出现的房企暴雷，让投资者的情绪不断出现崩溃。很多已经在低位的地产股票，也接连低位杀跌，出现了让人目瞪口呆的价格，连相对稳健的万科都跌倒了19元以下，破了净资产。但有句话，叫做不破不立，这种极端的演化，反而加快了劣币的出清速度，也更坚定了必须要清除劣币的决心。这一个月集中破坏了一个旧逻辑，也为下一步新逻辑的创建奠定了基础。

虽然我在之前发了一篇文章《现在买万科，买的是什么？》，但至今还是有人拿着那篇《万科的麻烦才刚刚开始》来说事。实际上2021年9月，对中国房地产业来说是具有划时代意义的。一个月之间，有些东西彻底破灭了，这是万科在2015年之后最好的机会。所以郁亮有这篇讲话，也不足为奇了，而这也正是我想看到的万科，是我在9月底大幅加仓万科的根本原因。

对万科来说，这篇讲话也许会成为一个重要标志：

1、“今天的钱还是需要留给未来的发展”，重点是“发展”；

2、“一个企业在房地产大衰退、大缩表的过程中仍然有可以取得成功的例子”，重点是“成功”；

3、“城市发展以前只管生产，现在在生产、生活跟生态三方面更融合了。也就是说，对于项目开发的要求也更综合了，要考虑到三个方面的融合，而不是简单地干某个单一功能。”重点是“不是简单地干某个单一功能”；

4、“我们并没有停止拿地，只不过我们要求标准高了而已。”重点是“标准高”；

5、“这个考量是在市场化原则的范畴之内，看看有没有合作的机会。”重点是“市场化”；

6、“万科的产品会让人眼前一亮的”，重点是“产品”；

7、“活下去之后还有六个字，要活得好 ，活得久”，重点是“活得好”；

8、“勉强奄奄一息并不能算真正的活着，因为你没有力气在春天里作为了”，重点是“作为”；

9、“物业已经不再是我们传统的物业管理了，它除了住宅、综合住区也包括商业服务、城市服务”，重点是“服务”。

应该说，自2018年下半年万科正式喊出“活下去”之后，这三个字就成为了万科的一种态度。但在地产行业惊魂未定之际，郁亮却格外强调了“活下去”后面的6个字“活得好，活得久”，更显得语重心长。

由此，我们看到了一种积极的趋向，尤其是那句“春天里”。当然，此时仍在深秋，春天里还是一种憧憬，先要把这个冬天过去再说。但有这个决心就是好事，至少能让万科的投资者看到新的希望，毕竟我们一直都没有怀疑万科的能力。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/S1uBRgWjv20MoFxpU28i7w

前天，万科集团召开了一场小范围的会议，讨论下半年房地产市场，说话一向简短有力的郁亮，发表了长篇幅的讲话。其中有两个决定和一个判断。他的第一条决定说：

销售回款是下半年工作的重中之重，一切围绕销售回款开展工作。

包叔的朋友在上周五专门写过《几家曾经的黑马 都在打折去库存》，介绍了几家头部房企的去库存政策。比如，中南今年的主基调就是去库存，各区域被下达了去化、回款等任务指标。现在这应该是行业共识了。

中南的总裁陈昱含在年中会上说，下半年就是要活下去。而第一个提出来活下去的人，又在几天后学习中南去库存。

地产寒冬毫无征兆，又有条不紊的在过去一年突然降临。大家时刻在盯着身边的人是怎么取暖的，又是怎么倒下的。

其实郁亮在去年年底的2021万科目标与行动大会上就讲过，以往的高杠杆、高负债、高库存不再是财富象征：

反倒会变成危险的信号。

郁亮觉得万科的问题不是手里没货，而是消化不良，是区域消化不够多，不够快。他说万科销售额连续三年都停留在六千多亿，其中年初长期库存的去化任务，已经连续两年未能完成：

而当年新增的长期库存，比去化掉的还多。

去库存这件事，在房地产贷款管理制度和二手房指导价政策铺开后，变得更加艰难了。

从年初出现四次万人摇场面的西安楼市，在二手房指导价出台后的这半个月又迅速陷入沉寂。最开始西安市管控贷款、暂缓放款，到现在已经暂停了银行面签。

朋友说西安市场现在大乱，各种违约、投诉、打官司：

能签约的银行不足一成。

所以，郁亮的第二个决定就是——收紧投资。

这几天，房地产政策市场上最大的消息就是，监管部门新增了三道补丁政策：

当年累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额40%；

过去三年经营活动产生的现金流量净额不能连续为负；

每月上报商票数据。

看起来，在万亿规模狂欢的第一轮集中供地后，领导还是觉得三道红线不够严格。拿地金额不能再超过销售额四成这条政策，不仅包括招拍挂，还包括了收并购市场，这意味着就算是大胆如孙宏斌，也不能再像之前那样猛冲了。

有消息说，某位top4房企因为在第一轮集中供地拿地太多，在下一轮已被限制拿地了。

而万科其实从5月份就开始做准备。他们将5月到8月视为窗口期，调集兵力支援投资线，通过招拍挂和收购二手地等方式提前囤货。

三个月时间，万科有些区域拿了不少土地。

这场紧急的投资战役完成后，上半年万科的土储增加了不少。窗口期度过，郁亮顺势收紧了投资。也就是说，在冬天来临前，万科储备了不少口粮。

郁亮把今年万科要面临的局面，形容为要上战场拼命，和别人拼刺刀。他说和不同之处在于，过去前两个时代的拼命，决定的是彼此发展的快慢，但下一个时代决出的：

是生死。

今天三道补丁政策的消息传开后，融创和万科都跌了七个点，是两年半以来的最低位。郁亮也在前天下了自己的判断：

下半年政府以更公开透明的方式监管市场，客户端爆发群诉概率将大幅提升。

夯实好产品好服务，会让万科优势更明显。

前面一句话，郁总说的很隐晦，包叔帮大家翻译下就是，企业、客户、金融机构、政府等端口调控政策已经成体系，会在下半年更加成熟。到那时，更多房企暴雷已经可以预见到了。

群诉可能指的是房企缩减项目成本，更可能是像恒大去年9月求救书里写的那样，资金链万一断裂，有200万业主面临项目烂尾。

前几天，住建部房地产市场监管司司长张其光说，要着力建立房地联动机制，学习北京模式，限房价、控地价、提品质。

提品质，就是推广北京模式最大的原因。就像郁亮说的，打造客户愿意买单的好产品好服务，是确保万科在存量竞争中活下去的根本基础。

郁亮依然认为现在是白银时代，只是进入了下半场。万科活下去的口号根本不是要政策，郁亮要求：

不预测天气，不赌政策。

郁亮曾在2020年年底万科的目标与行动大会上，给大家树立目标加油打气。他掏出了两块他山之石，一块是美的。

白色家电行业曾在2007年发展市场饱和接近天花板，2008金融危机又因为刺激政策回光返照，提前透支了需求，导致了后来市场惨烈的淘汰赛。

但美的凭借收敛新业务扩张、将品类从64个削减到32个、成立一万人的中央研究院，投入400亿的研发经费等举措，活了下来。

现在美的以每年200多亿的利润支撑了6570亿的市值。比起房企市值第一大的万科，第二大的龙湖加起来还要多。

另一个例子，是同样身处房地产赛道的贝壳。

过去一周，贝壳股价距离最高点，也跌去了一半以上。贝壳的同志们估计想不到，房地产调控大风大浪都过来了，却栽在了课外培训上。

起因大家都知道，中办和国办联合印发了新的学生减负意见，意见说学科类教培机构一率不得再上市融资，上市公司也不能通过股票市场融资来投资这些机构，也不能买他们资产，校外培训机构禁止占用寒暑假、节假日，禁止拍照搜题……

什么叫去杠杆，这才是去杠杆。

教育、医疗、住房被称为三座大山，今天，全国政协委员会的机关报中国政协报说：

优化生育政策，从推倒影响生育意愿的一座座大山出发。

影响生育意愿最大的大山，除了教育，就是房子了。

不对，不是房子，是高房价。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/XEEJq9OvSCJA_sybk-rMzA

 

昨天是“七一”第二天，蓝光原本打算发布一份引入战投公告，但不知为何，在公告将要发布前不久，忽然把发布时间改到了下周。子姨了解到，公告部分内容有可能是：

华夏银行信托板块和万科将要入股蓝光。

子姨也没法联系上蓝光证实这件事。不过这家公司的事，子姨写过好多次了。

两三年前拿下大批高价地，导致蓝光的经营性现金流常年为负。蓝光文旅及水果侠乐园等多元化尝试，又沉淀了大笔资金却不见成效。三道红线出台后，这家千亿黑马房企彻底陷入了债务危机。

到今年三月底，蓝光还有790亿有息负债，其中338亿会在一年内到期，但蓝光账面上只有200多亿现金。

上个月，标普把蓝光的长期信用评级从B-下调到了CCC-。这属于垃圾级别的评级，标普的理由是未来三个月蓝光合计有47亿元债券到期，可项目卖的太慢，风险越来越高。

昨天，市场上有消息说，杨铿在和四川证监局、债券承销商的会议上承认，公司没有足够的流动性来履行7月到期债务，也没办法从子公司调集资金。

朋友说，目前蓝光大约有三分之一的项目停了，其余按揭回款都还正常，上个月，他所在的区域大约有四亿多的回款。

他说，蓝光现在最怕银行抽贷，或者跟风挤兑，信托已经有这种趋势了。财务被金融机构加强监管了：

项目资金用起来很难。

看起来，监管部门是做好了最坏的打算，在切割风险了。防止蓝光像泰禾那样，大量资金被挪用还债，项目停工造成大面积维权事件。但蓝光想缓过这口气，也只能尽快完成项目出售和引入战投了。

杨铿已经做好了引入战投的准备。儿童节那天，杨铿把全部直接持有的5.5%的蓝光股份，都挪到了杨铿夫妇全资持有的蓝光母公司蓝光集团中。股份转让完成后，杨铿通过蓝光集团，持有蓝光57.3%的股份。

过去几个月，这57%的股份，已有接近13%被司法冻结了。再不出售，杨铿手里的股票都快不够卖了。

调整好战投平台的同时，杨铿又把董事长让给了95后的儿子杨武正，资金副总裁陈磊改任副董事长。而陈磊过去20年时间都在华夏银行工作，其中2013年到2020年任：

华夏银行成都分行行长。

磊总是随着小老板一路成长提拔起来的。去年四月，蓝光副董事长、董事张巧龙离职，杨武正接任董事一职正式进入蓝光管理层。与之同时，陈磊加盟蓝光，接替了同张巧龙一起离职的资金副总裁王万峰的职位。

到年底，杨武正成为公司常务副总裁，陈磊又替补进了董事会。

如果这次华夏银行要入股蓝光，那陈磊应该在其中功不可没。另外，股东发生变动，蓝光管理层又要变一变了，朋友告诉子姨，除了蓝光总裁迟峰将要离职：

掌管财务的那位高层可能也要走了。

子姨算了下，如果这次出售是真的，万科将成为蓝光二股东。

今年五月底，万科收购了蓝光无锡和骏公司旗下的四个项目。六月，万科又成了新蓝置业新老板，这家公司才成立一年多，去年六月刚刚花费20亿元，拿下了宁波高桥区地王。

这是个有22栋楼的小高层住宅小区，据说才卖了四五百套房子。

而蓝光两成股份市值，才不过17亿元。万科的朋友说，他们只收购了蓝光这五六个好的项目。因为万科的新策略是，要深耕一二线，其他城市非省会城市不入，地级市尽量不碰：

目前99个城市，不会再扩大了。

万科越老越妖了。前天的万科股东大会上，郁亮听到台下有人抱怨万科分红比例太低，还说钱比以往更金贵，没投资机会了肯定把钱全分掉，现在又成了不再扩张。

有段时间，刘二东的女朋友离他而去。他改了个网名叫“女朋友在天堂”，每天都在网上发文章深情悼念前女友。他从来不写其他的，也不扩大业务范围。

结果漂亮姑娘们的私信，趋之若鹜。

转自: https://mp.weixin.qq.com/s/iR0I0wNjOhkcpheO30r_bg