诸事要记 日拱一卒

 

♪ 作者｜芥末堆 阿宅

♪ 编辑｜芥末堆看教育

留在美国的国际学生，如果秋季学期注册的完全是在线课程，将不被允许继续留在美国。

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7月6日，美国移民海关执法局（ICE）调整针对国际留学生的签证政策。受到COVID-19疫情影响，美国高校与在美留学生们本来就已十分艰难，本次ICE新政或许将为他们带来更大的挑战。

 

根据2020年ICE报告，2018年“外国学生和访问学者项目”（SEVP）中共155万人持有效的非移民学生签证，其中约130万名学生在美国读大学，约8.5万名学生读小学。根据新东方发布的《2019中国留学白皮书》，美国是中国意向留学人群最热衷选择的目的地，人群占比为43%。

 

7月7日，中国外交部发言人赵立坚在例行记者会回应，中方密切关注美方政策有关动向，将全力保护中国在美留学生合法权益。

 

签证新政下，赴美留学生们在2020年下半年将何去何从。

哈佛、麻省理工联合起诉政府，美国高校再陷窘境

在ICE新政中，具体提到以下三方面：

 

1.对于在秋季学期参加完全在线运营的学校和/或项目的学生来说，美国国务院不会向其发放签证，ICE也不会允许其入境美国。对于已经在美国境内并持有效签证的学生，如果学校的课程改为完全线上授课，那么他们要么离开美国，要么采取其他措施，如转到有线下授课的学校以保留合法身份。否则，他们可能面临包括但不限于启动驱逐程序的移民后果。

 

2.如果学校采用线下授课模式，为保留合法身份，国际学生每个学期至多选择一门或者三个学分的线上课程。

 

3.如果学校采用混合模式（即线下和线上授课相结合的模式），学生可以选择至少一门或者三个学分以上的线上课程。

 

新规发布之际，美国高校正在公布秋季学期的安排。受COVID-19影响，美国高校大多采取以下三种方式：线下授课、线上授课和混合授课。

 

美国《高等教育纪事报》此前追踪了1000多所美国高校的复课时间，8%的大学计划上网课，60%计划线下上课，23%提议采用混合模式，8.5%尚未决定或正在考虑一系列可能发生的情况。

 

例如，哈佛大学就在7月7日宣布，本学年所有本科生和研究生课程将在网上进行。但同时，哈佛大学也计划让40%的本科生进入校园，其中包括所有新生。

 

ICE新规引起了美国高校的不满。另一方面，ICE本次新政也与其此前推出的规定相冲突。根据ICE今年3月发布的临时豁免指南，“允许留学生不管是在美国还是美国之外上网课，均可以保留 F-1 或 M-1 签证的身份。”

 

哈佛大学校长劳伦斯·巴科（Lawrence S. Bacow）在邮件中提到，ICE的这项政策是一刀切的解决方法。“我们一定会尽己所能确保学生继续完成学业，让他们不必担心中途被迫离境、学业进度被扰乱，以及不必担心他们中许多人为推进学业所作的承诺和牺牲被破坏。”

 

近日，哥伦比亚大学也在邮件中提到，“从内容和时机方面来说，这些新的禁令是严厉的、无情的、令人震惊的。这些政策并未留出灵活应对的余地，没有给人们公开评论的机会，也没有留出时间让大学决定或调整转线上的计划。”该校表示，“为了缓解这些规定带来的影响，我们正在探索混合教学模式。”

 

当地时间7月8日，哈佛大学和麻省理工学院已在当天上午对美国国土安全部和ICE提起诉讼，以阻止执行联邦政府关于禁止参加在线课程的国际学生留在美国的规定。

 

美国国际教育工作者协会（NAFSA）的数据显示，2018-19学年，赴美留学生人数持续增长，为美国经济带来410亿美元，并为458290个就业岗位提供了支持。

 

移民律师麦肯蒂（McEntee）说道，失去外国学生会对大学预算造成巨大打击，也会对国内学生产生影响。

新规之下，百万在美留学生何去何从

美国国际教育协会的数据显示，2019年美国留学生人数创历史新高，达到109.5万人，其中大部分来自中国，这意味着这项规定势必会对赴美留学的中国学生造成不小的影响。新规会对哪部分留学生群体造成影响？这部分学生又应该如何应对？

 

启德教育留学事业部美硕博项目总监金鑫认为，新规对尚未前往美国求学、原本计划在今年秋季入学的学生影响不大，但对已在美国境内持有F-1签证求学的学生影响较大。他表示：

 

1. 对于尚未前往美国求学、原本计划在今年秋季入学的学生，现阶段本来也很难预约签证，大部分美国高校已经为学生提供了纯线上课程、在中国高校（如清华大学、北京大学、中国海洋大学等）开课或延迟到春季甚至明年秋季入学的方案，因此，现阶段拿不到F-1签证入境美国并不影响自己的入读计划，仍旧可以按照自己原有的想法继续学习。

 

2. 对于已在美国境内持有F-1签证求学的学生，这部分学生需要在选课的过程中，注意学校提供的2020年秋季的课程选项，按照ICE的指引和规定选择参加线上和线下混合模式的课程。“在新政出台之后，美国一些高校也发声，2020年秋季会以线上加线下的方式复课。”

 

3. 对于已经拥有F-1签证、已经回国或离开美国的同学，由于无法入境美国，他们大概率只能通过在线上课的方式完成2020年秋季学期的学业。金鑫建议，这部分学生及时与自己学校的国际学生办公室咨询，确定自己能否在国内以在线上课的方式完成学位并顺利毕业。

 

“如果在国内线上完成课程仍然可以获得学分和学位证的话，即使F-1签证因此被取消，这部分学生可以选择不去美国，而在国内完成学业。”金鑫说。他还提到，对正在准备留学申请的同学，该规定只适用2020年秋季开学的课程。

 

事实上，本次新政针对所有非移民学生，这就意味着包括中国留学生在内的在美留学群体都可能受到影响。

 

美国乔治梅森大学（George Mason University）的韩国留学生Soo Hyun Kim本来打算待在韩国参加学校的全面在线课程。但因为新冠病毒仍有潜在危险，而且他也觉得现在即使去了美国也无法充分体验当地的生活。

 

移民律师格雷格·西斯金德（Greg Siskind）推特上表示，这项政策可能会危及公众健康。“从学术角度来说，如果学生上网课也能学好，我们为什么要强迫他们陷入这样一种境地，他们自身的健康和同学的健康都可能受到威胁。”她问道。

高校或将蒙受巨额损失，留学前景会因此黯淡？

对于许多热门留学国家高校来说，国际学生一直是其重要收入来源之一。受到疫情影响，许多高校本就遭遇收入下滑的窘境，而本次ICE新政则将为留学市场带来更大不确定。

 

据英国广播公司(BBC)中文网7日报道，英国智库财政研究院(IFS)表示，由于全球疫情导致国际学生数量骤减，使得平时仰赖国际学生为收入来源的一些知名大学面临收入大幅下降的窘境。

 

根据澳大利亚人口研究所的一份报告，数千名学生签证持有人可能推迟前往澳大利亚进行学习，这意味着澳大利亚大学的海外学生收入将有所减少。据澳洲大学联盟（Universities Australia）称，2019年国际教育领域为澳大利亚经济贡献了390亿美元。

 

“在全球人才竞争中，我们必须确保学生能感受到安全感，确保他们能够在美国获得最好的教育和经验。但不幸的是，本届美国政府接二连三颁布政策，增加在美留学的难度，这个问题很严重。”美国国际教育工作者协会的布里默（Brimmer）说。

 

“这项新政策无论在学术还是经济方面都对我们不利。有朝一日，国际学生入学率下降时，我们的国家将承担失去全球人才的风险。”他说道。

 

疫情的持续蔓延、留学政策的复杂多变、学生和家长内心的恐慌和担忧，以及家庭积蓄的减少，都使留学计划变得摇摆不定。据美国教育委员会（ACE）估计，下一学年的入学率将下降15%，其中国际学生的入学率预计将下降25%。

 

金鑫表示，“从美国留学的角度来说，更大的威慑其实在于心理恐慌和不确定性。即使最近颁布的法案对即将申请的学生没有什么影响，但学生或家长会因此担心接下来会不会有更多更严厉的措施。”

 

“因为疫情或特殊时期造成的影响，很多中产家庭的经济状况没有之前那么宽裕，所以他们会犹豫是否要出国。除此之外，中美关系和国外现阶段疫情控制情况等因素都有可能影响家庭出国的信心。”

 

他补充道，大部分学生如果不考虑赴美求学，他们很可能会转向其他国家，比如英国、新加坡和欧洲其他国家。

 

但与此同时，他也表示，“虽然现阶段，咨询学生数量有所下降，我们也能明显感受到学生的犹豫和担忧，对于中国人来说，教育是一笔大投资，海外留学仍然是中国家庭考虑的一个方向。”

部分信息来源：

1.US says international students must leave if classes are online, Aljazeera.

2.International Students Banned From Online-Only Instruction, Inside Higher Ed.

3.US Universities Brace for Big Decline in International Students, VOA.

4.ICE: Foreign Students Must Leave The U.S. If Their Colleges Go Online-Only This Fall, NPR.

5.International students must take classes in person to stay in the country legally this fall, ICE announces, Washington Post.

 

 

2008年12月19日，康师傅红烧牛肉面·新浪十周年庆典在北京梅兰芳大剧院隆重举行。那是一个食品饮料企业可以用钱砸晕互联网企业的年代，激励了王朴石一定要摊好煎饼的决心。

 

新浪到底是谁的？这是一直困扰新浪的娘胎问题，这么多年来公司内斗不断，员工们面对走马灯式的CEO，都不知道老板是谁。

 

曹国伟的新浪生涯就是从运作新浪上市和与股东搏斗开始的。杨澜夫妇、陈天桥、郭广昌……尘世上叫得出名号的大佬，不少都觊觎过新浪。

 

2008年曹国伟很忙，当奥运火炬手，搞新浪博客这些还在其次，和分众传媒的合并才是大头。在合并之前，郭广昌从二级市场买了很多分众的股票，后来还“故意”解释给大家听：

 

我们不是为了进入新浪董事会。

 

那一年的圣诞节，曹国伟抽空接受了《经济观察报》的采访。他大谈特谈由他首创并被无数中概股模仿的VIE结构：

 

中国没有第二个人比我更懂。

 

他还给江南春安排好了后半辈子，合并之后，江南春不会参与公司管理，可以干干他熟悉的事。

 

记者明显对这个不感兴趣，他反复问曹国伟位置稳不稳，复旦大学新闻系毕业的曹国伟后来一直是做财务工作，被大家称为曹会计。可能是觉得记者需要提高姿势水平的他，拍了桌子：

 

曹国伟永远是新浪的CEO！

 

据说江南春看到这篇新闻后也拍了桌子。当年的这篇新闻，被很多研究中国上市公司不良管理案例的学生写进了自己的论文。

 

2009年，双方合作流产。

 

分众是谁的不要紧，要紧的是新浪是谁的。在解决这个问题前，新浪的股价整整跌了1年。

 

2009年9月，曹国伟和管理层借钱完成了MBO，成功控制了新浪。2015年10月，曹国伟又一次增持新浪股份，成为了第一大股东。那几年，他反复说，这么做是为了让新浪成为：

 

新浪人自己的新浪。

 

是不是新浪人的新浪乃悟不知道，乃悟就知道每一次曹会计增持新浪后，公司股价都会迎来一波长线大涨。

 

但不论是他开创的VIE结构，还是他增持公司股份的方式，美国人都不喜欢。

 

2017年9月，在曹国伟高位减持新浪股份后，美国对冲基金Aristeia说他们研究了两年，发现新浪的公司治理问题很大，比如新浪的董事会除了曹国伟是永久席位，其他董事都担任超过13年：

 

不可能真正维持独立。

 

Aristeia提出的问题都太尖锐了，他们说新浪对曹国伟太好，为啥要给他开小灶给股份稀释其他股东的利益。加上其他问题，Aristeia认为新浪股价上不去的原因就在管理层，这种公司没有监督能行吗？

 

Aristeia提名的独董理所当然的输给了董事会提名的张懿宸。新浪随后批评Aristeia是阴谋股东，在写给股东们的信里，新浪表示：

 

只有全体股东赢曹国伟才会赢。

 

两天前，新浪发布公告，第一大股东，董事长曹国伟拟以41美元/股的价格收购全部流通股。

 

他又开始买自己公司的股份了。

 

大家都说，私有化的原因是估值太低。当初被曹国伟安排了退休生活的江南春，他的分众传媒2015年从美国回到了A股，现在市值接近900亿，坐拥38亿美元净资产的新浪，现在市值不到200亿。

 

这笔帐，会计算得过来。

 

 

作者 | 沽民

数据支持 | 勾股大数据

进入7月，A股行情启动，K线的形态明显打开；月初至今，上证综指涨幅已经高达11.7%，一改上半年半死不活的状态。

今天上午，散户火速入场。由于开户的人太多，交易过于频密，许多券商服务器宕机，这是牛市的典型现象。

市场节奏切换太快，许多人前一天还觉得行情在骗人，今天就觉得再不冲进去就错误1个亿……

行情火爆，从成交量可以看出。今天沪深两市总共成交1.56万亿，创5年新高。上次录得如此高的成交量，还要回到2015年7月那个激情似火的夏天。

 

毫无疑问，这一轮牛市是大盘白马蓝筹股带动的，以上证50指数为代表。以6月30日收盘2942点计算，到今天3374点，一周不到的时间里，上证50指数已经涨了14.7%；且距离2015年牛市的顶部位置（3492.82点），只有咫尺距离。许多5年前被银行保险券商地产套住的股民，今天也基本上到了解套的边缘。

 

对此有人说是风格切换，有人说是流动性丰盈造成的；在我看来，这些只是表面上的原因。这一轮白马蓝筹股走强，背后有深刻的经济周期的逻辑。

 

 

1

上证50大涨的原因

 

 

 

归纳上证50这一轮大涨的原因，第一是补涨，第二是周期回归。

 

（1）补涨

 

今年A股全球表现最好已经是毋庸置疑的，这是受全球疫情形势所决定的。

 

这一轮疫情，中国发现最早，最早采取严厉措施，迅速遏制，目前经济已经全面重启；相比而言，欧洲刚刚放松隔离限制，而美国、巴西、印度、俄罗斯等人口大国还在深陷疫情泥潭。

 

但是，A股此前的行情，依然延续2019下半年的结构性特征，即中小创优于大白蓝。这种结构性行情的原因也很容易理解，投资者对于疫情以及疫情对经济的影响心里没底，因此倾向于持有增长逻辑的标的，而不愿意持有盈利逻辑的标的。

然而这个逻辑在6月底出现了松动。首先是6月PMI数据超预期，以及3月、4月和5月持续三个月的经济数据稳步走强，经济复苏的逻辑一遍遍确认，而二次探底的风险越来越低。

 

其次是金融机构持仓调整。上半年许多持有中小创股票的机构，在年中盈利兑现，转而持有相对低估的大白蓝（金融地产股），于是促成了7月1日当天明显的风格切换行情。

 

第三，更重要的是，银行地产一涨，就带动大盘涨；大盘一涨，散户就发现行情来了，于是纷纷进场，成交量放大，赚钱效应显现，市场的自反馈形成。这样，牛市说来就真的来了。

 

（2）周期回归

 

我在之前许多篇文章中（《债股背离，提示一个重要的信号！》《A股“七翻身”，风格切换？沪指重上3000点！下半年股票应该怎么买？》）提到，假如没有疫情的话，2020年本是全球经济的复苏之年。疫情使得这一波复苏开启的时间节点后延，并且使复苏的低点更低。

 

但是，周期可以延缓，但不会消失；说白了就是该来的一定会来。就像我之前说过，这一轮暴跌躲不过，疫情只是神助攻；这一轮复苏也同样是躲不过的，即便疫情闹得再凶，该复苏还是会复苏，再走向繁荣。

 

再举一个例子，2015年两轮股灾，加上2016年初熔断，中国股市可以说是信心全无；但是，2016年是全球复苏之年，这是周期，会延迟但不会消失；其实2016年二季度开始，已经是新一轮全球扩张周期开启的时间节点，股市是必然会走一波牛市的，尽管这波牛市到2017年中才有点模样，而且持续时间不长，到2018年初又扑街了。

 

总之，这一轮牛市，有着背后深层次的经济上的原因，即周（经）期（济）回（复）归（苏）。

 

 

2

经济复苏的逻辑

 

 

有三个迹象提示除了这一轮中国的经济复苏。首先是利率抬升，货币政策转紧。

 

我在之前的文章中分析过，利率抬升分为两种，一种是央行为了抑制资产泡沫和投机的人为调整，一种是经济走强的自然结果。其中前者会导致股市扑街，资产价格下跌；而后者往往不但不会打压股市，反而会支持股市走强。今年6月份以来的利率抬升和货币政策收紧，就是对经济走强的确认。

 

其次是大宗商品价格普遍反弹。经历了4月下旬油价暴跌的事件，到目前原油价格（WTI）已经回到40美元左右并稳定。原油是工业的重要能源品，油价能够稳定，也在一定程度上反映了经济扩张的需求趋稳。

 

第三是经济数据持续走强。6月财新中国服务业PMI为58.4，几乎创10年新高，而官方服务业PMI为53.4，也明显呈现向上趋势。

6月财新制造业PMI为51.2，自疫情以来几个月呈现上升趋势。这些现象都反映出中国经济复苏的内在动力。

既然是复苏，那么就不是芯片、5G、新经济、疫苗等一小部分产业的利好，而是整个经济全局的走强，其中最主要的就是制造业和建筑业，而这些又都与原材料、能源、金属等行业相关，同时对贷款融资的需求增强，因而形成了对钢铁、有色、煤炭、银行、券商、保险等行业的全面利好。

 

熟悉A股的朋友知道，上证系的股票以工业、能源、金融、地产为主，而这些又被统称为周期股。每一轮大盘（上证）的牛市，都与周期回归、周期股的崛起分不开。

 

没有周期股的集体大涨，大盘的牛市是不存在的，最多只是中小创玩玩，还被许多批评家说成是“瞎JB炒作”。相反，只有周期股起来了，早期是银行地产，后期是煤飞色舞，正宗的A股牛市的味道才算是真的来了。

 

 

3

经济周期与牛市

 

 

 

回顾最近10年A股的历史，每一轮牛市都有周期股的参与，其背后都是一轮或长或短的经济周期。

 

第一轮牛市是2009年。和现在一样，2009年是复苏之年。在全球金融危机之后，4万亿的财政刺激之下推动的资产价格大涨；当时由于政策工具不足，未能很好地引导资金流向，于是形成了强烈的通胀，“姜你军”、“蒜你狠”、炒大葱、炒白糖……以及房价大涨，倒逼政策转紧。于是2010年4月，“地产国十条”推出，政策收紧，市场以大跌告终。

 

第二轮牛市是2014年，是经济繁荣的逻辑。那一轮繁荣从2012年推出鼓励经济结构改革的“大众创业，万众创新”政策为标志。随着经济走强，到2013年中的期间，出现了一轮剧烈的“钱荒”；到2014年6月大降准发动起疯狂的牛市，但最后结果并不好。在我看来，2013-2014年货币政策有一定误判；事实上，2013年货币应该松，但当时太紧了，相反2014到2015年货币政策应该逐渐收紧，这样牛市以有序的方式发展，不至于暴涨暴跌，坑了不少人。

 

第三轮牛市是2017年，是全球流动性收紧之下的特殊牛市。那一年只有“漂亮50”在上涨，而中小创因流动性枯竭和持续阴跌。记得那一年有个指数叫“三板做市（899002.CSI）”因令人绝望的阴跌而出了名。随后，流动性一宽松，这个指数就慢慢地涨起来了^^

那一轮行情的背景尽管是流动性收紧，但仍然走出了一波牛市，特别是2018年初那一轮“沪指十四连阳”，也是有模有样的；但随后就扑街了，2018连跌了一年。事实上，2016~2019年也是一轮短周期，2016年二季度是那一轮周期开启的时间点。

 

根据美国经济学家约瑟夫·基钦的理论，人类经济现象存在3年一轮的短周期（库存周期），而法国经济学家尤格拉提出10年一轮的资本开支周期（也叫金融周期）；前面回顾A股最近10年的三轮明显的行情，也恰巧与基钦提出的3年一轮的周期暗合。所不同的是每一轮行情在金融周期中对应的位置。

尽管每一轮周期中，国家经济的内部条件、外部条件、财政、货币政策都有较大的不同，但还是那句话，周期可以推迟，但不会消失；该来的一定会来。周期上行的时期，只要货币政策不乱来，一般来讲，牛市还是会如期而至的；所不同的只是牛市开始和结束的时间，以及期间的涨幅不同罢了。

 

 

4

总 结

 

 

当然，通过周期去分析大盘，只是众多股票分析方法中的一种。除了周期分析，从公司基本面去计算内含价值，然后根据市盈率/市净率/市销率等指标去估算市值，是更常用的方法，也更加直观。

 

还可以通过技术面去分析，例如上证综指月线从2008/2015到今天这一波漫长的三角收敛，走到2020年7月即将迎来突破，等等。

还是那句话，股票永远是人的游戏，任何分析方法，都要避免和克服人性的弱点：恐惧与贪婪。

 

价值投资大师格雷厄姆曾经也说过：其实大多数普通投资者亏钱不是在熊市，而是在牛市。第一是频繁操作亏损，第二是过早地止盈，然后在高位被套。

记得2015年那一波牛市，有一句扎心的话，叫做：在3000点解套，在5000点被套牢。这也是说的类似逻辑，在山脚下车，在山顶站岗。毕竟人性如此，看到股票涨了点就想卖，看到跌了点就想买，结果要么过早地下车，要么就是抄底超载半山腰。

 

最后，结论就一句话：牛市不言顶。只有不在牛市过早地下车，才能逃过最后山顶站岗的命运。

 

◎作者 | 房东的ID

◎来源 | 房东经济学（SEALAX） 已获授权

以现在为基数，未来十年，你是看好沪深300还是看好一线城市房价呢？

 

房地产和股市是我们居民财产重要的载体，这个话题永远都说不完。今天我们主题谈一谈：地产股逆袭、房价的开关以及国家对A股的愿景。

 

地产股逆袭

 

至少在过去两年时间里，地产股都遭到了市场冷落，整体大幅跑输大市，和地产股面临相同遭遇的是银行股和保险股。

 

这几天情况出现了一些变化，沉寂了很长一段时间的地产股爆发了，7月1日万科A涨7.5%，7月2日融创中国单日暴涨14%、中国恒大涨7%。

 

地产股上涨不是个例，整个A股房地产板块从6月30日到7月2日三个交易日内整体涨了10%。

 

这么大的范围、这么高的涨幅，肯定不是巧合。要么是资金填补低估资产、要么是市场认为房地产市场可能将有变化。

 

 

对于大多数普通人来说，关心的不是地产股的股价，而是自己家的房价。

 

只不过在现在这个阶段，房价的高低与地产股已经失去了关联性，比如说这几年各地房价维持高位，除了环北京等前期炒作投机太过的地方外，几乎没有城市有过大跌，但地产股还是惨不忍睹，很多龙头房企的估值只有5倍上下，由此可见资本市场对房地产的预期有多糟糕。

 

地产股和银行股一样，越来越受到政策的影响，比如银行股要为去杠杆买单、地产股要为“房住不炒”铺路，在各自市场化属性降低之后，政策方向对他们未来表现有决定性影响，比如房地产信贷政策直接影响楼市。

 

房价的开关 – 信贷政策

 

每当谈及房价，无论观点是多还是空，总有无数观点拿经济和人口这些城市基本面来作为论据，但是在估值失灵、投机属性增加的背景下，资金才是决定资产价格的最重要力量，没有之一。

 

资金推动下的牛市包括2015年A股牛市、2015-2018房价牛市。对楼市来说，资金的最大来源是房贷。

 

所以，房价的开关就是房地产信贷政策。如果信贷收紧，房价就不可能大涨；如果信贷放松，再烂的城市也可以被炒起来。

 

比如说一线城市在2008年底时的平均房价比2007年高点要低20%，部分远郊地区房价甚至经历了腰斩，你能说那时候城市发展不好吗？恰恰相反，那时候的经济增速、人口增速、以及未来预期全都比今天更强。

 

后来就是我们熟悉的一幕：央行降息、各地降低首付、利率打折、放松“认房认贷”。在这些定向刺激之下，2010年底时各地的房价比2009年初翻了一倍。同样的事情在2015-2017年也发生过，这也是距离我们最近的一轮行情，这里不再赘述。

 

即使是在最近这两年，各个城市的分化也告诉我们，哪里的房贷越松、哪里民间金融越活跃，哪里的房价就更容易上涨。

 

还一个有趣的细节，今天北京和上海的房价还不如三年多前的2017年3月高，原因在哪里？因为京沪的房地产信贷政策严格。

 

以北京为例，2017年3月启动“认房认贷”，之后房价开始下跌。这里详细说说“认房认贷”的意思，它意味着一个买房者申请房贷时，他在当地城市是否有房、在过去是否办过房贷，都将影响他的最低首付比例。

 

以北京为例：

 

（1）如果购房者已经在北京有房，买第二套房的首付比例是80%；

 

（2）如果购房者在北京没有房子，但是过去有办过房贷的（即使已经还清），首套房首付比例也要60%；

 

（3）既没有房子、也没有贷过款的人可以享受35%这一比较低的首付比例。

 

这就叫“认房又认贷”，这几招基本上把北京房产的投机性给彻底干掉了。

 

值得一提的是，这里的“认房”指的是某个城市的房子；而“认贷”认的是全国范围内的房贷，所以严格到了可能会带来误伤。之前我有一位朋友，曾经在老家买房贷了50万，后来还清贷款，入户北京后又想在北京买房，结果被“认贷”了，于是在北京买房的首付门槛增加了一倍。

 

严格的“认房认贷”也催生了一个名词 – “处女贷”，意思是要珍惜第一次贷款买房的机会，因为只有处女贷可以让你享受低首付高杠杆的买房机会。

 

在炒房风气最盛的深圳，甚至有人出高价去买拥有“处女贷”的房票。

 

因为对炒房客来说，资金是最宝贵的资源，低首付比什么都重要，他们只要有了一笔首付，就可以按三成首付比例去炒房，即使他们没有固定收入，也可以在申请房贷的时候使用伪造的收入证明和假流水进而拿到房贷…很多熟悉业务的房产中介都可以联系资源，500块钱给你一份假流水、一式两份。

 

银行也知道一大堆房贷申请人的收入材料都是假的，但只能睁一只眼闭一只眼，因为房贷对银行来说已经是安全性最高的贷款类型了，再者如果真的按真实收入去做压力测试（月供必须小于月收入的一半），那北上广深没几个打工族能办得到房贷了。

 

总之，如果有300万现金，即使无业，要按三成首付买1000万的房子也没问题，只要有了处女贷，炒房客有多大的胆就敢做多大的事。

 

但在北京和上海，这种事很难发生，因为京沪的户口太难拿，流向炒房黑市的户口太少。所以“认房认贷”对北京楼市非常有效，下面是2006-2017年北京房价的走势。我们可以很清楚地看到，在“认房认贷”开启的阶段房价几乎没有上升的机会。

 

例如2010年4月到2012年10月房价两年半没涨，2013年10月房价和2015年10月房价两年没涨，但都在随后关闭认房认贷后启动了上涨。

 

北京房价2006年1月-2017年7月

 

回过头看，经过2017年后严格的调控，北京房价这些年整体来看涨幅趋于理性，下面以万科紫苑的一个三卧户型为例，2013年10月成交价460万，2020年4月成交价603万，六年半涨幅只有31%，平均每年涨幅也就4.8%，甚至大幅跑输同期沪深300（不同房源的楼层和室内状况可能存在差异，仅作趋势分析）。

 

万科紫苑来自链家的成交记录

 

进入2020年，国家延续了前两年的降准，而且还加大了降息力度，水是已经够多了，但是否像上一轮那样流入楼市，就看各地信贷政策是否松动了。

 

2014底开始，伴随降息、降准，各个城市纷纷行动起来，降首付、房贷利率打折、取消认贷、放松限购等等，当时一线城市二套房首付将到50%，利率在基准水平之上可以打八折，简直是拿起喇叭喊你去买房。

 

我们现在要关注的是，各地会不会再次出现当初这样的情况，目前来看，可能性还很低。

 

国家意志

 

2018年以来，中国连续多次降准，货币政策的主基调从稳健中性重回稳健，去掉中性代表宽松的力度增加。到今年疫情冲击带来进一步的宽松，市场上的钱已经比两三年前多得多、资金成本也低得多。

 

但现在的情况和2009和2015年都很不一样，以“认房认贷”为代表的信贷调控没有任何放松，而且各地在加点后的房贷利率也没有随着市场利率一同大幅下降。

 

有人会说，现在房价太高了，所以要继续压制房价，但2015年之前房价就不高吗？也高。为什么那个时候就放开了让你加杠杆，现在不可以呢？一个可能的解释是：现在不敢再让居民大规模扛鼎，再加的话可能要出风险。

 

对房地产谨慎的另一面，国家对A股支持力度越来越大，一些值得注意的动态包括但不限于：

 

（1）刘鹤副总理在今年的陆家嘴论坛指出，要坚持建制度、不干预、零容忍，加快发展资本市场。鼓励中长期资金开展价值投资的制度体系，强化对市场中介机构的监管，大幅提高对财务造假等违法违规行为的打击力度，加快推动证券代表人诉讼机制落地，更好地保护投资者利益；

 

（2）监管部门对待险资的态度出现180度转弯，从前几年以排斥险资“野蛮人”，到现在引导险资入市；

 

（3）积极引入外资进入A股，降低甚至取消外国投资者进入A股的壁垒，QFII基金取消所有限额。

 

一边死死摁住房地产信贷、另一边积极引入长期资金进入A股，显然是希望做好“房住不炒”的同时再培育出A股的长牛，这已经是很明显的国家意志了。

 

这个方向是正确的，一个经济大国不能没有强大的资本市场与之匹配。

 

股市和楼市的最大不同点在于，股市可以在创造财富的同时利好民生（个人投资者、社保、养老等基金都在其中），但楼市相反，楼市越涨民生越难；而且股市可以受益于上市公司不断的创新和业绩增长进而持续向上，但楼市依赖城市化这种一次性红利，又受制于人口老龄化的长期冲击。

 

A股能否成功蜕变成美股那样稳健、规范、长牛的状态，还有待于我们进一步观察。房价之所以长期上涨，是因为它规则明确、尊重业主权利、底层资产清晰、相对来说没那么坑。

 

 

A股成功与否不仅取决于上市公司在未来的盈利能力，更取决于资本市场的制度建设。我们需要的是一个惩恶扬善、去伪存真的市场。