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全北京每个地区都在降，只是降价的幅度不一样。

 

来源 | 市界（ID: ishijie2018）

 文｜黄莹

编辑｜胡刘继

封面来源｜IC Photo

 

 

10余年未见大萧条

 

两天前，晓宇意外在自如APP上点开之前租过的房子，结果发现降价了。

 

晓宇租的是一间位于丰台总部基地附近的次卧。以前租金是每月2850元，上个月她准备续租的时候，管家告诉她涨到3500元。面对这样的涨幅，晓宇觉得承担不起，决定搬家。没想到，这几天租金突然降到了2500元。

 

这次降价出乎她的意料。

 

晓宇告诉《市界》，自如是以每月7000元从房东手中收走的那套房，本来打了隔断，两居变三居，主卧3500元左右，两间次卧2800元左右，自如勉强能盈利。

 

但后来一次邻居举报，隔断被拆，里面住的租客也被迫搬走，房子里就剩下两个房间。如果不趁着续租把成本平摊到另外两位房客身上，自如的这门生意很难做下去。

 

 

但从今年的形势看，降价似乎又在情理之中。

 

决定搬家之后，晓宇开始看房。她发现紧邻CBD——潘家园的一套精装两居室，价格才5800元，中介告诉她还有可谈空间；一套朝阳区姚家园的两居室也是6000元不到，业主已经2个月没有租出去了……那套房源如果坚持要7000元，会很难租出去。

 

和晓宇同样发现房租下降的还有住在首经贸的王源，她已经实打实地感受到了房租下降带来的好处。

 

前段时间租约到期，她想搬回从前曾经租住的一套房子里，一联系中介，发现前年6500元拿不下的两居室，今年变成了5500，还已经空置了2个月。往年一到换租就涨价，今年居然还降价，于是她非常欣喜地和室友一起搬了过去。

 

对于北京的租客来说，房屋降价是件难得一遇的事情，上次房租普降，还是2008年金融危机的时候。

 

当租客们窃喜租金下降时，房东们却烦恼起来了。自如在末端遭遇的一切问题，被如实传导给了房东。

 

朝阳区的一些房源，自如已经开始和房东协商降租金事宜，如果不降也可以，自如赔偿两个月租金后退房。

 

这引发了很多房东的不满，“当年租金高的时候，你们赚得盆满钵满。如今房子没人租，你们居然就要退租？这是违背合同。”

 

 

但这些房东们可能还没有意识到，相比那些没把房子托管出去的房东，他们已经很幸福了。

 

房子在马驹桥的毕先生已经切身体验到了损失。他的房子是一套复式大三居，往年，这套大三居每月能租5800元，但今年情况却有变化。

 

年初疫情爆发之前，毕先生的房子恰逢租约到期，后来很快就有新的租客和他签约。然而万万没想到，没等租客入住，毕先生家小区就出现了新冠病例，新租客马上就选择了解约，还额外支付给毕先生一个月的租金作为补偿。

 

虽然有补偿，但随后疫情袭来，毕先生的房子就这样白白空置了3个月，让他直接损失过万元。当时中介就建议他降价，最终，毕先生降价1000元，才把房子租了出去。

 

北京的房子越来越不好租，中介机构和经纪人也是这个链条上受到负面影响最大的。

 

链家经纪人小王对《市界》表示，在往年正常的租赁市场，一般新上一套房子，成交周期在两到三周左右，今年受到疫情的影响，房子成交周期延长了一个多月甚至更长。这直接导致了他业绩下滑。

 

 

小王表示，全北京每个地区都在降，只是降价的幅度不一样。和南边相比，北边的租金会高一些。整体来说，降幅在3%～10%。

 

 

高房租的成因

 

想知道北京的房子为什么现在租不出去了，房租为什么普降，首先要弄清楚支撑房租一直上涨的因素是什么。

 

通常来说，房租的形成机理和涨跌原因不外乎两个因素，一是房屋价格，二是供求状况。

 

关于房价的影响因素，北京的情况有些例外。

 

“价格影响租赁价格”通常适用于普通消费品领域。例如日常生活中租婚纱、租车，婚纱、车都是纯粹的消耗型消费品，使用次数有限，它们的价格能被摊平在租赁价格中，非常合理。

 

但北京的房子就不一样了，已经算不上普通消费品，更像是投资品。

 

我们来算这样一笔账，假设将房子纳入普通消费品范畴，以目前的房价和房租来计算收益，你就能有所感触。

 

假设北京的一套房子房价为8万元每平，总面积100平，总价也就是800万元，租金算每个月1万元，在不计算利息成本的情况下，这套房子的租售比就是1:800，也就是相当于67年才能回本。而目前房屋产权也只有70年，指望通过租房来挣钱，显然是不划算的。

 

租售比通常是指房屋月租与房屋总价的比值，国际标准通常为1:200到1:300。

 

但事实上，相比租金回报，因为房价上涨而带来的投资回报，才是大家所真正看重的东西。

 

既然以房价来定义北京的租金意义不大，那影响房租的重要因素就只剩供需关系。在租房市场中，租房人数量、可供出租房源的数量，都会影响到供需关系。

 

作为首都，北京历年来吸引着人口的大量流入。从有统计数据以来的1978年到2017年，北京市的常住人口从21.8万人，上涨到了2170.7万人，上涨了100倍。房租也随着人口的增多，水涨船高。

 

 

房租在2017年到2018年间上涨尤为迅速，还有一个因素是北京加大了对于违建的拆除力度。

 

根据主流媒体数据统计，北京在2015年到2017年分别拆除了1818万、2979万、5985万平方米的违章建筑，力度一年比一年大。

 

              

虽说整顿市容市貌、消除隐藏危机带来了好处，但大规模拆违导致的小产权、无产权房的消失，使得租赁市场底层供应大量减少， 租户只得提高自身预算，最终导致租金整体上移。

 

在供需影响之外，还有一个房租上涨的因素是各种长租公寓平台的推波助澜。这其实也是让众多租客反感、让众多房东诟病的一个点。

 

2018年前后，正值长租公寓的“风口期”。当时，有投行预测，中国长租公寓将是“5 万亿元级”的市场规模。于是，各路资本抢滩长租公寓。  

 

昌平区北七家镇的房东曹逸对《市界》表示，他的房子是2018年交房的毛坯房，在北七家一个并不算核心的位置。交房当日，在现场最活跃的除了装修公司的，就是各种来收房的长租公寓。

 

因为地处偏远，交通不是很便利，周边配套也不是很齐全，曹逸对出租价格并没有太高期待。不过在后来和长租公寓们的交谈中，曹逸发现，他们给出的条件很诱人：房屋免费装修，收房价格高于市场价。很多人想都没想，就把房子交给他们了。

 

在长租公寓高租金收房的推动之下，业主胃口、市场价格全部抬高了。  

 

 

支撑北京房租上涨的因素还有一个，就是大家赚得多了。房东们发现，不管租金多贵，都有人租。

 

前些年，不仅仅是长租公寓行业，很多行业都处于风口。在资本的加持下，北京的TMT、创业创新等行业都蓬勃向上，对于人才需求量很大，高薪聘请成为行业常态。

 

当时大家的工资上升到什么程度呢？

 

根据Wind数据显示，2014 年至2017年，北京城镇居民人均可支配收入由 4.45万元增长至 5.72万元，年均增幅均在 8.5%以上。这已经高于房租的增长幅度。 

 

 

在众多因素影响之下，北京的房租变得越来越高。

 

 

租金因何下跌？

 

在不少人看来，疫情是这次北京的租房市场惨遭滑铁卢的罪魁祸首。

 

租房市场有明显的淡旺季之分。往年春节之后的2、3月份，以及5、6、7月的毕业季，都是租房市场的旺季。

 

但疫情让北京的中介们痛失2、3月的黄金旺季，大家都憋足了劲想要把握住5、6、7月的这次机会。

 

但是没想到，6月份北京疫情的反复，让一切都变了。

 

自如经纪人张亮向《市界》介绍，本来自如推出了针对于大学毕业生的“海燕计划”，准备通过免除押金、打折等吸引一批学生房客，但目前毕业生们来北京都困难，现在看来“海燕”是飞不起来了。

 

业内人士介绍，类似自如、蛋壳这种托管型中介机构，大部分房客为合租房客，客群70%是学生。根据北京晚报预测，今年北京高校毕业生有24万人，其中大部分因为疫情，搁置了找工作、返京的计划。

 

链家经纪人小王也遭遇了同样的问题。和自如、蛋壳这种托管机构不同，他们主要以整租为主，客户大多数是外来务工人员，以及为了孩子上学在学校周边租房的父母。遇上北京二次疫情，他们也都没有回来。

 

突如其来的疫情打乱了北京的节奏，减少了城市里居住的人口，直接导致了供需关系的失衡。但是，这种失衡其实已经酝酿已久。

 

北京房租的止步不前，其实从2018年7月就已经开始了。

 

 

前文说过，影响北京房价最主要的是供需因素。北京早在“十三五”规划纲要中，就明确提出2300万的人口红线目标。在2017年，北京常住人口自1997年以来首次实现负增长，为2170.7万人，比2016年减少2.2万人。

 

另外，在长租公寓的带动之下，租金的价格已经快涨到极致。

 

东北证券做过这样一笔测算：假设人均租房居住面积为 30 平米，年租金采用该年12个月租金的算术平均值，可以看到从 2013 年以来，北上广深其租金收入比一直远超国际公认的合理租金收入比25%。但是在其后几年，租金收入比并未有明显上升，一直控制在 50%以内。

 

截至2018年上半年，北京租金收入比为 47.44%，显示租金压力已较大 ，未来上升空间有限。  

 

在P2P 等金融泡沫退潮、TMT受外部环境冲击、互联网红利往四五六线城市下沉等形势下，支撑高租金的高收入者貌似一夜之间就隐匿了。 原本摇摇欲坠的房租，遇上了这次疫情，立刻疲软。

 

在这次疫情之下，压力最大的要数各种长租公寓平台。目前长租公寓市场可分为集合式与分散式两类，其中以分散式长租公寓压力最大，例如自如、蛋壳等。

         

 

根据蛋壳的第一季度报告显示，蛋壳的入住率并非从疫情之后才开始下降的，而是从2019年下半年就已经开始。截至3月31日，其入住率从2018年年中的89%下降到75.6%，下降了13.4%。

 

 

过去几年，北京的人口控制政策对于长租公寓的打击也不小。因为人口控制、消防安全因素的影响，原本分散式公寓赖以生存的隔断也不让打了，长租公寓的利润更低了，盈利变成了问题。

 

以前房子在房东自己的手上，遇到这种突发状况，相当于房东们一起平摊了风险。但是，目前市面上很多房子现在给了中介机构，相当于中介机构把这个风险全部承担了下来。这正好印证了那句老话：机遇有多大，风险就有多大。

 

作为自如的房东，瑶瑶也听说了自如正在和客户商量降价的事情，但她目前还没有接到通知。

 

她对《市界》表示，他们最好还是别给我打电话。不过，自如打电话给我要求我降价的话，我大概率会同意，我自己租更租不出去，“这时候抱团取暖度过难关可能更重要”。

 

（应受访者要求，文中晓宇、王源、曹逸、张亮、瑶瑶均为化名）

 

 

◎作者 | 凯风

◎来源 | 国民经略（guominjinglve）

楼市走势越来越分化。

 

一边是一二线楼市热度居高不下，另一边是房租持续走低、写字楼空置率再创新高、租金下滑。

 

房价更多是信贷泡沫的滥觞，房租背后有着居民实际收入的约束，写字楼则与实体经济活跃度息息相关。

 

房价与房租、写字楼租金走势背离，其背后的信号不容低估。

 

那么，哪些城市写字楼空置率升高了？

先看北上广深，走势最为背离的，恰恰是深圳。

 

据戴德梁行提供的数据：2020年上半年，北上广深4个一线城市的写字楼空置率分别为16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分别上升7.3、2.4、2.4、9.0个百分点。

在写字楼空置率攀升的同时，四大一线城市写字楼平均租金却出现全面下跌：

北京358.5元/平，同比-7.6%；

上海251.9元/平，同比-6.3%；

广州184.5元/平，同比-4.8%；

深圳222.9元/平，同比-13.6%。

其中，深圳无论是写字楼空置率，还是租金下跌幅度，都位居四大一线城市之首。

这与深圳楼市之热相比，可谓一半海水，一半火焰。

 

与之对比，广州写字楼空置率仅为6.7%，不仅远远低于北上深，而且处于全国各大城市垫底位置。

这背后，一方面与广州写字楼存量不多有关。广州重点打造的琶洲商务区、金融城写字楼尚未大规模入市，珠江新城吸纳率良好，从而降低了空置率。

 

另一方面，作为国家中心城市，广州服务业相对发达，第三产业远远高于第二产业，金融业、信息服务业、商贸业的写字楼需求相对坚挺，这些行业受到疫情冲击相对较小。

 

此外，一个不得不提的因素是，与深圳杭州相比，广州P2P企业相对较少。

 

这两年，全国P2P面临一场史无前例的大整顿，无数企业或清盘或跑路或被严查，从而冲击了写字楼的需求。

再看二线城市，形势比一线城市更为严峻。

 

早在2019年底，二线城市写字楼空置率就普遍创出新高，且普遍高过一线城市。 

其中，南宁超过50%，位居各大城市之首，佛山、厦门超过40%，天津、长沙、合肥、无锡、重庆、苏州超过30%，南京、西安、武汉、青岛、济南、大连、哈尔滨、昆明、长春超过20%。

 

在列入统计的城市里，包含港澳台城市在内，甲级写字楼空置率低于10%的只有4个城市：广州、香港、台北、宁波。

 

这只是2019年的情形。2020年以来，由于疫情冲击，叠加国际经贸局势影响，大多数城市写字楼空置率都有所抬升，部分城市创出新高。

 

根据第一太平戴维斯数据，2020年上半年，武汉写字楼空置率攀升到34.3%，租金进一步下滑到108.8元/平，同比下跌8.1%。

要知道，武汉受到的疫情冲击之大，可谓前所未有。机构预测，武汉年内写字楼租金有可能进一步下跌，全年跌幅或创出历史新高。

 

管中可以窥豹，大多数二线城市的形势可想而知。

写字楼空置率为何不断攀升？

 

其一，商业用地供应过剩，而住宅用地供应却存在明显不足。

 

在日前住建部深圳调研座谈会上，万科合伙人谭华杰曾给出一组数据：

国内写字楼严重过剩，市场去化压力极大，深圳未来三年新增写字楼供应量可以满足未来25年的需求。

深圳如此，广大二线城市同样如此。

 

在许多城市眼里，CBD代表城市门面，摩天大楼和商业中心能够展示城市形象。各大城市对于商业中心和摩天大楼的追逐，前所未有之火热，由此推动商业用地供应井喷。

 

前不久，住建部和国家发改委联合下发通知，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，《一般不得新建500米以上建筑》，针对的正是这种现实。

 

其二，写字楼对接的是商务需求，对接的是金融、保险、贸易、互联网、高科技等高端行业。

 

这些行业，与经济大环境关系最为密切，容易受到经济周期和行业周期的影响。

且不说疫情所带来的空前冲击，以及线上业态对线下办公空间的替代，在经济新常态的环境下，商务需求本身就很难在延续过去的扩张态势。

 

更关键的是，金融保险互联网科技等高端产业集中于一线城市和个别二线城市。大多数二三线城市这些产业付之阙如，大量新建的写字楼只能面临被空置的局面。

 

其三，不是什么房子都有投资价值。这两年，住宅价格稳中有升，而写字楼和商铺价格却出现明显下跌。

 

今年疫情影响之下，全国商品房销售罕见出现了负增长。但同为负增长，住宅降幅更低，且价格已经逐步企稳，而写字楼和商铺跌幅更深，价格出现下跌。

 

据国家统计局数据，2020年1-5月，全国住宅销售面积下降11.8%，办公楼下降26.7%，商业营业用房下降21.7%。

住宅销售额下降8.4%，办公楼销售额下降35.3%，商业营业用房销售额下降26.6%。

 

从历史周期来看，从2018年到2020年上半年，写字楼均价从1.44万元下降到1.29万元，跌幅高达10.4%。

同期，全国住宅均价从8544元上涨到9606元，涨幅达到12%。

 

可见，即便面对同样的经济环境，不同房子的走势仍旧大相径庭。

这无疑再次说明了那个简单的道理：不是什么房子都能买，在楼市大分化时代，一定要坚守中心城市的核心资产。

 

◎本文作者 | 凯风

◎作者 | 房东的ID

◎来源 | 房东经济学（SEALAX） 已获授权

以现在为基数，未来十年，你是看好沪深300还是看好一线城市房价呢？

 

房地产和股市是我们居民财产重要的载体，这个话题永远都说不完。今天我们主题谈一谈：地产股逆袭、房价的开关以及国家对A股的愿景。

 

地产股逆袭

 

至少在过去两年时间里，地产股都遭到了市场冷落，整体大幅跑输大市，和地产股面临相同遭遇的是银行股和保险股。

 

这几天情况出现了一些变化，沉寂了很长一段时间的地产股爆发了，7月1日万科A涨7.5%，7月2日融创中国单日暴涨14%、中国恒大涨7%。

 

地产股上涨不是个例，整个A股房地产板块从6月30日到7月2日三个交易日内整体涨了10%。

 

这么大的范围、这么高的涨幅，肯定不是巧合。要么是资金填补低估资产、要么是市场认为房地产市场可能将有变化。

 

 

对于大多数普通人来说，关心的不是地产股的股价，而是自己家的房价。

 

只不过在现在这个阶段，房价的高低与地产股已经失去了关联性，比如说这几年各地房价维持高位，除了环北京等前期炒作投机太过的地方外，几乎没有城市有过大跌，但地产股还是惨不忍睹，很多龙头房企的估值只有5倍上下，由此可见资本市场对房地产的预期有多糟糕。

 

地产股和银行股一样，越来越受到政策的影响，比如银行股要为去杠杆买单、地产股要为“房住不炒”铺路，在各自市场化属性降低之后，政策方向对他们未来表现有决定性影响，比如房地产信贷政策直接影响楼市。

 

房价的开关 – 信贷政策

 

每当谈及房价，无论观点是多还是空，总有无数观点拿经济和人口这些城市基本面来作为论据，但是在估值失灵、投机属性增加的背景下，资金才是决定资产价格的最重要力量，没有之一。

 

资金推动下的牛市包括2015年A股牛市、2015-2018房价牛市。对楼市来说，资金的最大来源是房贷。

 

所以，房价的开关就是房地产信贷政策。如果信贷收紧，房价就不可能大涨；如果信贷放松，再烂的城市也可以被炒起来。

 

比如说一线城市在2008年底时的平均房价比2007年高点要低20%，部分远郊地区房价甚至经历了腰斩，你能说那时候城市发展不好吗？恰恰相反，那时候的经济增速、人口增速、以及未来预期全都比今天更强。

 

后来就是我们熟悉的一幕：央行降息、各地降低首付、利率打折、放松“认房认贷”。在这些定向刺激之下，2010年底时各地的房价比2009年初翻了一倍。同样的事情在2015-2017年也发生过，这也是距离我们最近的一轮行情，这里不再赘述。

 

即使是在最近这两年，各个城市的分化也告诉我们，哪里的房贷越松、哪里民间金融越活跃，哪里的房价就更容易上涨。

 

还一个有趣的细节，今天北京和上海的房价还不如三年多前的2017年3月高，原因在哪里？因为京沪的房地产信贷政策严格。

 

以北京为例，2017年3月启动“认房认贷”，之后房价开始下跌。这里详细说说“认房认贷”的意思，它意味着一个买房者申请房贷时，他在当地城市是否有房、在过去是否办过房贷，都将影响他的最低首付比例。

 

以北京为例：

 

（1）如果购房者已经在北京有房，买第二套房的首付比例是80%；

 

（2）如果购房者在北京没有房子，但是过去有办过房贷的（即使已经还清），首套房首付比例也要60%；

 

（3）既没有房子、也没有贷过款的人可以享受35%这一比较低的首付比例。

 

这就叫“认房又认贷”，这几招基本上把北京房产的投机性给彻底干掉了。

 

值得一提的是，这里的“认房”指的是某个城市的房子；而“认贷”认的是全国范围内的房贷，所以严格到了可能会带来误伤。之前我有一位朋友，曾经在老家买房贷了50万，后来还清贷款，入户北京后又想在北京买房，结果被“认贷”了，于是在北京买房的首付门槛增加了一倍。

 

严格的“认房认贷”也催生了一个名词 – “处女贷”，意思是要珍惜第一次贷款买房的机会，因为只有处女贷可以让你享受低首付高杠杆的买房机会。

 

在炒房风气最盛的深圳，甚至有人出高价去买拥有“处女贷”的房票。

 

因为对炒房客来说，资金是最宝贵的资源，低首付比什么都重要，他们只要有了一笔首付，就可以按三成首付比例去炒房，即使他们没有固定收入，也可以在申请房贷的时候使用伪造的收入证明和假流水进而拿到房贷…很多熟悉业务的房产中介都可以联系资源，500块钱给你一份假流水、一式两份。

 

银行也知道一大堆房贷申请人的收入材料都是假的，但只能睁一只眼闭一只眼，因为房贷对银行来说已经是安全性最高的贷款类型了，再者如果真的按真实收入去做压力测试（月供必须小于月收入的一半），那北上广深没几个打工族能办得到房贷了。

 

总之，如果有300万现金，即使无业，要按三成首付买1000万的房子也没问题，只要有了处女贷，炒房客有多大的胆就敢做多大的事。

 

但在北京和上海，这种事很难发生，因为京沪的户口太难拿，流向炒房黑市的户口太少。所以“认房认贷”对北京楼市非常有效，下面是2006-2017年北京房价的走势。我们可以很清楚地看到，在“认房认贷”开启的阶段房价几乎没有上升的机会。

 

例如2010年4月到2012年10月房价两年半没涨，2013年10月房价和2015年10月房价两年没涨，但都在随后关闭认房认贷后启动了上涨。

 

北京房价2006年1月-2017年7月

 

回过头看，经过2017年后严格的调控，北京房价这些年整体来看涨幅趋于理性，下面以万科紫苑的一个三卧户型为例，2013年10月成交价460万，2020年4月成交价603万，六年半涨幅只有31%，平均每年涨幅也就4.8%，甚至大幅跑输同期沪深300（不同房源的楼层和室内状况可能存在差异，仅作趋势分析）。

 

万科紫苑来自链家的成交记录

 

进入2020年，国家延续了前两年的降准，而且还加大了降息力度，水是已经够多了，但是否像上一轮那样流入楼市，就看各地信贷政策是否松动了。

 

2014底开始，伴随降息、降准，各个城市纷纷行动起来，降首付、房贷利率打折、取消认贷、放松限购等等，当时一线城市二套房首付将到50%，利率在基准水平之上可以打八折，简直是拿起喇叭喊你去买房。

 

我们现在要关注的是，各地会不会再次出现当初这样的情况，目前来看，可能性还很低。

 

国家意志

 

2018年以来，中国连续多次降准，货币政策的主基调从稳健中性重回稳健，去掉中性代表宽松的力度增加。到今年疫情冲击带来进一步的宽松，市场上的钱已经比两三年前多得多、资金成本也低得多。

 

但现在的情况和2009和2015年都很不一样，以“认房认贷”为代表的信贷调控没有任何放松，而且各地在加点后的房贷利率也没有随着市场利率一同大幅下降。

 

有人会说，现在房价太高了，所以要继续压制房价，但2015年之前房价就不高吗？也高。为什么那个时候就放开了让你加杠杆，现在不可以呢？一个可能的解释是：现在不敢再让居民大规模扛鼎，再加的话可能要出风险。

 

对房地产谨慎的另一面，国家对A股支持力度越来越大，一些值得注意的动态包括但不限于：

 

（1）刘鹤副总理在今年的陆家嘴论坛指出，要坚持建制度、不干预、零容忍，加快发展资本市场。鼓励中长期资金开展价值投资的制度体系，强化对市场中介机构的监管，大幅提高对财务造假等违法违规行为的打击力度，加快推动证券代表人诉讼机制落地，更好地保护投资者利益；

 

（2）监管部门对待险资的态度出现180度转弯，从前几年以排斥险资“野蛮人”，到现在引导险资入市；

 

（3）积极引入外资进入A股，降低甚至取消外国投资者进入A股的壁垒，QFII基金取消所有限额。

 

一边死死摁住房地产信贷、另一边积极引入长期资金进入A股，显然是希望做好“房住不炒”的同时再培育出A股的长牛，这已经是很明显的国家意志了。

 

这个方向是正确的，一个经济大国不能没有强大的资本市场与之匹配。

 

股市和楼市的最大不同点在于，股市可以在创造财富的同时利好民生（个人投资者、社保、养老等基金都在其中），但楼市相反，楼市越涨民生越难；而且股市可以受益于上市公司不断的创新和业绩增长进而持续向上，但楼市依赖城市化这种一次性红利，又受制于人口老龄化的长期冲击。

 

A股能否成功蜕变成美股那样稳健、规范、长牛的状态，还有待于我们进一步观察。房价之所以长期上涨，是因为它规则明确、尊重业主权利、底层资产清晰、相对来说没那么坑。

 

 

A股成功与否不仅取决于上市公司在未来的盈利能力，更取决于资本市场的制度建设。我们需要的是一个惩恶扬善、去伪存真的市场。

 

 

本文原创作者：柯谈（个人微信：linco_kk）

微  信  公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）

跌宕起伏的2020年上半年终于结束了。

我曾经在2月份时就说过：疫情是楼市的试金石，疫情是楼市分化的加速器！这句话绝对是可以载入史册的名言警句。

我在6月1日的文章里还告诉大家：小阳春强烈的城市才值得重仓！

现在半年已过，胜负揭晓。潜力城市大涨，过气城市凉凉！

那么接下来的下半年各城市房价行情如何呢？

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旱的旱死、涝的涝死  

深圳房价从去年光棍节调整豪宅税开始一路狂奔，疫情暂停2个月后，继续高歌猛进。

2020年上半年深圳合计成交二手住宅4.4万套，同比去年大涨41.2%。刚过去的6月份，二手住宅成交量更是突破1万套大关，达到10594套，创4年以来的新高。这个成交量已经达到了上轮大牛市2015年的水平。

至于房价涨幅多少我也没必要说了，大家都懂的，只可意会不可言传。但可以肯定的是在西部大涨之后，东部的龙岗和坪山已经开始轮动上涨了。

4月份开始，东莞接过深圳的接力棒奋勇向前，房价直线上涨。松山湖一路领跑，短期跳涨30-40%，南城涨幅30%，南城万科金域华府一套63平方米的两房，年前挂牌190万，目前已是290万元。长安、虎门上涨20%，临深最近的凤岗涨幅也达到15%，凤岗标志大盘大运城邦，去年10月单价2.7-3万，目前挂牌3-3.5万。

7月2日，东莞发布《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报管理的通知》。但该文件主要是对新房分批次开盘和预售价格的管控。力度很小，形式大于实质，不限购的二手房根本没有涉及到，所以，该文件完全无法从根本上遏制新房和二手房价格上涨的趋势。东莞对楼市的态度和深圳一模一样，喊的多，打的少。

现在更为严峻的形势是，惠州已经开始出现异动，成交量明显提升，房价开始上涨。在遍地1万+的市场中，部分新盘备案价已经调整到了2万+，玖御府更是高达29999元/平，离3万一步之遥。

整个2020上半年，深圳都市圈就是一部最为浓缩典型的楼市教科书，教会你啥叫真正的轮动上涨、外溢上涨！

深圳涨完，东莞涨，东莞涨完，惠州涨。今年下半年，惠州临深板块的大亚湾和惠阳，房价涨幅大概率会再次刷新大家的认知。尽情观看吧！

接下来我们看长三角。上海、杭州、南京、宁波成交量是大幅提升，但房价只是微涨，涨幅严重跑输深圳和东莞。

主要原因有两个：一是长三角缺乏上涨的领头羊，上海房价涨不动，谁也别想涨。二是长三角的调控政策始终没有放松，不像大湾区，深圳去年就开始松了，东莞二手房从来不限购，珠海更是2019年初就私下变相取消了限购，而惠州历来都是随便买。从全国范围来看，整个大湾区的调控都是比较松的。

上海，杭州、南京、宁波这些回暖明显的城市，都是典型的内部分化上涨，而不是全面上涨。其中，学区房上涨最为明显，我亲戚19年年中330万购买的南京鼓楼树人学校50平的学区房新河二村，疫情之后开始大涨，目前报价430万，一年上涨100万。其次就是优质地段的豪宅上涨，房价越高卖的越好。另外就是限价新房倒挂导致万人摇号，搞得整个城市乌烟瘴气，炒作氛围浓厚。而郊区的普通刚需盘，却冷冷清清。

整个长三角楼市典型的特征就是：豪宅通胀、刚需通缩！

再来看京津冀，北京5月份新房二手房报复性反弹，量价齐升，6月前半月继续火热，只怪疫情不识好歹，跑出来搅局。据我预测，北京8-9月份之后会再次出现反弹行情。因为北京的刚需改善需求根本没有完全释放出来。上海3-6月份成交量连续大涨4个月，而北京仅仅是4-5月有所释放。

也就是说北京还有一半的需求没有发泄出来。疫情缓解之后，北京有望迎来火热的金九银十行情。

至于天津，成交量一般，房价丝毫没有起色，今年不会再有行情了。

而环京，政策没有明显放松，就会一直凉下去，半死不活。但是房价不会再跌，因为已经跌无可跌，想入的朋友可以入，猴年马月能起来，就看老天眼色吧。

以上长篇大论总结下来一句话：2020年下半年，深圳、东莞、惠州房价都会继续上涨。长三角重点城市会随着成交量的逐渐自然下滑而房价横盘。北京金九银十值得期待，但环京基本还是凉凉。

青岛，济南、烟台、天津、太原、石家庄、郑州，贵阳，这8个城市房价持续下跌已久，而且疫情之后，在货币宽松、利率下调、纾困房企的情形下，楼市都没有起色，可见房价缺少有力支撑，不是急着洞房的朋友不建议买入，观望为主，等待政策信号。

2

地方降息力度大于央行

目前，货币宽松的趋势没有改变，但是速度和力度有所放缓。因为高层发现，放出来的货币很多都淤积在银行里空转，无法顺利流到实体经济中去。所以，央行发明了直达中小企业的货币政策工具，把钱直接定向注入实体企业。

但是，各大商业银行对楼市还是偏爱有加。贝壳研究院刚刚发布的《重点32城主流房贷利率简报-6月刊》数据显示：

数据一：6月以来32个城市平均主流房贷利率继续下行，放款速度加快，信贷支出力度继续加大。其中，首套平均利率5.32%，二套平均利率5.66%，环比5月均下降2个基点，创18个月新低。

解读：央行最近一次降低5年期LPR是4月20日，而这之后连续两个月都没有降。但是从以上32个城市的实际执行房贷利率看，6月比5月仍然在降低。这说明商业银行在不断的降低自己的加点数，从而降低实际发放的房贷利率。

数据二：2020年以来，5年期LPR利率累计下调15个基点，而同期32城房贷首套利率下降了26个基点，二套利率下降了24个基点。

解读：再明显不过了，上半年，各城市实际房贷利率下调的幅度远远大于央行5年期LPR降低的利率。

以上数据总结下来就是：各地商业银行自行降息的幅度远远大于央行，央行降，我就降，央行不降，我也降！

虽然目前宽货币正在向宽信用转换，但是降准降息的大趋势仍然没有改变。可以预见，下半年，1年期和5年期LPR还会有至少1-2次降息。现在高层仍然是在鼓励各行业加杠杆，而不是去杠杆。

3

如何操作？

最后给大家总结下2020年下半年该如何操作：

一、四大一线城市，今年就是无脑买入的最佳时机，广州还未启动，深圳已经涨过，这些都不是问题，问题是你自己的银票、房票、贷票何时搞定？搞定就入，不要犹豫。

二、深圳、东莞、惠州的房价还会继续涨。深圳东部会补涨，东莞会继续，惠州临深会启动。如果有钱，首选深圳，其次东莞，最后惠州，因为惠州库存大、投资客多、二手市场小，即使涨了也是纸面财富，抛掉有些难度。

三、青岛，济南、烟台、天津、太原、石家庄、郑州，贵阳，这8个城市持币观望为主，不是没有潜力，只是短期看不到上涨行情，年底可能还会阴跌。

四、以前海南确实是扶不起的阿斗，未来咋样不知道，但这丝毫不会影响楼市的火爆，端午节售楼处的喧嚣已经说明一切。有钱有闲的朋友可以去实地看看。

五、从4月份的深圳楼市整顿，到7月2日杭州、东莞出台文件治理万人摇和开盘价，我们完全可以看出，这些政策没有一条具有杀伤性，根本称不上收紧，而仅仅只是规范，因为现在的房地产需要的是保护而不是打压，地方政府比我们更明白这一点。所以，我们需要时刻警惕防范的不是政策收紧，而是政策放松。

六、楼市第一决定因素是政策，这个大家都懂，所以，有政策，大伙一起涨，只是有快有慢，有早有晚而已。而没政策的时候，涨跌互现的分化将会体现的淋漓尽致。

未来几年，假如没有政策大宽松出现的话，城市群分化、都市圈分化、城市分化、板块分化、小区分化将是决定你身价高低，阶层定位的核心因素！自己体会去吧！

 

原创：豆腐乳儿

来源：非凡油条（ID：ffyoutiao）

在昨天的文章中我们提到，银行也是要讲政治的。既然国务院常务会议提出，金融系统要向各类企业合理大幅度让利1.5万亿元，那银行这向中小微企业放水的任务就得完成。

但是中小微企业贷款业务很难做，本身银行就很难判断中农小微企业的经营状况，稍一不慎风险就控制不了。假如当做政治任务压下去，不考虑中小企业盈利情况的话，那么银行的呆坏账可能会上升到惊人的高度……

不管政治任务压得多死，商业银行还是要赚钱的，牺牲一部分利润或许可行，让银行承担巨大风险则办不到。

所以，想让钱流入实体经济，单靠让银行降低小微企业贷款成本是做不到的（尽管这也很重要）。更重要的是改变融资结构，如今银行间接融资之外，直接融资渠道也要打通。

像股市这种直接融资平台不活跃，上面也急，也想办法刺激，这就放出消息，说正在计划向商业银行发放境内的券商牌照，这一看就是想引导银行的资金存量进股市。

可这么搞就是要混业经营，风险可是很高的。到时候引导银行资金进入了股市，股市疯涨，把股市的泡泡吹起来，再出个变故突然吹爆，风控能力不强的混业银行倒闭，这画面真心不敢看……

那什么钱对银行来说比较好赚，风险较低利润还高呢？当然是住房抵押贷款了。

越来越多人买房，住房抵押贷款的需求就会增加，商业银行所推出的住房抵押贷款的品种越来越多，购房者的需求更容易转换成有效需求，更多人就想买房，推动房地产市场的发展，房地产市场的发展又会创造新的需求……

而这一过程，在房价稳步上涨的过程中是自然而然发生的——人们唯恐晚一步买房价格更高上不了车，就想尽办法上杠杆先上车，结果推动了对住房抵押贷款的需求。

当房价稳步上涨的时候，作为抵押品的房产是不断升值的，即使贷款买房者无力偿还月供，也可以轻松将房子出售套现偿还贷款。但是假如房价下跌，人们对买房进入观望状态，买房者无力偿还贷款的情况下即使住房已被抵押给商业银行，也因为房地产业的疲软无法变现，就产生了银行的呆坏账。

所以住房抵押贷款成为优良业务，银行就得盼着经济兴旺发达，房价平稳上涨。有些人认为房价断崖式下跌自己就能买到房子，那就想错了，到时候恐怕你也会害怕抄底抄到半山腰而持币观望，而银行也会认为住房抵押贷款不再是好业务，连贷款都不会批给你。

可要是房价飞涨呢？这也会积累大量风险，事实上2016年年底提出房住不炒，也是因为之前房价涨得太快，让居民部门杠杆抬升太快，容易引发系统性风险，这才一边房住不炒一边去杠杆。

但是今年由于疫情影响经济，经济刺激措施就要大量出台，放水也少不了。银行如今利润降低，还肯定会想办法开拓新业务，至于是冒混业经营的风险大举入股市，还是房住不炒悄悄放松抬一波楼市呢？这个过程中，银行的风险堆积起来又该怎么办呢？

哎等一下，替银行发了半天愁，好像还是没有提到怎么把钱导到实体经济呢。

这就对了，搞金融的人谁特么要碰实体啊？

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/C6SYKTVTnNYv-OJ4Fsbp2A