本文原创作者：柯谈（个人微信：linco_kk）
微 信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）
虽然才10月份，但是，对于今年的楼市行情来说，已经结束了，没有任何悬念了。
回想这一年，我做了两件自认为比较成功的事：一是从年初的2月份开始就不断的在文章中给大家分析楼市行情和预测走势，欣慰的是基本全对，而且还分享了很多实操技巧；二是自己4月初在上海徐汇投资的双学区房半年来已经涨了20%，再次精确的踏准了节奏！
其实，这两件事是相辅相成的。没有多年的投资经验和设身处地的看房买房，是根本无法准确判断楼市行情的，没有真金白银的出血，是根本不可能总结出第一手实操技巧的。道理很简单，都没有在赌桌上输过钱，你装什么老千！
应太多粉丝的要求，我今天想集中分享下，如何才能精准判断房价走势，并且抓住最佳买房时机？
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预判
我在疫情刚刚发生的春节假期2月3日，就发表了原创《疫情结束之际，就是最佳抄底时机！》（点击可查看） ，文中我说道：
我在3月12日发表了《楼市，正在迅速回暖！》 ，文中我强调：
我年初的这两篇文章已经精准的预判并且告诉大家：
一、2020年小阳春会顺延推迟；
二、疫情是楼市宽松的加速器；
三、今年会开启全面降准降息；
四、年中开始到下半年成交量会报复性反弹；
五、3月份，上海房价跌无可跌，已经见底，楼市正在迅速回暖；
六、2020年这轮楼市最先回暖的城市是：深圳、上海、广州、南京、杭州。
以上预判，我敢说在房产自媒体圈内，没人比我更早、更精准！
其实，我2-4月份的很多篇文章都在极力的警告大家：楼市正在迅速启动，回暖城市要尽快入手。听进去的朋友，时常在后台感谢我。而当初奢望靠疫情降房价的人，现在却是啪啪打脸。
人就是这样，机遇总是转瞬即逝，不用嘴硬，痛不痛，自己心里知道！
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抓住时机
接下来，我分享一下如何预判行情，以及如何抓住楼市启动的最佳时机：
一、政策决定涨跌、需求决定幅度
我国的房地产是典型的政策市，是个人就明白。房价涨跌的开关就在调控政策里。但是，能涨多少，不是官方能控制的。比如去年双11，深圳调整豪宅税，一定想不到会导致房价涨幅如此之大。而真正影响深圳房价涨幅的却是大量的刚需改善和投资需求。需求越大，爆发力才越大，短期上涨幅度才越大。
而像天津、石家庄、济南这些城市，本身经济转型就不顺利，没有亮点，高收入人群少，本地人又不缺房子，人口增量不足，即使调控放松，涨幅也是有限的，反而调控一收紧，跌幅会很大。
所以，一线和强二线城市，只要调控政策有些许放松，或者央行货币政策进入宽松周期，涨幅都会很大，这就是极为强烈的入场信号。
而弱二线和中西部东北地区的三四线城市，除了调控放开外，还得要人为创造需求，比如棚改，比如限购彻底取消。
所以，房价涨跌的决定权在政策，但是涨跌幅度的大小在于这座城市的需求多少！
二、死盯二手房成交量
新房成交量基本是跟着每个月新盘的开盘量走的，所以，多点少点，意义不大。而且新盘成交均价也是和开盘项目的贵贱有关，所以参考价值也不大。
但是二手房成交量却是最最真实的市场热度反映。只要在调控政策放松的背景下，二手房成交量连续3个月上涨，那么，上涨行情就确立了。此时，必须尽快入场。
所以，大家想要准确掌握各自城市的楼市行情，第一步就是要先学会分析官网和机构的二手房成交量数据。
三、定调
每年年初两会的政府工作报告，每季度一次的政治局会议，年底的中央经济工作会议，都是决定楼市阶段性走向的关键节点。
比如2018年7月31日政治局会议的“坚决遏制房价上涨”，直接导致全国楼市在2018年下半年进入寒冬。
比如2019年4月19日政治局会议时隔三个季度后重申房住不炒，直接结束了2019年的小阳春行情。
比如2020年5月22日政府工作报告中直接明确：“综合运用降准降息，推动利率持续下行。引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年”。所以，我们疫情之后开启了全面降准降息，M2连续7个月2位数增长，货币持续宽松。
这些重大会议，通常都是楼市行情的转折点，必须重点关注，如果你不会分析，那就来看我的分析。
四、媒体宣传
高层会议定调之后，各级层面的媒体和报纸就会持续性的宣传报道。
比如2015-2016年去库存时，就整天报道，房企日子难熬，各地空置房高企。比如今年疫情，要降准降息，扩张M2，就整天宣传小企业困难，经济下滑。年初时，高层呼吁给各房企纾困，媒体就开始宣传房企资金链有问题，房子卖不掉，于是乎，各地政府纷纷援助房企，免息贷款，土拍资金缓缴，竣工日期推迟等。
一定要记住：各大主流媒体开始不断宣传房企困难、库存高企、应该满足居住和改善需求的时候，就是政策开始松绑之时。
五、中介朋友
务必要结交几个靠谱的二手房中介朋友。当然不是那种一面之缘留个电话的那种，这种关系他们只会不顾时机的整天怂恿你卖房买房。
你要结交的是那种每个月可以约出来吃个宵夜，喝个大酒的中介朋友。关系熟络之后，你才能从他们嘴里知道当下这个城市成交量到底如何，买房子的人多不多，观望的多还是行动的多，房价有何波动，砍价空间有多少，房东强势还是买家强势？这种行情，你一个月了解一次就足够，不用很频繁。但是在年初和年尾时，要时刻保持关注，因为年初和年尾的热度，通常可以代表整年行情的好坏。
当然了，能认识中介店长更好，毕竟资格老，看问题准，把握行情靠谱。老中介在多年的牛熊转换行情里摸爬滚打，对趋势非常敏感。一有反常行情，他们是最先体会到的。你要做的就是，对市场的把握要和他们保持同步。
你醒悟的时间，比市场启动时间晚1个月，属于正常情况，晚3个月还来得及，晚6个月，你就基本买在了高位，晚一年，就是典型的马后炮，这就是绝大多数人的状态。贫富分化，就是这样造成的！
六、挂牌
如果你想了解第一线最客观的市场行情，有个最简单最有效的办法，就是把自己的房子挂牌出售。然后根据中介的电话多少，意向看房人的多少，谈价程度，就可以最快的了解真实的市场行情。当然房子卖不卖的决定权在你。
你完全可以虚拟挂牌，保持和中介的联系，来试探行情，上半年行情不好，就下半年再说，今年房价不理想，就明年再卖。
我知道很多投资客抛房子，其实并没有严格的时间点和价格，而是会把房子一直挂在中介，通过和中介持续长久的联系，来把脉市场走向。
记住一点，假如你挂牌的房子，近期很多人询问看房，并且开始不砍价而接受涨价，那么说明行情要来，这个卖房买房的时机你一定要把握住。
七、眼观六路耳听八方
平时逛街，除了看美女豪车之外，要特别留意房产中介的状态。如果总是有很多中介小哥在小区门口等客户或带看，那么说明最近热度不多。相反，如果中介小哥都是在马路边竖牌子和发传单，说明带看很少，行情不行。
假如听说朋友、邻居和同事买房子或者卖房子了，一定要厚着脸皮去问下，成交价格是多少，比他挂牌价高还是低，买的新房或者二手房是否抢手。
一个人，不可能每年都买卖房子，所以，你离第一线市场总是会有距离，弥补这个距离的办法就是从周围人买卖房子的经历中，来摸底这个市场的真相。
总之，就是不间断的要让自己能够听到来自楼市第一线的声音。决不能整天闭门造车，看统计局数字和新闻联播。
“平稳运行”四个大字，是永远贯穿我们媒体的纲领，切记不可太傻太天真！你懂的！
八、内部系统
链家内部电脑系统里有大量的刚刚挂牌但是没有上线到外网的房源，另外还有刚刚成交但是没有在外网显示的房源。
你跟链家中介混熟了之后，可以定期到他电脑里查看这些内部信息。这样你就可以第一时间提前得到刚挂牌的优质房源信息，而且可以知道最近一段时间成交的每套房子的实际价格是多少。房价是涨是跌，一目了然。
九、家庭必备3套房
在同一个城市之内，一个家庭拥有3套房比较合理：一套大户型自住，一套学区房出租，一套投资房跟热点。只有这样才能把房产的自住、配套和金融属性完全兑现出来。
自住房就买品质最好的小区。学区房就买小学初中第一梯队的老破小挂户口，学区老破小可以说在全中国都是涨幅最大，成交最快的房产，没有之一。投资房就用来紧跟热点板块。比如在上海，近年来房价涨幅最大的就是前滩、张江、大宁。深圳涨幅最大的就是宝中、南山。东莞涨幅最大的就是松山湖、南城东城、临深。
这3类房产你全都覆盖拥有了，那么，每一轮房价上涨红利，你就都能吃到。
因为每个行情之下，房价上涨的类型是不同的。房价下跌期，学区房最抗跌。房价横盘期，有规划利好的楼盘涨幅最快。房价普涨时期，高品质改善房就会特别吃香。因此，对你来说，房产布局的前期，数量不重要，重要的是品质房、学区房和投资房要全覆盖。
只有同时拥有了这3套房，你才能抓住每一次上涨机遇，不至于错失踏空！
十、夫妻分开落户
常常有很多粉丝会向我诉苦，他们手中有钱就是没有房票，他们也知道北上深好，也知道杭州南京成都值得投资，但就是苦于没有房票。
真正有魄力的执行者，是绝对不会抱怨的。我周围好几个朋友，还有很多咨询过我的粉丝，他们都是同时具有两个一线或者强二线的多张房票，他们是如何做到的呢？
那就是夫妻二人分别落户在不同的一线和二线城市！
我知道有些城市是可以补社保获得房票的，但是这条路正在被逐渐堵死。而等待社保缴够3年5年，黄花菜都凉了。其实，更保险更靠谱的渠道就是直接落户来获得房票。
比如，老公落户上海，老婆落户杭州；老公落户北京，老婆落户深圳。这样，你就同时拥有了两个优质城市的房票和读书学票，两个城市都可以购买至少两套房产。
我知道有些不法分子直接通过找婚票假结婚的方式获得一座城市的房票，当然这是一个捷径，本质上这和落户是一个道理，但是我们还是要旗帜鲜明的予以谴责。
楼市从来都是轮动的。2015年就不用多说了，就拿今年来说，深圳最先开涨，然后就是上海、杭州、南京、广州，最近北京回暖也已经很明显。
如果你同时在两个核心城市具备房票，你就相当于在一次轮动中吃到了两次红利。别人在两个牛市才能赚到的钱，你一个牛市就赚回来了！
所以，没什么好抱怨的，房票从来都不是阻碍，整天苦于没有房票的人，其实要么就是没钱要么就是没脑子！
十一、逆人性
房产买卖是逆人性的。千万别对房子产生感情。你的感情，在接盘侠眼里，一文不值。不要舍不得卖掉自己的房子，自己觉得好，接盘侠才会出高价买，自己都觉得一塌糊涂，一定卖不了好价钱。
对房子不要产生感情，别觉得老房子承载了你的青春和回忆，舍不得卖，更别觉得当初费尽心思装修的房子卖了可惜，这些都是极其错误的思想。
房产买卖，只需要考虑保值和增值，其它一切皆是浮云！
十二、机遇就是阶级
行情来的时候，有钱要买，没钱想尽办法也要买。房票不是问题、贷款不是问题、首付也不是问题。
是否买房，有且仅有一个决定因素，那就是行情是否来临。因为你会发现，房价上涨之后，之前你遇到的所有问题都不再是问题。
千万不能因为客观条件的限制，而错失重大机遇！条件是可以创造的，但是机遇是需要等待的。
一次机遇就是一个阶级！有经历的人一定最懂这句话！
十三、忽悠人的砖家
我崇拜科学家、崇拜文学家、崇拜音乐家，唯独看不上经济学家，尤其是喜欢评论中国房地产的经济学家。因为，他们的眼光根本不如我。
千万别盲目听信经济学家的言论，包括已经过气的和现在正当红的。经济学知识根本解释不了我国的房地产市场，这个道理20年内无数次应验。不是经济学家学术浅薄，而是资本主义的那一套根本不适合我们。
在我看来，绝大多数经济学家对楼市的分析都是辣鸡。如果你仔细思考就会发现，所有经济学家最擅长的就是与政府和人民唱反调：在行情好的时候，说要跌，在行情差的时候，说要涨。语不惊人死不休。因为只有这样，才能显得他们出类拔萃、与众不同，只有博眼球获得关注，才能名利双收。
中国的楼市行情，只有一种人可以准确预测，那就是在每一次牛市里都买过房的人。
只有在第一线市场里摸爬滚打过的人，才有资格谈论楼市。最实用的经验永远不会出现在书本上。所以，千万别迷信砖家，名气越大，水平越差，因为他已经和市场脱节！
十四、有些人的愚昧，是终身的
很多粉丝也许并不知道，写公众号其实并不是我的主业，我还有一份旱涝保收的工作。
所以，我一方面可以接触到房产自媒体界的大V大咖和很多房产投资投机客，另一方面我还每天和朝九晚五的单位同事有密切的接触。所以，我能深刻感受和了解到两个完全割裂的世界！也让我对人性和这个社会有了一个更加全面的认识。
我的同事是这样一批人：工作悠闲没压力，没有业绩考核，想做随便不做拉倒，做好做坏收入都是中下等，温饱没问题，想要发财必须靠彩票，有房子的可以小康，没房子的下馆子都得想一想，没有任何技能和本事也能顺利混到退休。
这么多年来，如果不是自己觉悟的早，坚持不懈的买房，下场很难想象！
我的这帮同事们普遍都有以下共性：
1、厌恶贷款、从不买房
买人生唯一一套房时，一定要拿出全部家当，借遍所有亲朋好友，能不贷就不贷，首付能付多高付多高，好不容易贷一次公积金贷款，也要在几年之后用所有积蓄把贷款提前全部还清。
当公积金贷款全部提前结清之后，如释重负，这辈子总算圆满了。无贷一身轻，开开心心的一家老小住在50平的老破小里。至于何时能改善置换，从不主动想办法，天天盼着拆迁博翻身。
买自住房买的早的那些人，从没有用过贷款。夫妻公积金账户里躺着100万余额。常常兴致勃勃的畅想着退休那一天能取出来当养老金。
很多人除了自住房，从不买房，任由上海房价大涨20年，每次从新闻里看到报告说房价上涨后，也会有所心动，但是心动永远不会变成行动，总能给自己找到100个不买房的理由。
他们就靠两个信念活到现在：一是2000年初时曾经有过很多次买房机会摆在面前但是错过了，这种机会未来绝不会再有；二是马云说过，未来房价如葱，绝不当接盘侠。
2、安心活在坑里
这帮同事们，最善于阿Q精神，虽然收入不高，但是最喜欢贬低很多高收入的新兴行业。比如，看到新闻说，华为、腾讯人均年入百万，就会说这种民营企业根本没有保障，干到35岁就会被强制辞退，而且天天加班，榨干你的血汗，身体无限透支，挣得钱还不够看病的。35岁失业之后也没有单位会要，根本比不了我们这种单位稳定。
而且，他们坚定的认为，现在外面赚大钱的都是靠关系、靠背景，没有靠山一辈子只能当个小兵。只要是发达的，都是有人提拔，都是走后门，都是靠关系上位。在他们眼中，所有的社会现象都是阴谋论，都是被人操控的，否定自我的努力，否定人本身的价值。
他们认为这个世界就是自己看到的模样，自己认为的就是真理，别人都是歪理邪说。自己的世界观就是整个人类的价值观。自己之所以活在坑里，就是因为没有靠山。这种把自己的无能推给客观的心理，支撑着他们永远过着刚刚温饱的生活。
3、眼高手低
他们每天上班的唯一工作就是评论国家大事、国际局势、单位烂事、同事私事。按照自己的意淫剖析当下热点事件，最后给出至高无上的总结判断。仿佛世界不按照他的预期发展就是大逆不道和违法乱伦。
上评领导做事功过是非，下评同事做事能力差不入流，妒忌他人灰色收入，奢望别人身败名裂。
4、内卷化
这帮同事，我和他们私交不错，我在2009年、2012年、2015年、2020年每次买房时，都会苦口婆心的建议他们一起行动，但他们始终无动于衷。
每次外面房价翻云覆雨，大涨特涨的时候，他们似乎完全被屏蔽，两耳不闻窗外事。等到大涨之后政府开始调控了，他们终于开始幸灾乐祸的说：看吧，政府要打击炒房客了！此时，他们内心当然明白，这短短一年内，上海房价已经再次翻倍！
我这帮同事的特性，用一个词来形容再贴切不过了，那就是：内卷化。
这种内卷化的典型特点就是：只会内部竞争，一点点资源，争的你死我活，看似忙忙碌碌，其实原地打转。只盯着自己的一亩三分地，从不想着如何开拓外部资源来赚钱。一招技能吃一辈子。永远活在自己的圈圈里，社会的进步视而不见。自己的无知永远怪罪于客观存在。拒绝自己进步，拒绝别人进步。
我写公众号这几年，接触到很多自媒体大咖，接触过很多年轻自媒体从业者，还有很多炒房客投资客，他们来自不同领域，不同行业。
我有个非常深刻的感受，就是现在这个社会，真的是百花齐放、百家争鸣，早已不是那个计划经济时代的模式了，只要你自己有理想，有想法，肯吃苦，能坚持，赚大钱根本不难。
也许很多人觉得，现在一线城市的房价这么高，豪宅都是妙光，哪来这么多的有钱人啊？其实，我想告诉你的是，在有钱人眼里，北上广深的房价，根本不是太贵了，而是太便宜了。我2018年时曾写过一篇文章叫《一线房价没有泡沫》。
你觉得贵，恰恰说明你内卷化。厉害的人，其实都是有方法论的。
记得在电影《1942》中，遭遇兵荒马乱家族败落的地主张国立说了一句话：“我知道怎么从一个穷人变成财主，不出十年，你大爷我还是东家。”
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/UV5jhN_7maSh9MHTBC2_Pg
