标签： 房产

作者 | 轧钢工人

数据支持 | 勾股大数据（www.gogudata.com）

5月21日，由“人民日报”主管的“证券时报”在头版刊发一篇《房地产税试点窗口期打开，市场影响成改革难点》文章。文中称：近日，财政部、全国人大、住建部、税务总局负责同志在北京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，引发社会各界对房地产税试点工作的热议。

 

文中提到：有多位专家认为，此次座谈会释放出将先于立法开展房地产税试点的信号，而当下中国已具备房地产税改革试点的需求与条件，同时也建议，新一轮房地产税改革在深圳、海南先行先试。

（截图源自：证券时报）

显然这是一个明显的“吹风报道”，深圳房产税试点不远了。

 

其实早在2020年12月31日格隆汇楼市发表的《大风起兮云飞扬，2021年楼市十大预判》文章里，就曾提到过：“2021年房产税大概率不会一下子全面铺开，如果房产税立法落地，先行示范区深圳或许将会成为第一个或者第一批落地的城市。”

（截图源自：格隆汇楼市微信公众号）

至于为何是深圳？

 

显而易见，过去的很长一段时间里，房地产市场最为火爆的城市非深圳莫属了，全民炒深圳不是什么稀罕事儿了。

 

近些年来，即便是在高门槛的政策调控压力下，深圳的房价依然是连头都不回地一步一个脚印往上走，而且走得是那样的稳。

 

其次就是，在2020年9月深圳特区成立40周年大庆上，深圳没能“扩容”，但有“扩权”。包括但不限于的土地、住房、教育、金融、产业，交通以及湾区全盘规划，近乎一场整体配套体制改革的大礼权限，在既定的大框架下，尽可能地打破一切束缚，包括房价对这座城市的束缚，尽可能地挖掘深圳这座城市的发展活力。

 

而房地产税的大致方向必定有这样两点要素：

一、稳住房价的无止境上涨；

 

二、完善当前的税收体制改革。

为了发掘这座城市的潜在的长远活力，这也是被纳入首选的另外一个支撑因素吧。

 

要说房地产税的落地是为了“降房价”，那简直是无稽之谈，是痴人说梦，更是不懂国情的一种胡说八道。

 

我国的住房制度改革的方向，从来都不是为降房价，而是稳住房价的过快上涨。

 

1

再经不起折腾的房产税立法

 

要说到这次的房产税立法还得追溯到四年前。

 

2017年1月11日，《新华社》称：“国务院办公厅发布《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，明确提出支持房地产税的探索创新。”一个月后的2月23日，时任住建部副部长陆克华公开表示：“加快房地产税立法并适时推进改革，是十八届三中全会明确的改革任务。”

 

至今来看，已是四年之久！房产税之所以一直未能落地？一方面，房产税关乎到全国数以亿计的家庭；一方面，房产税必将成为下一个大税种，关乎到整个税收体制改革；另一方面，房产可不比汽车，月薪资，可是一个大数目，以房产作为征收基点必须慎之又慎。

 

三天打鱼两天晒网可不行，收税这事儿可马虎不得。

 

正如亚当•斯密在《国富论》中提出的税收四原则：

1、公平：即纳税人在国家保护之下，按获得收益的比例纳税；

 

2、确实：即必须明确规定应缴纳的税种，不可随意征收；

 

3、便利：即在征税时间、地点和方式上要方便纳税人，不可扰民；

 

4、节俭：即征税要适量不能过多，征税中间环节最小化，税为民用最大化。

“公平”、“确实”、“便利”和“节俭”，个个都命中要害，稍有差池都可能会阻止房产税的立法推进。

 

那么这些年是不是就只是空喊口号呢？

 

不是的，一步一个脚印，房产税离我们是越来越近了。

2017年10月，营业税正式退出历史舞台。

 

2018年5月，增值税税率先后两次下调。

 

2018年6月，各省市自治区国税和地税完成合并。

 

2018年6月，不动产登记进入到全面运行阶段。

 

2018年10月，起新版个税改革方案正式落地，加入住房抵扣。

随之2019年房地产立法被写入政府工作报告，2020年受疫情影响，对于未来的不确定性正逐步加强。加之可能受这两年来全国房企收缩较为明显，房地产税立法也被搁置了。

 

直到2021年，第七次人口普查数据的公布（有个小细节：就是第七次人口普查相比于第六次多加入了住房信息，但住房相关数据没有公布）房地产立法两次出现在高层会议中。这次更是，在财政部牵头，全国人大、住建部、税务总局负责同志一同参与在北京召开的房地产税改革试点工作座谈会。

 

有一句话叫做“牵一发而动全身”，更何况这房产上边的税收，动的可不是“一发”，而是“亿发”，没有做好周密的准备，草草地上马，可是要砸事情的。

 

2

踏在沪渝肩上的深圳

 

这次有众多专家学者提出房产税“试点”应该落地深圳和海南。

 

浅一看，又是“试点”？房产税的试点在上海和重庆落地已有十年之久，至于效果怎么样，显而易见。如果很成功，不至于到今天还纠结着如何去推进房地产税立法落地。

之所以上海模式和重庆模式实验未能“成功”，主要还是体现在这样几个方面：

1、税基太窄，税率偏低：上海房产税只针对增量房市场；而重庆则只针对高档住房。这样来看，操作上没有多大问题，很方便，但对于买房者就是不公平了。

 

2、缺乏价值评估体系：房产税的计税依据的市场价格与之相对的评估机构未建立，缺乏一个衡量标尺，有悖于亚当斯密税收四原则的，“公平”和“确实”。

 

3、缺乏税收结构的调整：单纯地增加一项房产税，并没有与之相应地调整整体税收的结构。再加上由于房产税税率较低，对房价上涨并没有造成不利影响。

 

4、立法还不够健全：各自颁布的《暂行办法》属规范性文件，不是法律法规。现《房产税法》还未列入立法进程，只有提高房产税的法律层级，才能提供有力的保障。

对于上海和重庆房地产税的经验，可以看出：由于税基窄、税率低，以及缺乏评估体系等问题，房产税基本是由购房者来承担的，已经背离了房产税的立法初衷。

 

但这过去的四年来，不动产登记和第七次人口普查已经直接解决了征收的技术难题。包括增值税、营业税、个人所得税以及国税和地税合并的整体税制改革，也为房产税的立法，做好了税制改革的全盘准备。

 

数据显示：截至2021年国家一般公共预算收入19.77万亿元，而支出却高达25.01万亿元，直接产生5.25亿元的赤字，而这个赤字的数额在2020年最高可达6.76万亿元。

（数据来源：国家统计局）

6.76万亿的赤字，这是个怎样的规模？

截至2020年底，全国的商业银行总利润才1.94万亿元，3.5倍银行利润总额；

 

截至2020年底，全国的个人所得税累计值也才1.16万亿元，5.8倍个人所得税总额；

 

截至2020年底，全国的土地出让金才8.03万亿元，84.2%的土地出让金总额；

 

截至2019年底，全国的的社保余额才9.65万亿元，70.0%的社保基金余额。

从国家一般公共预算收支来看，高额的赤字缺口已经被打开，且有越来越大的趋势。即便是这样，还坚定不移地高喊“摆脱土地财政依赖”，“对企业减税降费”……口号。

 

这钱从哪里来，央行一直印也不是问题，不断地增发国债也不是长久之计。

 

房产税凭借着“税基大”，“税金高”，“延续性强”等特点，如征收方式妥当，不但可以缓解土地财政的依赖，解决国家一般公共预算赤字的问题，同时还能起到抑制房价的持续上涨的作用。

 

而为什么是深圳，从“稳房价”来看，全国最有必要的是深圳这座城市。同时，深圳的商品住房存量不到200万套，相比于其他城市征收起来也不会那么复杂。最重要的一点是，深圳一直走在住房制度改革的最前沿。

 

当然，深圳的“试点”必定不同于上海和重庆长达十年之久的一次实验。深圳，它等不起，拖不起，也输不起。

 

最有可能的落地方式，或许如同上海的自贸区实验那样，分批落地。

 

这就如同之前的十大预判至九：“2021年房产税大概率不会一下子全面铺开，如果房产税立法落地，先行示范区深圳或许将会成为第一个或者第一批落地的城市。”

 

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/aGDnCWXjoncw4O8YhfAJqw

---

---

买房千万要避开郊区别墅，那真的是个坑。

作者：一棵青木

来源：远方青木（ID：YFqingmu）

 

这几天看到一个歪理邪说，声称中国的高层建筑，未来将会沦为贫民窟。

主要理由大概是说高层建筑容积率高，未来不可能拆迁，随着时间的推移建筑需要大量的维修费，而业主众多又容易扯皮大家都不愿意修，小区最后变得破破烂烂，有钱人都搬到郊区别墅去了，最后整个小区沦为贫民窟。

所以，我们买小区一定要避开高层建筑，最好到郊区买别墅，以后哪怕旧了也可以拆迁。

真的，看完之后我实在忍不住了，恨不得要吐三升大槽。

这些年在郊区买别墅被坑的人还不够多吗？

都是投资房产，有人的收益高到躺着成为了人生赢家，有人持有十年只够还银行利息。

唯一的区别，就是你当初买的是市区高层，还是郊区别墅。

在未来即将沦为贫民窟的，不是市区高层，而是郊区别墅。

别墅，曾经是高端奢华的代名词。

但现在的别墅（联排/双拼/叠拼/合院）已经彻底的刚需化，甚至出现了一百多万的房源。 

区区一百多万，私家小院，超级大露台，天天亲密大自然，美不美？

住上几十年，还能拆迁，当个拆二代，一夜暴富。

这么好的事，还不赶紧抢！

既然这事这么好，那你有没有想过，为什么十年来别墅的增值幅度那么低，远远低于城市平均涨幅？

原因很简单，别墅这东西，富人不愿意住，穷人住不起。

超过7成以上的富豪，曾经置业过别墅，因为别墅看起来真的是太吸引人了。

每一个在城市里待久了的人，都有一个回归自然的梦。

但是等这些富豪们买了别墅之后，基本都不会去住，宁可挤在市区里天天吸雾霾。

因为人始终是要生活的，而生活也是房子的第一属性。

别墅实在太偏僻了，人口密度低，别墅周边的商业配套根本无法存活，所以别墅业主无论干什么都要花费大量的时间成本在路上。

住在别墅里确实有天有地有氧气，放眼望去全部是郁郁葱葱的绿色。

看几天还行，看几个月也还可以，再长了就没意思了，连看一眼的欲望都没有。

住江边的人不喜欢看江，住黄山的人不喜欢看山，只有商场和娱乐设施是逛不腻的。

还有公司，是你必须要去的。

住个别墅，代价是每天开1小时车上班，这简直是在开国际玩笑。

越有钱，你的时间越值钱，所以有钱人最后都跑到内环住了，投奔了大平层的怀抱。

这就是为什么过去十年里，郊区别墅的房价涨幅那么慢的原因，因为买的人真的很少。

但别墅，穷人是住不起的。

有人说高层建筑以后会沦为贫民窟，因为维修费太贵。

殊不知，高层建筑的维修费和别墅及联排/双拼/叠拼/合院等伪别墅比起来，简直就是小巫见大巫。

房子时间久了，是肯定要修缮的，这一点毫无疑问，但高层建筑的修理可以多人平摊，人均投入的费用一定是远低于别墅的。

我随便举几个例子。

别墅的私人栅栏，不属于公共部分，物业是不修理的，这玩意基本十年就要维修一次。

某豪华别墅的私人围栏，已经破烂成了下面这个样子。

 

修这东西要钱吧，这围栏不可能自动变好吧，你要找对应的建筑公司/装修公司，然后喊别人专门上门来帮你弄吧。

别墅这东西如果细看，那么问题更多。很多房子的露台上，曾经奢华的欧式立柱，十年不到，就在风吹雨打下破破烂烂，混凝土剥落，钢筋裸露。 

修起来确实不困难，一个这样的立柱最多几百块就修好了。

问题的关键是，这样的立柱不止一个，有很多个。

而且立柱都破损成这样了，你觉得房子的外立面还能是好的么，难道全房就这一处破损？

到处都要修，到处都要钱。想让别墅维持在焕然一新的状态，那时时刻刻都在花钱。

这些钱，物业是不会出的，只能由你自己出。

确实不用业主们很麻烦的集资了，因为没有业主可以集资，所有费用你一人负责。

如果十年无人维护，那不管你的别墅曾经多高档，很快就会变的破破烂烂，最后甚至会变成下面这样。 

2018年，以1美元被拍卖的马林堡宫殿，是世界上最大的古堡，汉诺威亲王修建。

如此顶级的别墅，最后的售价是1美元。

原因就是这座古堡每年的维修费，高达300多万欧元。继承者无力支付，不得已按1美元的价格送人，条件是负担这座城堡的维修义务。

别墅的维护成本之高，是普通人根本无法想象的。

就比如说，深深吸引了无数人的私家泳池。很漂亮，很好，很唯美，游起来也很爽。 

一切准备就绪，只等你来游的私人泳池，确实很爽。

但你一个月能游几次？你知道维持这一泳池水，过滤循环系统全开，一天要费多少电么？

如果你不开过滤循环系统，等你想游的时候再注水。你知道注满一泳池水，要花多少钱么？要提前多久准备么？

如果换这一池子水要几百块钱，那就等于你游一次泳就要几百块，你舍得花么？

肯定不舍得对吧，花几百块游一次泳有病吧，我还不如去游泳馆。

但事实上，换这么一池子水的花费，不是几百块，也不是几千块，而是以万为单位。 

你不仅买不起私家泳池，你甚至负担不起私家泳池的使用费。

泳池水费要求全款，不接受贷款和公积金。所以中国没有真正意义上的别墅豪宅。

你看到的所谓独栋别墅，基本都是下面这样的，我选的还是很高端的别墅小区。 

真的，也就是因为在城郊，所以我才喊它一声别墅，如果在农村，这就是妥妥的农民房。

但实际上，真正的别墅豪宅，应该是这样的。 

这样的房子不用问，价格肯定是要上天的。

哪怕房子和土地都不要钱，仅里面的装修费，都是一个天文数字。

这样的房子，才是真正的别墅，也永远不会成为贫民窟。因为住在里面的人太有钱了，主人会源源不断的砸钱来维护翻新这个房子，永远保持其豪宅形象。

但今天中国的那些所谓的别墅，甚至是一百多万的联排双拼等，早晚是要变成贫民窟的。

因为房子本身，根本不值钱。

开头我说的那个所谓的高层建筑以后会变成贫民窟的歪理邪说，我之所以想发笑，最大的原因就是房子根本不值钱。你花5万/平买个房子，你觉得这房子就值5万了么？

以后房子破旧了，你也需要花5万/平来修？别逗了。

高层住宅的成本，才2000/平米，加上园林绿化什么的，也就3000出头，豪宅的成本也很少能过4000。剩下的，全部是土地+税费+开发商利润。

别说修了，你哪怕把这楼砸了重建，也就3000/平米而已，100平米的房子出30万就可以了。

贵的是土地和税费，不是那堆混凝土。

维修费？维修费才几个钱，推了重建都没几个钱。但市区高层的土地，奇贵无比，哪怕一群业主平分，换算成平米单价，也还是比郊区的别墅要贵的多。

至于拆迁这个问题，市区高层确实不可能拆迁，但郊区别墅也不可能拆迁。

那些指望买了郊区别墅，未来可以变成拆二代的，就死了这条心吧。

整个中国的拆二代，几乎都集中在城市中心地区，只有这些地区才有拆迁价值。郊区的房子别说不可能拆，就算拆了也赔不了几个钱。

事实上，除了特大城市的核心区因为避不开必须要拆之外，其他地方政府根本就不想拆。

很多县城需要扩张时，都是直接划一片新地，然后把政府、医院、学校全部搬迁过去，再开新城。

至于老城区，自生自灭，几十年后慢慢凋零，房价自然也就不贵了，到时候再拆不迟。

而真到了几十年后，中国的城市化会彻底结束，进入现在欧美的状态，百年老房比比皆是，绝大部分的宿命就是自然倒塌，被拆迁的极少极少。

到时候，那些半荒废的老城区，还真的有人愿意去拆么？哪怕再便宜也未必有人去，参考美国的底特律，1美元的房子到处都是。

事实上，房子里的装修和混凝土，都是消耗品。装修20年基本就全废了，框架混凝土国标只规定了50年，换句话说50年也可以基本默认是报废的，除非你花大价钱去修。唯一随着时间的推移越来越昂贵的，就是土地，哪怕扣掉了使用权，也还是在涨。

而土地这东西，很明显是越靠近城市中心，升值越快，保值越强。

所以房地产行业有句话：地段、地段，还是地段。而所有的好地段，基本都是市区高层建筑。

确实有个别的市内别墅，甚至还有四合院这种能在北京二环内独占一片地的房子。

你如果买这样的房子，那确实比市区高层要好。但那价格，你买得起么？几亿甚至十几亿啊。四合院的房子拆了重建也没多少钱，这些钱买的全部是那块地。

你之所以可以用几百万几千万的房子买到市区高层，价格只有市区别墅/四合院的1/10甚至几十分之一，唯一的原因就是大量的业主来平摊了这个土地费用。

要不然，那地价会贵的吓死你。但未来的涨幅，大家都是一样的，四合院也就是基数大了点而已。

所以核心市区的高层建筑，永远不可能成为贫民窟，因为贫民根本住不起。

而那些郊区的所谓别墅，才是真正的坑爹，维护费用高，入住人群消费力又低，交通不方便，增值潜力低。未来不成为贫民窟，那才算见鬼了。

所以我在这里强烈的推荐大家，买房千万要避开郊区别墅，那真的是个坑。

你要是不差钱，想体验一把田园生活，可以考虑租几个月体验一下，然后再做决定。千万别被某些歪理邪说骗了。

繁华大城市住的好好的，何必要向贫民窟里送钱呢。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/Bj8XpmCMgeVHSEJTg8Vicw

◎作者 | 十一侠

◎来源 | 米宅（MizhaiPlus）

这几天，在调研时候，看了央企地产巨头H开发的一个交房楼盘。

说实话，看完之后，我被深深的被震惊了。

我们不说其他的，只说最能代表开发商用心程度的地库，就直接能让你懵，让你不相信。

直接上图：

这是自行车地库，地面是水泥地面，管道的高度低到如果你身高1米8，肯定碰头。

这是地下车库的地面，这种水泥地面是十年前开发商常用的材料。优点是省钱，缺点是品质极差，非常容易脏。

但水泥地库，至少在五年前基本都绝迹了吧。谁知道，就在一个去年底新交房的小区里，又重出江湖了。

更重要的是，这个开发商还不是当地的小房企，而是排名前几的巨无霸央企。

这释放的一个非常不好的信号是：楼市持续了将近10年的高品质营造时代，眼下要断了。

比烂，正在成为主流。

去年底的时候，去杭州调研，我们说顺便看一下产品，找几个最新的品质盘学习一下。

因为一直以来，杭州都被称为是中国楼市的黄埔军校，也是高品质楼盘的大本营。

中国很多的优秀项目和营造方式，都是先诞生于杭州，然后再向外地传播。

现在流行的公建化住宅，那些大玻璃幕和长阳台设计，就来自于杭州。那些白墙黑瓦的中式小别墅，也兴盛于杭州。

这导致很多人每次去杭州看项目，都如同是朝圣一般。

但是，当我问当地的一个老媒体人，最近有哪些值得一看的项目时，他却迟疑了很久。

然后告诉我说，想不出。

后来见面时，他告诉我，他其实想告诉我的是没有。

但是作为老杭州地产人，他觉得这很伤自尊。只能敷衍地说，想不出。

于是，那天的饭桌上，我们主要聊的，是杭州最近流行的业主维权。

一顿饭吃完，我满心都是诧异。

在之前，武汉楼市维权曾经震惊全国。原因是限价之下，武汉很多楼盘通过虚报装修价格标准的方式做利润，导致了业主大规模的产品维权。

成都，也是用精装做利润，高价低配，导致维权。

现在，连杭州也这样了！

在之前，杭州也不是没有过闻名全国的维权事件。但那是在2008年金融危机时，嗅觉灵敏的开发商在危机来临时大幅度降价出货，从而导致老业主维权。

但是，在今天的杭州楼市，所有的维权基本都成为了：减配、降标。

最终因为品质不符合业主预期维权。

这个盘，曾经是一个众人疯抢的楼盘，俗称万人摇楼盘。

这个盘也是曾经被疯抢的楼盘，因为价格更低，所以它的俗称是两万人摇楼盘。

这个盘更是被称为钱江世纪城三大神盘之一，既有版块热度，又有夸张的价格剪刀差，被市场热捧。

但是都比不上下面这个盘。

这也是个排名前几的央企做的项目，连最容易做的草坪都这样应付了。

一个已成的事实时，开发商绞尽脑汁在减配的路上渐行渐远。

如果说这一波杭州的集中维权，是在严格的限价之下，导致的开发商利润极度被压榨，所不得不采取的措施。

那么，这一波维权潮注定将发展成为一个大波。特别是最近的土拍之后，动辄30%上下的自持+封顶溢价率+限价，三重紧箍咒叠加。

这一切使得减配还在路上，还将走更远。

这背后，则是中国楼市已经走了数年的畸形之路。

2016年，层出不穷的地王成为全国楼市的发动机。所以在之后持续的调控升级中，杜绝地王出让成为一个核心的调控之策。

在各地的政策中，最常用的有几个：

竞地价限房价，这是高地价+低房价的组合。

竞地价限房价转自持，这是高低价+低房价+自持的组合，是上一个政策的升级版。

竞地价竞房价，就是在地价进入熔断之后，竞谁将来的售价低，谁拿地。

…………

看来看去你会发现，它们的核心指向其实只有一个：限制开发商利润空间。

甚至是劝退更多的竞争者。

但最终，开发商不仅没有退缩，却想出了一个更绝的对策：

通过后期施工减配和降低营造标准，进行利润回笼。

这成为开发企业后期最普遍采用的招式，开发商开启了比烂模式。

这是这几天的朋友圈里传的非常广的一张图，来自于杭州滨江地产的董事长戚金兴。

在杭州，滨江是和绿城不分伯仲的开发商，在上周的集中土拍中，滨江一共排了五块地，其中一块需要自持7%，一块自持27%，三块自持17%。

最近几年，滨江一直以成本管控著名，我知道的很多开发商都去学习过滨江的成本管控。

所以，就算这样，滨江也只是努力想做到1%-2%的净利润。

原本均值8%净利润，早已成为不可回忆的高光时刻。

但就算是这样，滨江想实现这个目标，至少还有两道大坎。

第一个，就是三道红线。

根据贝壳研究院统计，2021年房地产到期债务规模预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关，直达1.2万亿元规模。

房企偿债压力直线攀升。

已经有房企明确提出，将削减建设支出，以节省资源用于资本市场的偿还。

第二个就是上游原材料的上涨。

拜大放水所赐，从建材到木材，再到家电，都在普涨。

这更进一步摊薄了开发商的利润。

本来开发商有三个办法解决：

1、房子涨价

2、室内精装和园区绿化减配

3、延期交付等待原材料降价

最终，涨价排除，开发商只能选择减配和延期交付。

如今，土拍+融资成本+建设成本，已经成为制约开发商利润的三座大山。

这一切只能反馈到房地产的终极形态，就是产品身上。

中国住宅的品质在经过了近10年的进步之后，算是走到头了。

从10年前流行的水泥地库在今天重出江湖的那一刻起，住宅产品的比烂时代，就挡也挡不住的走来了！

END

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/PYtJ1fXqIji1V-0zXXUUJg

我曾经从几位朋友那里听过他们对左晖的评价，比起这个时代的许多企业家，左晖在企业家和投资者群体中，确实是少有的受人尊重的。一位企业家认真对待自己的事业，认真对待自己的员工，有相对长远的目标而不为眼前小利所动，都是获得好评价的标准。但另一方面，其实还有许多人在骂链家，在骂左晖，他们骂的其实不是一家企业或者一位企业家，而是他们在二手房交易和租房交易中遇到的问题和不公，以及他们对某些城市房价的无奈。即便年入百万的人，在一次性缴纳几十万元的二手房交易佣金的时候，也丝毫感觉不到什么叫服务，什么叫合理。

什么才是“难而正确的事”，在二手房交易和租房市场这个行当里，什么才是“难而正确的事”，我想发表一下自己的看法。在这个问题上，吃左晖去世流量的自媒体、新媒体，其实没有什么发言权，他们除了重复一些已经报道出来的商业故事以外，对整个问题的成因或可能解决的方案，其实没有多少思考。

在写我的看法之前，我要先讲一句，那些吃左晖去世流量的自媒体、新媒体，其实非常令人恶心。昨天，某位房地产新媒体大V，直接披露了左晖去世的原因，这是个人隐私，越是把对方当朋友的人，越会重视这些隐私。哪怕行业内小范围知道，但披露给大众，那完全是另一回事。光这样还不够，还要顺带给北戴河某个楼盘打广告，人血馒头这么好吃？

在黑中介满天飞的年代，左晖带领链家重塑房地产中介行业，让购房者、租房者可以找到“真房源”和其他“真信息”，并且在商业上取得成功，这算不算一个好故事？当然算。尽管现在佣金不低、自如的问题那么多，但现在好还是退回黑中介的时代好？当然是现在好。

然后呢？房地产中介机构真的没有导致一二线城市的房价加速上涨？那些所谓的“真房源”和“真信息”真值得每个买房人花十几万、几十万去承担？所以自始至终就没有其他方案去解决这个问题？

过去十几年来，唯有蔡洪平“非改革红利”这五个字，让我反复琢磨、思考。每一个互联网化的线上平台，都可以从这个五个字去思考来龙去脉。

比起黑中介时代，链家解决的关键问题是房源信息的真实性，包括房屋地址、面积、户型、层高、使用权性质、建筑年代等关键信息。在商业媒体来看，链家最大的护城河就是这套真实房源数据库。一个全国性的房产资源数据库，由一家私人企业在几年时间里就完成了搜集整理，并创造出巨大的商业价值，这确实是一个创举。

但我们要思考的是，这些信息，本来是在哪里的呢？

如果不是因为多年前，我曾在一个二线城市的房地产管理部门工作过，这个问题，其实我也回答不了。现在各位读者随我换一个视角，我们来看看这些信息本来是怎么产生的，存放在何处。

首先，我们讲一个法律概念，叫做房屋产权登记。买过房的人都知道，签购房合同并不意味着你取得了房屋所有权，在相当长一段时间内，中国的“一房二卖”问题非常严重。简单讲，曾经的开发商或者房东，将一套房卖给多个购房人，签订合同、收取购房款，但最终要去做房屋所有权转移登记的，却只能是其中一个购房人。这方面的法律纠纷曾经多不胜数，许多人也许不知道，即便在数年之前，一些北方省会城市，仍然存在这样的问题。

那对大多数城市而言，这个问题是怎么解决的呢？省去法律研究不谈，现实的操作是，由政府出面建立房地产登记制度、建立房屋产权和交易数据库及平台系统，由地方房地产管理部门统一管理，将开发商销售的新楼盘统一录入当地房源数据库，购房者与开发商签订的购房合同，所有合同上线备案，备案系统与登记系统打通，期间无法更改。说起来简单做起来难，在十几年前，连3G都还没有的时代，在今天的互联网平台都还刚刚起步的时代，在PC端做这套系统，是不容易的。各地都是自建数据平台，这些平台的关键信息，就是当地所有的房产信息。这是房屋登记管理的要义，要管，就要全部管起来。

新楼盘录入系统是容易的，那在系统建好之前那些长达数十年的房地产信息怎么处理呢？必须人工核实、录入。这项工作，耗时之长，许多城市花了多年时间才得以完成。

这套系统背后的法律依据，就是我国的《城市房地产管理法》，以及基于此在2008年由当时的建设部颁布的《房屋登记办法》。而《房屋登记办法》和同期颁布的《房屋登记薄管理试行办法》就是当年我还在房地产管理部门任职时，参与研究起草的。

那么有意思的事来了，所谓的“真房源信息”，不就是各地房地产管理数据库中的这些信息吗？依赖这些数据，为什么不能生成一个当地真实房源的交易平台呢？在官方平台上，只有业主才能选择公布或者不公布自己的房源信息，所有信息来自房屋登记薄系统，也就是官方数据平台，不就能保证最真实的房源信息了吗？

事实上，在当时的房产交易管理中，我所在城市的房地产管理部门，已经做得非常先进了，也就是任何一个希望交易房产和希望购买房产的人，根本不需要任何中介，就可以在房产交易大厅办理完成各类房产登记，甚至房、地、税都实现了一站式办理。这套政务系统在十几年前有香港研究团队去考察，认为已经比香港和北京、上海等一线城市更为先进。后来，各地的一体化政务系统逐渐推开，这种便利才普及开。

那么这套政务系统的关键是什么呢？关键是房地产交易中心和产权登记部门的非机关化设置。也就是我们现在讲的窗口办理。在窗口办理的同时，辅以各种人工帮助，例如，对不识字的人、对老年人，都提供专门的帮助。这是城市与城市的差距。一些城市的房地产管理部门长期衙门化，当然大家只能去依靠黑中介。讲得更直白一些，如果你自己去婚姻登记处结个婚都很困难的话，你也一定会去找结婚黑中介的。

回到真实房源这个问题上，真正最真实的房源数据，不在任何中介那里，而在地方政府的房产数据系统中。这个系统事实上除了管理用途外，完全也能够形成一个地方性的交易平台。基于这套系统形成交易平台的好处是：

1、完全由房东来控制自己的房产信息提供多少，非房东根本不可能将自己的房源放到网上，成为欺骗的页面。

2、真实得不能再真实的房产信息，电子登记薄里的数据全都是法定信息，连户型图都是有法律效力的。唯一欠缺的是房子的现场照片，这没关系，房东自己拍了上传就好了。如果房东造假怎么办？你买房租房最终不去现场看的吗？

3、从第一眼看到，到最终交易，所有信息都是高度一致的，没有所谓前台数据和后台数据之分。我们都知道所有房地产中介关于交易金额的数据，公开的部分都是有造假的。你在APP上看到的金额，到门店实际看的时候，中介一定会告诉你，他们后台才有真实交易金额的记录。这些记录，为什么要藏起来呢？因为不藏起来，怎么去影响公开价格呢？那么后台的交易金额，一定是真实的吗？我真不知道。我认为最真实的交易记录一定在房地产管理部门的数据中。

有人会讲，政府怎么可能提供便利，怎么可能提供方便的平台呢？其实我也不理解，为什么私有企业提供服务的美国、欧洲都有断电、断网，为什么国有企业提供服务的中国却没有这些问题呢？

其实，地方政府没有提供这样的平台也没问题，由私人企业接入这些数据，按照上述模式由房东来控制信息也没问题。关键在于，这些真实的信息难道不是应该以非常低的价格就能提供给房产交易者的吗？这些最真实的数据，本来就存在一个公共系统中，为什么披了一件私企的外衣之后，这些“真信息”，就变成了能够抽佣数十万的企业数据了呢？

链家做到了地方政府做不到的一点，就是建立了一个全国范围的数据库，地方政府只有本地数据。在这个基础上，链家用一个统一的后台数据平台，将这些数据统一管理起来，用一个统一的APP让购房人能够方便的查阅所有的房地产信息。但除了需要在全国范围进行房地产投资的人之外，难道大家关心的不就是一两个城市的房地产真实信息吗？因为链家能够提供我们不需要的其他城市的信息，所以我们要给它更多的佣金？这是什么逻辑呢？

有人讲，这都是地方不作为导致的，如果地方愿意建立这样的平台，那还有链家什么事呢？很大程度上，我同意这样的观点。如果地方明明就有这样的数据信息，为什么不要求各地就此建立自己的本地交易平台，与本地房地产管理系统直接打通呢？链家之所以有这样的估值，难道不就是因为曾经有些事该做而没有做吗？那未来能不能做呢？

有人讲，链家提供的真房源信息，不只是登记信息那么简单，背后是一整套标准化服务，链家的抽佣重在服务而非信息。我请问，除了替你跑腿之外，他还有什么服务？4S店跑腿办证500元，房地产中介替你跑腿收20万，你觉得合理吗？有人讲，人家提供的信息是很丰富的，例如你看的这个房子，邻居是干嘛的，晚上吵不吵，早上闹不闹。我谢谢你，我花1000元给小区物业小哥，他一定能提供给我想象不到的信息，连隔壁上个月吵了几架、打过几次娃我都能知道，你信不信？你告诉我这要花30万？

有人讲，今天链家最重要的价值在于他们十分了解学区房信息，这是上面说的这些都难以替代的。我们说好了，你是不是准备按学区房服务提供者来给链家重新做估值？你确定要这样估吗？我请问，你真买过学区房吗？你个自媒体租房住的，天天跟大家讲链家对学区房的了解，你好意思？你先买个大蓬车再来参与讨论可好？

这个话题，我就提供一点上述自己的思考，也是在这个时点做点记录。不想写得多严谨，因为这个行业的佣金本来就是一个笑话，凭什么要严谨呢？

有人会问，那么地方政府都不能提供这样的服务，你说这些有什么用呢？我只想说，因为你从来没有想过地方能够提供这样的服务，也从来没有提出诉求希望地方提供这样的服务，所以你永远也不可能享受这样的服务。你最愿意得到的，就是交几十万的佣金，然后赞美一家伟大的企业。

以上。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/Ln3GMv315uRbCNfnOCcI8Q

“链家已经太庞大，庞大到许多人无论是否喜欢链家，最后不得不仍然选择链家，不得不在左晖制定的这套交易体系里，完成动用几代人的积累才能够得着的那笔消费。”

文 | 易方兴

编辑 | 楚明

运营 | 雨秋

这些年，你给链家的营收贡献过多少钱？

这可能是一个灵魂提问。因为，你贡献钱的数额，很可能反映出你的财富状况。同时，也计量出你在“家”这件事上，支付了多少代价。

在中国的大部分城市尤其是北上广深，链家构建着无数人的安家之梦，也参与过普通家庭的财富分配过程。

在你们的帮助之下，链家终于要上市了。7月24日，链家借贝壳找房平台，正式提交IPO文件，准备登陆美股。此时的贝壳集团，已经是一个在中国103个城市拥有260多个房地产经纪品牌、4.2万多家门店以及45.6万个代理商的庞然大物。

作为链家背后的男人，左晖功不可没。

这个曾经被称为“房地产最大的中介头子”的人，改变了二手房买卖和租赁的规则，继而改变了人们跟房子打交道的方式。

也就是说，你人生中花过的最大一笔钱，可能跟这个叫左晖的人有关。

 

▲浙江乌镇，第四届世界互联网大会，链家集团左晖发言。图/ 视觉中国

与整个行业为敌

2001年11月12日，全中国第一家链家，在北京的安贞桥下开张了，员工就27个。这地方，左晖熟，他1992年毕业后，就在这附近上班，还卖过保险。这次创业做房地产中介，是因为“也没别的好做的”。

做中介，他是新手。首先选址就没选好，安贞桥的桥身，刚好把链家的店铺招牌挡得严实。不过，相比于他即将面临的敌人，这些都是小事。

左晖毕业12年，在北京租了10次房子，算是老北漂。那是北京的1990年代，地产中介开始萌芽的草莽时代。1992年，中原地产施永青看中内地市场，北上掘金；1997年，刘永学出狱，改名刘益良，成立中大恒基；1998年，陈早春来北京发展斯坦福公司，这是我爱我家的团队前身；1999年，莫天全归国，创立搜房网……这些是正牌军，此外，还包括一些 “房虫子”群体，这群人专门吃差价，低买高卖，全凭一张忽悠的嘴。

左晖发现，他的敌人，就是当时房产中介市场的这套规则。

他请来当时的资深中介来给员工讲课。结果，对方讲，带客户看房，如果附近有垃圾站，一定要记得把窗帘拉上，别被客户发现——传授的全是坑蒙拐骗的一套。就在成立链家之前，左晖自己租房子还被骗过几百块钱。他不止一次感叹，这个行业太乱了。

当时行业里最著名的事件，是“坚石案”。一个叫于波的人，买下最初由潘石屹创办的北京坚石房地产经纪公司，便借助公司名气，开始圈钱。圈钱的方式，是与房主订一年的合同，争取2个月的免租期，然后在头3个月，收租客3个月房租，却只给房东1个月的钱。最后跟房主找茬，撕毁合同。到2003年11月案发时，于波已经诈骗近400万元潜逃。法院最后以诈骗罪判其无期徒刑。

作为跟坚石身处同一时代的人，左晖直冒冷汗，“几百名业务员长时间参与欺诈，保持沉默，这种恶劣的职业操守让人感到可怕。”

于是，2004年，左晖干了一件至今仍会挂在链家宣传板上的事：在行业内提出“透明交易、签三方约、不吃差价”。他专门做了一个绿色的展板，把诚信协议写在板子上，让所有的员工在板子上签名。

买房时让买卖双方见面，在如今是个常识，但在当时，中介里没人这么做。因为这样就吃不了差价了。这部分收入没有了，要活下去，只能靠收中介费。左晖一年之内上调了两次链家的中介费。与此同时，链家的竞争对手提出的口号却是“不收中介费”。

回忆那段与行业规则做斗争的时间，左晖说“很艰难”。至今被人诟病的链家“中介费太贵”的基因，就源自那时。

 

▲左晖早年接受采访时透露自己也曾被骗看房费。图/《名人堂》视频截图

打假打到自己身上

“不吃差价”的倡议，让左晖意识到，诚信是有利可图的。

主管部门也重视了起来。2006年，建设部发布《中国房地产经纪执业规则》，以法规的形式，明令禁止中介吃差价。两年前为此布局的链家受益。

“当整个行业都不及格的时候，你做到60分，你就是最优秀的。”接下来的时间里，链家迎来快速扩张时期，到2006年9月，一个月新开20家社区店，店面数量超过300家。

不过，这在当时的北京，算不上什么了不得的成绩。整个2006、2007年，北京中介的老大是中大恒基，在北京门店数量超过500家，链家还要靠后边站。

那段时间在北京租房和买房的人们，可能无法忘记被中大恒基支配的恐惧。中大恒基的创始人刘益良，早年间因为持枪和参与枪杀协警入狱，出狱后创立中大恒基，可以说把暴力的那一套完美复制到了中介行业。

比如，在当时，因与董某发生房屋买卖纠纷，刘益良派40多名员工，砸毁了董的面包车，还用镐殴打了董，最后索要2万块钱；还有一次，刘益良自己在华联商厦买裤子，发生纠纷，喊来二三十名手下，直接把华联商厦围了，逼商场赔他5000块钱。他用打群架的方式去抢房源，又用抢地盘的方式打压对手。

链家能脱颖而出，某种程度也是“全靠同行衬托”。2011年，中大恒基刘益良被以寻衅滋事罪、敲诈勒索罪判刑8年，终于“二进宫”。法院的判决书上写着，“中大恒基内，形成了一个以刘益良为首要分子……经常纠集在一起进行犯罪活动的犯罪集团……”

中大恒基倒塌后，黑中介渐渐淡出江湖。北京房产中介2四分之一市场份额被迅速瓜分，链家成了最大的受益者之一。

但紧随其后，假房源这个新敌人，又出现了。

左晖专门做过统计，在当时，北京每月合理在售房源5万套左右，但与此同时，各家公司发布的房源数，已经超过了40万套。房源水分太大，甚至有人得出“90%的房源都是假的”的结论。最夸张的是，一个人在网上选了不同位置的10套房，用的都是同一张客厅的图片。

对于尝到了“诚信”甜头的左晖来说，假房源的问题比吃差价更严重。2011年5月，左晖发起“真房源”行动，客户每发现一个链家的假房源，就赔100块钱，结果10个月里赔了40万块钱。当时，有羊毛党专门以此为兼职，还把奖励汇款单晒到了微博上。

 

▲图/ 链家真房源广告

钱多了，话少了

在租房被骗这件事上，58同城的创始人姚劲波比左晖要惨。

2005年，那时还没有“一个神奇的网站”。姚劲波在北太平庄找房地产中介租房，结果房子没租到，反被骗了1200块中介费。这一年，分类信息网站58同城上线。

之后，在平台领域，58同城已经有一哥气象。诸如链家、我爱我家，都是它的客户，每个月都要交端口费。这为后来58同城遭到中介集体抵制埋下了伏笔，也给左晖心中种了一颗坚持想创立自家平台的种子。

不过，在2011年推广真房源之后的5年里，链家尚在线下扩张阶段。对手们一个个虎视眈眈，奉行攘外必先安内的原则，左晖还顾不上和58同城撕破脸，先要在线下把链家的份额做到全国最大。

终于，中国第一代房产中介——中原地产的利益被触动了。

2014年12月14日，在南京鼓楼区的龙江新城市广场，50多名链家地产的经纪人，与8名中原地产的经纪人，爆发了一场“闪电战”。中原地产店内电脑被毁，一名中原地产员工头被打出血。事件因两家公司争抢房源引起，两家中介员工一天内打了3次架。双方就谁先动手争执不下，最后，链家致歉，并表示愿意出医药费。

左晖的解决办法，是开除打架员工。“于情，可以理解；于理，只能开除。”

链家和中原地产的斗殴事件，发生在2015年前后，是链家朝全国扩张时投射出的一小片阴影。不只是南京，链家一度空降上千名经纪人到深圳，宣称要在深圳开1000家店。这样等于直接把手伸到了深圳老大中原地产在内地的大本营上，惊得66岁的已经退休的中原地产创办人施永青重新出山。

“我重新出山就是要让竞争对手知道，中原并没有被吓退。”施永青说。

在资本眼中，链家的故事显然更加动人。它不再是传统中介，借助2014年成立的链家网，它讲的是一个万亿级别的房产O2O平台的故事。从2014年到2016年的3年，是链家史上最大规模扩张期，也是融资高峰期。2015年，链家在短短10个月内获得近90亿融资。2016年4月，链家又完成B轮融资，融资额60亿元，投资方包括华晟资本、百度、腾讯等；随后又引来融创、万科等房企入股。

那段时间，经常关注左晖的人，会发现他的微博风格变了。

在2014年之前，左晖在微博中是一个颇具话痨属性和亲和力的形象。有一回，耶鲁和芝加哥的大学生来链家参观，他在公司内部QQ发消息：一会想泡洋妞帅哥的尽管上，别吓着人家就行。女下属在台湾结婚，他还会在微博上发照片“直播”。他会谈起自己最喜欢的罗大佑、羊肉泡馍店、巴萨。那时左晖40岁出头，心境还很年轻，自嘲“我说话一向啰嗦，微博这140字就够打个招呼”。

资本滚滚不断涌入链家时，也是左晖的微博停更之时。他发的最后11条微博，集中在2015年，每一条都发在兼并了一个对手之后，是一大段稳定军心的话。成都的伊诚、上海的德祐、济南的孚瑞、深圳的中联、大连的好望角……这些地方的房地产中介，被链家兼并之后，如今已成云烟。

 

▲中联和链家合并时，左晖发表《致中联的伙伴们》/ 左晖微博

链家干不过链家

在链家成立的前15年里，上演的是一出“勇者斗恶龙”的故事：与黑中介斗、与虚假房源斗、与全国无序的房地产中介市场斗。

链家的江山是打出来的，更是靠钱砸出来的。2016年，链家首次突破万亿GMV，放眼全国，仅次于阿里巴巴。对比初创时27人的小店，当时的链家是具有超过13万经纪人、业务覆盖28个城市的巨无霸。当年的那些劲敌，如今已经被远远甩在山脚。

站在风云际会的山巅，左晖一下子仿佛没有了对手。

“勇者斗恶龙”的故事结束了吗？

并没有。

这个故事还可以有另一个结局：勇者打败了恶龙，最后成为恶龙。

2016年2月23日，上海市公布了两个链家违规案例。证据显示，链家涉嫌隐瞒真实信息，将处于抵押贷款等无法进行交易的房屋挂牌出售，引诱不知情的消费者购买，同时还提供超过银行4倍以上的高息贷款。

2月24日，上海市住建委约谈上海链家负责人。舆论迅速发酵，一时间，上海市链家门店全部撤下橱窗广告，进行排查。

这让一向号称100%真实房源的链家，无法自圆其说。媒体追查之后发现，不仅如此，链家所打造的金融产品理房通，其平台端、支付端、担保端和线下业务端悉数是自己，等于既做裁判，又当运动员。这次事件被称为223事件。

 

▲北京街头，链家房地产中介的墙上挂满了各种规避交易风险的措施。图/视觉中国

不仅如此。链家的另一个用来讲故事的O2O品牌自如，也开始出现危机。

2018年5月8日，阿里员工王某入驻杭州滨江区一自如房间。两个月后，他确诊为白血病，在7月13日去世。而就在1月份，王某刚刚做了阿里的入职体检，一切正常。舆论质疑自如房甲醛超标危害租客身体健康。

左晖回复，所有的批评我们都会收下，所有的责任我们都会承担。

但这只是一个开始。

媒体翻看判决之后发现，每一年都有因为甲醛超标状告自如的租客。“阿里P7疑因住自如白血病去世”事发后，短短1个月内，就出现了至少3次甲醛超标事件。直到一年之后，风波依然没有平息。2019年5月，江苏南京一名2岁半男孩也因白血病去世，生前居住的自如房，也被测出甲醛超标。

甲醛超标，源自于装修材料不合标准，并且缺少足够长的通风时间。

然而，吃空置期，已经成为自如的潜规则。2018年，北京芍药居的李柳将自己的房子委托给自如，签下55天空置期，但她实地找租客探查，发现房子只用了不到半个月装修，随后就有人入住住。

这与当年的“坚石案”里，靠吃两个月空置期赚钱的商业逻辑有什么不一样呢？

一统江湖

即便经过了如此多的风波和整顿链家依然在快速往前跑。

在贝壳找房的IPO招股书中，有一封左晖的公开信，他写道，链家所处的房地产服务行业，“行业缺乏基本的规范和标准，支持行业发展的基础设施完全不具备，从业人员行为不规范且大量流失，消费者怨声载道。”

这是实话。

不过，放眼望去，整个行业里，比链家能打的，也确实没有。

在二手房中介领域，链家已经没有对手。左晖终于不满足于只做一家中介了。

2018年6月12日，58同城的总裁姚劲波，办了一场轰轰烈烈的大会，称之为“全行业真房源誓约大会”。

矛头直指链家。

除了江湖地位第一的链家没来，该来的基本都来了。我爱我家、中原地产、21世纪不动产、万科物业、麦田房产……各路大佬们同仇敌忾，挨个上台演讲，声讨“某家没来的公司”，集体反对垄断。

此时的链家，正对同行展现肌肉。集团All in的“贝壳找房”平台刚刚成立，就展现出席卷天下、并吞八荒之心。当时的链家在30个城市的二手房交易租赁市场打下了第一的地位，但全中国有300个城市，继续扩张的话，这仗越打越亏。

左晖喜欢做“难而正确的事”，但他不做亏本的事。

作为链家的董事长，左晖想出个办法，既然依靠自家门派来一统江湖不太现实，那么何不自己当武林盟主？

“贝壳找房”应运而生。

 

讽刺的现实是，一年后，当年“反贝壳联盟”中的21世纪不动产率先倒戈，加入贝壳找房阵营。在21世纪不动产与链家官宣的时候，左晖乐得“合不拢嘴”。曾几何时，链家一度加入到反对58同城端口费上涨的队伍中，如今，自己开始收起了平台费。

2020年7月24日晚上，经过一系列股权变动，贝壳集团正式在美国提交IPO文件，称之为2020年最大中概股IPO。对一个创业者来说，上市，既是终点，也是起点。

不过，左晖心里清楚，在疫情与股市动荡的时候上市，不是什么好主意，更何况中概股已经成为美股做空机构们的猎杀目标。但他已经没有太多时间了。当初5年的对赌协议已经剩下最后一年，如果无法上市成功，资本的撤离，会给链家带来灭顶之灾。

最坏的结果，左晖已经想过，“贝壳没做成，链家也没了。”

▲左晖谈对租赁市场的看法。图/ 腾讯新闻《财约你》‍视频‍

贝壳的收入增长是建立在逐年上涨的亏损之上的。2017到2019年3年时间，贝壳的净亏损额分别为53.76亿元、42.77亿元、218.01亿元。这也意味着，越扩张，就越亏损。

贝壳能否成功，一切都还待观望。

左晖的微博停更于2015年。最活跃的反而是评论，已经成为投诉链家的大本营。直到启动IPO的那一天，他最新一条微博的评论数已经超过了8000条，投诉数量仍在刷新。

事实上，链家已经太庞大，庞大到许多人无论是否喜欢链家，最后不得不仍然选择链家，不得不在左晖制定的这套交易体系里，完成动用几代人的积累才能够得着的那笔消费。

参考资料：

[1]《名人堂》：打开链家说亮话

[2]《新京报》：左晖，做难而正确的事情

[3]《深言》：左晖的新时代宣言

[4]《时代财经》：姚劲波的焦虑，左晖的算盘

[5]《中国企业家》：械斗、结盟、恩怨……孙宏斌、左晖、姚劲波等背后的房产中介简史

[6]《左晖的考验：一位2岁自如客患白血病离世》

[7]《现代快报》：为一套房源起纠纷 两家中介员工一天打了3次架

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/yNF1EdG_dICPaIF6XNFdFw