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7月9日，央行决定于7月15日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，预计将释放出约1万亿资金。 

这一次的降准，背景是非常复杂的，有着极为特殊的意义。

 

为什么要在这个时间点选择降准，这次降准多出来的钱，会大量流入楼市导致房价上涨么？

 

 

1

我们先回答一个问题，为什么要在这个时间点降准。

简单的说，就是居民消费价格CPI出现了异常，有点低了。

 

6月份同比上涨仅为1.1%（调控目标是3%），涨幅比上月回落0.2个百分点，是年内的首次回落。

 

很多人可能会说，物价不涨是好事啊，这样支出就少了很多，居民的生活幸福指数就会上来。

 

实际是，经济想要获得正循环，物价必须保持温和的上涨。

 

请注意，这里面最重要的两个字，叫温和。

 

如果过快，很多人收入跟不上，就会陷入恶性的通货膨胀。

 

如果过慢，那么很多人倾向保有货币，消费的欲望就会降低，没有人会愿意投资，社会经济的发展就会变慢，整体的就业岗位就会大量减少，工资也会大幅度降低，这就是经济通缩。

 

所以，对于很多国家而言，是无法承受过低的通胀率的，这意味着经济的衰退。

 

那如何保证物价的温和上涨。

 

最简单的方式，就是增加货币的供应量。

 

这次降准的目的也就只有1个，就是通过增加社会货币供应，确保CPI能够达到2%-3%左右。

 

当然，对于很多人来说，关心的并不是这个。

 

降准后很多人的第一反应一定是。

大量的钱会不会流入房地产，从而导致新的一轮房价上涨？

 

这个问题的答案咱们得拆开来看。

 

 

2

如果超发出来的钱是大量地流入楼市，则一定会引发房价的不断上涨。

 

记住一点，房价的本质，其实是一种货币现象。

 

为了应对疫情的危机，全球主要经济体均采用了货币大放水的策略，导致房价出现暴涨。

在我们的印象里，欧美的房价其实一直来说是很稳健的，但再稳健的房价，也扛不住货币的大量灌入。

澳洲房价今年6月份上涨1.9%，本财年上扬13.5%，创2004年以来最大涨幅，独立房屋价格涨幅为15.6%，公寓涨幅为6.8%。

 

英国 6 月房价同比上涨 13.4%，创下自 2004 年 11 月以来最大涨幅，英国 6 月平均房价为 254432 英镑，较 5 月份环比上涨 0.7%，为连续第三个月上涨。

房价涨幅最厉害的是美国。

美国全国地产经纪商协会（NAR）6月底公布的数据显示，5月成屋中位数价格同比上涨23.6%至35.03万美元，创下纪录高点，房价涨幅则为1999年以来最强劲的一次。

涵盖达拉斯、迈阿密、纽约和旧金山等美国大都市区的4月20城房价指数环比上涨1.6%，同比上涨14.9%，创下2005年11月以来的最高水平，比金融危机前还要疯狂。

于是，我看到朋友圈很多中介开始鼓吹降准后货币的大水开始往楼上漫灌了，房价还会持续往上走。

 

不知道大家有没有想过。

货币大量流入楼市的话，当然会造成房价的剧烈上涨。

但是，倘若货币超发了，没有流入楼市呢?

3

目前中国楼市，从政策层面和实操层面看，正在进行着史上最严苛的管控。

央行左手放着水，右手又紧握着拳头，以此进行力量对冲。

去年年末央行出台了两道红线，直接从金融端卡死了房地产的信贷规模。

从房企开发端来看，哪怕你企业规模再大，信誉再良好，你的利率也不会那么便宜，贷款额度会很低。

从个人房贷来看，上海、杭州、南京、苏州、武汉等大量的一二线城市，二手房甚至出现了局部的停贷，房贷利率不断上涨，放款周期被不停的拉长，由原先的1-2个月放款变成了4-6个月放款。

 

大家千万不要以为这次放水后，银行的房贷贷款额度就会变得很充足了，贷款会变得很容易。

 

一定不会。

 

这次降准的收益对象是中国的制造业，因为全球范围内原材料价格的猛涨，中国的制造业承受了很大的压力，需要更多的贷款支持，需要更多的政策支持。

降准当然对所有的资产都是有好处的，但对于房地产而言，是绝不会突破两条红线的限制。

所以，我们判断，在下半年，各大银行的房贷额度会继续收紧不放松，房贷利率依旧维持高位不降低。

 

 

4

就在央行宣布降准的当天，上海也“极为巧合”的宣布实施二手房源价格核验，打击二手房挂牌的虚高现象。

不得不说，这是一次精准的“定向爆破”，这也是一次绝妙的政策对冲。

 

上海作为全中国金融行业最发达的城市，整体的资金规模和资金流动也是数一数二的，因为流动性太好了，所以一直以来上海的房贷利率是处于全国的最低位。

2020年上海房价的一轮牛市，导致了七成左右的板块出现了房价的过快上涨，而122新政从一定程度上极大的抑制了上海房价上涨的速度。

这一次的二手房价格核验，看起来是122新政发布后第二轮的重大调控，但其实很多人不知道的是，其实从今年3月开始，上海就已经在进行房源核验了。

中介机构下架大量二手房源，对虚假房源进行整顿，虽然银行层面没有跟进，但接下来的二手房贷款额度紧张，其实也已经从金融层面造成了一定程度的影响。

所以我们的判断是，下阶段的上海楼市，一定会形成“房价的局部漏洞”。

 

房源价格可能会出现不满足指导价的情况，从而会降低房源的有效供应。

 

与此同时，市场的不透明度会上升，大家对于价值的判断会出现偏差，买房的不确定性增强了。

 

这对于买房高手来说，是有好处，对于普通人而言，想要买到好房，需要投入更多的精力。

5

 

中国房地产当下最大的房价问题，根本就不在一线城市，而是在大量的小县城。

一二线城市由于有着源源不断的人口流入，所以房价其实会一直保持着比较大的稳定性和确定性，哪怕因为政策调控的原因，楼市也是处于正常的波动周期中。

 

我们认为，楼市是有周期的，分为启动期、爆发期、赶顶期、盘整期。

 

因为政策调控的原因，涨涨跌跌平，其实是很正常的，按照3-5年为一个周期，又开始会慢慢进入一个新的轮回中。

但很多人其实没有意识到，这样的楼市周期，其实仅存在于一二线城市。

大量的小城市，很多城市房价下跌了就是下跌了，很难再起来，比如大量的东北城市，中西部县城，每一年人都是往外流失的。

 

购买力都没有了，何来房价的上涨，说实话，能在短周期内卖出去已经不错了。

 

如果不是因为这次一二线城市的死命调控，说实话，这一轮的房价，恐怕摁都摁不住。

在降准来之前，通过多轮的手段，将上涨预期给全部磨平，从而达到货币归货币，楼市归楼市的效果。

 

但是，买房这事，我们其实需要用更长远的眼光。

 

货币超发了，钱不值钱了，你说，这对楼市真的一点影响都没有麽？

 

上涨的潮水，只是没有那么凶猛而已。

 

 

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转自: https://mp.weixin.qq.com/s/ghlDMYtDI3jPF8KgM1Pziw

针对房地产开发商的融资会进一步严格。在三条红线之外，未来不排除还会加项补漏。

今年，股市对楼市的融资，基本是零。房地产企业在股市上，已经是人所共弃，整个房地产板块的日成交量，已经萎缩到不到150亿，相比2005年的巅峰1300亿，只有10分之一。在信贷趋严，股市融资断臂的情况下，央行6月提升了外汇贷款准备金率，实际上也直接约束了房企的境外融资。

对银行贷款方向，涉房贷款额度，以及居民首付资金的审核等，都更加严格。

 对民间金融的管控与引导，会进一步强化。显形、隐形首富们的金融王国梦，要醒一醒。

进一步剔除绑在房子上的教育、福利捆绑等炒作基因。学区房的问题，上了4月的中央会议内容。

加大公租房的入市。

楼市面临的局面将是五花大绑，围而不杀。确保一个稳字，央行最近屡次提及“外部冲击”，所虑者，不外乎这头灰犀牛。

 

新华视点指出，近年来，各地严控房地产融资。于是，一些开发商挪用购房预付款“拆东墙补西墙”，高负债、高杠杆拿地卖房。

当“十口锅五个盖”的游戏难以为继，购房者就不得不为开发商的挪用行为“埋单”。去年以来，福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家标杆房企均出现债务危机，它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。

该篇文章提到的烂尾项目涉及三盛宏业旗下的上海市浦东新区颐盛御中环二期，太原泰禾金尊府、泰禾“大城小院”等项目，更将烂尾原因指向开发商挪用业主预售款，矛头同时也指向对这些资金进行监管的银行。

泰禾上海大城小院的业主反映，2020年他们经历了漫长而又艰难的维权之路，本以为已经跟泰禾、债权人、监管银行达成一致，谁知道，该项目卖出的剩余货值，最终再次被泰禾洗劫。上海大城小院的复工被“泡汤”了，据上海业主反应，泰禾利用影子公司作为总包，玩左手倒右手的游戏，监管账户上的钱，并不安全。至今，他们仍在维权的道路上。

根据对烂尾盘泰禾“大城小院”业主的信访受理回复，上海市房屋管理部门认为，银行违反监管协议，未按协议履行监管责任，引起欠薪、欠工程款等经济行为的情况，应由银行承担相应的法律责任，由金融监管部门严肃处理。

同样的事情央视财经频道于2020年年底也做过专题报道，北京泰禾丽景家园的400位业主2018年花了上千万元买的房子，离交房只剩8个多月时间，整个项目还有相当一部分楼栋只挖了个基坑。记者调查后发现：购房款大部分都被用于还债，只有少部分用在了项目建设上，这才导致工程进度缓慢。

按照北京市商品房预售资金监管办法：项目预售过程中，购房款应直接存入项目公司泰禾锦绣开设的、尾号为0081的预售资金监管专用账户。记者了解到：从2019年起，法院通过强制执行的方式，从泰禾锦绣等多家泰禾系公司的银行账户中，共计扣了10多亿元资金，归还给泰禾的债权人——芜湖融普明投资中心。

商品房预售资金监管是房企在申领商品房预售证之前，需要房企、银行、工程监理单位三方签订资金监管协议，目的是让商品房预售资金优先用于商品房项目的开发和建设。

对于主管部门和购房者来讲，最害怕商品房项目工程烂尾；在商品房项目工程通过竣工验收，取得竣工验收备案表后，意味着商品房项目工程已完工，无需其他投入，权属证书的办理不存在其他大的风险，商品房预售资金监管的目的已完成。

针对金融机构违规将商品房预售款划扣的情形，近日来，各地住建局给资金监管政策“打补丁”。

2021年7月6日，泸州市住房和城乡建设局发布了关于征集《关于进一步加强商品房预售资金 监管工作的通知（征求意见稿）》 修改意见的通告。基于发现部分开发企业未按规定将首付款和按揭贷款存入预售资金监管账户、预售资金监管账户被法院冻结或扣划等问题，出台更为严格的监管细则。

2021年7月8日，河南商丘市住房和城乡建设局发布关于进一步加强市区商品房预售款监管工作的通知，对此前的监管办法进行细化。

2021年6月30日，《无锡市商品房预售资金监管办法操作规程》出炉，明确监管银行同样受“监管”，7月1日起执行。

仅6月7月两个月，就有襄阳、宁夏、天津多地出台预售资金监管办法补充说明或是细化执行指导。

最终目的都是防止开发商挪用预售金，严防项目烂尾。

去年福晟、泰禾爆雷，今年华夏幸福、协信爆雷，眼下这些房企正在积极化债，但从目前的形势来看，留给他们的时间不多了。

福晟集团股权再被冻结6亿元

去年福晟曝出债务危机后，世茂与福晟的“世纪并购案”引起满城风雨。不过今年以来却稍显沉寂，这场债务危局的纾解进展与成效如何，外界无法获悉。

过去半年，除了上市平台福晟国际，福晟集团层面都未有公开动态更新。直至7月2日有消息显示，福晟集团再被股权冻结，两日冻结权益数额超6亿元。

今年2月3日，福州市城乡建设局官网发布关于“全力推进福晟项目复工复产”的消息。该消息透露，2020年，福州市建设局紧紧围绕市委、市政府的决策部署，全力推进福晟项目复工复产。截至1月18日，福州在建福晟项目已基本实现全面复工，9个在建项目已支付复工资金1.43亿元。

不过值得注意的是，今年2月9日，福晟仍因为违反《证券法》，收到了来自中国证监会的警示函，涉及未按规定披露债券2020年半年度报告、重大诉讼事项、重大债务逾期违约及重大资产冻结等内容。

目前福晟国际的境况在外界看来也尚不明朗。截至2020年6月末，福晟国际短期借款为41.89亿元，同比大幅增长81.82%；同期，其现金及现金等价物仅有8.02亿元，无法覆盖彼时的短期借款。

福晟国际在公告中亦坦言，“所得款项用于清偿本集团的未偿还借贷”，这不仅能减低其清偿到期债务所需的实时现金流入的负担，亦将降低经常性融资成本。

6月23日，福晟国际控股集团有限公司发布盈利预警公告，2020年预期亏损至多16亿元。

华夏幸福化债方案本月公布

2017年，受益于京津冀一体化政策，华夏幸福地产曾以1200亿骄人销售额进入国内房地产开发商前十名。2018年，随环京地区房地产因限购令衰落，华夏幸福首次出现资金危机。当年7月，中国平安入股华夏幸福，收购其19.8%的股份，并与五个月后再次出资，持股比例增加至25%。而今年三月，华夏幸福爆雷后，平安集团董事总经理兼CEO谢永林称，平安集团将不会再为华夏幸福的债务危机给予资金支持。

华夏幸福于6月22日晚发布公告披露新增逾期债务信息。公告称，受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，华夏幸福流动性出现阶段性紧张，近期公司及下属子公司新增未能如期偿还银行贷款、信托贷款等债务形式的债务本息金额为64.49亿元。据统计，目前为止华夏幸福逾期不能偿还的外债已高达635.72亿元，有息负债更是超过2000亿元。

据媒体报道，华夏幸福债务化解方案预计将在本月公布，方案大概率包含债务展期、国资入场、业务调整几个方面。

协信或被重组

协信远创被申请破产使其成为今年第二家爆雷的千亿房企。

截至2020年底，重庆市协信远创实业公司总资产为791.08亿元，总负债681.02亿元，净资产110.06亿元，预收账款为142.15亿元，剔除预收账款后的净负债率达到了83.04%。简单地说，重庆市协信远创实业公司把资产打八折甩卖，即使能够顺利出售资产，也是资不抵债。

截至2020年底，重庆市协信远创实业公司的账上现金为19.64亿元，短期借款+长期借款+应付债券为171.95亿元，经测算，净负债率为304%，现金短债比为0.15，现金极度缺乏，流动性已经枯竭。

据悉，有大量银行贷款给重庆市协信远创实业公司，这些银行面临着较大的风险敞口，尤其是北京银行和民生银行，截至2020年底，重庆市协信远创实业公司用了北京银行的86.73亿元贷款，用了民生银行41.23亿元贷款，用了上海银行12.86亿元贷款。

当下协信或在法院的主导下进行重组。

泰禾：万科入股的条件尚未全部满足

在三次延期之后，泰禾集团对《2020年年报》的回复终于来了。7月8日，泰禾集团发布的长达51页回复中，对深交所问询的12项问题做了回应。外界最关心的“项目复工复产”“万科A战投”“欠款偿还”“第三方交易是否有漏洞”等问题，泰禾都做了不同程度的回答。

泰禾表示，截至目前，万科入股泰禾所需要具备的条件中，尚未全部满足。此外泰禾2021年内到期债务为318.66亿元，其中银行贷款占35.85亿元，占比11.25%；信托占61.72亿元，占比19.37%；资产管理占12.6亿元，占比3.95%；公司债占208.48亿元，占比65.42%。

截至2021年6月18日，泰禾集团已到期未归还的借款为444.91亿元，借款的金融机构类型包括信托、基金、银行、四大资管以及境内外债券，以信托居多。此外，预计负债计提金额47.82亿元。

对此，泰禾表示，“截至目前，公司债务重组工作取得了较大进展，已与部分主要债权人达成了对已到期未归还借款的和解，和解的主要方式是延长借款的还款期限、对资金成本给予一定的优惠以及豁免违约金。”

信用货币时代，印钱的能力，其实已经赋予了所有公民。一个人去银行贷款买房，首付300万，贷款700万，就等于他与银行一起，印了700万的信用货币，印出来的钱就到了卖房人的手里。

中国200多万亿的信用货币，就是不同的经济行为主体，以类似的方式印出来的。而个人或公司印钱的能力，则取决于它所拥有的抵押品多少，以及政策给与的杠杆倍数。

未来，不同财富阶层的印钱能力，将因反垄断+需求侧的新两手改革，而有新变化。

谁的杠杆被约束，也就意味着印钱能力下降。比如蚂蚁上市暂停，按此前的估值算，意味着1.5万亿的抵押品，被按红灯（按照30%的首付买房的话，这可以撬动的信用货币就更大了，这么大的印钱能力等于被按下了），数千名亿万富翁的纸上富贵，兑现延期。

而谁的杠杆受到支持，也就意味着印钱能力的上升。    

来源: 大猫的财经世界

转自: https://mp.weixin.qq.com/s/wMSMMmCUIUSnJyjeVOqUHQ

“下半年，房价怎么走？”

这是进入7月以来，读者问的最多的一个问题。

直接说答案，不够深刻，今天我准备把分析逻辑分享出来。

“研判后市”的前提是读懂前市，正所谓老祖宗讲话，“温故而知新”。

我把上半年归结为八大热词，大家跟着我耐着性子回顾，方知二三。

历史洪流

实话说，今年上半年的楼市真的很危险。

根据贝壳数据，全国上半年房子卖得非常火，重点50城二手房同比增长达6成，较去年下半年增长12%。

新房更夸张。

根据国家统计局数据，今年1-5月销售面积达到5.97亿平米，交易额为6.46万亿，同比去年分别增长39%、56.5%，同比2019年增长22.6%，43.4%。

今年上半年新房交易额创下2016年以来，同期最高纪录。

我们要明白2个概念：

1、2016年是上一轮房价大潮的峰顶值

2、2016年是房住不炒的开端，背后是数千次大调控的密集轰炸

在这种情况下，还能形成这种行情，那么假如没有调控，你会看到，今年主要城市的行情大概率要比5年前的还要疯狂。

其中新房销量超过二手房，证明全国主要城市还处于“新房市场”结构，城市的边界在延伸，基建大规模铺开，是人口流动、城镇化红利的一大表现。

分化依旧

当然上半年的这一轮行情，仅限于部分城市。

根据数据，主要集中在一线城市，重点二线城市，以及长三角城市群的三四线城市。

 

其中福州、绍兴、合肥、苏州等二手房成交量增速在40%以上，长沙、重庆、泉州、常州等17个城市增速在20%-40%之间。

有些城市虽然二手房成交量不高，但新房成交突出，比如武汉新房上半年新房霸榜全国第一。

这波房价上涨的逻辑，我之前讲过。

疫情后货币放水、国外订单大量流入、国际资本活跃、人口增加、长期积压的刚需购买力被释放，是综合交错的结果。

这些因素会让当地人的财富暴涨，从而转向房产消费或投资，利好高能级城市。

比如金融产业发达的城市，北上广深、杭州、成都、武汉等等。

比如制造业发达的沿海城市，苏州、福州、泉州、东莞等等。

比如实体经济复苏较快，人口流入量较大的城市，成都、武汉、西安等等。

除此之外，弱二线城市以及普通三四线城市，都没有“沾光”，上半年楼市没有任何声音，有的反而是在下跌。

休克疗法

行情火热，中央出台政策严打房价，强令问责，在“一城一策”战略下，所有城市开始变得不择手段。

有的甚至闻所未闻，见所未见。

最典型的就是“二手房指导价”。

政府帮买家限价，要求二手房业主打折卖房，此令一出，犹如“杖蛇七寸”，断了老命。

年后深圳，在资本的催熟下，涨势不近人情，无法按压，直到出了“二手房指导价”，楼市一夜入冬。

现在的深圳，卖家都在耗着，有的耗不住了，只能降价出售。如果年底二手房指导价还不松口，深圳就会被砸个坑出来。

随后二手房指导价用在了成都，效果惊人，迅速降温。

这个杀手锏很好用，但副作用也很大，会导致市场暂时性“休克”，如果在炒作泡沫较大、能量不够的小城市，很可能会造成房价踩踏式下跌。

所以不可能出现在一般城市中。

不过，深圳、成都的成功试行，让所有人知道，在中国调控房价，只要想调，就可以做到。

房贷利率

房贷利率上调是近期的热点事件。

它是最常见的调控方式，见效慢但疗效不错，对楼市热度有强抑制作用。

我去年年底就预测过，如果2021年小阳春楼市太热，房贷利率会越涨越高。

央行公布的金融数据显示，今年一季度居民部门新增中长期贷款达到1.98 万亿，规模创近10年同期历史新高。直接导致二三季度贷款额度紧张。

所以你看到，全国主要的热门城市，有的在上调房贷利率，有的在延贷，有的甚至停了贷。

很多热门城市，延期房贷都在半年以上……

房贷利率调控是长期的活儿，预计今年上调趋势是主流，对于行情冷淡，但房贷利率还奇高的城市，千万不要买，比如河南洛阳。

集中供地

集中供地也是今年发明出来的，过去政府卖地，无论何时何地都可以“开场”，但现在只允许一年集中卖三次。

这样相当于把所有开发商围在一起竞标，一年只给三次机会。

这相当于中央变相收回了土地管理权限，从根子上进行“房住不炒”。

地方肆意卖地的行为会被叫停，而过去喜欢玩土地财政，对土地有强依赖性的城市，未来会显得捉襟见肘，房价绷不住，开始进入下行周期。

同样也会加剧行业内部斗争，龙头强压，小开发商被加速淘汰，马太效应愈发强烈。

但集中供地政策出台后，因为没有完善，反而造成了地方集中炒地价，比如重庆、深圳、宁波、杭州、厦门等城市溢价率均在25%以上，直接带动房价行情上涨。

不过我相信，如果坚持调控，马上会有政策出台，要求地方控制地价水平，就看下一场如何博弈了。

变相打击

打击学区房背后的大旗是“教育均衡”，“粉碎阶级固化”，是符合国家大战略的，每年都会出现一轮，但今年有了本质性的提升。

比如上海，出台“定向指标到校”政策。

无论一个学校的教育质量有多差，学生都有上名校的机会，这样导致尖子生的名额减少，从而引发一线学区房房价下跌。

比如杭州，决定用分数打平高房价。

前几天杭州中考炒得特别热闹，因为数学试卷的难度降到了小学生水平，无论尖子生、优等生、中等生，都可以轻易考“满分”。

大家都满分了，那些名校毕业的尖子生的优势荡然无存，而背后高价买来的学区房的价值也将不复存在。

既然我动不了房价规则，但我可以动“考制”。

这招很损但很有效。

随后杭州学区房价开始动摇，出现业主抛盘的情况。

上海和杭州打击高价学区房的成果可以复制到全国，当然我认为主要还是一二线城市，三四线没有打击学区房的动力。

 

狼来了

这个东西属于老生常谈，上半年又提了好几次，每年都是“狼来了”。

但说实话，今年这头“狼”，很可能在年底出现。

因为在北京的一场会议上，有关部门已经强调了，“不立法先试行”，而且把主要试点放在深圳和海南。

不立法，房地产税的出台就大大降低了难度，而试点某个城市，在房地产联网、信息透明等方面，也相对容易。

深圳不像北深广这种城市，“盘龙卧虎”，高层建筑可以动摇。

而且这几年房价涨势太凶，当地人赚得盆满钵满，即使房地产税造成房地产预期利空，房价下跌，这些人的可承受力还是比较稳的。

至于是否对其他城市造成影响，还要看试点效果，但我觉得，这个过程异常漫长。

三胎

上半年还有一个大热点，“三胎”。

这是中央面对国内生育率低，人口增量下降的一个补救措施。

说实话挺奇怪的，没有激励生一胎，反而是生三胎，可能是认为二胎家庭的经济实力强，不差再生一个吧。

但补救效果我是存疑的，因为桎梏生育的是现实压力，比如房价、医疗、教育、带娃精力和工作之间的权衡。

不过配合生三胎攻坚战的各项措施，正在陆续上台，比如对校外补课的管理，限制寒暑假孩子补课，意在减少家庭的多余支出。

还有最近传的沸沸扬扬的，北京要求寒暑假，在校教师帮家长们带娃。

一个北京教师朋友跟我诉苦：

“连续生三个月的气，每天用嗓过度，孩子成绩不好还被领导指着鼻子骂，为了讲好一节课，连续备一个月的课，大家都看到了教师光鲜亮丽的一面，背后的辛苦和内卷带来的焦虑，谁能理解？”

“唯有寒暑假能让我有一丝希望，现在让我暑假帮家长带娃？不好意思，我不干了……”

其实减轻父母压力这一块，我更感觉应该在上层建筑入手，比如多生一娃多免税，成本低，大家就乐意生。

比如控制资本企业对员工时间的压榨，对加班、婚假、产假有明确要求，同时给予企业税务补贴，一切无法解决的问题，都可以通过利益去博弈。

趋势

上面这8个关键词，我都写过对应的长篇文章，今天之所以再拿出来，是让大家有“串联”概念，由点及面。

这就像一个纪录片：

首先上半年楼市很热，一线城市以及主要二线城市、长三角的三四线城市迎来火热行情，主要原因工业复苏，经济向好，市场资金充裕。

行情火热，就要压制。

为了打击房价，中央出台调控政策，“二手房指导价”冻结楼市，上调房贷利率对冲楼市，现在看来，几个主要城市已经在全面降温。

证明当下房地产调控手段已经炉火纯青，非常精细化。

在这种情况下，所有城市未来都不可能出现，普涨或者大涨行情的机会。

可以预测，下半年大消费、大医美、大5G等产业会相继喷发，经济持续向好，主要城市依旧面临房价上涨压力。

但现在明确有两大利空对冲因素，一个是政策调控，一个是利率调控。

双方博弈，就会出现几类分化情况：

1、上半年涨势凶猛，遇到过特大调控的，比如深圳、合肥、成都、东莞等，这些城市下半年不着急上车，可以观望，等到年底看交易量，捡漏空间很足。

2、上半年成交不错，但房价没有开始出现大规模上涨行情的现在就可以抓紧入手，比如武汉、重庆、福州等，要抓住行情窗口。

3、上半年楼市没有声音的，不符合此轮房价底层逻辑，下半年也没有增长势头，可以慢慢挑选。比如弱二线和普通三四线城市。

不过有些城市的房价经过几年调控已经坠入底部，比如青岛、石家庄、天津等城市，这些城市可以买，但可以慢慢挑，尤其是二手房。

4、下半年会继续严打学区房，高能级城市的顶部学区房不要碰，风险很大，其他的可以上车。

低能级城市的学区房依旧可以买，它是独立市场，稀缺物业，而且很难被政策波及。

5、今年有一定概率，会在海南、深圳试点房地产税，这些城市在年底之前要尽量观望，因为谁都无法预测试点后，市场的反应，缴税力度对房价的冲击如何。 

6、三胎对楼市影响极其有限，未来“人口自然增长”趋势依然看空，这是所有国家迈入高增速经济道路的必然结果。

但人口“流动趋势”看多，抢人大战在继续，人口加速向高能级城市积聚的趋势不会改变，在这个层面，房产价值分化会越来越严重。

◎本文作者 | 子木

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· 盛松成 | 文  关注秦朔朋友圈  ID：qspyq2015 ·

 

二十几年来的中国房地产，并不存在典型意义上的周期，而是始终在波动上升。今年以来，我国一线城市房价呈现加速上涨趋势。5月份全国70个大中城市中，环比上涨的城市有62个。其中，一线城市的涨幅更高，同比增速达到了6.0%，较上年末提高了2.1个百分点，为2017年三季度以来的最大值。

我国的高房价，有土地供给的原因，也有土地制度、政策的原因。2015年后，大城市土地成本占住房价格的比例平均已达40%。而长期以来，我国房地产市场侧重于需求调控，调控效果并不具有可持续性，一度形成了房价单边上涨的预期。

目前大城市需求端调控手段几乎已经用到极致。房地产调控需要结合我国经济发展的特征和规律，采用系统性的方法。所谓“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”，应当从房地产与经济协调发展的角度来定位。

今年我们新出版的《房地产与中国经济》一书，论证了房地产与中国经济紧密而复杂的关系，并从全局出发，对我国住房问题提出建议。

我国房地产市场的结构性特征

我国城市土地大量供应在商业和工业，这与地方政府的GDP考核有密切关系——商业用地、工业用地会带来持续的税收收入和GDP增长。

中国的住宅土地供应占全部土地供应的比例在主要国家当中是最低的。2016年，我国一线城市居住用地占城市建设用地面积的比例平均约为27%，而纽约则超过40%。

在提出“去库存”战略时，我国商品住宅的去化周期约为4.4个月（按照2013-2017年商品住宅年均销售规模12.31亿平米测算），目前约为1.7个月。

目前，一线城市住宅几乎没有库存，新房都需要摇号排队。而商办用房库存高企。上海的商办用房去化周期高达110个月左右；北京、深圳相对低一点，但也有30个月、50个月上下。

我国一线城市不合理的土地供应结构，造成了商业用房销售的巨大压力。所以城市用地结构有待改善。

城市间的分化也很明显。由于产业发展、人口迁徙，以及医疗、教育、养老条件比较好，一二线城市、尤其是一线核心城市，这些年房价都涨得比较高。引用2018年12月21日中国家庭金融调查与研究中心公布的《2017中国城镇住房空置分析》的调研数据来做估计测算，2017年全国住房空置率为21.4%，较2011年提高了3个百分点。

从不同级别城市来看，一线城市住房空置率呈现下降趋势，2017年为16.8%，较2011年下降了1.1个百分点；二线城市和三四线城市均呈现上涨趋势，2017年二者的空置率分别为22.2%和21.8%，较2011年分别提高了4.4和2.8个百分点（见下图）。

此外，我国同一城市房价分化加剧。以上海为例，2020年，黄浦区以均价15万/平米位居各区榜首，青浦区等外环外区域均价则在3～6万元上下；2015年房价大幅上涨前，两个区域的均价分别在5万和2万上下。住房需求端结构也有所变化。由于二胎的放开以及对高品质居住条件的追求等原因，商品住宅市场改善性需求强烈，100～140㎡面积段产品集中热销。 

房价上涨的根本原因在于供需失衡

有观点认为，房价上涨是因为货币发行过多。事实上，货币发行量是房价上涨的必要条件，而不是充分条件。货币数量影响所有商品的价格。货币一旦发行，流向并不确定。

实际情况是，目前物价指数CPI并不高。特定商品的价格高，主要是该商品的供求关系引起的，房地产价格也是如此。目前，有些城市的房价还在下跌。显然，这不是货币发行造成的。

所以，不能通过收紧货币来抑制房价上涨。收缩货币供应反而会伤及中小企业。有关监管部门现在出台一系列政策，严防资金违规流入房地产，这是比较有效的宏观审慎管理政策。

供需失衡是房价持续上涨的主要原因。上海2500万常住人口，土地面积6340平方公里，其中包括按要求不能做开发的1000多平方公里的崇明岛；北京16000多平方公里，仅平原部分就跟整个上海差不多，但常住人口比上海少300多万。所以总体讲，房价高并不是土地面积较少，而是居民住宅用地供给占比较低。包括中国香港，也有很多土地没开发利用。

由于居民收入增长、旧城改造拆迁等，我国住房需求不停增加，而供给相对来说少得多。超配房地产是中国家庭的一大特色。这有两个原因：一是我们投资渠道匮乏；二是和中国的传统文化有关，都希望居有定所，不少家庭还拥有两套及以上住房，这是观念问题。

针对房地产业长期以来的结构性问题，我国也出台了多项措施进行调控。但长期以来，我国房地产市场侧重于需求调控，长期效果并不明显。

我早在2016年11月初就在《中国金融》发表文章《房价调控的有效方法是供需并重》。需求调控的效果主要在于短期，供给调控则更加侧重于中长期，且供给调控有助于稳定公众预期。公众对房价的预期是决定房价的一个重要因素。所以，我一直呼吁要稳定房价预期。

今年《政府工作报告》对房地产供给调控是历次政府工作报告中最突出的：“解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”

应继续坚持房地产调控政策向供需调控相结合转变：一方面在需求端通过各种手段严厉调控；另一方面，在供给端增加土地供应。

基于城市间分化情况，优化土地供应制度和结构

过去十几年，供地的方法是拍卖，价高者得，所以土地价格越拍越高，“地王”频现。2月26日，自然资源部有关负责人表示，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，全年供地将不超过3次。该政策的主要目的是，通过稳地价来稳房价。

上海最近发布第一批52块住宅用地集中出让公告，新竞价规则主要是：

在房价地价联动机制下，合理设定地块起始价、中止价和最高报价。报价低于中止价时，为价高者得；若高于中止价，进入一次性书面报价环节，一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。本批次商品住宅用地最高报价一般限定在起始价的110%。

这是对地价的一种限制。这一措施可能有效，我多年前就提出过类似的方法。

未来土地的出让，应该与该城市的人口、产业、商业等指标挂钩，并且做动态的调整和监测。在人口流入的城市，应该加大土地的供应，尤其是居住用地的供应；在人口流出的城市，应该减少居住用地的供应。并且，居住用地指标可以在全国范围内调整。

各地均设置自己的土地“红线”，在一定程度限制了政府土地调控的空间，地方政府也缺乏跨区域协调土地资源的能力，因此，需要更高一级的部门在全国范围内来协调。

以“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式解决高房价问题

看待房地产与经济的关系，一定要一分为二：

一方面， 房地产业在经济增长中仍然发挥着重要的作用。去年初由于疫情影响，房地产投资和销售都受到冲击，但随后房地产投资和销售额均逐月改善。对比基建、制造业等投资，房地产投资具有很强的韧性，仍然发挥着稳定经济的作用。

另一方面，高房价会带来多方面的负面效应。第一，削弱经济发展潜力。因为所有的经济活动都需要土地配套，地价涨成本就上升。而且，高房价会提高包括人力资源成本在内的所有发展成本；第二，如果资源集中在房地产业，就有可能造成产业空心化；第三，高房价导致贫富差距扩大，成为社会问题。

从房价与实体经济协调发展的角度来看，房价上涨1%会带动工资水平上涨0.07%，工业企业的利润会下降0.01%，居民消费下降0.05%。地价持续上涨会导致房价的持续上升，实体企业的利润空间越来越小，居民消费也受到挤压，因此，实体经济会陷入困境，这是土地财政不可持续的原因。

房地产已经成为我国居民财富的主要形式，从这个意义上讲，通过“拐点”的方式把房价打压下去，并不可取。因为由此带来的房价下跌会降低居民实际储蓄，削弱内需，增加金融风险。

正确的方法应该是，在控制房价的同时，通过发展经济，不断提高居民收入水平，使得居民收入的增长长期超过房价的上涨，不断缩小房价收入比，通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，从根本上解决我国房价过高的问题，避免美国、日本和我国香港曾经发生的房价暴跌式调整。

• 作者为中欧国际工商学院教授，曾任中国人民银行调查统计司司长。

转自: https://mp.weixin.qq.com/s/caEgvkpOzE92czCeuqKcgA

 

今年1月8日，郑爽发微博说真的决定要独居起来。她要亲自动手装修，体验装修的乐趣，然后配了一张房子的照片。

 

现在，就连暴发户炫富都很凡尔赛。吃瓜群众都如侦探一般，马上以照片中的玻璃幕墙为线索，扒出了她家住址是上海市黄浦区的复兴珑御。

 

十天后，爽子体验独居生活的计划，就被一段录音打破了。爽子先是发了一则文理不太通顺的回应，声称要维权。紧接着Prada、Lola Rose宣布终止与郑爽的合作关系。再然后，房地产中介就把郑爽在复兴珑御的豪宅挂在了朋友圈。

 

复兴珑御是在2019年9月29日开盘，均价12.8万一平米。网上传言，郑爽的房子是一套630平方米的复式，总价大概是8000万元。

 

一年又四个月后，郑爽将房子卖掉了，售价是1.3亿元。这相当于她一部戏的片酬。

 

上海的朋友说，郑爽的房子确实是一间复式，上面加了一个露台。郑爽的买入时间，是在开盘后一段时间，当时房价已经上涨，她的购入价大约是1亿元。

 

她转让这套房子的两天前，上海刚刚公布了新的调控政策。根据这项政策，有人给郑爽算了一笔交易费用，增值税及附加费、个人所得税共计：

 

903万元。

 

长大后的杉菜得的是治不了的病。和郑爽接下来要面对的一系列违约金、罚金来说，总价过亿的豪宅，可能也不算什么了。

 

历史很快证明，爽子可能是上海楼市历史上最失败的投资者。她错过了买入复兴珑御的最佳时间，并在上海富人纷纷打新的关键节点，急切地将房子降价出手。

 

 

1

 

 

6月12日，复兴珑御项目最后的一栋楼开始认购，均价13.6万，整个7号楼只有47套大平层户型的房源。

 

中介朋友说，最近一次成交，复兴珑御的的单价约是19万元。按照这次房源最小的194平米的户型，复兴珑御一手房和二手房的差价大概是：

 

1000万。

 

这哪里是买房，这分明是捡钱呀。

 

科技公司造富，需要经历公司上市、股票解禁这些过程。与此相比，楼市的造富过程，只需要你走进售楼处摇号。

 

等到入围的这些复兴珑御的购房者选房那一刻，几分钟后走出摇号现场，他们的身价就会增加千万以上。

 

前几天，复兴珑御的入围结果出来了，入围分数是：

 

112.8分。

 

给大家翻译一下，上海的购房政策，认筹客户超过房源数量的1.3倍时，将触发积分制度。积分制度分为基础分与动态分，基础分看的是家庭情况、户籍情况、房产情况、5年内在沪买房情况，动态分看的是2003年1月以来的社保缴纳情况。

 

112.8分这个数字意味着所有入围的客户同时满足了几项条件：

 

基础分满分；

上海家庭；

在沪无房；

5年内无购房记录；

2003年至今，社保缴纳220个月。

 

在上海，突然有这样一批买家，他们业已成家，上海户籍，年过不惑但手无房产，18年来勤勤恳恳缴纳社保，却又手握千万现金。

 

复兴珑御的入围结果出来后，上海人纷纷表达了自己的羡慕嫉妒恨：

 

大批社保巨子涌向了翠湖。

 

不久前，一个年轻的小伙搞了一个大新闻。他在一个微信群里公开说，自己向开发商缴纳了300万元的茶水费，然后以2630万的价格拿到了一套房源。

 

他事无巨细地披露了自己的这笔交易，说茶水费本来是500万，自己还价还了四天，和开发商签完协议后，去名为接城地产的中介公司门店付了定金。当场付万35%的首付，8月10日前付清全款，否则每天需要缴纳万分之五的违约金。

 

他甚至透露，自己现在住在嘉御庭2期，不比复兴珑御差，买房用的是丈母娘的名义。包叔看了一下这个楼盘，唯一一套挂牌出售的房源，价格是4300万元。

 

项目方很快做了回应，声称项目独家代理为第一太平戴维斯，“任何其他个人、单位、组织宣称可以在规则之外预留、卖号的言行均不属实，且不能实现”。

 

茶水费这件事到底存不存在，包叔没从这个回应中看出来。但上海的朋友说，很多人早早就在为购买复兴珑御做准备了。

 

2017年启动5年社保、二套7成首付等政策后，上海房价阴跌了三年。直到去年，上海的房价被学区房点燃。

 

这样的暴涨，让水库都震惊了。他说自己入行二十多年了，从未见过这样的远古巨牛行情。

 

一位开发商的朋友说，自己老板的一个亲戚，借用了刚毕业的员工的摇号资格，认筹了一个改善楼盘。这样的年轻人刚刚来到上海，却拿着千万现金，涌向了楼市。

 

几个月后，上海楼市的改善楼盘，已经不容购房者只是拥有购房资格了。上海楼市急需的，是基础分是满分、还手握2500个达不溜的社保巨子。

 

如果这样的人数量不够，会有人就把他们造出来。

 

很多人，提前通过赠与、离婚的方式将房子处理掉了。一个中介朋友的客户，家里老人将名下的房产赠与给了他，然后，这位老人成了基础分是满分的购房者，参与了复兴珑御的认筹。只不过，一家人还是快乐地生活在别墅里。

 

这其中最关键的一点，就是上海积分制度基础分一项的第四条：

 

无房，五年内无购房记录，分数是20分。

 

很多社保巨子确实五年内没有购房记录。但如果去看看有没有处置房产的记录，结果可能就不一样了。

 

过去的半年多，上海楼市大概分为两个阶段，上半场是高富帅，后半场是老头乐。

 

据说，排队认筹复兴珑御的购房者中，还包括了不少地产公司的老总。他们是最早、也是最了解复兴珑御项目价值的人。

 

托起上海楼市的，不是刚毕业的大学生，不是中产阶层的新上海人，而是上海的老板们，是江浙地区大大小小的企业主。

 

哪有什么天选之子，只是先富领先了后富。

 

 

2

 

 

不是先富与后富的财富轮动，而是先富与先富之间的接力，这样的故事，正在很多城市轮番上演。

 

去年深圳楼市最大的事件，可能就是华润城润玺一期（华润城四期）的开盘了。这个深圳楼市的明珠，一手房和二手房的倒挂至少是500万。

 

华润城润玺一期有1171套房源，入围的人有9690人。排在最后一名的入围选手，社保缴纳周期是51个月。大部分入围的人，有100个月以上的社保。

 

刚需重新被定义，是从华润城四期重开始的。购房者缴纳了十年社保，在深圳无房，然后举重若轻地拿出1000多万买房。

 

后来，有人说华润城的摇号三成是代持。深圳住建部门迅速行动，揪出了12名违规操作的买房人。

 

两个多月前，华润城四期突然传出消息：

 

100多套房源被腾退出来。

 

消息传来，意外得到选房机会的买房人欢声雷动。社区为了鼓励大家打疫苗，不惜用鸡蛋、抽纸做奖励，效果不大。但听说了这事，100多个深圳富豪第一件事就是打疫苗，等待去选房。

 

类似的事情，在成都的仁恒滨河湾出现过，在南京的金陵府出现过，如今在上海的复兴珑御也出现了。

 

城市轮动，财富也轮动。但资金运动过程中，我们很难觉察出其中的差别。

 

以复兴珑御为例，最近一次成交，是一套196平方米的房源，成交价为3800万左右，但实际支出超过了4000万。这其中包括了全额增值税、附加税、个人所得税。复兴珑御47套房源，大概就有将近一个亿的税收。

 

但同样的房源，由于限价政策的存在，一手房房源只需要2700万左右。一个有钱人，他只要走进售楼处摇号，走出来时，就多赚了1300万。

 

那一部分人，很多人都四五十岁了。过去几年，房地产的每一波大起起起起小落，他们都屹立潮头，尝尽红利。限价政策的初衷当然是好的，只是这一次，我们又人为创造了红利，并双手奉送给这帮人。

 

他们中的很多人，本不该有资格，赚取这1300万的。

 

很多人说，魔都购房的积分制再不打补丁，就是个笑话了。

 

几个月前，恒大前首席分析师任泽平参加了茅台专家顾问座谈。这个房地产砖家对中国神水发表了自己的看法。他说茅台的所有争议，主要是茅台酒的品牌定位问题：

 

究竟走高端奢侈品路线，还是平价限价路线？

 

我猜任大师应该是从研究中国房地产中，得到的灵感