标签： 房产

2019年，中国的装修公司的注册量达5.3万家，比2018年暴增了317%，产值冲到4.51万亿元，达到了自己的行业巅峰。

随后，情况急转直下。

2020年，全国的装修公司生意极其难做，有人缩小了办公室规模，有人直接关了公司。

装修公司的注册量，只有2.3万家了，同比2019年下降56%。

疫情嘛，可以理解。

但2021年，全国的家装公司直接出现了大规模倒闭的现象，上半年注册量只有1万家，同比再度腰斩，而倒闭的家装企业数量已经达到了接近2万家，远远超过了新开的公司数量。

大规模疫情明明已经结束了，虽然房价涨一个就被压一个，但土地拍卖量和住宅销售量都在创新高，为什么装修公司却这么惨？

别急，2021年也许只是个开始，后面也许会更惨。

装修公司命运的转折点，其实并不在2020年，而是在2017年。

这一年，中国宣布了房住不炒的政策。

四年后，政策发威，装修公司大面积破产。

中国房地产市场很特殊，绑定了太多太多的东西，房住不炒也只能让房价不涨，并不会让房地产市场崩盘。

为什么装修公司市场会崩盘？

因为在2017年，为了响应房住不炒，中国推出了相当多的配套措施，其中之一，就是精装房政策。

在2017年颁布的《建筑业发展“十三五”规划》中，政府明确要求，到2020年，新开工的全装修成品住宅，也就是精装房，面积需达到30%。

给消费者造精装房，而不是造毛坯房，这是一个发展趋势，人力不可违抗的发展趋势。

事实上，在全球绝大多数国家，住房的最低交付标准都是中国的精装修标准，消费者只需要自行购买家具就可以入住了。 

而有些开发商，甚至连家具都给消费者配好了，消费者选完菜单后，拎包入住。

毛坯房这个概念，全球绝大多数国家都没有，属于典型的中国特色。

很多老外来中国看房子，看到那些所谓的豪宅时，都会震惊的说，这真的不是烂尾楼么？

无论是以老外的生活常识，还是普通人的朴素认知，中国开发商造的所谓毛坯房，看起来都真的很像是烂尾楼。 

从经济学原理上说，毛坯房这种东西根本就不应该出现。

首先，无论是房屋建设还是内部装修，都是一个规模化优势非常强的产业。

一次装修一套房，和一次装修一栋楼，每平米的成本能差上好几倍。

根据住建部的数据显示，我国的毛坯房仅装修时对毛坯“敲敲打打”这一块，每年的损失就在300亿元以上，同时还会产生大量的建筑垃圾来污染环境。

而在正式的装修过程中，根据中国建筑装饰协会行业发展部的测算数据，住宅装饰装修平均一户可能产生两吨垃圾，其中有85%是可以回收再利用的资源，但因为这些可回收垃圾的日产量太少，产生过程过于零散，且没地方堆积，通常都是一丢了之，日产日抛。

如果每年有2000万户进行装修改造，一年就会有4000万吨垃圾污染环境。

而如果是一个小区进行集中装修，那么所产生的巨量垃圾，就可以因为规模化优势，获得妥善的处理办法，不仅降低了污染，甚至还能回收一笔资金。

但如果个体装修，就只能都丢掉，还要掏出一笔不菲的运费去清理垃圾。

另外，零散装修带来隐形成本也非常巨大，一个毛坯楼盘一定会带来一个漫长的装修期，交付之后五年之内能完成80%的毛坯装修就不错了，不断的有新毛坯房开工，电钻声连绵不绝。

这家刚装修完，那家又开工了。

你在10楼睡觉，30楼的电钻能把你直接从床上给震的弹起来。

更可怕的是，也许这个小区都交付10年了，依然会有零散的毛坯房开工，然后电钻又来了。。。

是不是业主很喜欢装修呢？

当然不是，实际上绝大多数有脑子的业主都不会喜欢装修的。

这个社会是通过分工来获取财富的，专业的事情一定是专业的人才能做的好。

95%的业主，装修都是这辈子的第一次，能有两次乃至于三次以上装修经验的极其罕见。

不管你是1次还是3次，在装修领域都是彻头彻尾的小白。

每一次装修，对业主而言都是地狱般的煎熬。

要顺利完成装修，业主要自学成才，精通各种美学原理，成为半个设计师，人生中第一次知道各种管道线材究竟是怎么布置在混凝土里面的，也第一次知道了各种尺寸之间的空间关系。

和装修队打交道的过程中，业主又被迫成为了半个建材专家，精通各种建材的市场行情，甚至还要自学如何辨别质量。

而中国的装修公司和施工队，市场口碑很不好，坑蒙拐骗横行，因为装修这个行业是没有回头客的，人一辈子不会装修几次。

面对装修知识几乎为零的小白业主，你自己良心还是不良心，和业主觉得你良心还是不良心，那是两码事。

看起来差不多的东西，一个花20万，一个花10万，那个让你花20万的装修公司一定是黑心公司？

那还真不一定，说不定那个只让你掏10万块的装修公司更赚钱。

知道装修市场水有多深，材料价格悬殊有多大的人，都能理解我说的这句话。

懂套路，会忽悠的装修公司，才是能顺利拿到工程款的公司，太实诚的装修公司反而混不下去。

等业主几个月甚至几年后反应过来，装修早就结束了。

因此，绝大多数人都众口一词的说装修公司很坑。

但当新业主去装修的时候，还不得不去依靠这些他们根本不信任的装修公司。

所以，装修的过程中很多时候业主的家庭甚至还要派个人，每天巡查工地，和包工头斗智斗勇。

为了戳穿装修公司和包工头的谎言，业主不得不天天泡在装修论坛做功课，花费几个月时间每天学习各种文章和视频。

这不是在装修，这是在渡劫。

你工作的时候要是有如此之大的劲头去钻研行业知识，早就升职加薪了。

付出如此之大的代价，装修出来的结果怎么样呢？

你不得不承认，人和人之间是有天赋差别的。

那些搞了一辈子房子的开发商，和搞了一辈子设计的美学大师，弄出来的东西绝对要比临时抱佛脚学行业知识的业主要强的多。

绝大多数业主耗尽心血弄出来的装修成果，如果开发商和设计师用心做，哪怕最差的那一档，都比95%的业主装的要更好看，更科学。

你要是人生第一次搞出来的东西就能赢职业队，那说明你天赋极其逆天，为啥不去干家装行业呢？

因此，交付精装房更符合社会利益最大化，更符合资源的有效利用。

至于什么个性化，这东西只有极少数人有，绝大多数人都不可能去改房屋布局，开发商给的毛坯怎么布局，最终就是怎么布局，能给的改动空间就很少，改的出彩的更的绝无仅有。

相对于那稀烂的设计感和在装修市场被坑蒙拐骗的悲惨结局来看，明显是开发商聘请大师统一设计出来的精装房更合适业主。

那为什么中国都是毛坯房？

因为很久很久以来，中国追求的不是住的舒服，而是有地方住。

以最低的成本获取一套能住的房子，是中国人最大的追求。

每平米单价降低2000块，比啥精装房都更有市场竞争力。

好看还是不好看，这个考虑的优先级是相当之低的。

外国市场之所以没有毛坯房这个概念，都是以精装房为主，那是因为他们的发展曲线非常平缓。

无论是发达的欧美国家，还是东南亚的发展中国家，还是非洲的不发达国家，他们的发展曲线都很平缓，也就是城市化的进程是循序渐进的，不像中国这么大爆炸式发展，也没有出现过中国这种房价急剧飙升，买房人赚取天文数字暴利的情况。

尤其是这个买房暴利的情况，是导致在中国毛坯房更好卖的重要原因。

房子好不好，和房子涨不涨，这是两码事。

垃圾的房子，也会涨，而且是暴涨，前提是你得有。

连老破小都能大涨，毛坯房怎么了，毛坯房再怎么样也是电梯房，比老破小要强多了。

而你晚一年买，就可能要多付几万，乃至于十几万，几十万。

至少过去20年里都是这样的，看空房价的，晚买房的，脸都被打的啪啪响。

在飞涨的房价面前，几乎所有人都投降了，在痛彻心扉中得出一个事实。

早一年买房，比买好的房子，称心的房子，要重要的多的多。

因此，单价低，总价低的毛坯房，这种外国人眼里的烂尾房，成为了中国消费者的首选。

其大背景，就是中国的房价猛涨，涨个没完没了。

大多数消费者买了毛坯房，等攒够一笔钱后，还是会装修的，因为他们要住。

但有少数消费者，不管是纯粹的炒房者还是披着改善、投资外皮的炒房者，其本质都是在图房价上涨带来的收益，而不是真正的为了入住。

这批消费者只是少数，但却是引导房价的重要力量。

而这样的人，极其喜欢毛坯房，特别讨厌精装房。

因为他们买房的目的，就不是为了住，只是为了持有，单纯的持有。

很多人持有十几年，房子都还是毛坯，连装修出租都懒得弄。

毛坯房过了20年，还是毛坯房，但装修过了20年，价值会直接归零。

因此，精装房的持有成本会远远高于毛坯房。

要么住，要么租，要么你就只能坐看装修的部分疯狂贬值。

所以炒房客们特别讨厌精装房。

这种种的原因，导致了毛坯房在中国成为了主流。

这么多年来，不是没有开发商试图效仿国外，直接卖给消费者精装房，可惜卖不动，消费者不买账。

主流房企十几年前就都成立精装部门了，但一直都是个附属的小部门。

谁都知道精装房一定是历史的潮流，但现实状况就是搞不动。

2017年，国家强行推广精装房，这是一个精装房地位大兴的好机会么？

不，这一波的精装房潮流，给了精装房名声重重一击。

国家强行推广精装房，就是为了房住不炒，因为精装房对炒房客极端的不友好，极大的提升了炒房客的持有成本，强迫炒房客要么住，要么租。

无论哪一种，至少这个房子都利用上了，不至于造成社会资源浪费。

初衷是好的，但等执行的时候，就变味道了。

2017年精装房政策推出的时候，中国处于一个房价狂涨的大背景下。

推出精装房政策，是为了遏制炒房风气，是响应房住不炒，单独看这个政策是没有任何问题的。

同年，全国各地大量推出了一手房限价的政策，通过遏制开发商的利润削减社会矛盾，同时打压开发商哄抬地价的动力。

单独看这个政策，也是没问题的。

两个政策结合在一起，就发生了奇妙的化学反应。

开发商为了绕开地方政策的限价政策，通过响应中央精装房政策的名头，直接把自己的毛坯房改成了精装房。

这种精装房，初衷绝对不是为了消费者方便，也不是为了节约社会资源，单纯的只是为了涨价而已。

市场价4万的房子，现在毛坯只准卖3万，那我加1万的装修不就行了。

政策打个补丁，说装修最多只能5000块，那我再加个5000块的电器包不就行了。

精装修和电器包，这都是学习国外成熟地产市场的先进经验嘛。

很显然，这种所谓5000块的装修，能值个1000块就算开发商良心了，因为本来就不是市场行为的产物，纯粹是一个为了绕靠政策限制的工具。

消费者不傻，自然知道里面怎么回事，但为了能买到房，很多消费者也捏着鼻子认了。

等房价下跌，跌到政府限价附近的时候，很多开发商利索的把精装房又改成了毛坯房。 

在这种毛改精，精改毛的过程中，我没有看到开发商对精装质量丝毫的上心，只看到了他们为了应付而应付。

因此，这一批的精装房质量注定是垃圾。

中国消费者想要享受到真正的精装房服务，迫使开发商通过提升住房质量而来回拼杀，必须要等到房价长期稳定。

如果房价十年不涨，炒房客无利可图彻底绝迹了，消费者也不着急了，心平气和的好好挑选自己满意的房子和喜欢的房子时。

那么很显然，到时候毛坯房一定卖不出去，开发商必须要做精装房，而且是消费者满意的精装房。

过去20年，开发商赚钱太容易了，核心竞争力居然是拿到地，谁有地谁发财，而不是谁让消费者满意谁发财。

这种情况，以后不会再有的。

当然，2017年的这个精装房政策，虽然产生了种种问题，但毕竟还是推行下去了，带来了精装房数量的飙升。

质量虽然堪忧，但再怎么样也是精装房，虽然很多消费者嘴上说自己要砸了重新装，但绝大多数消费者压根没有那个经济实力，还是住进去了，顶多小修小补一番。

2017年开盘的房子，大概是2020年交房。

家装公司靠什么吃饭？

靠给毛坯房装修吃饭，靠给二手房改造吃饭，其中给一手的毛坯房装修占据了绝大多数的市场份额。

2018年，装修公司很赚钱，因为2015年的房子开始交付了。

2019年，装修公司更赚钱了，因为2016年的房子开始交付了。

但2020年的时候，毛坯房的数量突然减少，不仅仅是疫情的原因，更大的原因是2017年的房子开始交付了。

但因为政策是2017年宣布的，所以2017年改动的房源还并不多。

2021年上半年，2018年开盘的房子开始交付了。

这次精装房的数量就多了。。。

毛坯房数量的突然减少，以及前几年装修公司数量的无序扩张，带来了极其血腥激烈的市场厮杀。

接不到单，熬不过去的装修公司，大量破产。

随着房价的稳定，全国各地限价政策陆陆续续都放松了，绝大多数地区都已经基本不限价了。

那么装修公司熬几年之后会有好日子过么？

并不会。

因为房价已经稳定了，除了个别地区在冒头，全国大多数地区的房价都稳定了，而房住不炒的政策口风没有丝毫放松，甚至愈加严厉。

在这种政策背景下，未来全国总体房价依然是横盘的概率是非常之大的，结合每年5%以上的房贷利率，炒房客进入地狱模式甚至赔钱模式是超级大概率的事情。

如果炒房赚不到钱了，如果消费者可以心平气和去慢慢选择自己喜欢的房子了。

很明显，自己心仪的精装房，明显比购买毛坯房后再自己装修要经济实惠且省心的多。

在不考虑抢房赚钱的大前提下，精装房小区的格局和市场竞争力要比毛坯房小区凭空上升不止一档，仅仅那个持续10年的施工噪音，就能让业主直接抛弃毛坯房。

拼质量的地产年代里，毛坯房必然是第一个被淘汰的，因为毛坯房不配谈质量。

所以，精装房的市场渗透率必然不断的提升。

这本来就是历史趋势，政策也支持，也符合房住不炒的精神，所以必然会是市场未来的主流。

精装房的市场，会被房地产开发商把控，只有大型设计院和大型施工队能分到一杯羹。

那些面向个人的小型家装公司，未来会一年比一年难过。

2021年的破产潮，只是个开始。

不是他们这些装修公司的创始人不够拼搏，只不过个人的努力在时代的进程面前实在是太微弱了。

精装房政策是2017年制定的，具体发威要等到2020年下半年到2021年上半年才开始。

这几乎是一个明摆着的市场趋势，为什么2018年装修公司注册数量暴增，2019年还能在2018年的基础上再增长317%？

2019年，已经是装修公司黑暗元年的前夕了，是撤退关门的最后机会，居然有如此之多的人涌进这一行来创业。

唯一的原因，就是因为装修公司在2018~2019年，赚了太多太多的钱。

老人不愿意撒手，新人眼红要继续闯进来。

2020年精装房要开始大规模入市了，那又怎样？

每个人都信心满满，觉得自己是能活到最后的那个天选之子，要破产也是别人破产。

最终，一地鸡毛，血流成河。

这些装修公司，和那些自信心爆棚的炒房客，何其的相似。

2018年之后，中国的总体房屋开工面积和商品房销售面积出现了一个巨大的差距，已经连续累积了3年，商品房库存持续增加。 

我知道很多炒房客自信心爆炸，觉得自己永远赢，房价永远涨，房住不炒一定是吓唬人的空调。

2019年入行的装修公司老板，也都是这么想的。

祝你们好运。 

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/UxB3A0ICokJC5Q4tBKaAag

作者 | 墨羽枫香

数据支持 | 勾股大数据（www.gogudata.com）

 

今日，房地产罕见重回大众视野，成为当红辣子鸡。保利、金地一度涨停，万科一度暴拉9%，令坚守地产的投资者喜极而泣。

 

其实，地产板块已经反弹一阵子了。从7月28日统计至今，房地产ETF大涨近8%，万科累涨15%，金地和保利均涨逾25%。

 

房地产强势回归，市场究竟在交易什么逻辑呢？

1

大涨逻辑

去年7月，房地产伴随大盘爆发有过一波拉涨行情，但之后一路下跌至今，跌幅近30%。100多家房企基本全军覆没，有11家大跌超50%，24家大跌超40%，46家大跌超30%。同期，沪深大盘均为上涨状态，可见房地产最近1年大幅抛输大盘以及众多行业，糟糕表现仅次于传媒。

房地产板块阴跌了1年时间，对未来预期极为悲观。不管是优秀的龙头房企，还是经营差强人意的房企，无差别一路下泄，估值早已经去到令人咋舌的地步。

 

截止7月底，房地产板块整体估值区区只有8.6倍，低于10年估值下线区间。龙头方面，招商蛇口6.7倍，万科5.6倍，保利和新城超4倍，绿地和金地更是不足4倍。

这波房地产大涨，逻辑很简单，就是极度悲观估值的修复，而契机正是赶上了市场风格轮换。今年以来，新能源车、光伏、半导体等行业继续爆涨，吸金效应非常明显，但其他众多行业失血严重。但疯狂总有一个天际线，市场从热门赛道撤退的迹象越来越明显，一部分资金显然去到了并没有生存危机，且未来仍然可以稳健经营的龙头上，保利、万科便是典型代表。

 

房地产爆发，还有消息政策面上的刺激。一份网传文件显示土地出让政策调整，其中明确二批次核心城市土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。而在此前，深圳、青岛中止第二轮集中供地，或与此密切相关。

 

今年1-4月，国内成交住宅用地溢价率还处在较高水平，只有5月由于22城集中供地，开发商在一二线城市拿地较多导致溢价率有明显回落，但仍然偏高（竞争激烈）。这次供地规则或大的变化，打破“限房价、高地价、房屋质量好”不可能三角的怪圈，朝着良性循环去演化。

房价高压之下，面粉价格便宜了，给房企留出更多合理利润空间，自然对地产板块是利好。这次破天荒历史性的严格调控地价，为房企减负，自然也是稳房价的一种手段。

2

未来怎么看？

2018年9月，在万科秋季例会上，会场写满了“活下去”三个字。当时，有人认为中国房地产业开始进入寒冬，但更多的人认为这是危言耸听，自己吓自己罢了。

 

从后视镜看，万科对房地产大势的判断无疑是超前且准确的。资本市场也很有效，房地产板块从2018年开启衰落之路，从当年年初的20倍估值一路下跌至当前的区区几倍。万科作为地产江湖一哥，历史最高股价也定格在了2018年1月。而下游的家电，也深受其困，诸如格力电器股价从那时也开始萎靡不振，4年股价还倒跌了。

 

2018年，A股大股灾，房地产景气度下行也是从这一年开始的。要知道，2016年中国商品房销售面积同比增速高达22.5%。在此高基数的背景下，2017年仍然取得7.7%的高增长。但2018年增速大幅下滑至1.3%，2019年则变为-0.1%。

 

此后，全国楼市调控大幕拉开，层层加码，最狠的是央行的金融动作。去年8月，央行给房企划出了“三道红线”。同年12月底，又给银行设置了房地产贷款规模以及比例的红线。这给房企带上了“紧箍咒”，是调控的真正大杀器。

 

这还没完，监管层控房价的决心空前。

 

今年4月30日，政治局会议首次点名防止以学区房炒作房价。众所周知，学区房是楼市炒作最猛、泡沫最大的领域，政策大方向是打掉这个泡沫风向标。

 

此后，上海高中招生政策改革、北京西城最严学区房新政落地、深圳推行大学区政策，各地的学区房都被政策“捶”得面目全非。因此，多地学区房价格都有所下降，甚至出现大幅跳水，更有业主主动降价买家观望的情况发生。

 

今年7月23日，住建部等8部委联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，以房住不炒为总原则，确保稳地价、稳房价、稳预期，力争确保3年左右时间，实现房地产市场秩序的明显好转。

 

这次调控政策与过往截然不同。除了动用“三道红线”限制房企的金融链条外，中央绕开省级，直接将房地产调控压在各级城市市长上，压实官员调控责任，跟过去省级主导的“因城施策”有很大不同。

 

7月23日之后，深圳、上海率先出台新一轮调控政策，西安、北京、成都、杭州、惠州……，一个比一个严格，一个比一个细致。

 

严苛的调控之后，效果已经立竿见影。7月商品住宅成交同比、环比分别下降12%、11%，较2019年同期还要下降2%。另外，百强房企销售金额同比大降8.3%，环比骤降33%。

 

政策一轮又一轮的狂轰滥炸，于房企，于个人，都不再幻想调控放松。这也意味着房地产野蛮生长的黄金时代已经过去了，剥离金融回归居住属性将是大势所趋，未来将会是竞争激烈的存量时代。

 

这是市场给予房地产如此咋舌低估值的重要逻辑。政策打掉了房地产行业的想象空间，盈利能力也会随着降杠杆、资产周转率下降而逐步下台阶，未来多数房企仍然会继续阴跌。

3

尾声

当前，某地产龙头的事件，让楼市圈风声鹤唳，拉开了行业洗牌的大幕。而在这之前，泰禾、福晟、蓝光……已经倒下了一批，它们也曾是民营中大型房企。

 

未来，万科、保利会活得很好，还能兼并同行。比如，保利近期已与平安在洽谈收购北大资源资产事宜。未来，还会有一批房企活不下去，尤其是过去几年仍然高杠杆扩张的企业，到时候万科保利们会有更多以低廉价格收购优质资产的机会。

 

洗牌是必然，带来行业市占率的提升，活下去的龙头会具备一定的业绩成长性。但我们也要清楚地认识到，大的行业背景之下，业绩增速会明显放缓，估值再也回不到2018年之前的状态了，未来长期的回报率相较于此前会大打折扣。

 

对于有较高回报率要求的长期投资者而言，房地产其实已经不具备配置价值。现在，更应该关注的是未来如前10年、前20年高速发展的房地产行业，诸如新能源、光伏、消费，医药、科技等等。它们才能代表未来，市场也已经较为有效地指明了方向。

 

当然，短期投资者的策略又不一样，当前似乎还可以继续搏一搏地产估值修复的逻辑，但不要贪杯哦！

 ▍转自：

1

昨天(2020年8月10日)，住建部官网发了一则非常重要的文件，很多城市的命运要变了。

 

这则文件名为《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，文件开头，就点了一些城市更新中，出现沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利等问题，干脆直接，直击要害。

 

是的，这则新规就是在各个方面，围堵大拆大建，限制过度房地产开发。

 

虽然还只是征求意见稿，并非正式发布，但其中内容和方向已足够清晰。

 

老规矩，重点给大家划出来：

 

1、严格控制大规模拆除。

 

即，违建和危房可拆，除此之外不成片拆现有建筑，原则上老城区的更新和拆除面积，不能大于20%；

 

2、严格控制大规模增建。

 

即，不大规模新建，新建密度不能比原来的高，公园绿地、公共空间要完善；原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。

 

3、严格控制大规模搬迁。

 

即，不大规模、强制搬迁，保文化，原居民就地安置、就近安置，至少要50%；

 

4、确保住房租赁市场供需平稳。

 

即，不集中拆迁、大规模拆迁，要保租赁、保刚需，租金年度涨幅不超过5%；

 

5、保留利用既有建筑。

 

即，老建筑、历史建筑，不能随意拆、迁、失修、闲置等。

 

6、保持老城格局尺度

 

即，不破坏传统街巷格局，不随意改道路、禁止修大马路、建大广场；

 

7、延续城市特色风貌。

 

即，不破坏地形地貌，不乱砍树、不乱挖山填湖、不随意动河湖水系和历史公园、不随意改老地名。

 

8、加强统筹谋划。

 

即，要看地方实际需求，要看民愿，头痛医头、脚痛医脚，不盲目搞城市更新。

 

9、探索可持续更新模式。

 

即，不能搞过度房地产化开发、不能大肆搞规模扩张，由开发变经营；

 

10、加快补足功能短板。

 

即，不搞表面功夫，不搞脱离实际、劳民伤财的政绩工程和形象工程。

 

11、提高城市安全韧性。

 

即，不能只顾地上不顾地下，不能过度景观化、亮化。

 

几万字的内容，浓缩成几个字就是：三限四保。

 

限拆、限新区、限造城；保城、保人、保建筑、保房价租金。

 

这与现在管控地区房价等宏观目标相一致的。

 

今天起，一大批人的拆二代梦想，要彻底破灭了。

 

今天起，开发商们“圈地–造城–炒价–卖房”的梦想，也要破灭了。

1

 

城市更新行动，已经处于国家战略层面，绝不容被小觑。

 

去年年底，住建部发布署名文章《实施城市更新行动》；2021年全国两会，“城市更新”被首次写入政府工作报告。

 

随后各地纷纷以此为纲领，把城市更新写入各个省市的《十四五规划》，而且是重点工程。

 

但很多地方的城市更新模式，还是用了过去用惯了的老路子。

 

老城破旧？

 

一拆了之，推倒重建，简单粗暴最有效！

规模不够？

 

造新城啊，主城东西南北各个方向，30公里开外，造CBD、全盖上楼！

 

你说这太浪费？劳民伤财？

 

怕啥！概念怼上来，地价炒上去、房价翻两番，至于产业来不来，人气有没有，爱谁谁。

 

这是过去数十年来，绝大多数城市更新都在用、用得非常溜的路。

 

但这样的方式，这样浮躁、激进、急功近利的方式，确实出了不少问题。

 

比如，为了保持片区、项目的纯粹度，很多原居民拆迁后并不能原地安置，而要携家带口、“背井离乡”到陌生区域长住；

 

比如，有些老城区二手房原来价格1万，拆后新建项目卖3万，整个区域房价都应声而涨；

 

比如，不顾一切大肆开发导致的，供需失衡、老城租金上涨、和大量房屋空置。

3

但杀伤力最猛的，还是大肆扩建、造新城。

 

过去十年，很多城市造城，已经走火入魔。

 

如图，这是2006–2010–2014年，国内各地已开建新城的规划面积覆盖图。

 

——来源于，陆铭

 

2014年，我国境内一共有272个城市建有新城，已开建新城的规划面积占了国土面积的一大半，除了西北，其余几乎全面覆盖；

 

2014年以后的数据还没有，但可以肯定的是，2015年-2020年，这5年各个城市新城开发的规模，丝毫不比过去任何时候要少，甚至还要翻几番。

 

举几个例子。

 

2012年，兰州在距离主城70公里处，规划了兰州新区，定位兰州副城，面积高达806平方公里。

 

2014年，贵州规划成立了贵安新区，规划面积1795平方公里。

 

郑州新区也特别多，主城东30公里是绿博，北20公里是平原新区，东南40公里是南港。

 

但如今8年、10年过去了，现在的新城什么样？

 

兰州新区，只有空房子、烂尾楼，2016年房价大涨时卖4000，如今5800都没人要；

 

贵安新区除了学生，基本没有常住居民，房子也是无价又无市；

 

郑州的绿博、平原新区也惨的一批，骨折价、半价卖房等等，任什么唬人套路都忽悠不来人。

 

大肆造城之后，太多太多新城，都沦为了鬼城。

4

这次新政之后呢？大手笔造新城，要终结了。

 

通俗的说就是，以后城区老建筑、老社区，要能留则留、能改则改。

 

想大规模拆迁重建？不行！

 

想让原居民集体迁出去？不行！

 

想弄个新颖楼盘、新鲜产品，房价翻一番卖出去？不行！

 

是的，就连砍棵城里的老树，都不再那么随意……

 

“三限四保”之后，对市场、对我们普通人，有什么影响？

 

1、主城新房货量被锁定，卖一套少一套，该买尽快买！

 

严控拆迁后，旧城改造会有倾斜，但新盘就没地块了，也就没房了。

 

2、主城的房价趋于稳定，二手房市场进入主流，不再有过大差价；

 

当现有新房货量卖完后，老城区都会进入二手房市场，再没借口猛涨价，房价也会趋同。

 

3、纯造城新区、鬼城项目，不再会新批了；

 

我倒觉得这是好消息，对买房人、对城市来说，都是好消息。

 

4、那些重仓城市更新的房企，要沉没了。

 

在一众资金紧张的房企中，一些拥有大量城市更新项目土储的房企很引人注目，成为解救房企水火的命门。

5

或许有人说，城市更新后，只是堵了拆迁路、堵了新区造城路，但依然可以在现有城区内，做些事情啊。

 

的确，城区内部的“小规模、渐进式”的有机更新，依然可做，而且是上面积极倡导的。

 

但字面意思就能看出，这条路，究竟有多少倒腾空间？又有多少利润可图？能救谁于水火？

 

过去，不论调控有多狠，我一直坚定未来可期。

 

但最近，有太多政策、太多动作表明，房地产的未来，再难大放异彩……

来源：楼市毒舌

昨天，深圳今年第二次土地出让延期的新闻，相信大家都知道了。

消息透露，是因为多块土地零报名。

开发商为什么不愿意在深圳拿地了？

 

除了几个深圳本地的国企报名，民企几乎全军覆灭。

 

到底怎么了？

 

除了深圳楼市凉凉之外，最重要的就是，开发商没钱了。

PART

1

开发商有多难？你知道吗？

大量开发商不得不去赴死，你信吗？

从几组数据开始吧。

2021全年，房企待偿债务总金额是2.5万亿。

央行7月底的报告称，房地产贷款余额50.78万亿元人民币，上半年增加2.42万亿元。

央行7月底的报告称，房企的开发贷款余额12.3万亿元，个人住房贷款余额36.58万亿元。

截止2021年7月19日，华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计732.20亿元。

 

截止2021年7月30日，泰禾集团公告，公司累计违约债务金额为436.93亿元。

 

恒大，正在火山口上挣扎，努力不让债务的火山喷发。

PART

2

如果明天，我们都去银行要求把自己在银行的钱取出现金放家里，那么，所有的银行都得倒闭。

任何一个行业的发展，都是在一个平衡态里进行。

银行不断贷、借新还旧、行业不死、客户持续消费、现金流正常、经营正常。

一旦一个环节出现大的问题，这个钱的链条被中断，企业的平衡被打破，就不得不赴死。

因为，没有任何一家企业经得起挤兑。

房地产，本身就是一个资金高度密集的行业，如果这个行业的资金被切断了，一多半企业都玩不下去的。

新钱借不来，旧钱还不上，倒闭预期一旦成立，房子就没人敢买，倒下就成了既定事实。

最近在多个城市调研，多个地方的绿地的项目被置业顾问一再强化我们叫绿地香港，和上海绿地不是一回事，为的，就是给客户树立预期，绿地香港没有资金链问题，可以放心买。

但对于房地产这个大行业来说，天真的变了，大量房企，不得不赴死。

今年，是开发商最难的一年。

有人会说，明年不难吗？今年死了，明年就不用为难了。

因为，今年，很多房企不得不赴死。

无奈，壮烈。

PART

3

7月27日，评级机构中诚信国际称，这也是中诚信国际首次将中国房地产行业展望调整为负面。

这是中诚信首次将一个行业整体降低评级到负面。

 

有何影响？

我们吃饭会参考米其林推荐星级。

我们点外卖会参考美团评级分数。

我们打车会参考滴滴给司机的评分。

支付宝借呗给我们多少额度，参考的是我们的蚂蚁分。

银行要不要给我们放贷，参考的是我们的征信。

中诚信、惠誉、标普等这些评级机构的评级，是银行放贷时参考的指标，负面，意味着，不能放贷，意味着，这个行业无法再融到钱。

为何要把房地产整个行业调为负面？

信贷环境偏紧，

投资者信心不足，

将进一步加大房企的融资压力，

融资环境的收缩，

债务集中到期，

压力较大的房地产企业的现金流将十分紧张，

于是，将中国房地产行业的展望由稳定调整为负面。

近两年中国房地产市场持续处于较为严格的监管环境之中。

自2020年下半年“三条红线”、2021年初银行业金融机构房地产贷款集中度管理、2021年上半年“集中供地”等制度出台以来，中国房地产企业面临的政策变化更加频繁。

在销售回款方面，尽管2021年上半年全国房地产市场整体保持较快增长，全国商品房销售金额同比明显增长。

但在银行房地产贷款集中度管理制度的影响下，按揭贷款发放进度明显放缓，房地产企业销售回款受到了不同程度的负面影响。

房企端的资金流情况，明显恶化。

PART

4

7月16日，消息称，监管机构要求房地产开发商在月度报告中披露公司的商业票据(CP)发行细节。

监管机构希望提高透明度、了解开发商发行商票的目的以及他们是否充分披露了手中持有的商票规模。要求每月披露所有未到期商票的讨论情况。

这也是高层遏制房地产行业债务不断膨胀的举措之一。

 

房地产开发商是商业票据的发行主力，2020年整个商票市场新发行达3.6万亿(兆)元人民币(5,560亿美元)，较上年大增20%。

还是为了防范金融系统性风险。

为何要在此时开始监管商业票据？

商业票据不计入付息债务，房地产业通常将商票作为向建筑供应商承诺在未来特定日期付款的应付款项，期限通常为一年以内。

供应商有时会在商票到期之前以较小折扣在二级市场出售。

许多本地金融机构也持有这些商业票据，其中一些机构将这些票据打包成信托和理财产品，出售给散户投资者。

房地产开发商越来越多地使用商业票据来筹集资金。

而，恒大是最大的商业票据发行方。

 

文件显示，2020年底，旗下最大事业体恒大地产的商业票据总额为2,057亿元人民币(320亿美元)，较2019年增加24%，较2015年增加390%。

分析师称，香港上市的恒大未偿还票据实际规模可能还要大得多，因并非所有的商业票据都整合进其控股公司的财务报表中，而且旗下其他部门也发行商业票据。

而，恒大商票违约的新闻，已经不是一次两次了。

而，评级机构中诚信、惠誉、标普早已经调低了恒大的评级，恒大很难再从常规市场融资，商业票据这个领域，高层盯上，也是理所当然。

毕竟，高层不愿意看么金融市场有大的动荡。

恒大，真的很难。

不断被爆，不断澄清。

不断借钱，又被监管不断围堵。

惠誉在调低恒大评级时的理由如下：

恒大集团的流动性十分脆弱，严重依赖于银行短期贷款和信托贷款续期、持续动用应付账款以及大量合同销售来产生现金流。但近期的负现金流可能影响了利益相关者的信心，给流动性带来进一步压力。

 

PART

5

上表为上半年全国房企拿地金额TOP20榜单，国央企占了12个。

总金额共计8811亿，国央企的总金额占比66%，前5名全是国央企。

中国房地产行业的逻辑已经彻底变了。

房企的核心竞争力不再是产品能力和管理能力，而是融资能力。

中国的开发商端，将全面国央企化。

不信，你听。

1、土地拍卖一年集中公告两次，集中拍卖两次。

2、新房限价，和市场、产品、需求无关。

3、二手房指导价，和市场、产品、需求无关。

4、房企拿地年度总金额不得超过年销售额的40%，纳入监管。

很多房企，不得不赴死，因为，融资能力，不是你努力就能拥有的。

PART

6

7月20日，杭州宋都股份发布公告称，5月其曾在杭州首批集中供地中获得杭政储出【2021】8号地块的土地使用权，至今未签署《杭州市国有建设用地使用权出让合同》，损失5000万保证金，这块地宋都不要了。

 

为何？

宋都以17.83亿拿的这地块，成交楼面价20962元/平米，自持21%，溢价率为21%。

该地块的带装修限价不得高于30000元/平方米。

宋都所拿地块楼面价2.09万/平米，自持21%，而精装限价最高3万元/平米，没有利润，损失保证金，退地放弃，相对来说会亏损的更少。

而杭州滨江的董事长，从另一个角度，也正面回答了这个问题。

在杭州房地产市场如此火热之下，在杭州购房者热火潮天抢房的另一侧，是开

发商在努力做到净利润1-2%的水平。

滨江集团的董事长，内心是要有多悲凉？

 

PART

7

上市，亦不再是保护牌。

泰禾集团，崩了。

华夏幸福，崩了。

富力，忙着打官司，辟谣。

恒大，忙着打官司，辟谣。

绿地集团，还没崩，因为国企身份，被从悬崖拉回，生死未卜。

其它诸多房企，亦在边缘挣扎。

协信，忙着澄清自己没崩。

蓝光，忙着澄清自己没崩。

融创，忙着去杠杆降档，降回来了。

阳光城、融信、佳兆业、中南，也都降回来了。

降回来了，也不代表着就能安全着陆。

没降回来的，代表着资金面那是相当相当的吃紧，实在是没办法降不下来，下一步就是，忙着打官司，辟谣。

这还都是大房企。

而，中小房企，90%都要退出历史舞台的。

时代使命已经完成，城镇化已经64%了，未来的10%，留给国央企去完成就好了。

BB机逝去，手机来临。

大时代滔滔向前，从不问你是否同意。

根据人民法院的破产文书关键字搜索数据显示，在2020年全年时间里，累计有与“房地产有关”的企业破产数量达到470家。

2021，会有多少？希望不要伤及你家的小区。

时代滔滔前行。

耳畔传来三体中的时空传音：毁灭你，与你何干？

---

 

 

“黑云压城城欲摧，甲光向日金鳞开。”

早上刷朋友圈时，看到郑州老李发了这么一句话。

老李是郑州某项目操盘手，郑州行情上半年很一般，前段时间又突遇涝灾，项目被迫叫停，售楼处关闭。

好不容易熬过了涝灾，现在疫情又来了……

不过老李心态好，每天发励志短句。我回复，心情不错啊，他说，给老板们看的，别当真。

随后我安慰道：

 

真正的黑云可能在下半年，要做好心理准备。

的确，进入7月以来，全国楼市行情开始下行，这里面掺杂很多因素。

比如传统楼市淡季周期；每隔几天出台的调控政策；信贷收紧，利率上调；中央多次发声，坚持房住不炒，三稳战略。

基本上，透过7月楼市数据，可以看清下半年行情。

1

中指院数据显示，7月，全国楼市大降温。

其中一线城市成交量环比下降14.77%，二线城市环比下降5.68%，三线城市环比下降14%。

上半年，行情最热的是：

四大一线城市、二线城市中的头部城市、长三角和大湾区的部分三四线城市。

但同样，这段时间，调控重拳密集砸向这些地方。

其中一线城市，尤其上海，成交下滑最严重，大约在17.5%左右。

调控原因为主导，先是“沪十条”出台，增值税2改5，离婚3年限购，后法拍限购、积分摇号、学区房“指标到校”、二手房“核验价”、赠予限购，信贷收缩、利率上调……

这套打法出来后，几乎堵上了上海所有买房漏洞，也可以说，上海，是目前全国最难买房的城市，没有之一。

 

 

二手房“核验价”杀伤力最大，参考深圳，直接冻结腰斩成交量，所以这段时间，纵使有房票的，也在观望，都在等待上海房价回调，能省一些成本。

北京成交量下滑也很严重，大概15.4%，不过同比去年还算不错，去年6月份北京因为疫情，楼市休克了一段时间，7月才慢慢缓过来。

深圳7月成交下滑幅度最小，是因为深圳自从出台二手房指导价后，一日不如一日，6月就很惨烈。很多当地二手房中介，迫于压力和形势，都在转行。

2

二线城市降温明显，但不如一线，整体下滑5.68%。

南京最惨烈，29.2%，基本腰斩，遭遇疫情黑天鹅后，楼市加速冻结。这段时间讨论南京的声音很多，对于当地管理疫情的态度，真是一言难尽。

南京占尽区域优势，身处长三角，又有文化底蕴，又有高校人才，省会地位，然而偏偏行政问题，拖垮了自身形象。这对吸引人口流入的影响，很严重。

预期不再，上半年火热的南京楼市，下半年会有一定程度的回调，而且回调程度会很“深”。

不过“祸兮福兮”，和武汉一样，希望这次疫情，能让南京，认清自己，自我革新。

其次是苏州。苏州成交下跌，主要是因为信贷调控。下半年，苏州房贷利率一路飙涨，目前四大行已经全面破6%，最高6.2%，涨幅全国第一，有的银行不接单，甚至停贷，放款延长到明年。

不过苏州这个城市，无论是经济面和人才面，在长三角都稳坐第一梯队，相较于杭州、南京，房价仍存在性价比空间，整体房价很实际。

 

 

除此之外，二线城市中，福州、宁波、温州、东莞、扬州，降温明显。

你会发现，这些城市都属于上半年行情火热的沿海城市。说明，此轮政策打击效果突出，有效遏制住了涨势。接下来基本都会落入“静默期”。

杭州刚刚也出了调控政策，要求：

落户未满5年的，购房之日往前推，拥有2年社保，才能买一套房，而没有杭州户籍的，要求4年连续社保。新房摇号，也要采取社保时间，从高到低排列。

其实，杭州对房地产一直都很暧昧，再看看同级别的成都，甚至低一级的宁波，都已经出台了二手房指导价，而杭州，一直在隔靴挠痒。

在中国炒房第一城深圳，炒房第三城合肥，相继熄火后，第二城杭州的调控，才姗姗来迟。明显是被约谈施压的结果。

这次限购，一次性少了几万张房票，对杭州市场冲击巨大。至于房价涨跌，还要看杭州的整体需求，如果需求依然旺盛，那么，下一步就是指导价的出台。

3

三四线城市，7月份成交下降幅度，要比二线更强。

这是因为这个能级的城市，行情好的本来就少，在对长三角和大湾区定向调控后，大盘马上走入冬天。

甚至是呼和浩特、哈尔滨、乌鲁木齐、石家庄、太原，这类北方省会城市，在上半年没有行情的基础上，继续低位横盘。

大湾区目前行情要比长三角冷一些，是因为这段时间，中央层面的定向打击。

 

比如前几天广州黄埔人才住房政策取消，买房大门重新关闭；东莞调控加码，堪称史上最严；惠州利率高度上调，全国数一数二。

7月份，惠州成交下跌近23%，东莞16.7%，比较严重。

至于为什么要定向打击，我认为是为大湾区楼市下半年做准备，毕竟深圳是中国炒房第一城，楼市冻结后，投资需求必然会外溢，周边市场楼市会继续上跳。

只有提前提高门槛，才能拦截这波炒房行情。

最后做几个总结。

今年的“金九银十”大概率是凉了。

目前的调控策略，超出了业内预期，只能用一个字形容：

“狠”。

不会像之前一样，婆婆妈妈，拖泥带水，考虑房地产对经济的影响有多大。

现在，只要房价上涨，就会立刻叫停，从金融端到政策端，全面限制，不给机会。

而且现在整个市场“板块轮动”也停止了。

过去一线城市涨完二线城市涨，然后是三四五线。现在，一线城市和二线龙头城市涨完，后面的完全断了节奏。

与此同时，调控，从新房市场转移到了二手房，从一线城市转移到二三线城市，“二手房参考价”的出台，让整个市场陷入“尴尬境地”。

现在还有二次疫情的潜在风险，各地开始严控，封城，这种停止交流的行动，会让经济持续下行。

 

今年下半年的经济形势，大概率，低于预期。

2021年又是开发商们的保命年。

 

银行的三道红线和五档分类，外加全国范围的大调控，会让卖方异常困难。

郑州老李对我说，现在全公司都在筹备金九银十的营销活动，打折卖房，放量回血是必然的。

 

行情下降，利好刚需购房人群。

 

当然，这也分城市。

上半年涨幅较大，且遭遇大调控的城市，比如深圳、宁波、无锡、西安、成都这些城市，遇到“倒挂新盘”，能抢即抢，但二手房，可以等到明年再买。

 

这里面还有一些涨幅较大，但还未调控的城市，比如长三角的诸多三四线城市，房价虚高，尽量不要碰。

 

上半年没涨幅，持续横盘的城市，不用着急，比如上文提到的，太原、哈尔滨、石家庄，还有诸多非城市群三四线城市。

 

这类城市比较多，如果你实在很着急，把注意力放在新盘，“金九银十”会是一个非常好的机会窗口，遇到折扣很大的，可以上车。

房价是有周期的。

 

对于优质一二线城市来说，只要对居住需求的底层逻辑不变，房价依然存在上涨压力。而目前的连环大调控，只是遏制过分上涨势头，让房价回归理性。

 

经过短波震荡后，房价依然会掉头上行，但行情大概也在明年了。所以我还是那句话：

 

有些城市，楼市在“倒车接人”，有些城市，楼市在“倒车撞人”，看懂形势，分清利弊，不要唱空，而是要防止“踏空”。