懂了德国为什么没被广场协议搞死,就明白了为啥我国要搞共同富裕

 

我们都知道,广场协议之后,日本经济很快出了问题,然后在此后的很多年里一蹶不振。

 

但是这里就有一个问题,德国和日本一样,都被美国摁着签了广场协议,都在随后经济遭到重创,为啥德国好像后来又缓过来了,日本的影响却那么大,问题出在哪了?

 

我最近两天看德国经济史的时候,突然把这个问题想清楚了,而且懂了这件事,大家也就明白了为啥我国这么执着要搞共同富裕。

 

不过这个话题开始前,为了防止大家不了解,还是要给大家稍微解释下到底什么是“广场协议”。

 

1

 广场协议

 

这事主要和日本经济快速追赶有关,日本战后经济发展非常快这事大家也都知道,一方面美国大哥开放了西方的市场给他们,也就是日本生产的东西可以卖给西方,解决了需求端问题;另一方面西方也转让了一部分资金和技术给日本,让他快点起来围堵苏联和中国,这就解决了日本的供给端问题。天时地利人和,都凑齐了。

 

所以日本从“二战”后到1973年实现了每年8%以上的增速,1974年放缓一年后,出现了第二轮增长,一直持续到1990年前后。同时期德国和日本的情况差不多,也是飞速发展。美国本来准备修理他俩来着,但是随着冷战铁幕落下,说巧不巧,正好落在他俩家门口了,所以美国只好扶他俩起来干苏联。

 

但是增长的阴影下,日本跟我国现在的情况一样,面临着相同的问题:在对外贸易中日本占了美国人便宜,一直有贸易顺差,这美国人能忍?德国那边也一样,德国生产的东西比美国的强太多,美国人也认为德国占了自己的便宜,甚至一度不准让德国人去美国卖车。

 

慢慢的,美国越来越暴躁,美日、美德之间冲突不断,在三十多年间持续爆发了“纺织大战”,“钢铁贸易大战”,“彩电摩擦”,“汽车贸易摩擦”,从这个过程中大家也能看出来日本和德国的经济在持续升级。

 

贸易摩擦归摩擦,你牛逼才摩擦你,日本就是在美国的折腾过程中越来越厉害,到了80年代,日本成为世界上第二大经济体,很多日本企业都做到了世界第一。

 

日本手里拿着大量贸易中赚到的钱,全世界到处买地买资产,爽的不得了,而且日本人均收入是美国的145%,GDP占世界的15%,超过德法两国的总和,可以说各个角度都是真正强国。同时期德国成了欧洲的领头羊,当时法国也通过举国之力搞定了一堆重要的技术突破,他俩开始威胁美国在欧洲的影响力。

 

在这个背景下,美国人忍无可忍,准备收拾下德国日本,也就有了后的广场协议。不过并不是以往大家说的“广场协定”直接干趴下了日本,这个太过简单化了。

 

当时美国天天指责日本操纵汇率,有意思的是美国现在也在指责中国操纵汇率,说是日本故意压低本国汇率。不过这事倒没冤枉日本,日本政府当时确实把汇率压得很低。日本普通老百姓买美国的东西巨贵,基本不买美国人的东西,美国人买日本人的东西却巨便宜,疯狂消费日本产品,能不贸易顺差嘛。

 

所以美国要求日本德国把汇率大幅上调,这样日德的东西在国际上卖的时候就会很贵,美国货也不那么完全没有竞争力了。

 

以往我们说是《广场协议》中日本被迫提了汇率,其实这么说肯定不对,因为美国搞日本是个长期的事,“广场协议”只是其中一部分。真实情况是美国从1971年就开始搞日本,一直搞到1987年。

 

先是在1971年,西方十个国家的财政部长一起搞了个《史密斯协定》,一起要求日元升值。然后在继续施压,小打小闹不断。

 

到了1985年,美英德法日五国财长在美国纽约广场饭店签订了《广场协议》。

 

《广场协议》之后是1987年的《卢浮宫协议》,核心就一件事,让日元和德国马克升值,升值之后日德的产品在国际上就不那么有竞争力了嘛,嗯,现在美国也在对我国干这事。

 

迫于压力,而且日本政府当时确实希望日元国际化,日元出现了大幅升值。不过日元升值就意味着日本生产的汽车和彩电变贵,在国际上竞争力就不那么强了,所以在1986年,日本出口增速从之前的3.9%暴跌到-16.8%,也就是以往卖到海外的东西现在卖不出去了。德国也差不多,协议签完,出口暴跌,而且随后几年的GDP增速也遭到腰斩。

 

问题是德国和日本他俩都是工业国,也是生产国,生产出来的东西卖不出积压在仓库,单是贷款利息就能把大部分企业给干倒闭,那怎么办?总不能烂在锅里吧?德国日本都对这事慌了。

 

2

 日本对策

 

日本对这事的解决方案就是准备让本国老百姓消费掉过剩产能。

 

可是日本老百姓钱就那么多,现在要消耗过剩产能,就得多花钱,可怎么让他们多花钱呢?日本政府想来想去,最后出了个主意,降息降准央行放水。

 

降息这事理解起来说容易也容易,说复杂也复杂,直观的感受就是你去银行贷款付的利息更少了,也就可以贷出来更多的钱消费。而且利息影响投资标地,比如你本来有几百万想去投资开饭店,算了下收益率,只有4%,如果利息是5%,你可能就把钱存银行了,毕竟躺着比投资都赚钱,那还投资啥?如果现在降息到1%,存钱就不划算了,不如去投资,工作岗位就创造出来了,老百姓就加工资了。

 

所以日本政府降息后,市场确实充满了热钱,不仅日本的钱,美国的大量热钱也涌入日本投资。

 

那效果怎么样呢?

 

非常不怎么样。

 

大家知道,银行是最嫌贫爱富的,它贷款给你,都是要抵押的,你有上千万的房子,它随随便便贷款给你几百万。你没钱想贷点,银行几句话就把你赶出来了,没抵押聊个毛线啊。

 

这样相当于富人们手里一下子多了一堆钱,他们会去买电视买冰箱和洗衣机吗?谁家会花几百万买这些东西?

 

大家要知道一个常识,“大钱”和“小钱”的花法完全不是一码事,普通老百姓家里多了几千块,可能就会去改善下生活,吃点好的,买个电器什么的,主要是消费了。但是如果你账上多了上千万的银行贷款,吃喝是花不掉的,只能是去投资,如果投资建厂还好,但是当时日本是产能过剩,厂子已经太多了,所以基本都投资到房地产和股市里了。

 

接下来的事大家也就知道了,日本富人疯狂去买房和股票这样的资产,随后这些资产价格开始上涨。中产阶级一看房价和股市都在涨,赶紧把房子抵押了也去买,从银行贷出来更多的钱,房价股价进一步被推高,就这样日本人左脚踩右脚就飞起来了,国内一片欣欣向荣,是不是这景看着有点眼熟?

 

但日本政府却慌得要死,因为他们是知道的,降息的目的不是为了拉房价,是为了给企业消化过剩产能,现在产能没消化,企业都跑去贷款炒股炒房了,这日子怎么办?

 

随后日本央行从1989年开始温和提高利率,降低货币供应。到了1989年底,日本历史上著名的“疯狂原始人”三重野康出任日本央行行长,为啥叫他“原始人”呢?因为这个在中国东北长大的日本经济奇才极其讨厌投机,日本当时主流经济学家觉得投机是市场行为,市场是不会错的,所以他们把讨厌投机的三重野康是原始人,认为他是中了计划经济的毒。为啥说他疯狂呢?因为他作风极端雷厉风行甚至有点不顾后果。

 

懂了德国为什么没被广场协议搞死,就明白了为啥我国要搞共同富裕

 

他上台后日本五次提高利息,终于在1990年8月,日本的利息由超低的2.5%飙升到了6%,而且银行不放水了,这下可出麻烦了,股市和房事都被断了货币供应,涨不动了,没人接盘了。

 

随后就爆发股灾,日本股市在1990年到1992年三年间跌掉了一半多。

 

股市这么惨,楼市也没逃掉,股市暴跌仅仅半年后,楼市也开始动摇,随后激烈下跌,在1990年到1992年这三年中也跌掉了46%,上百万亿日元的资产化为了无有。

 

我最近看了个材料,说是三重野康之前,美国的美联储主席叫沃尔克,他也是一个强人,曾经大幅提高利率,把美国经济直接搞出三年的萧条来,不过一般认为沃尔克是美国历史上最伟大的美联储主席,有壮士断腕的决心。三重野康明显是要做下一个沃尔克。

 

当然了,这不是结局,从1992年之后,日本房价一直降,累计又降了50%,我刚才查了下,现在还在降。不过现在继续下降的原因大家普遍认为是因为日本老龄化问题,每年死了的人腾出的房比买房结婚的新人都多,房子能卖上价有了鬼了。

 

3

 德国对策

 

看完日本的,咱们再看德国的,其实德国也没啥好办法,在当时他俩一起被美国搞了,出口都发生暴跌,都在思考解决方案。

 

不过德国人有惨痛的通货膨胀经历,对大幅降息印钱这事比较敏感,所以也就没着急降息。

 

不过德国运气比较好的是,两德统一了。

 

两德统一这事我稍微说下,二战后德国不是被分裂成了两块嘛,东德和西德,一半归西方,也叫联邦德国;一半归苏联,也叫民主德国。但是到了1990年,苏联眼瞅大势已去,两德人民统一愿望呼声很高,所以两德统一这事就开始聊上了。

 

但是德国统一这事,大家千万别弄错,西方所有国家,比如英法美等国,都不希望德国统一,因为它要是真统一了,发育一些年,就会变成欧洲一极,美国就管不住它了,英法也得看他眼色。

 

但是当时西欧又都是盟友关系,不好意思直接出手干预,大家都指望着苏联修理德国,但是苏联一言没发,看着德国统一了。反倒把西方差点给气死,当时法国总统没忍住,当场就说“苏联领导人到底收了多少马克?为啥不出兵阻止德国统一?”

 

为啥苏联不管呢?因为苏联是一堆加盟国的联盟,所以国歌才叫“牢不可破的联盟”,联盟里最大的成员国是俄罗斯,俄罗斯一直都觉得自己在联盟里比较吃亏,到了1990年,俄罗斯自己想跑路,而且“跑路派”已经充满了苏共高层,他们巴不得看到盟友们都跑了,那样俄罗斯自己也就顺利脱身,所以当然不会管两德统一了。

 

此外法国人说的很对,俄罗斯人确实收了西德无数的钱,德国人有钱,觉得如果能用钱解决的问题都不是问题,为了两德统一他们愿意支付天价。此外西德人还给俄罗斯人开出来了丰厚的价码,比如宣布永久放弃加里宁格勒。

 

懂了德国为什么没被广场协议搞死,就明白了为啥我国要搞共同富裕

 

加里宁格勒以前叫哥尼斯堡,曾经是东普鲁士的首府,康德的故乡,大概相当于陕西或者山东对于中国的地位,“二战”后被苏联拿走了,现在还在俄罗斯境内,跟俄罗斯领土不连着。两德统一前,德国人说不要那块领土了,他们只要东德,俄罗斯本来就不想留东德,又收了钱,又永久保住了加里宁格勒,就做了个顺水人情。

 

然后德国就统一了,统一后的德国一下子多出来一块巨大的市场和人力资源池,大量的廉价而且受过高等教育的工人加入德国市场,导致德国工人的工资大幅下跌,制造业的成本也就降下来了。

 

不仅如此,东德和西德的经济差距很大,为了救济东德,新的德国政府通过了加税协议,对富人和富裕州征税,补贴原来的东德地区。东德人收入增加后,就要买车买电视,这样一来,德国人自己增加了一大块内需,补充了一部分消费力,本来卖不出去的那部分产能被东德给消化了。

 

说到这里可能有小伙伴不太明白了,一国内部的财富重新分配了一下为啥就能促消费呢?

 

也不复杂,比如中国现在就有这个问题,非常有钱那部分人几乎是不消费中国的工业品的,主要买各种高端玩意,而且收入的大头都花在了资产上,消费才花几个钱。如果他们的财富转移支付一部分到穷人身上(当然了,一定要以法律税收的形式明明白白转,不然很容易出问题),穷人的生活改善了,而且穷人不可能每个月多两千块就去买奢侈品,主要消耗的是我国的产能,还可以抑制资产价格上涨。

 

后来这套逻辑就叫“平衡战略”,而不是简单地像日本那样操作。

 

不过日本也是没招,日本没有这么大一块外来天降资源,自然也就没法像德国那样操作。

 

把这个逻辑再往下看,大家也就懂了为啥德国这些年一直在接受穆斯林难民,尽管德国老百姓不太愿意,但是德国是一个资本主义国家,国家政策要考虑大资本家的想法,所以引入穆斯林并不是默克尔一个人的想法,而是他们的国家战略。

 

他们要不断引入受过教育的穆斯林,然后通过补贴和再教育,让他们成为德国的工人,这样既可以补充廉价劳动力,又可以提供内需。

 

不过广场协议还有一个副作用。

 

当时德国日本都得使劲压低制造成本,德国的办法是把一部分制造业搬到东德和其他东欧国家,那些国家老百姓工资低,成本低。

 

日本也一样,为了提升制造业的竞争力,降低成本,当时日本急需要把工厂转移到成本低的地方,很多工厂就转移到中国沿海去了,当时中国急需外汇,这一部分工业转移也帮了不少忙。说出来大家可能不信,在这之前,中国换外汇主要是通过卖石油和煤炭给日本,那时候中国属于“资源国”,随后升级到了低端制造业,近几年又在向高端制造业发展。

 

不过日本的大部分转到了东南亚,也就是亚洲四小虎。不过1998年金融危机后,四小虎遭到欧美资本的屠杀,资本家发现东南亚国家政府太弱,资本家一看这些国家没法提供稳定的环境,中国正好加入了WTO,低端产能于是都来了中国。

 

有人说,东南亚会不会吸收走中国的制造业?这个问题问反了,其实是中国历史上吸走了东南亚的制造业,现在中国也在向外转移不太赚钱的产能。

 

4

 对比我国

 

把上边的这些逻辑对比下我国,就能发现我国现在也面临日德当初的问题。

 

我们一直说,我国经济靠三驾马车,出口,投资,内需。出口不多说了,今后是一个长期走弱的过程。

 

不仅如此,如果大家平时关注股市也知道,现在原材料价格狂涨,而原材料主要在澳大利亚他们手里,澳大利亚的那些资源公司背后又是美国和日本资本控股,资源涨价,看着我国的出口发展非常好,不过大头被原材料赚了,也就意味着钱被欧美赚了,我们制造业利润现在非常非常薄。

 

懂了德国为什么没被广场协议搞死,就明白了为啥我国要搞共同富裕

 

而投资回报率面临一个“边际收益递减”的问题,这个也好理解,早期的投资基建什么的是雪中送炭,现在慢慢成了锦上添花,比如早年投资了京沪高铁,这条铁路线流量大收益高,但是现在主干道已经修的差不多了,那些比较偏的路线流量根本撑不住高铁这样的大投资,投资回报率非常低。

 

绕来绕去,就剩下扩大内需一条路了,而扩大内需的有两条路,一条是通过货币政策来扩大,在市场上放大量的水,大家贷款消费,也就是日本的路线,结果就是资产泡沫大到离谱,最后大家借不到钱整体崩了。

 

其实后来的2008年次贷危机的本质,也是政府鼓励贫困老百姓贷款,后来还不上引发了系统危机。

 

我国这两年坚定去杠杆,尤其今年,大家如果有跟银行打交道,能感觉到到信贷控制的非常严格了,这事的本质和三重野康的做法目标是一致的,都是希望降负债降投机降泡沫,只是那人被称为经济奇才,可是做事激进到了极点。

 

另一个办法就是德国办法,国家主动转移,降低贫富差距,让基层老百姓有钱消费,拉动内需,有了消费才能继续生产,这个逻辑听起来很奇怪,不过搞市场经济就这样,消费在前,生产在后,这也是为啥我国以前需要美国人买我们的东西我们才能生产。

 

我国一线城市的收入水平直逼发达国家,但是还有很多地方依旧属于欠发达地区,像不像当初西德和东德的关系?

 

此外德国本来就重点耕耘欧洲和东欧,对美国的依赖并不像日本那么大,被美国搞了之后,更加深耕欧洲,这跟我们现在大力发展跟东南亚贸易又是多么的相似。

 

而且德国那套逻辑还有个好处,避免了房价股价什么的暴涨,这类东西一暴涨,大家就会借钱去炒作,最后本该消费的钱都花到这类资产上了,非常容易出事。不过这几年东欧老年化非常严重,德国对东欧的投资收益率也上不去,开始投机本国房地产,叠加美元放水,德国的房价也是一直在攀高。

 

看懂了这些,再看我国今年不断出台政策,压房价,提共同富裕,完善财税系统,明显是在走当初德国的路线并且回避日本当初的坑,而且跟德国相比,我们最大的优势是纵深比他们大的多,空间也大得多,这一点尤其要利用起来。

 

全文完,转自微信公众号:九边

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/aE1apX2nr3-pKzoHrA41ew

恒大风波启示录

鼓破万人捶。
 
用这句话来形容位于风口浪尖的恒大,太适合不过了。
 
自从进入下半年,其庞大债务引发的危机就没有断过——
 
供应商爆出商票逾期丑闻,银行申请冻结存款,多家信托机构要求偿还贷款,地方政府要求补缴土地出让金,员工集体讨薪,全国多地期房停工,投资人围堵总部……
 
曾经财大气粗的恒大,如今已经深陷资金泥淖。
 
不过,这可能仅仅只是一个开始。
 
时代巨变之下,多家房企正深陷流动性囚牢之中。
 
恒大风波启示录
 
恒大不是第一次上头条了。
 
自去年以来,市场环境持续低迷,叠加监管收紧,还要发展多元化产业,一向以高杠杆著称的恒大,光是负债就高达1.97万亿。
 
最要命的是,由于脚踩三条红线,从去年开始,恒大就无法再增加有息债务,大规模融资的路子已经被堵住。
 
为了解决融资问题,恒大旗下的财富平台向员工和供应商定向输送了一波理财产品。网传资料显示,相关产品收益率普遍超过8%,最高接近12%
 
这些理财产品属于恒大自融自担保的产品。
 
2020年1月7日,长沙市雨花区政府下发红头文件,文件名为《关于谨慎投资恒大集团旗下公司发布理财产品的风险提示》。
  
恒大风波启示录
来源:期货日报
 
在这一方面,郭主席似乎又一次扮演了吹哨人。2018年6月,他就警示非法集资的风险——
 
“高收益意味着高风险,收益率超过6%的就要打问号,超过8%的就很危险,10%以上就要准备损失全部本金。
 
果不其然!
 
产品到期后,投资者们却发现产品无法兑付,而部分高管却早已提前兑付,满嘴流油,顺利离场。
 
他们,只能冲到深圳总部,把恒大财富总经理杜亮层层围堵,想要一个回答——
 
我的本金,到底还能不能拿回来?你凭什么提前兑付产品,套现千万?
 
恒大风波启示录
 
要知道,购买的员工们大多并非自愿购买,而是不得不完成公司发布的理财产品考核任务,才走到今天这一步的。
 
据网易清流工作室报道,如果无法完成任务,员工将会被扣除奖金,更有甚者将直接被调岗,乃至淘汰。
 
恒大风波启示录
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据内部员工透露,近5年恒大财富融资总额超过400亿元。
 
不过,恒大集团昨天在港交所发布公告,称“本集团的两家子公司未能按期履行为第三方发行理财产品提供的担保义务,相关金额约为人民币9.34亿元”。
 
金额相差巨大,具体口径多少尚不清楚。
 
但显而易见的是,这些钱都是血汗钱——不少员工为了完成任务,不仅自己贷款购买,还推荐了不懂投资的亲友邻居一起入手。这回不仅钱泡汤了,回到家还会成为人人喊打的过街老鼠。
 
另一边,被围堵在中间,一夜无眠的杜亮,承认自己确实于五月份提前兑付了产品。
 
这可真是“豪绅的钱如数奉还,百姓的钱三七分成”!愤怒的维权者们,已经准备冲向许老板的老家了。
 
恒大风波启示录
不过,恒大只是开始。
 
据中国房地产报统计,2021年上半年,TOP50上市房企有息负债合计6.37万亿元,现金对有息负债平均覆盖率仅为42%。
 
今年8月31日,于年初申请破产的三盛宏业董事长陈建铭,被法院以最高千万的奖金,发布悬赏通告。
 
恒大风波启示录
 
这家曾经连续15年入选中国房地产百强的房企,曾高喊着“不做风口上的猪,要做风口上的鹰”,大举借债将近百亿,在三四线城市重仓拿地
 
后面的事情你大概也能猜到了——
 
错误的重仓导致房子去化困难,从2019年下半年开始,三盛宏业就逐渐垮下,全国多个项目停建。
 
现在,三盛宏业已到期未兑付的有息负债规模约105亿元,其中就包括定向出售给员工高达12.5%年利率的约7亿理财产品。
 
跟恒大员工不一样的是,他们好歹还有兑付方案。
 
但三盛宏业的员工们,只能集体前往总部讨债,看着董事长痛哭着告诉他们,包括自己的妹妹在内的高层们,已经把钱都提前兑付,而自己“没想到竟会如此”。
 
现在,不幸买到三盛宏业烂尾楼的业主们,只能卯足了劲想办法找到陈建铭藏匿、转移财产的线索,努力挽回损失。
 
类似的百强房企,还有很多。
 
如果你留意一下,会发现今年以来,泰禾、华夏幸福、蓝光地产等多家百强甚至千亿房企,都传出了类似事件。
可见,“大而不倒”再也不是房企们有恃无恐的底气。
 
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相比起高房价,房地产的风险,根本还在于债务问题。
 
给大家看一张图。
 
2020年,全国新房成交量高达154,878万平方米,同比上涨3.2%,再创历史新高。
 
恒大风波启示录 图源:国家统计局、戴德梁行研究部
 
在这天量成交的背后,是供需两侧无法克制的高杠杆冲动。
 
从供给侧来说,以往房企们的运营模式就是三高一低,分别是高周转,高杠杆,高负债以及低成本。
 
由于预售制创造的天然舒适土壤,让低成本成为可能——
 
房企花一亿买地,六个月开盘,五亿卖给买房人。此时从银行拿到的巨额资金就可以投入下一轮扩张中。
 
在这种模式中,追求更高更快,而非更强的房企们,出来的产品往往“惊人”。
 
但是,做大规模能让房企更好从银行融资,并在上下游合作方中获得绝对的优势地位和获取更多利润。以前面提到的恒大为例,其总资产为2.38万亿,其中1.97万亿是负债。
 
这种发展模式无疑不可持续。
 
一家企业不仅会牵连到无数金融机构和买房业主与员工,更有大量被牵连的上下游供应商,如涂料、建材,甚至是农民工们,以及被拖欠地价的地方政府。
 
因此,一旦有一家房企倒闭,带来的将是不良社会影响。
 
当然,现在这一套已经行不通了。监管层已经意识到了这一风险,因此从去年开始在信贷方面施予极大限制——
 
从金融机构维度,设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比“两个上限”,用来控制金融机构流向房企的钱,同时,还为房企们提出了“三条红线”的要求。
 
具体来说,就是剔除预收款后的资产负债率不得大于70%,净负债率不得大于100%,现金短债比小于1 ,同时还有购地金额不得超过销售金额40%的限制。
 
光是这一招,就足够让大量千亿乃至万亿房企瑟瑟发抖。
 
这正是监管层这波调控的终极目的——“实现供给侧改革”,主动且坚决地去房地产泡沫,定点排除风险,彻底整顿房企营业模式。
 
而非打工人心心念念的“房价如葱”。
 
而这也是我前面提到,这波调控的一大特点:
 
“大而不倒”已经不是当下的免死金牌了,再大的房企,只要不改变,都要挨打!
 
注意了,不是地方政府的打情骂俏,而是来自监管层的雷霆之拳,真正会出事的那种。
 
与此同时,随着大量调控落地,整体楼市预期发生变化,买房人贷款难下,房企去化进一步困难;
 
叠加房企们在2017-2018年拿的高价地块,却不得不在限价之下卖出,更别提一路高涨的地价,让表面光鲜亮丽的房企们,内部都亏到肾虚了。
 
恒大风波启示录
 数据来源: 国泰君安
 
更吓人的是,贝壳研究院的数据显示,2021年房企到期债务规模达到12822亿,成为自2018年以来的一大偿债高峰。
 
也就是说,可能熬不到冬天,今年刚入秋,或许就将有一部分房企倒下。
 
恒大风波启示录
 
恒大风波启示录
一个可见的结果是,为了加快回款,下半年,尤其是金九银十这个宝贵的促销季,必然会有房企企图打折卖房以回笼资金。
 
这也解释了,为什么最近三四线城市的“限跌令”频频见诸于新闻。
 
那么,作为普通的买房人,怎么在这场高风险的改革中保全自身?怎么样算薅开发商的羊毛,而不是沦为被割的韭菜?
 
第一,坚决远离高杠杆的大房企,他们正是这轮需要被出清的高风险玩家。
 
具体怎么知道是哪些?官方已经为你排好了雷——三条红线。
 
恒大风波启示录
 
第二,民营企业以及小房企暴雷几率大,建议优先选择国企。
 
这轮调控中,行业集中度正在不断增加,留给地方小企业的生存空间越来越小。
 
当“小鱼吃大鱼”成为一种行业现状,当然是选择大鱼优先了。
 
第三,前述的几家危险房企给我们的经验教训是,盲目选择多元化的房企,拿了大量高溢价地块的房企,以及重仓三四线城市的房企,都会成为大雷。
 
这些很好理解,就不展开赘述。
 
此外,如果你是地产人,或者是相关从业人员,千万千万不要购买公司内部理财产品——
 
年收益率越高,说明它越能要你的命!
 

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/JeSie2EHLXuin53WA82QGg

恒大在港交所发布公告!披露最新业务和财务情况,恒大还有哪些底牌?

 

9月14日早间,中国恒大在港交所发布公告,披露了有关该公司业务及财务的最新情况。
 

公告显示,2021年6月、7月及8月,中国恒大的物业合约销售金额分别为人民币716.3亿元,人民币437.8亿元,人民币380.8亿元,呈下降趋势。

 

中国恒大表示,9月通常是中国房地产行业物业合约销售高峰,然而由于对该公司的持续负面新闻报道严重影响潜在购房者信心,预期9月销售持续大幅下降,导致该公司销售回款持续恶化,进一步对现金流及流动性造成巨大压力。

 

恒大在港交所发布公告!披露最新业务和财务情况,恒大还有哪些底牌?

中国恒大公告截图

 

公告披露,中国恒大为缓解流动性问题,商讨出售该公司成员的权益,以及其他资产(包括但不限于投资性物业、酒店和其他物业),但目前尚未取得预期成果。

 

为缓解流动性问题,恒大表示一直在积极接触潜在投资者,商讨出售香港资产及权益,但目前尚无进展。比如,恒大还在积极接触多家潜在投资者,商讨出售恒大汽车及恒大物业部分股份,同时也考虑为引入新投资者

 

上月有港媒曝出,国资控股的越秀地产计划斥资约105亿港元(约合人民币87.5亿元),收购恒大香港总部。对此,恒大指出,出售位于香港的办公大楼未按预期时间完成,公司正积极接触潜在买家。

 

 

至本公告之日,中国恒大尚未与投资者签订任何有法律效力的协议,是否能实现上述出售尚有不确定性。

 

公告还显示,截至公告披露当天,中国恒大的两家子公司未能按期履行为第三方发行理财产品提供的担保义务,相关金额约为人民币9.34亿元。中国恒大表示,该公司正在积极与发行人和投资人进行协商以期达成一 致同意的还款安排。

 

恒大在港交所发布公告!披露最新业务和财务情况,恒大还有哪些底牌?

中国恒大公告截图

 

考虑到上述改善流动性的困难、挑战及不确定性,中国恒大坦言,该公司无法保证继续履行有关融资及其他合同下的财务义务。如果该公司未能履行担保或其他到期债务的义务,且无法与投资人或债权人达成延期还款或其他替代方案,可能导致现有融资安排下的交叉违约,并可能导致相关债权人要求债务加速到期。

 

“这将对本集团业务、前景、财务状况及运营结果造成重大不利影响。”中国恒大表示。

众所周知,缓解流动性是中国恒大的当务之急。

 

中国恒大透露,该公司将继续推进中期业绩公告披露的措施,缓解流动性问题,包括但不限于:调整项目开发时间表、严格控制成本、大力促进销售及回款、争取借款续贷和展期、出售股权和资产( 包括但不限于投资物业、酒店及其他物业 )及引入投资者增加该公司及附属公司股本。

 

9月14日,中国恒大董事会宣布,已聘任华利安诺基( 中国 )有限公司及钟港资本有限公司为该公司联席财务顾问。

 

这家公司来头不小。全球排名第一的财务重组和并购顾问,大名鼎鼎的雷曼兄弟破产案,背后就有它的影子。

 

那么,恒大是否已经到了悬崖边缘?恒大集团官网13日发布声明:网络上近日出现的有关恒大破产重组的言论完全失实。公司目前确实遇到了前所未有的困难,但公司坚决履行企业主体责任,全力以赴复工复产,保交楼,想尽一切办法恢复正常经营,全力保障客户的合法权益。

 

恒大在港交所发布公告!披露最新业务和财务情况,恒大还有哪些底牌?

 

中国恒大表示,联席财务顾问会与该公司共同评估中国恒大目前的资本架构、研究流动性情况、探索所有可行方案以缓解目前的流动性问题,争取尽快达成对所有利益相关方最优的解决方案。

 

恒大在港交所发布公告!披露最新业务和财务情况,恒大还有哪些底牌?

中国恒大公告截图

 

恒大看似已卖无可卖,但实际上它仍藏着一手大招——地产板块业务。

 

恒大地产板块拥有的资源,比你想象的要深厚许多。

 

据其8月31日发布的半年报数据显示,恒大拥有778个,总规划面积约2.14亿平的土地储备,原值为4568亿元人民币。

 

恒大在港交所发布公告!披露最新业务和财务情况,恒大还有哪些底牌?

恒大2021半年报

 

其中一二线城市土地储备价值约3176亿元,占所有土地储备总额的69.5%。

 

值得一提的是,恒大手中土储平均楼面地价非常低,仅2653元/平。今年1-5月,一线城市推出地块楼面均价约1.5万元/平,二线城市地块推出楼面均价约0.57万元/平。

 

 

恒大手中的土储几乎等于“白菜地”,这意味着,这些有极大盈利空间的土储有极高的交易价值。若恒大要将手中的土储转变为现金,可在短时间内快速出售,轻松解决债务危机。

 

问题是,恒大会否愿意出售这部分资产。

 

这关乎整个集团未来的生存问题,出售这部分资产的确可以解决短时间内的资金链问题。但失去了土地储备的房企,就像离开了水的鱼,不到万不得已,恒大不会将其土储打包出售。

 

恒大在城市更新项目上同样有大量资源,据半年报显示,恒大拥有146个旧改项目。其中131个项目分布在大湾区,未来总建面超8500万平,总货值近2万亿

 

 

开发旧改项目所花费的时间与金钱远大于普通地块,在旧改新规出台后,旧改节奏再次被放缓,势必影响开发商对旧改项目的热情,一时半会要出售手中的旧改业务并非易事。

 

出售土地储备并非长久之计,出售旧改项目难度不小,但出售已完成开发物业却是自保良方。

 

据2020年年报显示,恒大手中有798个项目,将部分开发中或已完成开发的项目逐步出售,亦不失为折中办法。

 

恒大在港交所发布公告!披露最新业务和财务情况,恒大还有哪些底牌?

恒大全国布局示意图

 

手中仍有牌可出的恒大,远远未走到穷途末路,只要它下定决心壮士断臂,即可将局面扭转。

 

据称,中央金融监管部门已经同意恒大和银行协商延期,给予恒大更多时间,不要严厉催促还款。

 

回看恒大,是有机会的。恒大手上不乏底牌,就看什么时候愿意打出来。或许尽快出牌,才有机会继续留在牌桌上。

中房俱乐部CREC 综合自观察者网、湾区楼市发布、每日经济新闻,如有侵权请联系删除

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许老板紧急北上

许老板紧急北上
文/包小姐(微信公众号:i看见)

恒大暴雷终于从线上走到了线下。

这两天,恒大总部及多地分公司四面开花,人群蜂拥聚集,还钱的声音此起彼伏。

几十名保安不得不组成人墙,来应对愤怒的投资者。

昨晚,恒大总部发声承认,公司确实遇到前所未有的困难。

前所未有4个字,让投资者心如死灰。这意味着,要拿回自己的血汗钱,将变得更加困难。

与其它暴雷不同的是,这一次:

既有恒大理财受害者,也有被拖欠货款的供应商,还有购房烂尾的房奴,更有很多恒大自己的员工。

人群愤怒的是,危险袭来前,恒大高管竟然先行逃脱,提前兑付,解套而去。

恒大理财负责人杜亮,被激动的人群围在大厅里整整一天,最后累得靠墙瘫坐在地上。

虽然许老板保证,恒大财富欠投资人的钱一分都不会少。

但是危险来了,却让领导先走,内部员工连理财本金都拿不回来,怎么不让人愤怒?

不瞒大家,恒大也欠了我们的钱。

前些天找恒大讨要,回复说,恒大目前连广告费都已经全面暂停发放。其艰难程度可想而知。

实在没有想到,有朝一日,我们竟然混成了世界500强的债主。

01

这次恒大的受害者,像极了前些年p2p暴雷时的情景。

虽然不少人血本无归,但要想讨回自己的血汗钱,难度极大,最后大概率会是不了了之。

为什么?

首先,恒大财富是恒大集团的全资子公司,独立法人,只承担有限责任。

其次是,理财产品自负盈亏,不保证本金。

所以,被坑了的人们急红了眼,他们在各地云集,将各地分公司的一把手死死堵住。

其中恒大南昌的一把手,已经被人堵在屋里3天3夜,哪都去不了。

更有人激动到,找到许老板位于河南周口老家的祖坟,扬言要刨掉泄愤。

真是伤害不大,侮辱极强。

当初,恒大给员工下达硬性任务,必须购买自家理财产品,公司高层300万起步,普通员工10到50万不等,否则开除。

面对家庭困难的员工,恒大将银行请到公司,当场贷款,当场买理财产品。

为了保住饭碗,不少人只能乖乖掏腰包。

如今危险来临,却上演让领导先走,普通员工连本金都兑付不了。

虽然许老板放言,即便自己一无所有,也不能让投资者一无所有。

这话听着带劲,可转过头来你会发现:

从2018年开始,许老板就没停止过分红,4年时间,就提现了300亿。

就暴雷前不久,许老板还从千疮百孔的恒大身上拿走了15个亿。

恒大理财,据说还有400亿待付。

如果将许老板这几年分红300多亿拿来偿还,少不了多少。

02

眼下的恒大到底有多惨,来看看数据。

截止到今天收盘,中国恒大市值393亿港币,恒大汽车379亿港币,恒大物业435亿港币,三者总市值也仅有1207亿港币。

而在2月初,恒大的总市值约为10400亿港币,半年时间缩水达8倍之多。

2017年,许老板说,我们要成为世界最大的房地产企业,并跻身世界500强。

那是恒大的高光时刻。

可几年后,恒大就步入寻寻觅觅,冷冷清清,凄凄惨惨戚戚。

从富可敌国,到资不抵债,恒大仅用了4年。

眼下,恒大债务约为1.97万亿,占到了总资产的8成多。

而这1.97万亿的债务中,1.5万亿今年到期。

从恒大财报看,借款方主要有三:

国有银行和金融机构、外资和信托,再就是散户。

这三者里,国有银行和金融机构肯定要优先偿还,外资由于涉及国际声誉,也在有优先级别里,最悲催的就是散户。

恒大理财据说还有400亿待付。但能想的办法都已经想了,许老板已经没有任何招数了。

节骨眼上,佛山住建局又突然宣布,停止恒大楼盘贷款和抵押。

恒大佛山的楼盘,都是在建项目。监管层突然给恒大楼盘停贷,只会加速楼盘烂尾。

真正的雪上加霜。

03

如今的恒大,陷入楼盘停工、债权人逼债、冲刺三条红线达标的资金链恶性循环。

不可否认,许老板还在想方设法为恒大续命:

率8位副总裁签署保交楼军令状;

出售物业、恒腾网络、盛京银行和恒大冰泉的股份;

就连位于香港的恒大总部大楼,和广州总部大楼,也都出现在出售清单里。

只要能帮助恒大续命,许老板都可以考虑,但情况依然很不乐观。

上次拯救许老板的两个超级牌友,一个已经驾鹤西去,另一个仍被恒大深度套牢。

眼下的同行们,也正在为达标“三条红线”努力奋斗,无心也无力伸出援助之手。

指望银行高抬贵手,更不现实,中央对房地产的新一轮调控正处紧要关头。

被许老板给予厚望的恒大汽车,如今跌的只剩裤头,早已一片狼藉。

往日朋友圈金光灿烂,如今许老板环顾四望,偌大个中国,竟找不到一个能伸手之人。

不久前,监管部门针对恒大有两大动作:

1、涉及恒大集团的案件要被移至广州市中级人民法院集中管辖;

2、央行、银保监会约谈恒大集团时指出:

恒大集团必须认真落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署,努力保持经营稳定,积极化解债务风险,维护房地产市场和金融稳定;依法依规做好重大事项真实信息披露,不传播并及时澄清不实信息。

话语之中,颇有责备警告“别耍花招”之意。

恒大虽大,但并非大而不能倒。

前有万亿级的海航先例,后有恒大跟随,也并非不可能。 

04

今天的空中,有一架急飞往北京的飞机。

据说,那是许老板的私人飞机。

危急时刻,许老板紧急北上,希望能给大家带来好消息。

许家印曾说,恒大的一切都是党和人民的。

如今,可算是真正明白了其中的含义:

这一切,还包括债务。

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/4FtPR0gXZ8tCoz75nb7pmg

恒大财富暴雷,背后信号非同寻常

◎智友学院(ID:zhiyoucf88) 
◎作者 | 卢卡斯
“恒大财富”暴雷了。
一时间我的工作群、微信群、读者群全都在讨论这个恒大事件。
群里有不少人,自己和父母几十万的钱,都投向了恒大财富,他们曾经都是抱着可以拿到远高于市场回报的初心的。
还有朋友买了恒大的房子,等着交房,现在开始担心会不会烂尾。
能引起这么大热度讨论的,也只有“中国第一房企”能搞出来。
今天,恒大危机再发酵。
恒大发布公告,新聘了两位新的财务顾问。
恒大财富暴雷,背后信号非同寻常
其中华利安诺基(中国)有限公司,参与了雷曼兄弟破产案;另一个钟港资本,担任过暴雷房企蓝光发展、华夏幸福的财务顾问。
 恒大财富暴雷,背后信号非同寻常
(担任破产重组企业财务顾问的著名公司;来源:路透社)
昨天还说要“坚决履行责任”,今天开始聘请新的财务顾问,你细品……
 
恒大财富暴雷,背后信号非同寻常
恒大财富没办法按期兑付理财产品,只是恒大遇到的诸多麻烦事中的一件。
反垄断之风从互联网,刮向了房地产。这一场风暴袭来,也许是监管层为了更多人的长远利益,忍痛主动戳破泡沫的开始。
即便你没有买恒大的房子和理财,你需要知道的,远不止恒大这一件事。
监管层正在拼凑着一张怎么样的蓝图?
要理解当下发生的危机、重构、机遇,逻辑变了。
恒大财富暴雷,背后信号非同寻常
恒大财富,导火线
机构投资者的钱是理性的,而老百姓的钱自带生存意识的情绪,都是血汗钱。
“你以为我们想买?全都是为了考核!被逼无奈,你不知道有人还贷款买,公司专人安排恒大盛京银行办理贷款,真绝了!!!”
“当时朋友是员工,告诉我有内部通道,收益率高达11个点。我惊呆了,大环境这么差为什么有11个点…..”
“作为为恒大服务四年的老员工,作为恒大培养出来的业内精英,作为通过地产通过恒大实现人生逆袭的屌丝,恒大理财爆雷的那一刻,全部感恩之心也随之毁于一旦。”
……
“恒大财富”部分产品逾期未兑,投资者等不住了,这里也包括恒大财富自己的员工。
9月12日晚,来自全国各地的数百名投资者,到深圳的恒大总部,和恒大财富执行董事杜亮对话,沟通诉求。
事情发展到现在,三个槽点成了大家最关注的。
一,推理财产品,分到人头KPI上。
根据财新报道,不少恒大员工表示,恒大一直在公司内部推广自己的理财产品。财新记者获取的一份统计表,统计了累计完成额、累计完成率,还包括到期金额累计复投额、复投率。
把KPI按在每个员工的头上,和去年恒大“领看房指标”有异曲同工之处,也被戏称“人均销售”是恒大的企业文化。
 恒大财富暴雷,背后信号非同寻常
(预约咨询恒大财富通道)
二,给出三个兑付方案?
为了应对自9月8日起的一系列维权,恒大财富提供了三份兑付方案。
1、现金分期兑付。仅限于合同到期的投资产品——到期当月最后一个工作日兑付本息金额的10%,此后每三个月兑付10%,以此类推。
算下来得28个月才能拿回本息,勉强比ofo小黄车的退押金期限短一点。
2、实物资产兑付。合同约定期限到期的投资产品,以及虽然合同未到期,但投资人要求提前以实物资产兑付的投资产品,均能兑付恒大的实物资产,比如住宅、公寓、写字楼等。
3、理财额度冲抵购房尾款——9月12日24点之前已认购任意恒大房源未付清尾款的,投资人可使用全部或部分理财兑付额度来冲抵本人或他人的购房尾款。
用房子、车位抵冲,成了网上骂得最狠的一点。原本来买理财产品,最后变成了买房,确实讽刺。
 
更讽刺的是,这头是恒大财富的受害者,那头买了期房的人还在催恒大交房……
三,“让领导先跑”?
让投资者最不安的,是几位高层在恒大爆出债务危机之前,提前取现。
12日执行总裁杜亮现场承认,在5月31日赎回恒大财富理财产品,但他强调提前兑付是因为家里急事。
同样遭受质疑的还有恒大主席许家印妻子丁玉梅。她在7月提前兑现了恒大财富,但几天后又重新买入。
“你们(恒大财富投资者)的每一分钱,都被我们真真实实投入到地产每个项目里面,这些项目只要开盘售卖,你们投入的钱就会及时回来。”杜亮对现场的投资者说(财新)。
借钱借到员工和业主头上,何以至此?
恒大财富暴雷,背后信号非同寻常
房地产们,监管风暴来了
今年6月,安信证券首席经济学家高善文在演讲中提到一个重要观点,“过去中国利率水平不合理地高,A股永远都是3000点。但未来5-10年不正常的利率上升将会终结。”
这个观点里包含两个重要信息:
1)过去中国利率水平不合理地高。
2)未来这种不正常的利率上升会终结。
字面意思没戳破,实际讲的正是过去老百姓最爱买的、收益动则7-8个点的银行理财、信托产品。而这些产品的底层资产,买的大多是房底层企业的债券。
奇高的利率背后,必须是永远卖得动的房子,永远涨的房价。
敢玩杠杆,就越能赚钱。中国房企,离不开高杠杆模式。
而恒大是这其中玩得最狠的一个。
去年8月出台“三条红线”,恒大基本踩雷,直到今年情况仍未缓解。
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但是,为什么房企要面向员工、业主融资借钱?
核心主要是,近几年房企的融资渠道陆续受限。
1、2018年,央行会议表示要加强管理影子银行、房地产金融。
在过去,影子银行随着业务扩大,不少信贷资金流入房地产市场。对影子银行监管加强的开始,同年,恒大发行了18亿美元的优先票据,票据利率13.75%。
如此高息,业内断言“基本可以确定,公司不惜代价想获取现金。”
2、去年730高层会议敲定“房住不炒”后,房企融资数据开始明显下滑。
 恒大财富暴雷,背后信号非同寻常
(图:江北嘴财经智库)
当曾经的借钱渠道变难,考虑面向自家员工也成了个方向。
在房企里,当房子卖不出去,员工内部消化也是一个明里暗里的惯常事情,内部购买自家的理财产品,员工也不会太过担心。而且,大家都相信“大而不倒”,自然没有过多的疑虑。
但万万没想到,风向一变,监管主动戳穿房地产的泡沫,警惕“大而不倒”:
1、监管打击房企疯狂的借贷和高杠杆,决心坚定,“三道红线”迫使恒大开始出售资产。
2、在监管之下,中国房地产市场热度正在放缓,北京一家知名智库国家金融与发展实验室指出,数据显示需求疲软和销售放缓,房地产市场的繁荣“出现拐点信号”(纽约时报)。
核心是——监管层不让钱往房地产流,供需都不允许。
恒大财富暴雷,背后信号非同寻常
战略转移,共同富裕
今天出了最新消息,要聘请两家处理过暴雷、破产的公司,大家不禁一句问“恒大真的要倒了吗?”
好歹也是中国第一房企,世界500强。
要理解这一事件,我们需要站在更长远的角度去思考。
今年以来,部分房地产企业都在出现债务违约,例如华夏幸福、泰禾、蓝光、中弘、福晟、实地、阳光100等大型地产商都遇到过这样的麻烦。
而另辟蹊径走商业地产、租赁模式的SOHO中国,也因与黑石的收购合同失败,股价三天暴跌超30%。
恒大财富暴雷,背后信号非同寻常
中国房地产正在悬崖边上跳舞。
投资大师罗杰斯最近有一次重要讲话,他提到“在价格和价值偏离得非常厉害后,就会有事情发生,具体的导火索是什么还不一定,有的时候过高的价格就足以引发问题。”
中国的楼市,美国的股市,都有这个危机。
他给各国,给老百姓的建议是,“尽可能地降低债务水平,不要搞得负担太重。一旦有一个人出问题,由于雪球效应,总会牵扯上其他人。”
说到这里,其实已经很清晰。席卷整个房地产的监管风暴,实际上是监管层主动、坚决地戳破泡沫,定点排除风险,为更长远利益布局。
更长远利益是什么?从共同富裕的角度去理解高层的决策,你会更加清晰。
监管层正在拼凑着“共同富裕”的蓝图,有两个方向:
1、打击贫富分化,打掉压住老百姓的三座大山。高房价无疑是重头。
最近打击教培、学区房、医药集采,都是为老百姓的民生考虑。
2、坚持经济增长,不靠传统的基建、投资、房地产,而是扎扎实实靠技术的突破、产业转型,高新科技、高端制造任重道远。
疯狂加杠杆的时代结束了;
扎扎实实搞产业的时代来了。
恒大财富暴雷,背后信号非同寻常
钱,往哪里流?
前面我提到高善文的观点,其实还有后半句。“10年国债收益率将来会跌到2%。这将极大影响权益市场,A股过去10年很煎熬,未来10年会好得多。”
中国要重仓优质企业,股票、基金自然成了备受关注的重点。
在我写稿的同时,热钱流向又有了新动向。
1、7家新三板公司原本申请摘牌,都申请了撤销,为的是进北交所这个未来的注册制重地。
2、在新能源炒得不能再炒时,新能源的上游出了新政策支持:676个整县推进光伏名单公布。
 恒大财富暴雷,背后信号非同寻常
所以,不流向房地产,钱往哪里流?
第一个方向,新能源电池。
第二个方向,以光伏为首的清洁能源。
第三个方向,“专精特新”小巨人。
中国要解决自己的卡脖子,要解决经济增长瓶颈,要真的践行共同富裕,必然是摆脱房地产金融。扎扎实实搞产业才是解法。
而普通投资者要做的,很简单,跟着大势走。
END

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