回顾总结下08年，15年，21年三个阶段的我对房价的结论。【08年：低汇率下房价不可能下跌，人力成本将大幅度上升】。【15年：狗屎不能吃，但吃了，还赚钱了，会让更多的人违背常识吃狗屎】。【21年：万米高空给个降落伞，别摔的太难看而已】：
1、08年（准确的说是09年）当时菊花派我去杭州一线锻炼，也没啥事，就经常在西湖边绕圈，苏堤白堤被我逛了很多遍，江南美啊。当时总结出的结论：【固定低汇率下房价不可能下跌，人力成本将大幅度上升】。也在天涯写了长文，微博以前转过来过。
当时逻辑，就是我们的名义汇率低于实际汇率，低汇率导致国内购买力比美元强很多，一个面包可能1美元，我们就1人民币，人力成本也低。（汇率理解很复杂）
低汇率带来我们出口非常强大，中国制造走遍全球，走出国门的不仅是圣诞树棉拖鞋，海尔，华为都是这时候强大的。
当时克林顿们认为，他们搞设计，赚大钱，我们都是富士康，加工赚辛苦钱即可。老美即有钱，又有廉价商品，太爽了。当时流行的是李嘉图的比较优势理论，就是说的这个，你养鸡，我养牛，我们交换吃。
现在看看，老美失算了，我们不仅仅是富士康，还要攀登科技树，李嘉图也失算了，我们养鸡也养牛。所以崛起了川普，这是后话了。
人民币购买力太强，老外都来旅游，香港货柜车司机都来上沙包二奶，太实惠了。当时的罗湖区大量的酒店饭店，都是香港人来消费，现在就很少了。
大量资金囤积国内，包括我们当时大量出口赚的钱，和来投机的热钱，这些钱没地方去，又不能囤积消费品，最后就会投机房地产，此时房价也低估，有很大的投机潜力，房价也开始了快速上涨。
资金囤积国内，就会推高各种价格，所以一方面房价还要上涨，一方面人力成本要上升，当时说工资涨，很多人不认同，当年工人两千工资，现在七八千了。（粮食其实也要涨，但因为很多因素暂时按住了，这个以后再表）
2、15年，当时房地产再次萎靡，经济也同步出现需求疲弱，当时两个选择，一是任由地产萎靡，转型实体，这样可能指标会难看一些，但可能会带来转机，实现更长的基本繁荣。二就是继续刺激地产，继续纸面好看，但后患无穷。
其实早在12年底，巫师分析师程定华就分析过了，不能老这么加杠杆，到一定程度，当时预测18年左右，杠杆就难以维系了，程认为会导致企业无法还债，和利息资金成本高企。现在前者实现了，利息可能也快了。
14年时，其实是想走第一条路的，当时舆论也是不走刺激地产的老路，然后主动制造牛市，让资金来炒股，让企业来上市，这叫直接融资，企业没杠杆，股民能分红，老美都是这么玩的。
但加了杠杆的牛市太吓人，15年7月份直接崩盘了，全世界哗然，C罗来上海，下飞机说的都是，“中国股民，加油。”（大意如此。）
股市刺激失败，国家本来想借助股市募集自己发展实体，最后自己还到贴两万亿救市，要不救市，杠杆就带来金融风险了。
当时一句名言，是肖郎妙计安天下，赔了夫人又折兵。而且外汇也快速少了一万亿美元，从此换美元就没那么方便了。
刺激股市失败，没办法，再次走向刺激地产之路，无数仁人志士为之唏嘘，包括老蛮，眼看走向不归路。
当时我的结论是【狗屎不能吃，但还是吃了】，当然了，当时只是表达不能这么做，这句话是后来总结出来的。也因此很多人说，你看错房价了，确实如此，不否认。我也低估了吃狗屎的决心。
狗屎不能吃，但吃了，还赚钱了，违背经济规律的发财了，更多的人就会去吃狗屎，加杠杆，违背经济汇率，违背自身承受力，然后全社会都疯了，失去了正常的价值观，带来巨大的风险。
3、悠悠然又撑了六年，到了21年，也就是现在，这次地产波动比前面更剧烈，好多房企奄奄一息，感觉除了万科，都要那个了，影响巨大。万科说，9月份销量下跌程度，比08年金融危机还厉害。
08年金融危机时，我刚工作，当时真的是全球风声鹤唳，当年菊花公司的分红都大幅度降低到每股一块钱，也裁撤不少人。
现在疫情都过了快两年了，疫情也基本稳定，地产政策也没在八九月多大变化，销量反而暴跌三成以上，这只能说明，需求真的枯竭了，杠杆加到头了，老百姓没钱了。
最直观的表现，就是安徽公布的新生儿出生数目，四年时间几乎跌了50%，人家日本用了40年时间。要说安徽人去了浙江上海，浙江上海新生儿数据也没好哪里去啊。
新生儿下降和很多因素相关，一方面是女性地位提升，不愿意受困于家庭妇女，生活条件改善，另一方面就是婚育成本高，婚育难。
前者一般是缓慢的变化，正如日韩这样，每年跌一点，后者是快速的，婚育跳水这四年，几乎和15年拉房价完全一致。
至于鹤岗房价低，生育率也低这种，网友就不要拿来举例丢人了，这是简单的充要和必要条件关系。正经上个初中也不至于这么认为了。
大家够不着了，躺平了，约会花钱，买房生孩子花钱，太耗钱了，累死累活也无法婚育。现在刚毕业的，普通家庭的大学生，面临巨大生存压力，都不敢去大城市工作了。
男孩子回家乡了，女孩子可能希望借助婚姻在大城市等机会，最后就是大量单身美丽的女性在大城市，除了已婚油腻男的骚扰欺骗，就只能把美丽发在朋友圈，荒废青春。
即使M2货币还是不少，但负债更多，贫富分化导致资金都聚集在少数人手里，至多维持下深圳湾的豪宅了。按照程定华的分析，很快可能资金成本就上来了，你付得起房贷么？
所以这个时候的房产宽松，已经意义不大了，泡沫太大了，只是缓解下眼看到来的系统风险，所以我的结论是：【万米高空给个降落伞，摔得不难么看看而已】。
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