1
人人都说，今年很难，房地产很难。
然而，和往年不同的是。
今年的“难”，和往年有着根本的不同。
2008年很难，因为美国金融危机造成全球经济动荡。
2014年很难，因为高库存压得所有人透不过气来。
2020年很难，因为疫情让所有行业失去了秩序。
然而，2021年呢？
开年很顺，小阳春灿烂，对于下半年，除了东北几个城市，全国从南到北斗弥漫着一种乐观情绪。
众多媒体还在预测——美国大放水，资产大涨价，国外楼市大涨价，一线城市大涨价，全国楼市会不会重复2016年的故事。
然而，2016年盛夏没有来，来的却是2008年的风暴。
不同的是，08年的风暴起于太平洋的那一端。
今年的风暴却起于北京。
2
作者的家乡郑州挨着黄河，黄河每年在主汛期七八月来临之前，都要搞一次为期一个月的人工洪峰。这种人工洪峰有一个专业词语——黄河调水调沙。
黄河之上最大的水电站——洛阳小浪底，在大约每年6月中下旬，都会开启一个比以往下泄流量大几倍的水量，形成一个中小等级的人工洪峰。
虽说是人工洪峰，但是依旧会给下游造成一些麻烦。
比如说淹没临河耕地，造成一些河道设施破坏，形成一些下游经济损失，甚至需要沿河一些家庭临时搬家。
国家为什么要自造洪水？给自身造成一些麻烦，给下游造成一些损失？
因为，只有这样才能形成黄河的长治久安，年年安澜。
原因一：为了腾空小浪底的部分库容，这样更加容易迎接即将到来的黄河每年夏汛秋讯洪水。
原因二：为了让下游检验防洪设施，看看哪里出现了问题，你可以看成这是黄河每年一度的提前防洪演习。
原因三，也是最主要的一条——束水冲沙。
平常黄河水流的速度较慢，带走的泥沙太有限，大量的泥沙沉积河底，所以黄河下游河床越堆越高，最后形成了千古地上悬河。
所以，黄河一旦决堤，就是一盆洗澡水从天而降，能把从洛阳到郑州，济南，再到东营所有沿黄城市来个灭顶之灾。
筑高堤坝只是解决临时问题，解决河床越来越高的悬河问题才是根本。
只有把水量加大，水流的速度加大，才能带走更多的泥沙。
让泥沙大量入海，才能能保证小浪底库容永远不被填平，才能保证下游河床、河道越来越低，才能保证黄河长治久安。
3
中国的房地产，实际上有两条地上悬河。
一条是明河，就是相对于较低的居民收入，高高的房价已经形成了地上悬河。
一条是暗河，房地产企业的数量多，高杠杆，胆子大，已经形成另一条更高的地上悬河。
中国的开发商有多少？
——约100000家，十万家。
根据国家工商局的统计，2018年我国房地产开发商一共97000家，到了2021年绝对十万家不止，也就是说在中国平均14000多人，4000个家庭，就有一家房地产公司。
这个比例高吗？非常之高。
同样是2018年，在美国50个州的工商登记记录中，注册的开发公司数量不超过500家。
美国人口3个亿，平均60万人一家公司。
实际上，世界上全部住宅开发商加起来，很可能还不如中国开发商总量的三分之一。
公司小而多，就意味着泥沙俱下。
公司小而多，就意味着质量层次不齐，难以形成规模效应，开发优势。
公司小而多，就意味着管理困难，爆雷风险巨大。
4
房地产公司多，还不是主要问题。
最大的问题就是，这些公司一个比一个胆子大，杠杆高，路子野。
先说一个宏观数据。
香港开发商，平均资产负债率是40%到50%，这在西方世界的企业中已经算是不低的了。
中国开发商是多少？
中国房地产开发商平均负债率为80%。
注意，不是一家，两家，是全行业，是全部十万家企业的平均资产负债率。
这个负债率，是中国所有工商登记非银行类行业中最多的。
那么，大企业，行业龙头是不是好一些呢？
对不起，更高，所有规模以上开发商平均资产负债率达到87%，比平均水平还高。
甚至，部分企业，已经达到了惊人的程度。
华夏幸福：208%蓝光发展：227%。泰禾集团居然高达——438%，借的债已经能买自己四个了。
至于恒大，虽然99.8%的资产负债率，差一丢丢资不抵债，还不算规模企业最差的水平。
然而，这大哥玩的更花，恒大财富，恒大造车，恒大保险，都是表外融资，好处是渠道多，来钱快，东边不亮西边亮。
但是坏处是，一荣俱荣，一损俱损，一爆俱爆，一完俱完。
所以，恒大财富爆了，恒大房产也就爆了，恒大系也就爆了。
5
房地产行业，企业小又多，管理困难。
房地产企业，尤其是大企业，杠杆高，负债高，路子野，胆子大。
所以，这都是问题，这都是危机，这都是火药桶。
中国房地产高速发展三十年没有出现大问题，没有出现致命危险，是因为房价涨的太快房地产利润过高。
这个行业的一切问题，被房价的快速增长所掩盖。
这些企业的一切问题，被开发项目过高的利润所掩盖。
这就像，你买的房子交房的时候漏水，正常情况下你需要找开发商维修。
如果，你的房子房价大涨，甚至开发商不给你维修，你自己维修你都不会有太多怨言。
相反，你的房子房价大跌，你是不是马上想到，你要用这个借口去退房。这就是导火索。
当一个行业充满了风险点，充满了矛盾，任何一个导火索，都会引发连环危机。
比如，去年疫情诱发了长租公寓行业的危机，让这个行业几乎全部暴雷。
究其原因，是因为这个行业长时间的畸形、快速、高杠杆，甚至是庞氏骗局式的发展，而疫情造成公寓空置，只是一个诱因。
换句话来说，即使没有疫情，这个行业也必将在某一个诱因发作下，轰然倒下。
6
国家可以接受长租公寓行业轰然倒下。
其代价，无非是数百个长租公寓公司跑路。无非是几万房客，钱房两空。无非是几个亿到几十个亿的卷钱跑路。国家有足够实力进行托底。
然而，房地产呢？
你能接受房地产全行业的被引爆吗？
你能接受你的房子房价下跌三分之一到一半吗？
银行和金融系统能接受作为主要质押品的房子价值大规模贬值吗？
所以，要趁着还能掌控的情况下，进行“悬河治理”，进行“束水冲沙”，把这些劣质开发商，趁机清理掉，把这些行业大雷定向引爆掉。
《人民日报》权威人士所说——化解金融行业系统性风险，严守不发生系统性风险底线。
绝不是一句话空话，更不是仅仅是金融行业的事情。
要知道，当年国家引爆p2p，就是这个套路。
趁着还能掌控，做定向爆破，做精准爆破，做可以承受和托底的排雷。
不要说，行业永远发展，明天永远比今天美好，国家一定和平稳定。
当，一条河流已经变成悬河，变成一颗不定时的炸弹，任何一个不经意小的疏漏，都能引发滔天的洪水。
黄河如此，行业如此，国家亦是如此。