下半年的楼市该怎么走！

原创：葫芦娃

来源：大碗楼市（ID：Superbowl77）

 

 

截至目前为止，关于上半年楼市的所有政策和数据，几乎已经全部出炉。

过去的半年，我们几乎考察了所有的重点城市，也深入研究了过去半年里所有的政策走势。

是时候聊聊——

下半年的楼市，该如何走了。

注意，本文轻逻辑重结论，只撂干的。

下半年，我们面对的是什么样的宏观环境？

1、经济环境关键词：货币大概率宽松。

上半年的经济数据，已经出炉了。

一季度GDP增速18.3%，二季度7.9%，上半年12.7%。

数据之下，隐忧很多。

譬如，小微企业的风险。

招商银行对本行服务的小微企业做过一个调查，除河南、安徽和四川等少数省份外，其他省份的小微企业营收预期都是负增长。

再譬如，出口增速下滑的风险。

上半年经济增速的主要拉动力之一，就是出口。上半年出口暴增的核心原因在于，国内和国际疫情防控的时间差。率先走出疫情的我们，嗷嗷叫的为全球生产商品。

伴随欧美国家全民接种的完成，复工复产进度上来之后，出口增速下滑是大概率事件。

更譬如，消费复苏缓慢的问题。

年初至今，商品零售当月同比增速始终保持在5%左右的水平，显著低于疫情之前8%-9%的水平。

更譬如，就业率的问题。

31个大城市调查失业率，仍然高于2019年的同期水平,

正因为以上种种问题——

中国三季度的增速将大概率回归到6字头，四季度甚至可能到5%。

下半年，我们有太多的问题需要“发力与刺激”。

提振消费、拯救小微企业，保障就业率……

提振经济两条腿，一条是货币政策，一条是财政政策。

但是，财政拉动基建的空间，受到地方政府债务监管的约束。

基建投资，基本不存在“大干快上”的可能性。

于是——

下半年的“稳增长”政策包中，只剩下了货币政策。

下半年的货币政策，大概率将持续宽松。

上一轮的降准，或许只是开始。

2、楼市环境关键词：强压，枪打出头鸟式的强压。

上周，高层围绕楼市在频繁开会、频繁出政策。

对调控不利的城市，要加强问责；要继续加强房企“三道红线”的融资监管；要继续落实涉房贷款集中管理；要严查首付贷、经营贷；要对纳入“三道红线”试点的重点房企，限制拿地……

这一系列政策的根源是什么？

就是要在“货币宽松”时代的到来前，提前给房地产扎上篱笆墙。

不让货币之水，汹涌倒灌进楼市。

因此——

下半年的楼市政策，只会更加严格。

尤其是已经跳涨，或者正在上涨周期里的城市，政策只会更加严苛。

以上，就是下半年我们即将面对的宏观环境。

宽松的货币政策+严苛的楼市政策。

下半年，我们面对的是什么样的微观环境？

该涨的城市，基本都已经涨过了。

优质的城市，多数都进入盘整期。

受疫情前后的流动性泛滥影响，在过去的一年半时间里，我们又经历了一轮小的楼市行情。

一线城市：

2019年底开始，深圳猛干了一波；2020年初，广州接了上去；2020年中，上海紧跟着发力；2020年下，最后一个不好提名字的城市，暗搓搓的也涨了一波。

二线城市：

先苏州，再合肥，中间穿插成都、南京、佛山，西安连涨60多个月，杭州几乎没停过。2020年底，武汉光谷拖着个大屁股，进入猛涨期。

以上这些城市，学区房和核心板块动辄都是30%、40%以上的涨幅。

现如今，你再放眼望去：全国几乎无洼地。

于此同时，这些已经涨过的城市，还都迎来了新一轮的集中调控。

一线城市：

深圳几乎直面了所有的调控狠招；广州成为了“分区调控”的试点；上海刚刚升级了限购，上调了利率，出台了二手房调控政策；北京在猛干学区房的道路上一路狂奔。

二线城市：

苏州二套都被干到8成首付；合肥几乎升级了所有能升级的调控；西安、无锡、成都、宁波，陆续出台了二手房指导价……

以上这些城市，但凡跳涨的城市都遭遇了政策重锤，几乎没有漏网之鱼。

现如今，你再放眼望去：全国几乎无漏洞。

以上，就是下半年我们即将面对的微观环境。

全国无洼地+政策无漏洞。

所以，下半年的楼市会如何走？

1、宏观信贷宽松，但涉房信贷严苛。

请记住下面两句话——

只要有信贷宽松，终归是利好资产价格。

所有的价格上涨，终归都会反馈到资产上，只是时间长短的问题。

但是，我们也要不得不承认的是——

因为涉房信贷的严苛和楼市政策的强压，以上的反馈周期可能从过去的一年，拉长到两三年，甚至更长。

曙光的确就在前面，但前面除了曙光，还有更艰难的山要爬。

2、已经涨过的城市，都将进入政策密集调控期和楼市波动盘整期。

2016-2021这五年间，上面提到的那些城市，大都连续经历了两轮行情——

2016-2018的翻倍大行情、2020-2021的三四成涨幅小行情。

两轮加在一起，都快干到200%。

差不多了，真差不多了。

该涨的，该释放的，该透支的，全都已经涨完、释放完、透支完了。

更重要的是——

针对这些城市，高层已经开过会了，已经再次强调纪律了，甚至下一步就是新一轮的督导巡查。

这个时候，拼的就是ZZ敏感度。

此时此刻，面对再次强调的“问责机制”——

只要是已经上涨或涨过的城市，大概率都在紧锣密鼓的筹措和出台新一轮的调控政策。

未来两年，这些城市都将进入盘整期——

整个珠三角地区、整个长三角地区、成都、西安、杭州、南京、合肥。

3、关于楼市，会有更多的负面出现。

未来，我们大概率会听到或见到：

曾经的房价神话城市，传出投机者崩盘的讯息，譬如深圳；

曾经的地产大佬，传出资不抵债可能随时倒塌的讯息，譬如恒大；

年底前后，可能还会有部分城市二手房因为额度不足，暂时停贷的讯息……

但是，我想提醒的是——

你看到这些讯息、垂头丧气之余，一定要记得上面那一点：下半年，大概率是个大宽松之年。

所以，普通人应该如何做？

1、蛰伏，并积攒势能。

大宽松之年，最好积攒的就是“信贷”。

尤其是，“周期长、利率低、用则计息”优质信贷。

积攒信贷之余，如果有打算在下半年的刚需或置换客，不妨提前准备好信贷资质，并酌情提前入手。

在宏观流动性泛滥的环境中，一定会强压涉房贷款，一定会坚持筑好篱笆墙。

“严查经营贷、首付贷、消费贷”的强监管，仍将持续。

“一季度额度充足，二季度额度紧缩，三季度再次充足，四季度再次紧缩”的房贷小周期，也仍将持续。

所以——

在买房之前，一定要提前准备首付，让首付合规。

一定要避开，年底这种信贷额度紧张的时间节点。

2、切勿追涨！切勿追涨！切勿追涨！

请暂时放弃前面所提到的那些已经跳涨过，即将进入盘整期的城市——

整个珠三角地区、整个长三角地区、成都、西安、杭州、南京、合肥。

我承认，它们很好，但你错过了。

你错过了它们大涨之前的最好入手时机，却迎来了它们大调控之前的最狠盘整周期。

错过了，就是错过了，一定不要去追涨。

蛰伏，等待着盘整周期过后，下一轮行情的到来。

3、请放弃中小房企。

这段时间，我们见过了太多大房企的负面。泰禾、绿地、华夏幸福……

但是，我想说的是——

小房企更惨，只是没有爆出来而已。

大房企被爆出来，是因为它们是上市公司，财务相对透明，有雷不好藏。

至于那些中小房企，既不上市，又没财务透明监管，鬼知道它们的屁股下面，坐着怎样天大的雷。

更狠的是——

这些中小房企既不像大房企，有足够多的土地储备；又不像上市房企，有足够宽的融资渠道。

一旦暴雷，连个救的人都没有。

4、请重点关注核心都市圈范围内，尚未上涨的版块。

我们面对的环境是什么？

宽松的货币环境和严苛的楼市环境。

这样的环境里什么最焦虑？

钱最焦虑！资本最焦虑！

钱越来越多，确定性强的优质标的却越来越少。该涨的都涨了，想买的买不了。

焦虑的钱，总要有个释放点。错过行情的人，总要有个新目标。

所以——

我们要寻找核心都市圈范围内，确定性高，但因为种种原因，尚未上涨的版块。

譬如，郑州的核心板块仍然可以买。譬如，上海的限价新房仍然要打新。譬如，光谷中心城2万2以内的新房继续闭眼买。譬如，我们坚持看多的北三县，仍然可以抄底。

对，哪怕会被人骂，我也想坚定的说：

我坚定看多此时的北三县。

环沪环深，全涨了两轮。

放眼当下的环沪和环深——

哪里还能找到类似北三县这样，距离核心城市70分钟通勤范围内，价格8000块的房源？

而这样低的价格，又纯粹是因为政策的强压。

而政策的强压，又已经放松。

别人都在高点，而北三县却在拐点。做楼市，永远不要只喜追高，而不喜抄底。