房产税“要来了？”买房人该如何避坑

已经实施的房产税对房价有多大作用

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最近房产税又要成为了热搜，原因是5月11日财政部等四部门召开房地产税改革试点工作座谈会，不少媒体说财政部有关领导半年四次表态房地产税，而且最近又是加强调控的新周期，很可能顺势推出啊。

 

 

这个态度是很积极，但是能不能推出什么时候推出靴子落地前都是未知数。要注意的是房地产税并不等于房产税，房地产税是个大概念包括房产税，也包括城镇土地使用税、契税、土地增值税、城市维护建设税等，这次具体谈了什么并没有说明，但是参照此前表态应该也是给楼市降温。

 

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房产税上海和重庆都已经试点了十年，效果嘛是有限的，不过重庆要比上海好许多。

目前上海本年度应缴房产税 = 按人均建筑面积60㎡计算超出部分面积 × 新购房单价× 70% × 税率（0.4%或0.6%）。 新购房单价≤73482元，税率为0.4%*新购房单价＞73482元，税率为0.6%。

 

首套虽然免征，但是二套面积相加如果超过人均60㎡的面积还是要征税，按照上海现在的情况来看，大部分人还是改善的时候买了大房子。

 

以三口之家为例，假设首套面积为100㎡，二套改善面积区间一般在100—140㎡之间，如果这样算那么应税面积就在20—60㎡，假设单价为5w，那么应缴房产税就在2800元—8400元之间，按年收取的在如今的租房市场上大抵相当于房租水平。

 

相比之下重庆的房产税是略高一些的，主要是指独栋别墅和单价高于重庆新房2倍以上的住房，单价在上两年主城九区平均建面单价3倍以下的，税率为0.5%，3-4倍的税率为1%，4倍及以上的税率为1.2%。

 

同时重庆对无户籍无企业无工作的个人首购住房也会征收0.5%的房产税。当然重庆也会有免征额度以家庭为单位首套免征面积一百平。

 

从实际效果来看，重庆目前的均价比三线城市的昆明还要低一些，重庆最新一轮集中土拍产生的地王楼面价只有15711元㎡恐怕只有杭州苏州热盘的一半。

学重庆开征房产税可行吗？

 

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并不靠谱，重庆的房产税是有相关配套支持的。

 

比如土拍上减少单宗大面积土地供应，3至6个月必须开工，2到3年必须全部竣工，什么囤地炒作不可能的香港某大佬也在这里摔了跟头。同时又对房地产企业融资和银行贷款有限制性要求，用途利率都是非常严格的，开发商炒作的动力是不足的。

 

高周转在这里也是玩不转的，重庆的土地供应规模近几年是逐年下降趋势，指望更多项目之间联动带动上涨只能是想多了。

 

2014-2020年重庆主城出让土地宗平均规划建筑面积     来源：深度重庆

 

那么这些不能其他城市抄作业吗？还真不行，首先重庆多山地地形决定了重庆不可能存在单核城市中心，老城区的辐射和带动作用是不够的，天然是有利于打击炒房的。

其次重庆买房者70%左右都是本地人，外来落户人口和流动人口不多，有点类似长沙的情况，“看着好就是不涨”。

 

重庆地形图 来源：腾讯地图

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还有一点很多人过于相信房产税的抑价作用，日本一直是有房产税的但也不还是有房地产泡沫？

 

美国的房产税在0.25%—3%之间由各州自行征收（没有免征面积一说全部都要计税），从全美来看房产税中位数为1.31%，远高于上海重庆的税率。但是去年以来美国的标准普尔Case-Shiller房价指数显示，今年1月全美主要大城市平均房价同比上涨了11.2%，创下2006年2月以来的最高涨幅。指望房产税能抑制投机热是不切实际的。

这些指标比房产税更为重要

几乎所有的买房者近些年买房都在讨论保值投资，既然是投资那就不能不考虑收益风险与折旧，首先要考虑的不是能升值多少而是你持有过程的成本与风险，至于会不会升值能升值多少没人说得清也没人能给你保证，做到大方向上的把控就已经很难得了。

 

所以买房者这些指标一定要注意：

 

第一，房贷利息，我们按照公积金贷款和商业贷组合来算，有上海户籍有公积金贷款房子为500万一套。上海首套房贷利率最低为LPR+0（相当于4.65%），二套房贷利率最低为LPR+60BP（相当于5.25%）。

 

一套500万的房子按首套房等额本息来算，家庭贷款公积金可贷100万元（个人为50万元），利率为3.25%，按照最高年限30年，月还款金额应为4352.1元。

 

来源：上海公积金

 

需要注意的是如果你买的是二手房，房龄超过5年的拿贷款年份减去房龄与35年之差，也就很难贷满三十年，本息压力都会大一些。

 

再来看商业贷款的部分，抛去首付的35%减去公积金的100万元，再贷款200万元，上海5月份商业贷首套利率是4.65%，按照贷款30年等额本息来算，每月需还10312元。

 

算下来最理想状态下，组合贷之后每月至少还款14664元，如果你公积金年限不够或者年龄较大那么每月还贷会更高。

 

第二，房屋折旧，你去银行贷款的时候他们会告诉你房龄不超过30年，如果你买的是上海老七区2000年以前的房子，贷款最多只能给到15年，但实际上这类房子因为有学区加持并不便宜。

 

一般而言十年左右房子会折价10%，超过20年加速折旧。这也是为什么我之前说的梅园学区房在学区政策调整后某些房子一度下调近百万的原因，房价再上涨也无法改变折旧的事实。

 

第三、房租收益，从宏观来讲我国房价跟房租收入呈背离之势，很多人感叹房子一直涨房租却时不时的下跌一下，这样的指标如何来指导买房呢？

 

的确对于房租的调控和指导虽然报道比较少但是确实存在，租房市场又是一个比买房市场更为庞大的市场，又会受到小产权房、廉租房、公租房等的影响，再加上烧钱如流水的互联网公寓租赁企业撒钱，这个价格机制确实比较扭曲。

 

 

数据来源：wind

 

但是对于我们买房者来说，空置即是成本，如果一个地方被媒体追捧为城市副中心，配套优良，学区完善，却出现房租持续走低，展示出租房屋过多，空置时间过长，就很可能说明该地区发展存在某些不为人知的缺陷，短板没被弥补上。

 

因此看房租收入是能够帮助买房避坑的，目前没有好的指数来直观判断，大家可以根据租房平台的区域情况多观察。

 

房产税目前来说就像是天边的星星，很亮关注者众，但其实对我们每个人来说机会成本是一样的，提高房产税不过是调控的一环，摸到象脚可不算是看懂了大象。

 

所以关注我上面说的房贷利息、房屋折旧、房租收益，计算好自己的持有成本，不冒险不高估才能笑到最后。

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