本篇介绍下上海二手房交易的完整流程，主要针对初次购买者，并且是使用贷款购买的朋友。本篇文档涉及的角色主要有买方，卖方和中介。
先放一张图，咱们基于这张图来讲解
- 查验购房资格
上海外地购房以家庭为单位，要求必须有结婚证，并且夫妻双方至少有一人社保满5年，也就是最近63个月内累积缴满60个月社保或者最近63个月内累积缴满60个月个人所得税税单(即工资税单) - 分析资金实力
这点主要是关注自己的还款能力，个人建议以家庭月收入的1/3到1/2为最高上限，计算出可接受最高月还款金额。找到一个中介网站或百度房贷计算器，先随意输入一个房价，选择等额本息，贷款25年或30年，然后计算。根据计算的月还款结果，跟自己的最高约还款金额对比，做对应的增减，直到找到一个何时的总价。
拿到总价后，再计算所需首付，如果首付准备相对较难，则继续降低房屋总价。直到找到一个可以接受的价格。 - 实地看房
先在房产网站上按照价格找下房源区域，选定几个小区，然后找中介约看。 - 价格谈判/验证房东
买东西嘛，总归是要砍砍价的，砍不砍得下去，则是另外一码事。这里还需要看下房东的房产证和身份证，避免被假房东欺骗。 - 签订意向合同
该合同是一份三方协议，包括买家，卖家以及中介。在该条款中需明确约定合同方的责任，以及违约的处理方式。
1）中介有责任对买方资料信息确认，例如：买方的征信，是否有购房资格，能否银行贷款等等。
2）中介有责任对卖方的资料信息确认，例如：房屋的产权真假，房屋是否抵押，查封，是否有共有产权人，是否有租客等。这里特别是租客是容易被坑的一点，因为买卖不破租赁，并且租客有优先购买权。如果真有租客，需租客提供放弃优先购买说明和约定租金收益。
3）明确税费如何承担。广义上各自的税费各自承担，但如果有合同约定，则按照合同约定执行，比如：房东提供的报价为到手价等情况
4）明确中介费的支付条件，支付标准和支付期限。明确中介费的如何支付？例如：上下家对半或下家支付等等。
5）明确首付款项筹集时间，明确过户时间
6）明确过户后交房时间
7）明确尾款金额
8）以及其他约定，例如：户口迁出，物业水电，家具，资金监管，中介找估价公司评估房屋价值等 - 准备首付款/签约资料
本阶段是筹集资金阶段，一般为2周基本不会超过一个月。
由于是按照家庭为单位购房，产权人应是夫妻双方共有，所以签字时，需双方同时到场。若因故不能到场，则可以去法院公证处办理授权委托书。
资料主要有：身份证，结婚证，双方户口本，收入证明，社保记录 - 签订网签合同
网签合同基本都是格式合同，没记错应该是1式7份，如果有特殊要求，则添加附加条款 - 支付首付款
到银行柜台办理首付付款事宜，领取首付款凭证。 - 办理银行贷款
拿着网签合同和首付款凭证到银行办理贷款，征信和收入证明没问题，这一步基本没啥问题 - 房产交易中心办理过户手续
银行贷款审批之后，到房产交易中心办理过户手续，办理过户手续时，需要缴纳各种税费，主要税费有以下几种
1）营业税 产证或契税完税满二可免收营业税
2）契税 首套房90平以下1%，90-140平1.5%，140平以上3%。非首套3%收取
3）个人所得税 出售满五唯一住房免征个人所得税
4）综合定价税 针对经济适用房
5）印花税 一般工本费5元 - 办理银行抵押手续
过户手续办理完成后，约等待20天左右，可以拿到产证。拿着新产证到银行办理房产抵押，抵押办理完成后，银行才会放款给到卖方 - 支付尾款并接收钥匙
按照合同约定，卖家交钥匙，买家支付尾款，支付中介费等。支付尾款前，需确认物业费，水费，电费，家具等合同约定内容，确认无误后，支付尾款。
到了这一步，恭喜你，整个购房流程就完成了，可以准备购置家具和搬家事宜了。
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