再说一次，过年回老家，千万不要买房！

最近有个亲戚，过年回到十八线城市，不是先回家抱儿子，而是开着五菱神车转了几个售楼处，买了套房。

既没有学区，交通也不便。问题是，她在农村建了几套小别墅，房子多到3个小孩每人可以分2套，根本不缺住的地儿。

我问她，到底图啥？

“投资啊你傻不傻！别人都疯抢，我眼红，而且每月还房贷，可以防止你姨夫出去赌……”

这理由……我竟无言以对。只能默默地祝福她，未来还有机会解套。

马上就要过年了，相信有不少人和我那亲戚一样，都准备回乡置业。凭运气挣来的钱，很快就凭本事套牢了。

如果你有亲戚朋友打算回乡买房，一定要转发这篇文章给他看看，提醒避坑。

今天，我就好好分析，希望大家不要再犯错！

为什么过年不要回老家买房？

一个最新且最值得警惕的信号是：全国出生人口塌陷。你的老家，很可能就在塌陷之中。

严重到什么程度呢？

人口大省山东的潍坊，2020年上半年出生人口3.4万人，同比骤降25.8%；

沿海发达省份浙江的台州、宁波、温州，出生人口同比分别下降32.6%、19.24%、19.01%；

还有贵阳、合肥等地，出生人口同比分别下降31.6%、23%……

知乎网友“宅男阿涛”统计了近些年全国各省份新生儿数量，数据更加令人震惊：

宁夏2019年出生人口9.53万，2020年8万，下跌16%。

宁夏不仅是一个西北省份，还是一个少数民族自治区，不受计划生育影响，加之穆斯林生育意愿较高，结果还是跌了16%。

山东、河南作为人口大省，文化偏传统，理论上可以为国稳住人口的局面。但：

山东2019年新生儿数量118.39万人，比2017年跌了32.3%；河南2019年比2017年跌了14.3%。

同样是人口扛把子省份的广东、浙江、四川等地，近些年出生人口数量都在明显下降。

整体性塌陷态势，已经很明显了。

 

一直关心中国人口问题的学者、携程老板梁建章认为：

中国已经掉入低生育率陷阱，很重要的原因是中国的住房成本和教育成本过于高昂。

颇为讽刺的是，房价过高，导致大批年轻人少生甚至不生孩子，由此置换大房子，甚至买房的需求锐减，形成恶性循环。

连人都“消失”了，房子卖给谁？

对此，受伤最严重的，还是各位的老家——全国绝大部分三四五线城市，甚至部分二线城市。

首先，这些地方有一个相同点——人口流失严重。

我拿相对客观的小学生人数来说事。它能准确衡量一个地方的人口增长情况。

来源：刘晓博说财经

在上述44个城市里，苏州、厦门、深圳、郑州、长沙、合肥等地的小学生人数增长率排在最前，苏州高达114.6%，成为唯一一个小学生人数翻倍的城市。

而哈尔滨、长春、南昌、昆明、西宁、重庆，小学生人数负增长。

整体来说，东北、西北的情况不太乐观。

因为劳动人口外迁，并把孩子也接到工作地入学，导致三四线城市小学生在校人数减少。这意味着，近十年小学生人数增长缓慢甚至负增长的城市，人口流失也是最严重的。

此外，克而瑞研究发现，小学生数量与三四线城市住宅市场规模有一定的相关性。

一般来说，小学生数量明显领先的城市，商品住宅成交规模也往往位居三四线城市前列，诸如徐州、东莞、泉州等等。

而且这些城市的房子，特别是学区房，价格也相对高得离谱。

小学生人数较少的三四线城市，住宅成交量也就越少。

其次，本来全国出生人口都在整体性塌陷，还要叠加人口流失，三四线城市怎一个“惨”字了得？

房子是最讲究流动性的。没有接盘侠，房子就是一堆不太值钱的钢筋水泥。

三四线城市的房子不值得入手，还有几个重要的原因。

1.房子太多了，很难卖掉。

受我国城市发展思路影响，一线城市要控制人口规模，用地指标长期匮乏，三四线城市却很充沛。后者疯狂拍地卖地，高楼大厦拔地而起。截至去年年中，三四线代表城市中长期库存规模为14.4亿平方米，去化时间约4年。

相对于一线城市库存不足，房子遭疯抢，三四线城市4年的去化时间非常可怕。

2.部分城市房价存在一定泡沫，且未来库存压力大，降价是必然。

奇葩之处在于，虽然如此，三四线城市的房价还不低。

浙江丽水，二手房均价2.09万元/㎡，全国排名17位，超过武汉、成都、佛山等城市；

浙江衢州，二手房均价1.65万元/㎡，全国排名26位，超过西安、济南、长沙等城市；

江苏淮安，二手房均价1.13万元/㎡，全国排名64位，接近长沙、太原等地的房价，学区房价格更是一路猛涨……

一个很重要的原因是：前几年货币化棚改，一大帮拆迁户拿着钱去售楼部买楼，带高了房价。

不过现在，棚改退场，大部分城市的房价恐怕要戳破泡沫，现出原形。

如石家庄、呼和浩特等地，前几年购买力过分透支，现在房价都在跌跌跌。

还有哈尔滨、福建平潭、广东湛江等地，去年开始已经鼓励开发商降价，甚至直接出台政策开始救市。

来源：每日经济新闻

未来的总体趋势是：人不断往大城市迁移，小城市的房子将越来越难卖，也就会不断降价——大城市房价深圳化，小城市鹤岗化。

在中国房价行情网上，深圳的二手房均价已经从2019年的六七万，一路飙升到如今的9万/平，牢牢站在鄙视链顶端；而鹤岗，房价常年2000+，一直垫底。

所以，大家在买房的时候，一定要懂一点宏观趋势。

现在，人口主要往长三角、大湾区、成渝都市圈、北京、武汉、西安等地流入。因为它们有非常大的产业规模。这些城市的房子，才有流动性。

三四线城市，要么资源枯竭，产业萎缩，要么产业单一，体量小，支撑不起当地庞大的就业需求。

所以，万一你误入老家售楼部，一定不要完全相信销售的说辞：当地要引进多么牛的项目、多么大的产业。特斯拉在寸土寸金的上海建厂，也不会跑到空地连片的三四线城市；手机产业也只能在珠三角风生水起，不可能在三四线城市生根发芽。

产业链、配套、技术、人才……各个环节缺一不可，不是拍脑袋决定的。

南阳加水就能跑的水氢车不就失败了吗？背后的青年汽车，也破产了。

除非，当地确实因地制宜引进相关产业，能释放大批就业岗位。不然，过年回家，千万不要在你的三四线城市买房。

唯一的例外是环一线城市，如珠海、惠州等地。这些地方，能接受一线城市的辐射，能发展起相关产业。加上存在较大的房价差，这些城市能吸引大批一线城市的年轻人来买房。

这些城市的房价，一般是等隔壁一线城市的房价涨一波后再涨，走出了和大多数三四线城市完全不同的行情。

你要是预算不够，就可以在这些环一线城市置业，再把父母也接过来，不仅生活便利，还能共享城市发展的红利。

真的奉劝大家不要回老家买房。我最后给你算笔账：

三四线城市一套房，怎么说也要60万。分10年还清，一年还6万。你真的能住几天呢？国庆7天，加上过年7天——14天。

也就是说，住14天要花6万，一晚花费4285.71元，相当于一部iPhone 12 mini的价格。

每天扔掉一部iPhone，这奢侈得有点过分了。

未来想把这套房卖出去？按照现在的趋势，你只有两个选择：

卖不掉，还要白白交物业费；

赔本卖掉，至少要赔掉一个首付。

回家就回家，专心看爹妈，不要想太多。

◎本文作者 | 江文华

 

参考资料：

狼真的来了！中国出生人口塌陷大大提前，但还是救不了内卷？

梁建章：狼真的来了—-各地最新人口数据预示全国出生人口塌陷

[克而瑞]学生系列研究一：小学生数量与三四线城市房地产市场发展关联性研究