房价可能要纳入通胀了

 

原创：房东的ID

来源：房东看世界（ID：SEASFO）

从通胀数据来看，过去二十年中国控制通胀的成效是不错的，如果我们以中国每年的CPI累乘，2000年至今消费品物价累计上涨了约60%，即2000年的100块钱购买力相当于2020年的160块…

 

但是大多数人肯定都不认同（我也是），因为这个幅度与感观不符，而且大多数人都会选择用房价来计算，比如现在一线城市房价是世纪初的十多倍，于是得出和CPI完全不一样的通胀结论。

 

2004年5月至2020年6月 部分资产的价格表现，其中深圳南山区的房价是2004年的14倍

 

未来应该怎样计算通胀才能使得数据更加符合老百姓的实际感观呢？

 

前央行行长周小川在最新的一篇论文里回答了这个问题：资产价格不纳入通胀考虑已不行了，怎么纳入还需研究。

 

11月27日，“央行研究”专栏发表第三篇研究文章——由中国金融学会会长、央行原行长周小川撰文的《拓展通货膨胀的概念与度量》，这篇文章之所以引人注意，是因为论文观点包括把资产价格纳入通胀的考量范围。

 

文章虽然挺长，但内容明确，全文的都是在对通胀的概念、范畴和度量展开讨论。

 

周小川认为，股票、房产这类资产价格也应当适当纳入通胀的考虑。这是因为这些资产的价格贵了之后对普通人的生活影响很大，比如现在股票如果价格太贵、估值太高，就会影响未来养老金投资的回报率；而房产更是城市化时代的生活刚需，假定一个人收入不变，现在一年可以买一个洗手间、如果若干年后只能买半间，虽然CPI上没有任何反应，但他的生活显然是受到影响的。

 

一旦资产价格纳入CPI，就会束缚货币宽松的空间。因为过去消费品价格涨幅相比资产价格（比如中国的房价、美国的股价）来说很小。

 

我们就以中国的房价和房租来对比，因为房价是资产价格，房租是消费价格，过去十多年来，房价是大幅跑赢房租的，这里引用中原地产研究中心的数据，他们自2004年5月以来跟踪了北上广深成渝津这七个城市的二手房价格和租金。以深圳为例，假设2004年5月时深圳全城平均二手房价格和二手房租金都是100（定基方法），到了2020年5月房价是1046、租金是206，等于说十六年来房价上涨了946%，租金只上涨了106%，这样使得深圳的租金回报率从2004年的7%下降到现在的1.2%。

 

对大多数中国人来说，买房是人生中最大的一项开支，如果在CPI这种通胀指标中加入房价的因素，比例不应该很低。过去中国在CPI超过5%而且不见回落的情况下就会加息，所以近二十年来中国的通胀控制的一直不错，但如果加上房价，就会出现房价大涨然后加息的操作，真要是这么做，那大概会是房住不炒中最大的一个绝招了。

 

这里要科普一下各国央行的基本工作目标，他们的主线其实就是两个，一是保就业、二是稳通胀。比如美联储，美国国内经济过热了他们就加息缩表，经济失速了就降息甚至量化宽松，他们通过各种灵活手段调整变量，目标函数就是美国的就业和通胀… 所以未来如果你看到某些网络文章说美联储加息收割发展中国家，或者美联储印钞去向其他国家输入危机，通通可以直接关掉，因为他们都是在胡说八道，美联储忙自己国内的事情都头大，他们没精力也没能力在其他国家搞事。

 

美国、欧洲、日本这些具有影响力的大型央行已经进入零利率或负利率，不光靠利率降低资金的成本，还通过量化宽松加大基础货币投放，“量”和“价”两个手段齐下。他们这么无底线地放水有一个很重要的原因：防止通缩。

 

我们在之前的主题中问过一个问题：如果你手上的钱未来好多年都不会贬值，反而可以买越来越多的东西，你是不是就会尽可能把消费延后，而且没有任何冲动去做投资了？这种现象就是通缩。

 

长期的通缩会抑制投资和生产，导致持续的失业率升高和经济衰退。欧洲和日本那种看上去没有底线的放水就要把通胀拉回到2%左右的温和水平，可从过去这些年的成果来看，他们用尽力气都没办法把通胀稳稳地拉到2%，所以货币政策一直没有正常化。

 

日本通胀率，1995年之后就在0左右徘徊

 

放水也不是没有风险的，放水带来最大的隐患就是推高资产价格、拉大贫富差距，最终带来难以化解的矛盾。所以我们看到，美国的普通蓝领和企业高管之间因为资产（主要是股票）持有量的差距，在股市不断创出新高的背景下贫富差距不断拉大，导致美国阶层的分化；我们身边也不乏类似的案例，即使是一个名校的毕业生，只要他原生家庭没有足够强的经济基础，毕业后奋斗十年也很难只靠自己在一线城市买到一套像样的住房，更可怕的是一套房子每年增长出来的价值可能比他996工作一年的收入还要多。这明显不是合理的现象，因为人都是趋利的，如果资产价格随便涨涨就强过绝大多数的工作，谁还会对实干和创新感兴趣呢，借钱买房在他们眼里将成为王道。在个别炒房氛围浓重的城市，这个荒唐的思想已经成为了主流。

 

假设资产价格纳入通胀的考虑成真，那么未来我们看到的CPI就不只是食品、交通、通讯、房租了，还要包括房价和股票，最终让货币政策更加克制。我们从一个新的角度看，把资产价格纳入通胀考量其实是布林顿森林体系的一个小步回归。因为在布林顿森林体系时代，美元和黄金是挂钩的，即35美元一盎司的黄金，美元当时是和黄金这种资产挂钩的。未来如果把资产价格纳入考虑，等于说要让货币和资产价格再度挂钩，但这是一部分权重下的软挂钩。

 

总之，周小川这篇论文具有很强的前瞻性，在欧美日央行还在不断追求2%的温和通胀、还在从过去追求即时通胀率到追求区间平均通胀以增加放水力度的背景下，中国金融界的权威人士发起新的思考，可以为全世界货币政策正常化提供一个新的引入点。货币政策正常化是指推出量化宽松、将利率提高到合理水平。

美联储资产负债表 2018-2019年缓慢缩表 然后疫情后疯狂扩表

 

回到这篇论文的作者周小川，大家对他应该都很熟悉了，他在2002-2018年期间担任中国央行行长，是任职时间最长的一位央行行长，属于典型的技术型官员，门生故吏遍布今天中国金融界的各个领域。所以他写的论文非常值得关注，因为这篇论文的意义或许不会仅仅局限于学术领域。