过去买房增值，绝大部分原因都是我们抓住了机遇，赶上了房地产的黄金年代。
我们大胆设想下，假如现在所处的白银年代是优质城市、稀缺板块的房产竞争，那白银年代过去后又会怎样？
人口增长始终会放缓，房产后面会不会变成一二线大城市内部流转的游戏？
所以，未来并不是随便买套房就可以安枕无忧，你要想清楚房产保值增值背后的原因，并要用实践去佐证。
好在，魔都财观并不是一个只会云测评的自媒体，过去三年以来，我们除了自己在做房产配置，也带着粉丝一起买。实操613套之后，我们总结出一些买到增值房产的方法，差不多有两个大前提，四条基本原则，今天一次性说给大家听。
现在早已经不是闭着眼买房就能赚钱的时代，但房产依然是存放大笔资金量最安全的保值去处，普通人没有更好更靠谱的选择了。
所以房产配置的底层支撑逻辑很长一段时间依旧不会变，变的是全国普涨行情已经结束，分化才是以后的趋势。
先来聊聊城市分化，决定房价涨幅的下限是房东吗？肯定不是，个体不足够影响市场，而群体不会一致选择降低下限。
还是那句老话，买房相当于持有城市的股票，在哪里买就能跟随这个城市的崛起，享受增值红利。房价涨幅好的城市，经济基本面通常也不会差。
一二线这些城市都有共同的特点，不缺购买力。如果不是背后的一双大手在控制市场流动，毫无疑问大城市可以在一周内汇聚全国所有的优质购买力。
中国的房产之所以猛涨几十年，除了货币M2之外，还有一个重要的原因，就是城市化。
虽然现在城市化进程，已经不能完全视为房价上涨的主要原因了。但可以肯定的是，城市化依旧是楼市红利的发展支撑，因为买房需求会持续涌进城市，尤其是优质城市。
2019年中国的城镇化率超过60%，按当前阶段的城市化增长率趋势看，国内的楼市还有10年～15年的发展黄金期。也就是说，房产配置的“雪坡”依旧还存在。
来点我自己关于城市选择的定性判断，很主观，但很实用：
京沪在众人心中占据领先的心智，所以根本不用看人口流入，深圳和广州最近抢人增速极快，也是可以买的。
因为大城市新房供应都在5到10万套，人口不多不足以覆盖这个供应量。
很显然，如今发展的红利已经到了超级城市和城市群，未来主要的机会在京津冀、长三角和珠三角三个城市群将率先突围，中西部依旧任重而道远。
当然也有一些重要城市，比如长沙、武汉、郑州、成都、合肥、重庆等依旧值得期待，我特别提醒大家要高看一眼成渝都市群。
讲到城市，我忽然想起来一个朋友，他在南通无锡有多套房产，问我要不要想办法上车上海。
我很明确的告诉他：南通目前在高位无疑，牛市卖出也没问题，当下就是三四线置换二线，二线置换一线的最好时机，也是三大城市群的核心城市最好的上车黄金窗口。
钱都会用脚投票，大城市房价这么高，本质上还是因为，人们认可城市的价值，并且想留在大城市。
有句话是这么说的，中国的城市化进程无法阻挡，目前的房地产市场根本不用担心。
只要人们向上折腾的想法不变，优质城市的楼市就总会有行情。
就算城市化进程放缓，城市人口数量不再增长，但在城市内部，每个人都总会想办法置换到优质区域，搬到市中心。
区域板块轮动的动力永远存在，这也正是大城市魅力和活力的象征。
总而言之，选择好城市，确定好区域，房价的涨幅就不会太差。
价格，决定了房价涨幅的空间。如果买入价格低，那么省下来的都是利润。
低价，本身就是一种优势，用低成本买到高价值的资产，买到就是赚到，以后卖房时，议价选择权也会更多。这也是为什么很多城市的购房者，都在竞相去摇号限价盘，因为他们发现只要买入就是和周边的倒挂利差。
但这里的低价，不是指绝对价格更便宜，而是相对竞品更有性价比。绝对价格最低的，通常都是垃圾盘。
笋盘指的是相比其他同类价值的房产更便宜，核心是有价值且价格低于价值，所以才会有涨幅的空间。
这一轮房产牛市都帮各位完成了对笋盘的认知和教育，如果你还不知道下面的定价体系，那你买到的可能就是假笋盘：
• 地下室和花园每平米只能按室内面积3折单价计价；
• 层高3米是平价，层高3.3米溢价10%，层高3.6溢价20%；
• 有大额抵押的房子从来都不是笋盘，因为高风险，9折的价格很公允；
• 近郊板块很吃地铁，有第一条地铁，地铁站规划公布时可以涨20%，但边际效应急速衰竭，第二条地铁只能涨5%了；
• 上海的学票价格差不多值200-300万左右，如果学区房里学票贵过这个数那就没意思了。
你要做的，就是在总预算成本内，尽量不要框定特点小范围区域，从全市所有竞品中找出性价比最高的那一个。而在这一点上，魔都财观购房服务正好在做，有兴趣的朋友可以看看。
每个人投资的底层逻辑，都是这个资产未来价格会更高，所以要提前买入。但实际上，现实往往并不如此。
稍微了解下市场，你就会发现，现在市场在回暖，但距离狂热还有一段时间，所以两极分化严重，好房子惜售，差房子依然卖不掉。
因为房产交易周期很长，通常大部分人只有等到真正要卖房的时候，才知道最终的真实价格。
那个时候，市场认可的接盘价，不一定会比当初的售价更高。
买房当然要尽量追求物美价廉，但一切的前提是物美，价廉是加分项，否则就是另外一句谚语——便宜没好货。
只看价格，通常会出现两种极端，要么大概率买到远郊的垃圾盘，要么则容易买到坑爹的CEO盘，都是因为忽略了内在价值。
怎么能够买到价值被低估的笋盘，没有好办法，买房和学习工作一样，也要勤奋，不仅需要大量学习知识，更是要实地踩盘。
要知道，一套足够被低估的笋盘可能是踩200套才能碰到的，另外也要有一些值得信任可常交往的靠谱中介，获得第一手信息。
记住这句话，把你关于买房的所有软肋都变成铠甲，从过去到现在，除了中大奖没有人能靠不劳而获就成功。
城市是决定房产的涨幅下限，而决定涨幅上限的，是房子有多少利好。
房价上涨，本质上是因为房产的价值被重新估价，有新增资金进入。
比如90年代的陆家嘴，赶上了东风。大量规划的基建砸下去，增加土地的含金量。
其实不是房子在涨，房屋这个建筑体是在一天天的贬值，是脚下的土地在涨价，体现在上面房子里的单价上。
给大家一个简单判断的方法，打开百度地图卫星图，找空地多的，土地供应大的地方，有腹地才有可能有暴击。
很多地区之前并没有非常好的规划，但是由于城市人流的动线交汇和产业的自动集聚，随着人口的不断迁入，当地社区居民的购买力得到升级，抬升了当地的房价。
上海是一个地倾西南的城市，任何时刻都不要小看西南角的潜力，比如上海外环外的莘庄地区就是很好的例子。
这里是江浙新移民登陆上海的第一站，交通便利上的优势促成新上海人在这里扎根，也让这里成为上海外环外最贵的地方。
现在这种重大的利好比较难押中了，我们还是比较看好上海大虹桥、前滩和张江这三个区域及其辐射区，深圳的西侧，北京的东侧和南侧，广州的东南等等…
每一个利好，在消息确定，开始动工，和最后完成时，都会有一波涨幅。利好因素越多，房价上涨的潜力更大。
利好程度如何，和最终能否落地，决定了利好涨幅的不同。
房价上涨肯定需要理由的，刨去所谓的运气成分，凭什么你买的房子就得涨？
总结下来原因其实并不复杂，上涨是结果，追根溯源是因为你做了正确的事，选择了有潜力的城市，买到了更有性价比的房子，并且房子未来还有很多利好因素等着被兑现。
1、楼市里赚的最大一部分是货币宽松，赚负债被稀释的钱。
一个人通过贷款买房，可以把个人的资产负债表做得很大。随着通货膨胀，房产在增值，负债却被锁定，个人的财富就这么出来了。当然现在这么做的前提是时机要把握好。
办法上面也说过了，看房200套其实不是固定值，但这个数值只是参考，真正的房产配置专家，除了工作就是看房。另外在全市布满自己信任的中介，具备足够的价值判断能力，保证比别人的信息和下手速度都要快。
4、负债赚钱靠胆识，笋盘赚钱靠经验，板块赚钱靠眼光。
掌握了这些基本原则，就算在白银时代或后白银时代，你和你的房子，始终都会在时代的巨浪顶端。
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