万科重回行业老大，楼市真的见底了？

连楼下卖凉粉的大哥都知道，房地产惨不忍睹。

有一些重要的信号，说明行业正在发生重大的变化。中国最著名的房企们，正在经历剧烈的大洗牌。

这场变局，关系到每一个人。

最近，房企密集发布上半年业绩。

虽然总体上仍是哀鸿遍野，但有很多平时看不到的重要信息。比如，衡量一家房企有没有赚到钱的关键指标——利润。

连号称行业“利润王”中海，利润都在继续下降，但却有不少房企，腰包开始鼓起来了。

要知道，中海在业内一直以利润率高著称，结果去年却急转直下，归母净利润同比减少8.54%，是19年来首次下跌。

上一次中海出现利润下跌，还要追溯到2002年，当时北京海淀的房价才4000多一平。

上半年，中海没能止住利润下跌的颓势，跌幅进一步扩大至19.42%。

“利润王”也保不住利润了，足以说明地产行业遭受了多么严重的冲击。

但是！！！

最早喊出“活下来”的万科，扬眉吐气了一回，实现了利润大逆袭。

5个月前，在2021年度业绩发布会上，万科董事会主席郁亮还向52万股东道歉，自降年薪，因为利润降了45%。

一转眼，万科就拿出了这份亮瞎眼的成绩单。

上半年营收较去年同期增长23.82%，直接干到了2千亿，久违地夺回了冠军的宝座。

归母净利润同比增长10.64%。看来不光是活下来了，而且还活得相当不错。

股东们也用行动支持了一把，今天万科股价一度涨超5%。

 

更让人意外的是，不仅万科，还有不少房企也实现了利润逆袭，包括保利发展、华润置地、建发、龙湖、金地、绿城等。

它们要么直接是央国企，要么有央国企背景，融资成本远低于民企，能够更便宜也更容易地借到钱。

龙湖虽然是民企，但也把财务管理做到了极致。今年上半年的融资成本只有3.99%，甚至比一些央国企还要低。

不过，中海的融资成本几乎是业内最低的，今年上半年甚至只有3.44%，为何利润不增反减了呢？

我觉得，可能是因为中海花了很多钱买地。人家在忙着抄底呢！

据克而瑞统计，今年上半年中海拿地总额，位列第二；新增拿地建筑面积，位列第二；新增土地货值，也位列第二。

在大多数房企都在减少甚至停止拿地的时候，中海甚至还在溢价拿地。就在昨天，中海以15%的溢价率，拿下了东莞南城的一宗商住地。

中海的拿地策略，基本是非核心城市不拿，非核心地段不拿。在各地放松土拍规则，甚至地价打折的时候出手，是为将来做储备。

显然，“利润王”有自己的打算。

有人欢喜就有人愁。

被万科夺走第一宝座的碧桂园，像曾经的万科一样，道歉了。

今年上半年，碧桂园归母净利润下跌95.9%，只给各位股东剩了个零头，也创下自2007年在香港上市以来最大跌幅。

这也显示这家宇宙第一房企，正在经历重大的变化。

业绩发布会上，碧桂园总裁莫斌向投资人表达歉意。不到半个月时间里，这位地产大佬为利润下滑道歉两次了。

其背后，主要是战略上出现了重大的偏差，需要做出强有力的调整。碧桂园，正在“大象转身”。

这些年来，碧桂园一心一意“占领县城”，大量拿地。超过7成的销售金额和土地储备都分布在低能级城市。

说实话，没有县城老铁们真金白银的支持，杨老板还真当不上中国首富。

可是时代变了，县城已经成了利润增长的拖累。

中指数据显示，上半年一线城市商品住宅成交面积同比下降32.9%，二线代表城市同比下降42.0%，三四线代表城市同比下降43.8%。

最新70城房价数据显示，一线城市的新房二手房齐涨，二线城市的新房在涨，三四线城市的新房二手房齐跌。

这两组数据足以说明，城市能级越高，房子越好卖，房价也越会涨，反之亦然。

因此，重仓三四线城市的碧桂园，这一轮受到的冲击，远远大于那些专注投资一二线城市的开发商。

太不容易了。

当然了，碧桂园也已经痛定思痛，从106个区域调整到63个区域，把钱用在刀刃上，深耕五大都市圈和确定性高的、封闭性市场。

“县城之王”都在抛弃县城了，小城市的房地产还有前途吗？

越来越多的开发商意识到，必须坚守一二线城市。

比如中海。今年上半年，中海在北上广深和香港5座城市的合约销售额，占比高达36.8%，同比提高了10个点。

光是北京一座城市，就为中海带来了260亿元的销售金额。这得卖掉多少套县城的房子才能追得上？

所以，目前还活跃在土拍市场的房企，基本都在延续“非核心城市不拿，非核心地段不取”的策略。

今年上半年，房企在一线城市拿地的占比高达18.45%，达到了2015年来的新高。

与之相对的，是房企对三四线城市的“战略性放弃”。拿地占比从去年下半年的47.81%，骤降到今年上半年的34.20%。

 

第一梯队的华润置地，绝对是个典型。上半年疯狂拿地花了400多亿，超过了所以房企。

华润置地的“订单列表”里，清一水儿的一线和强二线：宁波、北京、合肥、佛山、西安、长沙、大连……8月初的深圳二轮土拍上，又花118.8亿买下了4宗地。

龙湖执行董事兼CEO陈序平透露，上半年全国的土地出让金是2.36万亿元，其中四个一线城市的土地出让金，接近300多个低线城市的一半。

龙湖自己也没闲着。上半年在一二线城市新增土储建面占比89%，比2021年全年数据大幅提高了17%。

强者恒强，赢者通吃，可见城市分化有多剧烈。现在手上没钱在一二线核心买地的房企，已经错失了东山再起的机会。

对于房产投资来说，也应该专注高能级城市的核心区域。

这一轮没能及时上车一二线的核心房产，恐怕也将失去升舱的机会。

虽然业绩数据参差不齐，但在谈到下半年的时候，房企们不约而同地释放出了积极信号。

在两个月内走访了35个城市、看了100多个项目之后，郁亮信心满满地表示：

 

市场收缩过度会积蓄修复动能，住房的刚需仍然很强，房地产市场仍然是一个10万亿元量级的市场。

美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐说：

当前的行业已经处于相对的底部，接下来的态势会是一个逐步筑底完成的过程，明年不会比今年更差。

阔别土拍市场许久的港资房企，甚至已经摩拳擦掌，扬言准备抄底了。

香港新世界集团行政总裁郑志刚在接受媒体采访时表示，中国的房地产市场已经触底了，将慢慢复苏，未来一两年会复苏得非常好。

他还补充说，计划12个月内斥资100亿买地，包括上海、广州、杭州、深圳等城市。

或许，这一次楼市真的见底了。

◎本文作者 | 瓜片

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/P4TkiPY89KU7xsnVNdsQPA