二手房加速抛盘了！

不是每一个城市出台救市政策，市场都能如愿回暖的。

有的还会出现反作用效果。

现在各大城市都在鼓励改善入市，降低投资门槛，希望投资客来接盘。

需求就这么多了，一下子二线城市都放松了，都在向他们张开怀抱，招手示好。

很多人傻眼了，要趁机逃离？还是赶快进场抄底？

从主流二线城市的政策上，限购政策是对外的，是入场，基本上还是有条件放松，限售政策是对内的，一直在放松。

一进一出之下，这导致，从数据上看，逃离的更多了。

根据贝壳研究院提供的数据显示，今年前五个月，贝壳50城的二手房新增挂牌房源不断上升。

3月份环比增长约30%，四月份由于受疫情影响，增长停滞。

但是5月份以来，随着越来越多城市降低限售条件，挂牌量继续呈上升趋势，日均新增挂牌量较4月日均增长约10%。

最明显的就是杭州，杭州是在5月17日早上宣布：增值税五改二。

根据杭州贝壳研究院统计，新政当天，贝壳上的杭州二手房半天的挂牌量，单日挂牌量约1100套，达到近15天的最大值。

虽然第二天，二手挂牌量有所放缓，但之后几天的单日挂牌量仍然高于新政前。

与此同时，杭州新政首月的二手房成绩如何呢？

杭州市区（不含临安）5月共计成交二手房4877套，创下自去年9月以来的新高。

这个成绩只能说是矮子里面拔将军，面对动辄二十万套二手房的挂牌量，四千来套真的就是杯水车薪。

再来看成交价，去年12月份杭州二手房有过回光返照，但是一季度开始，业主卖房基本上只能靠以价换量了。

其实近半年来，杭州已经有不少投资客计划套现离场了。

数据来源：杭州市住房保障和房产管理局，截止2022年6月份

近半年来，杭州仅主城区新增4.2万套二手房，全市住宅新增挂牌8.1万套，挂牌共26万套。

这个数据真的太吓人了，半年时间，杭州新增的二手房足足比一些二线城市全部房源还要多。

很明显，有些人计划抛盘离场了。

因为杭州过去房价涨的太多了，过去随便一个时机买入都是获益的，很多投资客有止盈，获益了结的需求。

而这次的政策，限购只针对二手，但是限价之下明明新盘更有空间，外地客也没那么傻来买二手。

最近有一位杭州业主吐槽，他本是一个本本分分的改善业主，手持一千多万打新。但是在这几年打新的过程中，真的是开了眼界。

炒房客通过一些手段随时变出几十张房票，而且打新房还能必中，炒房现象还带动了律师的“代持协议”生意。

贷款方面，炒房客操作起经营贷就跟买大白菜似得，而且限售期一过，就能通过关系，“一顿饭就卖出去”。根本不需要中介。

至于卖给谁，也许是更有钱的接盘侠吧。

所以现在杭州最缺的是什么？

这位杭州业主说，不是高品质的二手房。

而是有钱的接盘侠。

类似杭州这样的情况还真不少，取消限售后，二手房挂牌量猛增。

有的是投资客想套现不玩了，有的是改善群体想赶快把老破旧卖了升级换代，还有的人是缺钱，需要卖房补充流动资金。

5月23日，济南救市升级，新房限售由房本满2年，改为网签满两年。

第一财经报道，5月23日一天之内，济南一中介机构系统后台二手房源激增4000余套。

5月10日，南京新房限售条件降低，到了5月25日，仅仅是贝壳一家的二手房挂牌量增加3万套，还有大量便宜的安置房也进入市场了，中介说，挂牌的主要是苏北的投资客偏多。

苏州在五月份宣告二手房不再限购，放松后的短短3天内，苏州链家地产二手房库存猛增超过1100套。

而且贝壳的内部数据，到5月23日，苏州的二手房挂牌量约为16.5万套。这比三月下旬统计的11.78万套，要足足多出4.72万套。

也就是说，两个月时间，苏州的二手房挂牌量增加了40%。

链家外网数据，我看了一下目前挂牌量有129391套，也比新政前刚上12万套，要多出9000多套。

那苏州的二手房5月份成交了多少套呢？和四月份相比，仅增加了一百来套。

数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统

也就是说，大力救市之后，市场对二手房还提不起兴趣。

因为限购政策虽然放松了，但是仍然有门槛的，在加上这样的大环境，很多外地人也来不了，导致接盘少，放盘多。

以前放开限售是利好，毕竟可以加速二手房流动性，现在是利空，投资客第一时间想到的是降价抛售，加速离场。

最后看看成都。

成都在第一轮救市后，就取得不错的效果，二手房成交量是明显起来了。

在上周第二轮救市加码后，市场却有了另一丝微妙变化。

二手房挂牌量猛增。

链家数据显示，成都4月二手房挂牌量达到15.1万套，但是我刚刚打开链家，数据已经猛增至163228套。

而贝壳的内部系统显示，截止到6月6日，二手房挂牌量已经新增至19.8万套。

中介和我说，两轮救市后，大概新增了3万套。

因为成都有价格要求，很多高于限价的都不予展示的，所以系统内的数据一般都会比系统外的多。

单纯看挂牌量的话，成都也很容易给人一种错觉，就是取消限售后，投资客都在抛盘离场，最近我看微博就充斥着不少类似的言论。

但我觉得成都的情况和杭州不一样。

首先，成都打新套利空间不如杭州多，加上成都本身政策非常严格，所以投资群体也没那么庞大，市场主要是刚需为主，甚至很多改善在政策下，都没有释放。

其次成都的二手房成交量一直处于高位，没有新政的时候已经非常活跃了。

新政后，二手房带看和成交量明显更加活跃。

不少成都的中介都表示这个端午假期他们非常忙，昨天贝壳平台创纪录成交了500多套二手房，只是成交的大部分都是在300万以内。

因为端午节假期的原因，目前成都住建局上面二手房成交数据是滞后的，大家可以过几天再去看看。

在取消限售后，成都的二手房挂牌量出现大量增长，主要还是因为一大波置换群体或者投资客想要卖掉二手房，再去置换更好的二手房或者打新。

成都的同学应该发现，这几年的新房价格越来越贵，除非是少有的几个限价盘，首次上车的年轻刚需根本就买不起，只有那些改善客，通过卖一买一，才能买得起新房。

首次置业的年轻刚需，只能买得起300万以内的二手房，这也是为什么今年连续几个月成都二手房成交量比新房要高的原因，说明目前还是刚需在支撑市场。

就成都目前的情况，我觉得还是要观察一阵子，整体上我觉得相对交易量，挂牌量还算好。

如果接下来六七月份，二手房还能保持月成交一万套以上，那么目前的挂牌量大就不是问题，市场就能消化。

二手房库存量一定要结合成交量来看的，如果挂牌量提高的同时，成交量也在增加，那么市场就比较安全。

反观杭州，二手房挂牌量都二十万套了，月成交才四千来套，苏州挂牌16万套，月成交三四千套。

城市与城市之间对比下来看，这样的城市二手房风险就相对更大了。