来源：米宅（本文不代表金融纵横谈立场）
这段日子，各城救市政策愈发猛烈。
提前打个“预防针”，接下来出台任何救市政策，你都不要吃惊。
不知道你有没有留意，几乎所有政策都在顺应一个大趋势：
向改善置换靠拢！
已经有房的家庭，鼓励你卖掉手里的小房子，去改善置换！
随便举几个例子——
苏州放松了限售，让有房子的人可以更快买房。
无锡降低二手房交易成本，住房转让增值税免征年限由5年改为2年，利好改善置换。
佛山满5年的二手房，不再计入限购，给那些手里房子超过5年的人腾出一个首套房名额。
长沙出租后的房子不再计入家庭总套数，只要租出去就有购房名额，增加改善置换需求。
……
多孩家庭，给你房票和优惠，鼓励你去买房换房！
比如最近的杭州，对三孩家庭做了定向放松，限购增加一套，还能优先摇号。
南京对二孩及以上家庭放松限购，可买第三套房。
东莞对二孩三孩家庭放宽购房，增加一个名额。
无锡的二孩及以上家庭，可在限购区域再购买一套房。
还有苏州，二孩及以上家庭想换房，现有房屋可即时出售，不受限售条件制约。
……
以上这些，都是对改善置换需求的释放，未来还会更多！
这是一个全新的“换房”时代，老房换新房、小房换大房、非学区房换学区房。
房地产发展了20多年，曾经的那批主力买房人群，已经从刚需转化成改善。
他们依然拥有比较强的购买力，依然是现在的买房主力！
而且，改善置换的动力非常坚决！
2
三四线城市的需求最迫切！
为什么？
两个字，库存。
三四线面临的库存压力实在太大了，需要更多人消化。
统计局数据，3月末，全国商品房待售面积达到2019年以来次新高水平！
其中，三四线已经高达26个月，同比翻番，风险巨大！
图片来源：克而瑞
大家知道哪些三四线小城的库存去化周期超过30个月吗？
直接说答案：
惠州、金华、泉州、汕头、中山等沿海三四线。
还有防城港、烟台、北海、宝鸡、淄博等内陆三四线。
三四线本身的人口吸附能力就弱，人口流失严重，只能从本地已经买房的人群着手发力！
不然，去库存更难！
有机构整理了各地公布的七普数据，全国直辖市以外的27个省份，330多个地级行政区，近10年，有149市人口在减少，几乎都是三四线城市！
东北只有3个城市人口增长，沈阳、大连和长春，其他地市人口全部下降。
黑龙江常住人口跟六普数据相比，减少646.39万，全省13个地市人口全部下降。
山西2020年全省常住人口3491.56万，10年减少79.65万。
安徽、湖北、湖南等中部省份人口下降面也很大。
资源枯竭，经济、财政、人口都在收缩。
更关键的是，棚改货币化安置比例也在不断收缩，购买力早已透支！
过去5年，全国近3/4的棚改都在三四线，这也就意味着三四线的发展背后有超过70%的棚改资金支持。
但是经过五六年的消化，棚改无论是体量还是频次都大幅减少。
面对这样的情况，三四线只能自救。
而三四线并没有严格意义上的刚需，只有改善。
所以必须出台更多利好改善的政策，从有钱人手里掏钱！
3
至于强二线城市，改善置换需求都在自发觉醒！
接下来，越来越多的城市会出现下面两个规律。
第一，城市内房价梯度进一步拉大，贵的越来越贵，便宜的越来越便宜！
第二，市场分化加剧，高热度的都是房价较贵的区域，房价便宜的区域越来越冷！
这是4个典型二线城市的二手房价地图，成都、武汉、重庆和济南。
有没有发现什么规律？
成都的主力发展方向是南，高房价、高热度的区域也都集中在南边。
特别是天府新区，集中了整个城市一大半的万人摇网红盘。
武汉大力发展东部的光谷，热度最高的自然也是光谷。
除了传统的市中心武昌汉口滨江，就数光谷房价最高。特别是光谷新中心，房价甚至有赶超老中心关山板块的势头。
还有重庆，大力发展江北，并继续向北。
房价高点除了渝中，就是高热度、高房价的江北。
以及济南，跟郑州类似，发展重点也偏东。
房价高点除了中心位置的济南老城和城南，就是东边的奥体CBD，房价已经不低。
还有苏州，最近这段时间，尤其是园区和吴江这些优质区域，新房、二手房成交量涨幅明显！
郑州的优质板块里，500万起步的高价盘，10分钟清盘，劲销20亿！
跟现在低迷的整体楼市形成巨大反差。
必须承认，高价改善盘的领涨能力，是普通住宅无法企及的！
所以，特别是强二线买房，一定要找准城市的主力发展方向，优质板块和价值楼盘！
就算没有很明确的发展方向，也要找与老城接壤可以融合发展的区域，或者有真正产业落地的区域。
以上规律适用于哪些城市？
北不过北京，西不过西安，西南不过昆明，这个圈内的所有省会和长三角、珠三角核心城市！
4
买房永远跟着政策走，现阶段的政策，就是鼓励改善去置换！
差城市换到好城市，差区域换到好区域，差地段换到好地段，差小区换到好小区，公寓商铺写字楼换成优质住宅！
对于改善置换，有几个很重要的点想跟大家分享。
买房置换，一定要站在现有资产结构上去考虑，千万不要乱买！
如果你已经有了第一套房解决自住，并且房贷压力不是很大，那么可以考虑第二套。
第二套房一定要兼顾自住属性，同时注意两个关键性问题。
一是现金流的问题，能不能快速变现。
二是在无法变现的周期里，最好要有持续的租金收入。
这里面是有一套逻辑的，比如说——
选择的区域刚需比较多，那么就要优先考虑89㎡左右的小三房这类刚需产品；
选择的区域属于改善外溢，那么就优先考虑120㎡左右的刚改类产品；
选择的城市对孩子教育的要求比较高，那么就要把学区的因素前置；
……
如果这个时候，你手里还有预算，差不多可以考虑资产配置的问题了。
可以继续买在同一个城市，也可以考虑去更好的城市配置资产。
建议聚焦优质都市圈和城市群：
珠三角：深圳、广州、东莞、佛山、珠海；
长三角：上海、杭州、南京、苏州、合肥、无锡、宁波、绍兴；
北（京津冀）：北京；
西南（成渝）：成都、重庆；
中部（长江中游）：武汉；
中部（关中平原）：西安。
以上这些城市，如果出现买房窗口期，一定珍惜！
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/HVj0MS3nxgbmlCB9ZaW_Lw