2020年12月30日，上海官方同期发布了浦东三大重点规划：

《上海市浦东新区陆家嘴-世博单元规划》

《上海市浦东新区金桥-外高桥单元规划》

《上海市浦东新区张江单元规划》

在研读完这三份总计137页的官方公示稿中，我总结出了这样一个结论：

浦东新区，把自己又拆成了三个“区”。

根据官方规划，此次公开的三个区域基本占尽了浦东外环内的所有区域——从这个角度上看，我们把浦东市区分为似乎也非常合理。

1.陆家嘴-世博区域

2.金桥-外高桥区域

3.张江区区域

首先我们来一起看一下总的边界划分图：

从板块能级来看，我个人对几个区域综合评估各自的规划之后，排序如下：

 

陆家嘴-世博 > 张江 > 金桥-外高桥

（个人意见，仅供参考）

1

 

先来看看陆家嘴-世博的发展目标：

“全球城市开放创新先行区”

从围绕通篇的“全球”、“国际”、等词就可以看出，陆家嘴-世博单元已经超脱于上海本身，是一个面向对标世界一流城市的创新片区。

在陆家嘴-世博单元的空间规划图中，官方将自己分为3个主要功能片区：

1.中央活动区-陆家嘴

2.中央活动区-前后滩

3.城市副中心-花木&龙阳路

值得一提的是，花木&龙阳路是少见的组合型副中心（在上图就能看出有两个圈圈，却只有一个名字），主要定位为行政文化商务中心功能。

而在规划能级上，官方定义分为4个级别，由上而下分别为：

1.中央活动区

2.城市副中心

3.地区中心

4.社区中心

感兴趣的朋友可以看看自己附近属于哪个等级的规划哈：

顺带一提：

在规划文件的每一章节，都会选用区域内的一个标志性区域作为封面图片——那选谁，自然就是未来的发展重点了。

陆家嘴-世博单元规划中，总共用了4张头图：

第一章总则用了陆家嘴，没什么问题。

第二张还是陆家嘴：

第三张为东方体育中心（前滩）：

第四张为晶耀前滩：

2张陆家嘴、2张前滩——嘴上说着陆家嘴世博单元，心里还是惦记着前滩这个亲儿子啊（注：陆家嘴和前滩皆为陆家嘴集团的作品）

在公示稿中，官方也对陆家嘴和前滩的定位做出了明显的区隔度：

陆家嘴以金融贸易为主的商务办公为核心、同时兼顾文化娱乐、旅游观光等功能；

而世博-前滩则定位为国际企业总部集聚区和文化交流中心。

所以别再说前滩是第二个陆家嘴啦：

功能都不一样，怎么陆家嘴？

 

陆家嘴世博单元基本信息回顾：

1.规划范围面积：122.88平方公里

2.规划人口规模：160万人

3.重点发展区域：陆家嘴、世博前后滩

4.未来发展目标：全球城市开放创新先行区

5.周边新房项目：九庐、保利天峯、东方惠雅、晶鸿名邸

2

 

在三个单元中，金桥-外高桥单元为规划面积最大的片区——基本浦东整个北区都涵盖在内：

具体来看，北区的规划能级相比陆家嘴-世博单元“降格”不少，只有1个城市副中心和4个区域中心，分别为：

城市副中心：金桥

---

地区中心：高桥、森兰、申江

就目前而言，北区发展比较出名的地区中心只有两个：

森兰和申江

森兰在哪里大家都很清楚，但是申江这个名字可能就略显陌生——没关系我给你换个名字你就知道了：

金鼎天地

我原以为金鼎天地会120%被划入这次的主城区单元规划，没想到还是草率了：

划是划进去了，可惜只划了一半。

如果我们再放大规划来看的话，仁恒金桥世纪堪称最大输家：

就差了一条街，自己不属于金桥-外高桥单元了。

魔鬼果然藏在细节中——虽然对项目本身而言没有什么影响，但总觉得缺了些什么。

P.S.金鼎天地的规划效果图作为封面图出现在了《金桥-外高桥单元规划》中：

在150米的双子塔之后，仁恒金桥世纪也出现在图中。

金桥-外高桥单元基本信息回顾：

1.规划范围面积：142.85平方公里

2.规划人口规模：90万人

3.重点发展区域：金桥、森兰、申江

4.未来发展目标：产城融合典范城区

5.周边新房项目：森兰星河湾、仁恒金桥世纪、森兰名苑、嘉泷汇

3

 

最后，我们来说说张江。

从规模上看，张江无论从人口还是用地规模来看都是三个单元中最小的一个：

但不同于陆家嘴-世博和金桥-外高桥单元，张江的发展目标列出了3条——

而且每条都听着很唬人：

“国际一流科学城”、“吸引全球创新人才”……张江无愧自己国家科学城的名号，开始逐渐冲刺全球级咖位。

看张江的规划其实比起之前两位要轻松不少：一个副中心、一个地区中心

看看你家附近上榜了吗？

张江单元基本信息回顾：

1.规划范围面积：37.31平方公里

2.规划人口规模：20万人

3.重点发展区域：张江城市副中心、集电港

4.未来发展目标：国际一流科学城核心承载区

5.周边新房项目：华侨城唐镇、仁恒金桥世纪、中建康桥、仁恒珊瑚世纪

4

 

浦东新区在去年喊出了一个口号：

到2025年，浦东的GDP要再翻一倍，从当下的1万亿升至2万亿人民币。

要达成这一目标，一定是大带小、老带新，大区领跑、小区跟上的节奏来逐步实现。

从这次颁布的3大区域单元规划中，可以发现这样的规律：

陆家嘴-世博单元规划能级最高，也是浦东唯一的中央活动区所在地——拥有众多副中心和地区中心，也意味着这里的下限和上限都有着很好的保证；

金桥-外高桥单元板块边界最广，金桥城市副中心仍在拆搬迁状态，目前最炙手可热的就是森兰和申江——也是2021年浦东新房的主力重点区域；

张江单元纯粹靠自身的产业能级撑起半边天，逐渐朝着国际方向比肩——2021年，唐镇的华侨城和融创将是新房的热点区域，值得关注。

上海，永未建成。

【END】

---

本文转载自科技新知（ID：kejixinzhi），作者：张钊，编辑：向阳

导语

网络上盛传一个段子，中年人的崩溃是在电梯间里，一进入电梯，齐刷刷地立着三面墙的广告：左边是女性的医美广告，右边是男性的植发广告，中间是中小学生在线教育的广告。

“再穷不能穷教育，再苦不能苦孩子”，对于国内的家长来说，和其他需求相比，孩子的学习与成长在家长心目中始终是第一位的。但也正是这种思想，让国内父母普遍对孩子的教育产生了焦虑。

焦虑滋生需求。在这种“望子成龙”的思想下，课外培训成了不少家长缓解焦虑的办法。《2017中国家庭教育消费白皮书》显示，43.06%的受访家庭中，课外辅导在教育消费的占比最大。

今年黑天鹅突现，在特殊时期，课外培训方式由线下转到线上，在线教育市场需求显著增长。各家平台纷纷响应「停课不停学」号召，推出免费课占领市场，一时间收获了空前的关注。在线教育市场随之成为资本的“心头好”，各种融资接连不断，营销大战打得火热。

前段时间，金融平台因其土味网贷广告成功登上各大平台的热搜，这些“土到掉渣”的广告被广大网友吐槽简直不像出自互联网大厂，并被质疑存在价值观问题。事后涉事公司道歉，下架了该广告视频。

但从这件事件中，也能看出这种“土low”的广告对于获客确实有效。

回到在线教育市场，如今随着疫情的影响退去，在线教育进入激烈厮杀的后半程，平台为了招生可谓用尽手段。而在家长审美疲劳之际，贩卖焦虑仍然是最有效的获客方式，一些“石破天惊”的在线教育广告视频层出不穷。

不少消费者表示，躲得过“空姐升舱”，却难逃“望子成龙”。

 

“亏本的老板”、“尽职的母亲”

“实在抱歉，您想要购买的斑马AI课英语体验课已经下架了，对，现在没有了，别的课程您可以再了解一下，不好意思。斑马AI课英语体验课已经下架，实在抱歉。”

“不卖了，不卖了，都给我下架，我儿子亏都亏死了。”

随着急促的背景音乐响起，视频中出现销售员和老板母亲两人对话的桥段，正当屏幕前用户的注意力被吸引时，老板出面解释道，“价格是我定的，赚钱不是目的”，紧接着带出“孩子对课程的反馈良好、课程的突出优点，以及为家长节省了辅导孩子教育的时间”，并在视频最后表示，“该课程再加3000个名额，售完即止。”

这正是在线教育头部品牌猿辅导在抖音上投放的视频广告，一套组合拳打下来，一字不差地带出该课程的优势——几乎个个针对家长辅导孩子学习的痛点，最后再来个售完即止，一手饥饿营销玩得炉火纯青。就算是最坏的结果——消费者最后没有购买课程，但看完此类“洗脑”视频已经对该教育品牌了解得七七八八，教育机构起码在消费者心中留下了品牌印象。

上述广告视频其实是典型的在开头制造冲突，以此吸引消费者注意力，紧接着引出课程优点售课。如果说这还算是以夸张的风格来吸引家长购买课程，那么还有一些广告就是非蠢即坏。

 

一则广告视频开头是这样的，“怎么又是习题，人家都在报辅导班，我一个人硬学也学不会啊。”画面中的女学生一脸不情愿地抱怨道，随后女孩妈妈出现耐心解释道，“妈妈这次给你抢到了高途课堂名师直播课……”视频接下来则是在母女之间的对话中引出这门辅导课程的优点。

这则广告视频刻意制造冲突，“人家都在报辅导班”，为家长带来身份焦虑——别人的孩子都报辅导班，我的孩子报了才能不落后。“我一个人硬学也学不会”，则给家长带来孩子不报补习班就学不会的错觉，故意制造焦虑。

此外，平台上还有一类最常见的广告类型。视频一开头就是焦虑的母亲训斥父亲，说别的父母都报了某某网课，又便宜又好，如果不报孩子成绩将会退步等等。这类直播课的广告，剧情恶俗，套路消费者，刻意夸大课程的作用以及孩子不报网课的严重性。让更多的家长焦虑和恐慌，为孩子带来更多的压力和负担。

这些广告视频中，为了让更多用户报名课程，有的广告还特别会强调低成本与高回报，比如几块钱就能让你快速掌握语文作文技巧，更有清北名师辅导。可以说是深挖人性的需求，把家长的心思琢磨得淋漓尽致。

一位孩子正处在中小学阶段的家长对「科技新知」表示，在短视频平台上看了这些广告后，一定程度上影响自己对孩子教育的管理方式。“本来不想给孩子这么大压力，但想想大家都报辅导班，自己家孩子也不能落后。”

另一位家长则认为，“各种教育机构想尽办法给家长贩卖焦虑，最后的结果是大家都纷纷掏钱买课程，但大部分孩子得到的无非是提前把后两年的课程学了，除了拔苗助长，还容易让孩子养成骄傲自满的性格。”

 

谁在贩卖焦虑？

今年7月，央视新闻曾报道，有教育机构把培训广告隐藏在“教育资讯”中在公众号大肆推广。不仅如此，营销文章还用“中小学生最倒霉”的标题来贩卖焦虑，以此来达到营销目的。

这些文章的套路出奇一致，文章题目是震惊体加上“教育部紧急通知”，以此来吸引家长打开文章阅读。但当家长打开文章后，却发现所谓的“教育部紧急通知”存在过度解读的情况，而文章最主要的部分是一则教育机构的广告。这些机构利用所谓的教育政策变化，再加上“中小学生最倒霉”的醒目字样，制造用户焦虑，以此来兜售相关的网课。

被央视点名批评后，这些公众号营销文章声势渐弱，但营销方式却从公众号转移到短视频平台。这背后除了央视点名的缘故，原因也是多方面的。

西瓜数据发布《2020年公众号广告趋势调查报告》显示，公众号中培训教育、小说、招聘行业投放广告稳居前三。其中培训教育类一直是公众号广告的大头，今年受疫情的影响，网课成为热门，广告文章增长84.55%。

但对于发展了近8年的微信公众号来说，文章打开率早已整体下滑，市场已经转为存量市场。况且随着微信公号接到的教育广告变多，很多账号都已经被“筛”过了，主要目标群体基本开始对这类广告免疫，微信端的获客逐渐变难。

在此之前，教育机构在微信上常见的获客方式是利用朋友圈、社群裂变，但随着微信开始封杀“利诱打卡”等获客模式，教育机构不得不另寻他法。而今年在疫情下短视频行业大火，在庞大流量加持下，短视频平台成了教育机构投放广告的重要渠道。

以抖音为例，「新榜」数据显示，疫情下抖音的教育广告主数量月均增长达到325%，2019Q3至2020Q1抖音在教育领域热度持续升温。从AppGrowing的数据来看，2019年全年抖音在教育领域的广告投放达6429起，市场份额达8.26%。

除了巨大的流量红利外，在线教育机构更在意的是广告转化。一位在线教育独角兽公司的市场负责人表示，仅2019年暑假招生，抖音对公司整体获客的贡献占到60%。种种因素影响下，抖音成为在线教育机构投放广告的兵家必争之地。

而在抖音投放广告的实际过程中，哪类广告更能转化受众自然成了教育机构最为在意的。

以结果为导向，B端广告投放和C端受众有很大关系。

腾讯发布《K12在线教育行业广告策略用户调研报告》显示，在C端获取线上辅导班信息的渠道中线上渠道占比半数，线上渠道中通过短视频渠道获取辅导班信息最高更是占比54%，且随着家长学历降低而增大。对于这类家长而言，这类贩卖焦虑的视频广告更容易达到获客的目的。而且在通过微信文章发布营销广告时，已经证明了贩卖焦虑对获客的可行性。

同样的，这些广告视频中扮演对孩子成绩关心和购买课程的一方大多是“母亲”角色，这背后也是有原因的。巨量引擎发布的《低幼年龄段在线教育白皮书》显示，女性在家庭教育中拥有发言权与决策权，母亲显然比父亲更为关注孩子的教育问题。因此这类广告以“母亲”为主要宣扬对象，更容易让屏幕前的女性群体代入自己母亲的角色。

此外，这些贩卖焦虑、内容夸张的广告也和教育行业的环境有关。

目前在整个在线教育环境中，一些课程的客单价高、没有回头客，因此平台只需要在获客上下功夫，做一锤子买卖。另一方面，在如今整个教育培训市场环境中，信息爆炸和媒介碎片让用户的决策路径变得混乱，传统的广告内容更容易受到影响。反而“浮夸风”类型的广告更有“优势”，更能打动家长，在劣币驱逐良币的情况下，教育广告普遍出现上述情况。

事实上，教育广告一直是违反《广告法》的重灾区，一些教育广告曾多次被监管部门处罚。《广告法》第24条规定了教育、培训广告不得对升学、通过考试、获得学位学历或者合格证书，或者对教育、培训的效果作出明示或者暗示的保证性承诺。

因此被处罚广告的违规类型多在于存在保证性承诺，但和上述教育广告贩卖焦虑不同，在法律上并无明确界定贩卖焦虑违法，这更加剧了此类广告大行其道。

 

广告乱象背后

显然，这类教育广告视频贩卖焦虑是为了获客和扩容。

获客很好理解，这些广告通过夸大事实，引发家长焦虑从而达到售课的目的。而在扩容上，这些广告确实催生了更多需求，对于目前处在存量市场的在线教育而言是有利的。

「晚点 LatePost」文章提到：中国有 2 亿中小学生，如果有一半人参加课外辅导，且 30% 的课程是在线上完成的，那每年将有 3000 万学生是在线正价班学员（指系统班学员）——2020 年行业前四家公司暑期正价班学员一共才约 900 万，还有数倍空间。但事实上，这个统计太乐观了，实际上生源应该少得多。基于此，教育机构需要扩容生源

除了这两点原因，这类贩卖焦虑广告背后更来源于培训机构面临的生存压力。

今年以来，全球教育投资大约80%都流向了中国。12月24日，媒体报道，猿辅导获得3亿美元融资。近日，作业帮完成新一轮融资，金额超16亿美元。算下来，中国K12在线教育行业2020年融资额超过500亿元，可以说超过此前十年融资总和。但有意思的是，和头部机构频频融资相比，优胜教育、学霸君却被传出倒闭的消息。

如今在整个在线教育市场中，随着资本不断厮杀，获客成本激增。新东方创始人俞敏洪感叹，“在线教育之所以兴旺，全靠资本输血。每收入1分钱，要花掉2块钱。行业融了这么多钱，收入只有几百亿元。”如果机构没有充足的现金流，面临倒闭是无法避免的。为了更好的获客效果，营销广告自然需要尽可能地“完美”。

 

回想中国互联网各种烧钱大战，滴滴参与的网约车大战累计亏损370亿元，美团与饿了么补贴大战也烧了数百亿，爱优腾三家的长视频战争更是耗资1000亿元。

反观在线教育，公开资料显示，今年以来腾讯、头条的在线教育广告收入约为三四百亿元。猿辅导、作业帮、学而思等K12头部在线教育机构平均一天的流量投放超千万元。可见在线教育在烧钱上面毫不逊色。

试想烧钱大战结束后，网约车大战留下来数以万计的网约车司机，外卖大战留下来的是外卖供应链体系，长视频大战留下来一地IP和影视从业者，而在线教育行业不仅留下一大批受过销售、辅导训练的辅导老师，还在消费者心中留下了病毒式的广告印象。

但需要注意的是，教育行业本身和其他行业是不同的，教育是百年树人的行业，本就需要循序渐进。如今在资本的驱动下，一些在线教育机构打着为孩子好的旗号贩卖焦虑，鼓吹家长拔苗助长，已经干扰了正常的教育秩序。

长此以往，在线教育机构只在获客上下功夫，不去修炼内功，最终面临的也一定是口碑上的倒塌。

“Truth Is Like Poetry and Most People Fucking Hate Poetry.”

“真相就像诗一样，但绝大多数人都讨厌诗。”

 

 

0. 引子

很傻很天真的我从小就听到各路各样的人靠买卖房子实现了财务自由，哇那时候觉得人人都是巴菲特，都他么是夜空中最靓的那个仔，后来我才知道其实并不是。而再后来我把这些人分为这四类：韭菜、投机者、成熟的投机者、和投资者：

1） 韭菜：长期买在最高点，卖在最低点的（屏幕前的你是不是虎躯一震）

2） 投机者：不知道为什么去买以及不知道为什么去卖

3） 成熟的投机者：是经历了几轮周期，形成了自己的一套投机体系

4） 投资者：是基于框架内理性的判断所进行买卖

 

但我个人一直坚信的一点是，在足够长的时间里，因投机而兴起的人到最后一定会因投机而灭亡，但投资不是。本系列文就是告诉你，如何以成熟的体系去规范自己，去理性的投资全世界最火爆的大众商品 — 房地产。

 

1. 商品住宅的属性

首先，大家来看一下我国群众参与程度最高的两个投资品房市和股市的价格演变：

商品住宅温润如玉，股票市场波涛汹涌，这个只是资产价格还没有算日益增长的住宅租金收益的复利。难怪这么多人喜欢买房，真特么是一时买房一时爽，一直买房一直爽，几乎无论什么时候上车都可以向财务自由的道路上更进一步。而也就是因为商品住宅价格的不断上涨，亿万人民形成的一致性预期，以及人民日益增长的财富需要和不平衡不充分投资品供给之间的矛盾，放大了商品住宅作为金融投资品的属性，在很多人没有经历过房地产泡沫破灭的情况下，几乎所有的人都认为房子是一定会涨的，至少在中国是这样。

 

金融属性和普通商品属性在于，金融投资品一般是买涨不买跌，降价的宝马大部分人都会去买，因为价值不变，而价格更便宜；而在跌的房子你会去买吗？大多数人不会，因为在跌的房子未来升值的预期已经被打破，价值和价格都在向下，想买的人会观望，持有的人会抛售。金融投资品的属性需要靠预期去打破，否则每一次的下跌都会被群众认为是抄底的好时机，这也就是为什么现在所有的房市政策都是在“稳预期”，都是在告诉你，“”别买房子啦，以后不会涨很多嗒”。而现实中是，在限制资本外流，股市波动极大，P2P频频暴雷，信托产品不再刚兑，银行理财收益率逐渐降低的金融环境下，老百姓有点闲钱，除了买房子，真的不知道去买什么作为资产配置以及财富增长的渠道。

 

所以说，目前最确定的投资品，不得不说，还是房地产。

 

那问题又来了。

1）房价的价格到底取决于什么？

2）哪里的房子现在还值得买？

3）中国到底有多大房地产泡沫，以及到底会不会破灭？

 

这些问题我会在下面以及以后的文章，用最简单明了的语言一一阐述。

 

2. 商品住宅的库存

很早之前，有一位经济学家任某平说过，中国的房地产“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，没错，但其实这些都可以被总结为供需的分支，而其合力就是库存，而我们这次主要讲述的就是房地产商品住宅的库存。至于有哪些因素会直接作用于供给和需求，本篇不再赘述，以后会详细讨论。

首先明确一点概念：任何可以被定价的、具有一定流动性的商品，普通的柴米油盐、股票、以及比特币等，其短期的价格都可以被供给和需求共同决定，而供给和需求的平衡，就是库存。商品住宅的本质也是商品，是可被交易的，毫无疑问，短期来看，它的价格也是由它自己的供给和需求所决定。

 

2.1 供给

房地产供给很简单，直接取决于开发商在当期以及未来会推多少楼盘，而推多少楼盘又取决于当期的销售情况以及土地储备情况等，供给和需求存在了内生的相互反馈。如果按照房地产开发的流程来说，就像这样：

而房地产的开工迟早会化为市场上的供给，就目前的标准化技艺和资金链紧张的情况下，开工到预售的周期不断被缩短，捂盘惜售也成为过去式。

 

2.2 需求

需求就是有多少人想买房以及有多少人能买房，一般性被分为刚性需求以及投资性需求。不赘述了，都懂。

 

2.3 库存

库存就是总供给与总需求之间的差值，但因为供给与需求之间存在内生的反馈关系，房地产的库存又存在一个周期性，这个周期也就是耳熟能详的库存周期，或基钦周期，一般为3-4年。如下：

这个演绎图是基于完美假设下的周期演变，上面一个图反映的是库存和价格绝对值，下面一个图反映的是销售，房地产企业的开工，以及推盘量的面积增速。每个环节都相互反馈，相互磨合，相互平衡，呈现了一道道完美的波动，这也就是周期本身动人的地方。

 

而这个周期的演变又分为四个环节：房地产企业的被动去库，主动补库，被动补库，主动去库。

1）被动去库：在需求上升初期，房企未及时反应，地产库存被动的减少

2）主动补库：需求快速上升，房企主动购地开工，增加房屋供给

3）被动补库：需求开始减缓，房企未及时反应，库存依然呈增加状态

4）主动去库：需求下滑，房企主动选择降价促销回笼资金

 

而目前的国内，因为非市场化的外生因素不断干预，尤其是2014以后开始进行大量的棚改以及高货币化安置比例，和16年开始的差别性房市调控，使得三四线城市与一二线城市的地产周期开始逐渐脱轨偏离，现在不同线级的城市处于不同的周期阶段。

 

下面是我经过合理假设得出的各线城市当前商品住宅库存及未来的库存情况，其中黄色的为未来预计库存。

 

一、一线城市：被动补库—主动去库之间，不急！

先说一线城市，一线的库存已经逐渐累起，在未来的6-12个月，整体一线城市的库存会越来越高，相对应的就是房价降承受着一定的下行压力，在没有居民信贷政策放松的前提下，大幅上涨几乎是不可能的了。所以无论你是什么购房群体，两个字送给你，等着！不急！

 

一线城市库存上行的原因最主要的因素还是销售趋缓，销售趋缓的原因在于：

1）信贷依然不够宽松，即使在住贷利率持续下行的情况下，首付比例维持高位，投资性需求被抑制，且一二手住房倒挂，二手房销售较差，在二手房流通不足的情况下，一线城市的成交很难有很大的起色。

2）随着二线城市户籍政策的放开，北上的常住人口持续出现净流出，需求每况愈下。

再详细一点看一下北上广深的库存情况。

 

看到没，每个城市目前的库存几乎都是近几年的中枢并且仍呈上升的趋势。如果你偏要问我这四个城市选哪一个进行配置，我会毫不犹豫的告诉你：深圳！具体原因下期再讲咯。

二、二线城市：被动去库—主动补库之间，赶紧！

二线城市就不一样了，在未来6-12个月，其库存逐渐走低并且会一直走低，对应的便是房价的不断提升。这也和大家的感觉是一样的，苏州、重庆、南京等地的销量一直较好。

 

二线城市销售好的原因有这么几点：

1）部分二线及强三线的部分银行已经降低了首套和二套的首付比例，在住贷利率趋势下行下，购房者的热情又被挑逗起来。

2）随着抢人计划的逐渐落实（例如西安为首），户籍人口政策的逐渐放开，人才鼓励政策的不断推出，二线城市大多呈人口净流入，需求也不断旺盛。

 

以下是部分二线城市的库存情况：

 

 

因为篇幅关系，挑了几个最典型的长三角城市，大部分二线以及强三线城市也都是同样的情况，库存逐渐下降，同时伴随着房价的逐渐上升。所以对于这些二线城市，买买买！

三、其他三四线城市：被动补库—主动去库之间，别问！

 

而三四线城市，或者再严格意义上，大部分的四线及以下城市，未来的库存将会是一个持续大幅上累的情况，同时会面临着资产价格下行的压力，房企为了回笼资金是肯定会不惜以折价的形式去去化楼盘，例如已经发生的湖北恩施市房企下调销售价格的事件。

三四线在今年会是一个大的拐点，需求会下一大个台阶，其最主要的原因还是因为之前的棚改开工量被砍半，以及不及预期的货币化安置比例，见下图。

 

 

前几年棚改带来太多太多的直接购房需求，形成了量价齐升的局面，例如菏泽（如下图）。而今年的棚改砍半是真的会直接影响当地新增购房需求，特别是谁之前棚改的多，大概率谁现在就越倒霉。

去年房地产企业在三四线城市拿了不少地，而那些地大部分也会在今年释放为供给，供给大于需求，库存逐渐累积，价格逐渐下跌。而在四线城市开始下跌的时候，价格弹性之大又会反馈给需求的减少，带来资产价格的迅速下跌，到时候就是量价齐跌的现象，但“稳房价”的政策性调控会控制房企以降价的形式主动去库存的现象，会出现一个有价无市的滑稽市场，而最受伤的还是房企，其次是高位接盘的三四线居民。所以对于三四线的居民，投资不谨慎，亲人两行泪。

 

以下是部分三四线城市的情况：

3. 结语

周期美妙的地方在于无论科技如何进步、无论人类的文明到达什么样的高度，只要人在那里，人性的周期在那里，周期就在那里。“天下合久必分，分久必合”也便是这个道理。谁也逃不开地产的周期，所要做的，是站在周期的维度上运筹帷幄，决策千里，做一名聪明的投资者，而不是在周期的浪涛中裸泳。

 

本篇只简要讲了库存周期，和当下及未来的各线的库存情况。供给的因素和需求的因素没有过多的阐述，这些会放到以后的系列文中详细讨论。

 

那么我为什么不做空中国房地产？讲完了库存周期，下篇会简要讲述房地产的信用周期，之后会告诉你，在中国不会也不存在Michael Burry. 

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/O23g-o1ngw_xJKyvRtsYlQ

作者 | 股市煎饼侠

数据支持 | 勾股大数据（www.gogudata.com） 

1

高低切换？

 

 

最近半年多以来，每到抱团稍微出现一点瓦解的趋势，就会有分析师说：

抱团瓦解！

高低切换！

而且，每次切换，貌似总是切换到那几个固定的板块——银行、保险、地产。（俗称“大A三傻”）

然而，最后的结果是，每次所谓“风格切换”，三傻都是暴涨1天，然后就扑街，继续回去开开心心地做三傻。

拜托，每次情节都不带换换的？股民一遍遍看重播。。。

 

相反，那些“被切换”的板块呢？却是真的从年头涨到年尾。

更魔幻的是，这些板块涨1年，没人说一句话，后面稍微跌了3天，就好像世界末日了；而那些1年不涨的板块，涨1天就喜大普奔。

这就好比好学生天天考100，啥也不说，你TM应该的；偶尔考一次90，全班都疯了。差生天天不及格，偶尔考了一次80，老师集体请客。

网上不是有个段子嘛：

事实是，A股抱团是存在的，而且抱团的对象都是高估值的板块，这不假。但这就说抱团有风险，而且说抱团一定会瓦解，那就是歪歪了。

 

之前蚂蚁“即将”上市的时候，有个私募女神发表观点，认为现在的银行（乃至整个金融业）就是2007的中石油。这不无道理。一个时代已经过去了，科技才是未来的主角。

很多人把公司和股票混为一谈；其实公司与股票是两码事。PDD里面的员工压力不小，可能待遇也因人而异，但他的股票就是牛股。华为那么牛逼让多少人实现了财富自由的公司，不上市。中石油不也是，到现在仍然活得好好的，但中石油的股票是垃圾的。

不是说银行以后日子就过不下去了，年终奖照样拿到手软；但他的增长性已经不存在了，而且中国的银行有一个国有制的问题，一切出发点不是股东，而是人民。所以，这对于投资者是长期的利空。

在我看来，这一轮根本不是什么风格切换，而是“涨多了要稍微歇口气”的自然逻辑。买了白酒的朋友不用担心，过几天就涨回去了。好学生偶尔考一次不及格，不用担心。最起码，A股“四大瓶”都是放心的，拿着睡得着觉。

 

军工、光伏要小心，这都是翻过车的；新能源大概率明年有戏，有自动驾驶这个大幌子在。

 

互联网巨头要小心点。因为他们会最终转化为国民经济的基础设施，继而“国企化”；而他们的股票则逐渐“蓝筹化”、“银行化”甚至“中石油化”。尽管这是很漫长的过程。

资金抱团，是一个长期现象，只要它的底层逻辑不改变，抱团就不会瓦解。正如2017年抱团白马蓝筹股，一整年里天天都有人喊风格切换，最终也没有切换，而是2018年跌了一整年共赴黄泉。

至于为什么我说这一轮抱团的基础条件和底层逻辑没有变？下面我就来说说。

2

板块抱团

 

记得我们格隆汇之前出过一个图，货币松紧与经济好坏所对应的股市四象限图。

经济向坏，货币宽松——群魔乱舞

经济向好，货币收紧——分化抱团

经济向好，货币宽松——雨露均沾（普涨）

经济向坏，货币收紧——哀鸿遍野（扑街）

回顾过去这几年的行情：

2018年（下半年）——经济向坏，货币宽松——从11月开始炒小炒差炒新炒垃圾，恒立实业董事长失联股票13个涨停曾记否。

2019年——大概率复刻了2018年下半年的行情，但经济开始向好，很重要的一个指标是通胀起来了，苹果涨价，铁矿石新高等等。所以股市从2019年4、5月份那一波扑街之后，已经开始走分化行情了，过渡到“经济向好，货币宽松”的普涨阶段。

2020年——如果不是疫情，货币早就收紧了，这一点我之前文章有分析。但疫情使得放水继续，直到730政治局会议开始货币政策转向“偏紧”——于是四象限又过渡到“经济向好，货币偏紧”的阶段，而股市就是分化。

2021年怎么看？

很简单：

经济在好坏之间徘徊，而货币在宽松与偏宽松之间摇摆。

经济好一点，货币紧一点；经济差一点，货币松一点。像2018年那种暴力收水去杠杆蒙古大夫“治病不打麻醉”是不会有了。

所以，回到抱团的问题：2021年行情会否复刻2017年底到2018年初那一波蓝筹抱团然后瓦解扑街跌一年的行情？

我的回答是：

因为2021年货币政策不会像2018年那么变态的紧，所以股市不会从抱团到瓦解最后集体扑街。

2020到2021，经济和货币的配合是在“经济向好，货币收紧”和“经济向差，货币放宽”之间徘徊。因而股市就在“群魔乱舞”和“板块抱团”之间摆动。

未来如果经济扑街了，放水猛一点，你会大概率看到那些ST们和科创板们再蹦跶一下；经济稍微好转，货币收紧，ST们和科创板们就扑街了，随之各个板块的“茅台”就都起来了。

所以，如果用一个词概括A股的未来，三个字：

美股化。

什么意思？

美股的特征是什么？极度分化。

如果除去四家互联网巨头+微软（GAFAM）、以及特斯拉，标普500剩下的494只股票在过去10年的涨幅连20%都没有。而GAFAM+Tesla则翻了4倍多。

这大概率也是A股未来的格局。

所以聪明的人们从现在就开始抱紧A股的“GAFAM+Tesla”，而且人越来越多，越抱越紧。至于A股的“GAFAM+Tesla”都有谁？请参见格隆汇2021年下注中国10大核心资产……

剩下的就是A股的“S&P494”，玩这些股票的人，估计扑腾10年也就跑不赢别人1年的涨幅。

No offence. 这就是现实。

 

 

3

洪水滔天

 

2020年受疫情影响全球经济扑街了一整年。

2021年刚开头，中国北方几个省又出现了疫情；而且到昨天为止出现了第一例死亡病例。

中国是这一轮疫情全球防控做得最好的国家；这一轮中国疫情出现反复，固然有懈怠的原因，但更多其实是这个病毒的诡异性与防控的复杂性。按照现在西方世界这个扯皮的程度与政府的低效而言，恕我悲观，再给一年，这个Covid-19也搞不定。

所以，2021年全球经济唯一的主题就是：

抗疫常态化。

这五个字说说简单，其实每个字都是在滴血。因为疫情就意味着经济扑街，而经济扑街就意味着事业、贫富分化、民粹等一大堆问题。而抗疫常态化就意味着经济扑街常态化，以及各种闹闹闹常态化。

当Trump变成Trumpist和Trumpism的时候，这就不仅仅是一个人的问题了。

而面对这一大堆问题，各国政府能够做的是什么？

很可悲，只有两个字：

放水。

拜登还没上台，已经开始推他的2万亿的经济刺激计划了。美股又要high一波。如此魔幻。真是海日生残夜，江春入旧年。

事实上，在没有这个疫情的时候，即便是搞成2008年惨兮兮那样，倒闭了多少家金融寡头，奥巴马政府才放了区区700亿美元。

有人统计过，美国这两年放的水，超过过去20年的总和；而过去20年放的水，超过了人类以往2000年放水的总和。

这一轮拜登的2万亿，有人以为会是美国抗疫放水的最后一轮。

恕我直言：这样想的人，太naive。

经历过2018的人有印象，第一轮推出QE之前，以为推出了就搞定了；没想到最后哩哩啦啦连续出了4期QE，中间又叠加欧债危机。直到2013年基本上水才放完，收水要到2016年。

如果说2008年只是金融和经济出了问题，人类就给搞成这么惨。那么这一轮疫情，人口、社会、文化、宗教、经济、金融、医疗、养老……基本上人类社会的方方面面全都给搞出问题来了，用脑门想想也知道，怎么可能1年就完事。

再说一遍：未来也许5年的核心都是这五个字：

抗疫常态化。

这一轮放水，从鲍威尔的无限制放水，美联储资产负债表从3万亿扩张到6万亿。现在拜登又推出2万亿，去年秋天欧盟推出7500亿欧元的救市基金。这些林林总总，谁也不是最后一轮。

人类更大规模更恐怖的史无前例的大放水才刚刚开始！Après moi, le déluge！（我死后哪怕洪水滔天！——法兰西国王路易十四）

 

 

4

结语

 

最后，需要说的是，面对这种行情，所有分析都是失效的。所以我还是打个比方吧：

大水滔天，水位不断上涨，聪明的人会往哪里跑？

一定是往最高的地方跑。而且是所有人，争先恐后地往最高的地方跑。

因为那里一定最安全。

所以比特币为什么这么疯狂？能理解了吧。人们怕啊，人们恐惧啊，人们都在往高处搬家啊！

这时候，谁会说：我找一个矮点的山头，等水退了我能第一个回到地面？

别人只会说，你脑子被门挤了。