月度归档： 2020年12月

距离2021初三一模只有大概一个月的时间了！一模和中考裸考一样，本质上就是在看考生的区内排名，学校的区排位比例很重要，各区的考试人数也是一项很好的参考数据。

今天，小编整理了2020各区初三一模的考试人数，供大家参考，看看各区的竞争压力如何？

注：以下各区一模参考人数由家长分享提供，非官方数据，仅供参考

2020各区初三一模参考人数一览 

从上述图表中可以看出：

参考人数最多的就是浦东这个人口大区（突破2w人）；

第二名是闵行（8000多人）；

接下来以微弱的差距排在第三的就是宝山（7000多人）；

参考人数在5000人以上的有：静安、松江、徐汇；

其他区的考生数差距不大，基本上都在2000-5000区间

只考虑参考人数是不太合理的，再来对比一下各区的高中资源（市重点、区重点、一般高中）的分布情况。

上海目前总共有250所普通高中学校，其中市重点71所，区重点73所，一般高中94所，市特色高中12所。

 上海16区高中资源分布情况一览 

 

从市重点学校数量来说，浦东最多，有11所，其次黄浦和静安，奉贤和崇明最少，都只有1所市重点。

 

从学校总数量来说，浦东最多，有51所，其次是闵行和静安，都只有20多所，崇明、奉贤、青浦最少，都只有7所。

从市重点学校占比来说，黄浦最高，超过半数是市重点；其次是青浦和虹口。

综合中考人数和本区高中学校数量来看，黄浦区、虹口区、静安区、杨浦区这些区是最占优的；而奉贤区、松江区、浦东新区、青浦区、嘉定区、宝山区整体压力则要大一些。

 

 

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/XeY3Y7NRWBQWaE2-7Vkl5g

▎当公寓企业选择“高收低出”的扩张方式，不仅没有规模效应，还会变成“规模不经济”的后果。

 

钛媒体编辑丨高梦阳

 

谁都没料到，赴美上市不到一年、坐拥40多万套房源、行业排名第二蛋壳公寓，真的与“蛋壳”一样，不堪一击。

 

11月20日，连续去蛋壳公寓杭州分公司门口等了两次后，杭州房东张强终于抢到了属于自己的号子。不过，直到11月23日，他才等到了到蛋壳杭州分公司楼上解约的机会。

 

但在跟蛋壳的相关人员对接后，张强发现，解约没有那么简单。

 

“里面的人对我说，需要我们跟租客先协商”。蛋壳的工作人员对张强承诺，解约在15个工作日内会完成，但解约的前提是租客都解约完成。

 

“假如有租客不愿意解约怎么办？”面对张强的质疑，对方没有直接回应，只是不断的强调会有专人联系他。

 

根据蛋壳杭州分公司门口张贴的通知，蛋壳一天只固定接待150名房东与300名租客。与很多人相比，张强从拿号到解约接待的过程堪称顺利。

蛋壳杭州分公司门口张贴的通知

 

“上周最多的时候一天有一两千人。”已经多次来现场维权的李建告诉钛媒体APP，自己由于时间原因，每次都没有赶上放号，当11月23日一早赶到蛋壳杭州分公司门店时发现，蛋壳的工作人员已经把整整一周的号发完了。

 

在蛋壳杭州分公司门口，房东的诉求比较明确——退租，但房客更加无助，不仅因为蛋壳的爆雷而损失掉大笔租金，很可能因为房东的驱赶而丧失掉在这个新一线城市的立足点。

 

蛋壳爆雷会波及多少人、多少企业，现在还是个未知数。但长租公寓行业已经成为人人喊打的“过街老鼠”，其商业模式也遭到了前所未有的质疑。

 

经过钛媒体APP连日来的走访，以及在多个房东、租客维权群的调查，蛋壳公寓的失败已成定局。然而房东与房客，这对看似原本应该同仇敌忾的受害者，却因为蛋壳方面的缺位关系越来越紧张，仍然被死死的困在“蛋壳”的局中。

 

除了蛋壳公寓，继青客公寓、巢客公寓、友客公寓等多家平台爆雷后，上个月“城城找房”也被曝拖欠海口、西安、长沙等多地的房东租金。很多租客原本已支付了一年的租金，却不得不面临被房东驱赶、房财两空的境地。而作为头部企业的蛋壳也深陷爆雷传言，并于11月4日被列为被执行人。

 

由于爆雷的大部分长租公寓品牌多为重资产运营商，其利用“高进低出”、“长收短付”等金融手段做杠杆、撬动房源增长的做法，被外界所深恶痛绝。

 

更严重的是，今年的爆雷潮让长租公寓行业遭遇了空前的信用危机。而近两年的爆雷潮也宣告了“高进低出”“长收短付”模式的终结，也从侧面反映了许多重资产公寓运营商的困境。

 

长租公寓处于爆雷边缘时，房东比租客感知更快

曾经，青客公寓、蛋壳公寓的赴美上市让行业许多玩家都激动的以为，长租公寓的春天终于来了。

 

但许多像张强一样的房东，他们并没有主动通过招股书去了解蛋壳真实的经营数据。“能够去美国上市说明他们还挺有实力的。”

 

事实上，蛋壳上市带给所有人的喜悦并没有维持多久。一场疫情重创了长租公寓行业，率先倒下的是青客公寓。

 

从今年2月开始，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房东租金，面临断水断电断网、甚至被赶出公寓的窘境。此外，青客公寓也被曝出存在退房无人受理；要求房东减免房租，却未对租客减免房租等问题。不仅如此，青客公寓运营主体上海青客设备租赁有限公司的执行董事、法人、实际控制人等已被法院发布限制消费令。

 

最终，建设银行旗下长租公寓平台建融家园接手了青客公寓在杭州数千间房源。

 

但其他的公寓品牌的日子也不好过。彼时，自如、蛋壳等头部品牌在部分城市和地区向房东请求降租。

 

杭州潮鸣街道的周阿姨是为数不多同意减租的房东，她认为之前蛋壳的租金打的都比较及时，服务也不错，自己降点租金能帮蛋壳挺过疫情，之后又可以恢复原来的租金。

 

可惜的是，她没能等到那天的到来。今年10月底，周阿姨发现蛋壳的第四季度租金没有如期而至，联想到今年8月份杭州多起长租公寓爆雷事件，她意识到蛋壳也处在了爆雷的边缘。

 

11月19日杭州潮鸣街道发给李阿姨的通知

事实上，当长租公寓处于爆雷边缘时，房东往往比租客感知的更快。

 

9月初杭州出现暴雷潮时，蛋壳杭州的租客王楠曾经询问过管家蛋壳的情况，管家的保证让她放心的支付了下一季度的租金。但到了11月初，王楠收到了房东的电话，并被告知蛋壳可能要跑路，而房东正在与蛋壳寻求解约。

蛋壳公寓官方微博对于跑路、暴雷的回应

 

“原本以为蛋壳不会爆雷，只是暂时性的经营困难。”尽管蛋壳官微发文称没有跑路，没有破产，但王楠还是慌了。

 

11月16日至今，钛媒体APP曾多次前往位于杭州市建国北路43-1的杭州分公司所在地，发现由于蛋壳杭州分公司早早就拆除了招牌，加上附近道路施工遮挡，不少房东房客都是经过多方打听才找到正门。即便如此，蛋壳杭州分公司的门口每天都有数百位被拖欠租金的房东与租客前来维权。

 

事实上，不光是杭州，蛋壳在北京、成都、深圳等国内主要城市的业务都出现了类似的情况。

 

尽管蛋壳公寓在资本的助推下近几年发展迅猛，但其扩张模式与市场中之前爆雷的分散式长租公寓并无二致。由于长期以来坚持“高进低出”“长收短付”等金融手段做杠杆、撬动房源增长等做法，导致资金链极度紧张。

 

最终，由于疫情、融资渠道有限、团队管理问题众多等原因，即便已经是行业第二，蛋壳还是不可避免的走入了深渊。

 

不过，钛媒体APP在实地走访过程中与多名租客、房东交流后发现，最难的不是蛋壳爆雷，而是爆雷之后的解约。

 

“跟蛋壳解约，比摇号中签都难”

“我真的没想到，跟蛋壳解约比我自己去摇号中签都难”。11月30日，一大早就去排队的李建终于拿到了自己的号，但现场工作人员告诉他，要想咨询解约的相关事宜，他只能等到周五。

 

钛媒体APP从李建处得知，蛋壳刚爆雷的时候，房东申请解约的流程很快，基本上当天拿号当天处理。但最近，即便拿到号，有解约退租需求的房东与房客都需要等几天。

 

即便是一周前就启动解约的张强，解约之路也异常艰难。他告诉钛媒体APP，按照蛋壳提供的方案，与蛋壳解约需要5个步骤。

 

首先，房东申请解约的前提是蛋壳的应付款超过15个工作日没有到账。如果没有到账，那么蛋壳会向租客推送无责退租申请链接，为租客退还押金和多缴纳的费用。

 

当房内所有租客办理好租金贷、解约等事宜后终止合同，业主才可以解约。

房东提供的解约流程表

 

值得注意的是，解约过程中需要蛋壳解约专员介入。但在一个蛋壳维权群里钛媒体APP了解到，目前绝大部分房东与租客都已经联系不上管家。

 

据张强透露，到了11月30日，蛋壳也没有按照约定委派管家来推动解约，而此前对接的管家也离职了。

 

而由于蛋壳在解约环节的缺位，使得原本应该同仇敌忾向蛋壳追责维权的房东与租客，产生了矛盾，目前北京、深圳、成都等地已经发生多起房东驱赶租客的纠纷。

 

“原本是蛋壳不诚信，骗房东与租客。由于他们的消失，让外界把道德的责难加在了房东身上。”李建对钛媒体APP表示，在与租客沟通退租时，租客配合的意愿不是很高。

 

据李建透露，他的租客中间要么就是刚申请了租金贷，要么就是把租金缴纳到了明年9月。这些租客担心现在就答应解约，自己申请的租金贷会影响到征信，加上短期内很难找到心仪的房子，李建的租客还是要等最终的处理结果出台以后再搬离。

 

尽管与李建同在维权群的不少房东讨论赶走租客的方式，也看了不少北京、深圳、成都房东强行驱赶租客导致冲突的视频，不过付诸行动的并不多。“在蛋壳杭州分公司门口，警察对着房东、租客说过不许驱赶租客，如果有租客可以报警”。

 

事实上，大部分房东不仅要面临道德上的压力，为了尽快与蛋壳解约，许多房东要么主动与租客协同，要么不计成本的尽量在合法的范围内督促租客解约。

 

“我的房东还算是好说话的”，王楠告诉钛媒体APP，由于同屋的几个租客缴纳的租金贷很快就要到期，房东承诺租客可以继续住但需要按天交租金，如果租客还愿意与房东续租，房东愿意为租客的租金贷承担一部分损失。不过，王楠告诉钛媒体APP，由于现在联系不到管家，即便房东、租客都同意解约，他们与蛋壳的合同还是无法解除。

 

杭州一名蛋壳管家向房东、租客收取解约的辛苦费、咨询费

 

钛媒体APP在一个蛋壳维权群中发现，由于蛋壳杭州分公司旗下的绝大部分管家都已经离职，一些还在职的蛋壳管家正坐地起价，以辛苦费、服务等理由向租客、房东收费。

 

时至今日，绝大部分房东与租客都在等待最终解决方案的出台。但蛋壳屡屡食言，同时将解约的烂摊子完全扔给了房东与租客，并寄希望于行业其他玩家的接盘。这无疑会激化矛盾，让长租公寓成为“过街老鼠”。

 

自如也要“割肉”止损

尽管蛋壳暴雷的解决方案尚未出台，但其他玩家的日子也不好过。

 

目前，有不少北京租客向钛媒体APP反映，自如开始主动跟房东解约，而这些房东的物业主要是以隔断房为主。

 

“我刚交了一个季度的房租。”租客林安告诉钛媒体APP，由于隔断被拆，即使是原本2022年才要到期的房源，自如也选择主动与房东解约。尽管自如向林安等租客承诺会把房租、服务费退还，还会补偿一个月的租金。但由于蛋壳爆雷的事影响太大，林安还是有点惴惴不安。

 

林安告诉钛媒体APP，对于房东，自如最初的方案是赔偿两个月租金，把家具清算给房东，但还需要支付房屋内的装修成本折旧费用。如此一来，林安的房东算了下，自如赔偿的租金并不能抵扣装修款。“我的房东打算起诉”。

 

林安从管家处得知，自如在北京解约的房东占比不小。“光他一个人近期就处理了几千位房东。”

 

事实上，近日就有多家媒体报道，有不少业主前往自如北京总部，就合同解约事件要求赔偿。自如方面对此表示，“所有遭受解约影响的租客都会友好协商，对于符合合同支持的业主，将会赔付违约金。” 

 

对此，自如方面回应钛媒体APP称，对于解约的业主，自如将根据合同约定，赔偿业主两个月房租，终止合作关系。合同条款中涉及的装修成本折旧费用，如果金额高于两个月房租，按最高两个月房租进行结算。迄今为止，尚未发生业主需向自如支付费用的案例。此外，对于个别业主提出赔偿4-6个月租金以终止合作的要求，由于缺乏合同条款的支持，自如很遗憾无法满足其要求，希望得到业主的理解。

 

很显然，由于疫情等多方面因素的影响，长租公寓市场已经出现了委托价格与租赁价格严重倒挂的现象。加上近期蛋壳爆雷为行业所带来的挤兑风险，使得自如选择在此时主动与房东解约，其及时止损的意图在明显不过。

 

长期以来，以隔断房为代表的“N+1”甚至“N+N”，是绝大部分分散式公寓品牌的选择。这样的模式下，品牌方可以提高房屋供给降低空置率，并且减缓资金链压力。

 

但现实情况是，虽然监管部门近两年对隔断房的监管日趋严格。据《财经》报道，政府曾询问自如等机构接盘蛋壳意向时，自如曾提出能否开放“N+1”的租房操作，最终这一提议被拒绝。

 

毫无疑问，在现阶段，尤其是在行业大面积暴雷的前提下，N+1短期内不会受到政策的支持，监管的口子也会越收越紧，让长租公寓未来更加艰难。

 

一地鸡毛的长租公寓，还有未来么？

不得不承认，行业排名第二的蛋壳公寓倒下，也昭示着过去几年分散式长租公寓模式的失败。

 

其实从发达的美日市场来看，按道理，公寓天然具有良好的且其他股权类、债券类金融产品都不具备的金融属性：

 

• 公寓是刚性需求

• 拥有稳定的现金流回报

• 更重要的是标准化程度低、市场潜力足够大。

• 公寓底层资产权利清晰

• 长期来看，中国的城市化进程会推动租售比的变化，租金也会长期看涨

 

的确，我们能够看到过去几年，国内的长租公寓市场的确离不开金融杠杆支撑。但为什么这些玩家明知监管部门对消费贷、P2P等金融业态严厉打击会引发极高的系统性风险，依旧选择拥抱这些高杠杆金融产品？

 

必须指出的是，对比美日，以蛋壳、自如等中国公寓企业的包租业务模式，介于“重型”持有运营和“轻型”托管之间。这导致中国公寓企业既不能像日本一样由业主承担装修配置成本，也无法像美国一样持有产权并通过金融工具降低融资成本、增强房产流动性，从而获取增值收益。

 

于是，在中国“不重不轻”的模式下，公寓运营商向业主支付租金获得一段时期的使用权，但无法享受资产价格上涨的红利，还需要分散式长租公寓运营商必须通过规模效应来对冲成本。大量资金支出和前期现金流压力迫使公寓运营商寻求高成本的融资渠道，严重挤压本已微薄的盈利空间。

 

更不幸的是，过去几年间，资本市场对长租公寓的要求仍然是追求规模，而非追求利润。

 

蛋壳上市之初，面对媒体谈起蛋壳公寓时，愉悦资本创始人刘二海强调最多的就是“快”。“2017年，蛋壳在管房屋应该只有8000间，2019年Q3公布是40多万间，两年半实现这样的增速还是非常快的，比我想的肯定快。”

 

但蛋壳快速发展的同时也存在着巨额亏损。根据蛋壳上市前披露的财务数据，2017-2019年，蛋壳公寓净亏损三年连增至34.4亿元。

 

作为投资人刘二海不会看不到这些财务数据，但他还坚持认为蛋壳公寓与当时的瑞幸咖啡一样拥有光明的未来。谁都没想到，时过境迁，都在美国IPO的这两家公司成为今年丑闻最多的企业。

 

那么，长租公寓的未来在哪呢？此前，钛媒体APP就长租公寓存在的问题有过多次讨论。

 

由于目前市场中的长租公寓大多采用“中国式包租”，公寓企业租金、装修等不可变成本主导的成本结构决定了现有的包租公式下，规模经济无法成立。事实上，除了高额的租金成本与装修费用，公寓企业还需要承担较高的资金成本、税收。

 

当公寓企业选择“高收低出”的扩张方式，不仅没有规模效应，还会变成“规模不经济”的后果。

 

因此，要改变中国公寓企业的现状，在短期内无法快速提升综合管理能力与运营效率的前提下，未来中国公寓企业很可能走向两个极端。

 

一种可能是，参考美日市场，公寓企业可以改变以往的包租模式，而更多的转变成物业托管公司。如此一来，房屋管理方，虽然不再赚取业主与租客的租金差，但不需要在承担空置期风险与高昂的装修费用。而是从租金中抽取服务费，业主获得租金上涨的收益并承担空置损失。

 

钛媒体曾在此前的评论文章中提到类似的轻资产运营模式。这样的模式下，品牌方不仅可以盘活存量，还能构建一套与业主共担风险、共享超额收益分成的模式。

 

另一种可能是，随着日后土地、金融政策的成熟，更多的公寓企业可以持有公寓产权。这样，在房地产上行周期内，持有物业可以带来资产溢价，进而拥有更多的融资入到与更低的融资成本。此外，还可以从源头把控装修、空置期等固定成本。

 

还是那句老话，虽然长租公寓已经身处至暗时刻，但在监管日益完善之后，金融手段不应该被视作洪水猛兽，更应该合理引导。如果行业能够痛定思痛，安心追求利润、提高运营服务水平、积极转型，如今沦为过街老鼠的长租公寓也会迎来真正的春天。

 

（本文首发钛媒体 APP，作者 | 高梦阳，编辑 | 天鹏）

 

都说上海的考生高考容易，但事实真的如此吗？能考入名校的又有多少人呢？今天就让我们来一起看看，上海考生，从小学到高考，一共需要挤掉多少人才能进入上海的985/211大学吧。

从小学到高考，多少人退出？

我们以“小学”和“高考”为始末节点，可划分以下几个重要阶段：

第一阶段：小升初

根据上海市统计年鉴，2013年上海小学毕业人数为13.4万。同年，全市的初中招生人数为12万。因此，由于各种原因，小升初阶段大概有1.4万人没能继续在上海上初中。

第二阶段：预初→中考

初中阶段，由于部分学生转学，部分非户籍的学生没有达到在上海参加中考的要求等原因，最终2017年初中毕业人数为8.9万，而参加中考的人数只有7.4万，和4年前的招生人数相比，少了4.6万人。

第三阶段：初升高

据官方公布，2017年中考人数7.4万，而普通高中招生人数仅5.3万，大概有2.1万人进入中职校或者出国或者走其他路线。

第四阶段：高考

2017年普通高中招生人数为5.3万，到2020年高考大概有5万人，这一阶段又少了约3千人。

综上：从2013年小学毕业的13.4万人，到2020年参加高考的5万人，中间约有8.4万人由于各种原因退出。

多少人能进985/211？

2020年，参加上海高考约有5万人，又有多少人能进985/211大学呢？下表为2020年上海985/211高校招生计划（不含艺体批次）。

分析：

1）985/211高校共招生5606人（不计艺体批），在5万名总考生人数中占比约10%。

2）其中，985院校共4所，共招生2477人，在5万名总考生人数中占比约为5%，在第一梯队院校招生总人数中占比44%。

综上所述，从小学到高考

你首先已经打败了8.4万人！

从高考到升入上海地区985/211院校

你打败了4.4万人！

能够考入上海地区985大学的

你是全上海考生的前5%！

◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  路口大爷

人民币正在经历风云变幻。

自从2018年大国贸易冲突开打之后，人民币一直受到大国关系影响。19年关税冲突遍及了所有中国对美出口的商品，人民币因此跌破了“7”这道心理大关。

之前一直纠结的人民币“保7”问题说破也就真破了，给国际市场、国民内心都带来不小的冲击。

今年疫情爆发之后，大国关系明显恶化加剧，在5月底美国威胁要制裁香港，当时人民币跌到了7.17。

就在这时，很多人没料到人民币兑美元怎么就突然掉头向上，气势如虹。7月9日升破7.0大关，8月26日升破6.9，9月15日继续突破6.8关口，国庆回来暴拉1100点突破6.7关口，一个月后突破6.6关口。

三季度人民币兑美元取得了过去12年来最好的季度表现。

就在刚刚，人民币创了2018年6月以来的新高，达到了6.53。

人民币升值，对我们普通百姓的生活来说有几大利好：

买进口货更便宜了；出国留学旅游成本下降了；去海外投资性价比更高。

如果你没有上面这些需求，那我接下来要讲的你可要注意了。

生活在国内，我们必须要回答一个问题：

现在人民币汇率6.5，那我们650元值不值一张美国百元大钞？

那就得来看看人民币对内的购买力跟着一起涨了没。

今年国内的通胀指标——居民消费指数（CPI），有惊无险，年初被猪价带高到5.4%之后，就一路回落，到了年底甚至跌到了0.5%。剔除猪肉油价之后的核心通胀，更是几乎零增长。

很多人都会把这个通胀指标，当成理财收益锚定的一个最少的收益率，也就是说，照这么看，10月份只要有0.5%的收益，就能跑赢通胀了。

CPI是一个同比数据，拿今年的数值来对比去年同期。按这么算，我们甚至可能还会在明年年初经历一个数据上的“通缩假象”。

因为今年年初的基数比较高，但明年猪肉价格降下去之后，CPI一算出来就低了，指不定还要负增长。

但说出来不光自己不信，连平时逛市场的爸妈都听笑了，这手里的钱它不值钱啊。

数据不可信倒也不是新鲜事了。

但就在最近，连前央行行长周小川先生也在质疑这个通胀指标。这可就是新鲜事了。

很明显，现在的通胀指标确实是失真的，只是过去都好像看不见，现在出于某种考量把它提出来了。

人民币对内究竟毛得多厉害？

衡量通胀有很多指标。

还可以来看看另一根也经常被说到的通胀曲线，今年货币增长率减去GDP增长率的曲线。看下图这根灰色曲线，那手里的钱贬值速度就有点过快了。

一般来说，印钞的速度要合理匹配经济增长的速度。

如果印钞比GDP增长快，你手里10块钱本来去年可以买到5斤大米，现在货币变多了，米供给跟不上，那你就只能买到4斤大米，就是通胀。

我们经济运行中还是要有温和的通胀，才是比较好的状态，经济不过热，也不会陷入停滞。

有分析测算，如果按CPI来计算，过去10年的通胀率平均在3-4%。但如果按照M2增长率-GDP增长率估算的话，这个数值大约在7.5%左右。如果按这贬值速度一算，不由得心里一惊：

10年后，1万元人民币相当于现在的4852元。

而且按照这个贬值速度来看，如果每年投资理财收益没有超过7.5%，你可能就悄悄跑输通胀了。

我们再看看人民币名义汇率和实际汇率之间的缺口，也是一个国内物价上涨的指标。缺口是在一年年变大的，证明通胀压力一直在加大。

所以说，人民币升值只是你的财富幻觉，“外升内贬”才是真相。

多数中国年轻人并没有准备好如何应对通胀。

虽然货币一直在超发，但通胀好像已经变成一个陌生的事情。如果要追溯恶性通胀，那已经是上个世纪八十年代末九十年代初价格闯关时候，这一代的90后，00后更没有切身体会了。

金融危机之后，不止中国四万亿大放水，欧美日也搞量化宽松，但大通胀也没有发生，甚至连2%的通胀目标都很难实现。

通胀究竟怎么回事，为什么一直放水一直爽，难道世上再无通胀？

不，通胀面前并不是人人平等。

经济的全球化带来了贫富的加速分化，在通胀这个问题上面也分化出“结构性通胀”。

一边是日常物价受到抑制，因为经济全球化之后加速了资源整合配置，低成本的优势给工业的产出供给提供保障。工业品不怎么上涨，甚至还有点跌。

一边是资产价格的上升。因为全球市场对初级产品以及资产的需求上升，而这类产品的特点就是供给弹性有限，在需求增长和通胀预期上升的情况下，就很容易出现价格持续上涨，资产价格和金融市场的波动加大。

也就是说，超发的货币流向了金融市场、房地产市场，资产价格一直涨，而CPI表现很稳，看起来并没有通胀问题。

最后导致穷人的住房成本提高了，富人的资产快速升值。

穷人被动通胀了，只是多数人没有察觉而已。

疫情带来的这一轮史无前例的大放水，会改变通胀的态势吗？

物价上涨的压力，已经通过对经济周期非常敏感的资产呈现出来了，比如大宗商品。

全美、全英、日本东京都市圈六区的二手房价，也都在上涨。

但国内的富人也没有好到哪去。再看看北京的房价。在国内靠炒房致富的年代已经过去了。

穷人怕生活通胀，富人怕资产通缩，这是中国当下正在经历的变局。

即便全球不确定性加大，现在也不是空仓的好时机。

这轮全球大放水的财富效应已经显现。

比如，美联储报告显示，美国家庭净资产增加7.6万亿美元，增幅为6.8%，达119万亿美元。美国家庭净资产超越疫情前巅峰水平，主要就是得益于股市和楼市反弹。

如果在疫情之后不积极做多，不争取获利，和身边中产的差距就会越拉越大。

抵抗通胀，变成一件越来越困难的事情。但困难并不等于无解。

 

原创：豆腐乳儿

来源：非凡油条（ID：ffyoutiao）

“黑中介教父”

蛋壳出问题之后，有人认为现在的年轻人还是不长教训：既然长租公寓这种租房模式容易出问题，租金贷更是让人背上了债务，引发更大的问题，为什么年轻人还要选择在大城市租长租公寓呢？

能问出这种问题的人，低估了在大城市租房的难度以及被坑的可能性。

以北京为例，近几年房屋黑中介甚至能发展成刑事案件。

直至2015年，北京法院才出现首例房屋黑中介刑事案件。这不意味着以前在北京租房就没有纠纷，而是绝大多数纠纷都被按照民事纠纷处理了，能闹到刑事案件的地步，涉事方肯定动用了明显的暴力。

之后几年房屋黑中介刑事案件甚至有所增长，到2018年增加到了惊人的13件。

☉数据来源：房屋黑中介行为入罪研究——北京市24件房屋黑中介犯罪案件调查

一座上千万人的大城市，每年十多起房屋黑中介刑事案件，似乎也算正常。但是这种房屋黑中介刑事案件影响的人数可不少，其中被害人最多的两件，都达到了50余名。这还是主动站出来的受害者，出于多一事不如少一事的考虑，还有不少受害者选择了忍气吞声。

以2015年判决的首例房屋黑中介刑事案件为例，该案件主犯赵国军，人送外号“黑中介教父”，在这起刑事案件之前，光是北京丰台法院以赵国军为被告的民事案件就有20多起。

这20多起民事案件也没法反映其败坏的名声和坑人的数量。论名声，“黑中介教父”的外号是网友起的，现在搜索“赵国军黑中介”都能搜出不少他当年的斑斑劣迹。论影响的人数，根据警方侦查，其公司仅在2013年就签订了5万多份合同。

“黑中介教父”的胆子确实太大了。

在房东那里，他谎称自住，租下房子，可随后就打隔断，转租给他人。假如房东知道了他擅自打隔断转租，上门维权，他就耍赖让房东赔钱，说中途不租算违约。

即使房东报警，民警也会认为是经济纠纷，进行调解。

反倒是赵国军的小弟会私下威胁房东。

房东一般都是老实的居民，害怕生活中出现危险，这时就会妥协，退掉租金并赔偿违约金，以求赶紧收回房子，甩掉这些无赖。还不妥协的，赵国军就会采用堵锁眼、换锁、破坏水表、卸门、言语威胁等手段继续逼迫房东，直到房东赔钱收回房子，或只能无视他搞转租和群租。

而在房客那头，房东不收房，继续群租，日子也能过。房东不能忍受群租，收回房子，赵国军就威胁房客搬走，不然就换锁、仍行李。报警后，赵国军的团伙仍然敢当着警察的面言语威胁说要弄死房客。

房客也害怕人身威胁，只能拿点象征性的退款搬走。

遇到这种倒霉事，房东和租客多忍气吞声，能在北京丰台法院告赵国军已经不容易了，就这20多起民事诉讼显然对他没啥大影响，他甚至直接对房主和租客说：

“您去告吧，反正你赢了也拿不到钱。”

普通人维权，程序繁琐耗时长，一般官司都打不起，更何况民事诉讼对赵国军这种惯犯也没有多大威胁。

甚至连刑事诉讼对他的惩罚都不大，2015年的刑事诉讼，被认定的被害人直接经济损失才3.3万余元，显然还有大量受害人没有站出来指出其损失。

最后赵国军只是因强迫交易罪被丰台法院判处有期徒刑两年，并处罚金5万元。

黑中介横行一时

赵国军的恶行只是北京房屋中介黑幕里的冰山一角。

其他房屋黑中介刑事案件中，犯罪形式五花八门。

有犯罪分子利用暴力，威胁某小区的买房人、卖房人、正规中介人员收取所谓“中介费”。

有犯罪分子以虚假房源吸引租户，签订虚假房屋租赁合同，骗取租户费用后拖延或躲起来拒绝履行合同。

还有的犯罪分子玩的是赵国军那一套，不过花样更多一些。

比如在和租户签订合同时，把物业费、取暖费等不合理费用藏在租户义务条款中。租户大意了，签下合同，犯罪分子就会向租户索要物业费、取暖费、中介费等各种名目的费用。

租户如果忍耐，犯罪分子会继续索要其他费用，直到租户无法忍耐，造成违约。

或者直接以租户晚交租金、扰民、违约饲养宠物等为由，又或者制造查处群租房、隔断房的假象，以违约为由要求租户搬离，并向租户索要违约金。

如果租户拒绝搬走，不交违约金，犯罪分子就会用换锁、扔个人物品、打电话威胁等办法，强迫租户搬走，并不退还剩余租金或押金。

这些犯罪分子从业资格鱼龙混杂，有些根本不是中介从业人员，而是谎称房屋中介进行犯罪；有些则确实注册了营业范围为房屋中介业务的公司，但就像赵国军那样，经常更换公司名称和经营场所。即使民事诉讼中判处赵国军赔钱，但是到公司注册地根本找不到他，也没什么办法。

普通的房东是本地有房子的人，有家庭有业，不敢和这些混混团伙打交道；租房的大多是人生地不熟的外地人，被坑更是只能自认倒霉。

民事诉讼束手无策，刑事诉讼能做的也不多。

北京那些年里租房的人，多多少少都被坑过，但被提起刑事诉讼的黑中介还是少数，大多数纠纷都局限在民事领域。

即使刑事诉讼，给黑中介定罪也是一件难事。

一开始，黑中介犯罪被认为适用强迫交易罪。强迫交易罪中，行为人实施暴力、威胁行为的目的在于让对方与之进行交易，促成交易的实现。但是黑中介只是利用交易的形式，凭借暴力威胁手段非法夺取他人财物，而不是通过交易获利。

更何况上面赵国军的例子也提到了，赵国军最后因强迫交易罪只是被判处了有期徒刑两年。

倒是黑中介对租户实施强迫、寻衅滋事等各种威胁行为，继而实施勒索钱财的行为，更符合敲诈勒索罪的定义，威胁型房屋黑中介行为应当认定构成敲诈勒索罪。

值得注意的是，黑中介威胁房客和房东，往往是团伙作案。但由于被威胁的一般都是老实人，通过口头威胁就可以迫使他们妥协屈服，以至于这些黑中介犯罪往往还上升不到恶势力犯罪的范畴。

流氓不可怕，就怕流氓有文化，混混们拿捏法律的尺度水平很高，老实人想利用法律武器保护自己的合法权益，实在是太难了。

租金贷是老套路

赵国军等团伙的犯罪使用了暴力，干得不够精细。想要对租户敲骨吸髓，又少用点暴力，最好的办法是用上金融手段——租金贷就是老早就有的手段了。

2017年，北京青年报就曾报道，某些正规房屋中介，在和租户签下合同之后，谎称被另一家名为大熊公寓的机构收购。

大熊公寓随即和租户重签合同，但租金要通过一款名为“分付君”的APP来支付。但是通过“分付君”APP付房租这一细节，并未在合同上体现。只有在“补充协议”一项，大熊公寓的工作人员手写了一段话，其中提到：房租由租客支付到分付君平台或绑定的银行卡中，但并未解释“分付君”是什么平台。

后来租户才知道，在他们不知情的情况下，大熊公寓已经用他们的信息，一下子贷出一年的租房款，大熊公寓拿到了贷款，把租户的未到期房租抵押给了放贷机构。

除了“分付君”，大熊公寓还推荐了“元宝e家”和“蚂蚁白领”等网贷平台。

更坑的是，租户不知情的租金贷，也是上征信系统的，逾期连续3个月或违约6个月，将对个人信用产生影响。

这个过程中，也不是完全没有暴力。那些不愿意和大熊公寓改签合同的租房者，则会面临着被对方威胁“扣光押金”、更换房锁等强行退租的遭遇。

要吃板刀面还是要吃馄饨？选一个吧。

至于这个大熊公寓，后来被昊园恒业并购，可昊园恒业还是玩相同的租金贷套路。

有租户通过昊园恒业租房，按照工作人员的要求，签约当日就将房租和管理费打到公司法人王四会的私人账户。接着工作人员告诉租户，按月付租金的话，需将银行卡绑定“元宝e家”金融平台，每月通过该平台缴纳房租。

可等到租户搬进房子里，房东却告知未收到租房款，不允许搬进租所。无奈之下，找到昊园恒业要求退款退租，不料不仅没给退款，还得知之前工作人员说的从“元宝e家”平台扣房租，竟然成了分期贷款。

租户不仅住不了房子，而且每个月还莫名背上了贷款，稀里糊涂地上了征信。

2018年底，昊园恒业爆雷，房东被拖欠了许久的房租，租户和元宝e家解绑后仍收到还款提示，甚至在征信系统上被显示逾期。

资料显示，昊园恒业在2017年年末房屋管理数量突破10万间。其爆雷很有可能坑了上万人。

上文提到的赵国军，还因强迫交易罪被丰台法院判处了有期徒刑两年呢，王四会这坑了上万人，还只是被列为执行人，限制高消费，看来多学点金融套路还真有用啊。

租房市场早已败坏

长租公寓的最终结果，是一个或少数几个大品牌垄断市场，依靠实施的垄断状态，压低从房东手里收房的租金，抬高租给租户的租金，做中间商赚差价。

可是市面上那么多长租公寓，前几年完全没有做到垄断。为了形成垄断，市面上的长租公寓必须挤垮对手，在服务接近的情况下，就只能恶性竞争：为了争抢房源，长租公寓往往为房东支付高额房租，而在房客一端，提价的能力则较为有限。

这就使得整体业态的资金链还是很紧张的。但是为了抢占市场，各大长租公寓品牌还是会拼命烧钱，维持资金链运转。

有一个获取大量现金流维持扩张的办法，那就是“租金贷”。租客与长租公寓企业签下租约，同时与长租公寓合作的金融机构签订贷款合约。这样，金融机构给长租公寓发的是全年房租贷款，租客则是分期向金融机构偿还租房贷款。打了个时间差，却让中间商获得了大量现金流。

而且这种模式，获客越多，长租公寓能获得的贷款余额多，越有动力维持扩张。于是这么多长租公寓都不约而同拥抱了租金贷，套路了租户，甚至有租户不用租金贷就无法签约，乃至暴力胁迫的情况。以在纳斯达克上市的青客公寓为例，截至2019年9月30日，青客与11家金融机构合作，为65.4%的租赁者的租赁分期付款贷款提供便利。

但是，这样烧钱扩张，本质上的亏损并未解决。只要行业有波动，资金链就会断裂。

长租公寓的利空从去年初就开始了，先是12月住建部等部门联合下发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，提出住房租赁企业租金收入中，“租金贷”金额占比不得超过30%，那些依赖租金贷的长租公寓整改压力剧增。

然后疫情就来了，严重打击了长租公寓的入住率，青客先在年头到下，年尾蛋壳有出了问题。

要知道，这两家可都是美国上市企业，分别排在分散式长租公寓运营商的第三和第四位。这两家都能出问题，说明这个行业实在太畸形了，不做到垄断，风险仍然很大。

只不过公司的风险是爆雷，租它们房子的租户，面临的风险可就是冬天被赶出去挨冻了。

如今自如还没有爆雷，毕竟家底厚实，最近甚至在收购小的长租公寓，从分散式公寓向集中式公寓转型。假如这个行业能出一个垄断者，恐怕就是目前排在第一的自如了。

假如自如成了垄断者，倒是没有了爆雷的风险，可是肯定会提价，租客要面临更高的租金。

总之，北京的租客在租房市场上从来就没有过什么好日子，比起当年那黑社会性质的黑中介，动辄搞暴力威胁，现在的长租平台只要不爆雷，不强制搞租金贷，居然已经算是比较有良心的市场参与者了。

从全国的情况看，租户的利益一向得不到保障，经常被房东扣押金或者赶出去。北京更恶劣的地方在于就连租房市场早就败坏掉了，提供的服务也称不上服务，更有甚者早就变成了威胁。租户本身权益受限，北京的租房机构都在往坏里做，那么等待租户的就只能是悲惨的命运。

也别光说北京，只要租客权益不被保护，到哪都一样。广州现在已经有蛋壳租客坠楼了。

参考文献：

北京“黑中介教父”到处坑人获刑 自嘲恶有恶报-搜狐新闻 http://news.sohu.com/20150710/n416501009.shtml

黑中介自称被收购 上百租房客莫名“被网贷”-新华网 http://www.xinhuanet.com//2017-06/29/c_1121232199.htm

首个租住社区“自如里”诞生，自如并购贝客青年精品公寓_亿欧 https://www.iyiou.com/news/202011301011840

分散式公寓半年考：自如、相寓、蛋壳管理超200万间 http://www.bjnews.com.cn/house/2019/07/02/598152.html

北京昊园恒业长租公寓爆雷：租客按时交租被赶出门_新浪财经_新浪网 http://finance.sina.com.cn/money/bank/bank_hydt/2018-11-09/doc-ihmutuea8555352.shtml

王硕.房屋黑中介行为入罪研究——北京市24件房屋黑中介犯罪案件调查.人民司法,2020(19):59-63.

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/pSPFKnaeRWHHp_lvGzZDhQ