这是Spenser的第692篇文章  

对于大多数人来说，房产投资可能是我们这辈子财富投资里，比重最大的。

一个几百万的首付，很多人都是夫妻双方全部的积蓄才勉强凑个首付，再加上按揭用的两三倍杠杆，房产投资是一个人收益最高，同时也是风险最大的一笔财务投资。

所以才会说，买对一套房，几年后就能拉开你和同龄人的财富阶层，一点不夸张；但是相反，如果你买错房子，那很有可能在未来十年，你就被陷入这套房产的财务泥潭里。

我自己过去几年，因为公司发展还不错，赚钱也比较容易，自己也喜欢投资房产，基本上保持了每年买一套房产的节奏，有大几百万的，也有上千万的。

真的是真金白银地在做分析和投资。然后我真的发现，房产投资确实能让你赚到很幸福的钱，但同时里面的水太深了，坑太多了。

很多买房的新人，一心向往着买房后的美好生活，脑子一热，容易犯下大错。所以，学习房产投资的知识，是我们对自己辛辛苦苦的血汗钱，最大的尊重。

现在市面上的房产投资观点，在我看来，大多数都在讲正确的废话，比如让你永远买一线城市房产核心地段的房产呀，这种垃圾观点，根本没用，也不正确。

有多少人三年前买北京上海的房产，站岗还亏钱的，哭都没地方说去。

大家一定要记住，十年前闭着眼睛都能买房赚钱的时代，已经永远过去了；未来的房产投资，就是精挑细选看本事的时代，挑对了大赚，挑错了完蛋。

我自认为已经算是房产投资的一线实践派了，所以，给大家说以下几条我自己的房产投资观点。

买房，千万不要听你爸妈的话，

除非你爸妈是买房高手

为啥？真的，老人家让你买房，纯粹是从自住的角度出发的，这往往偏离了投资的本质，因为自住的话，是以消费品的享受角度来看的；而只有投资，才用回报率的角度来看。

很多房子，自住很舒服，但是在投资者看来就很垃圾。但是父母买房往往会用他们强大的情感和道德逻辑，让你做出错误的投资决策。

啊，我举一个让我非常后悔的例子，让大家看看什么叫血泪教训。

熟悉我的老铁们都知道，我是宁波人，但不是宁波市区的，我们家是宁波市下面的一个县。三年前我想给老爸换套好的房子，表示儿子的孝心嘛，毕竟儿子也有钱了。

当时宁波市区的房价也就两万出头，好的也就三万；我当时判断，宁波的均价都不到杭州的一半。

而宁波的产业结构、宁波人的消费能力、这个城市的GDP等，不应该差这么多，所以买宁波的房产没错。

但是我爸不同意呀，他说他又不来宁波住，干嘛要在宁波买房子呢，就在老家买好了呀。

我当时和我老爸差点吵起来，但是想想毕竟是要尽孝嘛，后来就在老家买了一套，单价一万出头，也不贵。

三年过去了，宁波我当初看的盘，房价已经翻倍；而我当时给老爸买的房子，三年前什么价，现在还是什么价。

我就在深刻地反思，我明明知道是这个结果，当初为什么还要听我老爸的话。我最近问老爸后悔么，老爸来了一句，都是自己住，也别管涨不涨了。

同学们，做投资，千万不能感情用事，我当时就应该坚定一点，在宁波买好房子，然后在老家大不了长租一套贵的房子给我爸好了呀，反正也花不了多少钱。

这里我再补充一个观点，我们买房的目的，一定是投资回报率放在第一位，自住放在第二位；因为如果想自住的话，完全可以租个让自己舒服的房子，中国的租售比这么低。

而现在贷款利率这么高，通货膨胀这么高，首付比例这么高，你却选择花这么多钱买套自住需求的房子，那你就是对自己的钱太不负责任了。

买房的目的，只有一个，就是投资，千万别把自住放在买房的首要考虑。

房子买的是资源，

房子本身这个产品是不值钱的

买房要买资源，而不是买房产本身。

很多年轻人买房，看到装修得特别好看的房子，就很心动，这是买房最大的坑，也是很多开发商给你的陷阱，因为人都是视觉感官动物嘛。

大家要记住一句话，我们买房买的是资源，而不是房子这个产品，因为资源才会升值，而产品是会贬值的。

那什么是资源呢，就是这个房子附近有没有商场，离地铁近不近，交通是否方便，所属学校好不好，房子所在的小区面积大不大等等，这些才是我们买房的核心资源。

其次关心户型方不方正，朝向有没有东南，是塔楼还是板楼等，最后的最后，我们才关心这房子装修得好不好，因为装修的钱是不值钱的，会随着时间加速贬值的。

现在很多人买房，都有新房癌、装修癌，我这几年看过这么多楼盘，得出一个经验，就是：

如果一套房产，卖点都是用什么爱马仕风格呀，德国高端家具呀，这些让你兴奋和高潮的东西，一定要引起足够的警惕。

因为没有其他核心的卖点，才会拿这些东西来宣传房子这个产品。

投资的核心，两条准则，第一是好资产，第二条更重要，就是好价格；什么是好价格呢，就是这个资产的价格不贵。

但是很多人有能力看到好资产，却判断不出价格是否合理，而投资大神牛逼的地方，就在于低买高卖。

举个例子，上海的汤臣一品，深圳湾的深圳湾一号，都是顶级的好资产吧。但是他们这种顶级豪宅最近几年的涨幅，是远不如刚需和普通豪宅的，为啥。

因为当时买进的价格，都透支了未来的增长，价格太高了；好资产不是好价格，就是错误的投资。

同样的，现在一线城市的房产，从价值角度上来看确实比二三线的房产更有价值，对吧。

但是你的价格也贵好几倍呀。这几年除了深圳以外，北京、上海、广州的房产都没涨，反而像宁波苏州这种二线城市的价格翻倍了，因为人家价格基础低，所以有增长的空间呀。

总之，关于房产投资，我还有好多实践经验和教训，我觉得可以说个三天三夜。

比如现在很火的海外房产，如东南亚、日本、伦敦、迪拜的房产怎么买呀，这些地方我都考察过一轮，有比较全面的经验；

总结就是，同志们，买房是我们大多数人最重要的一笔投资，千万要擦亮眼睛，提升认知，买对房，少奋斗十年；

买错房的灾难程度，堪比嫁了渣男，娶了绿茶呀。