10月23日有一则非常重要的消息：人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点↓
而其中细则包括：
到目前为止，房地产的试点城市只有两个，一个是上海、另一个是重庆，过去十年试点范围并没有增加。这条消息意味着房地产税的试点将明显提速，而且不需要等待人大走完立法流程。
我们今天的主题分共同富裕、必然性以及一些挑战三部分聊一聊，一家之言仅供参考。
一、共同富裕
这部分我们从一条凤凰网最近的新闻说起，他们说美国股市上涨加剧了美国贫富差距↓
会有人纳闷，股市上涨怎么还不好了呢？
对于这个内容，有人会吐槽、也有人会有同感…其实他们都没错，只因为所站的角度不一样。我们应该做的是从别人身上看到一些有价值的东西并为我所用。
中国和美国有没有类似之处？有。
过去十多年来中国的资产价格也是决定贫富差距的最大因素，只是载体与美国不同：美国的资产载体主要是股票、中国的资产载体主要是房产，所以有了“中房美股”的说法。而房产与股票相比，又多了一重民生意义：一个人可以一辈子不买一股股票、但一个人一辈子大概率至少会买一套房子。
前段时间看到一个中介的感慨，他卖了一套房，原业主2006年买入价格为56万，现在1320万卖出，他感叹道“资本排山倒海的时代，个人力量如同微沙子，勤劳致富像个笑话。”
很多人都有和他类似的感叹，但这样的状况当然是不合理的，也是年轻人躺平的原因：已经起来的不需要努力、起不来的努力了也没用，这个情况亟需扭转。
仔细想想，市场上每成交一套二手房（尤其是在热点城市），这一过程就可能会造就一个富人、同时产生出一个背上巨额债务的刚需（大部分的成交为中低总价房产）。于是卖家财富被坐实，靠的其实是买家的举债能力，这就是房产的债务属性，这一过程会让先富过得更好、后富过得更差。
所以，如果房产和资本市场两者中非要有一个走牛，那还是资本市场比较好。这也是为什么这几年来中国一方面强调房住不炒、另一方面大力推动金融开放，鼓励外资、养老金、保险等机构和普通人长期投资中国市场的原因，本质是想换一个“蓄水池”，壮大中国资本市场服务实体经济并给投资者带来回报的能力。
最近《求是》杂志刊登了重要文章，首次将房地产税放在共同富裕的主题内被提及，同时强调要避免内卷和躺平。考虑到房子问题本来就是拉大贫富差距的最大因素，这些表述在我看来切中要害，意义十分重大。而从这篇文章到房地产税扩大试点的消息只用了短短几天时间，也可见中国当下的执行力有多强。因此，我们不要怀疑国家的决心和行动力，这一轮的力度是空前的。
二、城市化的必然性
过去十多年来，人们对于房地产税的讨论就没有停下来过，但区别在于，过去人们讨论的是“征不征”，如今讨论的是“什么时候会征”或“哪些城市会先征”。所以大多数人其实对它已经渐渐地有了预期，大众的心理预期是抽象的，也可能是比立法和执行更难克服的一关。
从城市化的进程看，房地产税确实也无法避免。中国现在的城镇化率大概在65%，考虑到中国幅员辽阔、人口众多、各地多样化程度高，最终的城市化率可能会在75%左右（而不大可能达到日韩的90%或美国的80%），因此后续的空间有限，城市化速度会不可避免地放缓。
美国城镇化率（1790-2000） 在达到65%后放缓
城市化放缓带来的新现象就是各个城市不再像过去那样有大量的新增土地需求，土地出让的规模会不如过去那么多。到最终城市化成熟时，城市的规模基本就不需要再扩张了，到那时谁能取代土地收入？房地产税。
我们在往期主题：土拍越狂热，房产税就越近 谈到一个观点：土地收入达峰之日，房地产税上线之时。
总之，房地产税的出台有必然性，无论从城市化的规则还是从共同富裕的需要看。但什么时候出、以怎样的规则出是需要考虑的。
三、一些挑战
之所以房地产在过去十多年被高频率地提及但却总是雷声大雨点小，就是因为房地产税落实的路上有重重阻碍。下面是一些值得重视的方向：
（1）居民财务状况
现阶段，中国城市居民比较普遍的一个财务状况是：高资产、高负债、低现金流。房价的高涨带来了普遍性的高资产和高负债，而工作收入的增长并没有跟上资产价格的幅度，因此现金流（工作收入）和自身资产不匹配。在北上广深等热点城市，年入十多万元但住着上千万房产的土著家庭多如牛毛；还有一些债务负担比较大的年轻人，月供就已经压力山大了，如果再增加一项定期开支，就会威胁到家庭财务安全。
凡事都有一个过程，未来房地产税的试点很大概率是循序渐进的，这样才能照顾到大多数人的实际状况。
（2）获得感
如果你到某些热点城市做一个街头采访，问在当地工作生活十年以上的市民一个问题：过去十年是你工作的收入多，还是你名下房产的增值多？
这个问题你也可以问问自己。
我觉得答案会非常明确，大多数人过去十年的工作收入没有房产增值来的多，以至于房产占大多数家庭的总资产比例超过70%，如果算上杠杆，超过100%也大有人在。据我观察，不少短视的中产对于房价的上涨其实是沾沾自喜的，虽然知道自住房不能卖也很难卖出，但这是一批人成就感和获得感的最大来源。
中国人有一个心态我觉得非常有意思，那就是在消费和投资过程中有很强的“一劳永逸”心态，简单说就是可以一次性花一大笔钱，但却不习惯订阅式持续付费（哪怕这个费用很低）。比如一个人可以花接近1万的高价格去买最新款的iPhone 13，但TA未必舍得买满足自己需要的iCloud。这也是过去国人爱买房囤房的一个原因，因为它几乎没有持有成本，你买了哪怕是空在那也可以保值增值，房地产税的出现将改变这一状况。
（3）利益集团
大城市里谁的房子最多？这些人非富即贵，有着相当大的话语权，但从这几年中国的执行力看，这个问题应该不难解决。
（4）公平高效的实施
房地产税在全面富裕的背景下提及，最重要目标就是公平。不少人早年以几千元一平米的单价在热点城市囤积了大量房产，占有了核心地段的土地资源、享受城市发展带来的资产增值，但却不需要任何持有成本，市场比较好的时候一年涨出来的财富就比996的一线科研工作者十年存下的钱还多，这当然是不合理的。
还有些人挺爱装，可能自己房子也不多，但优越感爆棚，一说到房价高，他们爱说：这就是某某城市，高房价就是一个过滤器。
那现在房地产税快来了，假设1%税率，1000万的房子一年可就是10万，看看你的收入结余在这个城市够不够格？也来过滤一下？真要过滤，我觉得这种过滤才是公平合理的。
另外，对于房地产税，人们会想到一些可能的减免方式，比如人均面积减免，即人均面积在多少平米以内就不用交税、或套数减免，比如首套免税。但如果你稍微仔细想想，不管怎么定免征范围，都会带来成倍于免税范围的漏洞。
比如按照人均面积计算，市中心一平米房子的价值相当于郊区的三倍甚至更多，市中心业主和郊区业主按照同样的人均面积免征是否公平？另外，还会有人通过邀请其他人加到自己的户口本里来，以降低人均面积，这会给征税工作带来很大的麻烦。
又比如按首套免征，同样是一套房，市中心的豪宅的价值可能十倍于普通的刚需房，首套免征这样看也不太公平。还会有人通过代持，使得自己手上每一套房都成为首套房，大幅增加税务部门的行政成本。
另外一个可能就是按免征市值划线，家庭名下房产超出一个固定价值后的部分，按照房产税率交税。如果按免征市值来，那么全国是否按照统一标准呢？比如北京500万的房子居住体验可能和长沙100万的房子类似，那么是不是就应该北京按500万免征市值，长沙按100万免征市值呢？这样是否公平呢？北京市民天生就应该比长沙市民多四倍的免税资产吗？这些都是值得思考的问题。
房地产税本身就是一件追求公平的事情，我们无法用不公平的方式去实现公平的结果，因此房地产税在实施过程中要需要克服各种漏洞，尽可能地提升公平性。
（5）法理基础
很多人羡慕美国那样的永久土地，但没看到的是美国人每年都要无差异缴纳房产税，在这一过程也没有面积或首套减免，美国模式下的房产税相当于你每年交一笔钱来给自己所占的土地交税续期，这样当然可以很容易地做到免费续期，而州政府的财源也具有非常强的可持续性。
对于业主来说，房子的土地使用权是有年限的，如果房产税上马，那么未来就可能免费延期。
四、总结
我记得在六月份的时候，银保监会主席郭树清就说过一句重话：那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。这句话看上去针对外汇、黄金和其他商品期货的炒家，但似乎又针对押注房价永远的人，观众也把重点放在了房价上。
然而，那时全国不少城市楼市热度仍然很高，很多读者都不把他说的话当回事，甚至笑话他。我在当时（6月11日）的主题：押注房价永远不跌的人会付出沉重代价，真的吗？文末部分曾做出展望：后续应该也会有新的动作，我们很难准确预测会是什么，但个别热点城市试点房产税的可能性比较大。
毫无疑问的是，房地产税将在上海和重庆之外的更多城市开始试点，这是城市化和共同富裕背景下的必然趋势，而在实施的过程中，也需要克服不少困难。对于我们普通人来说，我觉得有两点很重要：
首先不要恐慌，上海和重庆房产税试点了十年，房价并没有大跌，而且试点是一批一批来的，不见得很快回到你的城市；
另外，一定要敬畏趋势、敬畏国家意志，要看到在“房住不炒”背景下住房去金融化的一个方向，尽管我们谁也不能预测明天具体会发生什么，但要看清未来的整体趋势并不是一件很难的事。
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/eoPAgCYsyLfhgYgUHgg0kA
