从2021年2月1日起，我发文开始强烈预警楼市风险，告诉大家一线房产暂缓投资，今年是二三线的狂欢之年，同时也是调控大年，而且警告各位：房价大涨，今年内会结束，明年楼市会重归平静。
1 未来房价如葱 2 低估调控的决心 3 一套房子住到死 4 用自己的收入衡量房价的贵贱
5 活在过去
6 高抛低吸 7 新房癌
8 信息屏障 9 房价已到天花板
10 楼市里的loser 转自：https://mp.weixin.qq.com/s/JomuNXD12SizTiBdFc-f2Q
有人说我文风变了，从去年的看多派变成今年的看空派了。我简直笑点大牙！如果你们从2017年就开始关注我的话，一定知道我从不站队。看多派一定是卖房子的，看空派一定是没房子的，在我看来都是入门级小白。
我不理解这世界上为什么会有永远看多或永远看空的傻X！真够傻的！都是成年人，该买就买，该停就停，只唯实不唯心，顺势而为，这点道理都不懂嘛！
因为我平时能接触到大量的投资客和粉丝，我深刻的发现，绝大多数情况下，导致一个人踏空和错失购房机遇的原因根本不是钱，而是他潜意识里的劣根性，也就是对房产投资错误的认知和判断。
这种劣根性的可怕之处就在于，他会用自己一生的错误行动来证明自己意识的错误！
所以，我觉得我很有必要给大家深挖剖析一下房产投资意识里的劣根性都有哪些，大家一定要引以为戒！
成功人士放个屁都是香的！“未来房价如葱”这句话要是外卖小哥告诉你的，你一定会鄙视他，但恰恰是出自马老师之口，所以害人不浅啊。现实生活中，假如你碰到信仰这句话的人，一定要避而远之，小心他拖你后腿，玷污你的上进心。
近期最热的新闻就是第七次人口普查，说实话，很多人是抱着看笑话的心态在等待数据公布的，但结果是很多看空派始料未及的。
的确，出生率是越来越低，老龄化是越来越高，但是我们发现越是房价贵的地方，人口流入的越多。
与六普相比，这次七普常住人口增长最多的省份是广东、浙江、江苏。2010-2020年，全国新增7205万人，而仅仅是广东+长三角的沪浙苏，就新增了3980万人，占据全国新增人口的55%。
15-59岁劳动人口占比这一项，全国比例是63.35%，而各省市比例最高的top5依次是广东68.8%、北京68.53%、浙江67.86%、青海67.04%、西藏66.95%、上海66.82%。什么意思呢？出生人口是越来越少了，老人是越来越多了，但是越是房价高的发达省市，劳动人口的数量反而是最多的。
七普之后各省份陆续公布了省内各城市十年来的人口增量，目前为止除了南京之外，所有省会城市的人口增量都是压倒性的碾压省内其它地级市，省会的人口虹吸现象越来越严重。
以上数据用一句话总结就是：大城市的高房价可以阻碍生育率，但是不会阻碍年轻人口蜂拥而至。
未来，鹤岗房价如葱，我不反对，但是一二线大城市房价如葱真的是意淫出来的无稽之谈！
人口减少导致房价下跌这种谬论，第一个跳出来反对的不是炒房客，而是主流媒体。5月19日，《经济日报》发文《人口增速放缓 楼市未必下滑》，原文如下：“第七次全国人口普查数据发布，我国总人口数增长速度延续放缓势头。然而，人口增速放缓，并不必然导致房地产市场的大幅下滑或者房价快速下降。未来相当一段时间内，支撑我国房地产市场平稳健康发展的主要条件依然存在，房地产市场结构性发展空间更大”。
从几年前开始，有一种观点特别流行：“现在的独生子女，未来会继承爷爷奶奶、姥姥姥爷和父母的房子，人手几套房不成问题，未来大家都不缺房子，房价会如葱”！坚信这个理念的人不在少数。但是这个理论严重忽略了新移民这个群体。随着城镇化的推进，农村人进城、小城人进省会，省会有钱人送孩子去一线。七普数据告诉我们，随着落户政策的放宽，流动迁徙人口将持续大量的高度聚集在一二线城市，在这些城市中，好房子是永远供不应求的。
房价如葱，说白了，就是无房户和躺平族意淫出来不劳而获的产物，相信这种劣质观念的人，在任何行业都不可能有所作为。
2020年的祖国大陆上，没有任何一个城市实质性的放松调控，但房价还是明显上涨了。以前的调控已经很严，但我们永远有办法发明出更新颖、更内卷的调控政策，比如二手房指导价、积分排队摇号打新、刚需的定义、限制离婚买房、学区房招生政策、三道红线两道红线、土地拍卖两集中。有时很难想象，以上如此众多的政策都是在短短的半年内发明出来的。在无法保证供应量的基础上，制定规则，让购房者内部竞争，这是我们的强项。限制你的政策是无上限的，没有想不到，只有做不到。记得去年吴敬琏先生曾经说过一句话：“经济学研究不是仅仅靠发明几个新词汇”。
2020年最大的奇迹是什么？就是高层不允许放松调控的前提下，各大城市都在披着人才的外衣，定向放松限购，然后导致房价大涨，比如广州杭州等等。上有政策，下有对策。
所以，千万不要低估调控的决心，更不能小瞧放松的魄力，房价这块儿，我们是拿捏的死死的！
那有什么实际指导意义呢？就是只要开始收紧调控了，房价必定会降，只要开始放松政策了，房价必定会涨，绝对没有例外。千万别用自己短浅的目光去与大势对抗！
只有你真正理解了这一点，你才能永远踏准周期！
买房卖房装修换房，是既琐碎又烦躁的事，所以，很多人买房时都是付出了全部家当和身心在置办这个窝，而且打算自住一辈子。那么我告诉你，这种思想是既愚蠢又错误的。
在国外，不动产是可以住几辈子几百年的，但是在国内，不动产是必须更新迭代的。因为我们的政策和开发商不提倡做真正意义上的不动产，品质能保持20-30年就是非常不错的了。2000年以前的房子毫无品质可言，从2018年开始的新房限价，逼迫开发商只能造最烂的房子。不是教大家喜新厌旧，而是只有不断置换，你才能不被品质和时代淘汰。
所以，你名下的房子，只要房龄接近20年，就一定要置换掉，当然钻石地段稀缺景观的顶豪产品除外。
不要对房子产生感情，也不要留恋周围配套的完备，房子的唯一作用就是要保值升值，千万不要等房子的商品属性耗尽了，才想起来置换，你都嫌弃了，谁还会来接盘！
很多人愤世嫉俗，北上广深的房价为啥如此之贵，几千万的豪宅都抢的头破血流，自己一家人这辈子的积蓄也买不起一套豪宅。贫富差距为何如此之大。
其实很多人的财富不一定是自己挣来的，而是出生就有的。财富的多寡，不仅要靠个人的努力，更多的是靠家族的积累。
千万别羡慕那些年薪百万的人，因为他们同样觉得自己是穷人。他们绝不是炫耀，而是发自内心的觉得自己挣的太少。
别说在一线城市，就是在二三线城市里，年薪百万也同样存在无力感。给大家讲个小故事：我一个上海的朋友，42岁，工作收入很普通，他有次聊天和我说，只要单位现在给他200万，他就可以提前退休，我虽然感到诧异却可以理解。我把这个笑话告诉了太原的另一个朋友，他说200万在太原都买不到一套像样的房子，在上海更是寒酸至极。
你知道的越多，你就越知道你不知道的东西越多；你越有钱，你就越知道你的钱真的不值钱！
其实，不论你挣多少钱，你永远都觉得自己是低收入的那群人！
这轮牛市，越贵的房子涨的越凶，越便宜的房子反而根本不动。
所以，千万别用自己微薄的收入去衡量房价的贵贱，更不要以此判断房价要崩盘。
你觉得房价贵，其实是你自己在倒退！
买房人，千万不要沉浸在大涨前的房价中，觉得去年才8万今年卖10万就是泡沫；卖房人，也不要沉浸在下跌前的虚幻中，去年还能卖10万现在只卖8万亏死了。
这两种思维都是人的劣根性，一定要摈弃。房产买卖，永远只参考当下的市场价，做最正确的操作。活在过去，只会延误时机。
决定你该如何操作的，决不是房价，而是走势！
那么，如何从第一视角判断市场走势呢？什么是牛市，牛市就是容不得你还价，容不得你思考，睡个午觉房子就被人买走了；什么是熊市，熊市就是你房子挂出去，十天半个月也没人看房，好不容易来一个，还是走过场，看完再没有音信；什么是高位横盘，高位横盘就是房东从频繁跳价转变为可以给你便宜个三五万；什么是触底反弹，触底反弹就是你纠结了很久的房子，突然被人抢走了。
房产投资里最大的陋习，就是高抛低吸，没有之一。
我知道很多粉丝都会幻想，房价大涨后高点抛掉，等大跌之后再抄底。这是极端错误的思维，首先，能完美踩准各个节点的人凤毛麟角，其次，房价从来只有大涨而没有大跌，另外，一买一卖的交易成本和房票贷票的损耗，是高昂且不可逆的。
因此，楼市里从来没有高抛低吸，只有悲惨踏空。千万不要用炒股炒币的垃圾思维来套用楼市。
落到实操里就是：买卖必须无缝衔接，手里永远只拿砖不拿钱！
一座城市，新房普遍都比二手房贵，这样的城市不值得纯投资。
同板块内，相似品质的二手次新房价格严重低于新房时，说明两个问题：一、空置房太多，库存太多，你买来新房后未来二手房根本抛不掉；二、当地人只喜欢新房，不喜欢别人住过的二手房。
房产投资的命脉就是二手房，二手房市场不发达的城市，千万不要去投资。
不知道你们是否发觉，就是和人聊天的信息密度太低。什么意思呢？就是和一个朋友或者同事每天见面每天聊天，内容都是大同小异，而且一个人的眼界是有限的，他每天所能传达出来的信息量是极低的，而且极具片面性，他所说的话仅仅代表他自己一个人的观点和判断。你从他身上汲取的营养是有限缓慢甚至错误的。
因此，经常在一个固定的圈子里混，就会在你周围形成一个信息屏障，新鲜事物、新鲜资讯就无法抵达你们这个圈子，结果就是坐井观天、与世隔绝，各种做大做强的机遇根本无法接触到。我之前在一篇原创中就专门讲过，一个家族必须至少要有一位房产投资爱好者，否则这个家族大概率会在房地产盛宴中整体落败。其实就是这个道理。
不仅是房产投资，各行各业都是如此。想要有所作为，就需要你不断的破圈，接触不同的圈子和人，接触不同的新资讯和新事物，而不是固步自封，整天与不思进取、牢骚满腹的损友闲聊扯淡、浪费生命。
假如生活中你碰到有人说：“房价已经很高了，不可能再涨了”，请迅速把他拉黑。这是我有生以来，听到最最最愚昧的一句话！这句话说了二十年，被打脸了二十年！
给大家讲两件事：
2017年12月15日，《上海市城市总体规划（2017-2035年）》获得国家批复同意。这份重磅规划里明确规定：“严格控制常住人口规模，至2035年上海常住人口控制在2500万人左右”。而刚刚公布的七普数据显示，上海2020年底常住人口已经达到2487万人，只有13万的差距了。而上海去年刚刚才放开了清北复交同华的本科生落户和全国博士以及985、211硕士的落户。
上海已经开始大力度抢人，而规划中未来15年13万人的额度必然是严重不够的。上海2035年2500万人的这个人口天花板是注定会被短期突破的。
另外一件事。最近一段时期，任泽平在各种场合不停的强调说：“未来5年要买抗通胀的硬通货，硬通货有三个：第一，人口流入的都市圈的房子、土地；第二，供给稀缺的贵金属；第三，大赛道的龙头公司。”
这两件事结合起来，你们应该会有自己的判断了，千万别被一些假象忽悠了！
其实，在我看来，未来几十年，房地产都是第一硬通货。你看看，疫情之后的所有发达国家，美国、欧洲、韩国、日本，哪个不是房价大涨特涨，我国的涨幅根本就是小菜一碟。
我接触的买房者、投资客和粉丝特别多，人见多了，就能从中发现一些内在逻辑和规律。有些人始终无法在楼市里赚钱，其实和自己从事的工作、经历和潜意识有强关联联系。就是这些“劣根性”的意识，导致自己一次次的在楼市里踏空而不自知。
以下就是我总结的极容易在楼市里踏空的10类人，请大家各自对照，如果不幸上榜，千万要觉醒：
一、楼市绝缘体。我在之前的文章里说过的，这种人从不关心楼市动向，只有在新闻联播里放房价大涨的消息时，才知道房价已经涨上天。这种人这辈子都与楼市无缘，说不定人家有更高的信仰，就是世界和平。
二、创业者。创业者脑子里只有自己的事业，全部精力都放在事业上，融资、管理、技术、品牌等等。家庭都顾不上，别说买房了。而且，往往是家中的积蓄都会用来创业，根本没钱买房。这种白手起家的创业者只有两种下场：创业成功者，买豪宅；创业失败者，烧光所有积蓄和投资后，继续从零开始。
我上海的一个女粉丝，在咨询我时就多次抱怨，当初老公创业时，公司只有两三个人，却非要自己买办公楼，就是不肯租，觉得有面子有实力，结果300万买的办公楼七八年之后不但房价一分没涨，还卖不掉，而此时上海的住宅已经翻了3倍。他们现在仅有一套老破大学区房自住，孩子要读书没法换，买二套房资金又不够。眼看房价一轮轮的涨，焦虑万分。
我是支持大众创业、万众创新的。但是我想奉劝那些创业者，仅有的积蓄最好用来先买房，然后再把房子抵押掉拿钱去创业。这样即使失败了，至少还有房子在。而且，你会发现，房子的增值也许根本不会输给你创业的收入。
三、被工作填满的人。买房是一项系统工程，需要前期构思、政策研究、资金准备、看房买房、装修搬家等等一系列费时费力的操作。我知道很多人，整个生活都是被工作和孩子教育填满的，根本无暇顾及楼市行情。我很多朋友同事都曾经和我抱怨过，一想到卖房买房换房装修搬家这些事就头大，一拖再拖，只要错过一个周期，就很难再上车，一步错步步错。
工作繁忙，耽误买房，我认为这是人生最大的败笔！
四、不敢负债的人。中老年人普遍厌恶贷款，还有一些收入不高的人太保守不敢负债，能不贷就不贷，能少贷就少贷。结果就是20年下来，房价涨了10-20倍，当初贷款多的和贷款少的人，总资产至少相差几个数量级。
买房并不是赌博，但是很多时候需要有超前思维。太保守不敢承担任何风险的人，注定无法享受房地产红利。
五、炒股的人。炒房和炒股是两种完全不同的思维，同时炒房又炒股的人很少，能同时在楼市和股市里都赚钱的人更是凤毛麟角。据我观察，只要是多年的老股民，房产投资基本都是一塌糊涂。
六、技术性人才。很多工科生，比如医生、大学教授、科研工作者都是最痴迷于技术的人，他们的世界非黑即白、非对即错，认为整个世界都是依靠缜密的逻辑才能运行的。这类人首先是不相信房价永远涨，其次他们对于赚钱的认知只局限于职称、论文、级别、项目之中。国家需要这样的人才，这样的人才骨子里其实也是鄙视炒房客的。
七、阴谋论者。大家生活和工作中一定会接触到这种人，他们看穿一切，揭露一切，所有国际大事、国内政事、单位琐事，社会现象都能分析出个内部因果，所有事物背后都是人为操控的，都有腐败，都有见不得人的勾当，别人都会上当，就唯独他最清醒，包括但不限于：房价阴谋论、股市阴谋论、足球篮球乒乓球被利益集团广告商操控，所有事件在他们嘴里都会归咎于政策体质的弊端和管理不当。这种人大多都是坚定的房价崩盘信徒，他们认为买房就是最后的接盘侠，就是替银行打工，就是中了利益集团的奸计，他们不但自己不会“上当受骗”，通常还会到处传播这种虚无的阴谋论。
八、出国出差人士。有些行业，比如建筑业，铁路行业，通信类、基建类行业，都会去其它城市或者其它国家做项目和援建。这个工种的最大弊端就是与社会脱节，与朋友圈脱节，与经济形势脱节，在国外或者山沟沟里一干就是三五年，完美错过一个楼市大周期。
我曾经说过我的本科专业是土木工程，毕业第一份工作的前两年就是在浙江一个县城里建电厂，这种工作根本没有休息日，看不到电视，看不到报纸，工作除了钢筋就是混凝土，别说了解楼市行情了，就是哪个城市地震了，我们都不知道。幸运的是，我工作第二年，父母就用所有积蓄给我在上海买了房，自己的工资还完月供所剩无几。而比我大的很多同事们，常年奔波在各个城市，根本没有机会和意识去考虑买房的事情。现在回过头来再看当初的那帮同事们，基本还是处在普通的温饱状态。
现实确实残酷，错过一个周期，可能就需要你用半辈子来偿还。
九、硕士博士。我鼓励大家深造，鼓励年轻人多读书，只是客观来说，学历越高，浪费的投资机遇就会越多。本科4年再加硕博的4-5年，单单是读大学的这近10年之中，你就在象牙塔里错过了至少2轮房产大周期。错过2个大牛市的代价有多大，你自己体会。如果再碰上父母也是农村人，或者普通工薪阶层，完全没有投资理念的话，未来想阶级晋升确实很难。
最合理的办法应该是，在你读大学期间，父母或者你自己就要想尽办法在未来工作生活的大城市提前置办一套房产，不论大小。
本科毕业和博士毕业，第一年工资也许不一样，但只要具备良好的投资意识，本科生的总资产一定是可以吊打博士生的，这就是机会成本能创造的最大收益。
十、小镇青年。如果你在北上广，你可以和依然生活在三四线老家的发小比较下你们的资产差距和意识差距。很多小镇青年他们对于房产投资的认知水平接近于零。他们的挣钱理念只有权钱交易、彩票中奖和直播网红。他们根本不知道房产周期为何物，根本不知道一线房产半年的涨幅是他们一辈子的工资。
对于小镇青年来讲，不论家境如何、收入如何，一定要培养一种“省会保底”的意识，挤不进北上广不要紧，尽全家最大能力，置办一套省会房产，未来才有可能踏上资产升值的快车。
以上七千字，我主要是从意识形态上来给大家纠偏的，劣根性不铲除、意识不到位，再好的机遇和资源也会浪费。
只要能转变思维，你就会发现，其实你身边有很多机会，只是以前从来没有看见！
作者： zimu
土地拍卖越狂热，房产税就越近
1
最近，各个热点城市土地市场狂热。
（图源：青驿网@DistaIIce，版权所有）
4月底，重庆迎来第一次集中供地的土拍，46宗土地成交总金额约635亿；
5月初，杭州土拍两天揽金1178亿元；
北京，为期两天的集中土拍完成30宗地的出让，收金1110亿。
要知道，重庆、杭州、北京在2020年全年土地出让金总额分别也只有1255亿、2646亿、1957亿。
从2021年开始，国家集中统一组织各城市的土地拍卖，每个城市每年不能超过3次。
所以开年的第一次，土地供应量最大，市场期待最足，开发商的资金准备最充分。
今年以来，很多热点城市在不到五个月时间里，土地出让金就接超过了2020年的一半，也是在情理之中。
之前我们解读过《改变房价的又一利器：国家收回各地供地权，集中供地》，国家集中土拍的目的，是增加热点城市的新房供应量，从供需层面，加大供给，落实「房住不炒」的目标。
从短期而言，土拍的热潮也确实会让各个城市尝到土地财政收入猛增的甜头。
而很多人看新闻时，只关注到集中土拍时，总金额的数字，却忘记了各个城市每年现在只允许3次拍卖机会、每年土地供应量必须大于5年内成交量的平均数。
但是，我们今天不讨论土地集中供应，将如何改变房价，更应该将眼光聚焦于房地产税大规模推开的契机，将何时到来。
2
我们关注土地市场，除了计算未来的新增供给、开发商的保本价之外，更重要的是关注各城市、全国地方政府加总起来的土地出让金收入，何时会达到顶峰。
因为这个指标：达到峰值的时间，将和未来对存量房子，开征房产税高度相关。
一旦地方上的增量土地供应，开始由盛转衰，不再为地方财政收入提供发动机了，那么针对存量房子的持有税，就该和美国一样，开始发挥它的财税作用了。
我们选择这个角度是真正的：庄家视角。
大多数人，由于自身的所处的位置，直接站在买房者、房产持有者的立场来看楼市，但这种视角是主观的、个体化的、片面的。
分析楼市，就要想明白，谁能真正控制市场的走势。
真的是买家和卖家吗？
并不是，我们应该站在市场主导者的角度看市场。
2008年后全国房价的大涨，源自于金融危机后的全面宽松货币政策，降准、降息、降首付，而且还针对房贷利率打折；
2015年开始的一轮大周期也类似，发动了棚改贷款刺激计划、涨价去库存运动，央行连续六次降息降准，房贷利率折扣低至八折，这才有了一轮空前的负债转移历史进程。
然而，在限购、限售、限贷、限价，还有二手房指导价也开始全面推广的2021年，楼市已经是一个受到高度控盘的市场，表面上不少城市的房价依然维持在高位、次高位，然后流动性早就被锁定得死死的，金融信贷资源趋近于枯竭、毫无支持，杠杆被抬升得非常高。
我们再来看，在国家施行土地集中供给制度，带来的结果是两个：
（1）在下一阶段增加城市的新房供给；
（2）增加一个城市的土地收入。
我们今天不着重谈（1），因为在大多数热点城市，新房只占全市总成交量的一小部分，虽然新房供应在急剧上升，但是二手存量房的供给才是最重要的部分，影响大盘的更是各城市二手房的成交量。
所以，如果我们今天搁置存量房的流通，单纯分析新房供应，虽然结论也会对，但是论据部分是不够全面的。
所以，但（2）这一点是实实在在的。
由俭入奢易、由奢入俭难。对于各个城市也是一样的道理。
热点城市，现在享受着土拍过程中一两天上千亿元的收入，并且享受这越来越高的收入，来进行更多的投资创造更多的GDP。
一旦未来不能保持这样的收入，就会很不舒服。
我们在往期的内容中多次提到，未来的房地产税主要目的并不是降房价，而是为了让和土地相关的财税收入，更有可持续性。
（图源：青驿网@南麂土著，版权所有）
但是，房产税的到来，一定会对房价带来拐点式的影响。
现在有越来越多的楼盘,名义上早已全部卖完，但入伙后几年都没有多少比例入住。绝大多数城市的整体存量住宅，到底是不是供不应求？
这本身就是有待商榷的。
有人囤5套、10套甚至更多房，即使空置也不出售，其余人买不到，或买不起需要的房子。
真正的房产税一旦开征，持有成本的从无到有，会冲击多年来买房后就可以一劳永逸的心态，并刺激市场上的存量空置房洪涌入市，会真正起到盘活存量、增加供给的作用。
就在5月15日，官方媒体《21世纪经济报道》发了一个社论，标题是：征收房地产税有利于抑制房价上涨的目标。
我通读全文，认为这是一篇视角完全正确、具有专业性的社论，其中下面这一段最重要↓
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文章还指出：
与房地产有关的主要是土地、交易等环节的税赋，目前还缺乏对财产持有环节的征税。
这在客观上使得一部分人将住房视为投资品，他们通过囤积住房而获取巨额增值收益。
这种投资或投机需求也推动了房价上涨，让后来买房的人承受越来越高的房价并为此承担很高的按揭债务。
央行《2020年第四季度中国货币政策执行报告》指出，居民债务继续扩张的空间已非常有限，要高度警惕居民杠杆率过快上升的透支效应和潜在风险。
与此同时，在一定程度上脱离城市居民可支配收入水平的房价收入比，增加了年轻一代的压力，同时，资源持续流向房地产业也会对制造业发展构成一定冲击。
总之，如果不摆脱对房地产的依赖，中国就很难实现发展模式的转变，地方政府债务与居民债务还会持续上升，而这是难以持续的。
如果房价与居民负债率越来越高，就会对消费形成直接且持续的冲击。
因此，中国必须稳定住房价，并满足中低收入者的居住需求，让人们从购房压力中解放出来。
在此背景下，征收房地产税有利于实现抑制房价上涨的目标，因为这可能会将存量和增量的投资者赶出市场，让住房回归到居住的属性，实现「去金融化」。
后来，我查了自1998年至今历年全国土地相关数据。
全国历年土地出让金总额 数据来源：财政部
全国历年土地出让面积 数据来源：自然资源部（原国土资源部）
全国各地土地出让金的总额，在过去二十多年整体保持快速增长，但如果我们看一下土地出让的总面积，其实这项指标在2010年就已经见顶。
这说明，2010年后出让金总额还能保持上涨，完全得益于土地平均价格的上涨，价格涨幅高于规模的下降。
3
但是，城市化总有成熟的一天。
一旦全国土地出让金也在某个时间点达峰，我们很快就会看到房地产税由点到面，逐步上线和加码。
很多人可能会有反对意见说，上海、重庆早就有房地产税了，也没有对房价起到拐点性的打压作用呀？
需要特别说明的是，上海、重庆采用的试点措施是：针对部分增量而非所有存量的轻度房产税，与我们今天讨论的存量房产税完全不是一个概念。
因为上海、重庆的所谓房产税的范围极小、税率极低，不可能在未来有效地取代土地收入。
城镇化率是一个关键指标。
根据第七次全国人口普查的数据，2020年时全国城镇化率已经达到63.89%，这个数字高于预期，而且接近65%这个城市化率的关键分水岭。
从绝大多数其他国家的经验看，当城市化率走到65%之后速度就会明显放缓。
简单预测，我们大概在2-3年后就会看到城市化放缓，这意味着新的城市增量人口开始减少，各个城市所需要的增量土地也不再和过去一样多。
在这样的趋势下，现阶段土地市场的虚假狂热，会让各地土地出让金总额提前达峰，进而加快转向针对存量的房产税。
日本和美国在各自城市化率在达到65%之后都出现了明显放缓
就在多个热点城市集中供地的几乎同一时间，财政部等4部门召开房地产税改革试点座谈会。
这是一个巧合吗？
虽然我们没办法准确判断房地产税具体的上线时间，但有一个确定性很高的判断：土地收入达峰之日，房地产税上线之时。
不信？
明哥和你等着瞧。
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/LO0dQ_2rTR5poupL7JLSkA
是谁掩护了中国崛起？
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/bFyazMlg3Wt4pjdepRchCQ
输入型通胀下，保房价还是保汇率？
来源 | 地产八卦女（ID:dichanbaguanv）
责任编辑 | 包不同
▲原材料涨得太快，很多企业已经不接单了，因为接一单就亏损，不少销冠甚至因为接单太多而被开除。
从这个循环就可以看出，人民币升值，对一线二线城市的影响程度是很大的。
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/5xbtC0Uh1Esqky06GhdVuA
如何在30分钟内，快速判断一家公司的投资价值？
找到值得长期研究的公司
对于散户而言，最好的公司不是一年内爆发性很强的公司，而是有长逻辑可以持续几年、十几年研究的长跑冠军。
这个观点不仅仅是出于长线投资的理念，也是因为个人投资者研究资源有限，要把学习曲线的效应发挥到极致。
所谓“学习曲线”，是指在学一件新东西时，一开始投入的精力非常大，产出却很小，但随着时间的推移，付出的精力越来越少，得到的收获越来越高。就像车间制造的新产品，刚开始工人需要大量培训，产能和合格率却很低，熟练后不需要培训，产能和合格率却很高。
研究一家新公司也是如此，一开始你的学习量非常大，要研究行业、竞争者、产品、商业模式等方方面面，技术门槛高的行业更是如此，但在投资的收益上却不大，因为对公司的价值理解有限，只能少量试探性建仓，涨了也不知道该不该追，跌了也不知道该不该补仓。
可只要经过了最初的学习阶段，对企业建立了全面的价值框架，后续只需要更新一些经营动态、了解最新的财务报表，学习投入大大减少；而收益呢？随着你对公司的理解加深，在高赔率或高景气度时，就敢于下重仓，收益自然更大。
所以，要想让学习曲线发挥最大效应，你需要找到可以长时间跟踪研究的公司。
所以研究一家新公司，最先看的，不是产品好不好，技术牛不牛、ROE高不高、利润增速快不快，而是该公司值不值得你花时间研究——即有没有长期投资的价值？
有长期价值的公司毕竟是少数，可能研究10家才能发现一家，所以你还要用尽量快的时间判断公司有没有长期研究的价值，判断公司是直接放弃，还是可以进一步研究。
一家公司的长期价值只取决于三个方面：行业空间、竞争格局和商业模式，你只有三十分钟，最易得到的资料是一到两份深度研究报告（新股可以看招股说明书），十分钟看行业空间，十分钟看竞争格局，十分钟看商业模式。
十分钟看行业空间
行业空间是指该行业未来的增长空间、增长的模式，以及目前所处阶段。
行业空间是第一要考虑的，好企业在没有成长性的行业，要付出比别人多一倍的努力，才能获得同样的业绩；在注定没落的行业，如果不想办法跳出来，无论如何努力都是悲剧英雄。
有一些行业目前增速很快，但未来却不大看得清，比如很多科技行业；有一些行业增速一般，但未来却相当清晰，比如很多消费品行业；有一些高速成长的行业，已到了强弩之末，有一些看似繁荣的行业，潜藏着技术变革的因子。
行业空间可以从三个维度来分析：所处阶段、永续性和周期性。
1、所处阶段：判断该行业正处于哪一个发展阶段，包括：
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空间看似很大但非常不确定的早期，比如氢能源车、第三代半导体、OLED、量子计算机
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行业消费爆发、商业模式成型或者技术突破后的高速发展期，比如锂电、光伏、人工智能应用、部分医药行业、部分新消费行业
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稳定增长期：大部分行业都处于这个阶段
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发展停滞期：大部分所谓夕阳行业都处于这个阶段
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前景不明期：未来有可能被替代或大众变小众的行业，比如传统的新住宅开发、传统的超市百货、纸媒
2、周期性：从宏观经济周期、行业库存周期、朱格拉周期的角度，判断该行业是否具有明显的周期性，以及该行业处于周期四阶段“上行期、下行期、低谷期、峰顶期”中的哪一个阶段。
3、永续性：可以想象的未来（可以理解成15或20年后），该行业继续保持增长的概率如何。
比如消费电子的永续性比家电差，可选消费的永续性比必选消费差，化石能源的永续性比新能源差。白酒和调味品之所以估值高，正是因为永续性强。
不过，“永续性”是一个非常主观的指标，人总是高估一两年的变化，低估十年以上的变化，这一点常常要回归“第一性思考”。
基于“行业空间”判断有两种思路：
第一种是分档：A档是处于高速发展期或稳定发展期，且周期性弱，有一定永续性的行业；C是指处于不确定的早期、发展停滞期和前景不明的行业，或强周期性行业，或弱周期中的下行期；B档是A、C档之外的其他行业。
A、B、C档，再结合后面的两个因素，判断值不值得继续研究。
第二种思路是从自己的投资风格出发：
成长型投资者，选择处于高速发展期的行业；
稳健型投资者，选择处于稳定增长期且无周期性的行业；
周期股投资者，选择强周期且处于上行期或低谷期的行业；
超长线投资者，选择永续增长确定性强的行业。
十分钟看竞争格局
竞争格局主要看该企业所处行业的份额特征，该企业份额的变化趋势，及其背后的原因。即使是高增速的行业，如果竞争格局不好，企业也会出现增长乏力或ROE下降，长期增收不增利。
竞争格局可以从行业竞争阶段的角度分为五种：
1、“增速高、份额散”的阶段：
通常是行业发展早期和爆发期，行业空间极大，参与者众多，不断有玩家入场，比如19年的电子烟行业，20年的医美、宠物医疗。
这一阶段通常所有玩家都处于跑马圈地的状态，竞争看似激烈实际上属于增量竞争，一起把市场做大，可以不考虑竞争格局的问题。
2、行业洗牌期
行业份额同样很散，但增速下行，变成买方市场，企业不得不将很多资源用于“竞争型战略”，比如广告投放、降价促销、挖人、过度扩张，等等，从而降低盈利能力。
从2008年起，大部分行业都相继进入洗牌期，但行业洗牌期时间可长可短，总体上，进入壁垒越低、退出壁垒越高、份额领先的企业产品差异化程度越低，下游客户越强势，行业洗牌时间就越长。
3、行业出清期
洗牌期的末期，如果有公司能率先建立竞争优势，进入“正向反馈放大”状态，该行业就有可能进入“剩者为王”的行业出清期。比如18年的防水行业、19年的工程机械、去年的电动两轮车。
行业进入出清期的标志是，有公司率先进入“正向反馈放大”，即，一个积极因素引发一连串的积极因素，使企业在竞争中脱颖而出。
企业发展中常见的“正向反馈放大”有：
规模优势型：规模扩大——成本下降——盈利能力上升——规模再扩大（大部分重资产、成本曲线陡峭的行业的龙头）
研发驱动型：强研发——技术突破——盈利能力上升——研发加码投入（半导体设计行业的优势赛道龙头）
品牌规模型：规模扩大——品牌投放规模上升——消费者基数扩大——规模扩大（大部分的大众消费品龙头）
除了“正向反馈放大”之外，上市公司中常见的行业出清逻辑还有：
第一、国产替换
第二、消费升级，市场份额向头部品牌集中
第三、行业横向并购
4、份额稳定期的龙头
这个阶段，龙头企业发现市场份额已基本稳定，从追求份额转向追求利润，选择淘汰低毛利产品、升级新产品、控制营销费用、随着成本提价，等等。
此时的行业龙头体现为份额领先但增长缓慢，主营产品的营收增速高于行业增速，利润增速超过营收增速，包括一超多强的“超”和双寡头竞争格局中的“寡头”。
5、份额稳定期的龙二龙三
即一超多强格局中的“强”，这一类企业在龙头的竞争优势下能保住自己的份额，往往靠差异化竞争策略，它们的增长确定性较差，因为“差异化”也限制了企业发展的路径。
但其中有一类企业需要格外关注，即细分赛道隐型冠军，它们的“差异化”是子行业的特点，常常有比大行业龙头有更好的毛利水平和更陡峭的成本曲线，完全有可能依托这一易守难攻的利基市场，实现对龙头份额的弯道超越。比较典型的案例是自繁自养模式的牧原股份对农户共养模式的温氏股份的超越，湿法隔膜龙头恩捷股份对星源材质的超越。
行业格局的变化并不是单向的，一个已进入份额稳定期的行业，可能因为一个颠覆式创新而重新洗牌，大部分的科技行业都可能经历这种“破坏性创新”的时刻；还有部分周期性很强的赛道，每一轮周期低谷都会出现一两家逆势扩张想要重新洗牌的企业。
如何看待“竞争格局”呢？
同样，一种思路是只选择竞争格局稳定的行业，即行业出清期和份额稳定期的龙头。
另一种思路是根据自己的投资偏好选：
稳健型投资者只需要关注“份额稳定期的龙头”，特别是有护城河优势的；
成长股投资者，关注“行业出清期”和“细分赛道隐形冠军”；
自上而下的投资者也可以关注“增速高，份额散”的行业爆发期的企业；
喜欢困境反转、博赔率的投资者需要从“行业洗牌期”就开始跟踪，或者研究更加细分赛道上的隐形冠军的向上逆袭。
十分钟看商业模式
商业模式就是公司主要通过什么方式来赚钱，它通常代表了企业与客户、供应商和生产链其他企业的独特的合作竞争关系。
一个企业的商业模式通常可以归纳为一两句很简单的描述，比如：
茅台的商业模式核心是产品，即长期积累的奢侈品品牌价值；
海天味业的商业模式核心是渠道，即十几年深耕餐饮行业建立的庞大高效的营销网络；
京东方的商业模式核心是资源，即通过高强度的投资和技术升级建立行业进入壁垒……
企业的资料很琐碎，没有目标就会陷入经营数据的汪洋之中。研究的第一步，你需要找到一个抓手——如果商业模式你怎么也看不懂，直接放弃；如果商业模式你觉得有问题，直接排除；如果合适，接下来就以“商业模式”为纲，纲举目张。
看“商业模式”有下面三个作用：
第一、直接用“商业模式”排除一些不符合价值投资理念的公司
价值投资，买的是企业未来创造的自由现金流，而有一些企业的商业模式，产品生命周期内创造的现金流小于期间所需的投资（重资产且技术变化太快的行业的非龙头）；或者企业的投资很容易变成一堆库存或应收账款（PPP模式），这些企业都需要投资者不断地投入，一旦停止融资，企业现金流就会衰竭。
还有一些商业模式容易导致恶性竞争，又无法在行业出清前建立竞争壁垒（服饰和部分快消品行业）；还有一些商业模式下的产品生命周期有高度的不确定性（部分内容行业），具体可见文章《不好的商业模式，是投资中的“事故多发地段”》……
第二、直接用“商业模式”判断可以长期跟踪的标的
有一些商业模式是独一无二的，直接代表了企业的竞争优势，这一类企业，可以直接进入自选股。
比如分众的商业模式，用最大规模的电梯媒体网点覆盖，成为品牌接触一二线白领群体最广泛、最快速的方式。加上梯媒资源是有限的，存在谈判成本，分众的商业模式即竞争优势。
还有一些新经济企业，其商业模式很不常见，一旦理解，等于理解了企业价值的核心。
比如泡泡玛特，如果你把商业模式看成是“盲盒”这个产品，那当然没什么大的价值；但如果看到是“IP全产业链经营”，它的价值就大大不同，即便你并不确定这个商业模式能否跑通，你对企业本身的理解也走在正确的道路上。
再比如美团，如果你将其商业模式看成是“提供外卖、到店、酒旅等多样化本地生活服务的平台”，那现在的估值显然太高了；但如果你看到的是“支持无边界扩张的组织架构”，那显然找到了支持长期高增长的源泉。
当然，大部分企业的商业模式不存在好坏之分，此时，商业模式判断的第三个作用就是——
第三、建立下一步研究跟踪的目标
大部分企业的商业模式没有好坏，但有合适与否，如果一家公司在“行业空间”和“竞争格局”两项都OK，接下来就要判断其商业与经营优势是否匹配，是否有机会进入“正向反馈放大”。
比如，A股最多的是制造业企业，而制造业最常见的商业模式是“成本领先型”，其中可以是规模降本（隆基股份），可以是上下游一体化的降本（恒力石化），可以是工艺降本（牧原股份），可以是管理赋能型的降本（海天味业）……
如果你喜欢并长期投资于成本优势型的企业，第一步就要搞清楚具体是哪一种商业模式，才能对应到相关的财务指标和经营数据，才能判断所处阶段，并长期跟踪。
看资料要讲方法
文章比较长，总结一下这三个10分钟：
第一、从“所处阶段、周期性、永续性”判断行业空间
第二、从行业所处竞争阶段和企业的竞争地位判断竞争格局
第三、找到企业的核心商业模式，看其是否与竞争优势相匹配，是否能形成“正向反馈放大”阶段。
当然，30分钟只是一个目标，需要你看了足够多的企业，积累了足够的判断经验。
想要找到好公司，方法只有两个字“多看”——看100家公司资料，发现好公司的概率肯定高于只看10家公司；作为职业投资者，更是要看大量的公司，才能对企业“有感觉”。
看资料要有方法，很多投资者记得每一个财务细节，却对基本的商业模式一片茫然；对行业竞争者及份额如数家珍，但却没想过为什么能形成这样的竞争格局及未来的趋势。
更糟糕的是研究与投资的脱节，研究了方方面面，却只能形成一个模糊的“好公司”的印象，最后因为一个不重要的财务数据而买入，又因为一个不重要的经营动态而匆匆卖出。
我们是投资者，不是企业销售经理和业务主管，必须站在董事长的立场上，判断大方向和大格局，有定性的研究成果，为长期研究和跟踪做准备。
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/0XOBv3AWr5HsH72_qiBqCQ