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最近，各个热点城市土地市场狂热。
（图源：青驿网@DistaIIce，版权所有）
4月底，重庆迎来第一次集中供地的土拍，46宗土地成交总金额约635亿；
5月初，杭州土拍两天揽金1178亿元；
北京，为期两天的集中土拍完成30宗地的出让，收金1110亿。
要知道，重庆、杭州、北京在2020年全年土地出让金总额分别也只有1255亿、2646亿、1957亿。
从2021年开始，国家集中统一组织各城市的土地拍卖，每个城市每年不能超过3次。
所以开年的第一次，土地供应量最大，市场期待最足，开发商的资金准备最充分。
今年以来，很多热点城市在不到五个月时间里，土地出让金就接超过了2020年的一半，也是在情理之中。
之前我们解读过《改变房价的又一利器：国家收回各地供地权，集中供地》，国家集中土拍的目的，是增加热点城市的新房供应量，从供需层面，加大供给，落实「房住不炒」的目标。
从短期而言，土拍的热潮也确实会让各个城市尝到土地财政收入猛增的甜头。
而很多人看新闻时，只关注到集中土拍时，总金额的数字，却忘记了各个城市每年现在只允许3次拍卖机会、每年土地供应量必须大于5年内成交量的平均数。
但是，我们今天不讨论土地集中供应，将如何改变房价，更应该将眼光聚焦于房地产税大规模推开的契机，将何时到来。
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我们关注土地市场，除了计算未来的新增供给、开发商的保本价之外，更重要的是关注各城市、全国地方政府加总起来的土地出让金收入，何时会达到顶峰。
因为这个指标：达到峰值的时间，将和未来对存量房子，开征房产税高度相关。
一旦地方上的增量土地供应，开始由盛转衰，不再为地方财政收入提供发动机了，那么针对存量房子的持有税，就该和美国一样，开始发挥它的财税作用了。
我们选择这个角度是真正的：庄家视角。
大多数人，由于自身的所处的位置，直接站在买房者、房产持有者的立场来看楼市，但这种视角是主观的、个体化的、片面的。
分析楼市，就要想明白，谁能真正控制市场的走势。
真的是买家和卖家吗？
并不是，我们应该站在市场主导者的角度看市场。
2008年后全国房价的大涨，源自于金融危机后的全面宽松货币政策，降准、降息、降首付，而且还针对房贷利率打折；
2015年开始的一轮大周期也类似，发动了棚改贷款刺激计划、涨价去库存运动，央行连续六次降息降准，房贷利率折扣低至八折，这才有了一轮空前的负债转移历史进程。
然而，在限购、限售、限贷、限价，还有二手房指导价也开始全面推广的2021年，楼市已经是一个受到高度控盘的市场，表面上不少城市的房价依然维持在高位、次高位，然后流动性早就被锁定得死死的，金融信贷资源趋近于枯竭、毫无支持，杠杆被抬升得非常高。
我们再来看，在国家施行土地集中供给制度，带来的结果是两个：
（1）在下一阶段增加城市的新房供给；
（2）增加一个城市的土地收入。
我们今天不着重谈（1），因为在大多数热点城市，新房只占全市总成交量的一小部分，虽然新房供应在急剧上升，但是二手存量房的供给才是最重要的部分，影响大盘的更是各城市二手房的成交量。
所以，如果我们今天搁置存量房的流通，单纯分析新房供应，虽然结论也会对，但是论据部分是不够全面的。
所以，但（2）这一点是实实在在的。
由俭入奢易、由奢入俭难。对于各个城市也是一样的道理。
热点城市，现在享受着土拍过程中一两天上千亿元的收入，并且享受这越来越高的收入，来进行更多的投资创造更多的GDP。
一旦未来不能保持这样的收入，就会很不舒服。
我们在往期的内容中多次提到，未来的房地产税主要目的并不是降房价，而是为了让和土地相关的财税收入，更有可持续性。
（图源：青驿网@南麂土著，版权所有）
但是，房产税的到来，一定会对房价带来拐点式的影响。
现在有越来越多的楼盘,名义上早已全部卖完，但入伙后几年都没有多少比例入住。绝大多数城市的整体存量住宅，到底是不是供不应求？
这本身就是有待商榷的。
有人囤5套、10套甚至更多房，即使空置也不出售，其余人买不到，或买不起需要的房子。
真正的房产税一旦开征，持有成本的从无到有，会冲击多年来买房后就可以一劳永逸的心态，并刺激市场上的存量空置房洪涌入市，会真正起到盘活存量、增加供给的作用。
就在5月15日，官方媒体《21世纪经济报道》发了一个社论，标题是：征收房地产税有利于抑制房价上涨的目标。
我通读全文，认为这是一篇视角完全正确、具有专业性的社论，其中下面这一段最重要↓
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文章还指出：
与房地产有关的主要是土地、交易等环节的税赋，目前还缺乏对财产持有环节的征税。
这在客观上使得一部分人将住房视为投资品，他们通过囤积住房而获取巨额增值收益。
这种投资或投机需求也推动了房价上涨，让后来买房的人承受越来越高的房价并为此承担很高的按揭债务。
央行《2020年第四季度中国货币政策执行报告》指出，居民债务继续扩张的空间已非常有限，要高度警惕居民杠杆率过快上升的透支效应和潜在风险。
与此同时，在一定程度上脱离城市居民可支配收入水平的房价收入比，增加了年轻一代的压力，同时，资源持续流向房地产业也会对制造业发展构成一定冲击。
总之，如果不摆脱对房地产的依赖，中国就很难实现发展模式的转变，地方政府债务与居民债务还会持续上升，而这是难以持续的。
如果房价与居民负债率越来越高，就会对消费形成直接且持续的冲击。
因此，中国必须稳定住房价，并满足中低收入者的居住需求，让人们从购房压力中解放出来。
在此背景下，征收房地产税有利于实现抑制房价上涨的目标，因为这可能会将存量和增量的投资者赶出市场，让住房回归到居住的属性，实现「去金融化」。
后来，我查了自1998年至今历年全国土地相关数据。
全国历年土地出让金总额 数据来源：财政部
全国历年土地出让面积 数据来源：自然资源部（原国土资源部）
全国各地土地出让金的总额，在过去二十多年整体保持快速增长，但如果我们看一下土地出让的总面积，其实这项指标在2010年就已经见顶。
这说明，2010年后出让金总额还能保持上涨，完全得益于土地平均价格的上涨，价格涨幅高于规模的下降。
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但是，城市化总有成熟的一天。
一旦全国土地出让金也在某个时间点达峰，我们很快就会看到房地产税由点到面，逐步上线和加码。
很多人可能会有反对意见说，上海、重庆早就有房地产税了，也没有对房价起到拐点性的打压作用呀？
需要特别说明的是，上海、重庆采用的试点措施是：针对部分增量而非所有存量的轻度房产税，与我们今天讨论的存量房产税完全不是一个概念。
因为上海、重庆的所谓房产税的范围极小、税率极低，不可能在未来有效地取代土地收入。
城镇化率是一个关键指标。
根据第七次全国人口普查的数据，2020年时全国城镇化率已经达到63.89%，这个数字高于预期，而且接近65%这个城市化率的关键分水岭。
从绝大多数其他国家的经验看，当城市化率走到65%之后速度就会明显放缓。
简单预测，我们大概在2-3年后就会看到城市化放缓，这意味着新的城市增量人口开始减少，各个城市所需要的增量土地也不再和过去一样多。
在这样的趋势下，现阶段土地市场的虚假狂热，会让各地土地出让金总额提前达峰，进而加快转向针对存量的房产税。
日本和美国在各自城市化率在达到65%之后都出现了明显放缓
就在多个热点城市集中供地的几乎同一时间，财政部等4部门召开房地产税改革试点座谈会。
这是一个巧合吗？
虽然我们没办法准确判断房地产税具体的上线时间，但有一个确定性很高的判断：土地收入达峰之日，房地产税上线之时。
不信？
明哥和你等着瞧。
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/LO0dQ_2rTR5poupL7JLSkA