网红如何对抗MCN?

网红如何对抗MCN?

这是半佛仙人的第230篇原创

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这几天B站和微博出现了一个非常有趣的事情,一个知名大V林晨同学控诉自己被MCN坑了,签约后一点支持都没有得到,一切支出都是自己出的,公司在自己走红后拼命塞各种他觉得有问题的广告。

他不想接,然后受到了威胁。

他想解约,然后面临高额违约金。

这属于典型的被霸王合同坑了。

对于很多草根网红而言,MCN属于难以绕过的一道坎,毕竟很多人只擅长内容,对于商业上的事情并不专业。

这个门槛对于大多数网红主来说,都属于超纲了,所以才有MCN的存在,帮助网红主解决这些问题。

坦率的说,市面上确实存在大量的黑心MCN。

由于在和MCN的博弈过程中,网红主是弱势的,所以今天我打算谈谈MCN这个行业的风险以及网红主们应该如何保护自己的利益。

作为业界知名的恰饭天王,品牌老鸨,甲方克星,市场噩梦,预算黑洞,金币镰刀,品宣马桶搋,PR收割机,我决定讲话简单直接一些,很多话可能会过于直接,但这顿社会毒打,是我的温柔。

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首先我们要知道,网红和MCN也是签合同的。

大家都是成年人,要知道签合同是一件非常严肃的事情,要对商业有起码的尊重。

之前直播大战火热的时候,很多没脑子也没法律意识的主播乱签合同然后各种违约瞎跳槽,最后给人家用法律吃的死死的。

所以绝对不要小看这件事情,真的很严重。

合同签的不好,很有可能被人玩儿到死都一分钱拿不到,商场如战场。

MCN可以简单理解为是一种经济公司的模式,与网红主的关系类似于明星和经纪人。

网红主负责进行内容创作,MCN来包装运营网红主的形象,并且帮网红主来对接商务事宜,安排资源,增加行业影响力,甚至厉害一些的直接可以做到供应链切入乃至在世界范围传播影响力,李子柒就是优秀MCN合作的代表,网红内容优秀,商务策划和形象包装同样优秀。

理想状态下,优秀的明星和经纪公司,是互相成全的,没有谁比谁更高贵的说法。

大家平等合作,共同小心翼翼维护网红主形象,不恰烂钱,把蛋糕做大,一起从甲方手里搞到更多的钱。

但很遗憾,这只是理想状态,这种浑然天成的优秀案例是少数中的少数,不能当成行业惯例。

实际上大多数时候,大家都是想从对方身上捞钱。

哪怕是明星,被经纪公司坑成狗的也大把人在。

搭档好了李子柒,搭档不好王宝强。

当前国内有超过7000家大大小小的MCN,所以这个行业其实非常混乱。

各种阿猫阿狗都在眼红所谓的网红红利,都想来这里捞一笔,想着浑水摸鱼和空手套白狼的公司满大街都是。

只要你某个平台稍微有一点起色,哪怕只有几百几千粉,打开私信可能就有一批所谓的MCN来追着赶着要签约你,就连话术都是完全一样的,直接复制粘贴群发,大批量低成本签约作者,条款很坑,类似卖身契,将来其中只要有几个红了,他们就赚大了。

这些小MCN,既不专业,也没啥资源,甚至说他们是MCN都抬举他们了,其实就是个拉人头的黑中介。

虽然是黑中介,但是唬一唬完全不懂行业和法律的网红主,还是没有什么问题的。

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我先来讲下MCN常见的套路和话术。

一般情况下,一个MCN找到一个网红,往往都会强调自己有5大优势,全方位帮你成为明星。

这些严格来说其实不能说都是谎话,一个顶级的靠谱的MCN,确实是可以实现的,甚至做得更好,例如李佳琦和薇娅背后都有上百人只为一个人服务。

但问题是,对于中小网红来说,这些话和你理解的其实不是一个意思,我们一个一个说。

第一个优势是所谓的平台资源,很多MCN喜欢吹自己在某个平台有什么样的关系和能力,认识运营之类的,可以带来大量的平台流量扶持,只要跟了我,分分钟流量让你爽到上天。

但所谓的平台流量资源,有时候可能只是对接了对方一个普通运营,给你分配一点点推荐权重而已,不能说完全没用,但绝对起不到让你上天的功效,这又不是印度神油。

如果你的内容能力够强,不靠这些也能做起来。

这年头优秀的内容是才是真正的核心竞争力。

而且吧,这些所谓的流量资源也不是什么稀有物品,各个内容平台的运营都有拉新的KPI,他们也整天头皮发麻的到处在群里求爷爷告奶奶拉人入驻呢。

你以为的牛X的资源,其实只是MCN做了个皮条客,甚至可能把MCN平台的入驻补贴都给你吞了不告诉你。

而且还有一个坑,假如你在B站很火,然后签了一个MCN,这个MCN要帮你做别的平台的账号运营,你要睁大眼睛,小心他们把新平台的账号归属权给你偷走。

第二个优势是所谓的内容专业指导,表示自己可以帮助网红主提升内容的水准,让网红主变得更加牛X。

我说真的,大多数普通MCN都不懂内容,他们没有能力指导网红主,他们要是有能力做内容,早就自己做了。

这就和那些天天教你各种10W+百万+的老师们,他们要是真有这个能耐轻松做出来,早就自己做号卖广告赚钱了。

业内顶级的,懂内容的MCN有,但他们很多都是自己孵化账号的,或者只孵化早期账号,他们是先找到一个合适的人,然后围绕这个人的特质来定制内容,只有极少数情况才外部吸纳一些账号。

很多MCN自己不做内容,却说可以给你专业指导,不指导倒罢了,万一一通瞎指导把你原有的特质都给弄没了,那才叫得不偿失。

这就和加盟行业号称指导你开店一定盈利一样荒谬,如果他自己百分百赚钱,要你干嘛?

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第三个优势是甩自己的商业合作案例,表示自己认识很多大甲方,加入进来之后广告不愁,恰饭恰到枯燥且空虚。

所谓的认识大甲方,并不值得吹嘘,这年头谁还没几个微信啊?

关键是大甲方认不认识你。

要知道甲方的预算也是有限的,投放一定是只投最顶级或者性价比最高或者最有特色的账号。

这个账号或许在MCN旗下,但未必是你,你身边一众师兄弟,其实都是潜在的竞争对手。

至于推荐哪个网红到甲方那边,这个权力是掌握在MCN手中的,网红主没有主动权的。

这里面可以操作网红主的点就很多。

很多MCN为了整不听话不配合的网红主,往往甲方询价的时候可以直接推说没有档期或者爆一个很夸张的价格,然后再推其他听话的网红主,这个在娱乐圈其实都很常见了。

如果你想要主动权,或许要付出一些什么,可能是账号权益,可能是其他一些东西,之前女主播的各种传闻我想大家看的也多了,大多数都确有其事。

哦对了,关于商务,还有一点。

很多空手套白狼的MCN,其实是反过来是吃网红主的资源的。

你要知道在B站能做到几千粉的话,就会有很多人找你聊合作。

而很多MCN签一堆中小网红主,然后要求他们在主页挂自己的联系方式,私信问合作的时候也留自己的联系方式,靠这种方法来积累行业资源,很多网红主以为遇到了凯子,实际上这个凯子就指着你打工养活呢。

很多小MCN早期没有商务资源,就靠网红主来供养。

这可真是爱的供养。

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第四个优势是说自己旗下有矩阵,有很多账号,你看我们已经签约了某某大佬,加入之后你们就是师兄弟,可以天天研究哲学哦不对,可以商业互吹。

这个没啥毛病,唯一的问题就是,师兄弟们有没有空来理你?

大多数情况下,可能大家也就是加个微信的关系。

你不用签MCN,多加一些开车群,迟早都能和他们相遇,我就在很多开车群见到了很多网红主,不要误会,我就是去检查他们能堕落到什么地步的。

第五个优势是所谓的运作能力,帮你扩大影响力,上个综艺参加个什么演讲峰会之类的,帮你破圈,你难道甘心只做一个平凡的网红主吗?做人要有梦想,我们齐天大圣专业团队随时准备好100万帮你实现梦想。

大部分MCN没有这个能力,背后有好爹的顶级的MCN有这个能力,但是这个是资本的力量。

资本是讲究投资回报率的,有限的资源一定要给旗下最能赚钱或者人气最好的网红,这就和偶像练习生一样,只有最有实力或者人气的练习生,才能拿到公司资源。

其他人都是陪跑,这个世界很现实。

总结一下,所谓的MCN五大优势,确实存在,但未必落到你的头上,一切对于行业的浪漫幻想本质上源于对行业的无知。

说完这五点,我们再来说说要如何注意合同中的一些风险。

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在看合同之前,你要先知道和你签约的MCN到底是不是正规机构。

这一点建议用天眼查或者企查查或者启信宝,查一下这个公司的注册信息,重点看注册时间,注册资本和股东关系,注册时间特别短的,注册资本比较低的,公司有大量官司的,都要谨慎。

股东信息也很重要,股东中存在爸爸的加分,很多平台也有官方MCN,这就很靠谱。

其实还有一种简单粗暴的办法就是百度,很多顶级MCN是有主页的,而且是在行业峰会中经常亮相的,例如每年的微博之夜或者新榜大会,顶级的机构都会去,能被邀请参加的,大多数都不会很差。

如果是一个百度都百度不到的MCN,建议直接拉黑,对方不一定是坏人,但肯定能力有限,你靠他还是他靠你都说不好。

当然,即使是签到好的MCN,也不代表你一定能成,这里面还是有个资源分配问题,和娱乐圈一样,再牛逼的公司,里面也有一堆默默无闻接不到通告的眼睛都绿了的小明星。

接下来的重点来了,签合同的时候要思考的问题,我喜欢管这些叫六脉神剑。

这些问题都比较直接,但非常现实。

记住,你要对你自己的负责。

第一,也是合同的大原则,权责必须要对等。

林晨同学签的就是一个权责不对等的合同,典型的只要你奉献,不告诉你你能获得什么,这种合同属于天坑,要躲得远远的。

什么叫权责对等?

我举个例子,对方和你对赌。

要求你的粉丝数达到多少,这叫责任。

但与此同时,你也要要求粉丝数达到多少给到多少的保底金额或者广告或者流量,这叫权利。

再举个例子,对方要求你签独家合作,这叫责任。

你也要要求对方提供广告或者收入保底或者自己有拒绝广告的权利。

简单来说,就是等价交换,等价交换是商业的基石。

权责对等是需要谈判技巧的,毕竟能占你便宜傻叉才不占,所以一般涉及合同都需要有律师出面。

很多网红主都是做视频谈笑风生,现实生活里没有谈判能力,一开始就落了下风。

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第二,看钱。

签约MCN就是想要赚钱,不然签什么MCN,用爱发电多爽啊。

钱主要看2个问题。

第一个是钱怎么算,第二个是钱怎么给。

先说第一个,钱怎么算,大家怎么分钱。

这里的核心问题在于分成基数和分成比例。

分成基数就是按照什么数字来分?是按照甲方一个广告给了多少就按照流水来分?还是按照扣除成本后的利润来分。

如果是按照利润来分,那谁来定义成本,万一成本你说1000块我说50块,以谁为准?这个都要在协议上明确到细节。

分润比例就是大家怎么分蛋糕?你分多少我分多少?这个比例是固定的一个比例还是可以变动的?

如果是可以变动的,那么变动的条件是什么?粉丝数?广告数?报价数?多久变动一次?

要知道很多MCN和网红主决裂就是因为随着网红主越做越好,影响力越做越大,对于早期的分润比例不满意,最终谈判破裂。

某知名女性大胃王之前消失了一段时间,就是因为谈判破裂,然后又因为签了竟业协议,导致不能在别的平台运作,当然后来双方和好了,不过耽误的这段时间,原本这个大胃王可以更进一步,这算是双输的结局。

很多红极一时的明星被雪藏,也有这样的原因,案例太多了。

说完钱怎么算再来看钱怎么给。

签了MCN是否存在保底收入?这个保底收入是固定的还是可以变动的?是否帮助缴纳五险一金?

分成的结算周期是怎样的?按月付还是按季度付还是半年付?如果到期没有及时付清,是算违约金还是其他资源补偿?如果做了商业活动甲方迟迟没有结款是照常给网红结算还是延期?具体规则是怎样的?

类似的问题非常多,谈钱真的很重要,再怎么斤斤计较也不为过。

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第三,看合作范围。

网红和MCN的合作都包含了哪些范围?

这个合作范围非常重要,划清界限,这是厘清权责的基础。

是只合作视频还是全平台合作?网红和MCN每次换平台合作是否沿用前一次平台的合作标准?

是否包含肖像权?是否包含著作权?商标和IP怎么算?是否是独家合作?是否默认授权MCN代替网红做一切商业活动包括背书?

有的广告网红不愿意接怎么办?MCN是否可以强制让网红接广告?假如网红一直不愿意接广告,MCN是否有权回收账号?因为等于是浪费了MCN的商业推广资源。

别笑,真的有MCN的条款里面是有拒绝推广多少次,失去账号归属权的,很多人看都不看就敢签。

这个很重要,因为很多广告确实是比较诡异,例如一家女性内衣品牌看上了半佛老师比较胖胸大的特点,要半佛老师穿着内衣出境怎么办?太性感导致用户流鼻血过多受伤怎么办?

别笑,正因为各种奇葩问题都会有,所以要厘清界限。

第四,量化资源投入。

很多MCN都说自己有多少多少资源,能给到多少扶持。

口说无凭,请签到合同上,并且要具体量化。

例如流量扶持。

能给多少流量?能给多少次推广?在多少时间内给到?如何定义流量资源?是播放数还是曝光数?流量如何折现?和什么级别的大佬进行联动?

这些都是问题。

林晨同学就吃了这个亏,没有把东西落实到合同上。

这也是很多网红主容易吃亏的地方,不要相信别人嘴上说的,我们做风控的从来不听别人说什么,你不签,代表你就是要骗我。

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第五,注意看违约条款和解约条件。

重点来了,如果担心你签了之后觉得不满意,想要解约,那么这时候你要特别注意,给自己留好退路。

如何定义违约?私下和别的MCN接触算不算违约?公开MCN的运营模式算不算违约?自作主张给MCN造成了负面影响算不算违约?要不要赔偿?违约金怎么算?网红违约后账号的归属权怎么办?MCN违约有什么处罚?

再说解约条件,要提前多久发起解约?假如要你提前一万年发起解约呢?解约时怎么计算MCN已经为网红主投入的成本?例如各种资源的投入。如何处理正在进行中的商单?如果强制解约造成正在进行中的商业合作损失谁来垫付?

解约后是否涉及竟业条款?竟业条款具体如何限制?是限制跳槽到其他MCN还是直接限制这个IP再出现在网络上?还是直接限制这个身份证号从事网红创作?很多网红当初闹翻后再回来都是重新换了马甲的,就是因为竟业限制。

这个都要算的清楚明白,很多主播乱跳槽被社会暴打就是因为没有注意过这些。

很多合约由于解约条件过于严苛,违约条件过于宽泛,实质上就是奴隶合约。

第六,保护性条款,争取权利。

所谓保护性条款,指保护自己的权益,类似于账号归属权,网红主拒绝广告的权利,网红主的签约年限,网红主的补充协议追加,等等等等。

这里面的操作其实非常多,合同从来都是一个谈判的艺术,法律都有专门的合同法。

所以我建议大家在签合同之前,一定要找专业的律师帮你审阅,这笔费用不贵,但是律师的经验可以帮你买来更好的保障。

签约真的是一件大事儿。

这种大事儿上如果你不认真,最后遇到烂的MCN,要么整天接垃圾广告,要么连垃圾广告都接不了,累死累活给MCN打工,连解约都要被追究违约金,甚至对方一切都是完全合法的,你连撒手不干都是一种奢望。

而如果找到了靠谱的MCN,大家通力合作,相互成全,网红努力去做更优质的内容,MCN围绕网红的特质去专业运营,大家共同看长远利益,一起发财,也是一件好事儿。

所以不要怕麻烦啊朋友,这是关乎你人生的重要决策。

一定要端正态度,认真阅读条款,请专业人士复核,最好再问关系比较好的同行的意见。

这个世界,最怕认真了。

认真,你就赢了。

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/2ITtFTzCT71PfFbXhU4byQ

霸榜 GitHub:去你丫的算法!

 

转自公众号:GitHubDaily

 

今天跟大家分享下,前不久我在 GitHub 上看到的一个算法类项目:Fucking Algorithm。

该项目此前在 GitHub 开源后,用了短短两周,Star 数便破万,近期也连续霸榜 GitHub Trending 页,受欢迎程度由此可见一斑。

Fucking Algorithm,开源自成都一位算法工程师,在该项目上面,共有  60  多篇基于  LeetCode  为主题撰写的原创文章,涵盖了所有算法题型和解答技巧,致力于做到举一反三、通俗易懂,而不是简单的代码堆砌。

作者认为,学习算法靠刷题,刷的是题,培养是思维。学编程不应该只会搞些奇技淫巧的骚操作,而是要沉下心去,真正理解每个难题的具体破解思路。作者建这个仓库的目的,也是在于帮助广大算法工程师通过正确的方式提升算法思维。

有别于其他 LeetCode 刷题仓库,该项目里面不止提供了题解代码,还有算法的具体解答思路与思考框架。

仓库内容前后共分为以下六大章节,内容不可谓不详尽:

霸榜 GitHub:去你丫的算法!

目前,该项目在 GitHub 上 Star 数已快突破两万,感兴趣的同学可以收藏一下,跟着作者一起学习算法。

最后附上该项目地址,希望能帮到正在学习算法的同学,提升解决算法的逻辑思考能力。

https://github.com/labuladong/fucking-algorithm

又一城降低首付比例!炒商铺吗亲?倾家荡产的那种!

昨天,兰州发布《关于进一步深化城镇住房制度改革完善住房供应体系的实施意见》。
 
其中,比较重要的一条是:
 
调整商业地产贷款的首付款比例,从70%调整为50%。
 
有人说,地方在降低购房门槛,又在救市。
 
不不不,朋友!
 
商业地产的进场门槛,不能叫门槛,得叫下水道。
 
而且,还是没有井盖那种,各种脑子有坑的,脑子一热直接就冲进去了。
 
这也不是在救市,而是在商业地产的坟头蹦迪。
 

 

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商业地产这东西,在楼市里,其实是一种很魔幻的存在。
 
有点像车圈里的马自达转子,听起来很牛逼。但是,买起养不起,谁玩儿谁傻逼。
 
进场坑三代,分分钟教你做人。
 
国际上,有个人均商业面积警戒线:人均占有商业面积1.2㎡。
 
在这个警戒线以内,商业供需是均衡的,你好我好大家好。
 
一旦超过这个警戒线,商业就过剩了,就会出现空租,就会扯到投资客的大腿根。
 
像美英澳加这些带着资本主义腐朽气息的国家,人均商业面积在1-1.3㎡徘徊。
 
中国是多少?
 
厉害了!
 
除北上广深外,80%以上城市的人均商业面积都在1.5㎡以上!
 
超过国际标准25%,供应严重过剩!
 
又一城降低首付比例!炒商铺吗亲?倾家荡产的那种!
 
是不是还不够具象?
 
单纯的宏观数据毒打,是不是还不够痛到心里?
作为非著名反派人物的代表,我当然还要拿出实例的皮鞭,好好给你上一课。
 
郑州市中原区常住人口76万,按照人均商业面积1.2㎡的国际标准,中原区需要的最大商业体量大概在114万㎡左右。
 
然而,现实就厉害了!
 
又一城降低首付比例!炒商铺吗亲?倾家荡产的那种!
 
郑州市中原区单单几个大型商业中心的体量之和已经突破130万㎡。再加上约50万㎡的社区底商,保守估计一下——
 
整个中原区的商业体量在180-200万㎡,实际数据只多不少!
 
市场实际供应,是需求的2倍!
 
投资中原万达金铺的朋友,为什么开着保时捷进去,推着捷安特出来?
 
投资地铁铺的朋友,为什么短短三年就哭爹喊娘,只想对着开发商一顿暴力输出?
 
是因为税太高?是因为人太少?是因为消费力太低?
 
不不不,是过剩的商业供给,给了广大韭菜一次及时的社会教育。
 
爷爷,爷爷,为什么我小小年纪就要背上房贷的重担?
 
因为爷爷在像你这么大的时候,脑子进水买了一套商铺啊。
 

 

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为什么会出现商业地产的过剩?
 
前几年,国内的很多城市特别迷一种东西,叫“城市综合体”
 
地方上的同志们,去魔都和北京考察时,看到三里屯、国贸、万象城、来福士、嘉里中心……心里就特别容易燃,很容易冲动。
 
你看这楼,多高;你看这灯,多亮;你看这商场,多旺。
 
如果把这些东西都搬到咱们那——
 
过个几年,咱们岂不就有了三秦陆家嘴,中原三里屯,石家庄大国贸,银川徐家汇……
 
于是,国内的二三线城市,在城市规划阶段,就搞出了大量的商业用地。
 
绝大多数情况下,开发商在拿住宅地的时候,必须配建同等体量的商业。
 
于是,国内的二三线城市,就出现了各种城市综合体,各种商业广场。
 
地方上的同志们没有搞清楚的是,之所以能搞成徐家汇、三里屯、大国贸,是因为魔都和北京有人,有大把从兜兜里掏钱出来消费的人。
 
某些城市,区区不过三五百万人,就想学着人家批量搞商业广场和综合体。
 
结果把自己的人均商业面积干到了4㎡,超过国际标准近3倍。
 
2014年,全国楼市去库存。
 
六年去库存,不仅把住宅的价格去涨了一番,也把商业的库存去涨了一番。
 
韭菜的生长速度,还赶不上商业库存的生长速度。
 

 

3

当然,商业过剩的锅也不能只甩给地方上的朋友。
 
开发商的镰刀,也是快的一批。
 
除了上面谈到的城市综合体和商业中心,真正吸引广大韭菜一边做着“一铺养三代”的春秋大梦,一边排排坐等着被收割的是,“临街商铺和住宅底商”。
 
让我这个反派人物先来告诉你,为什么开发商会去做住宅底商?
 
是爱吗?是想让这个小区里的业主朋友们生活更便利吗?
 
不不不,当然是为了钱啊。
 
我说我自己是地产界的反派人物,真的一点都不夸张。在我还在某国内大型地产咨询公司供职的年月里,我做过一段很长时间的“助纣为虐”工作。
 
比如,把商业中心变成压根没人租的Block街区,再卖出去;再或者,把写字楼改成高端服务公寓,再卖出去……
 
现如今,我也算是出圈叛变。
 
用一波波反向操作,爆了一干圈内人的大P眼子。
 
我曾做过武汉一个房地产项目的前期产品策略,开发商最明确的要求有一点——
 
必须给我铺满8%的临街底商!
 
但经过我们对市场的调研后,我们发现这个区域的商业需求是饱和的,商铺供应是过剩的。
 
这个项目旁边的另一个社区,入住3年,底商运营极为惨淡。买了商铺的业主,经常裤裆里别着U型锁瞎转悠,想要给开发商的负责人上一课。
 
我们把市场分析,提交给甲方爸爸。
 
甲方爸爸邪魅一笑,反向给我们上了一次深刻的社会教育。

 

我们的住宅撑破天也就卖1.8万/㎡,但这个区域的单层街铺却可以卖到4万/㎡。

把控规允许的8%商业配比盖成住宅,只能卖2.16亿。

盖成底商,却能卖4.2亿。

底商能比住宅多卖2亿。

我请你们来,是让你们帮我把街铺包装个概念,好卖出去。而不是,让你们来给我普及商业道德。
 
商业饱和、商铺过剩,那是卖完之后的事。
 
那是租客的事,是业主的事。
 
朋友们,你们听听这说的是人话吗?
 
一波甲方的商业逻辑毒打,分分钟叫你跪下喊爸爸。
 
朋友,明白了吧。你眼中一铺养三代的底商,就是这么被勾兑出来的。
 
朋友,想撒币吗?
 
买一套底商吧!
 
一套你永远不知道背后有多么庞大库存的底商,让你赚到只剩底裤。
 

 

4

过剩的商业地产,还下了一个畸形的崽儿。
 
对,你猜的没错,就是公寓。
 
前面我们说了,魔幻的地方规划了大批更加魔幻的城市综合体,导致现在中国所有城市的商业体量严重超过了国际红线。
 
再过剩的商业体量,终归是要卖的。
 
于是,这部分超标的过剩体量,70%被做成了公寓,流入市场。
 
我这个反派人物,以前也没少干这种事儿。
 
然后,过剩的商业,就变成了过剩的公寓。
 
再然后,就变成了中介小哥的骚话连篇——

 

地铁口,不限购、不限贷的公寓了解一下。

公寓和住宅的唯一差异就是40/50年产权和70年产权。

 

实际上,这种东西除了产权年限的问题之外,还有贷款年限更短的问题,还有持有成本更高的问题,还有商水商电和没有暖气的问题,还有不能落户和没有学区的问题,还有交易税费奇高的问题,还有“禁公寓令”和“禁商改住”的政策不确定问题……
 
想卖,交易税费奇高,卖不掉。想租出去,供应过剩,租金还上不去。
 
你想弯道超车,单车变摩托。
 
结果,摩托没变到,单车却变没了。
 
哥呀,这人生的路,怎么那么难走啊。
 

 

5

来来来,朋友。
 
我们最后来总结一下知识点,帮你巩固一下原本可能已经千疮百孔的钱包。
 
1、前些年,地方上贪大,总想赶京超沪。纯粹从城市形象出发,规划了大量的城市综合体,造成了普世性的商业供应过剩。
 
2、开发商朋友,也丝毫没有大局观,总想榨干最后一个铜板。不顾及原本就已经超标的商业供应,顶满控规的铺底商,加剧了商业供应过剩。
 
3、为了解决商业过剩的销售问题,过剩的商业和过剩的写字楼,就被改造成了过剩的公寓。
 
套路是个连环,一环接一环,套着一个接一个的发财梦。
 
这些年,各路大神为了消化过剩的商业地产,各种操作和虚假宣传手段,骚气冲天。

 

商业中心改地钉铺,托管包租五年;

集中商业改Block街区,高大上规划亮瞎氪金狗眼;

写字楼改服务型公寓,联名爱马仕和保时捷;

……

 
我从不否认,依然有人能在这样的市场里淘到好商铺,能赚到钱。
 
我把这些东西讲出来,只是想让你了解真实的商业地产市场背景,它要远比你想象的更加复杂。
听不听由你,信不信也由你。
 
如果你自认有大浪淘金的能力,一个猛子扎进去,掏一裤裆金币出来,你尽管去。
 
这不是首付门槛都降了,小手一招,让你进去发财呢。
 
反正钱在你兜兜里,腿在你身上。
 
大家都是成年人,要学会为自己的行为负责。
 
就当我,只是个嘴又碎又损的反派人物吧。

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/aTGvpIEu5aQYLvhGOgeyeQ

实锤!房价开始下跌!未来该怎么走?| 米筐原创

 

 

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在过去的两个半月,疫情从蔓延到逐步全面控制。大家自觉在家,出门小心翼翼。但是房产圈却异常热闹,人流攒动。
 
“开发商涨价!”“马上抄底!”“房价小阳春!”“报复性买房!”等一系列虚假繁荣的场景被开放商、中介、地产媒体联合起来,渲染的如同2016年房产大牛市。
 
特别到了三月末,一张巨沙雕的“涨价二十八宫图”流传在各大地产媒体圈、微信群中。
 
就是下面这张:
 
实锤!房价开始下跌!未来该怎么走?| 米筐原创
看的我好不尴尬。
 
在2月10日,疫情期间你拾叶做的第一场直播就明确告诉各位:
 
疫情后半段,当局断然不会率先启动房地产,而是率先恢复农业和物流,房价分化开启。
结果,两个月后的今天,那些当初嚷嚷抄底涨价的地产媒体和中介纷纷被打脸。
 
根据中国房地产协会旗下的全国房价行情数据显示,3月份,有高达121个城市二手房价环比2月份下跌。
 
而其中,最令这些地产媒体人“意外”的是:具有象征意义的四大一线城市,北上广深房价全线下跌。
 
其中,上海下跌3401元,跌幅高达5.85%,位居四大一线城市“跌幅榜”首位。
 
实锤!房价开始下跌!未来该怎么走?| 米筐原创
▲数据来源:数据宝
 
不仅上海(-5.85%),广州(-3.63%),北京(-2.85%),深圳(-1.21%)这四大一线城市在下跌,二线城市中也有将近50%的城市房价环比在下跌。
 
实锤!房价开始下跌!未来该怎么走?| 米筐原创
习惯了房价天天涨的房产职业投资客肯定不接受这样一个现实,纷纷要求卖价以新房价格看齐,但这是你说的算的么?
 
根据链家的数据,目前基本上有7成数量的二手房,房东要下调报价才能成交。
 
所以,房价开始下跌已经成为实锤,房价下跌的城市越来越多,我们用事实说话,别再诡辩了,中介房吹吹们。
 
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▲百城住宅下跌城市环比数量

 

 

2

 

既然房价一季度下跌已成实锤,大家更关心的是未来房价会怎么走?
 
牛市里,大家从不看估值,因为有强烈的上涨预期,但现在,大环境变了。
 
国内外经济预期180度逆转,所以我们一定要冷静分析目前房地产市场了。
 
我们二月初判断当局不会率先启动房地产恢复经济,而是首先会恢复农业和物流业,接下来同时恢复制造业和正常社会需求,最后才会轮到房地产。
 
上述这一切确实按照我们的推演在走。
 
我并不是吹嘘两个多月前的预判多牛X,而是底层逻辑在那儿摆着。
 
但现在已经到了四月中旬,按当局逐步启动产业的轮动,在接下来的二季度里,是可以适当因城施策对房地产做一些放松的。
 
但整体而言,依旧需要仔细分析。
 
目前大环境有剧烈变化,房地产的估值,需要重新来判断。
 
我们从租金、收入预期、人口因素和金融环境等四个方面来分析一下目前楼市估值:

01

租金

在房价在过去二十年几乎只涨不跌的超级大牛市下,大家对于租金收益率自然不看在眼里。
 
但我刚才讲了,现在大环境变了,“房住不炒”下,房价暴涨预期越来越小,所以现在大家对租金带来的现金流收入看的越来越重要。
 
目前,国内各城市的平均租金收益率大致在1.5%-2.5%之间,北上广深就没有超过1.7%的。
 
换句话说,市区一套800万的两居室房子,每月租金在1万左右。
 
如果考虑房屋折旧,对比国外动辄5%以上的租金收益率,国内房子的租金收益率着实不怎么样。
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▲国内主要城市租金收益率
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▲国外主要城市租金收益率

02

收入预期与房价

再来说说收入问题。  
 
从98年房改到2018年的这房地产的黄金二十年。如果说这一阶段的购房者有什么集体特征的话,就是随着国家经济总量的的不断抬升,人们收入持续增加,敢加杠杆了。
 
所以敢于加杠杆的前提有两个:
 
第一,预期房价中短期内大幅上涨,房价只涨不跌;
第二,预期自己未来的收入会持续快速增长。
这两个前提,第一个已经破灭。而第二个,随着全球经济步入衰退,国内也下调GDP增速,很多企业经营都出现了困难,别提升职加薪了,能有个稳定工作都是很多人的诉求。所以第二个前提估计很快也会破灭。
 
所以这时候,一个城市的房价收入比,就显得极为重要,因为这是真实的基石——大众购买力。
 
我们假设一个城市城镇平均收入水准的夫妻双方购买市区一套100平米的三居室,为了更加模拟真实,我们把一线城市每月减去6500元家庭开支,二线城市每月减去4500元家庭开支。
 
然后用剩下的收入去测算一下每个家庭需要多少年才能买得起整套住房。
 
根据测算,一线城市普遍需要夫妻双方40-80年剩余收入。而二线城市,大部分需要15-35年。
 
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而这个指标在国外,则平均只需要12年。
 
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所以,如果未来老百姓的收入增速跟不上的话,对于广大的中坚购买力而言,显然是不能承担之痛。
 

03

人口流动

人口因素又分成几个逻辑。
 
首先,城镇化率带来的人口流动。
 
在过去二十多年,中国的城镇化率从36%到60%。
 
很多人觉得对比欧美发达国家80%以上的城镇化率,我们还有很大的空间,所以房地产也有很大的空间。
 
但是,一方面中外的统计口径有巨大误差。我们有大量常年居住在一二线城市但由于户籍、工作等各种原因并未被统计在内的人群。
 
实际上,中国的真实城镇化率应该已经接近70%,那么未来空间实际上已经很狭小了。
 
其次,中国有很强的农业属性和族群基因,还有很多人的定居情节很重。我们很难真正的完成80%以上的城镇化率。
 
最重要的是,国内的人口刘易斯拐点早都到来了,生育率下降,老龄化社会到来。未来新增人口远远没有过去二十年多。
 
所以,生搬硬套的对标欧美是不客观的。
 
对于很多大城市而言,新增流入人口确实有。但没大家想象的那么大的空间。
除此之外,很多人迷信房价长期看人口这个经典论断,也就是这个城市有多少新增人口流入。
 
但我想再补充一个重点,房价长期要看这些新增人口的收入能力!这才是要义!
 
只有先把这个因素讲明白,我们才能明白房子的真实的购买力是有能力掏出钱的购房者,而不是纯粹的人数堆积!
 
否则,来十万没钱的草根,你房子照样卖不出去。
 

04

资金环境

虽然央行现在在做货币宽松,但是这些货币宽松是定向到实体经济里的,是用来纾困的,不是用来刺激房价的推升资产价格的。
 
这是有本质区别的。
 
如果你仔细看房地产开发商的融资渠道,看购房者的信贷环境,依旧极其严苛,还远未到全面放松的时候。
 
没有资金的支持,剩下的就看自己基本盘的本事了。
所以未来房价,必定还是托而不举起的平稳过度。不要预期那么高,但也不用完全丧失信心。没有暴涨,也没有暴跌,当局把这个篱笆墙扎得很牢固。
 
留给想投资的朋友,机会只有一个,就是超级大都市圈形成所带来的房价分化红利,其他则全无。
 

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/jAZNYfzs5PFDUGoX9tfEMA

中央再提老旧小区改造,影响有多大?房价会否再次狂飙?

房地产行业正在迎来新的“变局”,这是无可争议的。虽然我们此前一直在说都市圈,但是我国真正形成“都市圈”规模的只有北京、上海一带,而其他城市大多还在自我发展的道路上摸索前进。然而北京、上海周边的都市圈,同纽约、伦敦、东京周边的圈子,仍然存在很大的差距,有大片区域待开发。
而在3月12日,国务院印发了《关于授权和委托用地审批权的决定》,赋予多个省(市)级政府的土地审批权,简化流程,其中包括永久基本农田的征收审批权。4月3日,在发改委印发的《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》中,明确表示“改革建设用地计划管理方式,推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜”。
政策得结合在一起看,从城镇老旧小区的改造,再到批准大量廉价土地入市,以及重点倾斜中心城市、重点城市群的建设,我们可以看到几乎未来城市的基本格局——齐头并进,内外兼修。
曾经流入房地产行业的热钱,也会被引导到其他领域“北上”了。
中央再提老旧小区改造,影响有多大?房价会否再次狂飙?
棚改未退,旧改已来。
 
近日,国务院常务会议指出,推进城镇老旧小区改造,是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,比去年增加一倍,重点是2000年底前建成的住宅区。
中央再提老旧小区改造,影响有多大?房价会否再次狂飙?
老旧小区改造又至,且总数相比去年翻倍,规模之大、覆盖范围之广,体现出非常时期稳投资、扩内需、稳民生的迫切性。
 
这会带来什么影响?
 
01
 
众所周知,前几年的棚户区改造,曾带动广大三四线楼市翻天覆地的变化。
 
这一次规模巨大的旧改来袭,会否带来同样的刺激效应?
 
答案只有一个字:否。
 
原因很简单,棚户区改造是大拆大建,且背后存在货币化补贴的直接刺激,有央行通过PSL投放基础货币来进行支撑,相当于对三四线棚改城市直接放水,影响可见一斑。
 中央再提老旧小区改造,影响有多大?房价会否再次狂飙?
与棚改相比,旧改只是小修小补。
棚改是拆旧建新,旧改则以房屋外立面翻新、水电气路改造以及加建停车场、电梯等基础设施为主,最多加上养老、托幼、医疗等公共服务供给的改善,不涉及拆迁改造,影响与棚改截然不同。
中央再提老旧小区改造,影响有多大?房价会否再次狂飙?
更关键的是,棚改有货币化补贴支撑,而旧改由财政资金、居民和社会资本共同埋单。政府会给予一定补贴,但比例相对有限,社会资本则只是“鼓励参与改造运营”,而如果无利可图,社会资本积极性可能不会太高。
 
旧改如果没有央妈的底部背书,就会失去杠杠放大效应,不会产生如同棚改一般的巨大能量。
 
所以,既非大拆大建,也没有来自央行定向放水的直接支持,旧改与棚改完全不能同日而语,影响同样大相径庭。
 
02
 
老旧小区改造,谁能从中受益?
 
根据政策精神,老旧小区改造,主要以2000年底建成的老旧住宅区为主,这正是人们俗称的“老破小”,一般集中于各大城市的老城区。
 
根据住建部2019年披露数据,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超4200万户,建筑面积约40亿平方米。
 
近年来,老旧小区衰败这一话题经久不衰,“远离老破小”的声音不绝于耳,似乎除了交通、学位等因素外,“老破小”几乎价值。
 
这一次老旧小区改造的到来,显然有助于改变这一局面。
 
无论是改造水电煤气,还是加装电梯停车场,都会明显提升老旧小区外在形象和居住质量,自然会带动“老破小”估值的提升。
 
具有交通、医疗乃至学位优势的老破小,在旧改的加持之下,其价格将会更为坚挺。没有这些综合优势的老破小,有了旧改的加持,也能减缓其衰败的过程。
 
所以,旧改加速,无疑给大城市老城区的老旧小区带来直接利好,促进居住体验的明显提升,为租房价格乃至房价提供一定支撑。

多个行业有望受惠5万亿旧改市场

虽然旧改难以再次拉升房价,但其潜在市场巨大,有望大幅拉动基础设施建设的需求,多个行业也有望从中获益。

据住建部数据,目前全国共有老旧社区17万个,建筑面积约40亿平方米,涉及居民上亿人。

经前住建部副部长仇保兴之前测算过,老旧小区改造的市场空间有望达到5万亿。若按5年改造期来计算,预计每年可贡献1万亿投资额。

基础的5万亿市场空间之外,老旧小区改造推动过程中,小区内部分居民自发进行了户内二次装修,或带动整体市场空间进一步提升。

老旧小区改造核心改造需求是基础设施翻新、加装电梯、配建停车场、物管、添置家电、家具等,相关行业有望受益。

建材:

老旧小区改造中基建类改造优先级较高,包括水电气路等市政基础设施等,而这些改造将大幅增加建材需求,建材行业在老旧区改造中受益最大。

电梯:

大量老旧小区依然以楼梯房为主,基本没有电梯配套,对老人小孩出行尤为不便,居民对电梯安装的需求十分迫切,电梯行业有望持续受惠。

物业管理:

老旧小区改造将涉及17万个小区,其中大量小区缺乏规范的物业管理。未来老旧小区改造完成后,物业管理行业将迎来更大发展空间。

家电和家具:

目前已完成试点的小区居民中有相当一部分都自发进行了户内改造,置换家电和家具等设施,随着旧改进度推进,有望进一步刺激需求。

 

 
03
 
凡事都有两面性。
 
老旧小区微改造的到来,从另一方面来看,也意味着大拆大建可能会被推迟,想要靠博拆迁迅速完成财富积累的期待落空。
 
毕竟,与三四线城市的棚户区不同,老旧小区多数位于寸土寸金的老城区,改造成本不是一般的高昂。
 
同时,我国房地产正在从黄金时代步入白银时代。如果房价出现较长时期的横盘,由于缺乏房价上涨的利益刺激,老旧小区拆迁重建恐怕很难吸引到足够多的社会资本参与
 
更关键的是,对于大多数二三线城市来说,土地资源相对丰富,这些地方宁可在郊区大建新城,也不愿积极改造旧城,这又会加速老城区的衰败。
 
这一趋势随着政策的变动又得到进一步加强。
近日发改委在2020年城镇化重点任务中明确提出,加大“人地钱挂钩”配套政策的激励力度,推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜。
中央再提老旧小区改造,影响有多大?房价会否再次狂飙?
这意味着,一旦大城市获得更多的土地指标,对于改造老旧小区的意愿还会进一步降低,这对“老破小”的未来同样带来明显影响。
 
04
可以说,旧改,在短期利于老破小,很难刺激房价大幅上行。
 
老旧小区改造,堪称名副其实的“民生工程”。意在稳定投资、提振内需和稳定民生,而非刺激房价。
 
只要没有大范围的大拆大建,没有来自央妈的定向放水,旧改对房地产市场的影响就不必高估。

中央再提老旧小区改造,影响有多大?房价会否再次狂飙?

房价整体靠稳格局不变

这次全面发力旧城改造也是诞生于经济疲弱之时,货币环境也是处于宽松周期,楼市会否重现16年的疯狂?又有哪些行业能受惠这次的旧改政策呢?

虽然两次大型的老旧改造政策类型相似,出台的背景也很接近,但本质上依然有着明确的区别。

目前在中央定位住房不炒的基调不变的大前提下,这次旧改启动很难再造成房价大涨,主要有以下两大原因:

1、旧改和棚改的本质不一样

棚改的对象一般指简易结构、房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域。

由于棚改区整体环境质量较差,一般以拆迁形式进行改造,对被拆迁户将进行货币安置或实物安置,从而催生出大量的住房购买需求。

而旧改主要针对建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。

而除了部分楼龄过于残旧的小区可能涉及拆迁外,大部分小区改造都以主要是更新小区水电气路和光纤等基础设施等,并不涉及房屋拆迁和安置补偿。

因此,与棚改大量产生新增置业需求不同,旧改以小区升级改造为主,所以并不会催生大量的购房需求。

                           

中央再提老旧小区改造,影响有多大?房价会否再次狂飙?

2、旧改与棚改资金来源不同

城区棚户区改造资金主要由国开行提供政策性贷款,占棚改项目投资的比例达到97%以上。

由于有国家专项资金的强力支持,15年起棚改的货币化安置比例迅速提升,由14年时不足20%升至17年的60%。

大量持有大额现金补偿的拆迁户成为房市的最主要购买力,也催生了房价的井喷浪潮。

中央再提老旧小区改造,影响有多大?房价会否再次狂飙?

与棚改有国开行全力资金支持不同,这次会议指出城镇老旧小区改造由“中央财政给予补助,地方政府专项债给予倾斜,鼓励社会资本参与改造运营”。

当中以参与旧改的房企资金作为主要的资金渠道,由于房企资金成本远高于国开行的专项贷款,因此就算涉及到旧改拆迁,货币化补偿比例也将会大幅降低。

这样就导致旧改难以同时间产生大批量持有大量补偿款的拆迁土豪,从而大规模地刺激购房需求,进一步推高房价。

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预计这轮旧改和15年时期的棚改浪潮不同,在住房不炒的总基调下,旧改将在保持整体房价稳定的基础上,实现稳内需的目标。

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