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上图为等级考4年来各个科目的选考人数，这里需要强调，这里的统计基数是上海市教育考试院统计的每年总分在260或261以上的学生，基本达到参加秋考总人数的99%以上。这个数字并不代表一届上海高中生数量，上海一届高中生近几年大约有5万余人，其中有2000-3000人参加春考不在统计中，还有一些出国或者就读相关预科学校。

注意：上图中的地理，生物并非这门科目实际参考人数，只是在这个基数中的参考人数，由于这两门科目在高二进行，一些参加春考或者出国的学生也可能参加，所以两门科目实际参考人数大于这个数字。

从4年来看，等级考6门科目基本呈现如下趋势：

（1）地理始终保持大热

X老师为大家交待一个大背景，上海的高中课程设置是高一学地理，高二学生物，各学习一年，所以2017届在2016年他们高二第一次进行等级考时只有地理科目，没有生物课目，所以地理从那个时候开始就保持了选考人数最多的记录，4年来始终是最热科目。

（2）生物强势上升

生物是这4年里上升最快的科目，尽管2017年第一年已经达到第二，但相比化学，历史优势不大。但2020年，生物的74.4%选考率远远甩开了第三名历史的43.9%。究其原因，一方面是社会机构的鼓吹，一方面是高二可考，还有一方面是学科相对简单。

（3）历史，政治保持平稳

历史和政治是最为平稳的科目，历史选考人数略多于政治，历史维持在46%上下，而政治在33%上下，依然是传统文科学生的主阵地。

（4）物理，化学严重下降

选考政策调整第一年严重受挫

相比之下，化学，物理经历了极大的滑坡，物理狂掉14个百分点，在2019年和2020年连续两年成为选考人数最少的科目！而化学才是真正滑坡最厉害的科目，4年掉了17个百分点。

即使在2020年大幅度调整了选考政策后，物理选考人数依然低迷。这种低迷不仅仅代表了调整政策的失败，更是从根本上表明了+3科目任意选择的巨大问题。即使增加了许多物理专业依然不能让学生回心转意，家长和学生依然在田忌赛马，利用等级考规则的道路上越走越远。

根据政策，上海等级考将在今年公布3年后当下改革政策到期后的新政策，从一些泄露的消息来看，恐怕暂时还没有改变+3任意选择的风声，高二只能选一门和高二可以3选一的改革恐怕都无法从根本上改变物理的颓势。另一种可能则是上海高考学生人数偏少，不需要太过强调物理，可以让上海像过去一样继续保持一定的特点，但要保持特点，物理就是付出的代价。

一些很细碎的画面和观点，开始慢慢串联起来，传递出上海楼市当前最真实的场景。

我先说一个很重要观点：上海房价的拐点，或许真的到了，上海楼市，正走向一个全新的周期。

上海楼市，正在经历着“量价齐飞”。

前段时间有个朋友想要买房子，住在七宝那边，原计划4月份买的，但因为疫情的原因，就被耽搁了，兜兜转转一圈后发现，她原先看到的低价房源，竟然一套都没有了。

五个目标小区，原先低于市场价的房源，在这三个月的时间里，迅速被一扫而空，剩下的房源，也几乎无漏可捡，最后不得已，她比原先的计划金额多花了30万元。

这其实还算好的，从我们平米成交的数据看，在另外一个区域，浦东的学区房也大都出现了明显的涨幅，而且很多区域还出现了无房可卖的情形。

当然，这些都是很零散的片段，如果从整体的宏观数据层面看。

近一年以来，上海二手房已经连续4个月的成交量都突破2.4万套了，这从数据指标看，是偏热的。

也正是这几个月的持续热销，导致的结果就是今年1-7月二手房的成交量达到了惊人的14万套，为什么说是惊人，因为你看看图表应该也能看出来，整个2019年二手房的成交量才14.4万套。

2020年才过半，整体的交易量就相比于2019年，仅仅相差4000套。

所以，今年的上海二手房成交量，基本可以断定是近4年来最高的。

二手房历年成交量

地产圈有句术语，叫“量价齐飞”，量先价后，随着成交量的不断上涨，市场行情也在逐渐变好，意味着房子其实是不愁卖了。

最近半年，上海的二手房房价也在不断的持续走高，如果你单看这个房价走势图，最明显的感知就是呈现了很明显的上升趋势。

上海二手房的成交单价逐渐从5.7万慢慢抬升到5.77万，然后再到5.8万，从实际成交单价看，也在逐渐走高。

上海的土拍溢价率，预示着未来房价的走高。

如果从上海土拍的溢价率看，也出现了整体的回归，土地溢价率越来越高，上海7月份土地的平均溢价率已经达到了31.7%。

单看这个数据本身，你可能没什么感觉，我再跟你说两个层面的数据。

大家知道20%的土地溢价率频发是在哪个时候吗？没错，还是在2017年上半年楼市最火爆的时候。

而且，最近半年以来，开发商对于上海土地的喜爱，就仿佛是脱缰的野马一样疯狂，从0%到10%再到20%，然后到后来的30%，就跟前阵子的股票热一样，越来越疯狂。

帮大家统计了去年上海市场的土地出让情况，共计出让了157块地，只有8块地的溢价率超过了5%，其他都是零溢价。

如果这么一对比，我想你应该知道当前的上海土地的溢价率是多么的疯狂了。

这个数据的背后代表的是什么，其实就是房企对未来楼市的信心，溢价率越高，说明对板块越看好，说明对未来楼市就越有信心。

而且，溢价率和房价，其实就相当于是面粉和面包的关系，我们来看看贝壳研究院统计的一份数据，上海房价与土地溢价率的同频，真的是惊人的一致。

当然，也有人说是因为土地规则改变了，把15%的自持给取消了，但不可否认的是，哪怕是把这个因素给放进去，土地溢价率依然是实实在在存在的。

比如新拍出去的浦东唐镇地块，在15%自持的情况下，依然拍出了19%的高溢价。

上海的土地溢价率，跟房价一样，也正在走入慢牛通道。

除此之外，上海的预售价格，也正不断突破区域天花板。

作为明星楼盘的前滩三湘印象名邸，价格直接给到了12.15万，这个的价格在前期真的很难想象。

同时贴近中环的项目，融创的静安映的预售价格直接破9.1万，仁恒静安世纪也拿到了9.2万，未来中内环的项目后期想要低于这样的价格，可能性也越来越低，这相当于给上海中内环定了最低价格的阀值。

我们前面也跟大家聊过，上海一直以来新房定价所遵循的就是环线定价论，内环滨江13万，内环10万，中环9万，外环7万，郊环4万，这就是上海房价业内所达到的一种默契。

中环内的价格，开始逼近内环，对于内环而言，更是形成了一种倒逼机制，所以为什么说上海今年核心区域的房子都卖的还不错，原因也很简单，位置比我差的项目都卖的跟我差不多的价格了，自然位置好的项目性价比就格外突出了。

包括华漕板块的虹庐湾达到了6.3万，徐泾的中核锦悦府二期大概会达到6万左右，还有位于滨江区域的绿地海珀外滩，二期最新预售价格达到了13.95万，中兴路一号达到了12.98万，你看每一个项目全部都捅破了区域的天花板。

而这样的限价体系一旦被突破，意味着对于上海楼市的整体价格认知都将被打破。

当然，不可思议的是，虽然房子是越卖越贵了，但整体的认筹率却越来越高了，也就是说，去买房的人越来越多了。

其实也很好理解，我们一直有个说法，叫买涨不买跌。

比如长风瑞仕璟庭300多套房子，引来了1000多组认筹，再比如南虹桥的虹庐湾，认筹率也高达259%….

长风瑞仕璟庭取证房源380套、认筹1030+组，认筹率271%；

虹庐湾取证房源328套、认筹850+组，认筹率259%；

尚汇豪庭取证房源144套、认筹301组，认筹率209%；

保利锦上取证房源358套、认筹690+组，认筹率193%；

浦发东悦城取证房源265套、认筹430+组，认筹率162%；

古北尚公馆取证房源311套、认筹406组，认筹率131%；

绿地海铂外滩取证房源67套，认筹268组，认筹率400%；

仁恒静安世纪取证房源354套、认筹3天即有720组，认筹率达到203%

 

上海楼市，正在以一种肉眼可见的方式迅速变热，而且越来越火爆，所受到的追捧也越来越多，慢慢的，正在形成一种全新的循环。

二手房的成交量、二手房的价格走势、土地的溢价率、热门楼盘认筹率的节节走高等等，我们应该意识到的是，这一次上海楼市的热，正在多个维度多个层面全面开花而且表现异常凶猛。

当然，除了内部价格前期确实被低估外，还有来自外部的刺激。

深圳楼市经历过一波热炒后，被紧急摁下了暂停键，东莞和宁波房价也在最近涨幅凶猛，这些过热的城市，也正在消耗这很多买房者的热情，也正是如此，大量的买房客都慢慢的被挤到了上海。

上海房价的拐点，这次或许真的来了，上海楼市，或许将进入全新的周期之中。

上海楼市的回暖，这次确定无疑了。

所以，朋友们啊，想要买房的一定要赶在这波上涨趋势到来之前，在这样的上涨慢牛中，犹豫两个月，很可能意味着要多出几十万。