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反垄断的第一把超级大刀，砍向了阿里。

182.28亿元的罚款，叠起来大约有5460层楼高。正当大家感慨铁拳凶猛的时候，有一个人已经在社交网络上打响了另一场反垄断大战。

他是58同城CEO姚劲波，他“开炮”的对象是贝壳：

姚劲波与贝壳的恩怨由来已久，尽管夹带私货，但姚劲波也确实引出了一个触及灵魂的问题：

贝壳，会成为下一个阿里吗？

宽泛点来说，脱胎于链家的贝壳应该是国内第二大电商。2020年，贝壳的GTV（总交易额）达到了3.5万亿，而京东或拼多多的这一可比数据（GMV）均未超过3万亿。

除此之外，贝壳还是房产中介服务领域的第一。

随着阿里的受罚，姚劲波提出的问题，越来越值得深思。

1

既是裁判员，又是运动员

姚劲波点火贝壳，背后是由来已久的利益之争。

2018年6月12日，北京东三环乌云密布、天雷滚滚。

那天，58同城与安居客牵头，请了我爱我家、中原地产、21世纪不动产、麦田房产等10家地产服务业山头，搞了一次房地产界武林大会，名曰“真房源誓约大会”。剑锋所指，正是贝壳与链家。

除了姚劲波组织的各路豪杰开大会，2019年以来，金华、绍兴、南昌等多地也出现了房产中介抵制贝壳的“反壳联盟”。

一个经典的例子发生在2019年9月，金华上百家房地产中介机构代表签署了《反壳联盟条约》，口号喊得震天响：反对垄断，抵制不良竞争。

中介同行之所以抵制贝壳，很重要的原因是它干了一件“掀桌子”的事。

2018年4月，在链家网的基础上，链家推出了”互联网+”房产服务平台贝壳找房。在对外的话语里，贝壳找房以真房源为核心，通过自己建立的ACN经纪人协作网络，实现不同房产经纪公司之间跨店、跨品牌成交。

这样一来，“端口之王”58接管线上、众玩家瓜分线下的行业格局被打破。

敢于掀桌子闹革命，是勇士风范。可让业内同行感到膈应的是：

它把旧桌子掀了，自己却成了新桌子上的霸主。

贝壳找房成立之初，对外展示的形象是“中介行业颠覆者”。贝壳曾表示，它是一个独立的第三方交易平台，类似电商中的淘宝，向所有地产中介公司开放资源，而链家只是入驻平台的商户之一。

但据中国经营报调查，从实际控制的角度看，链家已成为贝壳找房的全资子公司，链家只是贝壳找房旗下的品牌。

▲资料来源天眼查

借助链家在中介行业的基础，贝壳找房迅速跑马圈地。贝壳招股书显示，截至去年6月30日，贝壳找房平台共入驻265个房地产经纪品牌，约4.2万家门店，约45.6万经纪人。

在贝壳的平台下，这些入驻品牌和链家共用一套规则、一个系统，与链家同台竞争，且共同切分收益。

既当裁判又当运动员， 这也成为行业对贝壳最大的诟病。

2

扼住开发商的咽喉

不止是中介同行，上游的开发商也开始感受到贝壳的力量。

2019年10月16日，天津市住建委召集了保利、万科等五家开发商以及贝壳找房、我爱我家、中原地产开了一个闭门会议。

开会之前，天津的开发商们看到过一个近乎魔幻的数据：

贝壳在天津的206个项目，渠道费为3%以上的项目竟然有122个，有18个项目的渠道费超过了5%。

一栋200万的房子，渠道商要拿走十几万。

如此高的渠道费，不止发生在天津。在海南，渠道费收取比例普遍在3%-5%，郊区的房子，甚至能够超过10%。

根据壹地产的数据，天津的开发商，净利润率平均只有2%。

经过数次约谈，2019年11月8日，天津住建委出台规定：

建议天津新房中介机构调整渠道佣金点位，最高不得超过二手房佣金点位（2.5%）。

很快，许多开发商接到了贝壳的通知，要求修改合同。

渠道佣金收得太高，还要住建委出面才能搞定。突然觉得，天津的开发商怪可怜的。

但这还不是最可怜的，2019年末，业内曾传出一条消息：

“贝壳发布了一条强硬的公告，因为绿城找了别家的带客团队，决定停止对绿城的合作，态度非常强硬，甚至，还让人读出了威胁的味道。”

绿城好歹也是头部房企，也要向贝壳低头？

刷新人们观念的事件之外，贝壳对地产生态的影响之说由来已久，地产八卦女就曾总结过贝壳的“四宗罪”：

1.相关行业受牵连，生态受损

2.扰乱市场，截客、洗客、抢人层出不穷

3.占据营销费用，攫取开发商利润

4.反客为主，占据话语权，恶意竞争，霸凌开发商

在地产八卦女看来，一家独大的贝壳，逐渐成为了行业中的霸主，逐渐拥有了话语权。长此以往，它将成为整个房地产链条中最赚钱，也是最恶劣的一环。

当然，用贝壳的话来说，这都是开发商自愿的。卖不出去房子的开发商，只好将利润分给渠道，至少能保证不亏本。

贝壳之所以能如此强悍，与资本和团队密不可分。

贝壳与链家德佑全线打通，不仅仅是一二手房联动，拥有的是庞大的数据，再加上恐怖的线上线下力量，对于其他渠道公司，甚至之于所有房企，都是降维打击。

开发商怎么也不会想到，有一天他们会沦落到为渠道打工。

到时候，贝壳左老板所说的“渠道只是开发商的夜壶”恐怕要反过来了。

3

上涨的中介费

被中介公司扼住咽喉的，远不止开发商。

2020年4月23日，贝壳新居住大会上，左晖给大家算了两笔账后，做出了一个决定：

向低收入宣战。

左晖的意思很明显：我们中介的收入太低了。

高喊着要提高员工的收入，但左晖没说钱从哪来。高收入必然来自高业绩，是抢占更多同行的生意？还是提高中介费？又或者是剥削开发商，让他们提供更高的新房佣金？

事实再一次证明，小孩子才做选择题，成年人当然是全都要。

前些天，重庆一论坛传出了一则消息：

重庆贝壳涨价了，服务费用调整为卖方1%，买方2%（之前是卖方0%，买方2%）。

这不是贝壳第一次涨中介费。2020年12月底，郑州贝壳系所有门店宣布：2021年1月起将上调郑州地区中介收费标准至3%。

更早的时候，贝壳已在上海、深圳、广州、成都等多个城市实行3％的中介服务费。

也就是说，一套200万元成交的二手房，此前的中介费只要4万，调整后变成了6万。

左晖这不是在向低收入宣战，更像是在向买房者宣战，毕竟羊毛始终是出在羊身上。

但在左晖看来，他们才是最委屈的那个。在2019年1月的一次采访中，还是链家董事长的左晖就曾为中介行业叫屈：

中国的中介费普遍费率大概在2.5%左右，在全世界看来，也不算高。美国是6%，日本是6%，（中国）台湾是5%，南非是8%，（中国）香港虽然是2%，但是还有1%的预支费用。

左晖的言论得到了一片嘘声。群众们的不满也可以理解，不是说中介不可以涨价，而是涨价后的服务提升体现在了哪里呢？

甚至有业内人士表示，本质上，链家独家模式是双边代理，意味着中介不代表买卖双方中的任何一方，也不为任何一方创造价值，唯一目标就是撮合交易，赚取佣金。

感受不到差别的服务，凭什么比别人更贵呢？2017年的某个论坛上，一位清华大学教授更是对链家网CEO彭永东当面指责：

“你们的模式就是两头骗，骗完房东骗购房者。”

与此同时，消费者对贝壳的怨气似乎越来越深了。在21聚投诉上，多名用户还投诉了贝壳找房恶意泄露个人信息、服务争议等问题，截至3月2日，在黑猫投诉上，贝壳找房的投诉量多达585个。

市场上甚至有声音指责左晖：

曾经旨在改革中介行业的屠龙少年，变成了那条恶龙。

4

尾声

贝壳掌舵人左晖一度被看做是行业的革命者。

2014年10月，左晖发出了一封言辞激烈的公开信，剑锋直指当时房源最大的平台搜房网：

“搜房在开历史倒车，既做平台公司，又做中介公司，这是全中介行业的公敌。链家不愿与之为伍，要全面终止和搜房的合作。”

没想到，仅仅6年之后，左老板的贝壳就成了另一家“搜房”。

公开信息显示，早在2020年5月，贝壳找房已进驻全国110个城市，入驻合作新经纪品牌超过250个，连接经纪门店超过4万家，服务超过37万经纪人。

时至今日，贝壳已经是中国住房市场份额最大的公司，在中介服务的二手房和新房交易市场中，贝壳均排名第一。

与此同时，中介同行、上游的开发商和下游的消费者，都感受到了贝壳的力量，甚至多少还有点恐惧。

一个核心的问题是，这样的贝壳构成垄断了吗？胡景晖曾建议人们看两个指标：

1、是否享有超级定价权；

2、是否碾压式消灭竞争对手。

从目前的情况来看，在部分新房市场，无论是对开发商还是购房者，贝壳似乎都拥有高额的定价权。在消灭竞争对手上，贝壳强大的资本实力和降维打击，无论是在新房还是二手房市场，都已显露无疑。

当然，贝壳是否真正构成垄断，还需要监管部门来进一步判定。但阿里的下场已经给贝壳敲响了警钟：

一个企业的命运，固然要靠自己的奋斗，但也要考虑历史的进程。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/C85wuZW76eqfdBnqf_6Eiw

一晚上，2条楼市大消息。

4月8日，住建部约谈5个城市相关负责人，要求坚决遏制投机炒房。

同一天，因炒房团内讧，爆出102份经营贷炒房材料，冲上微博热搜，深圳市住建局等七部门宣布对此展开联合调查。

 

中原地产研究中心统计，今年以来，全国房地产调控政策次数已经超过140次。业内预计越来越多城市将升级市场监管。

市场人士认为，这一轮调控2个方向是重点：

1.经营贷违规买房

2.学区房、学位房

为什么这两块是重点？

业内分析认为，炒房团的命门还是资金，而银行贷款中经营贷已经成为重要来源，扬汤止沸不如釜底抽薪。而擒贼要先擒王，学位房、学区房领涨整个楼市态势，遇到打压也在情理之中了。

//  住建部约谈5个城市  //

先来看看新华社的报道。

住建部副部长倪虹4月8日约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人，要求切实提高政治站位，充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

他说，要完善人口、土地与住房联动机制，加强与人口落户、义务教育等相关政策的统筹协调，强化二手房交易管理，提高房地产市场调控的系统性、整体性、协同性。

据了解，住房和城乡建设部已将东莞、南通市列入房地产市场监测重点城市名单。

//  102份炒房材料曝光，深圳7部门跟进  //

再来看看深圳。

4月8日，深圳市住房和建设局等七部门发布关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告。

通告提到，关于举报反映的“深房理”提供“一条龙”服务教唆协助借款人骗取信贷资金违规用于购房的问题，金融监管部门将纳入“防止经营用途贷款违规流入房地产领域联合排查行动”作为重点线索核查，一经查实，金融机构将依法依约提前收回贷款，并对未履职尽责的金融机构及其从业人员依法依规从严从重处罚。

通告明确，对其中协助借款人违规套取信贷资金的中介机构，住房建设部门将予以依法查处，金融机构一律不得进行合作。

此前，微博用户@深房理装修队003 在其个人微博陆续曝光“深房理团伙骗取经营贷用于炒房的相关线索”。一举曝出102份炒房材料，其写道“深房理摇篮会员合伙炒房材料102份”，并附上一张长图。

据21世纪经济报道披露，长图中均是购房信息，时间多为去年上半年，目的多为“代持人招募股东”。而去年4月份，深圳监管层正掀起一场严查消费贷、经营贷违规流入楼市的行动。

所谓的代持，是指有资金却没有足够购房资格的群体，在买房时将自己的房产登记在他人名下，由他人代为持有，同时支付给代持人一定报酬的炒房行为。

根据中国房地产报报道，在具体操作过程中，代持人和炒房客双方会签订《代持协议》和《授权委托协议》，规定炒房客是房屋真实所有者，且炒房客可以代理房屋出租和管理业务。

而炒房客会把购房首付款转到代持人账户，“为了规避风险，双方还会签订一个《借款协议》”，显示首付款是代持人向炒房客所借。

在代持过程中，代持人会根据实际情况收取服务费，买卖之间的价差越大，服务费也会越贵。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从个人炒房逐渐转变为有组织的炒房，说明各地严管炒房的工作需要强化。此次政策层面迅速调查，这或成为二季度深圳严管房地产的一个新起点，对于一些有组织的炒房机构将严打，包括各类购房投资群和小区业主炒房群等。未来或建立举报制度，对于各类公开组织炒房的行为将面临被举报和查处的情况，这也是后续严管房地产市场亟需补上的一课。

//  炒房客的“命门”已被盯上  //

近期已有多个城市开展严查购房者资金来源。其中，上海发现3.39亿信贷资金违规流入楼市。

近日，上海银保监局组织辖内商业银行开展个人住房信贷管理专项自查，并进行了监管稽核调查。

自3月1日开始，上海银保监局选取辖内16家银行开展了经营贷、消费贷违规流入房市专项稽核调查。截至目前，此次监管稽核调查已发现123笔、3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场，同时还发现部分银行首套房认定不准确、数据填报不规范以及外部“助贷”机构违规问题突出等情况

不止是上海，多地严肃查处经营贷违规流入房市。

银保监会官网信息显示，开年以来，浙江、江苏、福建、大连等地监管分局相继就个人经营性贷款违规流入楼市等问题进行了严厉查处，合计已开出罚单累计10张，处罚金额超过500万元。

3月26日，银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》(下称：《通知》)。《通知》要求，后期将加强借款人自制核查、加强信贷需求审核、贷款期限管理，严格贷中贷后管理等。依法严格问责，加强联合惩戒，将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统。

3月24日，北京银保监局通报，辖内银行对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性开展自查，自查发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%，其中部分涉及银行办理业务不审慎，部分涉及借款人刻意规避审查。在银行自查基础上，北京银保监局会同相关部门选取重点机构进一步开展了专项核查，已发现涉嫌违规流入房地产市场信贷资金约3000万元。该局已经启动对4家银行的行政处罚立案程序和调查取证工作。

3月16日，广东银保监局官网披露，辖内(不含深圳)银行机构已完成个人经营性贷款自查的银行网点共4501个，排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户，其中广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。

商业银行的涉房贷款情况也备受市场关注，部分相关数据也在近期的银行年报中披露。

去年12月，央行行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，设定房地产“三条红线”融资新规，中资大型银行（第一档）、中资中型银行（第二档）的房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%；个人住房贷款占比上限分别为32.5%、20%。

//  学区房要“退烧”了  //

除了严查楼市资金来源，学区房、学位房的炒作也被列入严打范围。

目前，随着多校划片、公民同招、指标分配和教育均等化等学位政策改革，教育资源均衡化已经成为多个城市明确的改进方向。

上海“名额到校又到区”

上海市教委近日正式对外发布以优质高中“名额到校又到区”为中心点的高中招录新政。

根据新政，从2022年开始，上海市优质高中将拿出其招生总计划数的65%（委属）、50%-65%（区属），来进行“名额分配综合评价录取招生计划”，剩下的名额则通过高中自主招生和统一考试招生来录取学生。

“对口直升”下，“重点小学-重点初中-重点高中”一通到底的升学通道和对优质资源的垄断被打破。

有分析认为，这一新政顶层设计的思路是“阶层混合”，即打破学区房的禁锢，让全市所有学生，不分学区，毋论小区，都有机会进入重点中学读书，让有钱人家坐拥学区房的孩子和经济相对不太富裕人家住在一般小区的孩子站在同一起跑线上，享受同等的教育资源。

北京关停6家炒作学区房中介门店

北京对炒作学区房、哄抬房价等行为，高压态势不减，直至停店、停网、停业。就在近期，

市场信息显示，根据北京市政府部署，北京市住建委会同相关部门开展房地产经纪机构专项执法检查，针对群众反映强烈的房地产经纪机构炒作学区房（学位房）行为，对海淀区万柳、翠微，西城区德胜、金融街，东城区交道口等价格快速上涨区域进行专项执法检查，包括我爱我家等6家炒作学区房的门店暂停营业整改。

同时，对链家置地、麦田、中原、丽兹行、海客天下等房地产经纪公司涉嫌存在的以隐瞒等不正当方式诱骗消费者交易、擅自对外发布房源信息、未书面告知规定事项等违法违规行为立案17起。

深圳严打学位房虚假广告

深圳市市场监督管理局、市住房和建设局、市教育局近日联合在全市范围内开展“学位房”等虚假违法广告专项整治行动。

据悉，市场监管部门对制作、发布涉及“学位房”等虚假违法广告，或存在违法违规行为的房地产开发企业和中介机构，移交行业协会进行自律惩戒，并记入房地产行业诚信系统，纳入信用监管。对典型违法违规案例进行披露曝光，营造守法经营、诚信自律的舆论氛围和导向。

合肥针对优质学区限购

再看近期一个热得烫手的城市合肥，首创二手房“定向限购”，单独针对优质学区限购。

4月5日晚间，合肥出台了楼市调控新政，其中明确提出，“暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房，在国内首次将限购政策直接划定在学区范围内。

同时，合肥还明确了小学学位“6年锁定”、初中学位“3年锁定”的约束，打击囤积学区房待涨价的投机炒作。

//  市场将趋于平稳  //

业内预计，随着多个城市调控加码，市场将趋于平稳。

58同城、安居客近期发布的《2021第一季度楼市总结》显示，2021年一季度新房找房热度同比上涨20.9%，购房者信心指数呈上涨趋势；二手房市场上，一季度找房热度同比上涨23.7%，挂牌均价保持稳定。

（Wind综合券商中国、证券时报、21世纪经济报道、中国证券报等）

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/PBZRHkELmxZrpmAHufpQ0A

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不是不报，时刻未到。

 

昨天，国家住建部再次启动约谈机制，是属于房地产调控中的“非常规武器”

 

 

新华社北京4月8日消息，住房和城乡建设部副部长倪虹8日约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人。

很显然，这五个城市的楼市热度，已经大大偏离了中央“稳地价、稳房价、稳预期”的总体要求，国家必须出手。

 

而国家出手，意味着至少这五个城市的房地产走向，将发生根本性逆转。

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对于这一次约谈，新华社的报道很长，详细的记述了整个约谈的要点。

 

这些要点，代表了国家对于2021年整体房地产的方向的调整，值得每个关注楼市的中国人仔细品味。

 

原文：（倪虹）要求切实提高政治站位，把思想和行动统一到党中央、国务院决策部署上来，充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

解读：开头一定是个帽子，但是这次帽子尤其大。

 

第一句，直接将房地产调控抬到了“切实提高政治站位，把思想和行动统一到党中央、国务院的部署上来”。

 

啥意思呢？

 

对于2021年的房地产和房地产调控，已经不单单是个经济问题了，而是政治问题。经济问题做不好，是能力问题。政治问题，做不好，是态度问题。

态度决定一切，剩下的你细品。

 

原文：近期广州、合肥、东莞等城市落实主体责任，针对房地产市场升温问题出台了调控措施，对稳定市场起到了一定作用。

对此，倪虹指出，要加强实施效果评估，及时完善相关政策，增强调控的针对性、实效性。城市政府要增强工作的积极性、主动性，紧盯新情况新问题，及时采取针对性措施，精准调控，坚决遏制投机炒房，引导好预期，确保房地产市场平稳运行。

 

解读：都知道，就在一个星期前广州、合肥、东莞出了政策，算是这三个城市已经开始“房住不炒”的调控了，然而再往下听，却有了不一样的弦外之音。

 

什么叫增强工作的积极性？是不是前一段工作不够积极。

 

什么叫主动性？是不是前一段工作不够主动

 

什么叫紧盯新情况，新问题？是不是前一段没有做到紧盯，盯紧新情况，新问题。

 

什么叫及时采取针对性措施？是不是前一段，虽然出了措施还是不够及时，不够精准。

 

所以，可以肯定，这三个城市的调控大概率会加码？这样才能达到国家给他们提出的主动、紧盯和及时的要求。

 

三个已经出调控的同学，还算是亡羊补牢，正所谓“对稳定市场起到了一定作用”。

 

至于宁波和南通呢？

 

想都不用想，调控出不出，已经不是问题，问题是一定要出的快，出的狠。

所以，短则三天，长则一周，这两个城市一定会出调控大招。

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原文：他（倪虹）说，要完善人口、土地与住房联动机制，加强与人口落户、义务教育等相关政策的统筹协调，强化二手房交易管理，提高房地产市场调控的系统性、整体性、协同性。有关省住房和城乡建设厅要切实发挥监督和指导作用，及时报告全省房地产市场情况和工作。

解读：一般的约谈，省级住建部门是不提的，但是这回把省住建部门也提了。这问题就重了。

 

你想想，你上学的时候，要是小毛病，一般不会被请家长。这回约谈城市主要领导，把城市的家长也给捎上了，可见问题比较严重了。

 

至于前面几句话，说的就是今后调控的方向。

 

完善人口，土地与住房联动机制，就是要增加住宅用地供应，别一股脑的搞土拍饥饿营销。

 

加强与人口落户、义务教育等相关政策的统筹协调，就是卖完地，要继续服务，不能光卖不管。强化二手房交易管理，这个好理解，深圳已经给大家打了样子。

原文：倪虹说，落实国家“十四五”规划纲要，抓紧编制“十四五”住房发展规划，改善住房供应结构。人口流入多的大城市要大力发展保障性租赁住房，规范发展长租房市场，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，降低租赁住房税费负担，加大金融支持力度，尽最大努力帮助新市民、青年人等群体解决住房困难。

解读：最后一段倪部长的要求，大家一定不陌生，实际上就是今年两会总理工作报告中对于房地产工作的概述，属于长效机制。

 

这些工作属于长期，重要，但不紧急的事务。放在这里写意思也很明确，短期工作，出调控，要快点做，长期工作——长效机制，也不能耽误。

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原文：5个城市表示，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，认真落实城市主体责任，密切监测市场变化，对苗头性、倾向性问题果断出手，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。据了解，住房和城乡建设部已将东莞、南通市列入房地产市场监测重点城市名单。

解读：领导讲完了，该学生表态了。当然这种场合，自然是要“坚决贯彻落实”，这一点也不奇怪。

 

不过，新加了一句“密切监测市场变化，对苗头性、倾向性问题果断出手”，则再次点出了这次约谈的根本点，问题点。

 

不是因为你们这些城市楼市热了，而是因为你们没有及时发现热了或者发现热了没有及时出手，让升温变小热，小热变大热，大热变传染。

 

为什么上海今年也很热，但是上海安然无事。关键就在于，去年年底一旦发现苗头，立马出手，积分摇号，增加土地出让量，增加新上海人的上海五大新城，都是调控加分项。

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好，这次约谈影响如何，我们简单谈两句

 

1、南通、宁波，调控一定会出大招，这一点没有任何的悬念。

 

话都说的这个份上，再不出大招，就太说不过去了。所以，这两个城市买房者建议等等看，不要交了定金，结果自己的买房资格却没了，赔了夫人又折兵。

 

2、广州、东莞、合肥，前一段出了调控，大概率调控也会升级。

比如合肥会不会出限售，东莞二手房会不会学深圳的“管参价”，广州会不会收紧购房资格。

 

当然，可以想象，市场已经热成这样，逼得国家出手。一两个新政很难一下子扑灭市场热情，所以，这五个城市新房市场今年上半年依旧不会迅速转凉，但是到了下半年大概率会变化。

 

至于二手房，一定会跟着新房，迟于新房，毕竟二手房市场是典型的“乌合之众”。

 

对于租赁市场，没毛影响，因为调控对穷人影响最小。

 

不够值得担心的是这些城市的外线，合肥凉了，钱会不会跑到武汉，广州、东莞凉了，钱会不会跑到珠海，毕竟房子不会走路，钱是长脚的。

 

3、这次约谈整个过程新华社报道的非常之细，目的很清晰。

 

对于别的城市，尤其是像成都、厦门、南京等这种市场依旧很热的城市，买房依旧要抢的城市，很明显在杀鸡儆猴。

 

4月，这五个城市被约谈，有没有下一批，下一批会不会有你，请深刻领会本次约谈，开篇第一句话——“切实提高政治站位，把思想和行动统一到党中央、国务院的部署上来”

 

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/UI5C2e2XcKjmWYmKBhm_sQ

作者 | 诺桑布里庵

数据支持 | 勾股大数据（www.gogudata.com）

全国多地持续几个月高压查处“经营贷入市炒房”；到今天，终于爆出来一个大雷，巨雷。

 

今天下午，一则“七部门查处深房理”的消息在网上低烈度传播，一石激起千层浪；尽管局外人对此迷惘无所知，但是对于房地产圈的人而言，这消息无疑是深水炸弹。

 

 

而七部委查处“深房理”的原因，正如《通告》中所披露的，“教唆炒房人通过弄虚作假、隐瞒真实情况或者提供虚假证明材料等方式骗取购房资格”、“以合资入股、众筹等名义，向不特定对象募集资金用于购房并承诺返还收益，涉嫌非法集资”、以及“提供‘一条龙’服务教唆协助借款人骗取信贷资金违规用于购房”等等，当然，还包括“虚假广告”等边缘性违法违规操作。

 

一句话，深房理不仅自己炒房，更是把“炒房”作为一个产业链，以推高房价为终极目标。

 

在“房住不炒”提了这么多年，而且多位重量级大佬发话“房地产是中国经济最大的灰犀牛”的当下，深房理顶风作案，落得这般下场也是天道轮回。

 

此次“深房理”翻车，起自一个名叫“@深房理装修团队003”的微博用户于4月2日实名举报“@美妈陈小泉”将经营贷用于炒房。连身份证号的前三后四都给出来了，精准打击。。。 

 

 

紧接着，4月4日，这个“@深房理装修队003”的微博账户爆出了102分经营贷炒房的资料。记得今年3月18日深圳通报了辖区内“经营贷违规炒房”的数据，结果清新可人：在15.4万笔共1771.73亿元的经营贷中，仅查到21笔、共5180万元流入了楼市。今天这个爆料102笔，单就这个数目，已经超过了上次深圳官方通报的“21笔”。。。

  

 

接下来，4月6日，这个“@深房理装修队003”的微博账户继续爆料，点了一串微博用户的名字，而且连他们用经营贷买的小区的名字都爆出来了。宝刀出鞘，不见红不收。。。

 

 

然后就是今天“七部委”的联合通报，至此，深房理宣告翻车。从网民爆料到相关部门反应，只用不到一周的时间，可以说是相当迅速。

 

那么，“深房理”是何方神圣？为何能够在国家如此大力度调控的环境下存活至今？这次“深房理”被查处，对于深圳乃至中国楼市，又意味着什么呢？

 

 

1

“深房理们”的骚操作

 

 

“深房理”是一个把炒房作为主营业务的机构。它的基本操作方法，就是鼓动全国各地的人去深圳炒房，加入他们的会员，联手推高房价，从中获利。

 

这样的机构有很多。

 

但是对于全国各地的人，尤其是普通人来讲，炒深圳的房子，谈何容易。这里面有很多壁垒。其中最大的就是没有指标。

 

没关系——深房理可以提供各种“一条龙”操作，例如假结婚、例如代持等等。

 

当然，还有的人没钱，这也是一个不小的障碍。

 

没关系——深房理会先给你洗脑，告诉你深圳的哪些区片永远涨……然后，你会先跟亲朋好友借钱，亲朋好友接完之后，深房理会“亲自”给你提供贷款，或者让其他“会员”帮你“众筹”……总之，让你凑够一笔“首付”，能够成功在深圳上了车。

 

到这里，一旦你买了深圳的房子，你就算是深房理的“自己人”了。而深房理所有玩法之中最关键也是最核心的一步，就是通过将房子抵押，假装用于经营，然后骗取经营贷，进行后面更大的套利和炒作。

 

就这样，来自全国各地的“人”和各种金融机构的“钱”就被深房理源源不断地输送到深圳楼市，日复一日，年复一年，前仆后继，乐此不疲……

 

试问，这样的炒法，房价能不一直涨嘛？

 

在我看来，这102笔经营贷还只是冰山一角，因为能够贷出钱来的方式并不只是经营贷，同时，将炒房作为主营业务的团体也不仅只是“深房理”。

 

更何况，除了直接买买买之外，深房理还会让新老业主之间互相配合打掩护，左右口袋对倒操作，把房价做上去。这实在太容易了。

 

 

例如某小区大户型120平米的房子一般是960万，忽然有一批业主在中介挂出了1200万的价格，紧接着又有人挂出1300万、1400万；随后，有一批购房者非常“壕”地把这1200、1300、1400的价格一口吃下去，这时候小区的其他业主、以及打算买这个小区房子的“刚需”会怎样想？

 

两个字：恐慌。

 

于是原本住得好好的业主，忽然觉得自己发达了，一夜之间自己的房子涨了20%、30%，只要把房子卖出去，就有300万，这至少够让自己少工作十年八年的了，试问，这些业主会怎么做？他们大概率会跟着把价格挂上去。

 

而原本打算买这个小区的“刚需”则心态崩了，一夜之间自己又买不起了，而且看着挂价蹭蹭蹭往上涨，肯定就坐不住了，于是原来打算再看看的，立马就成交了。而这样一来，价格又搞上去了。

 

就这样，一个个小区就被炒起来了。事实上，第一波挂高价的和第一波吃高价的人，可能就是同一拨人。

 

这还不算。更惨烈的是杀猪盘和击鼓传花。

 

说白了，一旦业主和“刚需”不够用的，炒房团也会自相残杀。而此次爆料，也正是出自深房理内部人士的内斗！

 

像前面那个虚构的例子中原来960，被一路炒到1200、1300、1400的，脱离地心引力的肯定会落下来，但最后那一波接盘的，可能也是深房理的会员！你怎么知道自己不是击鼓传花的最后一棒？

 

而年前深圳出台二手房交易指导价格，许多小区高出周围同类房源两三成甚至最多50%的，都是这些杀猪盘的目标。

 

 

这些，对于楼市而言可能陌生，但是熟悉股票的朋友一看就明白，这其实就是股票里面坐庄的精准套路；一样一样的。而深圳作为中国资本市场的先行者，这里有太多会玩股票的人，把股票的套路搬到楼市，666。至于普通人为何接触不到像“深房理”这样的机构，那是因为股票的门槛低，有个几万就能进去，而买房子最起码得凑个几百万的首付。

 

当然，熟悉深圳楼市的朋友都知道，深房理不是第一次被爆料了；之前很多年，一直有零散的信息披露“深房理”以及各种“炒房机构”骚操作，但“深房理们”却雷打不动，一路蒙眼狂奔，越吃越壮；但这次，为什么被“一击必杀”了呢？

 

有人说是监管当局的决心。

 

我看未必。

 

我倒是有决心向上火星。但我一辈子下决心，也上不去。。。

 

此次“深房理”被一剑封喉，从首爆到七部委联合查处，只用了6天时间，其中的关键在于四个字：

 

联合行动。

 

 

2

收网

 

回到那份查处“深房理”的通告，我们看看尾部落款那里的七个部委分别是谁：

 

 

其中，和房地产直接相关的，只有“深圳市住房和建设局”（住建局）。其它，有公安、有市场监督管理局、有网信办；更重要的是剩下的三个：地方金融监管局、央行深圳中心支行、银保监深圳监管局。

 

最后提到的这三个都是金融口的监管部门。

 

从此次4月2日首爆，到4月8日“七部委”联合发布通知，说明这是联合行动，而且早有准备。6天的时间，如果没有非常娴熟的配合以及训练，恐怕连发个通知的时间都来不及。

 

本质上，从发现问题到认识问题需要时间，从认识问题到解决问题也需要时间。

 

对于炒房这样一个隐蔽潜伏而又无处不在的现象，表面上看到房价蹭蹭蹭一直涨是很容易的，查到资金的来源去向，对于信息时代也不是难事。但是要解决房价一直涨的问题，就不那么容易了：涉及到太多行业、太多市场主体、以及太多监管部门、太多行政机关、太多执法司法机关，以及这些主体之间的配合作战：光是协调这些事，就要花三四年的时间。

 

“房住不炒”是2017年提出的。到今天，协调配合工作已经全部完成了。此次“七部委查处深房理”的迅疾程度，反映出的图景是：

 

所有相关部门已经协调一致，联合作战，如臂指使。

 

 

可见，为了遏制高房价，这些年国家费了不少心思。尤其是2017“房住不炒”之后。

 

记得前些年，调控房价就是停留在口头上，最轻的是喊话，一些所谓的专家学者哔哔几句，还有某大炮这种人鼓吹房价永远涨；

 

而稍微重一点的，就是从资格上去卡：从提高二套房首付比例，到一个家庭只能买1套，还有各种“卡”和“限”，例如什么要积分落户啦、要缴足XX年社保啦、要英语四六级多少多少分啦……之类的。这些东西说到底都是花拳绣腿，都是能做出来的。

 

直到2017年出台限竞房，说明我们开始从价格上调控了。但效果并不理想。懂市场经济的都明白，价格是众多博弈的结果，而不是原因；你控制价格，市场主体会通过其它方法绕过价格，例如价格歧视。例如原本一套房子1000万，你非要我卖800万，好，那我房子里有个文物，值200万，要买一起买。

 

2019/2020是一个重要节点，一方面利率市场化，出台了LPR的定价机制，另一方面出台了关于债务的限制指标——房企的“三条红线”以及银行的“两条红线”。说明我们开始从金融上去调控了。

 

但金融是水，水往低处流，很难控制；所以虽然“五条红线”像五指山一样牢牢地压在上面，但不论是房企还是购房者依然能够腾挪。

 

房企，把债务挪到“少数股权”里面，一个个秒变做表高手，明股实债死灰复燃，卷土重来。

 

购房者，则是把经营贷流入房地产市场，玩起了滚雪球的炒房生意。第一因为经营贷利率低，低于LPR，第二是经营贷容易获得，只要你有一套房，把它抵押了就行。

 

上有政策下有对策，下有对策上有新的政策。

 

明股实债和经营贷看似玩得666，但2021年开始加强了对经营贷炒房的查处力度。包括郭树清主席从去年三季度到今年年初罕见的连续3次发声，表示“房地产是中国经济最大的灰犀牛”，以及就在昨天财政部表示“稳步推进房地产税”等内容；明眼人看得出，这是非常强的预警信号，不在于多高级别的大佬发声，而在于告诉人们：

 

央行和财政部已经开始参与房价调控了！

 

 

这说明什么？

 

朋友们记得，之前2018年资管新规出台，在中国金融体系里面张牙舞爪了十几年的影子银行，那么复杂的灰色生态都被搞定了，连带着P2P团灭——

 

我想说的是，那些年金融去杠杆那么复杂的一个项目，我们的央行和银保监，还有证监，在真刀真枪中锻造出来了健壮的肌肉和战斗力。现在，这些都要用在对付炒房上了。

 

之前有人说，郭主席上一次连续3次提到的那个东西叫做“P2P”。3通喊话毕，6个月，斩于马下。现在，轮到郭主席连续喊话三次的东西是：房地产灰犀牛。

 

这，还不够令人瑟瑟发抖吗？

 

 

 

3

忘掉房地产，拥抱股市吧

 

 

回顾历史上发生过的这么多次金融危机，大多与房地产有关，纯粹的股灾其实并不多。例如97年香港金融危机，触发因素是房地产；与97香港前后中国的海南泡沫，是房地产。包括刚刚最近2008年重创美国以及全球金融市场的次贷危机，引发因素还是房地产。人类历史上的英国南海泡沫、美国密西西比泡沫，都跟房地产有关。

 

某位近期刚刚跳槽的学者在前些年出了一本书，叫做《房地产周期》，里面提到全球各国的经济周期和金融周期，提出一个重要观点：

 

房地产是财富表征、周期之母、危机策源。

 

而站在经济的角度，能够驯服房地产市场的国家，经济大多平稳、坚定、有力，居民生活富足殷实。如制造业强国德国，以及科技创新明珠——新加坡。

 

相反，未能驯服房地产，相反被房地产劫持的国家（经济体）——日本、香港、英国等，普遍贫富分化剧烈、财阀把持经济、创新孱弱。

 

有些大国，由于土地充足或拜历史条件所赐，房地产周期被无限推迟——例如西进运动中和二战结束后的美国——那么这些时期经济强劲、居民生活水平持续提高。但美国80年代之后经济发展带动泡沫形成，最后再2008年形成全民炒房的高潮，从此经济开始走下坡路。

 

殷鉴不远，当下正处在历史十字路口的中国，应该怎么选，不言自明。

 

有人说，二十年前，卖房炒股的人从来没有被善待；但是，2021年，4月8日，历史在这里转弯。是否应该卖房炒股，也许结论没有那么容易下；但是，有一件事是100%的，那就是：

 

炒房，再也不会被善待。

2020年年报中，各家房企暴露出来的大部分问题都是有共性的，这与过去几年市场的变化直接相关，未来几年这种共性还会存在。但面对相似的市场变化，各家企业自身的资源和背景不同，导致所体现出来的状态也是大不相同，市场分化正越来越明显。

实际上，就现在的房地产发展趋势而言，未来行业整体机会已经很小了，但其中优秀企业的发展空间却会进一步提升，而优秀地产股的成长机会更是会大大超越过去3年，这也是现在持有地产股的主要逻辑。

 

尽管今年又提出了加大土地供应的口号，但最终能落实多少仍是个未知数。即便会有所表现，但从整个大格局上来看，未来核心城市的优质土地数量日益减少仍是难以改变，保障住房的占比不断提升也是可以预见的。商品房成交额整体增速下滑，甚至在几年内筑顶，然后平缓下降是一个明显的趋势。

在经过了持续20多年的增量时代之后，我们将迎来商品房的存量时代甚至是负增量时代。承认这个前提，是我们正确判断地产开发未来的首要条件。在这个大洗礼中，会有越来越多的企业退出开发领域，其中会有很多我们熟悉的名字。

 

不管是针对房企的三道红线，对银行的两道红线还是对地方的两集中，实质上都是在把现有资源进行固化，从大致层级上来看，现有的房企格局基本定型，尤其是少数巨头会进一步提升自己的规模，3到5年时间内，行业出现两三家万亿级别企业是大概率。而与之相伴的，则是少数企业会掉队，这里既有跟不上节奏的客观因素，也有知难而退的主观动机。

过去几年是大鱼吃小鱼的过程，从现在开始就已经是大鱼吃大鱼的进程。行业整体上已经不会再有黄金时代了，但企业机会反而会随着内卷的减少而不断提升。也就是说，地产开发的行业性机会在日益减少，但巨头房企的企业机会，会随着行业利润率的逐步回升，即将开始收获期。

 

经过了2019年的地产股全面爆发之后，2020年的地产股整体低迷，这是受2018年左右低毛利房源结算的直接影响。但从2020年下半年开始，有两家房企的股价却先后摆脱了行业整体下降趋势，这就是去年下半年的龙湖集团，和今年一季度的新城控股。

究其根源，龙湖集团是因为在房企阵营中，一直保持着良好的财务风格，是2020年全投资级房企中唯一一家获两家国际机构调升评级/展望的企业，这是其股价在内房股最惨烈的下跌中，反而逆市上涨了近50%的核心原因之一。同理，新城控股今年以来上涨了36%，主要驱动因素，是1月下旬穆迪将其企业家族评级(CFR)从“Ba2”调升至“Ba1”。

 

从这两家企业的逆市表现可以看出，当前地产股的主要股价压力，还是来自于财务风险。过去几年，市场处于住宅开发大跃进状态，大部分房企都在全力加杠杆，这是资本市场所担心的，尤其是在港股上市的内房股，其估值与业绩增速不匹配，已经广泛存在。

从2020年的年报中可以看出，虽然受到结算房源的影响，房企整体上处于增收不增利的局面，但各家的负债情况已经有了很大好转。预计2021年，大部分房企都将迎来评级上调的过程，而结算房源的毛利率也会有一定程度的提升，这是当年乃至未来数年房企股价提升的重要驱动力。

2020年房企的年报中藏了太多问题，有些没有那么好，有些则没有那么差。穿透表面数据，重点还是要看整体负债情况和未来成长逻辑。2021年，很难再现2019年那种地产股集体爆发的局面，但摆脱了财务问题后还能保持快速增长的企业，反转只是时间问题了。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/GYfhrET2Z3hfGoSGHPCl5g