诸事要记 日拱一卒

最近有关任泽平的争议多了起来，事情的起因如下：9月6日，网红经济学家刘胜军在自媒体发文章，“抨击”了作为另一位网红经济学家的任泽平。刘胜军直言恒大的激进，不仅是因为许家印的野心，同时也受任泽平打鸡血式“忽悠”的影响。

 

作为一个这些年一直在互联网上关注相关领域信息的普通网民，我对任泽平的印象也不好，在我看来，任泽平缺少作为一名经济学家的严谨、求真、客观等必要素质。

我们今天的主题分为以下几个部分：新周期、自我标榜、屁股决定脑袋、恒大的得失。

 

 

一、新周期理论

任泽平作为首席经济学家的经历是从2016年6月开始的，那时他成为方正证券首席经济学家及方正证券研究所MD（董事总经理）。

到了2017年11月，任泽平离开了方正证券，一个月后任泽平就任恒大集团首席经济学家（副总裁级）兼恒大经济研究院院长。那时的恒大完完整整地吃到了一波楼市繁荣的大甜头，公司发展如日中天，恒大的股价在2017年初时只有4港元出头，到2017年12月时竟然达到22港元以上，2017年内涨幅超450%（如今恒大的股价只有3.6港元）。

恒大股价 2013-2021

那时的恒大顺风顺水、财大气粗，为了招来任泽平，恒大不惜以年薪1500万的成本招其加入。根据网上流传的任命通知，任泽平在恒大的职责是“负责宏观经济分析、市场发展方向及行业发展动向研究，为集团战略决策提供相关分析报告”。

恒大给任泽平的年薪1500万的offer

加入恒大，尤其是以如此高的待遇加入恒大，这一事件本身就给任泽平增加了更多的知名度。在2017年，任泽平曾提出“新周期”理论，到了2018年，一本名为《新周期》的书出版了，书中主要观点是中国经济在2017年后进入了新一轮周期。

 

所谓新周期，一般不是一个季度或一年的经济繁荣，而是类似2002-2007年那种连续很长时间的大繁荣周期。显然，新周期的判断如果成真，对于恒大来说绝对是一件好事，而对新周期的宣传，也在某种程度上增加了买房者的信心。

 

伴随其2017年提出新周期理论，他还同时提出了“5000点不是梦”、“一线房价翻一倍”、“经济L型”等论断，这些说法被作为标签印在了《新周期》这本书的封面上。

 

那么后来发生了什么？在其提出新周期后，经济的L型并没有出现，所谓L型经济，是指经济增速在前期放缓后走稳走强，但后来，中国GDP增速从新周期提出时的6.8%放缓至6.0%。同时，一线城市房价并没有翻倍，反而是在2017-2018年度出现了调整（尤其是北京和上海）。

GDP增速与新周期出炉时间

二、自我标榜

在我眼中，任泽平是一个很喜欢自我标榜的人。

我们从2018-2019年中国的货币政策说起。中国在2018年初就已经开始小幅度的宽松（降准）以支持实体经济发展，之后任泽平也多次强调中国应该降准降息。再后来，由于宽松是有周期性的，央行后续的操作就只是时间问题，但每当后来央行采取行动，任泽平都要跑出来炫耀一下是因为他做了“前瞻预测”，给人营造出一种央行在受他影响、听他指挥的错觉。

 

 

又比如，中国在今年7月放开三孩，任泽平第一时间发微博表示：我们的呼吁终于从学术讨论走向国家战略。

你细品，是不是和之前他在评论降准降息的感觉一样？强行给人一种是因为他才会推出某项措施的感觉。然而实际情况是，中国的老龄化压力是大多数人都明白的事。而作为一个非官方机构的宏观研究者，把自己和团队所做的第三方研究往政策制定上去蹭，这样做合适吗？

三、屁股决定脑袋

大多数人都是屁股决定脑袋，而不是脑袋决定屁股。

 

在离开恒大后，任泽平回到券商（东吴证券），职位依旧是“首席经济学家”，之后他迅速与房地产做切割，并且站队到年轻人这一边。就在最近，他表示赞同推出房产税，他说“不能有五套房子还不交税，房价一涨年轻人就白干了”，他还说高房价导致了年轻人的躺平，甚至表示房地产是“最坚硬的泡沫”。

这些话看上去都特别有道理，然而，这些话在他任职恒大期间好像从来没有说过，相反，他在恒大期间公开发表过的观点如下：

“中国未来10年一二线城市房价翻二倍，三四线城市房价翻三倍”、

 

“房地产一半是金融、一半是制造业，房地产也是实体经济”

“我国城镇化率比到60%，发达国家平均80%以上。中国的城镇化还有至少一二十个百分点，一二十年的空间”、

“中国城镇住房套户比尚低于1.1，并不存在总量过剩问题。综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间。”

一个人在短短两三年时间里，说出来的话居然完全不像出自同一人之口，这种现象出现在我们普通人头上或许还能理解，但作为年薪1500万、知名度如此之高的网红经济学家，这样做的潜在成本和可能招来的争议显然比普通人要多得多。

 

也许互联网的记忆的确太短，而对于一个已经晋升为网红经济学家的公众人物来说，判断是否准确、观点是否一致和连贯早已经不再是重点，现在的重点是流量，是当下大众对自己的好感。

四、恒大的得失

任泽平在恒大就职三年多，累计获得薪酬约5000万人民币，这个数字是绝大多数人一辈子都赚不到的。对于恒大这样一个数一数二的头部房企来说，5000万在公司发展最好的这几年并不算什么大钱，真正重要的是他在恒大期间的研究结论对恒大来说是关乎命运的。

任泽平领导下的恒大研究院曾有过这样一个研究结论：

 

假设2018-2030年中国城镇人均住房面积年均增长1.3%-1.5%增长，即2030年人均住房建筑面积达38.8-39.8平方米，则2030年中国城镇住房存量需达395亿-405亿平方米、较2017年净增128亿-138亿平方米。若以1.5%-2%的折旧率计算，则2018-2030年将折旧拆迁约65亿-87亿平方米，则2017-2030年城镇住房需新增193亿-226亿平方米，即年均新增14.8亿-17.4亿平方米。

这个结论当然给了恒大进一步扩大资产负债表的底气，而这一研究结论得出的时间距离现在已经快三年了，如果三年前恒大主动去杠杆、降负债，公司今天的情况一定会比现在好得多。

当然，任泽平在恒大期间只是一个做宏观研究的带头人，许家印和其他股东也未必就对任泽平言听计从。另外，我们也不妨从另一个角度想一想，恒大招任泽平加入究竟是为了做独立研究，还是说本来就为了用看上去专业的经济学方式对买房者进行宣传顺带讨好老板？

 

对任泽平与恒大来说，能合作一程就是缘分，在拿了5000万薪酬并离职之后，任泽平看到恒大由于战略问题而导致的困局时，不知道他的内心会不会有一丝惭愧。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/24_YBOxrHRtXZFoUVAp2ew

在《老唐实盘周记20210828》一文里，老唐谈及分众计划将已回购的2.36亿股注销时，写过这么一句话：

“（分众）本期计划将以前均价6.29元回购的235680554股注销，相当于又将额外的约14.8亿现金分给了股东”。

部分朋友表示看不懂这个因果关系，给老唐发来不少问题。合并同类，这些问题大体可以归集为五个：

①为什么回购注销就相当于现金分红？

②回购不注销，就是公司“耍流氓”吗？

③企业对员工实施股权激励，回购和增发哪种对股东更有利？

④股权激励，为什么会产生费用，这笔费用是如何计算的？

⑤巴菲特讨厌用期权或限制性股票实施管理层及员工激励。老唐你怎么看待你所持公司实施股权激励的行为？

因为忙着搬家，对这些问题也没顾上回复，答应几位朋友有空会码文聊聊这事儿。今天就填这五个坑。

①为什么回购注销就相当于现金分红？

很多朋友不能理解回购注销为什么相当于现金分红，这往往是因为潜意识里认为“货币”才是财富，非货币形式都不是财富。

我们将回购注销这件事拆成三步来看，就比较容易懂了。

第一步：假设某公司总股本1000万股，每股内在价值为10元，假设此时市场股价正好反应了内在价值，也是10元，即企业的内在价值和市值都恰好是1亿元。

——注意，股价并不经常正好等于价值，反而是经常低于或高于价值。

此处先假设股价刚好等于内在价值，因为后面老唐还要借这个假设谈回购对股东的利弊。

此时，假设公司现金富裕，也找不到什么合适的投资渠道，于是按照每股10元的股价，从股市里回购了200万股，共计支出现金2000万元。

——再注意，这2000万现金被卖掉这200万股的股东带走了。

第二步，公司将买回来的200万股，按照每4股分1股的比例，全部分给剩下的股东。

假如你原本持有8万股，拥有公司0.8%的所有权，现在变成持有了10万股，拥有公司1%的所有权

——又要提醒注意，这里有个坑。你原本持有公司0.8%的所有权，但当时公司价值是1亿，你的持股价值是80万。

分掉2000万现金之后，公司价值变成了8000万，你的持股比例虽然提升至1%了，但持股价值依然是80万。资产并没有增值。

现金分红这个行为，本身不产生任何增值。

重复一次：现金分红不产生资产增值。

现金分红，只是将股东间接控制的企业资产，转化为直接控制的现金资产。

它只是财富从左口袋转移到右口袋，本身不创造价值——这一点，市场很多投资者，包括很多资深投资者都是糊涂着的

反而很多新入市的投资者会很直观的发现：分红要除权，每股分1毛，股价跌1毛，身家并没有增加1毛。甚至如果是因为持股期短于1年，税务局还要扣税，导致身家缩水一两分钱。

既然这样，分红究竟有什么用处呢？

分红的作用，一是佐证了公司账上有真金白银，净利润不只是个账面数字；

二是在公司寻找不到更好的投资渠道时，将经营所获利润反馈给股东自由处理；

三可能会对部分股东产生心理安慰作用。有可预期的金钱流入，那种掌控感会让很多人内心特别踏实

其他其实也没啥作用。

对于能够确信其利润没造假的企业，股息率高低一贯不是我选股要考虑的指标。

对于类似茅台这种，钱堆在账上只能获取银行存款的，不分红的确是扣分项。

但对于能够找到高回报率投资方向的企业，不分红才是最有利于股东的行为。

接着说第三步，第三步稍微有点绕。

一间公司的股票等比例扩大和缩小，公司价值不会发生变化，股东持股比例也不会发生变化。

今天腾讯的总股本96亿股，公司无论将其一拆十，变成960亿股，或是十合一变成9.6亿股，腾讯公司的总价值不会增加也不会减少，每位股东所持公司的比例、所对应的价值，也都没有任何变化。

如果能理解等比例扩大或缩小，企业总价值和股东持股价值没有发生变化，那么我们也就可以理解注销行为了：

上述案例中持有1000万股的全体股东，同时拿出来20%股份注销掉，缩减公司股本至800万股，此时公司价值和股东持股价值，与注销前相比，没有发生任何变化。

这就是回购注销相当于现金分红的过程及逻辑。

既然回购注销=现金分红，那为什么企业不直接现金分红，反而要绕这么大个圈子呢？

这通常有三个理由。

第一个理由：现金分红方式要纳税，回购注销可以省下这笔税款。

目前A股市场，个人股东持股期低于一年，需要缴纳5%~20%不等的红利税——或者叫股息税，也就是对个人股东因分红所得而被征收的个人所得税；

港股市场则根据股份公司注册地不同，有10%~28%不等的红利税。

回购注销这种方式，效果等同于现金分红，但所有股东均不需要再缴纳这笔税收。

西方发达国家股市里，除了常规的利用回购避分红税之外，还经常有举债回购，通过债务利息税前扣除的规则，减少公司应纳税所得额的操作技巧。

当然，这种为了股东利益，亮出利爪薅税务局羊毛的事儿，国内还相对少见。理由你懂的

第二个理由，也是最关键的理由：公司在市值低于企业内在价值时回购并注销，带给股东的回报比同等金额的现金分红高。

还是拿前面的例子说，如果公司的内在价值是10元/股，但公司的回购成交价是6元，同样的回购200万股，只消耗公司现金1200万。

由此造成，回购注销前你持有8万股，占比0.8%，价值=10000×0.8%=80万。

回购注销后你依然持有8万股，但占比提升为1%，价值=（10000-1200）×1%=88万，提升幅度达到10%。

它反过来也成立。如果企业内在价值为10元，但公司以12元的价格回购，那就是瞎搞，是损害股东利益的行为。

这个数学计算过程，应该都能做吧？我就不列了。

所以，回购注销=现金分红，但是否优于同等金额的现金分红，却需要我们对企业的内在价值有个大概的认识之后，才能做出判断。

只有显著低于企业内在价值的回购和注销，对于留下的公司股东来说，才是优于现金分红的行为。

拿正在回购的腾讯以及即将注销的分众来说，腾讯本轮自8月19日起至9月7日累计回购223.18万股，耗资约10.4亿，回购均价约466.3港币。

请注意，老唐实盘表格里很早就给出了腾讯的理想买点：3.6万亿人民币市值，对应450港币（450港币×港币兑人民币汇率0.83×总股本96亿≈3.6万亿）。

所以，这个回购价格在我看来，是在明显低估时实施的回购，优于对股东实施10.4亿港币的现金分红。

同样，分众是计划将均价6.29元回购的约2.36亿股注销。对于分众，老唐已经在7.21元位置买入（实际成交均价7.248），目前股价也远高于6.29元。所以，这个注销计划，在我看来同样优于拿14.8亿现金出来分给股东。

但是，因为企业内在价值是个估计值（所以才叫估值），是一个主观认识，并没有一个法定的标尺，因此，也会有企业决策层浑水摸鱼，在股价没有低估甚至处于高估状态时，动用公司资金实施回购。

其行为相当于举着喇叭喊：本公司目前股价严重低估，走过路过、千万不要错过啊，大家快来买快来买，手快有、手慢无哦

同时，回购资金是直接增加了市场买入力量，会从边际上推动股价向上（所以市场炒家喜欢一切回购，无论是高估还是低估时的回购），从而实现某些不可告人的目的。

这是普遍存在的回购第三条理由。只不过没有哪家公司愿意承认自己是基于这条理由实施的回购

最终，归纳这个问题的答案是：

回购注销=现金分红；

回购行为是推动股价向上的新增力量（注意，不是保证上涨）；

回购一定有利于市场炒家。

回购是否有利于公司股东，要看回购市值是否显著低于企业内在价值。

②回购不注销，就是公司“耍流氓”吗？

这个答案可以简单粗暴：不是。

回购注销=现金分红，那么不注销就相当于不实施现金分红。

前面说过了，现金分红并不增加企业价值，所以不分红也不会减少价值。

它只是企业资产从现金形态变换成股权形态，是个中性的行为。

回购不注销，通常是公司计划将回购的股票用于股权激励。我们可以直接理解为给员工发工资或奖金——就和企业花钱买手机、买房子来奖励员工是差不多的事情。

拿现金直接发，还是买成东西转个弯再发，对于股东来说，没区别，都是出钱钱

那么，给员工发工资奖金这件事，究竟是有利于股东还是有损于股东呢？

你所在的公司发工资给你，对公司股东是有利的还是有害的呢？

大部分人都能回答，肯定是有利的。如果你创造的价值超不过你领的工资，公司分分钟就请你吃江湖名菜爆炒鱿鱼了

所以，股权激励究竟是有利还是有害，要看激励对象是否有必要激励？激励约定的增长目标和公司支付的股权价值是否配比？

物超所值就有利于股东利益，反之就有害于股东利益。也就是说，股权激励本身的利弊，要取决于激励方案，并不是给钱（或股票）出去就是对股东不利。

另外，据管理学家们的研究成果说，给股权比直接给现金的激励作用更长效，因为股权可以帮助员工和股东成为利益共同体，更好地刺激员工的主人翁精神。

我个人不是很相信这种说法，姑且一听吧

接下来的问题是：③企业对员工实施股权激励，回购和增发哪种对股东更有利？

我的答案是：没区别。直接用回购股做股权激励=注销回购股票，然后激励时再增发新股。

涉及到工商变更及董事会权限约束的，一般习惯用回购股做股权激励，简单快捷。

不涉及工商变更手续或者工商变更手续很简单，且股东大会给董事会授有某数量范围内酌情增发权的（港股市场叫批股），一般习惯回购后就注销，需要激励时再批股。

比如分众和洋河就是前者，而腾讯就是后者。

这两种方式对于股东利益而言，没区别。都取决于股权激励对象、激励的必要性以及回购价格/增发价格，与股票来源于回购还是增发无关。

④股权激励为什么会产生利润表的费用，这笔费用又是如何计算的？

这个问题，举个比较极端的例子就容易理解了。比如你去腾讯上班，公司和你约定，没有工资，每月就给100股腾讯股票，无锁定期。

你是否从公司获取了报酬？显而易见的，获取了。

公司为了换取你的劳动，一定是付出了某种费用（要不，哪个龟儿子才愿意去坐班，对吧？）。这种费用就需要记录在利润表里。

如果这种报酬不需要计入费用，我们可以想象一种极端情况：所有腾讯的员工均采用这种薪酬方案，公司利润表里没有一分钱员工工资支出，净利润大幅飙升。

甚至可以所有的对外采购，都通过发行股票去换。整张利润表里，只有收入，没有成本。收入减去税收就是净利润——如果税务局愿意收股票折抵税款，营业收入就是净利润

这种报表数据，还能看吗？不同公司之间的报表，还能比吗？

很多朋友的真正困难，主要想不通这笔钱从哪里来的：白给100股股票，公司明明一分钱没出（市价打折增发新股给员工，公司甚至还会额外收到一笔钱），为什么要记录费用支出？

换个角度就容易理解了：白给100股，实际上是公司按照市价增发100股股票——公司银行账户上增加了一笔存款，同时资产负债表的股东权益部分，增加了股本和资本公积。

然后公司再将银行账户的那笔钱取出来，当做工资支付给你。

这笔工资就是利润表上实打实的费用——根据岗位的不同，可能记录在成本、销售及市场推广费用或一般及行政开支里，分别对应A股财报的营业成本、销售费用及管理费用。

只不过，现实世界里的员工激励方案，往往没有当日结算，当日可出售这么简单透明。

它们通常都有股权的锁定期要求，所以并不能直接将股价（或差价）计入工资，而是要用历史波动率、锁定时间等多种因素，套用模型去估算相当于给了员工多少钱，再折算成相当于今天多少钱，最后分摊到整个锁定期内里。

——这部分，朋友们可参看《手把手教你读财报：新准则升级版》157~161页，知道原理就足够了，不需要你会算

⑤巴菲特讨厌用期权或限制性股票实施管理层及员工激励。老唐你怎么看待你所持公司实施股权激励的行为？

这个问题我在2019年3月29日就回复过（见《老唐问答之如何评估企业价值之03》。答案如下：

说巴菲特不赞成使用期权或限制性股票（后文合称期权）实施管理层激励或员工激励，其实是个误传。

巴菲特只是不赞成不加分辨的滥用期权。

他对此的核心观点就三句话：

①期权应该授予对公司整体收益负责任的人，而不是见者有份；

②期权价格必须考虑到留存利润带来的自然增长因素，以及资本本身的机会成本问题。只有管理层让股东的新旧资本都跑过了资金的机会成本，才配得上得到期权；

③很多公司掌舵人完全不同意我的看法，他们将期权作为一种广泛的激励工具，也做的挺好。这样的公司不多，但确实有。我认为实践中做得好的期权，应当鼓励和坚持。

——我的观点就是学的巴神，没有什么需要补充的。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/qZChe6Is7lAfTnOS53zhgQ

作者：真叫卢俊团队

来源：真叫卢俊（zhenjiaolujun0426）

昨天下午火急火燎的赶在3点前回公司看“国新办就努力实现全体人民住有所居有关情况举行发布会”直播。

从成绩谈到问题，再从问题谈到方法，发布会的前半部分我们看到了国家层面的很多数据：

► 2019年，城镇居民人均住房面积39.8㎡

► 各类保障性住房+棚改安置房8000多万套

► 帮助2亿多困难群众改善住房条件

► 2020年，我们的城镇化率达到63.89%

发布会后半段，我们从各地记者提问中逐渐还原了今年房地产市场的总体轨迹，更重要的是，我们在其中也看到未来地产3年的发展轨迹。

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发布会里说的，不就是上海这一年发生的么？我把今年的调控政策大致罗列了一下：

再对照发布会里住建部关于记者楼市提问的回答“稳地价、稳房价、稳预期”，做个对照：

► 土地端，从控制土拍次数、坚持房地联动、到利用中止价将土拍溢价率控制在10%，土地市场一直在设计规则稳地价；

► 价格端，一手限价、采用积分制度，二手核验价，并且实行三价合一取其低来贷款，最终摁住不断上涨的房价走势，稳房价；

► 市场端，从政策出台频率和力度，再加上土地端+价格端对外释放的态度，以及贷款方面举措，现在谁都知道市场已经稳定了，稳预期。

可以看到，从年初到现在的10条调控政策里，每一条都是今天发布会内容的兑现。不单单上面这些，从城市土地供应结构中，重点突出安置房、租赁住房用地：

再到800亿的城市更新基金中，关于城市更新资金来源的探索：

再到城市老旧小区的改造：

©cric克而瑞

上海真的是认认真真把发布会说的内容做了个遍，这也是为什么发布会一结束，很多人会觉得这次说的有似曾相识的味道，但其实在发布会还没开始的时候，我们就至少应该预见到这两点。

1）这次发布会一定只公布宏观调控方向

至于具体到城市的调控，一定是因城施策，由各城市根据自身情况制定，这点也是调控原则之一，就是具体问题具体分析，不搞一刀切。

2）这次发布会最有意义的点在于

从现在开始，未来各个城市楼市发展轨道，已经被划好，从这儿开始，又将开启新一轮的城市横向竞争赛道。

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虽然是“复习”，但这次背景完全不一样了。住建部虽然带着我们复习了一遍过去一年发生的事，但不同的是一些过去说过的事情，现在它的发生背景完全不一样了。

首先一点，就是土地市场的干预逻辑。

2020年，有一条被忽略的《意见》——《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》，这里面有一条规定是：要求到“十四五”期末，地方土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上。

仅这一条，就带来两个重要改变：

► 相比出让熟地，地方政府更愿意出让的是旧改土地；

► 同时也可以减少开发商拖欠、缓交土地出让金的行为，提高土地的使用效率。

虽然地方土地财政收入收归中央这条是错误分析，但是这其中有一个变化是真的：就是之前土地出让金通过财政入库，会被改成通过税务部门入库，这有什么差别呢，就是对于中央层面来说，它能够更加实时掌控地方土地出让的情况。

以上这两点都有利于提高城镇的土地利用效率。

那节省出来的土地做什么？

我们再看下城市供地系统，还是以上海为例：

上海一批次供地清单中，52块地里，27块地，都是征收安置房/租赁住房。全国来看，重点城市土地出让条件都自带租赁住房：

©中指研究院

而这一点也被上升为各省市十四五规划中：

©中指研究院

我们可以感受下未来租赁住房在城市供地系统中的位置。这里不能更明显的在告诉所有人，要从源头开始让生活在城镇里的人有房子住，“住有所居”。不过，真正让我看到这次发布会精髓的还不是上面说的这些。

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这次发布会内容有些东西看似跟房地产关系不大，比如城市内涝、城市病、乡村建设等等，但恰恰是这点，更让我们看到了这次从国家层面治理房地产的决心，因为住有所居，一定不仅仅是住房问题，它是一个涉及土地、金融、城市、基建等等多环节的超级问题，牵一发动全身。也就是说，如果我们只是从土地市场、购房市场来调控，最终治标不治本。

但这次不同的地方在于，发布会本身传达出来的关于人居的内容，涉及方方面面：从提高城市运营效率的城市基建建设、海绵城市，再到想办法灵活使用土地扩充租赁住房源头、简化审批流程。我们看到的是一个涉及城市发展各维度+各条线+各环节的全域覆盖，而这也侧面展示了这次国家层面发布会的精髓，就是长效机制。

如果不是下了决心，没谁会有这样的魄力，调度城市发展的各个条线；如果没有各条线的梳理、分析，也不会从根本上解决城市居住难题。而这对我们的意义就是，请把那颗躁动的心放进肚子里，未来是城市建设的未来，而不是房价的未来，所有一切都要服务于城市发展。

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有长效机制的决心，也有可持续推进的方法。

具体来说，我们总结了三个关键词：20%、5%、3年。

► 20%，老城区更新，最多拆20%

这背后不仅意味着城市更新精细化，更重要的是，城市更新思路从开发转经营，而且鼓励城市居民共同参与建设。

► 城市住房租金年度涨幅不超过5%

防止住房租赁市场供需失衡，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题。

► 力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序的明显好转

国家层面制定了明确了调控效果见证时间，以此倒推我们预知未来3年楼市的基本状态。

在以往公文中，其实我们不太能看到很多具体到数字的描述，而这次我们可以看到很多目标，都落位到数字层面，我也不说决心之类的话了，具体落位到数字层面有两点是可以肯定的：

其一，国家在前期调研、政策试点城市中做了充分的准备，对未来目标可以量化指标；

其次，城市治理的方法已经变得越来越科学、严谨，否则无法数字化。

另外发布会的内容可以归类为两方面：

城市更新层面：

► 供应：保障房、租赁住房土地供应量

► 灵活：赋予城市更多自主权，处置城市闲置土地

► 资金：城市更新开始探索更多资金来源

城市建设层面：

► 多方参与：城市自检+第三方体检+百姓满意度

► 多条线联动：海绵城市+城市基建

这两相对照来看的话，就是开源节流：一方面扩大城市居住房源供应，与此同时，还从资金端、闲置土地端，解决供应源的问题；另一方面，再通过城市自检、第三方检测、城市基建、海绵城市提高城市发展效率。

这两方面放在一起，应该说是为住有其居提供了一个最根本性的解决思路这点从国家层面来说，确实有底气有实力做好。

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有人说这次发布会像二次房改，其实真的不好说，随着城市经济发展不断纵深，我们面临的市场是前所未有的，面临的问题也是以前没见过的。新局面、新问题，必然催生新答案，而“住有所居”，就是我们面对房价不断上涨、生存压力不断变大的生活环境，所给出的根本性解决方案。而这，也必将带来房地产行业的一次深度调整，无论是开发商、中介、房屋买卖双方跳脱出今年按月出台的各项调控政策，这次发布会应该是今年我们看到的最重要的一个信号。

这次发布会也为我们所住的这个城市未来3年的发展轨迹指明了方向，同时身处城市的我们，要知道我们所在的这个城市在买房、租房、生活、工作等各个条线触及的经济发展底线是在哪里。

作者：真叫卢俊团队

来源：真叫卢俊（zhenjiaolujun0426）

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/HO3pArADGf-wJ3k_Cqiy8w

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最近大量朋友在后台留言，说上海的租房市场杀疯了，涨价涨的令人头秃。 

 

我还真问了不少在上海的朋友，说确实是离谱。

 

住在租来的房子里的打工人，谁也不知道涨价和明天哪个会先一步到来。

 

你认真考虑了很久。

 

然后发现考虑似乎没用，于是就躺了。

 

 

准确的说，现在，房子这狗东西已经成了一种具有象征意义的事物了。

 

房产引起的焦虑，不仅会传染，而且无处不在。

 

就像所有人知道的那样，焦虑的出现源于现实，但偏偏现实是很难被改变的。

 

其实在最初看到关于“买房还是租房”这个问题的时候，我并没有第一时间进入问题探究的状态，而是对这个问题本身陷入了沉思。

 

是现在的房价难道还不够高吗？为什么大家还能淡定自若地就着这个问题进行方向选择。

 

就现在的房价来看，这是买不买房的问题吗？

 

这明明是买不买得起房的问题好不好。

 

 

按照朴素的逻辑来推导，咱现在如果想在大城市买套房得先工作个十年打底（注意，只是10年打底）然后父母帮个忙，才能在通勤2小时范围内上车。

 

有时候我都觉得这上的是地铁。

 

其实上面的事情，去掉10年打底也可以，主要靠父母帮忙，如果父母不帮忙，除非你是在极高薪的行业，不然确实独立搞定首付也难，或者说需要更多时间。

 

毕竟你虽然没有还房贷，但是提前享受了房贷（每月还房租），并且这个数字的变动要比房贷还厉害。

 

而且，就是首付勉强解决了，但房贷这块准备咋还呢？

 

 

在以往房地产市场发展较快的年代，首付交完房贷这块压力整体是不大的，毕竟在每年的房地产市场的上涨幅度下，房贷的相对压力会越来越小，而且那时候工资速度涨得也不算慢。

 

但这个逻辑在这些年变了。

 

虽然说国内部分热点城市房价在去年有了一波上涨，但就全国范围来看一线城市的整体涨幅并不大，而且伴随着房住不炒和官方指导价的出台，除了极个别热点城市，近几年入手房产的人已经不再是“假房奴，真房东”了，而是真正意义的“房奴”。

 

过去很多买房的逻辑是很清晰的，关键就在于货币的贬值和利率的倒挂。

 

那时候的经济帐很好算，因为大家都很明白货币的贬值速度有多快，从百元大钞能从超市换回满满一购物车到现在甚至还铺不满购物车的底层，这里面反映着的是购买力的缩水。

 

虽然说当时大家工资涨的也不慢，但总归是跑不过GDP的，更不论说M2了，而在那个时候，普通人所能掌握到的所有低风险投资中，没有一款是打得过买房的。

 

我很多年之前就在知乎说过，没有那么多居住刚需，都是理财和抗通胀刚需。

 

 

另外一个值得注意的点是什么呢？

 

房贷在收紧，靠房贷（对，我说的是房贷，不是房）套利的时代正在被终结。

 

什么叫靠房贷套利？

 

只要有本事在银行以房贷利率贷走钱的人，什么都不用干，转手到资本市场上吃息差就可以实现躺着把钱给挣了。

 

躺着挣钱，可不是只有一种解释的。

 

 

但现在的逻辑正在发生变化。

 

因为我们开始去杠杆了。

 

资产价格的价值飙升是由“杠杆率”和“放水”共同决定的，开闸放水代表着市场具备的充分流动性，但没有杠杆的存在，资产价格依旧抬不起来。

 

举个例子好了，大家都知道券商是挣交易手续费，这个时候大家交易的数额越大是不是他们就赚的越多呢？

 

很遗憾，是的。

 

 

在同等的手续费下，券商从A客户一百万交易额中赚到的数额是B客户十万交易额中赚到的十倍，这对券商来说，再怎么好的行情，百万交易额的客户数量也不可能达到十万交易额客户的数量。

 

但杠杆的到来能改变这一切。

 

现在很多朋友不知道一个东西叫配资了，在15年那一波中，配资可是绝对C位，差不多可以理解为杠杆保证金交易。

 

允许配资的情况下，十倍杠杆加持下券商从十万交易额的客户那里就能收到百万交易额客户那里的手续费，而如果这个杠杆被放大到百倍，那就意味着这些原本十万交易额的客户瞬间就能提供千万交易额级别客户的手续费。

 

地产商的杠杆，大家应该都已经有常识了吧？

 

阿基米德杠杆定理对人类的最大贡献从来不在物理，而在金融。

 

 

看到这里，再结合着每一波房价的剧烈上涨，你就会明白为什么历次房地产的暴走总会与首付比例相联系，为什么要针对第N房施行差别房屋贷款比例了。

 

但现在的阶段就是如此，从地产的三道红线到二手房额度受限，在我国去杠杆的过程中，资产价格的水平是在被压制的。

 

更重要的是，利差也是在下降了的。

 

关于利率这块的波动，只要接触过理财的小伙伴应该都是很清楚的，在去年疫情没有发生前，信托的利率差不多整体还维持在两位数，疫情过后直接就被打到了8-9%，而在去年刚过半的时候，这个利率已经跑到了7%，一些标的很好的区域甚至已经跑到了6字头。

 

而此时的银行理财也面临着震荡，利率不断走低。 

 

我们已经进入了低利率时代。

 

但此时的房贷利率却并没有走出像他们的同行那样的趋势。

 

异常坚挺的房贷利率与跌跌不休的市场利率形成了鲜明对比，甚至于在严厉的政调控下部分热点地区的房贷比例还出现了逆势上涨的倾向。

 

但你这意味着什么吗？

 

意味着你的贷款利率已经不再像过去那样具备吸引力，在过去那种巨大利差影响下，你的低利率会被市场推着减负，但在目前利差收窄的情况下，即使你以现在的银行利率贷到了钱，这些钱的潜在收益也是会打折扣的。

 

换成简单易于理解来说，现在房贷没有那么香了。

 

注意，不是说不香，而是没有那么香了。

 

 

好了，以上的东西你们都了解了，但这时候，你肯定会问。

 

买房或许不是最优解，但还能选择什么呢？

 

这才是最大的问题，放眼望去，似乎没有更好的选择。

 

炒股吧，我老家有句俗话，叫做不怕吃喝票堵，就怕卖房炒股。

 

大盘上的股票鱼龙混杂，每次一到发财报的时候，中国科幻文学界都要迎来大发展。

 

其实这句话是有问题的，因为赌还是很可怕的，但意思大家能get，就是警惕股市，炒股可以，但不要卖房炒股。

 

股市太稳健了。

 

十年前3000多，十年后，还是3000多。

 

 

再来说创业做生意，这块就更离谱了。

 

且不说这年头创业的成功概率堪比游戏抽卡，单就说创业的准备工作就能把人给削去一层皮，更别说创业所需要的知识储备了。

 

我可是真的开垮过不止一家店的。

 

也不止是我一个人菜，我家楼下综合体，平均3个月换一批，这可还是现金流最好的餐饮生意。

 

最近加盟割韭菜的又多了起来，没办法，做生意确实不好赚。

 

那你说放银行吧，吃点理财或者存单就好了。

 

好倒是好，就是通胀动起手来力气不小。

 

 

在这种情况下，购买房产就成了摆在所有人面前不得不考虑的存在了。

 

因为你好像没得选了。

 

这就回到了文章开头，房子都成了一种信仰的存在了。

 

如果你对着父母说你要创业，你父母或许会紧张地睡不着觉，思考如何劝你改邪归正，如果你说你要卖房炒股，你父母可能会考虑要不要以打断你的腿这种低消耗行为来阻止你掉入深渊，但你如果说想要集资买房，你父母这个时候会欣慰地觉得你长大了并在某个深夜里计算如何最大限度地省吃俭用来帮助你。

 

这种信仰，谁顶得住啊。

 

 

房产的另一大亮点就是低流动性。

 

虽然资本市场上一直秉承着流动性越高、资产越优质的思路，但这种想法对没有什么专业经验的普通人来说是不成立的，原因就在于普通人拿不住流动高的资产。

 

你没看错。

 

没办法，拿不住是人类的天性，谁在炒股的时候上班不是瞅准机会就要对账户撇上两眼嘛，然后有点浮盈就忍不住出手了，有点亏损就想着要不要割肉了。

 

老实说，如果把房地产搞成像股票市场那样随意流动，现在还能持有几十年房产的人将会变得凤毛麟角，当然反过来说，要是茅台股票也跟地产那样不易流动，那你说谁还能拿不住几手茅台啊。

 

低流动性限制了交易频次的同时，也让大多数人被动的心态变好。

 

这也是房价信仰的另一种展现。

 

时间对你说。

 

走，跟我进屋。

 

 

关于是否购买房产的问题在现在这个节点来是一个很模糊的话题。

 

模糊的点不在别的，就在于目前市场前景的扑朔迷离和政策端影响的未知性。

 

毕竟投资是讲究顺着趋势薅羊毛。

 

在趋势还没走出来的时候，市场整体状况是很波折的，这个波折同时就很容易造成多空两方力量的失衡，因为这个时候市场的多空双方是拉扯在一起的，在力量博弈没有分胜负之前，任何人都看不清未来的方向。

 

但方向又是最重要，跟对了方向就是起飞的猪，跟错了方向就只能被迫做时间的舔狗。

 

 

房住不炒喊了很多年，近几年的手段确实是在生效，地产的三道红线限制了行业整体杠杆的同时，也让部分资金紧张的房企无奈选择断臂求生，目前房地产市场陷入的就是这么一个不知道的状态。

 

此时踏足房地产市场的任何决定，都比以往任何时期看上去具备冒险性。

 

因为现在就是政策落地的前夜。

 

这一波赌，赌的就是未来十年吃肉还是吃席。

 

多头如此，空头亦如此。

 

 

总有读者让我预测房价，我都笑了。

 

我要是有这个本事，我还在这码字干嘛？

 

与其在这里把问题逐渐复杂化，可能我们适当地选择做一点减法效果可能会更好。

 

别想那么多，想你自己状况就行。

 

我大概1年多前写过是否建议年轻人买房，现在我的观点也还是一样的。

 

如果这套房子是你人生的第一套房，且你具备买得起、供得起的能力，那就可以买，因为在这套房子面前你是不需要考虑涨跌的。

 

因为涨了你也没法卖出去，跌了你也还住着，讲白了涨跌规则和你没啥关系。

 

如果你是运气好摇到了限价盘，估计也跌不了，因为价格本身差不多就那样了。

 

当然这里还是再强调一遍，只有你付得起首付，且这是你的第一套房，才这样搞。

 

毕竟对你来说此时的核心诉求不是房产背后的金融价值，所以最大的风险对你来说是可以规避掉的。

 

反正你现在也是给房东还房贷。

 

 

最后。

 

说投资需求。

 

我其实一直懒得理投房的，因为人家条件足够优越，不需要我给出主意。

 

但我今天破例提醒下，现阶段别想着炒房了，高流动性高杠杆时代已经过去。

 

过去的那种打算囤房交易的炒房客基本都得完蛋，因为你即使浮盈，可能也卖不出去了，把时间拉长，这投资收益也不高，这时候如果资金是杠杆来的，就惨了。

 

最符合投资需求的领域应该叫“打新”，就是去摇新房，摇到了锁五年，等5年后卖，赌解除限制之后能赚多少。 

 

这也是为何近期热点城市频频出现“万人摇号”状况的根本原因了，虽然说摇号要凭运气，但这可能是最符合他们需求的了。

 

是不是看起来特别像股市？

 

没办法。

 

这年头，就连赌博都开始卷了。

 

 

前两天的时候，我们不是写了篇《一个价值两千万的机会》嘛。

说杭州楼市有个一二手价格倒挂的红盘，只要打中就能赚2000万。

写完之后有个小伙伴和我说：杭州楼市的套路你不懂，最终利润可能没你想象的高。

因为能不能成交是有套路的，不是每个人都能做到，按你看到的价格去成交。

之前杭州市面上，有几个促成高价成交的方法。可能你们这些外地人，听都没听说过。

比如截图高价成交法，高挂价格钓傻瓜法，这两个损办法就都是非常典型的例子。

之前我们不是在《楼市也有杀猪盘》里面，写过个深房理的事情嘛，前几天央视好像也报道了。

在深房理被处罚之前，也有一些杭州炒家和深圳炒家，在杭州用着类似的套路搞炒作。

很典型的例子就是，他们一起联手坐庄，控盘某些小区，然后玩截图高价成交法。

只不过这帮人的规模，没有深房理搞那么大，玩法也没深房理那么野。

深房理当初在搞的东西，有一部分可是非法集资，和地下资产证券化。

这帮人通常是自己提前埋伏好以后，就会不停的在各种网络渠道，发布文章贴各种截图，吹哪个板块要涨。

想在网上引起大家注意也简单，因为这些炒家里面有一批人，就是在当地做房产自媒体的，关注他们的人也很多。

想在这个区域买房的人，看到了到处说要涨自然着急啊，就会跑去接盘同小区。

同小区买房的人突然增多了一批，房源就那么多。价格自然短期内就上涨了，这在当时已经是常规操作。

当然了，如果你不用上面的所谓截图高价成交法，其实是没办法卖出这么高价格的。

如果对比杭州市面上二手房的挂牌价格和实际成交价格，很多小区能差两成左右。

比如城东的新城金茂府，二手挂牌价格差不多是8万以上，实际成交6万7左右。

11万的柳岸晓风留香园，两三个月以内连个带看都没有。至于17万的南星板块，更是只存在于中介截图之中。

其实很多房产小白不知道的是，这两年房圈内各种乱七八糟的玩法，远比大家想象的多。

之前楼市火热的时候，就连成都这类二线城市的一些法拍，也有来自上海深圳杭州的投资客，在想办法做局。

这些人会先想办法找到房主，然后和这些法拍房房主谈好含税价格，并且付好定金签订协议。

等法拍开拍以后，拍到这个协议价格以下的，买家会补足差额部分。

拍到这个价格以上的，大家就按照之前说好的价格办。

被法拍的那个房主，拿到法拍差额以后，会退给这些炒房客高出的部分，等于说是多退少补。

最后这个法拍，会达到一个匪夷所思的价格。然后炒房客通过ABC的模式收房，最终拉高整个小区的成交价格。

之前他们就在这个小区已经建仓了一些房产，拉高价格以后可以相对从容的出货。

自己手里的这套法拍，因为成交价和实际购买价格不同，所以操作空间也很大。

投资客接盘以后，也可以给后面的买家一个按照法拍成交价，看起来很高的折扣出货。

这里可能很多小白不知道啥是ABC的模式，我们来解释一下这个知识点。

所谓的A、B、C中的A说的是业主，也就是拥有房屋产权的卖房产权人。

B说的是不为取得房屋产权，只是为了控制房源，找到出价更高的买家的中间方。

C是指最终获得产权的买家，也就是我们常说的来买房的那个人。

所谓的ABC模式，说的是中间人B，也就是虚假的买房人B，以一定价格向产权人A“购买”，或者承诺包销其房产。

通常是用利诱的方式，让产权人A签订单边买卖合同，或者出售独家委托协议或者公证委托书。

等中间人B找到真正的买家C以后，通过“交易主体变更”等形式，把未过户至自己名下的房产再加价卖给C。

在ABC单里面，产权人A和中间人B往往只存在合同关系，但不发生房屋产权转移。

中间人B通过合同关系，来约束产权人A，通过打时间差的方式，获得中间的差价，这个差价通常是真正买房人C承担。

这个操作手法其实也一点不稀奇，很像国际文物界的传统玩法，也就是所谓的盘内滚珠。

盘内滚珠的意思，简单说分了盘内和滚珠两个部分，理解了这两个部分，就理解了这个词的含义。

盘内的意思是，首先要把某一类文玩囤积在自己手里，不然炒高就是给别人做嫁衣。

滚珠的意思是，要把这些囤积的文玩，在自己手里炒出花样。这样可以带动手里同类物品价值水涨船高，这叫滚珠。

通过不断炒高其价值，甚至招人自买自卖，来吸引真正的买主上钩。

通过炒高某件文物的拍卖价，来带动自己手里其他同类文物的价格水涨船高。

这个操作手法，很类似咱们刚刚说的。通过法拍拉高表明成交价的方式，炒作某个小区自己已经囤积过的房子。

过去国际文玩界通过这种手法，炒高了青花瓷，十二兽首乃至各朝代的玉玺。

被盯上的买家群体，显然就是现在对文物越来越关注，也越来越富裕的中国人。

这批炒房客只不过是把国际文玩界玩过的东西，套用到过去两三年火热的楼市上了。

全文完，

转自微信公众号：饭爷的江湖。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/YURhccVCdhAX8SmFfJiLJw