诸事要记 日拱一卒

这几天科学上网，正好看到一段很有趣的对话，发上来跟大家乐呵一下。

 

 

上面这位网友可能比较年轻，没有被现实毒打过，发出了“日本的房子真奇怪，70平感觉比我家100平的还大”这种惊奇的感慨。

 

一位网友言语中透着一丝沧桑：“不是日本的房子奇怪，说反了。”

 

这么一则简单的对话，却让我和对象发出了心照不宣的苦笑。

 

确实，在中国买房，不是花钱买的每一平方都属于自己。大概率有10%-30%的钱花在了看不清、摸不准的公摊面积上。

 

而这玩意儿，大概是世界上唯一一个能让开发商堂而皇之敛财，而不用向买房人交代清楚的东西。

 

里头的门道，可多了。

 

 

简单介绍一下：

 

使用面积（地毯面积）=实际能铺上地毯的面积

 

日本采取的就是这个算法，不过叫法不同，他们称之为“登录面积”，这个计算方式不会把露台、阳台等算进去。

 

套内面积（实用面积）=使用面积+墙体面积+（一半的）阳台面积

 

在套内面积的基础上算上了套内墙体面积，阳台面积则算一半。自己家中的房子大小，实际上就是按这个面积计算。

 

当然，在内地大家不会把套内面积和使用面积分得太清楚，一般笼统称为“套内面积”。

 

建筑面积=套内面积+公摊

 

当前，国内除了重庆以外，其余城市都是按照建筑面积计价。

 

 

公摊面积包括电梯井、楼梯间、共用墙体、变电室，乃至值班警卫室等等，这些面积会分摊到每一户。具体每个城市甚至每个小区的计算范围还都不太一样。

 

 

至于什么是“合理的公摊面积”，法律对此没有上下限的相关规定。

 

因此，只能通过市场的力量对此进行约束。

 

例如，别墅的公摊率通常在1%-8%，普通住宅大概在8%-20%，超高层住宅和北方高层住宅，公摊率甚至可能高达30%。

 

所以，我们掏钱买的100平房子，可能到手只有70平，而日本70平的房子，加上阳台、露台等，确实很可能比国内的100平房子大。

 

这离谱吧？等等，更离谱的还在后头。

 

有这么一个都市怪谈：

 

每个小区所有房子的公摊面积加起来，一定会超过这个小区的实际公摊面积。这或许就是1+1＞2的威力吧。

 

含糊处必然会产生牟利的灰色空间，而人心的贪婪和资本的逐利性是无法依靠自律得到约束的。

 

马克思在《资本论》中提到，如果有百分之五十的利润，资本就会铤而走险；如果有百分之百的利润，他就敢践踏人间一切法律；如果有百分之三百的利润，它就敢犯下任何罪行，甚至冒着被绞死的危险。

 

不妨以一线城市的平均房价5万/㎡计算，一个小区两千户，只需要在每户的公摊面积上增加0.1㎡，一千万的庞大利润就此凭空产生。

 

至于开发商会不会“高抬贵手”，仅仅薅0.1㎡的羊毛？那你可能想多了。

 

要论这方面最出名的，莫过于2010年的山东高密楼盘“贵宾首府”。

 

这个盘得房率只有48%，被戏称为“史上最牛”的公摊面积——买了85平的房子，到手居然不到50平。

 

央视播出后，全国哗然。

 

 

面对维权，开发商一脸死猪不怕开水烫，“法律对于公摊上限没有规定。”甚至口出狂言：“你们一百年都退不了房。

 

山东省高密市房地产开发管理办公室主任在接受央视采访时说，“监管我们是不管的，怎么卖都可以”。

 

时隔11年，类似事件再次上演。今年9月，青岛的维多利亚湾六期收房，也因为高达46%的实际公摊率刷了屏。

 

有业主买了146平米的房子，实际使用面积居然仅为78平米。官方回应表示确有此事，原因在于超高层住宅墙体厚度大，占用了公摊面积，同时一二楼不参与公摊分配。

 

然而，山东的旧版合同并不要求标注公摊面积，仅仅规定了建筑面积的大小，因此，这个哑巴亏，业主们似乎只能打落牙齿含血吞了。

  

除了做大公摊面积，还有伴随建筑面积而生的一系列衍生收费，也让买房人头大不已。

 

例如，公摊面积凭什么算进精装修费用？是楼道还是垃圾房，需要动辄三四千一平的装修标准？这是黄金做的垃圾桶吗？

 

再比如，北方常见的供暖费为何也要按照建筑面积缴费？部分开发商偷偷把停车场等可以盈利部分也纳入公摊，转过头来再高价卖出，这是一地两吃？

 

再退一步讲，如果硬要说“小区是我家，贡献靠大家”，那电梯、楼道、门厅的广告收入是不是也要算业主一份？

  

怎么到头来，交钱有份，收钱倒把我们给忘了呢！

 

再回过头来看文章开头的一段对话，就不难理解为什么这位网友说“说反了”。

 

 

原因很简单——只有中国大陆和台湾才存在“公摊面积”。因此，对于其他国家来说，真正奇怪的反而是我们。

 

你可能要问了，怎么偏偏漏了香港，这不是我们的房地产祖师爷吗？

 

确实，最早的公摊面积，可不就是由霍英东发明，李嘉诚推广到大陆的东西嘛。

 

香港的超高公摊房也一度成为人们愤慨的存在。

 

为了多捞钱，他们建造巨大的停车场，并设计了大量巨大的飘窗和阳台，这些不属于地产商的建筑配额，但是市民却需要掏钱购买。

 

比房间还大的飘窗

 

对此“憎到入骨”的香港人，把这些阳台称之为“棺材阳台”。甚至乎，外挑式窗台（飘窗）就是香港发明的，而这一外来产物在大陆发芽生根，茁壮成长。

  

不过，这里还真没把香港漏掉。

 

因为早在2013年，在汹涌的民怨下，香港也结束了这个实行了半个世纪的政策，正式迈入了“以套内面积计价”的时代。

 

所以，如果有北上的香港年轻人想在内地置业，说不定在售楼处，反而会对“公摊面积”这个东西感到非常新奇。

 

不得不说，这也是历史的一大奇观。

 

师从香港，而内地的房地产糟粕尽收。

 

对于这个现状，媒体和业主也迫切地希望做出改变，对此的讨论几乎跟房地产税一样，成为了“月经话题”——每隔一段时间就要出来刷一次屏，但迟迟没有动静。

 

2018年，新华社等媒体曾多次发文，质疑公摊面积，如《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》《买100平米得70平米：公摊面积7大乱象》，引发全网大讨论，相关微博话题讨论度过亿。

 

文章用词尖锐：“全世界只有中国房子有公摊面积！简直是劳民伤财。”“取消公摊面积呼声不断，阻力究竟来自哪儿？”

 

2019年2月，住建部下发《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》征求意见稿，在其工程规范第10项中提到：

 

“住宅建筑应以套内面积交易。”

 

文件末尾附上了一份“起草说明”，对这一条的说明是：

 

“本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧‘公摊面积伤民’的矛盾。”

 

不过，值得注意的是，这一文件并非销售管理办法，而是工程技术规范。也就是说，即使文件通过，只要不被上升为国家标准，与销售办法同步更改，对于实际市场行为没有太大约束。

 

我留意到，就在今年9月1日，该规范已经通过审查，这意味着文件距离落地已经不久了，最迟年内应该可以看到细则发布。

 

至于“公摊面积伤民”问题能否得到解决，就要等文件细则的规定了，让我们拭目以待。

不过，凡事总有正反两面。有些论调会说，“取消公摊面积，套内单价只会暴涨”，“开发商将会极力压缩公共面积，电梯、楼梯等设施质量将会大幅下降”。

 

事实上，这些论调早在香港推进废除建筑面积，按照“实用面积”计价时，就从以开发商为代表的反对派这边出现。

  

确实，如果按照实用面积计价，单价确实会相对暴涨，但这就相当于超市带壳的榴莲和剥好的榴莲果肉一样，总价是不变的。相反，还能让钱花得明明白白。

 

进一步来说，还可以为我国的高房价褪去一层遮羞布——显示出真正的房屋价格。

 

至于后者，别说公摊部分了，目前我国买房人真金白银买的精装房质量，似乎也好不到哪里去。

 

当然，全面取消公摊面积不太可能，买房人的诉求其实很简单——

 

拥有知情权，花钱买个明白，能知道自己为什么东西掏了多少钱，同时除去不合理的额外开销，如装修费、供暖费等。

 

这样一看，要求简直不能更卑微了！

 

至于如何保证后续落实？我有一计：

 

只要政府部门监管到位，完善相应法律，厘定配套建设标准，强制要求房企将公摊部分清晰全面呈现，加大违法惩处力度，相信这些都不是事儿。

 

信息更透明，监管更到位，作妖的事情自然就少了。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/mTejjx7de2Q1khMfdLIwRw

 

楼市转熊，股市转牛。

牛熊转换间，市场似乎又回到了“研究基本面，就输在起跑线”的混乱年代。

混乱年代里，他们站在大型收割机上，俯视着我们——

 

我都这么费心费力包装了，你还不过来让我收割一下。

 

你礼貌吗？

 

楼市里，又是大概念！又是大规划！

前两天，《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》落地了。

传了一年的琴澳共管新政，终于落地了。

再然后，热度犹在的珠海楼市，再次被烧了一把火。

 

他们都说——

这是对珠海楼市和横琴楼市的天大利好！

 

政策原文，无非就三点——

横琴由广东省和澳门双方共管；

 

横琴与澳门之前，由横琴和澳门来制定贸易游戏规则。横琴与内地之间，仍按照中国现有游戏规则；

 

企业所得税，从25%降低为15%。在横琴工作的澳门居民，依据澳门税率缴纳个税。

先提升地位，再划定小型自贸岛，最后降低税率。

熟读三遍政策全文，我想说句实话——

琴澳共管新政，政治意义远大于实际意义。

你去看看上面那三点，哪个是能短期落地，给楼市带来实际冲击的？

 

一个共管小型自贸岛，再加上一个减税，明天澳门的产业就真能搬到横琴了？

就算真搬，横琴你敢接么？

 

还真打算搞个澳门威尼斯人“珠海分威”？

 

有人说，搞深度合作区是为了吸引和发展“高新技术产业”。

 

高新产业发展了，横琴就牛批了。

 

喏，下面这张图是澳门的产业结构分布图——

2019年澳门经济总量4379.6亿。

第一产业，没有；

 

第二产业只有188亿，约等于没有；

 

第三产业中，排名第一的菠菜占到了50%，接下来是房地产、批发零售、银行和酒店业。虽然都不是菠菜，但和菠菜息息相关。

打眼一看，“含科量”恐怕还抵不上合肥。

我承认，未来肯定有一批利好政策给横琴，也会有财政支持，还可能又资金上的支持。

 

但是，这些大概念与普通人理解的“楼市和房价”基本没有关系。

真正与楼市有关系的是什么？

 

是土地、供需、货币政策、产业基础、人口流入和城市配套……

 

琴澳合作区的落地，短期内能给以上六大因素带来质的飞跃么？

 

并不能！

 

让你从楼市里赚钱的，是这些东西，而不是看得见摸不着的大概念、大规划。

你还真以为上一轮的深圳房价上涨，是因为所谓的“示范区”？

 

不是！是供需！

 

早在示范区之前，深圳楼市已经连续五个月的成交量上涨，市场上已经出现无房可售的苗头，房东已经开始捂盘惜售，房客比已经达到了1:5……

大概念和大规划是啥？

 

是大型收割机，是庄家用来割你的。

 

朋友们，醒醒吧。

横琴已经干到6万了，还是从3万8干到的6万。

 

你只看到现在的横琴一片火热，你却没看到早期进场的庄家，全在嗷嗷抛盘。

 

股市里，还是炒概念，又是玩赛道。

 

现在的股市换赛道，越换越离谱。

 

以前换白酒、医疗和大消费，换光伏、新能源和第三代半导体，我勉强能理解。

 

这两天，玩上了“元宇宙”概念。

 

以前聊股市咱也不太懂，咱也不敢说。

 

但说到元宇宙，可真算进入了我这个“老二次元”的射程范围内。

 

所谓元宇宙，就是用AR、VR和3D技术构建一个虚拟现实的网络世界。

 

稍等等，我想先骂句脏话——

 

神特么元宇宙，就是VR换壳。

 

人人带着VR头盔满街跑，在虚拟现实里开着跑车玩嫩模。

 

通俗的讲，就是“头号玩家奔现了”。

 

脸书说，要在5年内转变成元宇宙公司。字节说，我先去收个VR游戏公司。完美世界说，我已经在游戏开发中融入元宇宙相关元素……

最牛批的就是深圳一家游戏公司“中青宝”，声称要打造一款元宇宙模拟经营类游戏《酿酒大师》。

 

玩家带上头盔，可以在游戏里酿虚拟酒。摘下头盔，可以到线下门店兑实体酒。

线上酿酒，线下品酒。

 

在虚拟现实里，走进现实。

 

然后，中青宝的股票，直接20%涨停。

 

短短三天，元宇宙概念板块涨了26%！

光20cm的，今天干出来5个！

 

游戏还在虚拟现实，收益已经走进现实。

 

作为一个玩过市面上几乎所有VR游戏的我，可以很负责任告诉大家——

元宇宙的概念，纯粹就是割韭菜。

第一，硬件层面，全世界没有一个能打的。

 

截止目前为止，没有一家企业能生产出达标的体感设备支持元宇宙。

 

VR想要达到电影和小说里的那种虚拟现实效果，至少需要4K+刷新率90以上的屏幕，才能减少晶格和延迟。

达不到会怎样？会晕、会吐、会看不清！

 

国外三大vr厂商HTC、Oculus以及索尼，全部都无法同时达到以上两大要求。

 

至于国内那些厂商，视觉颗粒度大的一批，刷新延迟烂的一批。

 

带上10分钟，头不晕你不吐算我输。

第二，引擎层面，国内没有一个能打的。

 

元宇宙的核心，除了硬件，还有就是3D引擎平台。最起码的要求是，数据可存储，模型可复用。

 

前期投入极大，商业壁垒极高。

 

全球最好的引擎平台，类似unity和unreal，全在国外。

 

下面这句话，可能有点伤自尊，但我不得不说——

 

如果说国外的引擎相当于太上老君，咱们大致相当于太上老君炼丹炉的……

炉灰。

第三，软件应用层面，我可以不说话么。

现在国内蹭元宇宙概念蹭的最狠的，就属软件和应用公司。

 

没办法，毕竟咱们的硬件和引擎属实不太抗揍，软件蹭起来比较容易。

 

但是，哪怕是相对简单的软件层，咱们一个能打的也没有。

 

我就说一句话——

 

10个玩VR的，9个都挂着VPN，从外网下载应用。

 

以上，就是现在炒烂的“元宇宙”现状。

 

就这批样，也依旧炒起来了。

 

甚至昨天连传统传媒板块也蹭着元宇宙的概念，坐地排卵了。

 

接下来，请诸位牢牢记住下面这段话。

 

一般而言，一个新概念在资本市场的炒作分为三个阶段：

 

当它在美股被热炒的时候，这个阶段进入一般能赚钱；当它在a股的通信和电

子板块被热炒的时候，这个阶段进入可能会赚钱；当它在传统媒体板块被热炒的时候，一般就是割韭菜了。

而咱们的元宇宙，直接三步并作两步——

 

一天时间，从通信电子板块跨跃式的炒到了传统媒体板块。

 

 

最近，频繁有朋友跟我说：越来越看不懂现在的投资市场了。

 

一群人拿起一袋垃圾，包上新的外衣，交给另一群人。

另一群人，拿着这袋垃圾，击鼓传式的炒的不亦乐乎。

 

楼市里，他们蹭着虚无的大概念，把垃圾房产出货给你；股市里，他们炒出一个新赛道，让你进场去接盘。

 

你加入，仿若一个憨批，毕竟这是袋垃圾。

 

你不加入，更像一个憨批，这袋垃圾还真涨了。

为什么会出现这种情况？

 

用一句话总结就是——

 

流动性，遇上了资产荒。

 

首先，这是个流动性仍然相对宽松的时代。

 

一个多月前，我曾在一篇文章中提到过：货币政策，开始发力了。

731的会议上，高层首次提到了一句话“要增强宏观政策自主性”。

 

美联储在启动Taper，缩减QE，拧紧水龙头。我们可能会与其发生背离，开始“补水”。

 

我在写这篇文章时，接到了不下四个来自各家银行的电话：

 

银行贷款，了解一下。

同时，这又是个陷入资产荒的时代。

 

现在你还能找到值得入手的、确定性相对较高的投资标的么？

 

几乎没有！

 

楼市里，从一线城市到二线城市该涨的全涨过了。

调控政策，像铁锤一样嗷嗷砸。

 

股市里，散户刚学会价值投资，机构却散户化了。

 

大资金比散户更冲动，更追涨杀跌，更频繁炒概念、换赛道。

 

当相对充裕的流动性，遇上了无处可买的资产荒，这就好像是——

 

抱着金块的你，行走在戈壁上，突然遇到个卖尿的人。

 

尿虽然有点骚，但还真的解渴。

 

 

 

面对这样的时代，普通人应该怎么办？

首先，我们要耐的住性子。

 

越是流动性充裕，收割就越频繁；越是资产荒，收割下手就越狠。

如果真的没有什么可买，那就不如苟着。

 

千万不要让前两年凭本事从楼市里赚来的钱，这两年再凭本事烧出去。

 

更别听有的大V瞎逼逼，人永远赚不到认知以外的钱。

 

那是他们勾着你，走出你的认知以外，好收割你。

 

把人骗出来再杀。

 

其次，我们要屏蔽所有的大概念和大规划。

 

所有的大概念和大规划，都与普通人无关。

 

普通人赚钱投资，应该坚持一个原则：看得见的、成熟的、摸得着的和波动趋势小的。

大概念是用来短炒的，是庄家用来收割的，是大户用来抛货的。

 

最后，没有任何好消息就是最好的消息，因为会跌到足够便宜。

 

这句话不是我说的，是巴菲特说的。

 

当绝大多数人都不在信仰价值投资，他们频繁换赛道，从楼市换到股市，从龙头股换到类似元宇宙的垃圾股，抛弃各种好城市和好公司，去追逐所谓的大规划和大概念时……

 

那些好城市和好公司，就会出现好的价格。

 

别着急，再等等看。

 

等你看不到所有的好消息，满眼望去全是坏消息，坏到看一眼就想跳楼的坏消息。

 

等到那个时候，好价格就出现了。

 

比如，两年后的深圳。

 

我给大家举两个例子。

 

2012年，经历了三轮楼市调控和12轮货币收紧之后，深圳跌入谷底。有一部分人，以近乎0首付的成本，收了诸多货。

 

四年后，这些一意孤行并执着坚守的人，都获得了丰厚的时间馈赠。

 

2013年，白酒、保险、银行、家电等龙头优质企业的长期年平均净资产收益率在15%以上。一部分人，以10倍以内的市盈率的低价获得。

现如今，这些一意孤行并执着坚守的人，都获得了5-10倍的收益。

 

也会有人说——

 

我现在先去追逐新赛道，先从楼市换到股市，等价值回归时再去换回来。

我想说，这类幻想是不可能实现的。

打雷闪电、风霜雨雪时，你不在。风和日丽、艳阳高照时，自己可以享受得到？

这样的好事，不管你信不信，反正我不信。 

最后的最后，借用我最喜欢的一句歌词，先给诸位。

 

不相信未做牺牲竟可先拥有。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/g-RPsWaY8RCDcQ5kZ-H-cA

 

开学了！家长们疯狂的在朋友圈庆祝神兽归笼，先别管“双减”接下来怎么发展，把孩子们还给老师是当务之急。

 

家长开心解放之余，老师们的日子可能就不太好过了。

 

学校经过一个假期的匆忙准备，开学就落实了“双减”课后服务的相关工作，为老师们准备好了今年教师节的“礼物”—每天超过10小时的校内工作时间。

 

除此之外，还有一大波教师节“礼物”在路上，比如即将在各地落实的“教师交流轮岗”。

 

 

教师轮岗的“世界格局”

 

在教师轮岗制方面，日本起步较早，相关立法和制度比较健全。目前也是发展较为成功的国家之一。

 

1949年，日本通过了《教育公务员特例法》，明确了教师为公务员的身份。法律规定，教师的人事权在地方教育委员会，不在某所具体的学校。

 

而教师的社会地位，即便是在公务员体系中，都属于中上等，至今还流行着“一人成师，全家受益”的说法。

 

此外，教师的工作环境也很不错。在日本，不论是城市，还是乡村公办学校，都会根据儿童人数，配备教室数量、教室办公室、体育馆、游泳池、音乐教室、操场、桌椅设备等，并由地方政府统一管理。

 

软件方面，日本不限制高中私塾发展提分补差业务，但在义务教育阶段，则做到统一教材，标准进度。

 

种种这些，为教师轮岗铺垫好一条大道。

 

公务员身份，决定了教师的社会地位；软硬件标准化，降低了跨区轮岗的适应难度；此外，还有保障教师收入，让轮岗没有后顾之忧。

 

日本教师的津贴主要有三类，即基本津贴、普通津贴和特殊津贴。

 

一般行政人员的月收入是399128日元(按2021年8月份平均汇率计算，约等于人民币23496.7元，下同)，而同等级的教师为410451日元(人民币24163.3元)，平均高出11323日元(人民币667元)。

 

再加上房补、餐补、交通补贴、抚养补贴、寒冷地区补贴等等津贴项目，用高薪鼓励，促进积极流动。

 

总结一下，日本教师轮岗三个特点，“高地位，高收入，易适应”。

 

国内教师轮岗也发展了近20年，只是幅员辽阔，各自为战，效果一般，宣传甚少。

 

我能查到的国内最早提出教育轮岗是在2005年，北京密云区启动城乡教师双向轮岗教育实验。其目的也是促进义务教育优质均衡发展的重要手段。

 

但这一模式并未成气候。发展10年后的2016年，北京市教委再提出，同一学校任职满6年的教师要轮岗。

 

 

(图片源自公众号：成都学区百科)

2016年公布的轮岗到今天，也不过经历了6年，密云区的双向轮岗实验也已过去十几年。

 

北京今天的教育分化充分证明了，实验仅仅是实验，并没有达成预期效果。

 

“双减”之下，教师的双重痛苦

 

第一重：双减增负

 

“‘双减’给孩子和家长减了负，我们老师的负担谁来减？”

 

这是一位小学4年级老师的无奈感叹。

 

朋友在鼓楼区一所公办小学做语文教师，我曾问她，为什么不做班主任。她听了连连摆手说，班主任是体力活。从学生进校，到孩子离校，教师注意力要保持高度集中。尤其现在一家一个宝，磕了碰了都是教师的责任。

 

小学阶段，基本是主科老师任班主任，除了管理班级，教研成果和教学任务也不能放松。平常除了备课、改作业，还要解答爸妈的各种问题。

 

双减后，学校要延时放学，要求老师参加课后服务。参加课后服务也没问题，但老师精力有限，时间有限，完成课后服务的辅导效果也就难以保证了。

 

朋友每天6点起床，晚上6点下班，回去也得像其他爸妈一样，带孩子，可以说，上班下班全是”教育工作”。她也经常抱怨，生活完全没有一刻喘息。

 

大家只看到了老师的寒暑假，却看不到教师们的“996”，这就是园丁们的现实。

 

第二重：教师流动

 

“我不想调动，孩子谁来带?”

 

在朋友看来，这是轮岗流动最大的阻力。

 

朋友的小孩上幼儿园中班，小学会就读她自己所在的学校。如果按照目前流传的说法，6年一次调动，那么当孩子四年级时，朋友就要轮岗去别的学校了。

 

“每个学校的教学风格和领导风格都不一样，你看鼓楼实验的成绩为什么迅速成为南京前三？那是因为校长和老师团队想法一致，敢创新，肯付出。换一些教师来，能适应这个强度嘛？家长们会同意换校长换老师么？”

 

从教这些年，朋友早就看穿了，家长们坚信，学校好，就是因为老师好。

 

“教师数量规模庞大，如果做不到政策制度和福利待遇的配套，单纯想通过教师轮岗来平衡学区差距，这个目标，短期内不可能实现。”

 

 

从“多校划片”到“教师流动轮岗”，一切为了弱化学区房？

 

2021年4月起，北京西城区、东城区、海淀区施行“多校划片”政策。

 

当时就有媒体发文称，“学区房的终极大招，‘学区房永远涨，一房解千愁’的局面恐怕要彻底改变了”。

 

各地房哥房姐的公众号纷纷跟进响应，自行脑补相关政策，着实吓坏了刚买学区房的我。

 

 

仔细看政策才发现端倪：政策说，在西城区2020年7月31日之后买房或者落户的家庭，在东城区和海淀区2019年1月1日之后取得房产的家庭，幼升小适龄儿童全部以多校划片形式入学。

 

意思是，在规定日期前购买的学区房，是不受政策影响的。

 

在北京升学中有一个词叫“锁区”，意思是小学在哪个区，初高中基本还在这个区。我又查了一下北京3个区的生源状况，才明白北京多校划片的原因。

 

(图片源自公众号：院长熬鸡汤)

北京高考前100名，海淀和西城区占了84人，教育分化在北京已经非常严重了。

 

不同区的差别大，同区内的学校差别也大。

 

2016年，北京西城区最著名的实验二小，学区房卖出了每平米46万的天价。甚至一间在北京文昌胡同深处、11.4平米杂草丛生的房子，卖出了530万元人民币。

 

西城、海淀学区内原生源压力巨大，再被疯狂的家长蜂拥冲击，不仅造成了不良的社会影响，也与教育资源公平相违背。

 

这才是这两个区严格执行多校划片的主要原因。

 

 

分析到这，我就不紧张了，比如上海长宁区运行多年的电脑摇号，也是变相的多校划片。但在8月27日的《“双减”实施意见》中关于“校际优质均衡发展“方面并没有提及多校划片。

 

西城、海淀的教育资源冲突是“神仙打架”，北京其他区都不着急，北京外的一二三线城市也就热闹热闹罢了。

 

既然“多校划片”没有普适性，那就换个思路。

 

我曾问过很多家长，买学区房择校的原因是什么。最多的回答是，好学区意味着好的升学率。而升学率来自于学校教学理念和风格。

 

再进一步，践行教学理念和教学风格的是老师，所以择校就是择老师。

 

追逐好学区的根源找到了，名师，好老师，负责的老师。既然学区房难以弱化，那平衡教师资源，是不是就可以打消追逐好学区的念头?

 

从今年各地的政策来看，是的!

 

2021年1月，上海市教委就出台了《关于进一步加强上海市中小学教师人事管理制度建设的指导意见》，将在奉贤，松江，浦东三个试点率先推行教师轮岗制。

 

2021年7月30日，深圳市人大在《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》中提到，建立义务教育学校教师交流制度。

 

2021年8月17日，北京市公开举行《北京市关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的措施》的新闻发布会，会上宣布正式启动，老师跨校、跨学区流动，辐射优质教育服务。

 

2021年8月27日，上海市印发《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的实施意见》，其中明确写出，深化紧密型学区和集团建设，常态化开展教师和管理干部跨校流动工作，高质量共享优质课程教学资源、教科研成果等。

 

相信用不了多久，在北上深三个重量级城市的示范作用下，“教师轮岗”“教师流动”将在全国各地遍地开花。

 

但，学区房概念会从此消失吗？教育资源就能均衡吗？

 

–“学区房”还买吗?

–买!

 

最近朋友圈一直被学区房降价刷屏：北京某地降了60万，深圳神盘降了100万，南京双学区降了40万……

 

今早也收到了朋友“关切”的问候：学区房砸手里了吧?

 

我义正严辞的回复了他两个字：“肤浅”。

 

朋友的关怀不无道理，我的回答也不是死鸭子嘴硬。

 

 

邻居家的小孩和我儿子一样大，最近一直在看学区房，但因为降价消息，以及政策不确定，没敢下手。他想咨询我的意见，但我是个坚定的“学区房”拥护者，一定会劝他现在就买。

 

在我看来，“学区房”是需要花精力去甄别一下的，被称之为“高价值学区房”，也需要具备两个条件。

 

第一，地段好。

 

除了学校本身的价值以外，周边的商业气息人文气息要多一点，就算没学区，也不便宜。相反，名校附属的偏远新校区得慎选，这类型房产除了带动周边价格，还会有风险。如果毕业生成绩不好，家长们后悔也来不及。

 

第二，生源好。

 

好学生和好老师是相辅相成的。名师出高徒没错，但朽木不可雕也是现实。生源质量好的地方，成绩都不差。

 

生源质量好，由很多方面组成，而我自己的判断标准是，学区内学生家长的学习力、好奇心、学历、工作、见识、格局如何。

 

一位朋友所住的小区虽然偏远，但平时会举办一些讲座，讲师大多来自住户。有几次，我被他发来的讲座预告给吓到了。

 

某次讲座的讲师职业是南京某研究所所长，另一次是南大著名教授。朋友说，他孩子特别喜欢参加活动，好奇心也被这些大神邻居调动起来了，天天想着研究航天飞机，几乎不上辅导班，但成绩很不错。

 

可见，好生源要比好老师更重要。好生源的家长，教育更有计划性，他们的格局、见识和学历能够帮助孩子清晰规划现在和未来，也有能力和方法引导孩子选择适合的道路。

 

居住在这些区域，就算“多校划片”、“教师轮岗”，孩子的玩伴也都是牛娃。再辅以学校本身多年的沉淀，相信也不会差。

 

有了这种“高价值学区房”，我嘴硬也就有了底气。

 

写在最后

 

教师轮岗，轮不走学校的底蕴和生源的质量。

 

如果来场辩论，主题是生源和老师哪个重要，我义无反顾选生源重要。

 

带了多年的学生，早就看透了一点，好学生不需要操心在哪都能学好，弱一点的家长操碎心找老师也补不上去。但这个好学生的根源，还在于家庭，在于家长愿意花精力和孩子共同成长。

 

如果要买学区房，爸妈们也得注意，寻找“高价值学区房”的同时，记得修炼自身，努力成为“高价值家长”，这比学区房“保值”。

 

– END

每当A股出现“窗口指导”，一般是市场某些领域出现了脱离正常情况的极端化，监管层才会实时的出来纠正，目的是为了让市场回归正常化。

 

近期，A股出现“数板行情”，不是涨停板便是跌停板，在后续市场流出的信息来看，这种盘面现象直指：量化资金。

1、量化机构开始”闭门谢客“

 

量化交易是指以先进的数学模型替代人为的主观判断，进行程序化交易，避免了人性对行情的主观影响。这在港股、海外如美股市场常见，国内主要应用于在期货、期权市场，但从2020年以来，在A股开始流行。

 

这种交易策略非常适用于T+0市场，但是给市场的波动很大，而在T+1市场同样适用，能够通过日内做T套利。同时，量化资金的策略前提是追求最大的确定性，注重强势赛道的选择，如果哪条赛道走势市场最强，那么就在那里做高频波段，用来实现收益最大化。

 

或许简单理解，在港美股经常见到个股的闪崩，背后的主要力量便是量化资金推动，近两年，A股的盘面也出现了非常多类似的个股闪崩，道路同样如此。

 

在昨日晚间，证监会主席表示：“在成熟市场，量化交易、高频交易比较普遍，在增强市场流动性、提升定价效率的同时，也容易引发交易趋同、波动加剧、有违市场公平等问题。最近几年，中国市场的量化交易发展较快。交易所对入市资金结构和新型交易工具怎么看？希望大家做些思考。”

 

并很快传出“有市场传言称，监管目前正在对幻方、天演、九坤等头部量化私募做窗口指导以及现场约谈，可能要求其降低频率并限制规模。“而幻方量化方面也对上述传言予以了否认，表示监管确有向公司了解量化市场情况，但并没有进行窗口指导，也没有作出降低频率、限制规模等要求。

 

但是众多量化机构开始包括关闭申购，新产品暂停募资等闭门谢客的动作。在8月份，多家私募量化产品开始暂停申购，而在今天，百亿私募天演资本宣布暂停募集。

 

2、量化资金该不该背锅？

 

量化资金已经成为市场不容忽视的力量，中信证券研报中指出，量化策略目前在A股市场的成交占比稳定在10％~15％，近期并未出现明显的放大，全市场波动的加大反而让部分量化策略降低杠杆水平，实际敞口有所缩减。

 

华泰证日前发布研报表示，当前A股的高位日成交量与私募量化基金的快速发展有关。当下高位的日成交量中，量化基金有相当程度的贡献，贡献占比预计为10％-15％。

 

但是从市场的盘面来看，无论是数板行情也好，还是快速切换也好，这些归结为猴子资金（贝塔）资金切换的速度比以往更加快速。比如当前的景气度赛道的光伏、新能源、上游矿等等，这些资金估值进一步抬高的同时，又被消费、医药过来的资金半路上车拥抱。

 

但是，这些在光伏、新能源毫无专业研究体系的资金，一旦遇到板块调整，那么抢跑的第一批人，又会回到自身熟悉的板块，同时吸引日内资金避险情绪，加快了市场的波动和调整。这就是为什么量化资金能够准确，快速的切换板块，从而使过度拥挤的板块产生资金溢出的效应的原因。

 

所以，量化资金该不该背锅？

 

首先，量化资金本来是市场生态的一部分，追求的唯一性便是获取可观的最大确定性收益，在今后上万亿成交量或许成为常态后，外资门槛的持续放开，海外投资方式大都会在国内出现。高波震荡仅仅是市场交易盘面的表现。

 

天风证券表示，万亿成交额的背后有四股助力，分别是调仓的公募基金、成交额上升的北向资金、融资融券的存量上升以及活跃的量化私募中高频交易。“如果要对量化交易部分做具体估算，考虑到目前多数中高频策略的年化换手率在50倍以上，简单假设量化私募策略的平均换手率为日均20%，忽略投资商品市场的少数CTA产品，量化投资策略对A股的日成交额贡献应该在2000亿（周成交额10000亿）以上，整体占比只略高于北向资金和融资融券。”

 

那么对于市场来说，极端化的出现，管理层适时的出来发声，不仅仅是对于市场短期个别现象的纠正，也是要营造A股稳健向好局面的正面举动。