标签： 蛋壳公寓

· 刘远举 | 文  关注秦朔朋友圈  ID：qspyq2015 ·

蛋壳爆雷，责任当然是蛋壳的，但现在要讨论的问题是，在蛋壳犯下大错，无法承担责任的情况下，剩下的几方，该如何分摊损失。

法律当然是最终的标准，但法律以事实为基础。细节大家都知道，但如何从细节得到事实，并定性定量，却需要讲道理，正确地把细节组合起来。

道理应该讲清楚，也有讲清楚的余地

现在似乎不能把道理讲得太清楚，要考虑情绪，毕竟年轻人不容易。

如果是一笔大得无法承受的钱，道理或许没法说，不忍说。但租房子的钱，一般在月收入的1/4-1/3，不是大得无法承受的损失。这个限度内，可以直言不讳，有没有责任，该承担几分损失，都可以说清楚。

两个人打架，都有错，劝架的就该都指出来。对着本来有错的人说，你没错，他欺负你，你太冤枉了，这不是在帮这个人，而是在刺激这个人拼命。

蛋壳主要诱导的是租客

房东是很难被诱骗的。房东的逻辑非常传统“一手交钱一手交货”，蛋壳每个月给租金，房子就继续给蛋壳，实际上，合同也是如此规定的，蛋壳的使用权是建立在按月付租基础上的。

根据合同，房子即使没有租出去，蛋壳也要按月向房东支付租金，所以，房东与蛋壳，名为代理实质是租赁，蛋壳实际上是“二房东”，并非代理。所以，一旦房东未收到租金，就有权收回房屋。

这个关系里面，没有太大操作空间，蛋壳很难诱骗房东。房东也没有轻信。

而租客这边，操作的空间就大很多。租客贷了款，这个钱本是自己的，应该三个月一付给蛋壳，但蛋壳用免一个月房租、优惠等诱导租客，让租客签字，把钱全部付给蛋壳。租客是预期会从风险中获益的。房租三个月一交，还属正常，但要提前交一年，这个时候，查实蛋壳的义务，就提高了。

租客入套，是因为相信了蛋壳，而不是房东

租客相信“交了一年的租，就能住房子“，这个信任的基础是：“相信蛋壳会得到一年的授权”，其基础又是：“相信蛋壳每个月会把房租交给房东”，最终的基础是：“相信蛋壳规模大，上市公司，不会骗人。”

所以，租客把这笔钱提前给蛋壳，不是因为蛋壳有房子。传统模式中，房东有房子，也很少能这样操作。所以，他们相信的是蛋壳，而不是相信了房东。在这一系列信任关系中，房东根本没出现。

不会有任何人认为“房东承诺了，只要蛋壳收了钱，哪怕不给房东，房东也一定会把房子给我住”。但现在，却来说“蛋壳受房东委托”。这句话的实质是：“因为我相信你房东，我才相信了蛋壳”。

但实际上并不是，一开始，租客相信的是蛋壳的商誉。

租客毫无凭借，本该有更高的警惕性

之前各种爆雷消息，房东看到了后，有点不放心，但想着反正合同上写了“蛋壳不支付房租，我收回房子”，然后又安心地睡觉了。房东处于一种传统的模式，很安全。

房客看到这个新闻，或许什么都没有想，或许会想：反正我交给了蛋壳，房东就得让我住。显然，这种想法违背常识，而最终什么都没做，和房东一样，安心地睡了。

但显然，在这里，租客的注意、警惕的义务，本应该是最高的。

首先，提前交了全年的房租，甚至贷款，本身就是一种非传统的模式。

其次，租客没有退路，没有凭持的东西，合同上没有规定，甚至没有各种灰色手段。相比之下，房东既有合同，破坏电表、水表也比维修更容易。

信错了，谁负责？

信蛋壳，信错了。可以说不是轻信，因为蛋壳毕竟那么大；但也可以说是轻信，毕竟，之前爆雷那么多。

相信商誉，本质上也是一种审核，这种模式一般有效，但也有失效的时候。这不是一种过错，也是小概率事件。但无过错，小概率事件，并不意味着，不用负责。毕竟，租客交一年，是为了免除租金、获得优惠，租客是预期会从风险中获益的，风险和收益对等。

“住完”的实质，是要房东为蛋壳的行为负责，自己获得预期收益，而不承担风险。这是不现实的，也是不公平的。不是基于对房东的信任才签约的，房东当然不应该为这个“信错了”负责。

如果市场这一次这样，那么，下一次，只要人多，为了100块的利益，仍然会签下1万块钱的风险。

善意第三人的概念不能无限扩展

中介带你去看房，的确是房东挂牌委托的。第一次见面，看上房子，中介说，房东说了你今天交20万，就可以定了，然后当面交钱后，中介却跑了。显然，事后你不能说自己是善意第三人，要房东赔钱。

如果是这样，仅凭“我认为他有你的授权”，房东就需要为二房东的全部行为负责，那二房东勾结第三方，侵占房东房子，就太容易了。租客只要说给二房东交了50年的租金，二房东跑了，租客就可以住50年吗？当然不行，房东相当于房子没了。

房东的责任

房东并非毫无责任。这里主要有两点，第一，装修的费用，需要扣除；第二，如果蛋壳是高收低租，这个差价，或者应该被整理出来。

租金贷的责任被忽略了

首先，建立在租金贷之上的扩张，是不稳定的。

租金贷为基础的长租公寓爆雷与培训机构跑路一样，都源于一种内在的不稳定性。

培训机构会提前收费，长租公寓也通过租金贷拿到未来一段时间的租金，这笔钱本对应其长期成本，比如请老师授课、租场地；付给房东房租。

但是，培训机构、长租公寓经营方，拿到这笔钱之后，将之视为短期的收入，即便不考虑跑路，在生产经营上，也会考虑扩张。

钱投入扩张，花出去了，就需要后续客户资金不断进入，来覆盖工资、场租、给房东的租金，填上窟窿。

然而，一旦市场出现波动，比如说，扩张不顺利，入住率不及预期；或突然有大量租客退房等情况出现，比如今年就遇上疫情，资金链就会断掉。由此，造成行业的高倒闭率，而高倒闭率又会诱发不少人产生坏心思。

更重要的是，租金贷本身缺乏公平性。

一般的消费贷，是一次性购买获得产品，比如一个苹果手机、一辆车，数额太大，所以分期支付，减小资金压力，促进消费。但在传统模式中，租客的资金压力并不大。一般来说，都是付三押一，然后每月支付租金。偶尔手头缺钱，信用卡也可以解决。房租原本并不存在需要一次性交一大笔钱的情况，它本身就是天然可分期的。

租客贷款一次性付清一年或几年房租，然后再分期。这种画蛇添足的模式，本身就是长租公寓生造出来的商业模式。可以说，它一开始的目的，就是为了获得资金，而不是促使消费。

对银行而言，这个贷款产品的设计缺乏基本的公平性。蛋壳的使用权是建立在按月付租金基础上的。蛋壳没有付未来的租金，对未来房子就没有使用权，但银行却把贷款全部给了蛋壳。就像消费者贷款买一辆汽车，4S店只给了一把钥匙，银行就把钱全部给4S店，然后4S店跑了。所以租客应该质疑：“我贷了款，东西都没拿全，你怎么把钱全部给了商家了呢？”

消费贷一般是小额分散的，就像蚂蚁的花呗，风险并不高。但租金贷这个产品，标的还未消费，资金却全部转给了第三方，这是第一重风险。聚集起来，形成规模，从小额分散，变为对第三方的稳健性高度敏感，这是第二重风险。而这个第三方，又处于不稳定的扩张模式，有内在不稳定性，这就是第三重风险。三重风险聚集起来，要爆的概率就非常大了。

租金贷成了长租公寓风险的前提与放大器。银行应该是非常专业的，对这三点，有义务认识到。而义务意味着责任，有把控风险的义务。银行当然是依据合同行事，但合同本身，仍然应该被法律审视。

所以，我觉得，如果房东、租客、银行之间分摊损失，2：4：4或者是一个比较合适的比例。正在写这篇文章的时候，微众声明，为租金贷兜底。租金贷有了兜底，但没使用租金贷预付租金的，仍然可以参照这个道理，在房东与租客之间分摊损失。

• 作者简介：上海金融与法律研究员，专栏作家。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/8Xu3tt318urwZqfXVMi8FA

原创：net百晓生

来源：TOP互联网（ID：hulianwang-top）

 

1

租客跳楼，蛋壳再添罪孽！

 

遮遮掩掩解决不了问题，只会导致更严重的后果。

12月3日，广州一名租客从18楼纵身一跳，结束了自己年轻的生命。

 

把他逼上绝路的正是最近崩盘的蛋壳公寓。

行外的人还不太明白怎么回事，我们把时间往回调半个月。

 

11月中旬，史上最严重的互联网塌方事件发生了——多家媒体报道，年初刚上市的租房中介平台蛋壳公寓或将宣布破产。

 

引爆蛋壳破产的导火索就是它将租客房租挪用一空，另一头收不到租金的房东纷纷将租客赶了出来。

 

这里面的窟窿有多大？

 

说出来吓你一跳：蛋壳在全国有几十万租客，涉及房租百亿起步。

11月底，涉事房东贴出收房公告，所有人限期一个星期搬出去！

 

可怜这名租客9月份缴了一年房租，刚住两个月就面临无家可归的困境。

 

更可怕的还在后头！

 

由于他的房租是通过租金贷交的，也就是说他搬出去后还要继续还贷款。

 

这对刚毕业的他来说，无异于一个晴天霹雳。

最终，他在朋友圈留下“对不起”3个字，结束了让人惋惜的短暂一生。

 

不得不说，这是一起人间悲剧。

视频：蛋壳租客跳楼  来源：梨视频

 

2

百亿蛋壳内幕之一：

空手套白狼

 

有的人可能没听说过蛋壳公寓，但是对房东、租客，以及有租房打算的人来说，蛋壳公寓是绝对绕不开的平（ju）台（keng）。

 

坊间传闻，房地产没人能活着走出他们的套路。

 

蛋壳套路，是一个典型的空手套白狼的玩法。

 

第一步，它用高价从房东手中拿到房源。

 

比如，这个地段的市场价是3000，它就用3500的价格从房东那里收到房子。

 

平台跟房东签订合同，租金按月支付。

 

就这样，蛋壳垄断了房源，租客找不到房子，就只能找平台方。

 

第二步，低价把房快速放出去。

 

比方说，市场价3000块，它就租2500。

 

但是，有个前提，租客必须按年支付租金。

 

没有钱没关系，蛋壳早就帮你找好了网贷平台。

 

它从微粒贷那里划走一年租金，每个月的本息就落到了租客身上。

 

在这个过程中，房东与租客都以为捡到了便宜，互联网效率真是高。

 

他们不知道，命运的所有馈赠，都在暗中标好了价格！

 

 

蛋壳一边从租客手里套到一年租金，另一边却只需先付给房东一个月，于是他们手里就囤了11个月的现金流。

 

这是一个多大的资金池？

 

我们按3000月租计算，1万个租客就是3000元×11个月×10000=3.3亿。

 

蛋壳目前有40多万间房子，我们按30万租客算，资金池高达100亿！

 

大家看，平台一分钱没掏，做个APP、打打广告，就套到了百亿巨款，这不是空手套白狼是什么？

 

在法律范畴，它有一个专属称谓叫做“非法集资”。

 

蛋壳拿着这笔巨款，就能继续“高收低租”，垄断市场，把盘子做大。

 

当然，高层分红、铺张浪费，小小意思啦。

 

蛋壳在将100亿资金池挥霍一空时，早就忘了这笔钱的真正主人——租客与房东，也根本不会考虑租客被割韭菜后，会引发怎样的惨剧。

 

所谓资本嗜血，马克思早在100多年前就告诉我们了：

 

有20%的利润，它就活跃起来；

 

有50%的利润，它就铤而走险；

 

为了100%的利润,它敢践踏一切人间法律；

 

有300％的利润,它就敢犯任何罪行,甚至冒绞首的危险。

 

3

百亿蛋壳内幕之二：

千倍杠杆+金蝉脱壳

 

蛋壳的套路讲完了，厉害吧？

 

还有更牛逼的内幕在后面！

 

蛋壳公寓，无论它的名字、广告，还是表面功夫，都像是做房产服务的公司。

 

实际上，我们都被它的表象骗了，它——还藏着另一副皮。

 

蛋壳公寓只是引流业务，它的母公司全名叫紫梧桐（北京）资产管理有限公司。

 

听听这名字，这是一家专门做资产管理的公司。

 

它通过挂羊头卖狗肉的把戏，巧妙设计商业模式，吸收用户租金，扩张、投资、分红……挪用一空。

 

监管机构看在眼里，却拿它没有任何办法，因为它本身就是一家资产管理公司。

 

我们再来看看它的名字——紫梧桐（北京）资产管理有限公司，大家注意“有限”两个字。

有限责任公司，最大的特点就在于有限——股东以其所认缴的出资额为限对公司承担有限责任。

 

也就是说，这家公司随便怎么折腾、怎么亏空，最后的责任顶破天也就是创始人的出资额。

 

这意味着无论蛋壳公寓欠了供应商多少钱、吸走租客多少亿，无论它有多少债权人，启动资金就是它最终的“有限责任”。

 

反正天塌下来，破产一了百了。

 

我们上面说过，蛋壳公寓的窟窿至少百亿起步。

 

用1000万注册资金撬动100亿可支配资金，1000倍杠杆，马老师在它面前都是小弟。

 

这才是蛋壳最牛逼的两个地方：千倍杠杆+有限责任！

 

瞒天过海搭配金蝉脱壳，孙子的兵法都没它学得好！

 

 

4

追责蛋壳，告慰亡灵！

 

直到今天，蛋壳留下的烂摊子仍然无人接盘。

 

钱没了就是没了，上百亿窟窿谁来填？几十万面临无家可归的租客怎么办？

 

这个代价相当惨重，绝不能让资本割完韭菜就跑了。

2020年1月17日，蛋壳公寓登陆美股，到目前为止已经超过十个月，在这个过程中资本套现的套现，转让的转让，一顿操作猛如虎，早已赚得盆满钵满。

 

除了蛋壳，2018年至今，长租公寓已陆续“爆雷”170多家，“资本盛宴”后却将一地鸡毛留给了普罗大众。

 

我们上辈子造了什么孽，要被割来割去？

 

所以，只有追责“割韭菜”的奸商和资本，才能维护老百姓们未来的权益，才能告慰跳楼租客的在天之灵。

这是最基本，也是最朴素的愿望。

 

在复盘蛋壳的大败局中，我们还发现这里面有一个教训值得所有人深思，警惕。

 

那就是——市场经济不能由着创客和资本像脱缰的野马一样乱跑。

 

互联网就像一把双刃剑，创新与监管必须两条腿走路，如果以牺牲监管来鼓励创新，那么这个蛋壳倒下，还会有无数个蛋壳起来。

 

加强国家监管，无论有多大阻力，都必须要做。

 

哪怕是史上最大规模的IPO——蚂蚁金服，该叫停就叫停，决不能手软。

全文到此为止，如果喜欢，请点下“在看”或者转发朋友圈。

 

原创：net百晓生

来源：TOP互联网（ID：hulianwang-top）

蛋壳公寓这事已经惊动了最高法。

 

12月4日，在国务院举办的一个新闻发布会上，央视记者问最高人民法院副院长杨万明：最近一段时间，长租公寓品牌蛋壳公寓的爆雷事件引发公众关注，多家长租公寓被卷入了相关的违约风波。司法机关对此有何评论？下一步我们将采取哪些手段，维护相关各方的合法权益？

 

杨万明回答说，这个事如果形成案件进入司法程序的话，我们人民法院将严格依法进行审理，以事实为根据，以法律为准绳，依法保护公民、法人的合法权益。

 

凤凰网报道，12月3日，广州蛋壳公寓一名十八楼的租客坠楼自杀。

 

微博网友@兔子林2020 发微博称，蛋壳租客在重压之下点燃了房间，随后从十八楼一跃而下。其他室友发现及时，没有造成火灾，但是人救不回来了。该租客室友称，因房东要求租客限期搬离，出事租客刚毕业还没工作。这个租客曾在凌晨3点发过一条朋友圈——“对不起”。

 

01

蛋壳公寓的前世今生

 

2015年1月，33岁的北京人高靖在北京成立了一家公司，名叫紫梧桐(北京)资产管理有限公司，这就是蛋壳公寓品牌的运营主体。

 

蛋壳公寓的商业模式本来是一个比较完美的构想：公司首先从一些业主（房东）的手上把那些小公寓房租过来，由蛋壳公寓进行统一的装修，然后通过开发的线上租房平台，再把这些公寓租给房客。

 

高靖

 

蛋壳公寓在租房的过程中所发挥的作用，可不仅仅是一个“二房东”的角色：

 

首先，它为公寓进行装修，而且配备齐全的家具家电，生活用品，实现公寓的标准化、统一化。真正让租客可以拎包入住。

 

第二，它联系了一家银行（微众银行），可以为租户提供租金贷。也就说，如果你一下子付不起整年的租金，可以由这家银行给你提供贷款。

 

第三，蛋壳还整合了保洁阿姨团队，可以定期为租客打扫卫生。

 

这看上去，确实是一个天衣无缝，堪称完美的商业计划。但是，它暴雷了。

 

蛋壳公寓成立之后，在北京、深圳开设了分公司，截至2019年1月17日，蛋壳公寓管理房间数量接近40万间。2020年1月17日蛋壳公寓成功登陆美国纽交所，成为2020年登陆纽交所的第一支中概股。

 

但是，蛋壳公寓一直以来都处于亏损的状态。2017年至2019年分别净亏损2.7亿元、13.7亿元、34.3亿元；公司资产负债率由2018年的82.62%升至2019年的95.78%。从二级市场表现来看，自今年1月上市以来股价便一路下挫。截至11月份，其股价已经从上市初期的13.5美元跌了超过75%。

 

数据显示，目前蛋壳总资产8.2亿元，但是总负债却高达90亿，崩盘几乎是必然之事。

 

今年10月，蛋壳公寓就被传“跑路、倒闭”，公司当时在微博回复称：“近期部分合作方因与公司存在商业纠纷，采取了过激行为，散布‘蛋壳跑路、倒闭’等相关不实言论、视频、图片，公司已报警处理。”

 

 

11 月 6 日，央视点名曝光了蛋壳公寓，披露其“深陷流动性危机”。11月10 日，有媒体爆出数百人在蛋壳公寓北京总部维权，现场甚至爆发了肢体冲突。

 

11月16日，再次网传蛋壳公寓将宣布破产，蛋壳公寓公关部回复称，属于谣言。公司目前的确遇到资金困难的情况，但正在积极进行处理。

 

由于蛋壳发生财务危机，无法向房东支付房租，很多房东开始暴力赶人，大批租户面临在寒冬中无家可归的困境。保守估计，蛋壳这次涉及到的用户最少也要80多万人（40万租户，40万业主）。

 

02

钱去哪儿了

 

2017年左右，长租公寓在国内开始流行。“长租公寓”分为两种模式：

 

传统模式是开发商等自建自持的、真正的长租公寓。由于房价高涨、租售比低，而且企业要长期持有物业，资金成本太高，不划算，此前除了少数酒店式公寓外，没有企业愿意运营这样的商业模式。

 

在这样的情况下，具有互联网基因的蛋壳公寓这样的模式就出现了。平台大大节省了租客的选择成本：直选的单间，时尚的装修，齐全的家电，还有一位“管家”解决日常问题，不必为之后的维修、保洁、搬迁烦恼。

 

对蛋壳公寓来说，它为什么会亏损，钱都去哪儿了？

 

凤凰网的文章帮蛋壳公寓算了一笔账，租赁平台（蛋壳）除了拿房成本外，还包括装修摊销、运营维护的人力成本、增值税费（11%）等等。无论如何节省用料，每个单间平均装修及重配家具家电，成本也要6000到9000元。而实际市场能接受的单间月租金差额实际仅约为300元，这就意味着单间公寓，仅收回装修成本就需要2年多的时间。此外，结合空置率、日常销售与维护等费用，利用租金赚钱更加困难。据测算，蛋壳公寓这样的租赁平台运营出租率不能低于85%。

 

所以说，互联网平台租赁模式其实是一个微利，而且风险很大的模式，需要严格控制好前期的投入成本，极大降低在手上租不出去的空置房源。

 

 

但是，雪上加霜的是，今年上半年爆发的疫情，进一步加剧了类似蛋壳公寓这样长租互联网平台的经营成本，房子空置率大幅度提升，是加速蛋壳资金链断裂的重要原因之一。

 

另外，过度快速，不计成本的扩张，也是蛋壳公寓在前期就埋下的祸根。

 

为了争夺房源，各家“租房平台”用的是比市场均价上浮20%、30%的价格，向房东收房，一签就是三五年。为了争夺租客，这些“平台”又不能给出太高的出租价格，甚至为了揽客，只能平价出租，乃至补贴让利、低价出租。

 

蛋壳公寓们所寄希望的是在于未来，这似乎是所有新兴互联网模式商业体的通病。只要拿房规模足够大，把市场规模做大，把流量做大，即便只有1%的利润率也可以把这个游戏玩下去。从投资者到运营方都相信，任何互联网企业起步阶段都是要烧钱要亏损的。但蛋壳公寓这样的平台不一样，它的亏损都是租客的钱，或者是属于房东钱。

 

为了占领市场，它们继续过度冒险，占用租客的押金，开发出租金贷等金融工具进行规模扩张。

 

以蛋壳为例，它按年付的形式向租客一次性收取大量租金，但只按月或者按季向房东结算，利用不对等的结算周期，获得沉淀资金，用于签约更多业主、抢占市场。

 

所以，只要平台的资金链一旦断裂，房东拿不到接下来的租金，租客虽然已经支付了后继租金却要被房东强行赶走，同时那些保洁人员，前期的装修队伍，都讨不到薪资，受害者一大片。

 

 

03

创始人不讲武德

 

6月18日，蛋壳公寓发布公告称，任命联合创始人、董事和总裁崔岩担任临时CEO，同时解释称，原CEO高靖“正在接受地方政府部门调查”。

 

为了撇清关系，蛋壳公寓补充称，“高靖所涉调查系个人问题，与创立蛋壳公寓之前的个人商业投资有关，与蛋壳公寓无关”。

 

高靖很年轻，1982年出生，北京交通大学计算机专业毕业，标准的天之骄子。2005年，高靖大学毕业，留在百姓网工作。刚毕业，高靖就在百姓网独当一面，开始着手组建北京分公司。四年做到北京分公司负责人。然后又进了百度担任搜索引擎营销经理、好乐买公司总裁办公室主任、糯米网商业智能和业务分析系统负责人……

 

在糯米网的时候得到了创始人沈博阳的赏识，之后糯米网卖给百度后，沈博阳直接给了他一笔钱，让他去投资创业，就这样有了蛋壳公寓。

 

蛋壳公寓看上去完美无缺的商业模式，也被很多投资人看中。2017年，蛋壳公寓获JOY Capital愉悦资本、优客工场、开物华登亿元及以上人民币A+轮投资。后来，老虎基金、蚂蚁金服、春华资本和高榕资本，也纷纷加码投资。

 

2020年1月份，蛋壳公寓上市的时候，高靖持有蛋壳公寓13.5%的股权，个人财富激增至20亿人民币以上。

 

蛋壳上市

 

但是，蛋壳在运营过程中极大的资金饥渴，高风险的资金链游戏，让高靖的赌徒心理越来越严重。

 

高靖为什么被政府部门调查，据媒体报道的原因是这样的。

 

2019年下半年至2020年3月份，蛋壳公寓以将总部设在江苏昆山市花桥经济开发区为条件，换取当地政府出资6亿与蛋壳公寓成立一支服务于长租公寓的股权投资基金。

 

2020年初，蛋壳公寓、江苏昆山花桥经济开发区管理委员会和昆山银桥控股集团有限公司三方签署投资合作协议，蛋壳公寓出资6.25亿元，昆山银桥出资6亿元，双方合作设立一家新公司：江苏月梧桐资产管理有限公司。

 

蛋壳给出的计划是：新公司月梧桐的钱到位之后，由月梧桐出资12.25亿元，另外安徽某国资公司出资15到18亿元，共计约30亿元，设立一个专项基金，由专项基金进行对外投资项目。

 

但是，当昆山银桥6亿资金到位后，蛋壳公寓先前宣称的安徽国资没了踪影，而且蛋壳公寓自己应该出资的钱也仅仅在账户上转了一下又被转了回去。

 

更要命的是，蛋壳不仅仅拿回了自己的6.25亿，还将昆山银桥的6亿元转走了5.5亿。

 

也就是说，昆山银桥发现，蛋壳公寓分文未出，“空头套白狼”拿走了当地的5.5亿资金，联合设立的基金公司成了一个摆设。

 

蛋壳涉嫌侵占国资，所以创始人兼CEO高靖被调查。

 

04

政府出手

 

11月份，武汉、深圳的住房建设局纷纷发文，要求加强对住房租赁行业的监督管理。深圳的文件要求：

 

对已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户，不得通过停水、停电、停气等方式驱赶，激化矛盾，应引导各方通过法律途径解决。

 

各区(新区)住房建设局要加强监督，对于通过停水、停电、停气等方式驱赶租户的物业服务企业，严格按照《深圳经济特区物业管理条例》有关规定，责令其立即改正，并给予警告、罚款等行政处罚。

 

从本质上看，蛋壳的商业模式没有问题，但是好好的经被念歪了。野蛮生长，不顾是否具有盈利能力，全靠资金链周转，十个瓶子八个盖子，稍有不慎就会崩盘。

 

蛋壳公寓拿着租客的钱玩资本的游戏，不断滚动撬动新的市场，崩盘之后就是鸡飞蛋打，一地鸡毛，牵涉到方方面面，几乎没有谁是赢家。

 

作为蛋壳公寓创始人的高靖，以赌徒心理搏市场，置各方利益于不顾，缺乏敬畏之心，缺乏底线，这样好吗？这样不好！

 

参考资料

1、凤凰网，《唐驳虎：蛋壳公寓暴雷，根本的逻辑错在哪？》，2020年12月02日

2、企鹅号，小众科技，《身价20亿，80后凤凰男，蛋壳公寓CEO高靖如何走上人生巅峰，又坠落》，2020年11月25日

3、企鹅号，互金商业评论，《6亿国资被转到蛋壳公寓账户幕后，蛋壳创始人高靖的“空手套白狼”戏法》，2020年8月27日

4、新浪科技，《蛋壳公寓CEO高靖被调查 总裁崔岩出任临时CEO》，2020年6月18日

5、证券时报，《蛋壳公寓爆雷！多地政府紧急出手了：不得这样驱赶租户！》，2020年，11月26日

 

– END –

 

微众银行今天下午再发公告称，已研究制定出合法合规的方案，可以实现即使蛋壳租金贷客户不继续还贷，仍能结清贷款。

 

 

具体方案是：蛋壳租金贷客户退租后，与我行签署协议，将退租后蛋壳公寓所欠客户的预付租金，用于抵偿客户在我行的贷款。然后我行结清该笔贷款。

 

微众银行称，上述方案涉及诸多工作且需多方协作，将尽快推动落实，并不晚于2020年12月31日前开放予客户办理。在此之前，我行仍将执行不催收、不扣款、不计息、不影响信用纪录的措施。

 

此外，微众银行还提醒称，请尚未完成居住信息登记的蛋壳租金贷客户，尽快登录“微众银行居住消费贷款”公众号进行相关信息登记。各项准备工作完成后，我行将另行发出公告，提供前述方案的具体操作指引，敬请留意。

 

— 【 THE END 】—

▎当公寓企业选择“高收低出”的扩张方式，不仅没有规模效应，还会变成“规模不经济”的后果。

 

钛媒体编辑丨高梦阳

 

谁都没料到，赴美上市不到一年、坐拥40多万套房源、行业排名第二蛋壳公寓，真的与“蛋壳”一样，不堪一击。

 

11月20日，连续去蛋壳公寓杭州分公司门口等了两次后，杭州房东张强终于抢到了属于自己的号子。不过，直到11月23日，他才等到了到蛋壳杭州分公司楼上解约的机会。

 

但在跟蛋壳的相关人员对接后，张强发现，解约没有那么简单。

 

“里面的人对我说，需要我们跟租客先协商”。蛋壳的工作人员对张强承诺，解约在15个工作日内会完成，但解约的前提是租客都解约完成。

 

“假如有租客不愿意解约怎么办？”面对张强的质疑，对方没有直接回应，只是不断的强调会有专人联系他。

 

根据蛋壳杭州分公司门口张贴的通知，蛋壳一天只固定接待150名房东与300名租客。与很多人相比，张强从拿号到解约接待的过程堪称顺利。

蛋壳杭州分公司门口张贴的通知

 

“上周最多的时候一天有一两千人。”已经多次来现场维权的李建告诉钛媒体APP，自己由于时间原因，每次都没有赶上放号，当11月23日一早赶到蛋壳杭州分公司门店时发现，蛋壳的工作人员已经把整整一周的号发完了。

 

在蛋壳杭州分公司门口，房东的诉求比较明确——退租，但房客更加无助，不仅因为蛋壳的爆雷而损失掉大笔租金，很可能因为房东的驱赶而丧失掉在这个新一线城市的立足点。

 

蛋壳爆雷会波及多少人、多少企业，现在还是个未知数。但长租公寓行业已经成为人人喊打的“过街老鼠”，其商业模式也遭到了前所未有的质疑。

 

经过钛媒体APP连日来的走访，以及在多个房东、租客维权群的调查，蛋壳公寓的失败已成定局。然而房东与房客，这对看似原本应该同仇敌忾的受害者，却因为蛋壳方面的缺位关系越来越紧张，仍然被死死的困在“蛋壳”的局中。

 

除了蛋壳公寓，继青客公寓、巢客公寓、友客公寓等多家平台爆雷后，上个月“城城找房”也被曝拖欠海口、西安、长沙等多地的房东租金。很多租客原本已支付了一年的租金，却不得不面临被房东驱赶、房财两空的境地。而作为头部企业的蛋壳也深陷爆雷传言，并于11月4日被列为被执行人。

 

由于爆雷的大部分长租公寓品牌多为重资产运营商，其利用“高进低出”、“长收短付”等金融手段做杠杆、撬动房源增长的做法，被外界所深恶痛绝。

 

更严重的是，今年的爆雷潮让长租公寓行业遭遇了空前的信用危机。而近两年的爆雷潮也宣告了“高进低出”“长收短付”模式的终结，也从侧面反映了许多重资产公寓运营商的困境。

 

长租公寓处于爆雷边缘时，房东比租客感知更快

曾经，青客公寓、蛋壳公寓的赴美上市让行业许多玩家都激动的以为，长租公寓的春天终于来了。

 

但许多像张强一样的房东，他们并没有主动通过招股书去了解蛋壳真实的经营数据。“能够去美国上市说明他们还挺有实力的。”

 

事实上，蛋壳上市带给所有人的喜悦并没有维持多久。一场疫情重创了长租公寓行业，率先倒下的是青客公寓。

 

从今年2月开始，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房东租金，面临断水断电断网、甚至被赶出公寓的窘境。此外，青客公寓也被曝出存在退房无人受理；要求房东减免房租，却未对租客减免房租等问题。不仅如此，青客公寓运营主体上海青客设备租赁有限公司的执行董事、法人、实际控制人等已被法院发布限制消费令。

 

最终，建设银行旗下长租公寓平台建融家园接手了青客公寓在杭州数千间房源。

 

但其他的公寓品牌的日子也不好过。彼时，自如、蛋壳等头部品牌在部分城市和地区向房东请求降租。

 

杭州潮鸣街道的周阿姨是为数不多同意减租的房东，她认为之前蛋壳的租金打的都比较及时，服务也不错，自己降点租金能帮蛋壳挺过疫情，之后又可以恢复原来的租金。

 

可惜的是，她没能等到那天的到来。今年10月底，周阿姨发现蛋壳的第四季度租金没有如期而至，联想到今年8月份杭州多起长租公寓爆雷事件，她意识到蛋壳也处在了爆雷的边缘。

 

11月19日杭州潮鸣街道发给李阿姨的通知

事实上，当长租公寓处于爆雷边缘时，房东往往比租客感知的更快。

 

9月初杭州出现暴雷潮时，蛋壳杭州的租客王楠曾经询问过管家蛋壳的情况，管家的保证让她放心的支付了下一季度的租金。但到了11月初，王楠收到了房东的电话，并被告知蛋壳可能要跑路，而房东正在与蛋壳寻求解约。

蛋壳公寓官方微博对于跑路、暴雷的回应

 

“原本以为蛋壳不会爆雷，只是暂时性的经营困难。”尽管蛋壳官微发文称没有跑路，没有破产，但王楠还是慌了。

 

11月16日至今，钛媒体APP曾多次前往位于杭州市建国北路43-1的杭州分公司所在地，发现由于蛋壳杭州分公司早早就拆除了招牌，加上附近道路施工遮挡，不少房东房客都是经过多方打听才找到正门。即便如此，蛋壳杭州分公司的门口每天都有数百位被拖欠租金的房东与租客前来维权。

 

事实上，不光是杭州，蛋壳在北京、成都、深圳等国内主要城市的业务都出现了类似的情况。

 

尽管蛋壳公寓在资本的助推下近几年发展迅猛，但其扩张模式与市场中之前爆雷的分散式长租公寓并无二致。由于长期以来坚持“高进低出”“长收短付”等金融手段做杠杆、撬动房源增长等做法，导致资金链极度紧张。

 

最终，由于疫情、融资渠道有限、团队管理问题众多等原因，即便已经是行业第二，蛋壳还是不可避免的走入了深渊。

 

不过，钛媒体APP在实地走访过程中与多名租客、房东交流后发现，最难的不是蛋壳爆雷，而是爆雷之后的解约。

 

“跟蛋壳解约，比摇号中签都难”

“我真的没想到，跟蛋壳解约比我自己去摇号中签都难”。11月30日，一大早就去排队的李建终于拿到了自己的号，但现场工作人员告诉他，要想咨询解约的相关事宜，他只能等到周五。

 

钛媒体APP从李建处得知，蛋壳刚爆雷的时候，房东申请解约的流程很快，基本上当天拿号当天处理。但最近，即便拿到号，有解约退租需求的房东与房客都需要等几天。

 

即便是一周前就启动解约的张强，解约之路也异常艰难。他告诉钛媒体APP，按照蛋壳提供的方案，与蛋壳解约需要5个步骤。

 

首先，房东申请解约的前提是蛋壳的应付款超过15个工作日没有到账。如果没有到账，那么蛋壳会向租客推送无责退租申请链接，为租客退还押金和多缴纳的费用。

 

当房内所有租客办理好租金贷、解约等事宜后终止合同，业主才可以解约。

房东提供的解约流程表

 

值得注意的是，解约过程中需要蛋壳解约专员介入。但在一个蛋壳维权群里钛媒体APP了解到，目前绝大部分房东与租客都已经联系不上管家。

 

据张强透露，到了11月30日，蛋壳也没有按照约定委派管家来推动解约，而此前对接的管家也离职了。

 

而由于蛋壳在解约环节的缺位，使得原本应该同仇敌忾向蛋壳追责维权的房东与租客，产生了矛盾，目前北京、深圳、成都等地已经发生多起房东驱赶租客的纠纷。

 

“原本是蛋壳不诚信，骗房东与租客。由于他们的消失，让外界把道德的责难加在了房东身上。”李建对钛媒体APP表示，在与租客沟通退租时，租客配合的意愿不是很高。

 

据李建透露，他的租客中间要么就是刚申请了租金贷，要么就是把租金缴纳到了明年9月。这些租客担心现在就答应解约，自己申请的租金贷会影响到征信，加上短期内很难找到心仪的房子，李建的租客还是要等最终的处理结果出台以后再搬离。

 

尽管与李建同在维权群的不少房东讨论赶走租客的方式，也看了不少北京、深圳、成都房东强行驱赶租客导致冲突的视频，不过付诸行动的并不多。“在蛋壳杭州分公司门口，警察对着房东、租客说过不许驱赶租客，如果有租客可以报警”。

 

事实上，大部分房东不仅要面临道德上的压力，为了尽快与蛋壳解约，许多房东要么主动与租客协同，要么不计成本的尽量在合法的范围内督促租客解约。

 

“我的房东还算是好说话的”，王楠告诉钛媒体APP，由于同屋的几个租客缴纳的租金贷很快就要到期，房东承诺租客可以继续住但需要按天交租金，如果租客还愿意与房东续租，房东愿意为租客的租金贷承担一部分损失。不过，王楠告诉钛媒体APP，由于现在联系不到管家，即便房东、租客都同意解约，他们与蛋壳的合同还是无法解除。

 

杭州一名蛋壳管家向房东、租客收取解约的辛苦费、咨询费

 

钛媒体APP在一个蛋壳维权群中发现，由于蛋壳杭州分公司旗下的绝大部分管家都已经离职，一些还在职的蛋壳管家正坐地起价，以辛苦费、服务等理由向租客、房东收费。

 

时至今日，绝大部分房东与租客都在等待最终解决方案的出台。但蛋壳屡屡食言，同时将解约的烂摊子完全扔给了房东与租客，并寄希望于行业其他玩家的接盘。这无疑会激化矛盾，让长租公寓成为“过街老鼠”。

 

自如也要“割肉”止损

尽管蛋壳暴雷的解决方案尚未出台，但其他玩家的日子也不好过。

 

目前，有不少北京租客向钛媒体APP反映，自如开始主动跟房东解约，而这些房东的物业主要是以隔断房为主。

 

“我刚交了一个季度的房租。”租客林安告诉钛媒体APP，由于隔断被拆，即使是原本2022年才要到期的房源，自如也选择主动与房东解约。尽管自如向林安等租客承诺会把房租、服务费退还，还会补偿一个月的租金。但由于蛋壳爆雷的事影响太大，林安还是有点惴惴不安。

 

林安告诉钛媒体APP，对于房东，自如最初的方案是赔偿两个月租金，把家具清算给房东，但还需要支付房屋内的装修成本折旧费用。如此一来，林安的房东算了下，自如赔偿的租金并不能抵扣装修款。“我的房东打算起诉”。

 

林安从管家处得知，自如在北京解约的房东占比不小。“光他一个人近期就处理了几千位房东。”

 

事实上，近日就有多家媒体报道，有不少业主前往自如北京总部，就合同解约事件要求赔偿。自如方面对此表示，“所有遭受解约影响的租客都会友好协商，对于符合合同支持的业主，将会赔付违约金。” 

 

对此，自如方面回应钛媒体APP称，对于解约的业主，自如将根据合同约定，赔偿业主两个月房租，终止合作关系。合同条款中涉及的装修成本折旧费用，如果金额高于两个月房租，按最高两个月房租进行结算。迄今为止，尚未发生业主需向自如支付费用的案例。此外，对于个别业主提出赔偿4-6个月租金以终止合作的要求，由于缺乏合同条款的支持，自如很遗憾无法满足其要求，希望得到业主的理解。

 

很显然，由于疫情等多方面因素的影响，长租公寓市场已经出现了委托价格与租赁价格严重倒挂的现象。加上近期蛋壳爆雷为行业所带来的挤兑风险，使得自如选择在此时主动与房东解约，其及时止损的意图在明显不过。

 

长期以来，以隔断房为代表的“N+1”甚至“N+N”，是绝大部分分散式公寓品牌的选择。这样的模式下，品牌方可以提高房屋供给降低空置率，并且减缓资金链压力。

 

但现实情况是，虽然监管部门近两年对隔断房的监管日趋严格。据《财经》报道，政府曾询问自如等机构接盘蛋壳意向时，自如曾提出能否开放“N+1”的租房操作，最终这一提议被拒绝。

 

毫无疑问，在现阶段，尤其是在行业大面积暴雷的前提下，N+1短期内不会受到政策的支持，监管的口子也会越收越紧，让长租公寓未来更加艰难。

 

一地鸡毛的长租公寓，还有未来么？

不得不承认，行业排名第二的蛋壳公寓倒下，也昭示着过去几年分散式长租公寓模式的失败。

 

其实从发达的美日市场来看，按道理，公寓天然具有良好的且其他股权类、债券类金融产品都不具备的金融属性：

 

• 公寓是刚性需求

• 拥有稳定的现金流回报

• 更重要的是标准化程度低、市场潜力足够大。

• 公寓底层资产权利清晰

• 长期来看，中国的城市化进程会推动租售比的变化，租金也会长期看涨

 

的确，我们能够看到过去几年，国内的长租公寓市场的确离不开金融杠杆支撑。但为什么这些玩家明知监管部门对消费贷、P2P等金融业态严厉打击会引发极高的系统性风险，依旧选择拥抱这些高杠杆金融产品？

 

必须指出的是，对比美日，以蛋壳、自如等中国公寓企业的包租业务模式，介于“重型”持有运营和“轻型”托管之间。这导致中国公寓企业既不能像日本一样由业主承担装修配置成本，也无法像美国一样持有产权并通过金融工具降低融资成本、增强房产流动性，从而获取增值收益。

 

于是，在中国“不重不轻”的模式下，公寓运营商向业主支付租金获得一段时期的使用权，但无法享受资产价格上涨的红利，还需要分散式长租公寓运营商必须通过规模效应来对冲成本。大量资金支出和前期现金流压力迫使公寓运营商寻求高成本的融资渠道，严重挤压本已微薄的盈利空间。

 

更不幸的是，过去几年间，资本市场对长租公寓的要求仍然是追求规模，而非追求利润。

 

蛋壳上市之初，面对媒体谈起蛋壳公寓时，愉悦资本创始人刘二海强调最多的就是“快”。“2017年，蛋壳在管房屋应该只有8000间，2019年Q3公布是40多万间，两年半实现这样的增速还是非常快的，比我想的肯定快。”

 

但蛋壳快速发展的同时也存在着巨额亏损。根据蛋壳上市前披露的财务数据，2017-2019年，蛋壳公寓净亏损三年连增至34.4亿元。

 

作为投资人刘二海不会看不到这些财务数据，但他还坚持认为蛋壳公寓与当时的瑞幸咖啡一样拥有光明的未来。谁都没想到，时过境迁，都在美国IPO的这两家公司成为今年丑闻最多的企业。

 

那么，长租公寓的未来在哪呢？此前，钛媒体APP就长租公寓存在的问题有过多次讨论。

 

由于目前市场中的长租公寓大多采用“中国式包租”，公寓企业租金、装修等不可变成本主导的成本结构决定了现有的包租公式下，规模经济无法成立。事实上，除了高额的租金成本与装修费用，公寓企业还需要承担较高的资金成本、税收。

 

当公寓企业选择“高收低出”的扩张方式，不仅没有规模效应，还会变成“规模不经济”的后果。

 

因此，要改变中国公寓企业的现状，在短期内无法快速提升综合管理能力与运营效率的前提下，未来中国公寓企业很可能走向两个极端。

 

一种可能是，参考美日市场，公寓企业可以改变以往的包租模式，而更多的转变成物业托管公司。如此一来，房屋管理方，虽然不再赚取业主与租客的租金差，但不需要在承担空置期风险与高昂的装修费用。而是从租金中抽取服务费，业主获得租金上涨的收益并承担空置损失。

 

钛媒体曾在此前的评论文章中提到类似的轻资产运营模式。这样的模式下，品牌方不仅可以盘活存量，还能构建一套与业主共担风险、共享超额收益分成的模式。

 

另一种可能是，随着日后土地、金融政策的成熟，更多的公寓企业可以持有公寓产权。这样，在房地产上行周期内，持有物业可以带来资产溢价，进而拥有更多的融资入到与更低的融资成本。此外，还可以从源头把控装修、空置期等固定成本。

 

还是那句老话，虽然长租公寓已经身处至暗时刻，但在监管日益完善之后，金融手段不应该被视作洪水猛兽，更应该合理引导。如果行业能够痛定思痛，安心追求利润、提高运营服务水平、积极转型，如今沦为过街老鼠的长租公寓也会迎来真正的春天。

 

（本文首发钛媒体 APP，作者 | 高梦阳，编辑 | 天鹏）