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鼓破万人捶。

 

用这句话来形容位于风口浪尖的恒大，太适合不过了。

 

自从进入下半年，其庞大债务引发的危机就没有断过——

 

供应商爆出商票逾期丑闻，银行申请冻结存款，多家信托机构要求偿还贷款，地方政府要求补缴土地出让金，员工集体讨薪，全国多地期房停工，投资人围堵总部……

 

曾经财大气粗的恒大，如今已经深陷资金泥淖。

 

不过，这可能仅仅只是一个开始。

 

时代巨变之下，多家房企正深陷流动性囚牢之中。

 

 

恒大不是第一次上头条了。

 

自去年以来，市场环境持续低迷，叠加监管收紧，还要发展多元化产业，一向以高杠杆著称的恒大，光是负债就高达1.97万亿。

 

最要命的是，由于脚踩三条红线，从去年开始，恒大就无法再增加有息债务，大规模融资的路子已经被堵住。

 

为了解决融资问题，恒大旗下的财富平台向员工和供应商定向输送了一波理财产品。网传资料显示，相关产品收益率普遍超过8%，最高接近12%。

 

这些理财产品属于恒大自融自担保的产品。

 

2020年1月7日，长沙市雨花区政府下发红头文件，文件名为《关于谨慎投资恒大集团旗下公司发布理财产品的风险提示》。

  

来源：期货日报

 

在这一方面，郭主席似乎又一次扮演了吹哨人。2018年6月，他就警示非法集资的风险——

 

“高收益意味着高风险，收益率超过6%的就要打问号，超过8%的就很危险，10%以上就要准备损失全部本金。”

 

果不其然！

 

产品到期后，投资者们却发现产品无法兑付，而部分高管却早已提前兑付，满嘴流油，顺利离场。

 

他们，只能冲到深圳总部，把恒大财富总经理杜亮层层围堵，想要一个回答——

 

我的本金，到底还能不能拿回来？你凭什么提前兑付产品，套现千万？

 

 

要知道，购买的员工们大多并非自愿购买，而是不得不完成公司发布的理财产品考核任务，才走到今天这一步的。

 

据网易清流工作室报道，如果无法完成任务，员工将会被扣除奖金，更有甚者将直接被调岗，乃至淘汰。

 

 

据内部员工透露，近5年恒大财富融资总额超过400亿元。

 

不过，恒大集团昨天在港交所发布公告，称“本集团的两家子公司未能按期履行为第三方发行理财产品提供的担保义务，相关金额约为人民币9.34亿元”。

 

金额相差巨大，具体口径多少尚不清楚。

 

但显而易见的是，这些钱都是血汗钱——不少员工为了完成任务，不仅自己贷款购买，还推荐了不懂投资的亲友邻居一起入手。这回不仅钱泡汤了，回到家还会成为人人喊打的过街老鼠。

 

另一边，被围堵在中间，一夜无眠的杜亮，承认自己确实于五月份提前兑付了产品。

 

这可真是“豪绅的钱如数奉还，百姓的钱三七分成”！愤怒的维权者们，已经准备冲向许老板的老家了。

 

不过，恒大只是开始。

 

据中国房地产报统计，2021年上半年，TOP50上市房企有息负债合计6.37万亿元，现金对有息负债平均覆盖率仅为42%。

 

今年8月31日，于年初申请破产的三盛宏业董事长陈建铭，被法院以最高千万的奖金，发布悬赏通告。

 

 

这家曾经连续15年入选中国房地产百强的房企，曾高喊着“不做风口上的猪，要做风口上的鹰”，大举借债将近百亿，在三四线城市重仓拿地。

 

后面的事情你大概也能猜到了——

 

错误的重仓导致房子去化困难，从2019年下半年开始，三盛宏业就逐渐垮下，全国多个项目停建。

 

现在，三盛宏业已到期未兑付的有息负债规模约105亿元，其中就包括定向出售给员工高达12.5%年利率的约7亿理财产品。

 

跟恒大员工不一样的是，他们好歹还有兑付方案。

 

但三盛宏业的员工们，只能集体前往总部讨债，看着董事长痛哭着告诉他们，包括自己的妹妹在内的高层们，已经把钱都提前兑付，而自己“没想到竟会如此”。

 

现在，不幸买到三盛宏业烂尾楼的业主们，只能卯足了劲想办法找到陈建铭藏匿、转移财产的线索，努力挽回损失。

 

类似的百强房企，还有很多。

 

如果你留意一下，会发现今年以来，泰禾、华夏幸福、蓝光地产等多家百强甚至千亿房企，都传出了类似事件。

可见，“大而不倒”再也不是房企们有恃无恐的底气。

 

相比起高房价，房地产的风险，根本还在于债务问题。

 

给大家看一张图。

 

2020年，全国新房成交量高达154,878万平方米，同比上涨3.2%，再创历史新高。

 

 图源：国家统计局、戴德梁行研究部

 

在这天量成交的背后，是供需两侧无法克制的高杠杆冲动。

 

从供给侧来说，以往房企们的运营模式就是三高一低，分别是高周转，高杠杆，高负债以及低成本。

 

由于预售制创造的天然舒适土壤，让低成本成为可能——

 

房企花一亿买地，六个月开盘，五亿卖给买房人。此时从银行拿到的巨额资金就可以投入下一轮扩张中。

 

在这种模式中，追求更高更快，而非更强的房企们，出来的产品往往“惊人”。

 

但是，做大规模能让房企更好从银行融资，并在上下游合作方中获得绝对的优势地位和获取更多利润。以前面提到的恒大为例，其总资产为2.38万亿，其中1.97万亿是负债。

 

这种发展模式无疑不可持续。

 

一家企业不仅会牵连到无数金融机构和买房业主与员工，更有大量被牵连的上下游供应商，如涂料、建材，甚至是农民工们，以及被拖欠地价的地方政府。

 

因此，一旦有一家房企倒闭，带来的将是不良社会影响。

 

当然，现在这一套已经行不通了。监管层已经意识到了这一风险，因此从去年开始在信贷方面施予极大限制——

 

从金融机构维度，设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比“两个上限”，用来控制金融机构流向房企的钱，同时，还为房企们提出了“三条红线”的要求。

 

具体来说，就是剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比小于1 ，同时还有购地金额不得超过销售金额40%的限制。

 

光是这一招，就足够让大量千亿乃至万亿房企瑟瑟发抖。

 

这正是监管层这波调控的终极目的——“实现供给侧改革”，主动且坚决地去房地产泡沫，定点排除风险，彻底整顿房企营业模式。

 

而非打工人心心念念的“房价如葱”。

 

而这也是我前面提到，这波调控的一大特点：

 

“大而不倒”已经不是当下的免死金牌了，再大的房企，只要不改变，都要挨打！

 

注意了，不是地方政府的打情骂俏，而是来自监管层的雷霆之拳，真正会出事的那种。

 

与此同时，随着大量调控落地，整体楼市预期发生变化，买房人贷款难下，房企去化进一步困难；

 

叠加房企们在2017-2018年拿的高价地块，却不得不在限价之下卖出，更别提一路高涨的地价，让表面光鲜亮丽的房企们，内部都亏到肾虚了。

 

 数据来源: 国泰君安

 

更吓人的是，贝壳研究院的数据显示，2021年房企到期债务规模达到12822亿，成为自2018年以来的一大偿债高峰。

 

也就是说，可能熬不到冬天，今年刚入秋，或许就将有一部分房企倒下。

 

 

一个可见的结果是，为了加快回款，下半年，尤其是金九银十这个宝贵的促销季，必然会有房企企图打折卖房以回笼资金。

 

这也解释了，为什么最近三四线城市的“限跌令”频频见诸于新闻。

 

那么，作为普通的买房人，怎么在这场高风险的改革中保全自身？怎么样算薅开发商的羊毛，而不是沦为被割的韭菜？

 

第一，坚决远离高杠杆的大房企，他们正是这轮需要被出清的高风险玩家。

 

具体怎么知道是哪些？官方已经为你排好了雷——三条红线。

 

 

第二，民营企业以及小房企暴雷几率大，建议优先选择国企。

 

这轮调控中，行业集中度正在不断增加，留给地方小企业的生存空间越来越小。

 

当“小鱼吃大鱼”成为一种行业现状，当然是选择大鱼优先了。

 

第三，前述的几家危险房企给我们的经验教训是，盲目选择多元化的房企，拿了大量高溢价地块的房企，以及重仓三四线城市的房企，都会成为大雷。

 

这些很好理解，就不展开赘述。

 

此外，如果你是地产人，或者是相关从业人员，千万千万不要购买公司内部理财产品——

 

年收益率越高，说明它越能要你的命！

 

 

9月14日早间，中国恒大在港交所发布公告，披露了有关该公司业务及财务的最新情况。

 

公告显示，2021年6月、7月及8月，中国恒大的物业合约销售金额分别为人民币716.3亿元，人民币437.8亿元，人民币380.8亿元，呈下降趋势。

 

中国恒大表示，9月通常是中国房地产行业物业合约销售高峰，然而由于对该公司的持续负面新闻报道严重影响潜在购房者信心，预期9月销售持续大幅下降，导致该公司销售回款持续恶化，进一步对现金流及流动性造成巨大压力。

 

中国恒大公告截图

 

公告披露，中国恒大为缓解流动性问题，商讨出售该公司成员的权益，以及其他资产（包括但不限于投资性物业、酒店和其他物业），但目前尚未取得预期成果。

 

为缓解流动性问题，恒大表示一直在积极接触潜在投资者，商讨出售香港资产及权益，但目前尚无进展。比如，恒大还在积极接触多家潜在投资者，商讨出售恒大汽车及恒大物业部分股份，同时也考虑为引入新投资者。

 

上月有港媒曝出，国资控股的越秀地产计划斥资约105亿港元（约合人民币87.5亿元），收购恒大香港总部。对此，恒大指出，出售位于香港的办公大楼未按预期时间完成，公司正积极接触潜在买家。

 

 

截至本公告之日，中国恒大尚未与投资者签订任何有法律效力的协议，是否能实现上述出售尚有不确定性。

 

公告还显示，截至公告披露当天，中国恒大的两家子公司未能按期履行为第三方发行理财产品提供的担保义务，相关金额约为人民币9.34亿元。中国恒大表示，该公司正在积极与发行人和投资人进行协商以期达成一 致同意的还款安排。

 

中国恒大公告截图

 

考虑到上述改善流动性的困难、挑战及不确定性，中国恒大坦言，该公司无法保证继续履行有关融资及其他合同下的财务义务。如果该公司未能履行担保或其他到期债务的义务，且无法与投资人或债权人达成延期还款或其他替代方案，可能导致现有融资安排下的交叉违约，并可能导致相关债权人要求债务加速到期。

 

“这将对本集团业务、前景、财务状况及运营结果造成重大不利影响。”中国恒大表示。

众所周知，缓解流动性是中国恒大的当务之急。

 

中国恒大透露，该公司将继续推进中期业绩公告披露的措施，缓解流动性问题，包括但不限于：调整项目开发时间表、严格控制成本、大力促进销售及回款、争取借款续贷和展期、出售股权和资产（ 包括但不限于投资物业、酒店及其他物业 ）及引入投资者增加该公司及附属公司股本。

 

9月14日，中国恒大董事会宣布，已聘任华利安诺基（ 中国 ）有限公司及钟港资本有限公司为该公司联席财务顾问。

 

这家公司来头不小。全球排名第一的财务重组和并购顾问，大名鼎鼎的雷曼兄弟破产案，背后就有它的影子。

 

那么，恒大是否已经到了悬崖边缘？恒大集团官网13日发布声明：网络上近日出现的有关恒大破产重组的言论完全失实。公司目前确实遇到了前所未有的困难，但公司坚决履行企业主体责任，全力以赴复工复产，保交楼，想尽一切办法恢复正常经营，全力保障客户的合法权益。

 

 

中国恒大表示，联席财务顾问会与该公司共同评估中国恒大目前的资本架构、研究流动性情况、探索所有可行方案以缓解目前的流动性问题，争取尽快达成对所有利益相关方最优的解决方案。

 

中国恒大公告截图

 

恒大看似已卖无可卖，但实际上它仍藏着一手大招——地产板块业务。

 

恒大地产板块拥有的资源，比你想象的要深厚许多。

 

据其8月31日发布的半年报数据显示，恒大拥有778个，总规划面积约2.14亿平的土地储备，原值为4568亿元人民币。

 

恒大2021半年报

 

其中一二线城市土地储备价值约3176亿元，占所有土地储备总额的69.5%。

 

值得一提的是，恒大手中土储平均楼面地价非常低，仅2653元/平。今年1-5月，一线城市推出地块楼面均价约1.5万元/平，二线城市地块推出楼面均价约0.57万元/平。

 

 

恒大手中的土储几乎等于“白菜地”，这意味着，这些有极大盈利空间的土储有极高的交易价值。若恒大要将手中的土储转变为现金，可在短时间内快速出售，轻松解决债务危机。

 

问题是，恒大会否愿意出售这部分资产。

 

这关乎整个集团未来的生存问题，出售这部分资产的确可以解决短时间内的资金链问题。但失去了土地储备的房企，就像离开了水的鱼，不到万不得已，恒大不会将其土储打包出售。

 

恒大在城市更新项目上同样有大量资源，据半年报显示，恒大拥有146个旧改项目。其中131个项目分布在大湾区，未来总建面超8500万平，总货值近2万亿。

 

 

开发旧改项目所花费的时间与金钱远大于普通地块，在旧改新规出台后，旧改节奏再次被放缓，势必影响开发商对旧改项目的热情，一时半会要出售手中的旧改业务并非易事。

 

出售土地储备并非长久之计，出售旧改项目难度不小，但出售已完成开发物业却是自保良方。

 

据2020年年报显示，恒大手中有798个项目，将部分开发中或已完成开发的项目逐步出售，亦不失为折中办法。

 

恒大全国布局示意图

 

手中仍有牌可出的恒大，远远未走到穷途末路，只要它下定决心壮士断臂，即可将局面扭转。

 

据称，中央金融监管部门已经同意恒大和银行协商延期，给予恒大更多时间，不要严厉催促还款。

 

回看恒大，是有机会的。恒大手上不乏底牌，就看什么时候愿意打出来。或许尽快出牌，才有机会继续留在牌桌上。

中房俱乐部CREC 综合自观察者网、湾区楼市发布、每日经济新闻，如有侵权请联系删除

文/包小姐（微信公众号：i看见）

恒大暴雷终于从线上走到了线下。

这两天，恒大总部及多地分公司四面开花，人群蜂拥聚集，还钱的声音此起彼伏。

几十名保安不得不组成人墙，来应对愤怒的投资者。

昨晚，恒大总部发声承认，公司确实遇到前所未有的困难。

前所未有4个字，让投资者心如死灰。这意味着，要拿回自己的血汗钱，将变得更加困难。

与其它暴雷不同的是，这一次：

既有恒大理财受害者，也有被拖欠货款的供应商，还有购房烂尾的房奴，更有很多恒大自己的员工。

人群愤怒的是，危险袭来前，恒大高管竟然先行逃脱，提前兑付，解套而去。

恒大理财负责人杜亮，被激动的人群围在大厅里整整一天，最后累得靠墙瘫坐在地上。

虽然许老板保证，恒大财富欠投资人的钱一分都不会少。

但是危险来了，却让领导先走，内部员工连理财本金都拿不回来，怎么不让人愤怒？

不瞒大家，恒大也欠了我们的钱。

前些天找恒大讨要，回复说，恒大目前连广告费都已经全面暂停发放。其艰难程度可想而知。

实在没有想到，有朝一日，我们竟然混成了世界500强的债主。

01

这次恒大的受害者，像极了前些年p2p暴雷时的情景。

虽然不少人血本无归，但要想讨回自己的血汗钱，难度极大，最后大概率会是不了了之。

为什么？

首先，恒大财富是恒大集团的全资子公司，独立法人，只承担有限责任。

其次是，理财产品自负盈亏，不保证本金。

所以，被坑了的人们急红了眼，他们在各地云集，将各地分公司的一把手死死堵住。

其中恒大南昌的一把手，已经被人堵在屋里3天3夜，哪都去不了。

更有人激动到，找到许老板位于河南周口老家的祖坟，扬言要刨掉泄愤。

真是伤害不大，侮辱极强。

当初，恒大给员工下达硬性任务，必须购买自家理财产品，公司高层300万起步，普通员工10到50万不等，否则开除。

面对家庭困难的员工，恒大将银行请到公司，当场贷款，当场买理财产品。

为了保住饭碗，不少人只能乖乖掏腰包。

如今危险来临，却上演让领导先走，普通员工连本金都兑付不了。

虽然许老板放言，即便自己一无所有，也不能让投资者一无所有。

这话听着带劲，可转过头来你会发现：

从2018年开始，许老板就没停止过分红，4年时间，就提现了300亿。

就暴雷前不久，许老板还从千疮百孔的恒大身上拿走了15个亿。

恒大理财，据说还有400亿待付。

如果将许老板这几年分红300多亿拿来偿还，少不了多少。

02

眼下的恒大到底有多惨，来看看数据。

截止到今天收盘，中国恒大市值393亿港币，恒大汽车379亿港币，恒大物业435亿港币，三者总市值也仅有1207亿港币。

而在2月初，恒大的总市值约为10400亿港币，半年时间缩水达8倍之多。

2017年，许老板说，我们要成为世界最大的房地产企业，并跻身世界500强。

那是恒大的高光时刻。

可几年后，恒大就步入寻寻觅觅，冷冷清清，凄凄惨惨戚戚。

从富可敌国，到资不抵债，恒大仅用了4年。

眼下，恒大债务约为1.97万亿，占到了总资产的8成多。

而这1.97万亿的债务中，1.5万亿今年到期。

从恒大财报看，借款方主要有三：

国有银行和金融机构、外资和信托，再就是散户。

这三者里，国有银行和金融机构肯定要优先偿还，外资由于涉及国际声誉，也在有优先级别里，最悲催的就是散户。

恒大理财据说还有400亿待付。但能想的办法都已经想了，许老板已经没有任何招数了。

节骨眼上，佛山住建局又突然宣布，停止恒大楼盘贷款和抵押。

恒大佛山的楼盘，都是在建项目。监管层突然给恒大楼盘停贷，只会加速楼盘烂尾。

真正的雪上加霜。

03

如今的恒大，陷入楼盘停工、债权人逼债、冲刺三条红线达标的资金链恶性循环。

不可否认，许老板还在想方设法为恒大续命：

率8位副总裁签署保交楼军令状；

出售物业、恒腾网络、盛京银行和恒大冰泉的股份；

就连位于香港的恒大总部大楼，和广州总部大楼，也都出现在出售清单里。

只要能帮助恒大续命，许老板都可以考虑，但情况依然很不乐观。

上次拯救许老板的两个超级牌友，一个已经驾鹤西去，另一个仍被恒大深度套牢。

眼下的同行们，也正在为达标“三条红线”努力奋斗，无心也无力伸出援助之手。

指望银行高抬贵手，更不现实，中央对房地产的新一轮调控正处紧要关头。

被许老板给予厚望的恒大汽车，如今跌的只剩裤头，早已一片狼藉。

往日朋友圈金光灿烂，如今许老板环顾四望，偌大个中国，竟找不到一个能伸手之人。

不久前，监管部门针对恒大有两大动作：

1、涉及恒大集团的案件要被移至广州市中级人民法院集中管辖；

2、央行、银保监会约谈恒大集团时指出：

恒大集团必须认真落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署，努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定；依法依规做好重大事项真实信息披露，不传播并及时澄清不实信息。

话语之中，颇有责备警告“别耍花招”之意。

恒大虽大，但并非大而不能倒。

前有万亿级的海航先例，后有恒大跟随，也并非不可能。 

04

今天的空中，有一架急飞往北京的飞机。

据说，那是许老板的私人飞机。

危急时刻，许老板紧急北上，希望能给大家带来好消息。

许家印曾说，恒大的一切都是党和人民的。

如今，可算是真正明白了其中的含义：

这一切，还包括债务。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/4FtPR0gXZ8tCoz75nb7pmg

有两个节点一定要注意：

 

1、明年3月两会。

2、明年10月20大。

 

很多事情要么有结果，要么有方向，到了明年，之前5年规划的结果，也就是19大的任务和目标，必须全部展示出来，未来5年将会怎么走，也就是20大的任务和目标，一定会有全新的方向。

 

今年、明年，定目标、定方向、定任务，千钧重担、百年变局。

1

首当其冲的是楼市，被打了一闷棍。

 

大家都看到了，今年都是重大行动。

 

一场涉及全社会财富再分配的改革正在进行中。

 

房地产的深层次调控已经启动。

 

最近深圳、上海、北京、广州等一线城市的行动，杭州、西安、成都、合肥、南京等二线城市的行动，南通、东莞、佛山、珠海等三四线城市的行动，最近半年多释放了最强、最稳的信号，房地产的市场要变天了。

 

还有谁怀疑房住不炒的决心？

 

这是一场有预谋的统一行动。

 

这是一场目的性非常明确的统一行动。

 

这是一场必须打赢的统一行动。

 

这是一场逐渐收归国有的统一行动。

尤其是最后一句话，很多人其实是不理解的。

 

竟然还有人说，是房地产绑架了银行，是房地产捆绑了中国经济，是房地产拖累了中国经济，我想告诉大家，持这种看法的人绝对没有看清楼市的本质。

 

楼市不过是银行白手套。

 

为什么房贷是银行最优质的的资产？为什么银行能直接卡住房企的脖子？为什么银行利率决定了开发商和购房者的出路？为什么土地才会楼市最核心的资产？

 

因为城镇化，因为土地溢价。这是第一点。

2

大家要去清楚一点，过去20年快速的城镇化，让银行掌握了最优质、最核心的土地，并直接掌握了地产公司的生死存亡，大家看看2019年年底启动的三道红线，多少房企开始陷入了一种生死边缘。

 

不夸张，没有一家房企能够扛得住银行的压力。

 

只要银行收紧银根，所有房企都要面临巨大的压力，比如恒大，比如泰禾，比如富力，比如之前的万达。

 

再加上用地成本的上升，利润却不断下降，房地产本身尤其是开发商对于银行的依赖程度会越来越深，你别看现在碧桂园恒大万科每年都是七八千亿的营收规模，你看看利润才多少，非常非常低。

 

大家再看看现在恢复最好的房企中，或者受损最小的房企中，是不是全部都是国企或者央企？是不是都是国有资产？

 

随时能让房地产国有化。

 

之前的万科如此，之前的绿城如此，以后的恒大也是如此。这是第二点。

 

还有一点非常关键，部分城市的土地拍卖收入逐渐收归国有。

 

一场财权向上的大戏正在十分隐秘的进行。这是第三点。

 

这一次房地产的深层次调控是什么？

 

去房产附加值，去房产溢价值。

 

房子本身不可能只有居住价值，否则怎么会有这么多人去买。因为买了房，就会有学区房的附加值，就会有银行抵押的附加值，就会有快速升值的附加值，之前所有的调控，只能扬汤止沸，只能暂时延缓房价上涨。

 

打掉了学区价值。

打掉了银行价值。

打掉了升值价值。

房子之所以成为刚需，就是因为房产的附加值、溢价太高了。这是第四点。

 

只要这4点完成，基本上就完成了对楼市的合围，就会把老虎关进笼子。

3

你现在还敢生三胎吗？

 

你现在还敢生娃吗？

 

你现在还敢鸡娃吗？

 

你现在敢轻易辞职吗？

我知道，你不敢，哪怕你有钱，你也不敢，压力太大。

 

前一段，不是出了一个双减负的文件，咱们来看看。

 

“减双负”的全称是：《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》。

 

针对所有的校外培训机构，最核心的4点：

 

1、营利性机构变成公益性机构。以后啊，培训机构再也别想继续赚大钱，也再也赚不了快钱了。我记得之前俞敏洪一个月挣几百万，以后再也不可能出现了。

 

2、资金将由银行、也就是国家监管。直接釜底抽薪啊 ，任何行业只要财权被国家监管，那就意味着命脉被国家牢牢掌握在手中。

 

3、不只是线下教学，线上教学也要监管。不管是线上、线下，不管是陈中、学而思，还是连小猿搜题、作业帮，全部都在打击范围之内，谁也别想跑。

 

4、所有资本必须与教育机构脱钩。教育是民生领域，不能垄断，不能追逐利润，这是核心，因为涉及稳定，涉及未来，已经上市的要退市，已经融资的要退股。

经过朋友提醒，我才发现，这份双减文件的发布单位不是教育部，而是ZGZY办公厅和GWY办公厅。前者是X的最高机关，后者是X的最高机关。这分量，足够重了。

 

很明显，这不是行业政策，基本上算是国策。

 

教培机构的未来已成定局。

4

 

再聊一聊，阿里是怎么失去人心的？

 

聊阿里之前，我要聊一下果军。

 

最近一直在看电影版的《大决战》，给大家提个醒，千万千万不要看电视剧版的《大决战》，太垃圾了，简直是在侮辱先烈。

 

淮海战役中，蒋介石面对会议上的果军高官说优势在我。但是从1947年刘邓千里跃进大别山开始，果军就开始节节败退、四面楚歌。

 

要知道，20年前的果军，尤其是国共合作的第一个阶段，北伐军一路势如破竹，无往而不利，搞得孙传芳、吴佩孚、张作霖焦头烂额，各地老百姓也是箪食壶浆以迎王师。

 

100年后，阿里巴巴是不是这样？

 

最近“女员工曝被领导侵害”，警方调查还没出来，事情也在不断反转，但是很明显，大众和舆论对阿里几乎是一边倒的骂声，甚至是批评、质疑、调侃、鄙夷。

 

从百度与莆田系。

 

到TX与王者农药。

 

再到阿里、滴滴……

罗马不是一天垮的，人心也不是一天就失掉的。

 

淘宝小二腐败案、假货门事件、抢月饼事件、996事件、蒋凡事件、外滩讲话、“727事件”，阿里开始渐渐失去民心……

 

包括阿里作为微博的第二大股东，只要上热搜必然删帖，简单粗暴的压制舆论，这就不单单是资本、互联网、民生，还涉及到喉舌的地位了？

资本控制舆论，是你一家民营企业能干的事吗？

 

让你科技立身、出国打鬼子，结果呢，你却在996、内卷、整自己人的黑心钱？合适吗？这是一个具有全球格局的互联网企业吗？

华为、福耀、宁德时代，为什么是国之栋梁、国之重器？

 

两相对比，高下立判。

 

5

 

为什么一直在讲共同富裕？

 

为什么要把老虎关进笼子？

 

一只老虎一只苍蝇动不动几个亿，一些流量明星靠抠图动不动几个亿，一些公知扛着红旗反红旗，包括很多资本依靠垄断进入市场，甚至想要进入教育、医疗、房子这些民生领域，你指望这些人能跟农民、工人、打工者共同富裕？

 

怎么可能。

 

现在回看，事情都埋下了伏笔了。2017年国家就做了最明显的预测：

 

“当前社会的主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要与发展不平衡、不充分之间的矛盾。”

距离现在，快5年了，行动开始了，该有结果了， 这就是趋势。

 

明年的两会、20大，要来了。

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楼市有多凉，圈内圈外人都感同身受。

 

承兑不兑、信托违约、理财暴雷、公司裁员、项目停工、房子烂尾……华夏幸福、蓝光、泰禾等行业排名前的千亿房企陆续陷入债务违约，就连头部房企恒大都正因资金链危局而焦灼不安。

 

身为圈外的人，是不是最近接到卖房的营销电话多了？是不是最近搞特价房促销的楼盘多了？是不是二手房挂出很久一直无人问津？

 

楼市调控的水平越来越高。房产商融资的三道红线、银行房地产贷款集中度的四档管理、再加上二手房指导价，让楼市彻底熄火。

 

当然政府还有更宏观的规划，楼市的未来已经清晰：新进城的年轻人租住保障性租赁住房、有些经济实力的中年人购买共有产权房、低收入的城市居民则租住在公租房里。

 

当房价不再涨没有差价收益、当保障性租赁租房大量供给又冲击着租金收益，请问炒房、投资房产又赚什么钱呢？

 

别说地产商和炒房客了，有些地方城市政府都撑不住了。

 

8月，湖南的岳阳成为全国第一个祭出“限跌令”的城市。随后，云南的昆明、辽宁沈阳、河北的唐山纷纷约谈开发商，称将打压房企恶意降价。江苏的江阴市甚至发文“严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战”。

 

 

从三四城市到二线城市、从经济稍差地区到沿海富庶地区……房价下跌有扩散趋势。

 

趋势一旦形成，会影响人的心理预期，而心理预期又反过来会影响人的行动。当房价出现下跌趋势，大家就会预期房价会进一步下跌…竟然房价要跌，那干嘛要现在买房呢？

 

买房的刚需们不急了，等一等、挑一挑、看一看；投资客们退却了，房价不涨就是跌、贷款可是要还的。

 

楼市就此更加萧条。

 

数据显示，2020年我国商品房销售额突破17万亿。如果楼市熄火，这么多的钱会奔涌到哪里呢？毕竟钱总得有个去处。如果其中的10%、即1.7万亿流入楼市都是一笔大金额。

 

很多人或许想到了…股市。

 

具有投资属性的资产、同时又能让更广泛的人群的参与，除了楼市、似乎也只有股市了。钱像流水一样在楼市和股市间来回流动。

 

楼市被堵熄火后，那海量的资金是不是就会流入股市、并吹起一波大牛市么？！此时进入股市不是就大赚了么？！

 

 

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为什么要研究资金的流向？为什么要判断楼市股市间的跷跷板游戏？

 

发掘下一次暴击、爆赚的机会啊！

 

可是我要遗憾的告诉你，楼市和股市间并没有必然的跷跷板游戏，如果你一把梭的全仓杀入、很可能会把在楼市的钱全亏在股市了。

 

楼市和股市最大的不同是，前者带有极大的杠杆、钱很大一部分来自于银行贷款，后者则主要是自己的钱。

 

买房可以贷款，住宅能贷七成、商业（写字楼/商铺/公寓）能贷五成，也就是说去年17万亿的商品房总销售额中、一半以上是银行贷款。

 

也就是说，即使大家都不买房了、哪怕全部楼市资金都流入股市，也不会有那么多的钱，更可况并不是所有资金都会流入呢。

 

房子是弱流动性资产、变现能力较差，从开始卖房到拿到卖房款、少则两三月长则一年半载，所谓的卖房炒股几乎没有可操作性、只是一种理念假设……等你卖完房拿到钱，或许股市的行情早结束了。

 

同时还要知道，每一年买房的人并不是同一批人。每年十几万亿的销售额，并不都是投资客贡献的、其中的绝大部分都是有真实住房需要的刚需人群…哪怕楼市下跌、也不大会把钱投入股市的。

 

过往历史当中，股市和楼市并没有体现出必然的跷跷板现象。

 

新中国的股市总共出现了三次大牛市，分别为1999年、2006年和2015年。

 

第一次，我国房改刚刚开始、当时还没有楼市，自然也没有跷跷板现象。第二次，楼市和股市都很火、是同时牛市。第三次，是在股市去杠杆、楼市去库存下，出现了轮动现象…2015年股市打击配资、同时年底楼市去库存放松了房贷审批，出现了跷跷板现象，而这更多的是一钟巧合。

 

可很多人却把2015年的股市熄火和2016年的楼市疯狂，误认为是规律。

 

此外，现在的股市和之前大牛市时的情况已完全不同。

 

2006年大牛市顶点时、A股总市值约35万亿，2015年大牛市顶点时、A股总市值约75万亿。而今，虽然指数都没有超过过去两次大牛市（沪指最高分别为6214点和5176点），但最近的总市值已90多万亿。截至9月10日，A股已连续30多个交易日成交量突破1万亿。

 

如此大的股市体量，流入的钱不足够多、是很难推动一波大牛市的。

 

 

3

 

 

很多人会认为，炒房客和股民是同一类人、都追高风险和高回报。

 

可房子和股票却是两类不同的资产，前者流动性差、波动较小（因有大量银行贷款，若普遍性暴跌会引发金融系统性风险）、且牵扯到民生，后者流动性强、波动极大、风险极高、以自有资金为主。

 

圈外人看来，它们风险一致，可在买房人看来则未必…房子不会像股票一样因企业破产而一文不值、最起码还有套房子在那里，可股票就是数字符号、上下波动，不知道哪一天就爆仓了。

 

17万亿的房产销售额中，有超过一半是银行贷款、并不能构成有效资金，剩余一半当中又大多数是刚需客户必须买房，真正的炒房资金占比很少…为什么感觉到处都是炒房客呢？这是媒体宣传后的错觉。

 

哪怕这些占比不多的炒房客，正像上文所说的、也未必会全部把资金投入股市，所以请不要对楼市资金流入股市、并推动大牛市来临抱有幻想了。

 

我们还要知道，人的风险偏好不一样…有些人就喜欢存款和国债，对有任何价格波动的资产都是不感兴趣的；人的知识结构也有差异…做实业的人更喜欢做生意赚钱、保险公司的员工更喜欢保险理财、房产公司的人更喜爱买房子。

 

请不要想当然的认为、大家都是在追逐高收益而不顾风险，会心甘情愿的去接盘、去当韭菜、去被收割。

 

就像大家一提到基金就只会想到股票基金一样，其实股票基金占比整个基金资产的比例只有10%多一些。

 

 

在公募基金总共23万亿资产中，资产最多的是几乎没有风险、当然也是收益最低的货币基金…总资产9万亿、占所有公募基金比重约40%。第二位是混合基金、里面有股票资产，第三位是债券基金，第五位才轮到股票基金。

 

钱会流向哪里？钱会流向有赚钱效应的地方。

 

什么时候才会出现一轮轰轰烈烈的股票大牛市呢？当股市出现赚钱效应的时候。

 

在强烈赚钱效应的影响下，人们的理财观念才会改变、人们的理财偏好才会发生转移…实业的钱、买房的钱、消费的钱、甚至贷款的钱才会源源不断的流入股市，并推动一轮大牛市。

 

想着趁楼市熄火赌股市雄起、而试图提前入场割别人韭菜的人，很可能最后自己成了韭菜。