月度归档： 2021年8月

本文系基于公开资料撰写，仅作为信息交流之用，不构成任何投资建议。

 

巴菲特一句名言是：“当报春鸟开始鸣叫时，春天已经快要过去。”

 

在中国平安(SH:601318)的拐点已非常接近的时刻，聪明资金已经开始了悄悄的买入，从2020年年底到现在，北上资金总共增持超一亿股中国平安，真金白银支付了接近60亿人民币，在外资眼中，中国平安的最终结局并不难猜，而资金体量巨大的北上长期投资者，左侧的布局已经悄悄开始。

本文以中国平安(SH:601318)为范本，剖析了寿险业的问题。在朱格拉周期从萧条到繁荣的转折时刻，全行业估值处于历史低位的当下，我们认为只有成功实现变革的公司，才能收获最甜美的成长果实。

 

 

01

寿险业的这几年

 

 

在过去的三四年时间，困扰寿险公司投资人的天问只有一个：全行业的保费增长什么时候回来？

 

2018年中国人寿的保费增长率，率先跌到个位数，随后中国人保、中国太保、中国平安、新华保险的保费增长率相继下降。近十年三家大型寿险公司的数据显示（如下图），2017年是保费增长的分水岭，彼时发生了什么？

 

图：保费增长率，来源：wind、锦缎研究院

 

保费增长乏力的底层逻辑其实早已有草蛇灰线。2016年12月监管倡导回归保障、“保险姓保”，这意味着过去投资属性更重的寿险面临一场供给侧升级——从面向投资的“低件均、高杠杆”，到现在面向保障的“高件均、低杠杆”。

 

保险业的方向是既定的，但过程却是曲折的。供给侧升级需要配套高质量的销售渠道，而过去全行业都在通过低门槛扩充代理人的“人海战术”销售保单。各家寿险公司的代理人动不动几十上百万人，优化结构时难免显得“船大难掉头”，需要很长的时间来掉头。

 

于是，我们看到了保险行业这几年的低迷：转型带来增长速率的下移，叠加彼时宏观经济的波动，以及疫情期间代理人无法展业的无奈状况，全行业开始加速“寻底”，估值处于历史低位。

 

我们认为保险行业是存在长期价值的，因为保险深度和保险密度相比发达国家还有空间。但不是每一家公司都有长期价值，识别保险公司的价值，关键点在于必须看到新的增长方法论。种种行业演进的案例已经充分的表达了一句话：时代变了，公司要么顺势而变，要么淘汰。

 

汽车行业，特斯拉不仅打败美国四大汽车巨头，还打败全球汽车龙头丰田。它靠的是电动化，智能工厂和自动驾驶。医药行业，纯粹的生物科技公司百济神州，已经压过中国99%的不思进取的仿制药公司。

 

对于寿险公司而言也没有例外，我国重疾险保单数已达3亿，渗透率43%（招商证券），用互联网行业的话讲——行业进入下半场。如无变革，如果不求跟上时代，旧有的寿险公司注定一步落后，步步落后，被后浪取代。我们将以中国平安为范本来谈谈寿险业的变革。

 

02

几个重要的阶段

 

只有极少数公司能穿越2个为期十年的朱格拉周期，其中最大的归因是，从筚路蓝缕到财富加身，心态不一样了，没有了穿越周期的准备：1、决心和勇气；2、为下一个时代做智力投入。

 

于此而言，中国平安绝对是“异类”，其寿险业务可分为几个重要阶段：

 

中国平安寿险的第一个阶段是“本土化”。中国保险业早期仅经营产险，平安创始人马明哲调研全球保险公司模式后，发现中国台湾将欧美寿险模式本土化，融入中华传统文化观念和习俗，更适合在华人世界发展，于是引入中国台湾地区的模式，这是平安寿险从无到有的“本土化”阶段。 

 

图：马明哲，来源：网络

 

中国平安寿险的第二个阶段是“国际化”。此阶段破除了早期粗放的经营管理水平，全面对标国际顶尖公司。中国平安采用有名的“三外法则”——外体，聘请麦肯锡协助制定公司战略；外资，包括高盛、摩根士丹利和汇丰银行等；外脑，“早期的亚洲保险教父”梁家驹、现在的联席CEO陈心颖。

 

时至今日，中国平安又走到了历史的岔路口，又到了一个新的时刻。

 

过去的商业模式，尤其是第一阶段引入的代理人模式，形成了“重规模轻品质、重短期轻长期”的问题。这个亟待解决的问题，亦是全行业低增速时期的一个缩影。怎么解决问题？上文讲过“穿越周期的准备”：

 

决心和勇气。中国平安代理人优化势在必行，这是一个长期的、利刃向内的、淘汰低产能代理人的过程。用革命先烈的话讲，“革命就是要流血的，要改造社会必须付出代价。”2018Q3中国平安有143万代理人，2021Q1减少到98.6万。

 

为下一个时代做智力投入。中国平安每年研发投入占总营收的1%，2019年就是100亿级别，而2019年整个保险行业的科技投入是319亿元，也就是说中国平安占全行业保险科技投入的1/3左右，远超同行。即使是对比同期其它互联网科技公司，中国平安的研发投入也是很高的，美团84亿元，小米75亿元，拼多多39亿元，贝壳16亿元。 

 

图：保险行业科技投入，来源：中信建投

 

再往深处看，以科技为导向必须为科技匹配相应的权利，这样在组织行为学的意义上变革才是行得通的。所以，主管科技的陈心颖成为联席CEO，有丰富变革经验，号称“救火队长”的谢永林成为联席CEO。

 

我们认为中国平安通过代理人变革和智力投入，一边开飞机、一边换引擎，做好了穿越周期的准备。

 

03

那些具体的变革细节

 

经济学家熊彼特有个关于创新的理论，他将创新定义为新的生产函数的建立，即在技术的基础上打破原有的框架，对生产要素的重新组合。包括：引进新产品或提供某种产品的新质量，采用新的生产方法，开辟新的市场，发掘原料与半成品的新供应渠道，建立新的企业组织形式。 

 

图：熊彼特，来源：网络

 

中国平安寿险具体的变革措施，比如科技赋能（数字化），有温度的金融，场景营销等，都能与上述熊彼特的理论要点对应上。

 

首先，技术是一切的底层，基于百亿量级研发投入，中国平安的专利申请数已达到3.2万件，其中金融科技和数字医疗科技都是全球第一，人工智能全球第三。得益于对技术的持续投入与产出，才有金融壹账通(NYSE:OCFT)、平安好医生(HK:01833)、平安医保科技等优质公司的涌现。

 

更重要的是，有了技术及技术的商业化，才谈得上为寿险提供科技赋能。中国平安推行全面的数字化改革，对应熊彼特创新理论中的“新的生产方式”，是一个造就代理人“铁军”的过程，具体的动作包含——数字化增员、数字化AskBob培训、数字化活动量管理、数字化营业部和“三好五星”评价体系。

 

意义在于，数字化改革把线下的活动，转化为能看得到的数据，通过对数据的分析挖掘，能更好的服务客户提升业绩。比如主管能通过平安口袋E APP看到代理人推了多少分计划书，客户档案做了多少份，问了Askbob多少问题。

 

如果大量计划书送出但没有签单，那就证明没抓住客户需求，可以很快找到问题解决问题。达到节约营业部经理90%的管理时间，提升95%营业部的管理水平，最终实现整体业绩提升的目标，这是用数据驱动的新型生产方式。

 

有了新的生产方式，必然会造就新的产品或者新的市场。

 

过去寿险满足客户的保险与金融的低频需求，如今在科技和医疗生态的加持下，更能用一站式服务满足客户医疗、健康、养老、生活等贯穿个人声明周期的高频需求，他们可以享受专属的“全科医生”、“养老管家”等，形成所谓“有温度的保险”。

 

也就是说，寿险行业发展模式发生本质的变化，从销售驱动逐步升级为”销售+服务”并重的模式，保险+健康管理正成为行业新标配。

 

具体而言，保险的定义从保障变为了服务——健康管理、医疗管理、慢病管理、重疾管理、养老管理等。而其中养老管理，对寿险行业来说是庞大的新市场：养老行业规模高达5.9万亿，每年增速为13%，也就是说每年多出七八千亿规模。

 

中国平安2021年上半年，发布了”平安臻颐年”康养品牌及首个高端产品线”颐年城”。在保单有效期内，客户退休后即可申请入住社区，享受颐年城社区提供的高品质养老服务，其亮点在于：市区地段、完善的健康服务和各类金融服务（比如给子女的财富传承信托计划）。

 

至此，你可能看的出来为什么代理人升级、寿险改革是那么的刻不容缓，各种新的业务、方法、理念和知识糅杂在一起，需要快速学习终身学习，低素质人群根本搞不掂。用中国平安的优才代理人傅之音的话讲：

 

“每天要学的东西太多了，有金融，有证券，保险，有各种各样的健康知识，我们现在有120种重疾，如果你跟我聊起来，我可以如数家珍的聊起来是什么情况。还有婚姻法、继承法、代持、股权、员工激励、员工关怀，我自己还喜欢学道德经、孙子兵法、大学、中庸，我有个特别大的客户，就是跟他聊大学成交的，从头到尾没怎么聊保险。”

 

为打造优质新产品和更好的满足需求，中国平安也在不遗余力的整合资源，比如今年4月底收购方正集团，与后者在医药医疗板块整合，加快构建医疗健康生态圈，实现线上和线下打通，保险和医疗的打通。此处对应熊彼特创新理论中的“发掘原料与半成品的新供应渠道”。

 

多年来坚持三高（高产能、高素质、高收入）队伍建设的朱美音营业部，有了寿险改革的制度保障更加如鱼得水，是中国平安的标杆营业部：团队96%以上是大专学历，73%以上是本科学历，人均件数在1.7-1.8左右，一直保持着冠军战绩。

 

以上关于中国平安做的种种尝试与结果，是我们把它作为寿险行业变革范本的原因，其医疗的延伸与科技的赋能，已经拿出了新的产品，覆盖了新的市场，并与平安综合金融的核心优势结合在一起。

 

中国平安的综合金融包含寿险、财险、银行、信托、证券、资管等业务，过去综合金融之间的交叉销售和多业务线协同，是其相对于其他保险公司来说独有的增长秘籍。而在科技的赋能下，中国平安的科技与综合金融融合又构筑了“丰富的场景+大量的用户+真实的交易数据”双向优化的飞轮，使得科技能力更强，金融效率更高。

 

今后，技术能力和金融科技生态不凸显的中国人寿、中国太保、新华保险等怎么和中国平安竞争？

 

要知道科技与具体行业的结合一旦突破临界点，产生混合智能，往往会出现业绩的指数级提升。比如科技产业有个库兹韦尔定律——如果你发明了一套更好的工具，然后你就可以利用这些工具更快地开发出更新更好的工具，加速到各个场景的应用。

 

中国平安百亿级研发投入之下，诞生AI算法平台“赛飞”，赛飞为平安的寿险、产线、金融一账通等提供技术支持形成行业产品，然后在赋能自身的业务场景和行业其它公司的业务场景，对于中国平安来说，科技板块的跃升期应该不远了。

 

甚至我们还要问，中国人寿、中国太保、新华保险等，今后怎么和其它互联网保险公司去竞争？列一组数据：2021年2月17日，众安在线的市值1158亿港元，当时新华保险市值为1593亿元，已经没有数量级的差距。

 

我们认为整个保险行业估值处于历史的低点，但行业最艰难的时刻已经过去，那些推行变革的公司大概率会结出甜美的果实，不知道投资者怎么看？

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/2jhv5wkK6z8lOJWtVmFEog

原创：房东的ID

来源：房东经济说（ID：SEASFO）

最近这两年，全国各个城市的教改都在深入推进，又以今年的力度最大、速度最快。

先是上海在三月份针对上海市实验性、示范性高中将拿出其招生总计划数的50%-65%，直接分配到区、分配到校，把这一部分教育资源均匀分配到全市；到了七月初，北京西城区又传来消息，该区域“多校划片”的执行力度强于绝大多数人的预期，执行下来后即使是买到了西城内好学区（例如金融街、德胜、月坛等名校云集的片区）的学区房，也有可能被划到其他普通的学区上学，对于这部分业主来说，学区房几乎等于白买了。

今年7月 乐坛片区学区房业主后台结果显示其无法到区内名校就读

现在到了八月，深圳也公开了一份征求意见公告，对深圳学区房炒作加以重拳打击，力度超过之前所有城市。

具体来看，这则《条例》共五章七十三条，包括总则、民生建设、社会治理、促进和保障以及附则。其中有关学区房的重点有两个：

一是大学区招生。目前深圳的中小学采用的是积分制，虽然也是多校划片，但总体而言，房子和学位的关系最为紧密，一旦采取大学区制，房子和学位的对应关系会被打破，这意味着学区房和教育资源基本脱钩。

二是教师交流制度。考虑到学区房制度的另一个根基是所谓的名校，没有名校，很多疯狂炒作就没有基础。一所名校最根本的因素就是老师，建立教师交流制度，教学水平的均衡化会大大推进。这对于追逐名校的资本而言，是釜底抽薪。

若不出意外，这个公示文件在8月13日后将成为正式的城市发展指导文件，而且从标题来看，这份文件的地位非常高。

对深圳来说，学区房治理确实是一件迫在眉睫的事情。客观来说，2017-2020年期间，深圳对楼市的调控相比北京和上海来说都是比较暧昧的，例如炒房风气全国最盛、经营贷泛滥，最让人看不懂的是在2019年11月市场已经较热的情况下放松调控引爆了新一轮的房价上涨。

到2020年下半年时，深圳的房价平均比一年之前涨了有约30%，甚至有个别热门小区接近翻倍，涨过这一轮后，单价最高的除了个别豪宅外就是一些优质学区的学区房。这些房子其实都是老城区的一些老破小，除了有学区外，连住人都困难，但是却可以卖到30万+/平米的单价，当时北京房价已经调整三年多、加上北京教改对学区房已经打压过一轮，因此深圳的学区房单价毫无疑问已经是全国最高。

2020年中时 深圳部分热点片区学区房的成交记录

这次公示中对学区房的调整一旦彻底落实，几乎意味着未来深圳将没有学区房这个概念了。所以对于那些除了上学资格外没有任何其他价值的老破小来说，房子的价值可能要面临重估。

在此之前，深圳已经对二手房采用了指导价制度，深圳也是第一个这样做的城市，在此之后二手房指导价这模式已经被成都、宁波、西安、绍兴、无锡等城市复制，上海二手房发布也需通过价格核验；现在对学区房的做法也是各个热点城市里最重的，看得出来现在的深圳对楼市调控非常认真，似乎和几年前很不一样，那么这个变化是什么时候发生的呢？

我觉得这个节点大概是在今年2-3月期间，或许是在“房住不炒”的压力下，深圳对待楼市的态度发生了重要转变，有两个标志性事件，一是深圳推出二手房指导价机制、二是炒房大V深房理遭调查。在这两件事发生后，深圳可以说就是全国调控最严、被盯得最紧的城市，没有之一，其他城市都成了跟随者。

那么下一步深圳就可能先于其他城市祭出新的调控，像存量房产税的试点也不是不可能的。

对于学区房的重锤，是有相当大的积极意义的。首先中国是一个社会主义国家，那么就必须在增加效率的同时兼顾公平，不可能同样一个城市的孩子，因为经济条件的差异出现明显的机会不均等；另外，学区房已经不仅仅是教育问题，它还是一个房地产和金融问题。个别学区房成为炒房客眼中的香饽饽，有些小户型学区房在2015年初150万，经过2015-2016年的普涨后涨到300万，后来到2018-2020年又出现专门针对学区房的一波行情，直接涨到600-700万。我们换个角度想一想，在深圳有多少996的打工人小几年时间可以赚到这么多钱？

这让我想起前段时间一位朋友说的话：承认吧，一线城市最大的价值其实就是你买的那个房子能涨价。

这次调整会逼着家长走向理性并重新思考教育的本质。这些年教育之所以出现这些年来如此严重的内卷，除了客观存在的竞争压力外，也与家长的非理性心态分不开。很多人认为买学区房就等于投资教育、觉得自家孩子补课补得比别人少一门就吃了大亏，殊不知这种心态之下，吃亏的是每一个参与其中的人。铁腕治理学区房，有助于家长和学生思考教育的本质，把时间、精力、财力都放到更有意义的地方去。

总的来说，无论是家长还是潜在的买房者，都应该坚守常识、应该对“房住不炒”保持重视和敬畏。

另外，有关教育议题，我们往往站在学生和家长的角度看问题，但很少有人站在教育从业者的角度去看。可以预期的是，未来一段时间深圳所有的小初高教师（尤其是名师）都会比较辛苦，一方面在教师交流制度下，他们可能需要高频的跑动教学；再者课外补习班已被明令禁止，他们也不可能再用其他时间去赚家长更多的钱。这是否会使得过去稳定又可靠的教师职业出现内卷或影响新人才的加入，也有待我们未来的观察。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/ymHL1vGFhlJsphRLfpDtOg

（上一个交易日的大盘分时图）

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我们只需要判断万科会不会继续发展和派息。毕竟从万科20多年的历史和目前的经营和财务状况来看，这个判断的难度都是很低的。根据万科2021年度500亿元净利润的指引，和承诺的稳定35%的派息率，可以推算出万科的分红将在175亿以上。随着发展的情况稳定多年，把万科另外没分红的65%红利当作维持未来稳定产出红利的资本，实际情况远没有如此糟糕，万科作为行业最优秀的公司，创造价值的能力还会继续稳定增长。

我们保守地把万科的派息当作3%左右的十年期国债（相当于市场给一个0增长的资产33倍的市盈率），那么万科的合理估值175*33=5800亿左右。目前的低估值是显而易见的。那为什么市场迟迟不发现价值呢？是不是万科有什么市场不知道的利空呢？其实这就是市场。价值回归只会迟到，不会缺席！股价跌得多的时候，永远能够找到公司各种不好，管理层不负责任呀，行业利润即将被调控打掉呀之类的证据。就像股价涨上天的时候，怎么也找不到他的利空一样。但资本市场最大的地心引力就是价格围绕价值波动，而最朴素的真理，是只做能搞懂的事，然后在价格低于价值的时候，一边享受价值的稳定增长，一边等待市场先生哪天的幡然醒悟。

价值投资最关键的事是，投资人要坚持做低难度的判断，一定要意识到判断是有可能出错了，不要高估判断力。很多行业也许未来很好，但是事后看其实很难挑出赢家，只要一次出差错，复利就打断了，再聪明的兔子也只能在坑里眼巴巴的看着乌龟超过自己！

最近确实也思考了很多，价值投资永远会是少数人的，1元的东西0.5元去买，跌到0.3元的时候多数人的确是扛不住的，更别说逆向投了。再说我们投资的可不是烟蒂，是继续五年十年稳定增长的好公司，怕啥？这是必然要承受的，价值投资又不是请客吃饭。很多人觉得市场风向往哪里吹我们不该往哪里吗，政策导向很清晰啊，为什么要吊死在房地产，在互联网上，执迷不悟？其实根据价值的逻辑，和根据政策或者成长投资风险投资的逻辑是不同的，前者赌的是不变，只要不变我就能不输，加上时间我还能赚钱，后者赌的是变化，赌对变化我能大赚，赌错了就是资本损失。

想明白这个区别，也没那么难，赌对不变的难度明显小于赌对变化的难度，需要的判断也少一些，资本损失的风险小得多，那么意味着可以在60岁之后继续做下去，市场永远有被抛弃的东西，负面的信息充分暴露其实是对投资的重大保护，低估值叠加情绪的负面共振，否极泰来可期。而投新的东西，冲浪式的投资，到50岁就肯定是极限了，比如最近的“元宇宙”，只有90后和00后的投资者能懂了吧！你们懂吗？我估计都没听说过。据说“元宇宙”是未来很重要的一个产业，会从游戏开始，然后发展到其他行业。就是那个绿洲，有个电影的《头号玩家》，优越现在玩的《光遇》 ，这个游戏就是有元宇宙的雏形。所以如果投资的逻辑是赌对新的东西，那么要做投资到老巴这个年纪是不可能的，这里面不仅是能力问题，也是一种取舍。我们长年的复利怎么持续增长，就是找不变的东西，长期坚持！可口可乐喝了100年，大概率未来100年还会喝，所以老巴继续稳赚钱。

还有宁德时代，真的投的人都懂吗，动力电池的成本过去10年下降了85%，如果未来10年继续下降85%，而宁德的营收额要增长10倍的话，需要多少倍于现在固定资产的投入？理论上是67倍！这是一个明显吞噬资本的同质化的制造业，它的繁荣和造福社会是以牺牲股东为代价的。全球1万亿美元汽车企业市值是靠背后几万亿的资本投入而留存下来，一将功成，万骨枯矣！而你们这样级别的投资者进去，多半会成为那些“枯骨”，你愿意吗？你是冲浪高手，我肯定祝福你好运，但我们也没必要花时间看坏，只专心做好自己的事情吧！

近期你们的心情我非常理解，因为很多人是在过去两年价值蓝筹顺风顺水的时候进来的，就好像现在左手锂电右手芯片的，他并不是真正的理解和看好。其实目前能做的，还是做自己能做的事情吧，陪伴加油鼓劲吧，坚持下来就好了，甚至会更好。经过了这样一个周期，我相信你们更加信服十点所说，我的观点也会更加立体化。

你们一定要理解以下两点，很重要：

1、最重要的永远是找到稳步增长（而不会陨灭），复利满意的价值，理论上只要能找到，拿着就可以了。

2、可能有机会利用市场波动，但可遇不可求，没有就算了，有就努力去抓住。

波动就算没有抓住也算了，不要懊恼后悔。因为这个波动要抓住太难了，比如上图中四次冲向高估，只有一次真正高估有机会离场，那就要承受另外三次的无功而返。向下波动也是同样道理，98%的时间没有什么动作。想不明白的事情短期内也弄不明白，想能想明白的事，在自己的能力圈范围内做投资总归不会错。其余选好了公司就让好公司的管理层去担心吧，他们之前能把公司经营得这么出色，相信他们也能解决好当前的问题，否则你就卖了他们的股票，不用瞎操心

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/QuQ0e2MrL40aHBBvGns62w

什么是有钱人？

这个问题再普通不过，但大多数人的理解，是错误的。

举个例子，A在杭州西湖边，住着一套市值1000万的房子，手里有500万，B在杭州科技城，住着一套市值500万的房子，手里有1000万。

那么A和B，到底谁更有钱？

大多数人：这还不简单？

都是1500万，一样。

但真实情况是，B更富有。总资产达到1000万以上，都属于「高净值」人群，但B的流动资金多，可投资性更强。

我们把这种强流动性资产人群，叫做城市「新富」。

很多人都说北京人都是有钱人，因为房子特别贵。

但事实上，很多土著住着几百万的房子，每个月的工资收入都挣扎在水平线内。这算有钱吗？

不算，因为手上没有可流动资金，产生不了“被动收益”，房子也不能卖掉，生活一直被“压着”。

我昨天看到网上热传的一张图。

很多人都羡慕这位牛人，通过房子实现了财富自由，但其实这就是一个段子，编得漏洞百出，而且在现实世界中，很少有人会这么做。

我曾经带小组做调研，对一线城市，拥有一套住房的100名土著和100名新市民做采访，其中96%，不会选择卖房，然后去其他城市享受更“自由”的生活。

一是，到大城市生活是自己努力，甚至几代人换来的，不会轻易放弃；二是，为下一代考虑，最顶尖的城市资源、机会和视野，有时候花钱都买不到。

回归主题。

新富们手上可流动性资金较多，就会想着“钱生钱”。

无论是消费，创业做生意，还是买股票、期权，都会为市场带来流动性，从而刺激经济繁荣。

也就是说，「新富」人群多的城市，投资相对活跃，市场繁荣，民营经济发达，房子等各类资产升值空间较大。

这在招商银行、贝恩咨询最近发布的《2021中国私人财富报告》中，均有体现。

1

财富变革

中国千万级以上的富豪（可投资性资产），到底有多少？

数据显示，大概在300万人左右。

这些人的私人总财富，加起来大概96万亿左右，数目庞大，相当于中国一年的GDP。

如果平均分给中国14亿人口，每人可以拿到6.8万。（不过，肯定没有人愿意。）

占比最大的是“创一代”，其次是董监高、职业经理人、专业人士，最后是富二代，全职太太……

通过2020-2021年的观察，我看到了一些“现象级”的变化。

首先是，“创一代”占比大幅下滑，从36%跌落至25%。

创一代这些人，基本都是“白手起家”，靠自我奋斗，逆天改命的人物，比如马云、曹德旺、任正非、雷军这群行业领头羊。

但为什么一年内下滑这么严重？

资本界经常说过一句话：

中国难再出“三马”。

并不是说80后、90后乃至00后，这些年轻人不够努力，而是马化腾、马云这些人，在人生最成熟的阶段，遇到了百年一遇的互联网大潮。

这种科技革命，带来的时代红利，是天量级财富效应。

但后来，互联网赛道被资本巨头垄断，新兴产业革命又很难出现，“后来者”大富的机会，越来越少。

我一直相信，人这一辈子，“七分靠机遇，三分靠打拼”。

同理房地产，70、80后都赶上了房地产大潮，有了房子，但对于90、00后来说，除非有家人帮忙，否则在一线城市买房，难度是地狱级的。

不过，目前中国正在试图扭转这种趋势，近期接连下发政策，对互联网巨头们进行定向严打，反垄断调查。挨家挨户交罚款，破规则。

这场资本打击运动，虽然很艰难，但必须去做，才能让后来者更有希望，更多年轻人出人头地。

其实在中国还是很幸福的。

这几天我翻看了1964年东京奥运会纪录片，明显发现，近60年时间，日本从崛起走向衰弱。

1964年东京奥运会

那时候日本有世界第一的高铁，密密麻麻的地铁，蓬勃的太平洋经济带。

再看现在，奥运会开场，国外政要到场不足30位，铁人三项出现臭水问题，政府宣传各种抹黑中国运动员，黑哨黑裁判一大堆，“地府式”文化刷新世界人的三观。

小日本丑化中国的街报

研究国际关系的朋友对我说，日本本想靠这次奥运会，重现60年前的辉煌，回到赛道上，没想到，一连串事件，直接把自己推向了“文化破产”深渊。

这种不自重、无节操的行为，是对强国的恐惧，30年经济停滞的结局，也是千万日本年轻人绝望的表现。

而中国，接下来潜力依旧庞大，新兴产业正在加速崛起，比如新能源、5G、生物医药、物联网、人工智能、大消费升级，这都是可以创造“新富”的赛道。

对于年轻人，起码还有10年的机遇窗口。

但可以确定的是，过去那种，靠挖煤、二道贩子、投机取巧，甚至是传统行业里创富的概率，无限趋近于0。

从数据可以看出，创一代占比下降，但职业经理人和专业人士的比例均上升了3%。

意味着，财富将与一个人的认知、学历、资源，紧密相连。

那种“老板小学文化，用的都是博士生”，“没读过书，全靠胆子闯天下”的故事，下一代人很难再听到了。

2

财富分布

接下来，我们看新富群体，分布在哪里？

从图中可以看到：

第一梯队是沿海地区，长三角、珠三角、福建，外加中部湖北，西部四川。

第二梯队是辽宁、河北、河南、安徽、江西、湖南，第二梯队。

第三梯队是广西、重庆、山西、山西、海南。

第四梯队是黑龙江、吉林、内蒙古、宁夏、甘肃、贵州。

如果你对中国经济所有了解，你会发现：

新富人群的分布，基本跟着胡焕庸线走的，呈“东南-西北”走向，梯队性衰弱，这也和房价分布高度相似。

不难理解，沿海经济带是改革开放的“先富地”，人口密度高，港口物流便捷，基因里孕育着财富；

而西北地区，交通不便，人口稀少，天寒地冻，自然不适合经济活动。

在这其中，湖北和福建是去年首次进入第一梯队的。

湖北入围，是武汉带动下的必然结果，拔高了讲，就是我们正在主导的，“强省会战略、陆权经济”的时代产物。

武汉之前讲过很多次，大江大河、高校如云，区位、人才这种级别的底子，崛起只是时间问题。

所以现在全国炒房客都在盯着这片沃土，以至于武汉拼了命调控，堵截炒房，给楼市降温，二手房限贷，新房还出了“房票制”。

福建，是跟着江浙第一批享受到改革开放红利的地区，厦门是标签，福州是核心，莆田、泉州的制造业厂子遍地开花，富得流油。

这从厦门岛内房价可以看出，人口500万，GDP6000多亿，基础数据怎么研究，都是一个中等二线城市，但房价就是高。

思明区房价在6.3万/平米，湖里房价4.9万/平米，学区房片区均价能上升至8万多一平米，直接对标一线城市房价。

但为什么今年，新富群体才上升的第一梯队。这是个谜，我还专门给当地的同行朋友打了电话，深度交流。

最后得出的结论是：

这两年全球疫情肆虐，世界华侨都在归国，而福建又是华侨大户。福建华侨总人数高达1580万人，占比当地总人口41%，背后是难以想象的天量资金。

而且还有一个数据很有意思。

中国目前最赚钱的城市是杭州、深圳和广州。

因为这些地方的产业正处于风口，比如直播带货、网红经济和游戏行业。

杭州网红经济很夸张，从美女整容、包装、营销，直播定位，视频内容拍摄等等，都有公司提供服务。只要长得漂亮，会一些才艺，就可以开直播，从网上捞金。

而广州则是直播带货天堂，因为珠三角背后一直是中国轻工业制造中心，服装厂、鞋厂、小商品厂到处是，线上直播，线下送货，小老板们玩得风生水起。

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烦恼

最后我们再来研究，这些新富群体对财富的诉求是什么？

钱多了，会衣食无忧、更自由，但也会产生一种情绪，焦虑。

所以在数据中，我们可以看到，他们第一经济目标是保证财富安全，这里并不是说钱被坏人偷了，而是钱被通胀偷了。

这个级别的财富群体，都明白一个道理：

财富受益于放水，也受困于放水。

央行放水，他们就可以从银行借到更多的钱，投资更多的赚钱营生，但同时放水也会稀释财富，造成财富大幅贬值。

对抗通胀，房子依旧是最好的标的物，这也是近两年楼市大热的原因。你会发现，这种热产生在新富群体集中的核心一二城市，跟上面提到的分布一模一样。

同时这种热度，从“金字塔顶端”开始表现，最火的是豪宅，然后是改善性住房，然后才是刚需房买卖。只要有倒挂新盘，就不缺乏买家。

拿南京来讲，首付8成，这么高的首付比例，抢的人却非常多。政府在防止炒作房价，但发现，刚需被拦住了，高净值投资客却进去了。

除了保护财富以外，新富群体的第二经济目标是赚更多的钱。

有人曾经问我，为什么财富自由的人，还会这么努力赚钱。其实赚钱这条路是没有尽头的：

小钱赚本性，大钱赚德性。

钱有多少物欲就有多大，这是小钱。

物欲满足后，开始服务几百口子的员工，捐助弱者，履行社会责任等等，这是大钱。

传承财富也是新富群体的主要诉求。

通俗讲，就是想给孩子多留下些财富。这从数据中可以体现，近一年千万级富二代占比，从9%上升至12%。

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升级财富认知

写到这里，基本报告的核心内容都挖掘出来了。但我们更多的是思考这份报告背后的价值。

首先，不要有仇富心理。

很多人一听说有钱人，就恨得牙痒痒，这能理解，“不患寡而患不均”，是人的本性，但必须要突破这种“穷人思维”的束缚。

其次，不要有拜金心理。原来身边有拜金女，现在还有拜金男，视金钱为至高无尚，最终会沦为金钱的奴隶。

面对金钱，最好的态度就是“不卑不亢”。

最后，一定要学会做选择。尽量选择有“钱”的地方，也就是新富群体扎堆的地方，钱代表的是机会和资源，机会越多，财富积累效应越强。

总结为，“守本心，习其优，择其道”。

在财富榜单上，创一代、董监高、职业经理人、专业人士，都是值得年轻人追求的目标。

他们的基础认知和学历过关，其次选择了好的城市，遍地是钱的行业，坚持不懈、自律克己。

哪怕是全职太太也是令人敬佩的。

拿我身边的高净值朋友讲，太太们都不平凡，相夫教子，落落大方，懂得为男人守财，正所谓：

“一个成功的男人背后，永远有一个了不起的女人。”

最可怕的，就是不思进取的富二代，这群人身上一点价值都没有。

前段时间，王思聪创业失败，被人唏嘘，情路翻车，被网友取笑为“舔狗”，其实真正有教养的女孩子，不会被金钱蒙蔽双眼，而是会透过钱的本质，首先看“人性”。

再看鸿星尔克的老板吴荣光，虽然这些年被强敌制约，利润一年不如一年，但每次中国大灾，必行善事。

今年河南洪灾，在去年亏损2.2亿的基础上，又捐了5000万，而后被网友发现，号召全民支持鸿星尔克，短短几周，衣服鞋子断货。

这将成为鸿星尔克代表“国光”崛起的标志性事件。

人这一生，每个人命里有多少财，都是有数的。

如果你没有大富大贵的命，即使是别人给你一笔财富，你也守不住，会被老天爷给收走。

但同时我更相信，在有钱之前，先学会修德，正所谓：

德不配位，必有灾殃；人不配财，必有所失。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/QxEOujA1QYO_QFtQXHLqFw

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· 刘远举 | 文  关注秦朔朋友圈  ID：qspyq2015 ·

 

很多人都觉得，房地产中介的收费实在是太贵了。按照通常的价格比例，上家、下家各收1-1.5%，合计2-3%。一套500万的房子，就要收15万中介费，1000万的房子，要收30万。而且，中介除了带看，似乎也没做什么事，也没有承担什么风险。

互联网改造传统产业的时候，向来以挤压渠道、降低价格著称。所以，有人希望互联网来改造这个行业。而且，也真有了。字节跳动旗下的重庆字节跳动科技有限公司，经营范围新增了房地产经纪、广告制作等。

互联网是否能颠覆，还得看传统中介的价格到底有没有水分。

房地产交易对信息非常敏感

在二手房地产交易的整个流程中，房源不透明、消费频次低、消费高关注度、标的物价格昂贵，标的物无法简化评判标准，一房一价，这些特征都决定了二手房地产交易是一个信息非常不透明的交易。

购房者对信息的需求是非常急迫的，这就对中介提出了要求。

比如，当一个中介带着购房者看房的时候，中介不但需要对房源本身的居住人情况、户籍、历史有了解，还需要了解小区的物业、学区、历史价格，甚至还需要对房屋是否能改造、怎么算违建等非公开灰色信息也有一定了解。

此外，他还需要了解相邻小区的情况。

房地产交易对中介费并不敏感

在现在的市场中，对于卖家而言，往往都是给出到手价，也就是说，不管税费等等，我开出的价格，就是我拿到手的价格。

其实，这只是表面上的。一项交易产生的税费，不管是向卖家收，还是买家收，最终都是卖家与买家按照弹性来承担税费的。卖房的房东虽然号称是到手价，但对于买家来说，要把完整的税费计入，最终的整体价格高了，就会放弃，放弃的人多了，就会逼迫卖家降低到手价，这就相当于卖家承担了税费。

但是，实质虽然按如此，但形式仍然非常重要。所以，即便实质上是买家卖家一起负担，但房东会觉得自己不负担，就对中介费持无所谓的态度，在中介费率上是不敏感的。加上房价一直在涨，房东处于强势，谈判能力更强，就更能转移中介费给购房者。

线下门店模式

当交易的一方，对中介价格不敏感，且双方对信息都敏感，那么，中介行业就会走高服务质量、高价格的模式。

这个模式只有线下能较好地达成。传统房地产中介可以通过各种办法，比如，多开门店、去获取房源，然后，用各种办法套住房东、谈独家代理，排除其他竞争对手。这个信息收集、排他性行为，需要承担更多的店铺成本，需要业务员去游说房东、去联系、交流，这都是要花钱的。

这就决定，二手房中介必然需要以线下门店为基础，深耕周边小区房源。

传统二手房中介的线下店大致有4种模式，分别是小中介公司的单店模式；规模稍大一些中心店模式，即一个区域开2-3家；大公司的连锁店模式；以及加盟店模式。

中介到底做了什么

传统中介的商业逻辑是信息中介、提供服务、促成交易：帮人找房子，带看，在上家下家之间谈价格，陪同签约，最后提供过户服务。

随着中介行业收集信息达到一定规模，中介行业就不仅仅是一个信息中性的平台，而是一个可以操纵信息的平台，比如各种话术、各种虚假的套路。当然，这些套路未必是推高价格，也可能是为了促进成交，而抑制房东不切实的叫价。当然，这个过程有很多灰色的东西，利用信息不对称的手法。

但无论如何，这就意味着，中介能讲价，而讲价这种能力的收费是昂贵的。比如，1000万的房子，中介表示，能够把价格谈低20万，但要抽成一半，显然，购房者也会答应。

所以，中介收费中的一大块，其实是金融性的，而非服务性的。实际上，随着现在竞争激烈，中介的收费往往能谈到1-2%。1000万的房子，共收15万中介费。其中10万，就是讲价能力，把价格谈低了20万的收费。

为什么一些新模式失败了

其实，互联网曾发起过进攻。最初的房产互联网，只是简单的“门户广告”，2014年是O2O元年，在这个时期，互联网对传统产业的改造几乎进入了所有行业，房地产行业也不例外，也进入了O2O时代。各种新模式出现了，但都不太理想。

最典型的是爱屋吉屋，从租房切入二手房交易。缩减线下环节，中介办公地点都在写字楼中，没有临街店面可以节省很多成本，客户需要看房的时候，先在APP上看好房源，与中介预约，然后中介与客户碰头，带客户看房子。

没有店铺，中介的活动就不再是以店铺为圆心，而是可以任意扩展，比如沿着地铁线。这种模式对于租房户来说，非常好。因为租房是一个短期行为，1-2年，对在大城市打拼的年轻人来说，租房需求沿着地铁线延申，多一站少一站关系不大。在中介覆盖范围，以临街店铺为圆心的传统模式中，客户沿着地铁线找房子，就需要和多个中介打交道。

但在爱屋吉屋的线上模式中，一个中介就能沿着地铁线带看，非常方便。传统模式，各中介店铺有自己的利益，很难建立这种跨区域的覆盖模式。所以，在租房上新模式有优势。

但租房在房地产中介行业中，毕竟是个小头。在二手房买卖方面，新模式的优点变为了缺点。对于购房者而言，买一套房子是一个长期行为，需要仔细考虑，地铁多一、两站都是需要考虑的，他们的需求往往是以一点为中心，向四周扩展，这恰好与传统中介的店铺模式吻合。

而且，购房者需要的信息非常多且详细，新模式没有临街店铺，中介覆盖范围广且灵活，但同时，也造成了无法深耕小区的问题，在收集房源的能力上也弱一些。

所以，最后无论是爱屋吉屋还是搜房，最后都偃旗息鼓了。2017年7月，爱屋吉屋的交易数据比两年前下滑了10倍，逐渐淡出市场。

首先，烧钱模式带来的低佣金、高薪酬、高广告支出注定无法持续。这个成本并不见得比门店低。链家和贝壳创始人左晖认为，在北京如果有门店，运营成本摊到每个经纪人身上是1500元，如果没有门店，每个经纪人摊到的运营成本也有1000元。但这个模式却失去了最关键的信息挖掘能力，无从拓展房源，守住市场。

再比如大黄鸭，这不是一个线上模式，但却是颠覆性的：不管房子价格多少，中介费只要一个定额。这个模式，仅仅是交易手续平台，它在收集房源这个环节，就会败下阵来。

此外，由于低价，其他服务也会差一些，比如，带看房子要收费，199元看10次房；很多事务要房东自己处理；由于收费低，大黄鸭无法负担资深人士的工资，有很多兼职人员，业务员不熟悉业务，导致砍价不力。所以，这种尝试未能形成规模。

线上+线下

房产经纪行业高度依赖人，模式很重，提供下一次服务的边际成本不可能明显下降，加之扩张带来的成本和风险波动，呈现出反规模效应的特点。大公司与小公司相比，不具备成本上的竞争优势，公司没有必要变大，因此，这个行业中存在大量的中小企业。

所以，现在房地产中介的线上化，是“平台+无数公司”。

2020年8月13日，贝壳找房平台在美国上市。对于中国的二手房经纪行业来说，贝壳找房当前可算行业的代表性企业之一。截至2020年6月，贝壳找房平台已覆盖全国103座城市，拥有了260个二手房经纪品牌，超过4.2万家二手房中介门店，以及45.6万名二手房经纪人。

根据公开的数据显示，贝壳找房2019年总交易额达到了2.128万亿人民币，通过其平台成交的二手房总量超过了220万套。

实际上，贝壳找房自身并不直接参与二手房的买卖过程，仅仅是通过网络，给不同的二手房经纪公司提供各项基于网络的服务。其本质上，仍然是一个线下中介的线上展示平台。而如今的线下中介，虽然已经熟练地应用APP、VR看房等技术，但仍然重线下的模式。

还有新模式吗？

房地产中介的新模式，失败的原因是，他们大多都着眼于新模式替代掉了旧模式的那些环节，能节省什么成本，但却没有去理解这些环节实际起到的作用。这些线下环节所发挥的功能，具有关键性作用。

显然，不管是谁找到了新办法，去解决这些问题，才能颠覆掉旧模式。显然，这是一个长期的探索过程。但如果不着眼于颠覆，仅仅是起到平台作用，字节跳动的机会则大一些。但从价格上而言，无论谁有这种讲价能力，这种能力的收费都不会太低。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/uxMhvNfcN2yC_f0sYwpkjQ