月度归档： 2021年6月

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前不久，我刚跟各位报备了自己买房的事

按流程走的话，过几天我就要去付首付，然后准备申请贷款

可就在昨天，我朋友提醒我说，“最近有些银行开始停贷了”

听到停贷两个字，我头顶划过一道闪电

这…是真的吗

01

停贷？谁说的

 

其实较真起来，目前没有明确官方消息说要停止二手贷款业务

所有关于停贷消息，都是来自微博、网媒，还有中介朋友圈

目前比较可靠的消息来源，我觉得是来自官媒新京报的一篇电话匿名采访

这名记者在郑州以需要办理二手房贷款名义，分别致电了中国银行、工商银行、农业银行、建设银行，然后确实得到了

 

“二手房房贷业务暂停，暂时不办理”，这样的回复

然后并不是所有城市都有这样的现象，目前有停贷反馈的只有郑州、武汉、郑州、杭州、合肥、广州、重庆

像武汉，甚至梳理出来各家银行贷款状态，可以看到停贷的，商业类银行居多

来源：房天下

那其他城市呢？比如上海

我问了两类业内人士

第一，招商银行贷款工作人员说跟以往一样正常排队

第二，链家门店正在经手贷款业务的中介说，只是放款时间延长了

所以理性来看，停贷这件事铺开了，得分城市、分银行类别来看

目前上海没有这样的消息

不过虽然没有停贷，但这半年来银行信贷收紧是真的

主要体现在资质审核和放款时间两方面

02

是的，放款周期又又延长了

我记得半年前的放款节奏，从申请到放款，差不多是一个半月

 

如果走大中介加急通道的话，可以缩短到一个月

3个月前，你问中介就变成了3个月；今晚我再问就变成了，4-6个月

同一套房，放款周期满打满算翻了5、6倍

这件事对市场来说，可以降低房源流通速度，为市场降温

但是具体到个人就需要重视了，对正在置换的房东来说，就可能面临违约

比如，我付了房东10w做定金，然后房东给自己看中的房子付了50万做定金

这时候假设你原定3个月的放款周期被延长了，超出了他预估的付款周期，那这时候他就需要考量了，是跟下家违约，还是违你的约

按照现在普遍双倍赔付的约定，应该违你的约成本更低

所以在放款周期被拉长的情况下，买房人也特别注意买房“时差”这件事

各自规划好自己的下定、付首付时间，防止没必要的违约损失

那信贷收紧的另一方面，就是贷款资质审核更严格了

 

这点我们在之前的《最近在上海申请放贷要有多艰难》有过介绍，最近买房的小伙伴可以对照起来

各家银行对贷款资质审核内容不尽相同，但总体而言，都更细致更较真

来源：链家中介

从收入证明、银行流水、购房资质，每一步规则虽然都跟以前一样

但是执行起来，更加严格了，违规就是违规，就会被判别为贷款资质有问题

同时很重要一点，就是加强贷中贷后管理，这条的意思是就算是贷款已经放出去了，但是回过头来抽查如果发现有问题，还是会被抽贷

 

这个我们3月份的时候已经听了不少

03

为什么会这样

 

贷款额度收紧，让我们很容易就想到了年初那两条红线

2020年的最后一天，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》

设置了各级银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比设定上限

来源：中国人民银行

我记得当时35家上市银行中，就有12家踩中红线

来源：中国证券报

所以，收紧额度，延长放款，是年初就可以预见的事

 

不过需要补充一点的是，像银行这样的单位，是有年中、年终这两个时间节点

比如年中这个节点，对银行来说，在自己的半年报里面需要披露接下来的贷款投向，联系今年年初才发布的两条红线，今年年中节点就是第一次“大考”

而且可以说个人住房贷款这块，很大部分都给了二手房

 

这也是为什么一定要赶在年中前收紧贷款

04
其实这背后是一套组合拳

贷款资质变严格–>放款时间变长–>部分停贷，其实这3件事不应该分开看

 

在做关联之前，我们可以问问自己

拉长贷款周期，影响最大的人是谁

其实全盘来看，停贷对买方影响不大，顶多拿到房子的时间推迟一点，需要置换的房东可能影响大一些，但是如果规划好自己的购房周期影响也可控

影响最大的，是用杠杆最多的人，这里的杠杆还不是正常刚需客使用的杠杆，而是首付都用的杠杆的炒房客

成交周期拉长了，一买一卖一年就过去了，可是从贷款借的钱却不容易过去

 

所以拉长放款周期，背后存在一个真实意图，驱逐炒房客

另一方面，拉长贷款周期，甚至停贷二手房，这些都会让二手房客户，在漫长等待面前，增加考虑一手的机会

也就是说，一套房源流通时间拉长了，那单位时间流通的房子变少了，本质而言还是稳定楼市，让刚需有序进入，让杠杆客出门右拐

另外，我们还要看到另外两件事

第一，贝壳数据显示，6月72个重点城市中，28个城市房贷利率发生变化

来源：贝壳研究院

其中24个城市首套房贷利率上浮，22个城市二套利率上浮；6月长三角区域购房首套、二套利率分别提高11、10个基点

全国市场来看，提高贷款利率，可以降温楼市

第二，再看全国22个城市集中供地，目前也已经告一段落

来源：CRIC

停贷+集中供地，会有什么效果

 

一方面，冷却市场交易，另一方面，降低土地市场热度，从多个维度各个环节稳定楼市

 

这三件事放到一起，你可以看到，从入场资格、房源去化、土地市场，从进场的资金来源，到离场的投机变现，一套组合拳对每个环节都有自己的分工作业，这应该是房住不炒的一次精准兑现

这是一套非常精密的组合拳

 

另外，还有一个很有意思的效果，就是拉长交易周期后，肯定有二手房跑出流通渠道，当然也不会闲置，这样就会流入租赁市场，充实了租赁市场，也符合城市大力发展租赁的模式

 

总的来看，一套房源流通时间拉长了，那单位时间流通的房子变少了，本质而言还是稳定楼市，让刚需有序进入，让杠杆客出门右拐

 

最后

有一点，前面一直没说，停贷并不代表不放贷

 

后期额度有了还是会再次放贷，所以停贷只是拉长买房周期

那这过程中，我们购房者需要注意什么

置换客户最好拉长自己的购房周期，留足充裕时间让款项放下来，再根据这个时间走自己的置换周期

 

另一方面真正有购房需求的粉丝，需要抓紧时间，因为贷款难度在增加

这两拨人群会在如今的市场里深度博弈，希望都能够互惠共赢

 

以上为正文，来自巧克丽丽

 

这是我们连续第 5 年对高考英语题源进行分析。

 

我们认为，2021 年的高考英语，是过去五年来变化最大的一届。

 

甚至，我们的结论可能有些刺眼：高考英语阅读，今年是在「开倒车」。

 

1

 

先说概要。

 

我们分析了截至 6 月 24 日已经公开发布的 6 套高考英语试卷（全国甲卷、全国乙卷、新高考全国卷 1、浙江卷、3 月天津卷）。天津及浙江因实行两次英语高考，所以各有两套试卷。

 

北京、天津 6 月、新高考全国卷 2 以及上海卷的试题迄今没有官方发布，本文暂不做讨论。

 

我们在这 6 套试卷的 42 篇阅读（含任务型阅读、写作阅读和部分完形填空）中找到了 32 篇的原文出处，占到总数的 76%。

 

我们的分析来自三个角度：1. 类型；2. 时效性 3. 难度。

 

2

 

按照来源类型，我们对 32 篇有据可查的高考阅读文章做了分类：

 

很明显，外媒文章（外刊）依然是高考最主要的出题来源，占比近六成。

 

 

剩下的四成，包括原版书、个人/组织网站、政府文件、中国英语媒体。

 

 

值得注意的是，和我们去年的预测一致，外媒文章在高考阅读中的占比持续下降：

 

在持续 4 年走高后，外刊占比在 2020 年出现了显著下滑；

 

而今年高考，外刊占比首次跌破 6 成：

 

 

但毕竟，外刊还是占了高考题源的半壁江山。而且我们发现了下述共性：

 

▍

1. 登上高考的外刊文章，尽数取自于大报。

 

换句话说，那些比较注重讲故事、聊八卦的小报（比如前两年高考中出现过的英国《镜报》《每日邮报》），在今年的高考中愈发难觅踪迹；

 

源自英国《镜报》（2019 年全国卷Ⅱ的语法填空）

 

而今年登上试卷的外刊文章，100%出自严肃媒体（也就是「大报」）。

 

并且，还是大报中的大报。

 

这里交代一下我们对大报的一个具体分类：按照内容和表达的由易到难，分为大众媒体（比如 BBC、CNN 等广播电视媒体）、精英媒体（比如《纽约时报》、路透社）和专业媒体（比如《科学美国人》《国家地理杂志》）；

 

我们发现：高考「大报」中，出现最多是精英媒体，占比达到 68%，显著高于大众媒体（21%）；专业刊物占比不高（11%）。

 

 

这个难度我们拿四六级来做个对照：

 

 

你看，高考的大报题源中，相对简单的大众媒体占比甚至低于四六级，显示高考阅读依旧青睐那些“话很硬、货很干”的严肃文章。

 

以下，我们列出今年高考外刊的上榜名单：

 

 

怎么样，从 Top 5 能看出些哪些特点？

 

 

首先，这家 NPR 你可能觉得陌生。

 

毕竟，我们平日挂嘴边的那些外刊里，ta 家基本上没什么存在感。

 

但人家可不仅仅是今年的高考“状元”。

 

前不久，我们对过于 5 年大学四级考试的 120 篇文章的题源进行梳理，发现同样惊人的排名：

 

 

是的，NPR 也是大学四级考试最常见的出题来源，没有之一。

 

这家面向全美的公共广播机构，报道客观持中、篇幅较短、措辞上严肃但又远比《纽约时报》们简单通俗——听上去确实对中等英语学习者各种友好。

 

 

很明显，这家媒体已经成为中国老师们最偏爱的出题来源。

 

而一直名声在外的《经济学人》，实则只在过去 5 年高考中，仅仅现身过两次（17年江苏卷和20年山东卷）。

 

 

另外与往年相比，美国媒体的存在感下降，其他英语国家高频登场。

 

比如并列榜单第一的《环球邮报》。这家枫叶国报纸人称「加拿大的纽约时报」，此前从未现身中国高考，这次一来就出现在两篇文章中：

 

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新高考全国卷 1 七选五   点击截图可以放大看哦

 

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3 月天津卷阅读 B 篇   点击截图可以放大看哦

 

还有《悉尼先驱晨报》（“澳洲的纽约时报”），也是首次上榜。

 

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全国乙卷阅读 B 篇   点击截图可以放大看哦

 

但尽管有这些变化，关于高考外刊，我们还是有这么几个基本判断：

 

▍

1.  每年入选篇数虽有起伏，但这几家严肃媒体始终是高考常客：NPR、《纽约时报》、《卫报》……

 

2017-2021 高考外刊题源排名 Top 10

 

▍

2. 比起四六级和考研，高考题源分布更加分散，不会出现认准某家媒体使劲“薅”的情况。甚至每年都出现新面孔、冷落一些老面孔，似乎是在有意识地避免题源套路被参透。

 

比如，去年失宠的《科学美国人》，今年再度回到高考舞台上；而连续两年都高频出现的《华盛顿邮报》，今年则远离了高考的视线。

 

《科学美国人》：新高考全国卷 1 中的 

D 篇阅读+浙江卷 6 月阅读 C 篇

上下滑动图片可看全图

 

▍

3. 整体而言，今年题源类型缺乏多样性。像是去年和前年分别表现亮眼的题源「新势力」——原版书和外国英语教学网站，今年都风光不再。

 

选自原版书的唯二两篇文章：全国甲卷七选五+天津卷 3 月阅读 D 篇

 

▍

4. 本土英文媒体已经成为高考的「标配」。从2018年的《北京周报》，到去年国务院新闻办的疫情防控白皮书，再到今年的《中国日报》，过去这三年，每年都至少有一家国内英文媒体/机构会亮相高考，并且话题与中国相关。“讲好中国故事”的英语外宣理念似乎已经内嵌进高考。

 

 

总的说来，从题源类型看，今年的高考中规中矩，甚至有点缺乏亮点。

 

3

 

时效性方面，高考文章的时效性较往年呈现断崖式下降。

 

所谓时效性，就是看这篇高考文章最初是在什么时候发表出来的。这项指标可一定程度上反映高考对话题「新鲜度」有多在意。

 

去年，在追溯到问世时间的 57 篇高考文章里，超过 20% 都是过去两年刚刚发表的文章；

 

而 2021 高考的 44 篇文章中（29 篇有明确的发布时间，15 篇没有，算作无时效性），只有不到 5%，即两篇，是过去两年刚刚发表的文章：

 

 

将近 96%的文章是发表于 2019 年以及 2019 年之前的文章：

 

 

今年时效性最强的文章出现在天津卷——并且今年“唯二”问世于最近两年的文章的都出自天津卷：

 

 

这篇今年 1 月 18 日才发表的文章，两个月不到就端上了 3 月天津卷的餐桌：

 

VS

点击截图可以放大看哦

 

而可考证年代最久远的文章（同样也是今年最难的文章）则是新高考全国卷 1 中的 D 篇阅读：

 

 

 

这篇文章源自 2005 年的《美国科学家》：

 

 

总的说来，和前几年猛追时效性的高考君相比（譬如 2017 年的江苏卷，把 5 月才问世的《经济学人》封面文章做进了试卷），今年的高考命题除了天津卷这种例外，似乎已经不再追求时效性。

 

高考，你不再追「新」了。

 

4

 

甚至，今年高考的难度，也在整体下降。

 

这个结论的提出，是基于衡量英文阅读难度的两个权威工具：FK 和 ARI。

 

FK （The Flesch-Kincaid Grade Level ），是美国军方、宾夕法尼亚等州普遍使用的阅读难度分级指数；

 

ARI（Automated Readability Index） ，则是用于衡量文章可读性的指数。美国很多地方用 ta 来评估英文读物能达到几年级学生的阅读水平：

 

 

用 FK 和 ARI 测量今年的高考英语阅读，我们跑出来一些有意思的发现。

 

第一，六套试卷中，按照不同指数测算出的结果，难度最大的试卷分别指向浙江 6 月卷和覆盖省份最广的全国乙卷：

 

 

上面这些ARI 数字是什么概念呢？可以看看这幅图：

 

图片来源：https://readable.com/blog/the-automated-readability-index/

 

看懂没：高考阅读略低于美国初中的难度，相当于《哈利波特》的水平。

 

需要指出的是，由于迄今数年来上海卷都没有公布过完整的真题（网上流传的都是民间回忆贴），所以尽管据传是最难高考卷，却始终无法验证，实为遗憾。

 

第二，今年最难和最简单的文章都出自同一张试卷。

 

今年高考最难的文章，无论 ARI 还是 FK 指数，都指向同一篇——新高考全国卷 1 的 D 篇：

 

 

 

ARI 分数达到 14.2，意味着这篇文章的难度已经是美国教授才懂的学术文章水平。来自江苏、广东、山东、湖北、湖南、福建、河北这几个省份的考生，欢迎在评论区留下你们做到这篇阅读时的心情。

 

 

难归难，但高考作为一场选拔性考试，难度的基本面还是要保证的～

 

从 FK 指数来看，最容易看明白的文章同样来自新高考全国 1 卷：

 

 

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点击截图可以放大看哦

 

而如果依照 ARI 指数，本年度最简单的高考文章来自全国甲卷的阅读 C 篇，堪称幼儿园级（尽管这篇文章出自高大上的《纽约时报杂志》）：

 

 

VS

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但是（最后敲黑板的重点来了）——

 

无论采用哪个指标，今年高考的难度整体都在下降。

 

 

我们把上图的数据简单概括就是：除浙江 6 月卷难度持平，今年所有的高考试卷都比去年简单。

 

别忘了，这还是在去年受疫情影响、高考试卷难度普降的基础之上。

 

更直观点说就是：这两年的高考难度，是一降再降。

 

5

 

总之，对今年高考做题源分析，我们的深刻感受就是：

 

高考，正在出现趋势性改变。

 

从前几年的求新、求变、求难，到今年愈发放弃题源类型的多元、文章话题的新颖和选拔难度的拔高。

 

这不是个别文章、个别试卷的突变，而是整张试卷、多张命题的共同奔赴。

 

这样的变化曲线，我想过去几年的江苏考生，体会一定甚是深刻。

 

从 17 年读到《经济学人》的最新文章，19 年读《人类简史》，到去年难度普降、再到今年自主命题寿终正寝、并入更加简单的全国新高考 1 卷……

 

 

高考英语，正越来越回归过去的模式、话题和难度。

 

而这种回归，似乎也应扣着时代背景下英语地位的悄然改变：

 

英语在高考中的重要性在下降；英语在主流观念中的重要性也在下降。

 

这样的改变，势必有其积极的一面，可以避免全社会对英语的过分狂热，同时也是 AI 技术、翻译软件等兴起后的必然；

 

但一点隐忧在于：如果这种重要性的下降仅仅是出于对自身国情的盲目自信、觉得学英语看世界的意义不再，那这种观念导向本身，比起一纸试卷的难易涨跌，更值得我们关注和警惕。

 

感谢各位参与研究的小伙伴，以及你们的付出和熬夜：

 

曾琴  Mina  马三元  一颗牛轧糖  

阿锚  Amy  SL  東

 

版式：凤阙龙城

 

版权：来源 证券时报(作者：陈霞昌 吴家明)、界面新闻、新华社、央视财经、智通财经网、北京头条

 

图/图虫

大西洋两岸的房价正在不断飙升!

美国全国房地产经纪人协会数据显示，美国5月成屋销售中位价同比上涨23.6%，创下新高。

欧洲央行本周发布的报告显示，去年第四季度，整个欧元区的房价同比上涨5.8%，为2007年中以来最高涨幅。

价格创新高的背后，机构投资者正疯狂涌入，这让个人买房者叫苦不迭。

有在美华人惊呼：没想到现在在美国买房竟然还要靠抢！

究竟发生了什么？本轮“购房热”怎么形成的?

连涨111个月！美国房价飙升

当地时间6月22日，美国全国房地产经纪人协会公布了5月数据。

数据显示，5月美国成屋销售中位价达到35.03万美元新高，同比增长23.6%，全国每个地区的成屋销售价格都出现上涨。该同比涨幅也是1999年有记录以来的最大涨幅，也是自2012 年 3 月以来连续 111 个月同比增长。

但与此同时，成屋销售量继续下降。美国5月季调后年化成屋销售为580万套，下跌0.9%，为连续第四个月下降。

其中，独户住宅(single-family home)销售量下降1%至508万套，跌至去年6月以来最低；多户住宅(multi-family homes)销量则没有变化。

截至5月底，美国房屋库存量为120万套，比去年5月下降20.6%，但比今年4月上涨7%。

谁在推动房价上涨?

从美国的情况来看，偏富裕的中产似乎依然是主力军。

5月份，75万美元到100万美元区间的房屋销售量较去年同期上涨了178%，但总体上来看，美国成屋销售量已经连续四个月出现下滑，这一方面显示， 整个住房市场仍然存在明显的供不应求，但同时也意味着越来越高的房价已经将一些人挤出了市场。

与此同时，因房屋供需不平衡，在抢房大战中，机构投资者正在压过其他买家。5月，首次购房者占总销量的31%，低于去年同期的34%；全现金销售占交易总额的23%，高于去年5月的17%。

周二，黑石宣布以60亿美元的价格购买一家拥有17000套房产的住房运营商，进一步进军房地产市场。

在美华人亲述：现在买房得靠抢

据证券时报，记者采访了多位在美国生活和工作的华人，他们表示，现在买房确实不容易。

生活在德州达拉斯的周女士在去年把旧房换成了新房。周女士说，因为孩子逐渐长大，她家从去年开始物色新房，但心仪的房子数次被其他买家出高价抢去，她最终也提高了预算购入一套新房。同样，她原有的旧房子出售也以比她预期高得多的价格卖出。如今，周女士计划再购入一套房子，避免现金在银行存放贬值。

“德州因为税率较低，对高收入人群的吸引力越来越大。连马斯克都已经移居德州。虽然他不打算买房，但房价的上涨会持续很长时间。”周女士表示。

居外IQI集团上海公司经纪人lona Wang说，“今年一季度，我花了一个多月才帮一个买家抢到了一套美国奥斯汀的房子。”他说：“这位买家指定要奥斯汀的期房，因为买期房买家并不需要过去看房，我就一直在跟奥斯汀的各开发商联系。现在开发商每次只放出来几套房，然后会挑条件好的客户，比如之前已经买过这个开发商的房子的，或者是现金购房无需申请按揭的客户。最后，lona Wang的客户终于以48万美金抢到了一套原先报价35万美元的一套奥斯汀独立屋期房。”

从去年年底开始，在美国旧金山生活的华人张兴就开始为买房烦恼。回想起自己在美国买房的经历，他也没想到现在在美国买房竟然还要靠抢。

“我住在旧金山市伯克利，去年底开始看房，本来看中的一栋独栋别墅网上挂牌价139.5万美元(约合900万人民币)，后来不断有人出价，甚至有人出到150万美元(约合970万人民币)，结果业主要价155万美元(约合1000万人民币)。”当时，张兴很是烦恼，“这样的涨幅，对于一个工薪阶层是难以接受的。”

在他看来，最近几个月美国主要城市的房地产市场已经是典型的卖方市场。“我在买到房子之前已经看了6套房子，而且也出了价，但基本每套房有10到20个投标是常态，最终的成交价都会比业主叫价高出10%以上。”张兴说，“我之前在伯克利看，结果那边的房子太抢手了，后来改去圣何塞看。”

“今年4月，折腾了很久终于买到自己心仪的房子。”张兴对记者展示了一套自己刚在美国圣何塞买到的房子。“业主当时开价98.8万美元(约合640万人民币)，我已经叫价120万美元(约合780万人民币)，结果还是有人继续叫价，没办法我只好继续出价，最终以135万美元(约合875万人民币)的价格成交。两个月过去了，我看周围正在出售的房源挂牌价都提高了不少。”

为何掀起“购房热”?

经济学家普遍认为，美联储超低利率与政府高额新冠疫情补贴、保持社交距离等疫情防控措施以及购房适龄人群增加等因素抬升购房需求，而同时房屋库存下滑、新房开工营建不足，由此导致的供应缺口是近期美国房价飙升的主要推手。

在美国，美联储不仅设置了超低利率，同时，在每月1200亿美元的购 债规模中还有400亿美元的住房抵押贷款支持证券，对房地产 市场提供支撑。

不过对此，达拉斯联储主席卡普兰在近期的讲话中提出了质疑。

美联储主席鲍威尔虽然表示美联储密切关注房地产市场变化，但是从他的最新表态上来看，他仍认为通胀是暂时性的，并寄希望于房屋开建活动的恢复能够提高住房市场供应量，从而遏制房价快速上升。

美国政府高额补贴进一步“点燃”民众购房热情。新冠疫情暴发后，美国政府出台一系列大规模经济纾困措施，其中失业救济金、家庭纾困金等的发放显著提高美国居民个人收入，提振了包括购房在内的家庭支出。

此外，疫情暴发以来，保持社交距离等防疫措施导致人口密度较低地区的房产需求上升。同时，居家远程办公大范围普及，人们对改善住房条件的需求增加，带动购房需求上升。

地产泡沫再现?

对于眼下房价的不断飙升，诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒表示，美国房地产市场可能正在形成泡沫。

美国银行在一份研究报告中表示，美国住房市场供需严重失衡，逐渐正常化将是漫长过程，预计高房价会持续一段时间。

不过，大部分经济学家不认为另一个房地产泡沫正在形成，他们指出，价格飙升主要是由供求失调造成的，而不是引发2008年全球金融危机的不良放贷行为。但快速上涨的价格可能加剧通胀。

欧洲多国同现购房热

在欧洲，多个国家房价同样在快速上升。

周二，荷兰统计局也公布了5月房价数据。该国5月成屋销售价同比上涨12.9%，创2001年4月以来的最大涨幅。

在阿姆斯特丹，今年第一季度的房价与2020年第四季度相比上涨3.8%，同比上涨1%。同一时期，租房价格受疫情影响下降。

与美国的情况一样，在房价上涨之时，荷兰的房屋销售量也在下降。5月，该国的住宅销售量为16126套，同比下降12.1%。

住房供应紧张、低利率、政府的新冠纾困措施以及取消对35岁以下首次购房者的转移税都成为荷兰房价持续上涨的主因。

荷兰政府此前计划在2030年前平均每年修建9万套新住宅，但今年恐无法实现。荷兰央行上周预测，该国今年的住宅价格将比去年平均上涨10%，涨势明年还将继续，涨幅为5.5%。

欧洲央行本周发布的报告显示，去年第四季度，欧元区房价同比上涨5.8%，达到2007年中以来最大涨幅。德国、法国和荷兰贡献了欧元区约73%的涨幅。

在德国法国等房价涨幅大的国家，成屋销售价格上涨幅度也更大。报告指出，这种情况意味着2020年欧元区住宅投资萎缩影响了新房供应。各国2020年批准的新建住宅许可也出现收缩，进一步推动成屋销售价格上涨。

房地产数据分析服务商Real Capital Analytics还指出，2020年，对欧洲住宅市场的机构投资达到了历史新高，占总购买行为的近30%。2015年，该比例仅为10%。

为此，各国政府已然开始行动。

爱尔兰已经宣布向购买10套以上房产的人收取10%的印花税。另外，在德国，关于限制房租价格的话题也获得关注，匈牙利央行则在周二宣布加息，成为第一个进入加息周期的欧盟国家。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/Vactz1Ot4Yfv7D3e1gQLlQ

人生充满偶然。

一次错误的选择，可能让你多走五到十年的弯路。工作如此，买房如此，高考也是如此。

哪些是高考意义上的好城市？

01

教育大城

第一类是教育大城。

2021年，全国高考报考人数达到1078万，而毕业人数也超过900万，双双创下历史新高。

这些大学生主要集中于为数不多的10多个城市。

具体来看，哪些城市属于教育大城？

截至2020年底，全国共有普通高校2738所。其中，本科院校1270所；高职（专科）院校1468所，本科院校主要集中在北上广武汉南京西安等城市。

本科院校最多的城市分别是：

北京（67所）、武汉（46所）、西安（44所）、上海（40所）、广州（37所）、南京（34所）、天津（31所）、成都（29所）、沈阳（28所）、杭州（28所）、哈尔滨、南昌（27所），郑州、济南、重庆（26所）。

另一个衡量教育大城的指标，是在校大学生数量。

数量越多，说明高等教育资源越丰富，作为后备军的高学历人才越多。（参阅《中国大学生最多的20个城市》）

不计港澳台，内地大学生（本专科+研究生）最多的20个城市分别是：

 

广州、武汉、郑州、成都、重庆、北京、南京、西安、济南、长沙、哈尔滨、南昌、石家庄、上海、昆明、天津、合肥、杭州、兰州、长春。

其中，广州、郑州、武汉的本专科学生总量超百万，位居前三。

郑州虽然大学生众多，本专科生数量与武汉旗鼓相当，但在校研究生数量只有武汉的1/4，主要原因在于大专院校居多。

不是每个学校都有研究生培养资格。硕士博士招生门槛相比本专科生更高，一些普通高校硕士点博士点较少，研究生数量自然不及本专科生数量。这一数据可以作为衡量高校综合质量的参考指标。

具体来看，研究生数量超过10万的城市共有6个：北京、上海、武汉、南京、西安、广州。

这几个城市，恰恰是教育资源最为集中的地区，是名副其实的教育大城。

02

教育强城

第二类是教育强城。

大，只能说明教育资源丰富，不一定意味着处于一流梯队。

这方面有两个指标：一个是双一流高校数量，另一个世界500强高校。

先看双一流高校。双一流是985和211的升级版，双一流高校包括一流院校和拥有一流学科的院校。

一流大学共有42所，有A/B类之分。其中清北复交等36所高校属于A类，只有东北大学、湖南大学、西北农林科技大学、郑州大学、云南大学、新疆大学等6所高校位列B类。

一流学科高校有95所，这些高校部分学科跻身一流水平，但与一流大学还有一定差距。

具体来看，“双一流高校”最多的十个省份：

北京（34所）、江苏（15所）、上海（14所）、陕西（8所）、四川（8所）、湖北（7所）、天津（5所）、广东（5所）、辽宁（4所）、湖南（4所）、黑龙江（4所）。

可以看出，一些经济强市如深圳、苏州、佛山、无锡、东莞等双一流高校集体“挂零”。

高等院校往往集聚于传统的大区中心，与过去高等教育资源在不同地区的分配有着密切关系，一些后发崛起的“新贵”城市自然不占优势。

不过，双一流高校并非一成不变，而是有升有降、有进有出。

教育部已明确表示，第二轮“双一流”建设高校实行动态调整，不搞终身制，部分高校可能会退出双一流榜单。而中国科学院大学、南方科技大学等综合实力突出的高校有望晋级。

再看世界500强高校。

这里以最新的“2022QS世界大学排名”作为参考，跻身世界500强的内地高校共有26所。

这26所高校中，北京、上海分别有6所和4所，总量位居前茅。在京沪之后，南京、广州、武汉、天津都是2所，杭州、西安、合肥、厦门、哈尔滨、成都、济南、深圳各1所。

注意，评价基准不同，大学排名存在一定差异。QS世界大学排名以“学术评价40%、雇主声誉10%、师生比例20%、论文20%、国际教职工5%、国际学生5%”为评价基准，其他排名诸如软科、USNEWS、泰晤士排名均可作为参考。

不过，无论是哪一份榜单，都指向了一个共同的结论：中国的大学尤其是一流大学主要集中于北上广以及部分强省会城市，南京、武汉、西安遥遥领先，而深圳、苏州、无锡、佛山等经济强市在高等教育上并不突出。

03

人口流入地

第三类是人口涌入之地，大学生就业所向之城。

用脚投票，这是最大的现实。孔雀东南飞，人口流向是经济发达与否的重要标志。只有经济产业发达、就业岗位多元化、就业资源充足、薪资水平和升职空间突出的城市才是首选。

这是2010年-2020年人口增量最多的城市：

人口增长排名前十的城市分别是：

深圳、广州、成都、西安、郑州、杭州、重庆、长沙、武汉、佛山。

深圳、广州、成都三城霸榜，10年人口增量分别高达713.6万、597.6万、582万，西安、郑州、杭州、长沙、武汉等省会城市表现也十分突出。（参阅《过去10年，城市人口增量排行》）

京沪虽然人口增量不显，但这并非是两个城市缺乏吸引力，而是两地主动抽疏中心城区人口所致。相反，京沪落户门槛森严，就足以说明吸引力所在。

04

就业所在地

第四类是就业所在地，尤其是名校毕业生的去向。

广东、北京、上海是985大学毕业生的主要流向地。京沪粤之后，江苏、浙江等地占比也不低。（参阅《985大学毕业生都去了哪里？》）

我们以广东的华南理工大学、华东的南京大学、华中地区的华中科技大学和东北的吉林大学为例。

华南理工大学位于广东。2020年毕业生留在广东本省就业的比例高达78.33%，而去往浙江、江苏、北京、上海的比例合计不到7%，去往东北西北的更是寥寥无几。

南京大学位于江苏南京。2020年毕业生留在江苏本省的比例为45.45%，而其他去向分别为上海12.93%、广东9.39%、浙江8.22%、北京5.92%。

华中科技大学，位于湖北武汉。2020年毕业生，留在湖北本省的比例为33.91%，而去往广东的比例高达21.33%，再其次为上海，占比7.94%。

吉林大学，位于吉林长春。2020年本科毕业生，留在吉林本省的比例仅为14.53%，而去往广东的比例高达15.08%，其次为北京12.89%、山东8.57%。

可见，辽宁、黑龙江、甘肃等地即便坐拥一流高校，恐怕也很难留住毕业生。而湖北、安徽、重庆等地，在留住名校毕业生上还需要更多努力。

广东、上海、北京、浙江、江苏是全国主要就业所在地，这些城市的大学毕业生过半都留在了本地，而外地名校毕业生也多数蜂拥到这里。

05

经济强市、强省会

第五类是强省会城市或经济强市。

经济强市、强省会，要么是教科文卫相当发达，要么是产业优势极其突出，这些地方为大学毕业生提供了源源不断的就业资源。

这是2020年城市GDP50强城市一览：

参阅《2020年，TOP30城市GDP排行榜》

当然，城市经济实力并非一成不变，有城市在崛起，有城市在衰落。一些传统的工业强市，在沿海贸易时代迅速被抛下。而一些中西部强省会，则从小到大，实现了迅速扩张。

GDP不能一概而论。对于大学生来说，高新技术企业数量同样决定着工作的空间。

这是主要城市高新企业数量排行：

在GDP、高新企业数量之外，城市支柱产业、世界500强企业数量、中国民营企业500强企业数量、上市公司数量、独角兽企业等硬实力同样重要。

无论如何，选择城市，要看既有的经济实力，也要看未来的发展前景。

06

最“有钱”的学校和城市

第六类是教育经费充裕的城市。

虽然经费不等于教育实力，但没有充足的经费，巧妇也难为无米之炊。

这是2021年主要部属高校教育经费排行：

从部属高校来看，教育经费最为充裕的10所高校：

清华大学、浙江大学、北京大学、中山大学、上海交通大学、复旦大学、山东大学、华中科技大学、东南大学、同济大学。

一般而言，理工科院校教育经费普遍高过文科院校，而高校所在省份财力更为充沛的，教育经费也就相对更为充裕。

这是部属高校，还有一些大学作为地方高校而存在，其他不乏经费爆棚的存在。

这是2020年部分地方高校教育经费排行：

深圳大学、郑州大学最为突出。深圳虽然教育资源不发达，与北上广存在巨大差距，但深圳本身经济实力突出、财政实力雄厚，对辖区内的龙头高校的扶持力度相当突出。

2020年，深圳高等教育经费投入预算超过200亿元。投入规模仅次于北京、上海，仅深圳大学获得教育经费就超过60亿元，追上一些传统名校，超过中西部众多985高校。

郑州是强省会的典型。河南是人口大省，但整个河南迄今仍无一所985高校，就连211高校也只有一所：郑州大学，自然能获得更多财政支持。

当然，一省只有一所顶尖大学的地方还很多，但只有强省会或经济强市，才能提供强大的支持动力。如果本身的经济底子就比较弱，即便想要支持首位大学，恐怕也是有心无力。

更关键的是，落后地区恐怕连过去的教育优势都无法保持。

07

建议

千万不要选错城市。

当然，选城市的前提，在于已经做好了高校层级的优先排序。显然，985高校拥有最大的优先级，其次为211高校。

如果在两个985或211高校之间犹豫，或者选择空间只剩下二三流高校，那么选好城市无疑就很重要。

这里有几个原则：

其一，尽量到大城市去。大城市不仅教育资源更发达，就业空间也更广阔。无论是为了开阔视野，还是为了未来的工作，大城市都是最基本的。

其二，避开三无城市：既不属于省会，也不是经济强市，更不靠近就业所在地的城市。这些地方，过去因缘际会，获得名校落地，但一无财力，二无优势产业，三无充分的就业空间，未来发展必然堪忧。

其三，重点高校优先选城市，普通高校选城市兼顾选专业。如果分数达到重点线以上，那么选择城市就有了优先级。如果只能触及普通高校，那么选择城市的同时务必要考虑好专业，哪些专业符合未来的发展趋势，哪些专业能实现自己人生的价值，一定要考虑清楚。

其四，城市群时代，不一定都要挤到北上广。北上广的经济、产业和教育无一不发达，但这三大城市竞争也最为激烈。

那么，可以退而求其次，选择都市圈或城市群内的高校，京津冀、长三角和珠三角，既不脱离大城市，又靠近就业所在地，这是更为理性务实的选择。

来源 | 房东经济说（ID:SEASFO）

责任编辑 | 包不同

最近有传言说很多地方的二手房都停贷了，如果你要在这个城市买二手房，必须全款才行。

如果情况真是这样，对楼市的冲击会是巨大的，毕竟中国房地产市场化已经二十多年，二手存量房产的数量远远多过新房数量，要考察真实的市场，二手房比新房更有考察意义。

二手房真的停贷了吗？

经过仔细的查询，有关二手房停贷的说法主要是一些局部的消息，这些信息主要来自于中介、群聊、互联网，并没有哪个城市或银行通过官方文件明说要给二手房停贷。但各个城市的二手房贷款的确变难了、审批更加严格、利率较以前也有明显的上升，甚至有部分银行不做二手房业务，还有银行对于楼龄较高二手房大幅提高了首付门槛甚至停贷。

武汉部分银行对二手房停贷的传闻

合肥部分银行二手房停贷的信息上了微博热搜

郑州银行对15年以上二手房或60平米以内二手房停贷

贝壳统计的72城房贷利率指数及签约放款周期

可见尽管市场利率没有上升 但银行对房贷进行了定向加息

与此同时 房贷的放款速度也越来越慢

可见“二手房停贷”这事情，表面上并没有统一的说法，但在实际操作层面则正在稳步推进。有些事可以做、但不好明说。

二手房贷款在部分城市受阻，根本原因是房贷资源总量越来越少了。我们在往期主题中多次提到在2020年的最后一天央行、银保监会发布的超重磅文件：《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，它的影响力非常大，而且绝大多数人低估了这个通知的威力。根据通知要求，未来将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。

通知对五档银行的房地产贷款比例给出了明确的上限

在文件发布的时候，已经有很多银行达到甚至超过了这个上限比例，意味着这些银行在2021年都将再难获得新的房贷额度；而其他有空间的银行也因为上限被锁死，可批准的房贷总量比过去大幅减少，在这种情况下，银行倾向于将房贷批给新房，留给二手房买家的额度就少了。所以之前网上传出所谓的“二手房停贷”并不是银行一句话、一条线说停就停的，而是房贷资源有限的情况下不可避免的现象。

这个做法很可能将楼市彻底分化为两个市场：一手房市场和二手房市场的运行逻辑相差越来越大。

具体来说，热点城市的新房项目由于限价带来的价格倒挂，价格明显低于周边的二手次新房报价，买家就有一种买到即赚到的感觉，纷纷报名打新，而是否买中就全看运气；另一方面，二手房受制于限购、限售、限贷以及正在铺开的二手房指导价，成交量越来越低，有价无市变得常态化。

如果再深入分析，这个措施对新房买家的心理预期也是有影响的，因为无论你买到的新房有多好，从买入的那一刻起，这套房就从新房变成了市场上的存量二手房。而周边无法成交的二手房报价虚高，给打新者带来的买到就赚到的预期或许也只是一种错觉。

信贷的重要性

无论是新房还是二手房，信贷都非常重要，它是房价上涨最重要的动力，没有之一。

我们回顾一下2015年后这一波楼市超级周期的逻辑，它始于2014-2015年的连续降准降息（累计6次降息6次降准）和针对楼市的定向宽松（如降低首付、房贷利率打折、放松“认房认贷”），信贷环境的宽松加速了链条式的加杠杆，常见的加杠杆链条如下： 

（1）年轻人从老家带着两三代人的积蓄或卖房所得的房款来到大城市，通过贷款买入老破小； 

（2）原住民见房价势头很猛，顺便改善居住，用卖给新人老破小后的房款作首付，贷款买了改善型住房； 

（3）改善房业主卖出改善房作为首付，通过贷款买入豪宅； 

（4）豪宅业主卖出房产后，用于企业经营/ 其他大类资产投资/ 移民出海。除炒房外，这个加杠杆链条基本涵盖了90%的房产交易，不信就问问卖给你房的二手业主，不是置换就是移民；也可以了解一下买你房子的年轻人，房款不是卖房所得就是“六个钱包”。 

另一个链条则是炒房客这一条线：将已有房产二押，拿出现金增持房产。或者通过消费贷和经营贷炒。

可见无论是刚需、置换还是炒房，链条中的每一个参与者都需要加杠杆，而且加杠杆的本金大都不是真金白银，而是从原本的房产市值当中释放（卖房或抵押）或者几代人积蓄这种一次性红利中透支出来的；同时，在当时那种宽松的环境下，这些参与者加杠杆的资质也大都是伪造（假流水、假工作证明），在2015-2018年时，如果你到一线城市找一个中介求助，说自己收入不行怎么办贷款，他可以分分钟帮你搞定材料，因为中介和假材料黑产联络紧密，他们甚至可以给你开到完全真实的银行流水和完税证明。

你真的相信短短一两年翻倍的房价是因为城市产业太好？新增人口太多？供需关系太紧张？

错的离谱。这些基本面只可能在长期支持一个城市的楼市，但不可能在短短一两年时间里让一个城市的房价翻一倍，因为这些基本面不是在最近一两年才有的，短期暴涨的原因只有一个，那就是杠杆。

2021年中国家庭债务总量超过10万亿美元 是2010年的7倍

（数据来源：ceicdata.com）

中国居民杠杆率 （2014年1季度 – 2021年1季度）

房价大涨的背后是居民疯狂加杠杆 

但最近两个季度出现见顶迹象 

实际情况可能是：很多人还想加杠杆 但银行不贷了

信贷政策的宽松，让整个加杠杆链条顺畅运转，而信贷受制的话，就像链条生锈，无法前行。在过去假材料泛滥，房贷宽松的背景下，信贷的释放是不考虑真实收入水平的，而全社会收入水平恰好是和房租硬挂钩的，这解释了租金回报率为什么会这么低，也解释了为什么房价涨幅远超平均收入。在风险不断积累后，2020年底央行和银保监推出强力限制房地产贷款的举措是及时和必要的。

了解过信贷对房价的重要性，就不难推测下一步市场的方向，如果前文提到的央行通知继续贯彻、继续封堵经营贷违规流入楼市，那么我们一定会看到一些曾经没发生过的事，全民对房价的信仰也可能会逐渐打破。

2021年5月是一个值得注意的节点，部分热点城市5月成交量开始降低。如果现有的措施保持不变，这个成交量未来将只有更低、没有最低。

深圳5月二手房成交量只有3027套

上海4月和5月二手房成交量相比之前降了一个台阶

广州二手房成交量在5月出现下降

资产属性还剩多少？

我们在六月初就给过一个判断，那就是未来房贷会不断收紧，而且很可能针对二手房。现在看来这个方向是确定下来了。

6月初公众号曾分享过的内容

尽管现阶段二手房贷款只是大幅收紧，说二手房彻底停贷还是有些危言耸听，但对于流通性本来就很糟糕的无数二手房来说，现在面临的情况和停贷也差不多了。需要明白的一点是，停贷不只是影响买房者，更影响房产持有者，如果一套房子的潜在买家连房贷都申请不下来，那这套房子基本上就卖不出去了。

“房住不炒”不是一句空话，最终目的可能是打掉它的资产预期、强化它的居住属性。如今房产是中国人身价的绝对大头，在部分热点城市，房产占据家庭资产的比例超过80%，算上房子都是有钱人、去掉房子都是苦哈哈，这是无数中产面临的尴尬定位。而现在二手房市场被冻结，相当于这部分资产的灵活性大打折扣，无法套现，仔细品一品，这的确是做到房住不炒了。

有关中国存量住宅的规模，比较普遍的预测是总市值超过了400万亿人民币，这使得中国住宅成为全世界市值最高的一项资产。但在市场被冻结、存量房有价无市的背景下，这样的市值并没有什么意义。

要考察现在楼市是个什么状态，不如回顾一下我们在往期主题里中提出过的一系列问题：

（1）如果你看好一个城市的房价，但有各种打补丁的限购在，你买得了吗？

（2）就算买得了，现在各个地方的房贷都卡的这么紧，你贷得了款吗？

（3）就算贷得了款，在现有的高基数之上，未来房价的涨幅能符合你的投资预期吗？

（4）就算能符合你的预期，现在稍微像样点的热点城市限售都在3-5年，你卖得了吗？

（5）就算熬过了限售期，终于可以卖了，但二手房指导价很可能也铺开了，你有完全属于自己的定价权吗？

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/BHIUePywf7xaB_IGCr2IWw