“Truth Is Like Poetry and Most People Fucking Hate Poetry.”
“真相就像诗一样，但绝大多数人都讨厌诗。”
0. 引子
很傻很天真的我从小就听到各路各样的人靠买卖房子实现了财务自由，哇那时候觉得人人都是巴菲特，都他么是夜空中最靓的那个仔，后来我才知道其实并不是。而再后来我把这些人分为这四类：韭菜、投机者、成熟的投机者、和投资者：
1） 韭菜：长期买在最高点，卖在最低点的（屏幕前的你是不是虎躯一震）
2） 投机者：不知道为什么去买以及不知道为什么去卖
3） 成熟的投机者：是经历了几轮周期，形成了自己的一套投机体系
4） 投资者：是基于框架内理性的判断所进行买卖
但我个人一直坚信的一点是，在足够长的时间里，因投机而兴起的人到最后一定会因投机而灭亡，但投资不是。本系列文就是告诉你，如何以成熟的体系去规范自己，去理性的投资全世界最火爆的大众商品 — 房地产。
1. 商品住宅的属性
首先，大家来看一下我国群众参与程度最高的两个投资品房市和股市的价格演变：
商品住宅温润如玉，股票市场波涛汹涌，这个只是资产价格还没有算日益增长的住宅租金收益的复利。难怪这么多人喜欢买房，真特么是一时买房一时爽，一直买房一直爽，几乎无论什么时候上车都可以向财务自由的道路上更进一步。而也就是因为商品住宅价格的不断上涨，亿万人民形成的一致性预期，以及人民日益增长的财富需要和不平衡不充分投资品供给之间的矛盾，放大了商品住宅作为金融投资品的属性，在很多人没有经历过房地产泡沫破灭的情况下，几乎所有的人都认为房子是一定会涨的，至少在中国是这样。
金融属性和普通商品属性在于，金融投资品一般是买涨不买跌，降价的宝马大部分人都会去买，因为价值不变，而价格更便宜；而在跌的房子你会去买吗？大多数人不会，因为在跌的房子未来升值的预期已经被打破，价值和价格都在向下，想买的人会观望，持有的人会抛售。金融投资品的属性需要靠预期去打破，否则每一次的下跌都会被群众认为是抄底的好时机，这也就是为什么现在所有的房市政策都是在“稳预期”，都是在告诉你，“”别买房子啦，以后不会涨很多嗒”。而现实中是，在限制资本外流，股市波动极大，P2P频频暴雷，信托产品不再刚兑，银行理财收益率逐渐降低的金融环境下，老百姓有点闲钱，除了买房子，真的不知道去买什么作为资产配置以及财富增长的渠道。
所以说，目前最确定的投资品，不得不说，还是房地产。
那问题又来了。
1）房价的价格到底取决于什么？
2）哪里的房子现在还值得买？
3）中国到底有多大房地产泡沫，以及到底会不会破灭？
这些问题我会在下面以及以后的文章，用最简单明了的语言一一阐述。
2. 商品住宅的库存
很早之前，有一位经济学家任某平说过，中国的房地产“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，没错，但其实这些都可以被总结为供需的分支，而其合力就是库存，而我们这次主要讲述的就是房地产商品住宅的库存。至于有哪些因素会直接作用于供给和需求，本篇不再赘述，以后会详细讨论。
首先明确一点概念：任何可以被定价的、具有一定流动性的商品，普通的柴米油盐、股票、以及比特币等，其短期的价格都可以被供给和需求共同决定，而供给和需求的平衡，就是库存。商品住宅的本质也是商品，是可被交易的，毫无疑问，短期来看，它的价格也是由它自己的供给和需求所决定。
2.1 供给
房地产供给很简单，直接取决于开发商在当期以及未来会推多少楼盘，而推多少楼盘又取决于当期的销售情况以及土地储备情况等，供给和需求存在了内生的相互反馈。如果按照房地产开发的流程来说，就像这样：
而房地产的开工迟早会化为市场上的供给，就目前的标准化技艺和资金链紧张的情况下，开工到预售的周期不断被缩短，捂盘惜售也成为过去式。
2.2 需求
需求就是有多少人想买房以及有多少人能买房，一般性被分为刚性需求以及投资性需求。不赘述了，都懂。
2.3 库存
库存就是总供给与总需求之间的差值，但因为供给与需求之间存在内生的反馈关系，房地产的库存又存在一个周期性，这个周期也就是耳熟能详的库存周期，或基钦周期，一般为3-4年。如下：
这个演绎图是基于完美假设下的周期演变，上面一个图反映的是库存和价格绝对值，下面一个图反映的是销售，房地产企业的开工，以及推盘量的面积增速。每个环节都相互反馈，相互磨合，相互平衡，呈现了一道道完美的波动，这也就是周期本身动人的地方。
而这个周期的演变又分为四个环节：房地产企业的被动去库，主动补库，被动补库，主动去库。
1）被动去库：在需求上升初期，房企未及时反应，地产库存被动的减少
2）主动补库：需求快速上升，房企主动购地开工，增加房屋供给
3）被动补库：需求开始减缓，房企未及时反应，库存依然呈增加状态
4）主动去库：需求下滑，房企主动选择降价促销回笼资金
而目前的国内，因为非市场化的外生因素不断干预，尤其是2014以后开始进行大量的棚改以及高货币化安置比例，和16年开始的差别性房市调控，使得三四线城市与一二线城市的地产周期开始逐渐脱轨偏离，现在不同线级的城市处于不同的周期阶段。
下面是我经过合理假设得出的各线城市当前商品住宅库存及未来的库存情况，其中黄色的为未来预计库存。
一、一线城市：被动补库—主动去库之间，不急！
先说一线城市，一线的库存已经逐渐累起，在未来的6-12个月，整体一线城市的库存会越来越高，相对应的就是房价降承受着一定的下行压力，在没有居民信贷政策放松的前提下，大幅上涨几乎是不可能的了。所以无论你是什么购房群体，两个字送给你，等着！不急！
一线城市库存上行的原因最主要的因素还是销售趋缓，销售趋缓的原因在于：
1）信贷依然不够宽松，即使在住贷利率持续下行的情况下，首付比例维持高位，投资性需求被抑制，且一二手住房倒挂，二手房销售较差，在二手房流通不足的情况下，一线城市的成交很难有很大的起色。
2）随着二线城市户籍政策的放开，北上的常住人口持续出现净流出，需求每况愈下。
再详细一点看一下北上广深的库存情况。
看到没，每个城市目前的库存几乎都是近几年的中枢并且仍呈上升的趋势。如果你偏要问我这四个城市选哪一个进行配置，我会毫不犹豫的告诉你：深圳！具体原因下期再讲咯。
二、二线城市：被动去库—主动补库之间，赶紧！
二线城市就不一样了，在未来6-12个月，其库存逐渐走低并且会一直走低，对应的便是房价的不断提升。这也和大家的感觉是一样的，苏州、重庆、南京等地的销量一直较好。
二线城市销售好的原因有这么几点：
1）部分二线及强三线的部分银行已经降低了首套和二套的首付比例，在住贷利率趋势下行下，购房者的热情又被挑逗起来。
2）随着抢人计划的逐渐落实（例如西安为首），户籍人口政策的逐渐放开，人才鼓励政策的不断推出，二线城市大多呈人口净流入，需求也不断旺盛。
以下是部分二线城市的库存情况：
因为篇幅关系，挑了几个最典型的长三角城市，大部分二线以及强三线城市也都是同样的情况，库存逐渐下降，同时伴随着房价的逐渐上升。所以对于这些二线城市，买买买！
三、其他三四线城市：被动补库—主动去库之间，别问！
而三四线城市，或者再严格意义上，大部分的四线及以下城市，未来的库存将会是一个持续大幅上累的情况，同时会面临着资产价格下行的压力，房企为了回笼资金是肯定会不惜以折价的形式去去化楼盘，例如已经发生的湖北恩施市房企下调销售价格的事件。
三四线在今年会是一个大的拐点，需求会下一大个台阶，其最主要的原因还是因为之前的棚改开工量被砍半，以及不及预期的货币化安置比例，见下图。
前几年棚改带来太多太多的直接购房需求，形成了量价齐升的局面，例如菏泽（如下图）。而今年的棚改砍半是真的会直接影响当地新增购房需求，特别是谁之前棚改的多，大概率谁现在就越倒霉。
去年房地产企业在三四线城市拿了不少地，而那些地大部分也会在今年释放为供给，供给大于需求，库存逐渐累积，价格逐渐下跌。而在四线城市开始下跌的时候，价格弹性之大又会反馈给需求的减少，带来资产价格的迅速下跌，到时候就是量价齐跌的现象，但“稳房价”的政策性调控会控制房企以降价的形式主动去库存的现象，会出现一个有价无市的滑稽市场，而最受伤的还是房企，其次是高位接盘的三四线居民。所以对于三四线的居民，投资不谨慎，亲人两行泪。
以下是部分三四线城市的情况：
3. 结语
周期美妙的地方在于无论科技如何进步、无论人类的文明到达什么样的高度，只要人在那里，人性的周期在那里，周期就在那里。“天下合久必分，分久必合”也便是这个道理。谁也逃不开地产的周期，所要做的，是站在周期的维度上运筹帷幄，决策千里，做一名聪明的投资者，而不是在周期的浪涛中裸泳。
本篇只简要讲了库存周期，和当下及未来的各线的库存情况。供给的因素和需求的因素没有过多的阐述，这些会放到以后的系列文中详细讨论。
那么我为什么不做空中国房地产？讲完了库存周期，下篇会简要讲述房地产的信用周期，之后会告诉你，在中国不会也不存在Michael Burry.
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/O23g-o1ngw_xJKyvRtsYlQ
