最近，我在研究法拍房。每一套法拍房的背后，都是一部血泪史。
这些血泪史，有创业失败，也有沉迷赌博，而更多令人惋惜的是“借贷担保”。
嗜血担保的背后，是滚滚天雷，炸的每一个家庭倾家荡产，血泪俱下。
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转自：https://mp.weixin.qq.com/s/x0onb7e7wrEHrLpmNoQZ2Q
分类： 转载
炒房，再也不会被善待
作者 | 诺桑布里庵
数据支持 | 勾股大数据（www.gogudata.com）
全国多地持续几个月高压查处“经营贷入市炒房”；到今天，终于爆出来一个大雷，巨雷。
今天下午，一则“七部门查处深房理”的消息在网上低烈度传播，一石激起千层浪；尽管局外人对此迷惘无所知，但是对于房地产圈的人而言，这消息无疑是深水炸弹。
而七部委查处“深房理”的原因，正如《通告》中所披露的，“教唆炒房人通过弄虚作假、隐瞒真实情况或者提供虚假证明材料等方式骗取购房资格”、“以合资入股、众筹等名义，向不特定对象募集资金用于购房并承诺返还收益，涉嫌非法集资”、以及“提供‘一条龙’服务教唆协助借款人骗取信贷资金违规用于购房”等等，当然，还包括“虚假广告”等边缘性违法违规操作。
一句话，深房理不仅自己炒房，更是把“炒房”作为一个产业链，以推高房价为终极目标。
在“房住不炒”提了这么多年，而且多位重量级大佬发话“房地产是中国经济最大的灰犀牛”的当下，深房理顶风作案，落得这般下场也是天道轮回。
此次“深房理”翻车，起自一个名叫“@深房理装修团队003”的微博用户于4月2日实名举报“@美妈陈小泉”将经营贷用于炒房。连身份证号的前三后四都给出来了，精准打击。。。
紧接着，4月4日，这个“@深房理装修队003”的微博账户爆出了102分经营贷炒房的资料。记得今年3月18日深圳通报了辖区内“经营贷违规炒房”的数据，结果清新可人：在15.4万笔共1771.73亿元的经营贷中，仅查到21笔、共5180万元流入了楼市。今天这个爆料102笔，单就这个数目，已经超过了上次深圳官方通报的“21笔”。。。
接下来，4月6日，这个“@深房理装修队003”的微博账户继续爆料，点了一串微博用户的名字，而且连他们用经营贷买的小区的名字都爆出来了。宝刀出鞘，不见红不收。。。
然后就是今天“七部委”的联合通报，至此，深房理宣告翻车。从网民爆料到相关部门反应，只用不到一周的时间，可以说是相当迅速。
那么，“深房理”是何方神圣？为何能够在国家如此大力度调控的环境下存活至今？这次“深房理”被查处，对于深圳乃至中国楼市，又意味着什么呢？
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“深房理”是一个把炒房作为主营业务的机构。它的基本操作方法，就是鼓动全国各地的人去深圳炒房，加入他们的会员，联手推高房价，从中获利。
这样的机构有很多。
但是对于全国各地的人，尤其是普通人来讲，炒深圳的房子，谈何容易。这里面有很多壁垒。其中最大的就是没有指标。
没关系——深房理可以提供各种“一条龙”操作，例如假结婚、例如代持等等。
当然，还有的人没钱，这也是一个不小的障碍。
没关系——深房理会先给你洗脑，告诉你深圳的哪些区片永远涨……然后，你会先跟亲朋好友借钱，亲朋好友接完之后，深房理会“亲自”给你提供贷款，或者让其他“会员”帮你“众筹”……总之，让你凑够一笔“首付”，能够成功在深圳上了车。
到这里，一旦你买了深圳的房子，你就算是深房理的“自己人”了。而深房理所有玩法之中最关键也是最核心的一步，就是通过将房子抵押，假装用于经营，然后骗取经营贷，进行后面更大的套利和炒作。
就这样，来自全国各地的“人”和各种金融机构的“钱”就被深房理源源不断地输送到深圳楼市，日复一日，年复一年，前仆后继，乐此不疲……
试问，这样的炒法，房价能不一直涨嘛？
在我看来，这102笔经营贷还只是冰山一角，因为能够贷出钱来的方式并不只是经营贷，同时，将炒房作为主营业务的团体也不仅只是“深房理”。
更何况，除了直接买买买之外，深房理还会让新老业主之间互相配合打掩护，左右口袋对倒操作，把房价做上去。这实在太容易了。
例如某小区大户型120平米的房子一般是960万，忽然有一批业主在中介挂出了1200万的价格，紧接着又有人挂出1300万、1400万；随后，有一批购房者非常“壕”地把这1200、1300、1400的价格一口吃下去，这时候小区的其他业主、以及打算买这个小区房子的“刚需”会怎样想？
两个字：恐慌。
于是原本住得好好的业主，忽然觉得自己发达了，一夜之间自己的房子涨了20%、30%，只要把房子卖出去，就有300万，这至少够让自己少工作十年八年的了，试问，这些业主会怎么做？他们大概率会跟着把价格挂上去。
而原本打算买这个小区的“刚需”则心态崩了，一夜之间自己又买不起了，而且看着挂价蹭蹭蹭往上涨，肯定就坐不住了，于是原来打算再看看的，立马就成交了。而这样一来，价格又搞上去了。
就这样，一个个小区就被炒起来了。事实上，第一波挂高价的和第一波吃高价的人，可能就是同一拨人。
这还不算。更惨烈的是杀猪盘和击鼓传花。
说白了，一旦业主和“刚需”不够用的，炒房团也会自相残杀。而此次爆料，也正是出自深房理内部人士的内斗！
像前面那个虚构的例子中原来960，被一路炒到1200、1300、1400的，脱离地心引力的肯定会落下来，但最后那一波接盘的，可能也是深房理的会员！你怎么知道自己不是击鼓传花的最后一棒？
而年前深圳出台二手房交易指导价格，许多小区高出周围同类房源两三成甚至最多50%的，都是这些杀猪盘的目标。
这些，对于楼市而言可能陌生，但是熟悉股票的朋友一看就明白，这其实就是股票里面坐庄的精准套路；一样一样的。而深圳作为中国资本市场的先行者，这里有太多会玩股票的人，把股票的套路搬到楼市，666。至于普通人为何接触不到像“深房理”这样的机构，那是因为股票的门槛低，有个几万就能进去，而买房子最起码得凑个几百万的首付。
当然，熟悉深圳楼市的朋友都知道，深房理不是第一次被爆料了；之前很多年，一直有零散的信息披露“深房理”以及各种“炒房机构”骚操作，但“深房理们”却雷打不动，一路蒙眼狂奔，越吃越壮；但这次，为什么被“一击必杀”了呢？
有人说是监管当局的决心。
我看未必。
我倒是有决心向上火星。但我一辈子下决心，也上不去。。。
此次“深房理”被一剑封喉，从首爆到七部委联合查处，只用了6天时间，其中的关键在于四个字：
联合行动。
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回到那份查处“深房理”的通告，我们看看尾部落款那里的七个部委分别是谁：
其中，和房地产直接相关的，只有“深圳市住房和建设局”（住建局）。其它，有公安、有市场监督管理局、有网信办；更重要的是剩下的三个：地方金融监管局、央行深圳中心支行、银保监深圳监管局。
最后提到的这三个都是金融口的监管部门。
从此次4月2日首爆，到4月8日“七部委”联合发布通知，说明这是联合行动，而且早有准备。6天的时间，如果没有非常娴熟的配合以及训练，恐怕连发个通知的时间都来不及。
本质上，从发现问题到认识问题需要时间，从认识问题到解决问题也需要时间。
对于炒房这样一个隐蔽潜伏而又无处不在的现象，表面上看到房价蹭蹭蹭一直涨是很容易的，查到资金的来源去向，对于信息时代也不是难事。但是要解决房价一直涨的问题，就不那么容易了：涉及到太多行业、太多市场主体、以及太多监管部门、太多行政机关、太多执法司法机关，以及这些主体之间的配合作战：光是协调这些事，就要花三四年的时间。
“房住不炒”是2017年提出的。到今天，协调配合工作已经全部完成了。此次“七部委查处深房理”的迅疾程度，反映出的图景是：
所有相关部门已经协调一致，联合作战，如臂指使。
可见，为了遏制高房价，这些年国家费了不少心思。尤其是2017“房住不炒”之后。
记得前些年，调控房价就是停留在口头上，最轻的是喊话，一些所谓的专家学者哔哔几句，还有某大炮这种人鼓吹房价永远涨；
而稍微重一点的，就是从资格上去卡：从提高二套房首付比例，到一个家庭只能买1套，还有各种“卡”和“限”，例如什么要积分落户啦、要缴足XX年社保啦、要英语四六级多少多少分啦……之类的。这些东西说到底都是花拳绣腿，都是能做出来的。
直到2017年出台限竞房，说明我们开始从价格上调控了。但效果并不理想。懂市场经济的都明白，价格是众多博弈的结果，而不是原因；你控制价格，市场主体会通过其它方法绕过价格，例如价格歧视。例如原本一套房子1000万，你非要我卖800万，好，那我房子里有个文物，值200万，要买一起买。
2019/2020是一个重要节点，一方面利率市场化，出台了LPR的定价机制，另一方面出台了关于债务的限制指标——房企的“三条红线”以及银行的“两条红线”。说明我们开始从金融上去调控了。
但金融是水，水往低处流，很难控制；所以虽然“五条红线”像五指山一样牢牢地压在上面，但不论是房企还是购房者依然能够腾挪。
房企，把债务挪到“少数股权”里面，一个个秒变做表高手，明股实债死灰复燃，卷土重来。
购房者，则是把经营贷流入房地产市场，玩起了滚雪球的炒房生意。第一因为经营贷利率低，低于LPR，第二是经营贷容易获得，只要你有一套房，把它抵押了就行。
上有政策下有对策，下有对策上有新的政策。
明股实债和经营贷看似玩得666，但2021年开始加强了对经营贷炒房的查处力度。包括郭树清主席从去年三季度到今年年初罕见的连续3次发声，表示“房地产是中国经济最大的灰犀牛”，以及就在昨天财政部表示“稳步推进房地产税”等内容；明眼人看得出，这是非常强的预警信号，不在于多高级别的大佬发声，而在于告诉人们：
央行和财政部已经开始参与房价调控了！
这说明什么？
朋友们记得，之前2018年资管新规出台，在中国金融体系里面张牙舞爪了十几年的影子银行，那么复杂的灰色生态都被搞定了，连带着P2P团灭——
我想说的是，那些年金融去杠杆那么复杂的一个项目，我们的央行和银保监，还有证监，在真刀真枪中锻造出来了健壮的肌肉和战斗力。现在，这些都要用在对付炒房上了。
之前有人说，郭主席上一次连续3次提到的那个东西叫做“P2P”。3通喊话毕，6个月，斩于马下。现在，轮到郭主席连续喊话三次的东西是：房地产灰犀牛。
这，还不够令人瑟瑟发抖吗？
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回顾历史上发生过的这么多次金融危机，大多与房地产有关，纯粹的股灾其实并不多。例如97年香港金融危机，触发因素是房地产；与97香港前后中国的海南泡沫，是房地产。包括刚刚最近2008年重创美国以及全球金融市场的次贷危机，引发因素还是房地产。人类历史上的英国南海泡沫、美国密西西比泡沫，都跟房地产有关。
某位近期刚刚跳槽的学者在前些年出了一本书，叫做《房地产周期》，里面提到全球各国的经济周期和金融周期，提出一个重要观点：
房地产是财富表征、周期之母、危机策源。
而站在经济的角度，能够驯服房地产市场的国家，经济大多平稳、坚定、有力，居民生活富足殷实。如制造业强国德国，以及科技创新明珠——新加坡。
相反，未能驯服房地产，相反被房地产劫持的国家（经济体）——日本、香港、英国等，普遍贫富分化剧烈、财阀把持经济、创新孱弱。
有些大国，由于土地充足或拜历史条件所赐，房地产周期被无限推迟——例如西进运动中和二战结束后的美国——那么这些时期经济强劲、居民生活水平持续提高。但美国80年代之后经济发展带动泡沫形成，最后再2008年形成全民炒房的高潮，从此经济开始走下坡路。
殷鉴不远，当下正处在历史十字路口的中国，应该怎么选，不言自明。
有人说，二十年前，卖房炒股的人从来没有被善待；但是，2021年，4月8日，历史在这里转弯。是否应该卖房炒股，也许结论没有那么容易下；但是，有一件事是100%的，那就是：
炒房，再也不会被善待。
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/2xB49wyDdD76tz_XDqmRpA
地产股，离全面反转还有多远？
2020年年报中，各家房企暴露出来的大部分问题都是有共性的，这与过去几年市场的变化直接相关，未来几年这种共性还会存在。但面对相似的市场变化，各家企业自身的资源和背景不同，导致所体现出来的状态也是大不相同，市场分化正越来越明显。
实际上，就现在的房地产发展趋势而言，未来行业整体机会已经很小了，但其中优秀企业的发展空间却会进一步提升，而优秀地产股的成长机会更是会大大超越过去3年，这也是现在持有地产股的主要逻辑。
尽管今年又提出了加大土地供应的口号，但最终能落实多少仍是个未知数。即便会有所表现，但从整个大格局上来看，未来核心城市的优质土地数量日益减少仍是难以改变，保障住房的占比不断提升也是可以预见的。商品房成交额整体增速下滑，甚至在几年内筑顶，然后平缓下降是一个明显的趋势。
在经过了持续20多年的增量时代之后，我们将迎来商品房的存量时代甚至是负增量时代。承认这个前提，是我们正确判断地产开发未来的首要条件。在这个大洗礼中，会有越来越多的企业退出开发领域，其中会有很多我们熟悉的名字。
不管是针对房企的三道红线，对银行的两道红线还是对地方的两集中，实质上都是在把现有资源进行固化，从大致层级上来看，现有的房企格局基本定型，尤其是少数巨头会进一步提升自己的规模，3到5年时间内，行业出现两三家万亿级别企业是大概率。而与之相伴的，则是少数企业会掉队，这里既有跟不上节奏的客观因素，也有知难而退的主观动机。
过去几年是大鱼吃小鱼的过程，从现在开始就已经是大鱼吃大鱼的进程。行业整体上已经不会再有黄金时代了，但企业机会反而会随着内卷的减少而不断提升。也就是说，地产开发的行业性机会在日益减少，但巨头房企的企业机会，会随着行业利润率的逐步回升，即将开始收获期。
经过了2019年的地产股全面爆发之后，2020年的地产股整体低迷，这是受2018年左右低毛利房源结算的直接影响。但从2020年下半年开始，有两家房企的股价却先后摆脱了行业整体下降趋势，这就是去年下半年的龙湖集团，和今年一季度的新城控股。
究其根源，龙湖集团是因为在房企阵营中，一直保持着良好的财务风格，是2020年全投资级房企中唯一一家获两家国际机构调升评级/展望的企业，这是其股价在内房股最惨烈的下跌中，反而逆市上涨了近50%的核心原因之一。同理，新城控股今年以来上涨了36%，主要驱动因素，是1月下旬穆迪将其企业家族评级(CFR)从“Ba2”调升至“Ba1”。
从这两家企业的逆市表现可以看出，当前地产股的主要股价压力，还是来自于财务风险。过去几年，市场处于住宅开发大跃进状态，大部分房企都在全力加杠杆，这是资本市场所担心的，尤其是在港股上市的内房股，其估值与业绩增速不匹配，已经广泛存在。
从2020年的年报中可以看出，虽然受到结算房源的影响，房企整体上处于增收不增利的局面，但各家的负债情况已经有了很大好转。预计2021年，大部分房企都将迎来评级上调的过程，而结算房源的毛利率也会有一定程度的提升，这是当年乃至未来数年房企股价提升的重要驱动力。
2020年房企的年报中藏了太多问题，有些没有那么好，有些则没有那么差。穿透表面数据，重点还是要看整体负债情况和未来成长逻辑。2021年，很难再现2019年那种地产股集体爆发的局面，但摆脱了财务问题后还能保持快速增长的企业，反转只是时间问题了。
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/GYfhrET2Z3hfGoSGHPCl5g
全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示
文：任泽平 卢亮亮 熊柴 白学松
导读
摘要
纵观全球历史上五次重大的房地产泡沫事件，我们可以得出以下九大启示：
一、房地产是周期之母。从对经济增长的带动看，无论在发展中国家，还是在发达国家，房地产业在宏观经济中都起到了至关重要的作用。每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关，而每次经济大萧条则多与房地产泡沫破裂有关，比如1991年前后的日本、1998年前后的东南亚、2008年前后的美国。从财富效应看，在典型国家，房地产市值一般是年度GDP的2-3倍，是可变价格财富总量的50%，这是股市、债市、商品市场、收藏品市场等其他资产市场远远不能比拟的。以日本为例，1990年日本全部房地产市值是美国的5倍，是全球股市总市值的2倍，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。以中国为例，2018年房地产投资占全社会固定资产投资的四分之一，房地产相关投资占近一半，全国房地产市值约321万亿元，是当年GDP的3.6倍，占股债房市值的71%。
二、十次危机九次地产。由于房地产是周期之母，对经济增长和财富效应有巨大的影响，而且又是典型的高杠杆部门，因此全球历史上大的经济危机多与房地产有关，比如，1929年大萧条跟房地产泡沫破裂及随后的银行业危机有关，1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，1998年东南亚房地产泡沫破裂后多数经济体落入中等收入陷阱，2008年美国次贷危机至今全球仍未走出阴影。反观美国1987年股灾、中国2015年股灾，对经济的影响则要小很多。
三、历次房地产泡沫的形成在一开始都有经济增长、城镇化、居民收入等基本面支撑。商品房需求包括居住需求和投机需求，居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关，它反映了商品房的商品属性，投机需求主要跟货币投放和低利率有关，它反映了商品房的金融属性。大多数房地产泡沫一开始都有基本面支撑，比如1923-1925年美国佛罗里达州房地产泡沫一开始跟美国经济的一战景气和旅游兴盛有关，1986-1991年日本房地产泡沫一开始跟日本经济成功转型和长期繁荣有关，1991-1996年东南亚房地产泡沫一开始跟“亚洲经济奇迹”和快速城镇化有关。
四、虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫走向疯狂则无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激。由于房地产是典型的高杠杆部门（无论需求端的居民抵押贷还是供给端的房企开发贷），因此房市对流动性和利率极其敏感，流动性过剩和低利率将大大增加房地产的投机需求和金融属性，并脱离居民收入、城镇化等基本面。1985年日本签订“广场协议”后为了避免日元升值对国内经济的负面影响而持续大幅降息，1991-1996年东南亚经济体在金融自由化下国际资本大幅流入，2000年美国网络泡沫破裂以后为了刺激经济持续大幅降息。中国2008年以来有三波房地产周期回升，2009、2012、2014-2016，除了经济中高速增长、快速城镇化等基本面支撑外，每次都跟货币超发和低利率有关，2014-2016年这波尤为明显，在经济衰退背景下主要靠货币刺激。
五、政府支持、金融自由化、金融监管缺位、银行放贷失控等起到了推波助澜、火上浇油的作用。政府经常基于发展经济目的刺激房地产，1923年前后佛罗里达州政府大举兴办基础设施以吸引旅游者和投资者，1985年后日本政府主动降息以刺激内需，1992年海南设立特区后鼓励开发，2001年小布什政府实施“居者有其屋”计划。金融自由化和金融监管缺位使得过多货币流入房地产，1986年前后日本加快金融自由化和放开公司发债融资，1992-1993年海南的政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角，1991-1996年东南亚国家加快了资本账户开放导致大量国际资本流入，2001-2007年美国影子银行兴起导致过度金融创新。由于房地产的高杠杆属性，银行放贷失控火上浇油，房价上涨抵押物升值会进一步助推银行加大放贷，甚至主动说服客户抵押贷、零首付、放杠杆，在历次房地产泡沫中银行业都深陷其中，从而导致房地产泡沫危机既是金融危机也是经济危机。
六、虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫崩溃都跟货币收紧和加息有关。风险是涨出来的，泡沫越大破裂的可能性越大、调整也越深。日本央行从1989 年开始连续5 次加息，并限制对房地产贷款和打击土地投机，1991年日本房地产泡沫破裂。1993年6月23日，朱镕基讲话宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业，24日国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，海南房地产泡沫应声破裂。1997年东南亚经济体汇率崩盘，国际资本大举撤出，房地产泡沫破裂。美联储从2004年6月起两年内连续17次调高联邦基金利率，2007年次贷违约大幅增加，2008年次贷危机全面爆发。
七、如果缺乏人口、城镇化等基本面支持，房地产泡沫破裂后调整恢复时间更长。日本房地产在1974和1991年出现过两轮泡沫，1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑；但是，1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长，原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、人口老龄化等。2008年美国房地产泡沫破裂以后没有像日本一样陷入失去的二十年，而是房价再创新高，主要是因为美国开放的移民政策、健康的人口年龄结构、富有弹性和活力的市场经济与创新机制等。
八、每次房地产泡沫崩盘，影响大而深远。1926-1929年房地产泡沫破裂及银行业危机引发的大萧条从金融危机、经济危机、社会危机、政治危机最终升级成军事危机，对人类社会造成了毁灭性的打击。1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，经济低迷、不良高企、居民财富缩水、长期通缩。1993年海南房地产泡沫破裂后，不得不长期处置烂尾楼和不良贷款，当地经济长期低迷。2008年次贷危机至今已10年，美国经济经过3轮QE和零利率才开始走出衰退，至今，次贷危机对全球的影响仍未完全消除。
九、应警惕并采取措施控制房地产泡沫，以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建长效机制。“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。中国经济和住宅投资已经告别高增长时代，房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征。从长期看，尽管中国20-50岁主力置业人群比例在2013年达峰值，但综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间。从中期看，区域分化明显，人口继续往大都市圈迁移，人地分离、供需错配问题仍严重。房地产泡沫具有十分明显的负作用：房价大涨恶化收入分配，增加了社会投机气氛并抑制企业创新积极性；房地产具有非生产性属性，过多信贷投向房地产将挤出实体经济投资；房价过高增加社会生产生活成本，容易引发产业空心化。当前应采取措施避免房价上涨脱离基本面的泡沫化趋势，可以考虑：以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应；稳步推进房地产税改革，推动土地财政转型；实行长期稳定的住房信贷金融政策，稳定市场预期；丰富供应主体，优化住房供应结构，加快补齐租赁住房短板。
目录
1 美国1923-1926年佛罗里达州房地产泡沫
1.1 背景：经济繁荣、享乐主义、消费信贷
1.2 狂热：政府支持、银行助推、投机盛行
1.3 崩溃及影响：飓风、房价暴跌、股市崩盘、1929年大萧条、蔓延成世界经济危机
2 日本1986-1991年房地产泡沫
2.1 形成：经济繁荣、广场协议、日元升值、低利率
2.2 狂热：银行推波助澜、国际热钱流入、投机盛行
2.3 崩溃：房地产泡沫轰然倒塌，日本金融战败
2.4 影响：失去的二十年
3 中国1992-1993年海南房地产泡沫
3.1 形成：特区实验，南巡讲话，住房改革
3.2 狂热：财富神话，击鼓传花
3.3 崩溃及影响：宏观调控，银根收紧，烂尾楼，不良贷款
4 东南亚1991-1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴
4.1 1997年亚洲金融风暴始末
4.2 亚洲金融危机的背景条件：金融自由化、国际资本流入和固定汇率制
4.3 金融风暴前后东南亚地产泡沫的催生与崩盘
4.3.1 泰国
4.3.2 马来西亚
4.3.3 香港
5 美国2001-2007年房地产泡沫与2008年次贷危机
5.1 形成：网络泡沫破灭，“居者有其屋”计划，低利率，影子银行
5.2 疯狂：政府刺激，银行助推，短融长投
5.3 崩溃及影响：利率上调、次贷违约、国际金融危机、沃尔克规则
6 历次房地产泡沫的启示
正文
1 美国1923-1926年佛罗里达州房地产泡沫
1.1 背景：经济繁荣、享乐主义、消费信贷
1.2 狂热：政府支持、银行助推、投机盛行
（1）旅游兴起
（2）政府支持
（3）投机盛行
（4）银行助推
1.3 崩溃及影响：飓风、房价暴跌、股市崩盘、1929年大萧条、蔓延成世界经济危机
2 日本1986-1991年房地产泡沫
2.1 形成：经济繁荣、广场协议、日元升值、低利率
（1）80年代初日本经济空前繁荣
（2）广场协议：阴谋？阳谋？
（3）低利率和放松金融管制
2.2 狂热：银行推波助澜、国际热钱流入、投机盛行
（1）银行积极发放贷款
（2）国际热钱涌入
（3）货币驱动，投机盛行
2.3 崩溃：房地产泡沫轰然倒塌，日本金融战败
（1）紧缩货币政策
（2）对房地产贷款和土地交易采取严厉管制
（3）调整土地收益税
（4）股市泡沫率先破裂
（5）巨大的房地产泡沫轰然倒塌
（6）漫长的下跌之旅
2.4 影响：失去的二十年
（1）1991年泡沫调整幅度大、持续时间长的原因：适龄购房人群和经济增速拐点
（2）陷入失去的二十年和长期通缩
（3）私人财富缩水
（4）企业资产负债表恶化
（5）银行坏账大幅增加
（6）政府债台高筑
（7）国际地位下降
3 中国1992-1993年海南房地产泡沫
3.1 形成：特区实验，南巡讲话，住房改革
3.2 狂热：财富神话，击鼓传花
1993年6月23日，终场哨声突然吹响。时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。
3.3 崩溃及影响：宏观调控，银根收紧，烂尾楼，不良贷款
4 东南亚1991-1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴
4.1 1997年亚洲金融风暴始末
4.2 亚洲金融危机的背景条件：金融自由化、国际资本流入和固定汇率制
4.3 金融风暴前后东南亚地产泡沫的催生与崩盘
4.3.1 泰国
4.3.2 马来西亚
4.3.3 香港
5 美国2001-2007年房地产泡沫与2008年次贷危机
5.1 形成：网络泡沫破灭，“居者有其屋”计划，低利率，影子银行
5.2 疯狂：政府刺激，银行助推，短融长投
（1）政府政策支持向“三无”人员发放贷款
（2）金融机构基于房价持续上涨不断扩大贷款规模
（3）“短融长投”堆积风险
（4）房价疯涨
5.3 崩溃及影响：利率上调、次贷违约、国际金融危机、沃尔克规则
6 历次房地产泡沫的启示
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任泽平：房地产是中国最坚硬的泡沫，还有最后10年解决窗口
来源 | 任泽平
责任编辑 | 包不同
日前，东吴证券首席经济学家任泽平，在东吴证券宏观策略报告会上，分享了最新观点。
这场策略会是任泽平从恒大加盟东吴证券后的首场亮相，以下为演讲实录：
尊敬的各位来宾，女士们、先生们，非常高兴在最美的季节、最美的城市，和大家介绍一下我们对未来中国经济政策和市场的一些看法。
01
对中国经济转型的前景
我是比较乐观的
我在2014年下海，提出过一些观点。作为一个中国经济的长期的观察者，这些年我也算是周游列国，先是在国务院做智囊，后来在全球最大的房地产企业做首席经济学家，这一次重新回到资本市场，回到券业，想给大家介绍一下我们对中国经济的一些思考和观察。
过去这几年，我们每年都会提出一些看法和判断，很幸运，这些年大的判断基本还可以。
在2020年，我倡导新基建，后来从学术讨论走向国家战略。在去年下半年，我倡导放开生育，这一次关于我们的生育政策和人口政策，我认为在未来会出现比较大的调整。
这些年我也一直在想，我们这一代学者的使命究竟是什么？我始终认为一个人的价值取决于对他人、对所服务的机构、以及社会的价值。
在今年初，当市场充满争议的时候，我当时提，今年市场最大的逻辑或者主题应该是通胀预期。
而且关于房地产领域，我提出过一个分析框架，叫房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。这个分析框架可能是房地产领域广为流传的，包括大的开发商、很多投资者、从业人员用的一个分析框架。
总的来说，作为一名经济学家、中国经济的观察者，虽然比如在2015年市场比较疯狂的时候，我们理性地提示风险。但是在2014年以来，对中国经济转型的前景，我在经济学家里面是比较乐观的。
很多人说任博士是中国经济和资本市场最大的多头。站在现在这样一个时点，我们看未来，究竟怎么来认清我们所处的时代，以及我们当前的经济形势。
我想从一个客观、理性、专业、独立的角度，来给大家分享我们的一些观察和最新看法。
02
新5%比旧8%好
不要担心经济增速换挡
最重要的是提高增长质量
我大致讲三个方面的内容：第一个是关于中国中长期的经济发展趋势，第二个是关于我们当前的经济形势，最后讲中国现在面临的四大矛盾以及应对。
第一个，中国经济的发展的趋势。
我们处在一个什么样的大环境背景之下？怎么认清我们所处的这种环境和时代的特点？
在过去10年，中国经济发生了一个非常明显的变化。
过去这10多年，包括未来的10年，中国经济形势不是可以用经济波动来简单解释的。也就是在10年前，在宏观领域，所有主流经济学家都参与了一场大的论战。中国经济（增速）从14%、10%、9%、8%、7%，现在到6%，这种不断地下行是什么原因？我们怎么去应对？
当时大致分为两派，一派是认为中国经济还能重回高增长，所以要进行大规模的刺激，刺激需求；另一派就是我们当时在国务院发展中心提出的，中国可能要增速换挡了，而且我们的出路是通过改革，提升我们的全要素生产率，构筑我们新的增长平台和动力的机制。
这是10年前在宏观领域最大的一场论战。在那个背景下，当时我下海提出一个观点叫新5%比旧8%好。
我是花了好长一段时间研究经济史，包括拉美、东南亚落入中等收入陷阱的这些经济体，以及转型成功的德、日、韩、中国台湾等等。
我们发现，在从发展中国家迈向发达国家的关键时点上，中国人均GDP一万美元露头，到12,600我们就成发达国家了，也就是未来5~10年。
但是很多经济体拒绝增速换挡，试图通过货币对放水刺激，把它重新拉回到高增长的平台上，结果是维持了旧的增长模式，并引发了大的金融危机，最终掉入所谓中等收入陷阱。
拉美、很多东南亚的经济体都犯过这样严重的错误，只有少数的，大约只占10%左右的经济体，德、日、韩、中国台湾，它们成功推动了改革，在从发展中经济体迈向发达经济体门槛的时候，采取了推动改革的方式。
在那个时候我们就提出增速换挡，一定要推动新能源的改革，而不是一个简单的货币刺激，能够解决这个时代给我们的命题。
我当时提出叫新5%比旧8%好的原因是什么？就是大家不要担心经济增速换挡了，最重要的是提高你的增长质量。
未来通过改革构筑的5%的新增长平台，比过去靠自己勉强维持的8%的旧增长平台要好，利率下来了，股市走牛了，产业升级了、企业利润上升了，居民生活改善了，政府威信提高了，改革是唯一的出路，刺激将酝酿危机。
经济L型也是我提的，新常态，从高速增长转向高质量发展，中央的这些大论断，印证了我们这一派经济学家所主张的观点。
为什么在经济学家里面，我们看好中国经济这一轮的改革转型前景，首先是因为在过去10年，我们这场宏观领域的大论战，我就解决了一个很重要的问题，就是认识问题，认识到了我们要增速换挡，而且认识到了以后，叫新5%比旧8%好，未来虽然不是高速增长，但是是高质量的发展。
我们解决了认识问题以后，这些年我们的政策和改革措施是到位的。我当时为了研究像当年韩国、日本包括德国的转型经验，前前后后看的专著将近上百本，当时非常沉迷于这个研究。
最好的教科书实际上是经济史，因为经济学做不了实验，但是经济史给我们很大的启发。
03
我们还处在一个攻坚期
但前期的很多改革举措
进入到了红利的释放期
很多人说每年我们的政策都发明一个新词，这是对中国缺乏足够的观察和状态。
事实上这些表述恰恰是我们对中国当前问题的认识，以及应对措施不断深化的结果。作为一线的经济学家，我是非常有感触的。
中国的这一轮改革分为三个阶段，第一个阶段是改革预期形成的过程；第二个阶段是落地攻坚的阵痛期；第三个阶段是红利的释放期。
第一个阶段是改革预期形成和争议的时期，大致是2012年到2015年，落地攻坚以及攻坚的阵痛期，是2016 、2017 、2018年，那时候整个社会，包括我们资本市场弥漫着非常悲观的气氛，什么离场论、洗洗睡，那是因为我们处在一个阵痛期。
事实上从2019年以后，坦率地讲，我们还处在一个攻坚期，但是我们前期的很多改革的举措，进入到了红利的释放期。
一个比较大的转折实际上是在2015年底，中央提出供给侧结构性改革，这个是非常有转折性意义的。
当时我们提出“三去一降一补”，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。简单来讲，经济学讲叫“破旧立新”，我们要把过去高增长积累下来的过剩产能，过多的库存以及金融杠杆的风险给它破掉。
在过去的这些年，我们面对中美贸易摩擦，面对疫情，中国没有出现大的金融风险，因为我们提前扎好了风险的篱笆，是提前做好了准备的。
降成本、补短板，这就是立新。我们培育自己新的经济，新的技术、新的产业。后来到了三大攻坚战，包括双循环，都是我们在不断深化改革，应对新5%比旧8%好、高质量发展的挑战。
事实上，比如说推动注册制改革，建设多层次资本市场，依靠创新推动实体经济的高质量发展，它是逻辑自洽的。
创新发展，最后要依靠资本市场，传统依赖银行主导的这种融资模式，比较匹配我们原来重化工业的时代，未来中国大量的风投、新经济，它需要多层次资本市场。
这一次资本市场上升到了很重要的位置，包括像注册制改革、反垄断，这些东西都是逻辑自洽的，包括碳达峰、碳中和、高水平的对外开放等等，我不再赘述。
总的结论就是，未来最好的投资机会就在中国，我们正站在新周期的起点上。因为过去10年，我们找到了中国问题的症结，并且因为前期的一些调整，具备了非常强大的执行力。
这就是我们所处的环境背景。
04
2021年我们会面对全球经济复苏的共振
现在给大家报告一下我们当前的经济形势。
毫无疑问，中国在抗击疫情和恢复生产方面，走在了全球的前面。
我们去年4个季度的GDP增速分别是-6.8%，3.2%，4.9%和6.5%，6.5%是什么概念呢？2019年中国GDP增速是6.1%，在去年四季度，中国已经回到了潜在增长率水平。
而且在全球的主要经济体当中，去年中国是唯一实现正增长的。
所以从2019年以后，我们已经开始享受改革红利了，但是并不意味着改革的任务完成，我们后面还面临很多的挑战，但是大的思路扭转过来了。
2021年一个很重要的特点就是，我们会面对全球经济复苏的共振。
去年二季度，中国经济复苏，今年随着美国、欧洲、日本疫苗的大规模接种，以及拜登要推出一个高达3万亿美元的基建刺激计划，我们可能会迎来全球的复苏共振。
3万亿美元是什么概念？我们2009年4万亿刺激，3万亿美元，那是将近20万亿人民币的基建刺激计划。
05
中国正在回归货币政策正常化
欧美对货币放水和刺激仍然有很强诉求
因为中国、美国、欧洲复苏的周期阶段不一样，中国是率先复苏，美国欧洲在今年才开始进入复苏阶段。这样大家的政策组合和诉求也不一样。
中国正在迎来广义流动性的周期性拐点，因为随着通胀预期的上升，经济回归潜在增长率水平，我们开始进行货币政策正常化的操作，以及在房地产和地方债等领域进行结构性的信用政策收紧。
我在今年初提出中国正迎来流动性的拐点，当时大家很argue这个观点，最近也验证了这个判断。
中国正在回归货币政策的正常化，但是因为欧美经济刚刚从低谷走出来，甚至还相当的脆弱，包括疫情仍然让人感到担忧，所以它对货币的放水和刺激仍然有很强烈的诉求。
所以欧美包括中国这一轮的全球经济复苏，它的轨道是不一样的，导致了政策的诉求不一样。我们开始货币政策正常化了，欧美可能还在一个低利率、放水刺激的阶段，这就带来了全球通胀预期。
如果说2021年我们要定一个短期宏观经济形式的主题词，或最大的一个特点，就是通胀预期。
我们迎来了通胀预期，包括全球经济复苏的共振，包括拜登要重振美国，推出了3万亿美元基建刺激计划，以及美元流动性的泛滥。
06
美元流动性泛滥
中国面临输入性通胀的压力
为什么最后讲美元流动性泛滥呢？
拜登这次对外讲，3万亿美元从哪里来，他会提高企业所得税和向富人征税。
但事实上从经济宏观经济角度，这个逻辑是通不了的，3万亿美元是不太可能通过短期的征税来实现的。实质上这3万亿美元的基建刺激计划绝大部分是通过超发货币。
这就是为什么我要给大家重点讲的一个问题。
这一次的全球的通胀，很多人讲是因为需求恢复了，需求的恢复程度远远支撑不了如此高的通胀，包括广义资产价格的泡沫化。
现在欧美经济还在地板上趴着，刚刚露出复苏的苗头，美国的股市连创新高，两大海岸线的房价连创新高，什么原因？货币的超发、美元流动性的泛滥。
自从去年疫情以来，美国推出QE、QQE、无上限的QE，通过印钞票买美国的国债，甚至买商票。
大家看黄色的线，这条黄色线是美国M2增速，就是美国的广义货币供应增速。这是20年来最高值，而且是惊人的高。
后面我会给大家讲，整个宏观经济学领域面临的一个困境和变局，要么你就在放水的这条路上一路走下去，全球63%的外汇储备是美元，美国超发美元实际上相当于它把成本向全世界进行了分担，但是我们不行。
因为我们是非储备货币国家，中国的货币如果超发实际上是被居民分担了，或者居民的现金流资产被稀释了。
这就是为什么从去年以来，股市、房市、大宗商品，包括黄金都在涨，比特币也连创新高，根本的原因是我们迎来了美元流动性的泛滥，这就是我们面临的情况。
黄金是实物货币，比特币是超主权货币，黄金和比特币的大涨，包括广义通胀的明显上涨，说明大家对以美元为代表的国家主权的信用货币的不信任。进而带来了今年通胀预期的明显抬升。
通货膨胀的概念在经济学上颇具争议，但是它讲述了一个非常常识性的问题，通货膨胀在任何时间、任何地点都是货币现象，钞票印多了总有东西会涨，如果货币泛滥了，商品就会普涨。
而中国在去年下半年以来，就开始推动货币政策的正常化，正如总理这次在两会讲的，我们去年没有超发货币，所以今年我们也没必要急转弯，而是贯彻货币政策的正常化，但是值得留意的是，因为大宗商品是全球定价的，所以中国虽然整体通胀不高，但是PPI、工业品价格在抬升。
我们的基础原材料价格，包括铜、钢，最近涨得很厉害，因为它是全球定价的，中国的CPI涨的并不高，一是因为我们货币政策正常化，二是因为正好处于猪周期的下行区间，所以中国面临的主要的问题就是输入性通胀的压力。
07
这一轮经济复苏是K型复苏
全球经济和宏观政策已经走到了十字路口
这一轮经济复苏，我们面临一个很重要的新现象，叫K型复苏。这是最近宏观经济领域大家讨论比较多的一个话题。
以前经济复苏一般有U型复苏、V型复苏，就是在经济复苏的背景下，大部分人的境况改善了，整体收入改善，就业改善。
而K型复苏则是一部分人改善，一部分人变差了，虽然经济整体是复苏的，股市房市都在涨，各种资产价格都在涨，但是一部分人，甚至大部分人的境况反而是变差的。
为什么出现了K型复苏的现象呢？那就要说回到全球对货币的过度依赖。
我认为全球经济和宏观政策，已经走到十字路口了。我记得有一年达里奥来中国推销他的新书，他找了4个人帮他站台，我是其中一位。他最后讲到美国现在的收入分配的差距和大萧条前很相似，当年的大萧条是金融危机、经济危机、社会危机、政治危机，到最后军事危机——爆发了战争。
按照这个逻辑讲，它根本的原因不是经济问题，而是社会问题，或者说是收入分配问题。
其实全球都面临类似的挑战，因为对货币的过度依赖导致了K型复苏以及财富收入差距拉大，进而导致了民粹主义、逆全球化等等这一系列思潮。
08
MMT可能是货币金融的一次创新
但可能是宏观经济思想的一次大倒退
历史非常相似，100年前也是类似的景象。站在这个十字路口该怎么办？经济学家要给出解决方案，现在整个经济学领域有两派，一派是以中国为代表，要回归货币政策正常化，推动改革，提升全要素生产率。
另一派就是MMT，现代货币理论。简单来讲，它的理念就是税收确定货币的发行。只要国家主权没有问题，货币的发行可以无上限，也就是政府的债务就根本不应该存在上限，可以通过政府的发债，包括通过货币的发行无限循环下去。
这就是现在大家都在讲的现代货币理论，那就是真的是在放水刺激的路上走远了，我对现代货币理论的理解是，这可能是货币金融的一次创新，但是可能是宏观经济思想的一次大的倒退。
但是我们很幸运，中国没有选择这条理论，所以去年中国主流的公共政策的声音是批判MMT的。
谈到对大类资产的观点，线索是非常清楚的。作为一个做了20年宏观经济形势分析的老研究员，我觉得最后一定要回归到最底层的逻辑。今年经济形势的主要逻辑就是通胀预期，这意味着今年受益的一定是低估值和有着涨价预期的品种。
所以最近市场走得比较好的都是这些，过去两年高估值的，因为利率的上升，都在杀估值，最后这些基本的逻辑都是成立的。
09
中美贸易摩擦具有长期性和严峻性
最后给大家讲讲我们现在面临的四大矛盾以及对策。
第一大矛盾毫无疑问是中美贸易摩擦，这是我们所谓的百年未有之大变局。
中美贸易摩擦的本质是什么？
中国改革开放40多年，我们现在的经济规模已经是美国的70%了，而且更重要的是我们还在以5~6%的速度在增长，我们是美国潜在增长率的2~3倍，按照这样的趋势下去，大约在2030年前后，中国经济规模将会超过美国，成为世界第一大经济体。
这对我们每个中国人来说，这意味着中华民族重回世界之巅的一天。而且我们很幸运的赶上了时代的大潮，我们可以见到历史，但是纵观世界经济史，在过去的100多年前，自从美国超过英国，成为世界第一大经济体以后，就没有人超过他。
先后有两个挑战者，前苏联和日本，他们都和美国爆发了冲突，而且不简单是贸易领域的，包括地缘政治、意识形态，包括金融领域甚至军事的全面对抗。
中国还有7~10年就会重新成为世界第一大经济体，这段时间会发生什么？答案是非常清楚的，中美贸易摩擦的本质是在位霸权国家，遏制新兴大国的崛起，它具有长期性和严峻性。我们最好的应对是以更大的勇气推动新一轮改革开放，坚定不移。对此我们要保持清醒冷静和战略定力。
但是我也非常赞同一位长者，基辛格先生的呼吁——为了世界的和平和长期的繁荣，中美一定要多对话、多交流，双方都要做出调整，因为世界的整个治理版图发生了深刻的变革。
从美国的角度，在未来十年美国要调整心态，接受一个日益崛起的融入全球化的中国。中国也要调整心态，当我们强大以后，我们要相应的承担全球的责任，并且尊重全球的游戏规则。
10
未来的新基建包括三大领域
第二大矛盾是创新发展。
我们过去依靠人口红利、要素红利等等实现了高增长，未来我们要高质量发展就需要创新驱动。这方面我比较倡导新基建，这些年，我倡导的新基建从学术讨论走向了国家战略。对于一名学者而言，这是我最大的贡献。
新基建短期有利于扩大需求，稳增长、稳就业，长期有助于培育中国的新技术、新产业和新经济，打造中国经济的新引擎。
过去40多年，中国本身就是大规模超前基础设施建设的受益者，为什么印度抓不住全球化红利而中国抓住了？很重要原因就是基础设施建设。
未来的新基建包括三大领域：
5G、大数据中心、人工智能，新能源汽车、充电桩为代表的科技领域新基建；
教育医疗为代表的民生领域新基建；
以及营商环境，服务业开放，多层次资本市场建设等制度领域的新基建。
11
中国将面临人口老龄化
这将是未来最大的灰犀牛之一
第三个主要矛盾就是中国在未来10年将会面临加速到来的人口老龄化，这将是未来中国内部最大的灰犀牛之一。
过去2、30年大家根本不用关心人口老龄化的问题，但是在未来10年，这是一件大事。因为中国的婴儿潮是1962~1976年，我们受益于这个婴儿潮的人口红利，中国过去的高增长就是这一批人年轻时候干出来的，正好叠加了全球化红利。
但是1962年出生的这批人现在59岁了，明年就退休了。
这就是为什么公共政策领域在讨论延长退休，因为如果不做政策的调整，未来中国的这波婴儿潮期间出生的人将加速退出劳动力市场——这还不是我讲的重点。
重点是中国的老龄化不是像欧美这样慢慢到来的，因为中国有计划生育，中国的人口老龄化将在未来5~10年扑面而来、加速到来。
所以十四五，包括这次政府工作报告都提出，把应对人口老龄化上升到国家战略，因为我们还处于未富先老，欧美和日本都是进入发达国家之后才开始人口老龄化，而我们人均GDP刚过1万美元，就迎来了一个老龄化的挑战，所以我也呼吁放开生育。
从发展的趋势来看，中国人口老龄化的速度和规模前所未有。2022年深度老龄化社会，2033年超级老龄化社会，到2060年，三个人中有一个是65岁以上的老人，同时还有少子化的问题。
12
人口老龄化会带来哪些问题？
中国经济潜在增长率将会下降；劳动力成本上升；投资率储蓄率下降；社会抚养比和养老负担加重；政府的债务和社会保障的压力都会上升，更重要的是社会的活力将会下降。
所以应对人口老龄化和少子化的挑战，要尽快放开生育，让生育权回归家庭，加快构筑生育支撑体系，同时积极应对人口老龄化，建设一个老年友好型的社会，这是我们面临一个很大的挑战。
13
房地产的根本问题是人地错配和货币超发
第四个主要矛盾，就是我们最坚硬的泡沫——房地产。
我原来提到，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。我们研究了过去上百年，十几个代表经济体的房地产以及住房制度的案例，基本结论是住房制度决定房地产市场，制度是它的基因，而基因有着很强大的自我繁殖能力。
中国的房地产走到今天，就是因为当时我们的住房改革学习的是中国香港，而中国香港学习的又是英国——这两个经济体都是高房价。
严格来讲香港的住房改革是教训，远远谈不上是成功的经验。而美国、日本，他们的房地产政策也是不成功的，因为货币的超发带来了严重的资产价格的泡沫以及金融风险。
房地产改革搞成功的国家有哪些呢？德国和新加坡，他们搞租赁，包括对货币强有力的控制。
根据我们对国际经验的研究，我们认为中国房地产长期平稳健康发展的关键是人地挂钩和金融稳定。人是需求，土地是供给，金融是杠杆。
坦率地说，我们对房地产的认识和学术讨论距离真正解决问题还有很大的差距。我们在过去这一两年看到的房产乱象，放在我们的研究框架里面一点都不稀奇。
中国房地产的根本问题就是人地错配和货币过去的一度超发。
过去我们以计划经济的思维，控制大城市，发展中小城镇，区域均衡发展的思路是错的，这种思路导致了人往大的都市圈集聚，但是土地指标没有供过来，导致了人地错配和一二线城市高房价、三四线高库存——这个是完全有解的。
从经济学上从技术上，作为一个学者，我可以负责任给大家讲，中国房地产走到今天还有解，我们还有最后十年的时间窗口，但是我们要先解决认识问题，这是我给大家报告的主要观点。
14
以七大改革为突破口
中国将开启新周期、新发展格局
未来以七大改革为突破口，我们认为中国将会开启新周期、新发展格局。
七大改革包括——
第一是新基建；
第二是人地挂钩，要素流动的都市圈、城市群的城市化；
第三是放开生育；
第四是打通资本市场与科技创新的双循环；
第五是大规模的减税降费；
第六是以中美贸易摩擦为契机，推动新一轮的改革开放；
第七，确立我们新的立国战略。什么叫立国战略？就是我们过去40年所受益的类似韬光养晦战略，在看清未来几十年世界经济的潮流和趋势的背景下，制定一种对我长期有利的战略，我们现在处在一个战略的转型期。
以上是今天我给大家报告的主要观点，我们正处在百年未有之大变局，同时我们也迎来了百年未有之大机遇。我们深信，随着新的一轮的改革开放落地攻坚，以及未来改革红利的释放，作为中国经济和资本市场的长期的乐观主义者，我们认为未来最好的投资机会就在中国，谢谢！
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