来源：《世界轨道交通》

作者：上海申通地铁集团有限公司董事长

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市区环线

新城高速线

临港加强线

 研究背景

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文本作者/ 韩小妮 顾筝

“开家咖啡馆”，这是许多文艺青年的梦想。

尤其是近几年，各种咖啡馆在上海像雨后春笋般冒出来。

在大众点评上输入“咖啡馆”三个字，显示有8000多家，一派生机勃勃的景象。

不过且慢，我们可能要给你浇盆冷水了。

用过来人的话来说，开咖啡馆是一个圆梦的过程。至于这个梦是噩梦还是好梦……那就不好说了。

一

 

“想咖啡了。”疫情期间，不少人这么说。

在沉寂了近两个月后，南阳路上的小咖啡馆渐渐恢复了活力。

这条小路从西到东，不过400多米，却有好几家咖啡馆。

南阳路205号，据说是许多咖啡馆主来上海的“朝圣地”。

这是一家嵌在居民楼里的小咖啡店，店面只有两个平方。

 

南阳路上

这家迷你咖啡馆

传说曾经“月入10万”

Manner Coffee就是从这里起家，如今在上海拥有约50家门店，并把足迹延伸到了北京、苏州、成都等城市。

往铜仁路方向走，100米间有一家蓝京咖啡和Manner的另一家分店。

“静安是上海咖啡氛围最好的区域之一。”铜仁路菜场那家Manner的咖啡小妹友善而健谈。

“这边咖啡馆确实挺多的。我们旁边有星巴克和瑞幸，那边有一家Wagas。”她一一细数道。

“前面有家蓝京，做得也挺不错的。老板在附近开了两家店。”

甚至，Manner在自己跟自己竞争。

“我们这边基本三步就有一家Manner。南阳路有一家，旁边东海广场有一家，芮欧、晶品、上海商城、奉贤路上都有。”

竞争如此激烈，让靠近陕西北路的Yolo Sense难免有些压力。虽然有堂吃的地方，但它家的咖啡价格却只比Manner贵了2元。

 

由于竞争激烈

南阳路上的咖啡馆

定价都不敢太高

当问及这家咖啡馆开了多久，咖啡小哥回答说：“我们开了很久了。”

“有四五个月了吧。”他继而补充说。

南阳路上形形色色的咖啡馆，可以说是现今上海咖啡业态的一个缩影。

近些年，上海的咖啡行业迎来了井喷式的发展。

2017年10月，被称为“星爸爸的爸爸”的皮爷（Peet’s）咖啡，在东湖路上开出第一家店，一时间座位难求。

两个月后，“星爸爸”出手了。

全球最大的星巴克烘焙工坊落户上海，在相当长的一段时间里，门前大排长队。

 

南京西路上的

星巴克臻选烘焙工坊

门口常有人拍照

“日本第一咖啡品牌”Doutor、“加拿大国民咖啡”Tim Hortons纷纷抢滩上海。

咖啡陪你、动物园咖啡等韩国咖啡连锁品牌，在市场上经历了一番沉浮。

还有自带话题的瑞幸咖啡，成立不到两年便在美国纳斯达克交易所上市，然而最近，资本泡沫又碎了一地，跌破了传统咖啡人的眼镜。

上海本土的咖啡品牌Seesaw、Manner成绩也不错，经过几年的成长后，先后拿到融资，加快了开店的步伐。

一时间，上海的咖啡行业呈现出一派欣欣向荣的景象。一大批独立咖啡馆受到鼓舞，像雨后春笋般冒出来。

美团点评与咖门进行的联合调查显示，截至2016年6月，上海有6500家咖啡馆，居全国首位。

这几年，数字蹭蹭蹭继续向上攀升。如今在大众点评网上键入“咖啡馆”三个字，可以得到8000多个结果。

“我听说有些从国外留学回来或者在外企工作的年轻人，因为喜欢咖啡文化，放弃高薪去做咖啡师、开咖啡馆。”珈露梦咖啡贸易有限公司总经理张荫法说。

 

咖啡师们

通常年轻

且充满活力

在他从业的十年里，整个咖啡行业经历了很大的变化。

“我刚入行的时候，很多人对咖啡不了解，只知道雀巢速溶咖啡。”张荫法说。

“现在，许多人不但会去咖啡馆喝咖啡，还会自己在家里冲泡。这是很大的进步。”

“我曾经带日本的同行考察过上海的咖啡馆。他们很惊讶，上海已经发展到这个地步了。他们觉得，上海在崛起。”

“尽管上海咖啡馆的整体水平还有些参差不齐，但一些好的咖啡馆，已经超过日本了。”

“在中国大陆，上海的咖啡馆水准应该能排到第一。甚至，比香港、澳门还要好。”

二

艾纹的咖啡馆“百啡待兴”，符合文艺女青年对于咖啡馆的所有憧憬。

店面开在布满老洋房的永嘉路上，一个大大的院子，门口两棵桂花树，有来自各个产地的咖啡，也有高颜值的甜品蛋糕。

3月中旬的周六下午，阳光照进院子，咖啡馆内座无虚席，客人换了一拨又一拨，当天到店消费的客人有100多单。

 

周末下午

艾纹的咖啡馆里

生意不错

一切看起来岁月静好，然而个中艰辛却只有艾纹自己知道。

她把这家店称为“百啡待兴3.0”，因为在此之前，曾有失败的“1.0”。

自从2008年爱上咖啡，艾纹看书、上培训班、去咖啡豆产地，成了“咖啡重度发烧友”。

从企业HR岗位辞职后，2017年，她就像许多文艺女青年一样萌生了想法：为什么我不自己开家咖啡馆呢？

店址是精挑细选的，在人民广场来福士广场附近的汉口路上。艾纹曾在十字路口掐表计算人流量，数字之大让她心里乐开花。

她花2万元的月租金，拿下了20平米的店面。

当时，小店面的Manner爆红，在提高咖啡出杯量的同时降低支出，有报道称创始店生意最好的时候“月入10万”，带火了外带模式的小咖啡馆。

“百啡待兴1.0”也是这样一家外卖窗口店。在艾纹的设想中，这家小咖啡馆应该跟国外一样，咖啡平价，买了可以带走，想喝了再光临。

“然而现实环境却给了我两记响亮的耳光。”艾纹说。

“当时，我只卖咖啡，但那边咖啡并非刚需，而且周围有好几家咖啡馆。”她回忆说，“我一天的出杯量，大概只有二三十杯的样子。”

而有文章核算称，在上海这样房租和人工成本都较高的地方，外带模式咖啡馆平均每天要卖出200杯以上，才有可能赚钱。

眼看着一天天亏损，撑了七个月之后，艾纹忍痛关店。

可是，心里毕竟放不下“开咖啡馆”这个梦。在经历“2.0工作室”的调整之后，艾纹又蠢蠢欲动，动起了开店的念头。

 

艾纹把新店

开在洋气的

永嘉路上

这次，她吸取之前的经验教训，在门店里除了卖咖啡，还卖蛋糕、卖茶，卖各种周边产品，尽可能地提高客单价。

去年试营业的时候，恰是桂花飘香之际，生意火爆了一阵。

今年1月18日，“百啡待兴3.0”正式开业，正准备等开年大展身手，谁知被新冠疫情打了个措手不及。

咖啡馆不能开张，近4万一个月的房租却得照付。三个咖啡师的工资和各种加金，每个月的人力成本3万有余。

艾纹说：“这个年过得都把自己过哭了。”

好在她有两手准备，在开这家店的时候，就有“用门店给电商平台带流量”的计划。疫情期间，她采用了“B计划”——让电商平台拯救门店亏损。

咖啡师们化身“十八线主播”，在直播网站上卖咖啡豆，在团队的齐心协力和老客人的帮衬下，总算暂时度过了危机。

在永嘉路上，百啡待兴还算幸运的。

 

永嘉路上

另一家咖啡馆

在年初开门营业

原先，附近有五六家咖啡馆。然而有一家在过年前歇业了，另一家在疫情中倒下了。

还有一家在年初开业，宽敞的店面面临着比百啡更大的租金压力。

三

“相比其他生意，开咖啡馆的前期投入比较小。”张荫法的“师父”袁惠国说

“一台中等的espresso咖啡机大概七八万，设备上总共投入大约20-25万左右，挨下来就是装修费。”他说。

“简单点的六七十万就好投资一爿咖啡店了。假使面积小，主打外卖，甚至于二三十万就可以开爿店了。

“而且，咖啡的毛利率是很高的。”

他给我们算了一笔账：咖啡熟豆成本一般在一公斤200元左右。如果按一杯咖啡用12克咖啡粉来计算，可以做83杯咖啡。

核算下来，一杯咖啡的成本只有几块钱。

 

单就产品本身而言

咖啡的毛利率

是很高的

“但问题是，侬有足够的客流量来抵消前期投入，以及每月房租、人工等方面的成本吗？”

2002年，袁惠国带着日资背景的珈露梦回到家乡上海做咖啡豆生意。他在古北开了一家同名咖啡馆，为公司打品牌。

作为上海最早的精品咖啡馆之一，十多年来，珈露梦在咖啡圈里积累了口碑，也培养了一批忠实的顾客。然而袁惠国却感到，生意越来越难做。

“房租和人工一年年涨上去，一爿店就这点面积，营业额没办法无限制上涨。”

他记得，2002年刚开店的时候，给员工的月薪是1200-1500元左右。

“阿拉店长是从日本回来的小姑娘，会日文的，招她的工资也不过是1700块一个月。”他说。

而到2017年，招一个普通员工的月薪已经涨到了5000元。

更为雪上加霜的是，随着咖啡馆在上海遍地开花，有经验的咖啡师成了紧缺人才。袁惠国遇到了被“挖墙角”的情况。

 

奉贤路上

两家咖啡馆

比邻而居

“大概从2015年开始，咖啡行业升温。”他说。

“交关（很多）我认得的、本来不是做咖啡的人，比方讲金融投资界的，伊拉觉得咖啡馆投资小来兮，都来投资开咖啡馆了。”

“有一腔抢人抢得蛮结棍（厉害）的。”他说。

“人家过来吃咖啡，吃了几趟以后，就开始寻阿拉员工谈，有辰光把薪资开得虚高，造成阿拉员工大量流失。”

“到后来阿拉实在是搪不牢（承受不住）了。工资给高了，阿拉自家要赤字了；不给高嘛又招不到人。”

用袁惠国的话来说，开业十几年间，咖啡馆“赚到过几个月小钞票”。

后来因为个人原因，三年前，他把咖啡馆转手给了一个经常来喝咖啡的老客人。

四

在经营咖啡馆的同时，珈露梦也为其他咖啡馆提供生豆和熟豆。袁惠国和张荫法因此看到了上海咖啡界竞争之激烈、经营之不易。

就拿如今咖啡馆比邻而居的南阳路来说吧，其实这已是“繁华后的平静”了。

当年Manner创始店在南阳路一炮而红后，效仿者蜂拥而上。

“有段时间开了十家、十五家咖啡馆。”张荫法说，“大家都去模仿开小型店，价格便宜，以外卖为主。”

“格辰光交关开店的小朋友来我此地买咖啡豆。”袁惠国回忆说。

“我就讲，倷利润噶低，当心哪一天说倒就倒了。因为一旦有人再来模仿，市场一定饱和的。后来果然交关店关脱了。”

 

南阳路上

一家正在装修的店面

门楣残存着咖啡馆的招牌

艾纹也有同样的感受：“从我2016年入行时，大家就在疯狂开店了。”

“只不过大多数咖啡馆都很雷同，于是你会发现，开店潮和闭店潮几乎是同时发生的。”

“咖啡馆之间的较量，不用看都能感受得到。”她说，“比如徐汇区，永嘉路、武康路、太原路，哪一条路省心了？”

“大家都在努力做‘差异化’。无论是装修风格，还是出品质量、营销策略，无所不用其极。但在我看来，汇总起来无非也就两个字：活着。”

她总结说：“如果咖啡馆开在比较好的地段，而你只卖咖啡，除非老板本人特别有钱，或者有投资方，否则我认为存活率会比较低。”

 

经营咖啡馆

面临着房租、

人力成本等压力

就百啡待兴而言，目前除了门店以外，还有咖啡培训、咖啡豆线上销售等业务。“综合来看，门店反而是几个板块中最不赚钱的。”

张荫法也说：“上海的咖啡馆开店5年以上的有一些，10年以上就很少了。”

“你去问问那些个曾经开过店的老板们，有多少人敢说自己不后悔的？”艾纹说。

在她手机里，有些朋友在一两年后就退出了咖啡行业，心灰意懒之下，把圈子里所有的朋友拉黑后，销声匿迹了。

“为什么不做了？因为不赚钱啊，你得先活着才能有梦想，对不对？”她说。

五

除了租金高企、人力成本不断上涨，国人咖啡消费率偏低也是咖啡馆生存所面临的问题。

“中国的咖啡行业还在发展中。人们把喝咖啡当作调剂生活的一种方式，而非刚需。”艾纹说。

“你去看国外的咖啡品牌，无论大小，存活都不成问题，因为咖啡消费量摆在那里。”

“如果今天中国喝咖啡的人数可以和喝奶茶的人数差不多，我相信，咖啡馆的日子会好过很多。”

 

这些年

各种小咖啡馆

在上海遍地开花

根据Euromonitor的数据，2018年，中国大陆咖啡人均饮用杯数仅为4.7杯/年。

而美国、日本的咖啡人均消费量分别达到了261.5杯/年和207.1杯/年。相比之下，差距不小。

张荫法把这种差距看作是一种机会。

“上海的咖啡馆虽然竞争很激烈，但好的没多少家。”他说，“这是一个很年轻的行业，未来的潜力是很大的。”

而袁惠国和艾纹作为过来人，则劝后来者在开店前要三思而后行。

“像阿拉这种人，心里厢都有一个梦，想开一爿咖啡馆。”袁惠国感慨说。

“确实，开咖啡馆可以碰到交关人，看到交关事体。假使开得好，是蛮有味道的。”

“但是开咖啡馆，要有两个条件：一个，最好店铺是侬自己的。租人家的门面，一旦侬做得好了，万一有的人开始恶加房租了，侬就吃力了。”

“第二，侬自己要有钱有闲，做出特色。但是侬讲要赚大钞票呢？这蛮难的。只能够白相相，赚点零用钿，够吃够用就可以了。”

 

开一家

小咖啡馆

是许多人的梦想

艾纹也说：“开咖啡馆，是一个让你圆梦的过程。至于这个梦是噩梦还是好梦，就看你怎么经营了。”

“第一，你得有钱。不然你会被各种各样的情况打得措手不及。”

“第二，你得有人。一家得以存活的门店，除了依靠老板的运营能力以外，还需要得力的员工和靠谱的供应商。”

“第三，你还得有时间。每天只蹲在店里的老板是没有将来的。作为老板，需要花更多的时间走出去，看看市场、寻找合作、做做公关和社交，以帮助品牌得以健康持续地发展。”

“那么话又说回来了，当你有钱、有人、有时间，干点什么不好，为什么要想不通开咖啡馆呢？”

“我希望你们的文章可以犀利点。”她说。

“你如果真的爱咖啡，真的是有足够的钱，又觉得假使亏钱也还是爱这个行业，你才要来。不然我劝你买套别墅等增值会比较快点。”

“在上海开咖啡馆，真正能活下来的，都值得我尊敬，他们一定付出了很多。”了解其中酸甜苦辣的艾纹说。

所以，请珍惜在上海喝到的每一杯好咖啡。想自己开咖啡馆，你真的考虑清楚了吗？

参考资料： 

1. 国君，《Manner咖啡开店超过50家！10㎡小店，能成就中国版星巴克吗？》，微信公众号“咖门”，2019年12月04日。

2. 惟乔，《深度测评瑞幸小鹿茶、711、全家、CoCo、Manner…为你揭秘咖啡茶饮行业的小未来》，微信公众号“蛋解创业”，2019年11月21日。

3. 姚瑶，21世纪经济报道，《中国咖啡消费量12年增长近500%！但人均消费仍不足5杯/年，咖啡市场潜力还有多大？》，2019年12月14日。

－ END －

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/qH2KqcOW7zmk_GSDlXB9hA

中国基金报 泰勒

虽然受疫情影响，经济、股市都不大好，但不妨碍有钱任性的土豪们排队抢房。

4月13日，上海顶级豪宅碧云尊邸开始认筹，认筹就要600万，最便宜的房子也要1700万起步，此次项目将推出主力户型为建筑面积约184-301㎡小高层以及约298-553㎡别墅，共160套，整盘均价111983元/㎡。

基金君从微博上看到，一堆土豪排长队，甚至为了抢一套房打起架来。

究竟是怎么样的楼盘，基金君带你去看看。

1735万起豪宅大排长龙

13日上午，碧云尊邸售楼处门口就排起了长龙，要知道这可是1700多万起的豪宅。

据前方网友爆料，仅仅排队等候并没有什么用，认筹需要提前预约方能进入售楼处。

价格方面，该项目的小高层价格普遍在2000万-3000万之间，不过别墅总价较高，不少别墅售价在6000万到7000万以上。部分别墅价格接近8000万元。

而微博上有网友爆料，现场更是为了抢房打起架来了。

浦东最神秘楼盘

据说，浦东碧云社区，是上海“真·四大富人区之一”，继古北之后第二个 “涉外国际居住区”，外国人士家庭占90%以上的“小联合国”，500强企业亚太区总裁及高级执行官集聚地，绿化率高达70%的“生态宜居样板”等。

然而就是这样一个国际社区，里面的住宅却绝大部分都只租不卖，少数可售别墅在2006年左右就售完了，14年来新房市场几乎“零供应”，让想买碧云新房的人那叫一个“望眼欲穿”啊！

而近期，碧云板块有新房可售，名字就叫碧云尊邸

而这个楼盘的亮点也有一些特别：

1、较为稀缺，位于碧云国际社区，该区位现已断供10年，此次推盘将打破十年来的新房零供应，且该项目有可能是碧云国际社区最后一个可售住宅。

2、地段价值较高，碧云社区（碧云国际社区）是迄今中国上海规模最大、综合环境最具创新特色的新型国际社区。

3、配套高端且居住人员素质较高，周边的医疗、教育资源较为高端且国际化，目前集聚了来自世界60多个国家和地区近1000余户外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90%左右。

全球500强企业中，已有26家跨国公司亚太区总裁和高级执行官级别的外籍人士入驻社区。

碧云国际社区是迄今中国上海规模最大的新型国际社区，整个社区有18个地块。

碧云国际社区具有“小联合国”之美称，目前已集聚了来自世界60多个国家和地区近1000余户外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90%左右。

碧云别墅的常年出租率近100%，整个社区已形成以“碧云品牌”为主体，以境外人士为目标群的高档住宅产品，社区呈现出浓厚、现代和时尚的国际化氛围。

板块内教育资源包括上海实验小学东校、平和双语学校、协和国际学校、德威英国国际学校、欧盟中欧国际工商学院等，从学龄前至高等教育一应俱全，且部分学校周末开设橄榄球、英式足球等公开课程。

医疗资源也很丰富，公办有华东分院，浦东妇幼保健院，国际保险医疗服务有和睦家，Parkwayhealth，瑞尔齿科等，基本都在2km里范围内。

中日合资的瑞东医院

再来看看小区的样子。。。

碧云社区内部则是各种美式、意大利式、英式、西班牙式、地中海式……1000余套风格各异的独栋别墅、联排别墅、叠加别墅、大平层花园洋房。

此次认筹的楼盘共333套住宅。其中212套为公寓，面积190-350㎡，另有121套别墅，面积310-530㎡。

212户 约190㎡–230㎡不等的平层洋房，低层复式，大平层，。

 联排别墅

深圳南山最高5500万豪宅半天售罄

600万以下的房子都快卖没了

不止上海，深圳的豪宅也被疯抢，4月5日上午9时，招商蛇口太子湾·湾玺再次开盘，不出意外，再次吸引外界目光。

该楼盘推出的是N5栋公寓，9-13万元/㎡，户型320-410㎡，单套总价2900-5500万元，共计54套。根据销控表，开盘一小时，便售出32套，吸金超过14亿元。

据界面报道，到当日12点半，该项目营销中心销售人员表示，此次推出的房源已全部售罄。粗略计算，此次售出的54套房源，吸金约23亿元。

这已经是太子湾·湾玺第三次开盘销售，几乎每次开盘当天都宣告售罄，相比于前两次，此次还算温和，因为此前曾出现过“秒光”的现象。

除了豪宅所谓的“日光”，深圳一些区域的热门楼盘销售确实出现了一些狂热的现象。

据中国证券报报道，当前深圳宝安确有几个楼盘购房需缴纳不同价位的“喝茶费”，以宝安区的海纳公馆为例，116平米总价1150万左右的新房“喝茶费”需70余万元。

4月3日，深圳市宝安区住房和建设局发布《关于坚决打击房地产开发企业和中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的通知》称，近日，宝安区房地产市场相继出现购房缴纳“喝茶费”“更名费”的负面舆论，涉及新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等多个楼盘。

宝安区住建局称，为维护宝安区房地产市场健康有序发展，即日起开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的行动。

据e公司报道，在深圳的中介小张（化名）称“我就没见过这么多看房的。”一波波穿着整齐的中介带着一波波客户来到业主家里去看，他们在门口戴上一次性鞋套，轻手轻脚的进入房间，彼此不说话，看完房子马上就出来，给下一波腾出地方。看房人以年轻夫妇居多。

没有人可以将价格砍下去，几乎就没有砍价环节，间歇性的业主涨点价，大家也见怪不怪，毕竟业主看到这么多人看房，不可能熟视无睹。

房价从去年下半年就很坚挺了。在华侨城片区，去年有一套标价950万元的房子出售，买房人试图砍价，业主停止交易，年后价格涨到1080万元，同一个买房人决定接受价格，但是坐在签约桌上，他又习惯性的想谈一下价格问题，房东直接站起走人，后来买房人和中介反复说好话，房东才继续坐下来签了合同。

买房者的博弈对象不是卖房者，而是和他一样的买房者，相同的价格，只要有人愿意出价，就一定能卖得出去。买房人所谓的税费、中介费、负担重的说法，根本就打动不了卖房人，只有在房子卖不动的时候，这些说法才有用。

这就是当天的市场现状，严重供不应求，从公布的房价上看，似乎又看不出任何征兆，那些看房者和中介熟悉的房价上涨好像不存在一样。

小张眼看着自己手里掌握的低价房源，一套套的被卖了出去，后面再卖，要么是房子不好，要么都是超过600万元的户型了。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/DDl4q9KXLN-LmlYp2H5uRA

◎作者 | 迁延

◎来源 | 子木聊房（ID：zimuliaofang） 已获授权

上海收缩

环沪城市的价值从来不在于城市自身，而在于上海能否发展成为一个辐射力爆表的超级都市。

 

从经济学规律看，无论是资源还是人口都会主动向超级城市聚集。

 

在过去几十年绝大多数的时间里，上海都在持续壮大，不断扩张，外溢的产业和向外延伸的城建轮动式的填补了周边板块的价值洼地。这就是曾经自然成长的上海，螺旋式的一层又一层向外扩张，带动着环沪发展，水到渠成。

 

但是如今，上海却主动捆住了自己的手脚，想要遏制自身的生长。

 

在“上海2035”规划所列的底线约束中，严控“人口红线”被放到了第一位。

 

我们可以看到，规划中明确指出从2020也就是今年开始，上海常住人口将被控制在2500万，未来15年一直到2035，常住人口上限还是2500万，人数不再增加。

 

上海是说到做到，就目前的进度看，上海的人口控制基本与计划一致，在2015年，上海出现罕见的常住人口负增长，同比下降1.5%。近五年来上海与北京一样，是唯二的两个在存量人口博弈时期不争不抢，人口总规模基本陷入停滞的佛系大城市，不像其他人口增长停滞的城市都是有心无力想抢也抢不到。

上海的自我遏制仍嫌不够，除了人口，还有针对用地的控制。规划至2035年，建设用地将控制在3200平方公里，实际上据研究报道称，目前上海的建设用地总规模已经达到3200平方公里的限制，这意味着未来上海的建设用地可能需要增加绿地，搞城市版的“退耕还林”才能控制在指标范围以内。

 

人口规模，建设用地是城市扩张式发展的重要指标，上海为何自缚手脚制定如此严格的底线控制，这样的严控又到底符不符合上海发展的趋势，我们只有接受事实不做深究，那么本篇只谈对环沪房产市场的影响。

 

现在我们需要思考一个问题，当上海选择遏制自身的扩张，那么环沪楼市又将何去何从。

 

环沪的现状和隐忧

去琢磨环沪楼市的未来之前，先看看环沪楼市的现状。

 

就整体而言，自2016年以后的上海都市圈楼市呈现出“内冷外热”的景象，绝对核心上海的楼市热度向下，周遭一圈环沪楼市的行情向上。

 

狭义的环沪地产市场仅限于与上海远郊相邻的地区，毕竟苏州无锡这些自主经济强市有着独立的行情走势。真正与上海房地产市场有着高度相关性的，其实也就是与上海版图相接的苏州昆山，太仓，嘉兴的嘉善，南通的启东等地，其中启东与上海隔江相望，区位略弱。

 

从二手均价上看，环沪四小强中的三个比较接近，太仓，启东，嘉善的单价在13000元/平米左右。四小强中的“扛把子”昆山，房价达到17023元/平米，昆山在四小强中GDP和人均GDP都是名列第一，且昆山的花桥地铁直达上海市区。总的来说，符合发展越成熟，与上海融合程度越高，环沪房价就更高的规律。

如果对比上海房价与环沪房价近年来的走势，就会发现如果在过去几年入手了上海房产，那么大概率会成为房产投资上的“输家”，收益远不如去环沪置业。

 

作为都市圈核心的上海房价自2017年开始历经三年的漫漫回调，而相对偏远的郊环区域昆山，太仓，启东，嘉善的楼市行情却是此起彼伏。二者南辕北辙的分界线就在于2016年3月25日“沪九条”的发布，二套首付比例调高至50%，非上海户籍购房资格从原来的2年大幅调整至5年。

 

新政的一刀切，既没有放过投资需求，也没能放过沪漂刚需。这让措手不及的沪漂和在上海大量无处安放的投资需求，不得不把注意力以上海为点向外一层层扩散。

 

环沪地产市场的喧嚣至此便拉开了序幕。在环沪概念火热之初，部分是真正的外溢刚需，更多的是上海投资客在环沪城市之中流窜。

 

投资客不需要考虑实际居住的便利性，更在意当地购房门槛和与上海之间价差的大小。据中原地产研究院的报告，沪籍投资客户是环沪客群的主力军，在多个环沪城市中的购房占比超过了当地户籍客群的占比，投资客的流动迅速提高了环沪楼市的每一块洼地。

 

这四年来，环沪的燥热程度就体现在真金白银堆砌出来的房价涨幅上，四小强的涨幅均吊打上海，涨幅最大的昆山就不提了，即便拉出四小强中相对增值最慢的太仓，它的同期涨幅也是上海的3.6倍。

 

相比环沪与上海之间的利好落地速度，房价的节奏明显走得太快。令人担忧的是，这波涨幅并非来自上海自然生长产生的价值外溢，而是来自3.25上海严控地产新政后的购买力挤压，一场人为干预催发出的环沪行情。

 

打个不是那么恰当的比方，如果 3.25政策是环沪楼市的短效“兴奋药”，那么上海“2035规划”的严控人口和用地底线，从长期来看将成为环沪楼市的长效“退烧药”。

 

上海严控人口和用地，等于在变相宣布限制城市的扩张做大。成就了过去四年环沪楼市的是上海，那么未来环沪楼市最大的危机也正是来自上海。

 

当上海不再扩张，直接影响到的是基础设施的建设，比如环沪城市预期中会有不断落成的直达轨道交通，未来能与上海无缝连接从而成为“环沪的内环”。但当上海不再扩张时就不再迫切需要基建项目对外延伸，环沪城市憧憬的深度融入上海就会越发的遥遥无期。

 

当上海不再扩张，常住人口的增速会基本陷于停滞，未来上海的外溢的购买力也会慢慢变少，缺少足够的需求去支撑环沪的大量房产市场。叠加前期环沪市场大量需要接盘的投资盘，远期的环沪房产支撑力度堪忧。

 

当上海不再扩张，那么上海的经济发展逻辑将从追求规模切换为追求效率，发展的产业结构也面临调整，此前相对传统的产业人才面临流失。这部分人才在上海是刚需，在二线得算小康。

对于这部分潜在的人才（购买力），杭州南京等一批强二线比环沪县级市更有可能承接。环沪楼市的接盘客群被严重分流，以后得更多期待留在上海的“高端人口”，但恐怕这类客群与环沪的刚需购买性质不太重合。

 

如果上海坚定的选择不再扩张，那么环沪楼市的未来将充满隐患。3.25新政带来的短效刺激毕竟不是可以反复使用的常规手段。

 

环沪城市是时候需要好好审视自身的素质。

环沪的抉择

上海的“收缩”如一把达摩克利斯之剑悬在环沪的头顶，这个持续到2035的“中期规划”是对环沪明显的利空。

这些年，环沪概念在经过一轮爆炒过后，纷纷迎来了调控升级。昆山，太仓，2016年10月份开始限购，外地人限购1套,需要1年社保，2019年两城限购升级，外地人购房需在3年内连续缴纳2年社保。

启东于2017年4月对外地购房人实施限售，外地籍购房满3年后才能上市交易，嘉善2016年12月开始对非本地户籍限购1套。

 

从调控角度看，昆山，太仓政策同样严格，相比另外两城，调控的更及时且力度更大。

 

以2016年上海3.25新政为起点，昆山的房价起步并非最高，四年来的涨幅却在四小强中名列第一，目前房价甩开另外三城独自一档。

但值得注意的是，四小强房价的走势在去年有了明显的分化。近一年昆山延续之前的强势增长，太仓的四年增幅在环沪中虽不突出，不过去年至今涨势最盛。而启东和嘉善近一年房价增速乏力，开始回调，去年的走势甚至都没跑赢上海。

 

其实一轮行情下来，该涨的早就涨了，值得涨的也的确涨得更高。以近年来的大环境来看，楼市逻辑从进攻改为防守，从爆走的三四线暂时回归平稳了一段时间，远期更加稳健的一二线城市。

 

目前看来，环沪的微观结构很可能与大环境保持一致，从外围暴涨的环沪开始回归平淡已久的上海。毕竟环沪一直涨，上海的郊区新城性价比就会被动提高，要知道，从2019年起，第一批3.25新政后的非沪籍五年限制已经到期，上海的外来购买力重出江湖。

 

上海的收缩，对于当下产业相对薄弱，人均GDP四小强垫底的嘉善来说（注：人均gdp数据以常住人口核算），略为受伤，凭借未来高规格的产业规划而爆发的嘉善楼市，房价预期普遍会先于利好落地，透支未来的涨幅，而收缩带来的直接影响是未来规划兑现时间更长，未来的由近变远，嘉善的置业就更需要长期的耐心。

 

启东的人均gdp在环沪四小强中略胜过嘉善，但是远逊昆山，太仓。江苏境内强者如林，卧榻之侧尽是老虎，启东大量的人口流出稍显辣眼。与上海隔江相望的启东更需要上海能及时的基建和产业外溢，唯有作为睡城或是因为承接产业留下人口，启东的楼市才能有持续的支撑。

太仓区位离上海够近，未来还有高铁建设途经太仓，城南区域将会设置太仓南站，而太仓高铁站位于陆渡与浏河交界处，是沪通铁路一期二期，南沿江高铁的三点交汇主站。

只要上海的收缩不影响这些重要规划的建设，太仓人均GDP较高，坚实的本地购买力和外来增量人口都是未来当地楼市的底气，并无太多忧虑。

 

总的来说，未来环沪四小强能否摆脱上海收缩可能带来的不利因素，也许就得看他们内生因素。

 

改变不了上海的方向，但是可以选择自强不息。一句话，打铁终归还需自身硬。

 

昆山就是四小强中最硬的那个。

 

比直线距离，昆山不比太仓离上海更近，比顶层规划，昆山也比不上嘉善的顶层规划，嘉善在浙江倾力打造下会作为长三角一体化的桥头堡。而昆山一眼就能看出的优势是已经开通的昆山花桥至上海的地铁，融沪程度更深。

 

昆山最突出的优势还是自身的强大实力，基本面吊打环沪其它城市。以昆山的GDP总量在县级市中堪称惊人，超过兰州，贵阳等经济弱省省会。

即便把其余三个环沪城市的GDP加总也只是昆山经济总量的7成5。在基本能表现民富水平的人均GDP方面，昆山同样遥遥领先。

 

单论经济，昆山是个披着县级市外皮的二线城市。最值得注意的是昆山人口数据，昆山外来的常住流动人口占比高达50%，这是一线城市才有的外来人口占比水准，较严格的限购和增量人口的大量存在，即便“房住不炒”，还是行情向好。

 

也许这就是为什么昆山以相对最严格的楼市调控，房产增速却远远跑赢其它环沪的本质原因。其实大家根本就不在一个level。

 

当上海不再扩张，那么当前的环沪置业，就比以往任何时候都更需要考虑城市自身素质。昆山相对成熟，开始展现区位优势的太仓确定性也较强，启东嘉善未来爆发力或许更高，但规划中的未来可能会需要更多的耐心等候。

 

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转自：https://mp.weixin.qq.com/s/2LS-echjEQ4URqEV9TUMWg