一、严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
二、调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
三、严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
四、完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。
我看到很多媒体都在解读，实在简陋和外行，根本没说到点子上。我最鄙视的就是那些人云亦云，没有客观独立见解的文章。接下来我用最简洁、最直接的方法告诉你这次新政的影响和应对操作：
1
这次新政发布之前，上海是四大一线城市里唯一对离婚买房的房票和贷票没有任何限制的城市，所以在上海离婚获得房票获得首房首贷资格的确是存在的，但是比例很少，绝大多数人还是无法跨越这个道德门槛的。所以，这条政策对于上海楼市的整体影响较小，不会改变整体供需关系。
此外，对于1月22日政策执行之前已经离婚的人来说，完全不受影响，不要恐慌，继续看房买房。
2
2020年大热的深圳、成都、无锡都在调控中执行增值税免征年限从2年延长至5年。上海这次也就是同步跟进。2015-2016年上海翻倍之后，目前上海市面上绝大多数房子都已经是非普通住房了，所以，这个从2年延长至5年的差别，其实就是从差额5.3%到全额5.3%的区别，对于一套满2不满5的1000万的房子来说，以前征收大概10-20万的增值税，现在增加至50万，如果已经是满5年了，那么税费毫无增加。
对于目前行情下一个晚上跳价50万的千万房产来说，增加二三十万的增值税，这个负担显然不够，而且明摆着会继续转嫁给买房者。
3
通常年底银行的贷款额度都是紧张的，放款速度比较慢，年初额度充足，放款很快。而这轮上海上涨最火热的却是2020年10月以后的四季度，也就是说在本来放贷速度就比较慢的时候，上海成交量照样大涨，房价照样上升。所以，政策要求的控制放贷节奏，会降低二手房流通速度，但是对于房价影响不大。
4
上海不像深圳，深圳投资投机炒房盛行，而上海是改善客、豪宅客占大头，纯炒作投机的比例严重少于深圳。在上海市场上利用信用贷、经营贷、消费贷买房的人比例并不多，更多的是卖一套买一套的改善客户。所以，这条对于规范房地产市场有用，但对于上海目前楼市的火热抑制作用也有限。
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完善新房摇号制度，优先满足无房家庭。这个政策未来还会出具体操作细则。这对于纯刚需来说是福音，可以有效降低新房抢购的火爆局面。
但是，如果新房摇号倾斜无房家庭的话，那么上海目前大量的二套房和投资保值的需求就会直接外溢到二手房市场上，反而会增加二手房的成交量并继续推高房价。
此外，对于有明显限价倒挂的新盘，比如前滩、大虹桥等热门板块，必定会滋生一批代持打新的投资客。资本逐利是本性，只要有倒挂，单靠倾斜无房户是不够的，因为没人知道一个无房户背后有几个投资客。
6
这轮上海的房价上涨是从2020年3月份开始的，看我文章的人都知道。上半年是学区房最先涨，下半年开始改善品质房才涨，2020年国庆节之后就是全面普涨。
这轮上涨其实主要就是三个推动力：一是货币放水导致的资产保值对抗通胀需求；二是2020年上海第一年开始在初中实行公民同招、民办摇号，导致学区房大涨；三是过去三年上海房价跌至谷底，积聚了大量的改善需求。
而1月21日的这次新政对于以上三个房价推动力都没有根本性的解决。
中央经济工作会议和央行已经定调，2021年货币政策不急转弯，保持稳定性、连续性，未来一年，居民保值抗通胀的预期仍然还是很强烈。而上海招生政策这次没有调整，必定还会有大量的学区房需求存在。上海现在明显是新房库存告急，二手房库存不够一个月的消化。
所以，这次新政更多的是从预期上给上海市场一个缓冲、减速的作用。从根本上看，仍然无法彻底扭转上海楼市向上的局面。
7
由于新政的执行，春节前上海的成交量会下滑一些，房价会比较平稳，房东跳价会减少很多。买房客和房东都会开始观望。
但是，过完年的小阳春开始，上海的新房和二手房成交量还是会向上攀登。因为学区需求、抗通胀需求、改善需求仍然大量存在，而最严峻的却是上海新房和二手房库存根本不够消化，严重供不应求才是房价上涨的根源。
所以，2021年上海的小阳春会如期而至！
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房住不炒，是上海必须要坚守的，这点毋庸置疑。所以，这次新政更像是一次试探和试水，并没有一棍子打死。上海希望通过观察市场热度来逐步出台相关政策。
上海目前还有很多加码空间和政策储备：
一、深圳广州限售，北京限竞房限售，而上海是一线里唯一不限售的城市。
二、上海现在首套利率4.65%，二套5.25%，在全国所有的城市里都是最低的。
三、在四大一线城市中，只有上海购买法拍房是不需要购房资格的，北京、深圳、广州都需要有房票才能买法拍房。
四、上海房产可以赠与没有上海购房资格的直系亲属。据我所知，很多人以此来腾空自己的房票，购买多套房产。
五、上海的二套普通住房商贷首付是5成，二套非普通是7成，这个比北京和深圳都要低。
六、多校划片等招生政策还可以调整。
以上这些政策储备都是上海楼市的杀手锏，只要这些政策不出台，上海楼市就还会继续向前。
9
这次新政对于上海楼市来说，就是一次警戒和吹哨，但是不是暂停键。在接下来完全可以预见的小阳春之中，如果上海房价还是继续大涨的话，以上储备政策就会出台。
所以，需要学区房的、需要改善房的，还想吃到最后一波涨幅的朋友，留给你们的时间不多了。
10
等到上海开始限售、提高二套首付比例、按揭利率开始增加加点数、取消法拍房和赠与的房票，或者调整学区政策，那时，上海的这轮涨幅才会彻底结束了。
彻底收紧之前，子弹还是会飞一会！
转自：https://mp.weixin.qq.com/s/oHxjKOl358B8nYhr8osreA
