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这几天科学上网，正好看到一段很有趣的对话，发上来跟大家乐呵一下。

 

 

上面这位网友可能比较年轻，没有被现实毒打过，发出了“日本的房子真奇怪，70平感觉比我家100平的还大”这种惊奇的感慨。

 

一位网友言语中透着一丝沧桑：“不是日本的房子奇怪，说反了。”

 

这么一则简单的对话，却让我和对象发出了心照不宣的苦笑。

 

确实，在中国买房，不是花钱买的每一平方都属于自己。大概率有10%-30%的钱花在了看不清、摸不准的公摊面积上。

 

而这玩意儿，大概是世界上唯一一个能让开发商堂而皇之敛财，而不用向买房人交代清楚的东西。

 

里头的门道，可多了。

 

 

简单介绍一下：

 

使用面积（地毯面积）=实际能铺上地毯的面积

 

日本采取的就是这个算法，不过叫法不同，他们称之为“登录面积”，这个计算方式不会把露台、阳台等算进去。

 

套内面积（实用面积）=使用面积+墙体面积+（一半的）阳台面积

 

在套内面积的基础上算上了套内墙体面积，阳台面积则算一半。自己家中的房子大小，实际上就是按这个面积计算。

 

当然，在内地大家不会把套内面积和使用面积分得太清楚，一般笼统称为“套内面积”。

 

建筑面积=套内面积+公摊

 

当前，国内除了重庆以外，其余城市都是按照建筑面积计价。

 

 

公摊面积包括电梯井、楼梯间、共用墙体、变电室，乃至值班警卫室等等，这些面积会分摊到每一户。具体每个城市甚至每个小区的计算范围还都不太一样。

 

 

至于什么是“合理的公摊面积”，法律对此没有上下限的相关规定。

 

因此，只能通过市场的力量对此进行约束。

 

例如，别墅的公摊率通常在1%-8%，普通住宅大概在8%-20%，超高层住宅和北方高层住宅，公摊率甚至可能高达30%。

 

所以，我们掏钱买的100平房子，可能到手只有70平，而日本70平的房子，加上阳台、露台等，确实很可能比国内的100平房子大。

 

这离谱吧？等等，更离谱的还在后头。

 

有这么一个都市怪谈：

 

每个小区所有房子的公摊面积加起来，一定会超过这个小区的实际公摊面积。这或许就是1+1＞2的威力吧。

 

含糊处必然会产生牟利的灰色空间，而人心的贪婪和资本的逐利性是无法依靠自律得到约束的。

 

马克思在《资本论》中提到，如果有百分之五十的利润，资本就会铤而走险；如果有百分之百的利润，他就敢践踏人间一切法律；如果有百分之三百的利润，它就敢犯下任何罪行，甚至冒着被绞死的危险。

 

不妨以一线城市的平均房价5万/㎡计算，一个小区两千户，只需要在每户的公摊面积上增加0.1㎡，一千万的庞大利润就此凭空产生。

 

至于开发商会不会“高抬贵手”，仅仅薅0.1㎡的羊毛？那你可能想多了。

 

要论这方面最出名的，莫过于2010年的山东高密楼盘“贵宾首府”。

 

这个盘得房率只有48%，被戏称为“史上最牛”的公摊面积——买了85平的房子，到手居然不到50平。

 

央视播出后，全国哗然。

 

 

面对维权，开发商一脸死猪不怕开水烫，“法律对于公摊上限没有规定。”甚至口出狂言：“你们一百年都退不了房。

 

山东省高密市房地产开发管理办公室主任在接受央视采访时说，“监管我们是不管的，怎么卖都可以”。

 

时隔11年，类似事件再次上演。今年9月，青岛的维多利亚湾六期收房，也因为高达46%的实际公摊率刷了屏。

 

有业主买了146平米的房子，实际使用面积居然仅为78平米。官方回应表示确有此事，原因在于超高层住宅墙体厚度大，占用了公摊面积，同时一二楼不参与公摊分配。

 

然而，山东的旧版合同并不要求标注公摊面积，仅仅规定了建筑面积的大小，因此，这个哑巴亏，业主们似乎只能打落牙齿含血吞了。

  

除了做大公摊面积，还有伴随建筑面积而生的一系列衍生收费，也让买房人头大不已。

 

例如，公摊面积凭什么算进精装修费用？是楼道还是垃圾房，需要动辄三四千一平的装修标准？这是黄金做的垃圾桶吗？

 

再比如，北方常见的供暖费为何也要按照建筑面积缴费？部分开发商偷偷把停车场等可以盈利部分也纳入公摊，转过头来再高价卖出，这是一地两吃？

 

再退一步讲，如果硬要说“小区是我家，贡献靠大家”，那电梯、楼道、门厅的广告收入是不是也要算业主一份？

  

怎么到头来，交钱有份，收钱倒把我们给忘了呢！

 

再回过头来看文章开头的一段对话，就不难理解为什么这位网友说“说反了”。

 

 

原因很简单——只有中国大陆和台湾才存在“公摊面积”。因此，对于其他国家来说，真正奇怪的反而是我们。

 

你可能要问了，怎么偏偏漏了香港，这不是我们的房地产祖师爷吗？

 

确实，最早的公摊面积，可不就是由霍英东发明，李嘉诚推广到大陆的东西嘛。

 

香港的超高公摊房也一度成为人们愤慨的存在。

 

为了多捞钱，他们建造巨大的停车场，并设计了大量巨大的飘窗和阳台，这些不属于地产商的建筑配额，但是市民却需要掏钱购买。

 

比房间还大的飘窗

 

对此“憎到入骨”的香港人，把这些阳台称之为“棺材阳台”。甚至乎，外挑式窗台（飘窗）就是香港发明的，而这一外来产物在大陆发芽生根，茁壮成长。

  

不过，这里还真没把香港漏掉。

 

因为早在2013年，在汹涌的民怨下，香港也结束了这个实行了半个世纪的政策，正式迈入了“以套内面积计价”的时代。

 

所以，如果有北上的香港年轻人想在内地置业，说不定在售楼处，反而会对“公摊面积”这个东西感到非常新奇。

 

不得不说，这也是历史的一大奇观。

 

师从香港，而内地的房地产糟粕尽收。

 

对于这个现状，媒体和业主也迫切地希望做出改变，对此的讨论几乎跟房地产税一样，成为了“月经话题”——每隔一段时间就要出来刷一次屏，但迟迟没有动静。

 

2018年，新华社等媒体曾多次发文，质疑公摊面积，如《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》《买100平米得70平米：公摊面积7大乱象》，引发全网大讨论，相关微博话题讨论度过亿。

 

文章用词尖锐：“全世界只有中国房子有公摊面积！简直是劳民伤财。”“取消公摊面积呼声不断，阻力究竟来自哪儿？”

 

2019年2月，住建部下发《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》征求意见稿，在其工程规范第10项中提到：

 

“住宅建筑应以套内面积交易。”

 

文件末尾附上了一份“起草说明”，对这一条的说明是：

 

“本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧‘公摊面积伤民’的矛盾。”

 

不过，值得注意的是，这一文件并非销售管理办法，而是工程技术规范。也就是说，即使文件通过，只要不被上升为国家标准，与销售办法同步更改，对于实际市场行为没有太大约束。

 

我留意到，就在今年9月1日，该规范已经通过审查，这意味着文件距离落地已经不久了，最迟年内应该可以看到细则发布。

 

至于“公摊面积伤民”问题能否得到解决，就要等文件细则的规定了，让我们拭目以待。

不过，凡事总有正反两面。有些论调会说，“取消公摊面积，套内单价只会暴涨”，“开发商将会极力压缩公共面积，电梯、楼梯等设施质量将会大幅下降”。

 

事实上，这些论调早在香港推进废除建筑面积，按照“实用面积”计价时，就从以开发商为代表的反对派这边出现。

  

确实，如果按照实用面积计价，单价确实会相对暴涨，但这就相当于超市带壳的榴莲和剥好的榴莲果肉一样，总价是不变的。相反，还能让钱花得明明白白。

 

进一步来说，还可以为我国的高房价褪去一层遮羞布——显示出真正的房屋价格。

 

至于后者，别说公摊部分了，目前我国买房人真金白银买的精装房质量，似乎也好不到哪里去。

 

当然，全面取消公摊面积不太可能，买房人的诉求其实很简单——

 

拥有知情权，花钱买个明白，能知道自己为什么东西掏了多少钱，同时除去不合理的额外开销，如装修费、供暖费等。

 

这样一看，要求简直不能更卑微了！

 

至于如何保证后续落实？我有一计：

 

只要政府部门监管到位，完善相应法律，厘定配套建设标准，强制要求房企将公摊部分清晰全面呈现，加大违法惩处力度，相信这些都不是事儿。

 

信息更透明，监管更到位，作妖的事情自然就少了。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/mTejjx7de2Q1khMfdLIwRw

 

楼市转熊，股市转牛。

牛熊转换间，市场似乎又回到了“研究基本面，就输在起跑线”的混乱年代。

混乱年代里，他们站在大型收割机上，俯视着我们——

 

我都这么费心费力包装了，你还不过来让我收割一下。

 

你礼貌吗？

 

楼市里，又是大概念！又是大规划！

前两天，《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》落地了。

传了一年的琴澳共管新政，终于落地了。

再然后，热度犹在的珠海楼市，再次被烧了一把火。

 

他们都说——

这是对珠海楼市和横琴楼市的天大利好！

 

政策原文，无非就三点——

横琴由广东省和澳门双方共管；

 

横琴与澳门之前，由横琴和澳门来制定贸易游戏规则。横琴与内地之间，仍按照中国现有游戏规则；

 

企业所得税，从25%降低为15%。在横琴工作的澳门居民，依据澳门税率缴纳个税。

先提升地位，再划定小型自贸岛，最后降低税率。

熟读三遍政策全文，我想说句实话——

琴澳共管新政，政治意义远大于实际意义。

你去看看上面那三点，哪个是能短期落地，给楼市带来实际冲击的？

 

一个共管小型自贸岛，再加上一个减税，明天澳门的产业就真能搬到横琴了？

就算真搬，横琴你敢接么？

 

还真打算搞个澳门威尼斯人“珠海分威”？

 

有人说，搞深度合作区是为了吸引和发展“高新技术产业”。

 

高新产业发展了，横琴就牛批了。

 

喏，下面这张图是澳门的产业结构分布图——

2019年澳门经济总量4379.6亿。

第一产业，没有；

 

第二产业只有188亿，约等于没有；

 

第三产业中，排名第一的菠菜占到了50%，接下来是房地产、批发零售、银行和酒店业。虽然都不是菠菜，但和菠菜息息相关。

打眼一看，“含科量”恐怕还抵不上合肥。

我承认，未来肯定有一批利好政策给横琴，也会有财政支持，还可能又资金上的支持。

 

但是，这些大概念与普通人理解的“楼市和房价”基本没有关系。

真正与楼市有关系的是什么？

 

是土地、供需、货币政策、产业基础、人口流入和城市配套……

 

琴澳合作区的落地，短期内能给以上六大因素带来质的飞跃么？

 

并不能！

 

让你从楼市里赚钱的，是这些东西，而不是看得见摸不着的大概念、大规划。

你还真以为上一轮的深圳房价上涨，是因为所谓的“示范区”？

 

不是！是供需！

 

早在示范区之前，深圳楼市已经连续五个月的成交量上涨，市场上已经出现无房可售的苗头，房东已经开始捂盘惜售，房客比已经达到了1:5……

大概念和大规划是啥？

 

是大型收割机，是庄家用来割你的。

 

朋友们，醒醒吧。

横琴已经干到6万了，还是从3万8干到的6万。

 

你只看到现在的横琴一片火热，你却没看到早期进场的庄家，全在嗷嗷抛盘。

 

股市里，还是炒概念，又是玩赛道。

 

现在的股市换赛道，越换越离谱。

 

以前换白酒、医疗和大消费，换光伏、新能源和第三代半导体，我勉强能理解。

 

这两天，玩上了“元宇宙”概念。

 

以前聊股市咱也不太懂，咱也不敢说。

 

但说到元宇宙，可真算进入了我这个“老二次元”的射程范围内。

 

所谓元宇宙，就是用AR、VR和3D技术构建一个虚拟现实的网络世界。

 

稍等等，我想先骂句脏话——

 

神特么元宇宙，就是VR换壳。

 

人人带着VR头盔满街跑，在虚拟现实里开着跑车玩嫩模。

 

通俗的讲，就是“头号玩家奔现了”。

 

脸书说，要在5年内转变成元宇宙公司。字节说，我先去收个VR游戏公司。完美世界说，我已经在游戏开发中融入元宇宙相关元素……

最牛批的就是深圳一家游戏公司“中青宝”，声称要打造一款元宇宙模拟经营类游戏《酿酒大师》。

 

玩家带上头盔，可以在游戏里酿虚拟酒。摘下头盔，可以到线下门店兑实体酒。

线上酿酒，线下品酒。

 

在虚拟现实里，走进现实。

 

然后，中青宝的股票，直接20%涨停。

 

短短三天，元宇宙概念板块涨了26%！

光20cm的，今天干出来5个！

 

游戏还在虚拟现实，收益已经走进现实。

 

作为一个玩过市面上几乎所有VR游戏的我，可以很负责任告诉大家——

元宇宙的概念，纯粹就是割韭菜。

第一，硬件层面，全世界没有一个能打的。

 

截止目前为止，没有一家企业能生产出达标的体感设备支持元宇宙。

 

VR想要达到电影和小说里的那种虚拟现实效果，至少需要4K+刷新率90以上的屏幕，才能减少晶格和延迟。

达不到会怎样？会晕、会吐、会看不清！

 

国外三大vr厂商HTC、Oculus以及索尼，全部都无法同时达到以上两大要求。

 

至于国内那些厂商，视觉颗粒度大的一批，刷新延迟烂的一批。

 

带上10分钟，头不晕你不吐算我输。

第二，引擎层面，国内没有一个能打的。

 

元宇宙的核心，除了硬件，还有就是3D引擎平台。最起码的要求是，数据可存储，模型可复用。

 

前期投入极大，商业壁垒极高。

 

全球最好的引擎平台，类似unity和unreal，全在国外。

 

下面这句话，可能有点伤自尊，但我不得不说——

 

如果说国外的引擎相当于太上老君，咱们大致相当于太上老君炼丹炉的……

炉灰。

第三，软件应用层面，我可以不说话么。

现在国内蹭元宇宙概念蹭的最狠的，就属软件和应用公司。

 

没办法，毕竟咱们的硬件和引擎属实不太抗揍，软件蹭起来比较容易。

 

但是，哪怕是相对简单的软件层，咱们一个能打的也没有。

 

我就说一句话——

 

10个玩VR的，9个都挂着VPN，从外网下载应用。

 

以上，就是现在炒烂的“元宇宙”现状。

 

就这批样，也依旧炒起来了。

 

甚至昨天连传统传媒板块也蹭着元宇宙的概念，坐地排卵了。

 

接下来，请诸位牢牢记住下面这段话。

 

一般而言，一个新概念在资本市场的炒作分为三个阶段：

 

当它在美股被热炒的时候，这个阶段进入一般能赚钱；当它在a股的通信和电

子板块被热炒的时候，这个阶段进入可能会赚钱；当它在传统媒体板块被热炒的时候，一般就是割韭菜了。

而咱们的元宇宙，直接三步并作两步——

 

一天时间，从通信电子板块跨跃式的炒到了传统媒体板块。

 

 

最近，频繁有朋友跟我说：越来越看不懂现在的投资市场了。

 

一群人拿起一袋垃圾，包上新的外衣，交给另一群人。

另一群人，拿着这袋垃圾，击鼓传式的炒的不亦乐乎。

 

楼市里，他们蹭着虚无的大概念，把垃圾房产出货给你；股市里，他们炒出一个新赛道，让你进场去接盘。

 

你加入，仿若一个憨批，毕竟这是袋垃圾。

 

你不加入，更像一个憨批，这袋垃圾还真涨了。

为什么会出现这种情况？

 

用一句话总结就是——

 

流动性，遇上了资产荒。

 

首先，这是个流动性仍然相对宽松的时代。

 

一个多月前，我曾在一篇文章中提到过：货币政策，开始发力了。

731的会议上，高层首次提到了一句话“要增强宏观政策自主性”。

 

美联储在启动Taper，缩减QE，拧紧水龙头。我们可能会与其发生背离，开始“补水”。

 

我在写这篇文章时，接到了不下四个来自各家银行的电话：

 

银行贷款，了解一下。

同时，这又是个陷入资产荒的时代。

 

现在你还能找到值得入手的、确定性相对较高的投资标的么？

 

几乎没有！

 

楼市里，从一线城市到二线城市该涨的全涨过了。

调控政策，像铁锤一样嗷嗷砸。

 

股市里，散户刚学会价值投资，机构却散户化了。

 

大资金比散户更冲动，更追涨杀跌，更频繁炒概念、换赛道。

 

当相对充裕的流动性，遇上了无处可买的资产荒，这就好像是——

 

抱着金块的你，行走在戈壁上，突然遇到个卖尿的人。

 

尿虽然有点骚，但还真的解渴。

 

 

 

面对这样的时代，普通人应该怎么办？

首先，我们要耐的住性子。

 

越是流动性充裕，收割就越频繁；越是资产荒，收割下手就越狠。

如果真的没有什么可买，那就不如苟着。

 

千万不要让前两年凭本事从楼市里赚来的钱，这两年再凭本事烧出去。

 

更别听有的大V瞎逼逼，人永远赚不到认知以外的钱。

 

那是他们勾着你，走出你的认知以外，好收割你。

 

把人骗出来再杀。

 

其次，我们要屏蔽所有的大概念和大规划。

 

所有的大概念和大规划，都与普通人无关。

 

普通人赚钱投资，应该坚持一个原则：看得见的、成熟的、摸得着的和波动趋势小的。

大概念是用来短炒的，是庄家用来收割的，是大户用来抛货的。

 

最后，没有任何好消息就是最好的消息，因为会跌到足够便宜。

 

这句话不是我说的，是巴菲特说的。

 

当绝大多数人都不在信仰价值投资，他们频繁换赛道，从楼市换到股市，从龙头股换到类似元宇宙的垃圾股，抛弃各种好城市和好公司，去追逐所谓的大规划和大概念时……

 

那些好城市和好公司，就会出现好的价格。

 

别着急，再等等看。

 

等你看不到所有的好消息，满眼望去全是坏消息，坏到看一眼就想跳楼的坏消息。

 

等到那个时候，好价格就出现了。

 

比如，两年后的深圳。

 

我给大家举两个例子。

 

2012年，经历了三轮楼市调控和12轮货币收紧之后，深圳跌入谷底。有一部分人，以近乎0首付的成本，收了诸多货。

 

四年后，这些一意孤行并执着坚守的人，都获得了丰厚的时间馈赠。

 

2013年，白酒、保险、银行、家电等龙头优质企业的长期年平均净资产收益率在15%以上。一部分人，以10倍以内的市盈率的低价获得。

现如今，这些一意孤行并执着坚守的人，都获得了5-10倍的收益。

 

也会有人说——

 

我现在先去追逐新赛道，先从楼市换到股市，等价值回归时再去换回来。

我想说，这类幻想是不可能实现的。

打雷闪电、风霜雨雪时，你不在。风和日丽、艳阳高照时，自己可以享受得到？

这样的好事，不管你信不信，反正我不信。 

最后的最后，借用我最喜欢的一句歌词，先给诸位。

 

不相信未做牺牲竟可先拥有。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/g-RPsWaY8RCDcQ5kZ-H-cA

作者：真叫卢俊团队

来源：真叫卢俊（zhenjiaolujun0426）

昨天下午火急火燎的赶在3点前回公司看“国新办就努力实现全体人民住有所居有关情况举行发布会”直播。

从成绩谈到问题，再从问题谈到方法，发布会的前半部分我们看到了国家层面的很多数据：

► 2019年，城镇居民人均住房面积39.8㎡

► 各类保障性住房+棚改安置房8000多万套

► 帮助2亿多困难群众改善住房条件

► 2020年，我们的城镇化率达到63.89%

发布会后半段，我们从各地记者提问中逐渐还原了今年房地产市场的总体轨迹，更重要的是，我们在其中也看到未来地产3年的发展轨迹。

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发布会里说的，不就是上海这一年发生的么？我把今年的调控政策大致罗列了一下：

再对照发布会里住建部关于记者楼市提问的回答“稳地价、稳房价、稳预期”，做个对照：

► 土地端，从控制土拍次数、坚持房地联动、到利用中止价将土拍溢价率控制在10%，土地市场一直在设计规则稳地价；

► 价格端，一手限价、采用积分制度，二手核验价，并且实行三价合一取其低来贷款，最终摁住不断上涨的房价走势，稳房价；

► 市场端，从政策出台频率和力度，再加上土地端+价格端对外释放的态度，以及贷款方面举措，现在谁都知道市场已经稳定了，稳预期。

可以看到，从年初到现在的10条调控政策里，每一条都是今天发布会内容的兑现。不单单上面这些，从城市土地供应结构中，重点突出安置房、租赁住房用地：

再到800亿的城市更新基金中，关于城市更新资金来源的探索：

再到城市老旧小区的改造：

©cric克而瑞

上海真的是认认真真把发布会说的内容做了个遍，这也是为什么发布会一结束，很多人会觉得这次说的有似曾相识的味道，但其实在发布会还没开始的时候，我们就至少应该预见到这两点。

1）这次发布会一定只公布宏观调控方向

至于具体到城市的调控，一定是因城施策，由各城市根据自身情况制定，这点也是调控原则之一，就是具体问题具体分析，不搞一刀切。

2）这次发布会最有意义的点在于

从现在开始，未来各个城市楼市发展轨道，已经被划好，从这儿开始，又将开启新一轮的城市横向竞争赛道。

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虽然是“复习”，但这次背景完全不一样了。住建部虽然带着我们复习了一遍过去一年发生的事，但不同的是一些过去说过的事情，现在它的发生背景完全不一样了。

首先一点，就是土地市场的干预逻辑。

2020年，有一条被忽略的《意见》——《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》，这里面有一条规定是：要求到“十四五”期末，地方土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上。

仅这一条，就带来两个重要改变：

► 相比出让熟地，地方政府更愿意出让的是旧改土地；

► 同时也可以减少开发商拖欠、缓交土地出让金的行为，提高土地的使用效率。

虽然地方土地财政收入收归中央这条是错误分析，但是这其中有一个变化是真的：就是之前土地出让金通过财政入库，会被改成通过税务部门入库，这有什么差别呢，就是对于中央层面来说，它能够更加实时掌控地方土地出让的情况。

以上这两点都有利于提高城镇的土地利用效率。

那节省出来的土地做什么？

我们再看下城市供地系统，还是以上海为例：

上海一批次供地清单中，52块地里，27块地，都是征收安置房/租赁住房。全国来看，重点城市土地出让条件都自带租赁住房：

©中指研究院

而这一点也被上升为各省市十四五规划中：

©中指研究院

我们可以感受下未来租赁住房在城市供地系统中的位置。这里不能更明显的在告诉所有人，要从源头开始让生活在城镇里的人有房子住，“住有所居”。不过，真正让我看到这次发布会精髓的还不是上面说的这些。

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这次发布会内容有些东西看似跟房地产关系不大，比如城市内涝、城市病、乡村建设等等，但恰恰是这点，更让我们看到了这次从国家层面治理房地产的决心，因为住有所居，一定不仅仅是住房问题，它是一个涉及土地、金融、城市、基建等等多环节的超级问题，牵一发动全身。也就是说，如果我们只是从土地市场、购房市场来调控，最终治标不治本。

但这次不同的地方在于，发布会本身传达出来的关于人居的内容，涉及方方面面：从提高城市运营效率的城市基建建设、海绵城市，再到想办法灵活使用土地扩充租赁住房源头、简化审批流程。我们看到的是一个涉及城市发展各维度+各条线+各环节的全域覆盖，而这也侧面展示了这次国家层面发布会的精髓，就是长效机制。

如果不是下了决心，没谁会有这样的魄力，调度城市发展的各个条线；如果没有各条线的梳理、分析，也不会从根本上解决城市居住难题。而这对我们的意义就是，请把那颗躁动的心放进肚子里，未来是城市建设的未来，而不是房价的未来，所有一切都要服务于城市发展。

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有长效机制的决心，也有可持续推进的方法。

具体来说，我们总结了三个关键词：20%、5%、3年。

► 20%，老城区更新，最多拆20%

这背后不仅意味着城市更新精细化，更重要的是，城市更新思路从开发转经营，而且鼓励城市居民共同参与建设。

► 城市住房租金年度涨幅不超过5%

防止住房租赁市场供需失衡，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题。

► 力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序的明显好转

国家层面制定了明确了调控效果见证时间，以此倒推我们预知未来3年楼市的基本状态。

在以往公文中，其实我们不太能看到很多具体到数字的描述，而这次我们可以看到很多目标，都落位到数字层面，我也不说决心之类的话了，具体落位到数字层面有两点是可以肯定的：

其一，国家在前期调研、政策试点城市中做了充分的准备，对未来目标可以量化指标；

其次，城市治理的方法已经变得越来越科学、严谨，否则无法数字化。

另外发布会的内容可以归类为两方面：

城市更新层面：

► 供应：保障房、租赁住房土地供应量

► 灵活：赋予城市更多自主权，处置城市闲置土地

► 资金：城市更新开始探索更多资金来源

城市建设层面：

► 多方参与：城市自检+第三方体检+百姓满意度

► 多条线联动：海绵城市+城市基建

这两相对照来看的话，就是开源节流：一方面扩大城市居住房源供应，与此同时，还从资金端、闲置土地端，解决供应源的问题；另一方面，再通过城市自检、第三方检测、城市基建、海绵城市提高城市发展效率。

这两方面放在一起，应该说是为住有其居提供了一个最根本性的解决思路这点从国家层面来说，确实有底气有实力做好。

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有人说这次发布会像二次房改，其实真的不好说，随着城市经济发展不断纵深，我们面临的市场是前所未有的，面临的问题也是以前没见过的。新局面、新问题，必然催生新答案，而“住有所居”，就是我们面对房价不断上涨、生存压力不断变大的生活环境，所给出的根本性解决方案。而这，也必将带来房地产行业的一次深度调整，无论是开发商、中介、房屋买卖双方跳脱出今年按月出台的各项调控政策，这次发布会应该是今年我们看到的最重要的一个信号。

这次发布会也为我们所住的这个城市未来3年的发展轨迹指明了方向，同时身处城市的我们，要知道我们所在的这个城市在买房、租房、生活、工作等各个条线触及的经济发展底线是在哪里。

作者：真叫卢俊团队

来源：真叫卢俊（zhenjiaolujun0426）

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/HO3pArADGf-wJ3k_Cqiy8w

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最近大量朋友在后台留言，说上海的租房市场杀疯了，涨价涨的令人头秃。 

 

我还真问了不少在上海的朋友，说确实是离谱。

 

住在租来的房子里的打工人，谁也不知道涨价和明天哪个会先一步到来。

 

你认真考虑了很久。

 

然后发现考虑似乎没用，于是就躺了。

 

 

准确的说，现在，房子这狗东西已经成了一种具有象征意义的事物了。

 

房产引起的焦虑，不仅会传染，而且无处不在。

 

就像所有人知道的那样，焦虑的出现源于现实，但偏偏现实是很难被改变的。

 

其实在最初看到关于“买房还是租房”这个问题的时候，我并没有第一时间进入问题探究的状态，而是对这个问题本身陷入了沉思。

 

是现在的房价难道还不够高吗？为什么大家还能淡定自若地就着这个问题进行方向选择。

 

就现在的房价来看，这是买不买房的问题吗？

 

这明明是买不买得起房的问题好不好。

 

 

按照朴素的逻辑来推导，咱现在如果想在大城市买套房得先工作个十年打底（注意，只是10年打底）然后父母帮个忙，才能在通勤2小时范围内上车。

 

有时候我都觉得这上的是地铁。

 

其实上面的事情，去掉10年打底也可以，主要靠父母帮忙，如果父母不帮忙，除非你是在极高薪的行业，不然确实独立搞定首付也难，或者说需要更多时间。

 

毕竟你虽然没有还房贷，但是提前享受了房贷（每月还房租），并且这个数字的变动要比房贷还厉害。

 

而且，就是首付勉强解决了，但房贷这块准备咋还呢？

 

 

在以往房地产市场发展较快的年代，首付交完房贷这块压力整体是不大的，毕竟在每年的房地产市场的上涨幅度下，房贷的相对压力会越来越小，而且那时候工资速度涨得也不算慢。

 

但这个逻辑在这些年变了。

 

虽然说国内部分热点城市房价在去年有了一波上涨，但就全国范围来看一线城市的整体涨幅并不大，而且伴随着房住不炒和官方指导价的出台，除了极个别热点城市，近几年入手房产的人已经不再是“假房奴，真房东”了，而是真正意义的“房奴”。

 

过去很多买房的逻辑是很清晰的，关键就在于货币的贬值和利率的倒挂。

 

那时候的经济帐很好算，因为大家都很明白货币的贬值速度有多快，从百元大钞能从超市换回满满一购物车到现在甚至还铺不满购物车的底层，这里面反映着的是购买力的缩水。

 

虽然说当时大家工资涨的也不慢，但总归是跑不过GDP的，更不论说M2了，而在那个时候，普通人所能掌握到的所有低风险投资中，没有一款是打得过买房的。

 

我很多年之前就在知乎说过，没有那么多居住刚需，都是理财和抗通胀刚需。

 

 

另外一个值得注意的点是什么呢？

 

房贷在收紧，靠房贷（对，我说的是房贷，不是房）套利的时代正在被终结。

 

什么叫靠房贷套利？

 

只要有本事在银行以房贷利率贷走钱的人，什么都不用干，转手到资本市场上吃息差就可以实现躺着把钱给挣了。

 

躺着挣钱，可不是只有一种解释的。

 

 

但现在的逻辑正在发生变化。

 

因为我们开始去杠杆了。

 

资产价格的价值飙升是由“杠杆率”和“放水”共同决定的，开闸放水代表着市场具备的充分流动性，但没有杠杆的存在，资产价格依旧抬不起来。

 

举个例子好了，大家都知道券商是挣交易手续费，这个时候大家交易的数额越大是不是他们就赚的越多呢？

 

很遗憾，是的。

 

 

在同等的手续费下，券商从A客户一百万交易额中赚到的数额是B客户十万交易额中赚到的十倍，这对券商来说，再怎么好的行情，百万交易额的客户数量也不可能达到十万交易额客户的数量。

 

但杠杆的到来能改变这一切。

 

现在很多朋友不知道一个东西叫配资了，在15年那一波中，配资可是绝对C位，差不多可以理解为杠杆保证金交易。

 

允许配资的情况下，十倍杠杆加持下券商从十万交易额的客户那里就能收到百万交易额客户那里的手续费，而如果这个杠杆被放大到百倍，那就意味着这些原本十万交易额的客户瞬间就能提供千万交易额级别客户的手续费。

 

地产商的杠杆，大家应该都已经有常识了吧？

 

阿基米德杠杆定理对人类的最大贡献从来不在物理，而在金融。

 

 

看到这里，再结合着每一波房价的剧烈上涨，你就会明白为什么历次房地产的暴走总会与首付比例相联系，为什么要针对第N房施行差别房屋贷款比例了。

 

但现在的阶段就是如此，从地产的三道红线到二手房额度受限，在我国去杠杆的过程中，资产价格的水平是在被压制的。

 

更重要的是，利差也是在下降了的。

 

关于利率这块的波动，只要接触过理财的小伙伴应该都是很清楚的，在去年疫情没有发生前，信托的利率差不多整体还维持在两位数，疫情过后直接就被打到了8-9%，而在去年刚过半的时候，这个利率已经跑到了7%，一些标的很好的区域甚至已经跑到了6字头。

 

而此时的银行理财也面临着震荡，利率不断走低。 

 

我们已经进入了低利率时代。

 

但此时的房贷利率却并没有走出像他们的同行那样的趋势。

 

异常坚挺的房贷利率与跌跌不休的市场利率形成了鲜明对比，甚至于在严厉的政调控下部分热点地区的房贷比例还出现了逆势上涨的倾向。

 

但你这意味着什么吗？

 

意味着你的贷款利率已经不再像过去那样具备吸引力，在过去那种巨大利差影响下，你的低利率会被市场推着减负，但在目前利差收窄的情况下，即使你以现在的银行利率贷到了钱，这些钱的潜在收益也是会打折扣的。

 

换成简单易于理解来说，现在房贷没有那么香了。

 

注意，不是说不香，而是没有那么香了。

 

 

好了，以上的东西你们都了解了，但这时候，你肯定会问。

 

买房或许不是最优解，但还能选择什么呢？

 

这才是最大的问题，放眼望去，似乎没有更好的选择。

 

炒股吧，我老家有句俗话，叫做不怕吃喝票堵，就怕卖房炒股。

 

大盘上的股票鱼龙混杂，每次一到发财报的时候，中国科幻文学界都要迎来大发展。

 

其实这句话是有问题的，因为赌还是很可怕的，但意思大家能get，就是警惕股市，炒股可以，但不要卖房炒股。

 

股市太稳健了。

 

十年前3000多，十年后，还是3000多。

 

 

再来说创业做生意，这块就更离谱了。

 

且不说这年头创业的成功概率堪比游戏抽卡，单就说创业的准备工作就能把人给削去一层皮，更别说创业所需要的知识储备了。

 

我可是真的开垮过不止一家店的。

 

也不止是我一个人菜，我家楼下综合体，平均3个月换一批，这可还是现金流最好的餐饮生意。

 

最近加盟割韭菜的又多了起来，没办法，做生意确实不好赚。

 

那你说放银行吧，吃点理财或者存单就好了。

 

好倒是好，就是通胀动起手来力气不小。

 

 

在这种情况下，购买房产就成了摆在所有人面前不得不考虑的存在了。

 

因为你好像没得选了。

 

这就回到了文章开头，房子都成了一种信仰的存在了。

 

如果你对着父母说你要创业，你父母或许会紧张地睡不着觉，思考如何劝你改邪归正，如果你说你要卖房炒股，你父母可能会考虑要不要以打断你的腿这种低消耗行为来阻止你掉入深渊，但你如果说想要集资买房，你父母这个时候会欣慰地觉得你长大了并在某个深夜里计算如何最大限度地省吃俭用来帮助你。

 

这种信仰，谁顶得住啊。

 

 

房产的另一大亮点就是低流动性。

 

虽然资本市场上一直秉承着流动性越高、资产越优质的思路，但这种想法对没有什么专业经验的普通人来说是不成立的，原因就在于普通人拿不住流动高的资产。

 

你没看错。

 

没办法，拿不住是人类的天性，谁在炒股的时候上班不是瞅准机会就要对账户撇上两眼嘛，然后有点浮盈就忍不住出手了，有点亏损就想着要不要割肉了。

 

老实说，如果把房地产搞成像股票市场那样随意流动，现在还能持有几十年房产的人将会变得凤毛麟角，当然反过来说，要是茅台股票也跟地产那样不易流动，那你说谁还能拿不住几手茅台啊。

 

低流动性限制了交易频次的同时，也让大多数人被动的心态变好。

 

这也是房价信仰的另一种展现。

 

时间对你说。

 

走，跟我进屋。

 

 

关于是否购买房产的问题在现在这个节点来是一个很模糊的话题。

 

模糊的点不在别的，就在于目前市场前景的扑朔迷离和政策端影响的未知性。

 

毕竟投资是讲究顺着趋势薅羊毛。

 

在趋势还没走出来的时候，市场整体状况是很波折的，这个波折同时就很容易造成多空两方力量的失衡，因为这个时候市场的多空双方是拉扯在一起的，在力量博弈没有分胜负之前，任何人都看不清未来的方向。

 

但方向又是最重要，跟对了方向就是起飞的猪，跟错了方向就只能被迫做时间的舔狗。

 

 

房住不炒喊了很多年，近几年的手段确实是在生效，地产的三道红线限制了行业整体杠杆的同时，也让部分资金紧张的房企无奈选择断臂求生，目前房地产市场陷入的就是这么一个不知道的状态。

 

此时踏足房地产市场的任何决定，都比以往任何时期看上去具备冒险性。

 

因为现在就是政策落地的前夜。

 

这一波赌，赌的就是未来十年吃肉还是吃席。

 

多头如此，空头亦如此。

 

 

总有读者让我预测房价，我都笑了。

 

我要是有这个本事，我还在这码字干嘛？

 

与其在这里把问题逐渐复杂化，可能我们适当地选择做一点减法效果可能会更好。

 

别想那么多，想你自己状况就行。

 

我大概1年多前写过是否建议年轻人买房，现在我的观点也还是一样的。

 

如果这套房子是你人生的第一套房，且你具备买得起、供得起的能力，那就可以买，因为在这套房子面前你是不需要考虑涨跌的。

 

因为涨了你也没法卖出去，跌了你也还住着，讲白了涨跌规则和你没啥关系。

 

如果你是运气好摇到了限价盘，估计也跌不了，因为价格本身差不多就那样了。

 

当然这里还是再强调一遍，只有你付得起首付，且这是你的第一套房，才这样搞。

 

毕竟对你来说此时的核心诉求不是房产背后的金融价值，所以最大的风险对你来说是可以规避掉的。

 

反正你现在也是给房东还房贷。

 

 

最后。

 

说投资需求。

 

我其实一直懒得理投房的，因为人家条件足够优越，不需要我给出主意。

 

但我今天破例提醒下，现阶段别想着炒房了，高流动性高杠杆时代已经过去。

 

过去的那种打算囤房交易的炒房客基本都得完蛋，因为你即使浮盈，可能也卖不出去了，把时间拉长，这投资收益也不高，这时候如果资金是杠杆来的，就惨了。

 

最符合投资需求的领域应该叫“打新”，就是去摇新房，摇到了锁五年，等5年后卖，赌解除限制之后能赚多少。 

 

这也是为何近期热点城市频频出现“万人摇号”状况的根本原因了，虽然说摇号要凭运气，但这可能是最符合他们需求的了。

 

是不是看起来特别像股市？

 

没办法。

 

这年头，就连赌博都开始卷了。

 

 

前两天的时候，我们不是写了篇《一个价值两千万的机会》嘛。

说杭州楼市有个一二手价格倒挂的红盘，只要打中就能赚2000万。

写完之后有个小伙伴和我说：杭州楼市的套路你不懂，最终利润可能没你想象的高。

因为能不能成交是有套路的，不是每个人都能做到，按你看到的价格去成交。

之前杭州市面上，有几个促成高价成交的方法。可能你们这些外地人，听都没听说过。

比如截图高价成交法，高挂价格钓傻瓜法，这两个损办法就都是非常典型的例子。

之前我们不是在《楼市也有杀猪盘》里面，写过个深房理的事情嘛，前几天央视好像也报道了。

在深房理被处罚之前，也有一些杭州炒家和深圳炒家，在杭州用着类似的套路搞炒作。

很典型的例子就是，他们一起联手坐庄，控盘某些小区，然后玩截图高价成交法。

只不过这帮人的规模，没有深房理搞那么大，玩法也没深房理那么野。

深房理当初在搞的东西，有一部分可是非法集资，和地下资产证券化。

这帮人通常是自己提前埋伏好以后，就会不停的在各种网络渠道，发布文章贴各种截图，吹哪个板块要涨。

想在网上引起大家注意也简单，因为这些炒家里面有一批人，就是在当地做房产自媒体的，关注他们的人也很多。

想在这个区域买房的人，看到了到处说要涨自然着急啊，就会跑去接盘同小区。

同小区买房的人突然增多了一批，房源就那么多。价格自然短期内就上涨了，这在当时已经是常规操作。

当然了，如果你不用上面的所谓截图高价成交法，其实是没办法卖出这么高价格的。

如果对比杭州市面上二手房的挂牌价格和实际成交价格，很多小区能差两成左右。

比如城东的新城金茂府，二手挂牌价格差不多是8万以上，实际成交6万7左右。

11万的柳岸晓风留香园，两三个月以内连个带看都没有。至于17万的南星板块，更是只存在于中介截图之中。

其实很多房产小白不知道的是，这两年房圈内各种乱七八糟的玩法，远比大家想象的多。

之前楼市火热的时候，就连成都这类二线城市的一些法拍，也有来自上海深圳杭州的投资客，在想办法做局。

这些人会先想办法找到房主，然后和这些法拍房房主谈好含税价格，并且付好定金签订协议。

等法拍开拍以后，拍到这个协议价格以下的，买家会补足差额部分。

拍到这个价格以上的，大家就按照之前说好的价格办。

被法拍的那个房主，拿到法拍差额以后，会退给这些炒房客高出的部分，等于说是多退少补。

最后这个法拍，会达到一个匪夷所思的价格。然后炒房客通过ABC的模式收房，最终拉高整个小区的成交价格。

之前他们就在这个小区已经建仓了一些房产，拉高价格以后可以相对从容的出货。

自己手里的这套法拍，因为成交价和实际购买价格不同，所以操作空间也很大。

投资客接盘以后，也可以给后面的买家一个按照法拍成交价，看起来很高的折扣出货。

这里可能很多小白不知道啥是ABC的模式，我们来解释一下这个知识点。

所谓的A、B、C中的A说的是业主，也就是拥有房屋产权的卖房产权人。

B说的是不为取得房屋产权，只是为了控制房源，找到出价更高的买家的中间方。

C是指最终获得产权的买家，也就是我们常说的来买房的那个人。

所谓的ABC模式，说的是中间人B，也就是虚假的买房人B，以一定价格向产权人A“购买”，或者承诺包销其房产。

通常是用利诱的方式，让产权人A签订单边买卖合同，或者出售独家委托协议或者公证委托书。

等中间人B找到真正的买家C以后，通过“交易主体变更”等形式，把未过户至自己名下的房产再加价卖给C。

在ABC单里面，产权人A和中间人B往往只存在合同关系，但不发生房屋产权转移。

中间人B通过合同关系，来约束产权人A，通过打时间差的方式，获得中间的差价，这个差价通常是真正买房人C承担。

这个操作手法其实也一点不稀奇，很像国际文物界的传统玩法，也就是所谓的盘内滚珠。

盘内滚珠的意思，简单说分了盘内和滚珠两个部分，理解了这两个部分，就理解了这个词的含义。

盘内的意思是，首先要把某一类文玩囤积在自己手里，不然炒高就是给别人做嫁衣。

滚珠的意思是，要把这些囤积的文玩，在自己手里炒出花样。这样可以带动手里同类物品价值水涨船高，这叫滚珠。

通过不断炒高其价值，甚至招人自买自卖，来吸引真正的买主上钩。

通过炒高某件文物的拍卖价，来带动自己手里其他同类文物的价格水涨船高。

这个操作手法，很类似咱们刚刚说的。通过法拍拉高表明成交价的方式，炒作某个小区自己已经囤积过的房子。

过去国际文玩界通过这种手法，炒高了青花瓷，十二兽首乃至各朝代的玉玺。

被盯上的买家群体，显然就是现在对文物越来越关注，也越来越富裕的中国人。

这批炒房客只不过是把国际文玩界玩过的东西，套用到过去两三年火热的楼市上了。

全文完，

转自微信公众号：饭爷的江湖。

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/YURhccVCdhAX8SmFfJiLJw