标签： 学区房

 

 

 

 

 

2021年3月16日，一声重磅的春雷，响彻在上海城市的天空。

 

影响到上海全市初中学生的中考命运、以及所有「学区房」价格走势的历史性文件，要落地执行了。

 

上海教育委员会官方发布了《高中阶段学校招生录取改革实施办法》，将一直未能得到彻底推进的高中招生改变进程，大力地往前迈了一大步。

 

这不仅是上海有史以来，最大规模的学制改革，也有可能是戳破全国各大热门城市学区房价格泡沫的终极武器。

 

不管你是上海人，还是北京人、深圳人、广州人……，此时此刻都应该屏息凝气，关注此次改革。

 

因为本次改革，贯彻的就是国家最高决策人物，在一年一度的全国大会上，发表的关于教育公平的理念。

 

上海以强大的执行力，迅速推进名额到区、到校招生办法；

 

北京原有的「多校划片」制度、深圳正在试点的大学区制，都存在隔靴搔痒、浮于表面的缺点。

 

一旦上海的制度取得成功，不仅北京、深圳、广州将打上补丁，全国各地都将施行类似的高中招生政策，那么对学区房的炒作，将是致命的打击。

 

我们先用准备中考的态度，来详细研读上海市的《实施办法》。

 

也许枯燥，但是绝不乏味，一定能够让你有醍醐灌顶的感觉。

 

1

 

在本次改革前，虽然每所高中学校，都有一定的名额，是确定分配到各区、各校的，但是占比太少。

 

绝大部分名额，依然是要在全市范围内参加学校组织的自主招生，或者全市中考的统一招生中，依靠裸分排名录取得到。

 

也就是说，只有进到全市排名靠前的最牛一批初中学校，才有可能取得好的初中成绩，在全市范围内各校的自主招生、中考成绩排名中，抢夺靠前的机会。

 

这导致初中学校集体中，产生了一批超级初中。生源越来越好、教学资源越来越牛、录取到优质高中的比例越来越大。

 

然而，本次推出的《实施办法》，则特别明确了上海市高中学校，招生计划中的学生名额分配的具体要求，彻底打破了以前不断自我加强的循环怪圈。

 

一：委属市实验性示范性高中，是指由上海市教育委员会直接或共同管理的高中学校，主要指4所传统牛校：

 

上海中学、

华东师范大学第二附属中学、

复旦大学附属中学、

上海交通大学附属中学。

 

由于归属于市里面统一管辖，名额分配招生计划占其招生计划总数的65%，原则上以各区当年度中招报名人数占全市中招报名人数的比例为测算依据分配到各区，分配到各区的计划中须有不低于20%的比例以均衡、随机为原则分配到不选择生源的初中学校。

 

 

 

简而言之：

 

65%比例的分配名额中，80%是分配到各区，区内统一排名、录取；20%分配到校，只需要接受在校内的排名、录取。

 

如果一个初三学生有志于进入市一级的委属高中，那么只需要考虑区内竞争，而不考虑跨区竞争；如果运气更好的，可能只需要校内竞争即可。

 

二：区属市实验性示范性高中，属于区一级行政班子管辖的，办学经费来自于本区财政支持的比例很大。

 

所以，和委属学校不同的是，招生对象更多倾向于本区的初中生源。

 

全市大概有60-66个区属示范性高中学校，其中就包括了上海人口中脍炙人口的「八大金刚」学校。

 

具体到某个区，以浦东新区为例，5所示范性高中是：建平中学，进才中学，洋泾中学，南汇中学，川沙中学。

 

名额分配招生计划占其招生计划总数的50-65%，其中，分配到区名额30%，分配到校名额70%。

 

 

 

简而言之：

 

50-65%比例的分配名额中，占大头的是70%比例分配到校，特指本区的初中学校，只需要按照校内排名、录取；30%比例分配到各区（外区在此比例中得到倾斜，九成以上），全区排名、录取。

 

以浦东新区的建平中学为例。

 

假如某一年招生的人数为480个学生，65%比例的分配名额就是312个。其中，70%分配到校的名额就是218个。

 

由于浦东新区有120所初中，先保证每所初中至少1名学生被录取，就占用了120个名额，剩下98个名额，再由120个学校抽签决定分配。每个初中学校的名额（1-2个）确定后，校内的所有初三学生，按照中考成绩、志愿情况，依序录用到建平中学读高中。

 

所以，如果一个初三学生有志于进入区一级的高中，那么几乎只需要考虑校内竞争即可，少数情况下也只需要考虑本区竞争。

 

无论是市级委属的4所高中学校，还是区属的60多所重点高中，确定名额到区、名额到校时，每个区、每所初中的名额，都由该区初三中考人数占全市的比例、该校初三中考人数在全区的比例，来确定。

 

学校的初三学生多、全区的初三学生多，分到的名额就相应地多。

 

2

 

所以，我们很容易看出来，教委通过行政、强制性的手段，保护了所有初中学校，都有学生录取到区属优质高中、委属优质高中。

 

无论初中学校，是位于浦东新区，还是奉贤区；

 

无论浦东新区建平中学的第一名，和 奉贤区某弱鸡初中的第一名相比，分数超出多少，他们都有同样的机会，录用到上海最好的高中。

 

打个比方，市一级委属的名大名牌高中学校，在全上海初三学生的眼里，就如同清华、北大，在全国高三学生眼里的地位。

 

现在的改革政策，就等于保证，无论高三学生高考时，是在河南、山东的第150名，还是北京市、上海市的第150名，都有同样的机会，被清华、北大的同等专业录用。

 

初三学生，只要不是参与优质高中的自主招生（比例越来越小了），而是参加中考，那么只需要面对本校内、本群内竞争即可，不用参与到全市范围的全方位竞争。

 

也就是说，当他们从小学升级到初中时，家长和孩子，完全没有必要跨区买学区房，或者参加全市范围内最牛一批初中的掐尖选拔考试，进入最牛初中了。

 

哪怕是在教育资源最弱的一个区的最弱一个初中学校，也依然有机会考到最牛的上海中学高中部。

 

然而，一项改革，有受益者，必然有利益受损者。

 

很容易看出来，受到冲击最大的，将是教育资源最强的区中最牛的初中学校，排名腰部、中等及以后的学生。

 

如果无法参与到优质高中的自主招生中去，而是随着大流参加中考，这批位于最牛初中的学生，放眼望去，自己的竞争对手都是牛娃，他们之间要上演残酷的校内、区内竞争。

 

这种竞争的烈度，可比改革前参与全市范围的竞争，要强多了。

 

举个例子，假如两个学生，一个位于最牛初中，中考成绩650分，校内排名第20名；另一个位于较弱初中，中考成绩只有600分，校内排名第1名。

 

虽然前者的中考成绩，远胜于后者，但是由于在该校、该区内排名低于后者在其校、其区的排名，反而可能失去了四大委属名校、八大区属金刚学校的机会。

 

宁做鸡头，不做凤尾。

 

上海的很多家长们，在新政落地后，甚至总结出新的挑选学校的思路：牛小+菜中。

 

选择最牛的小学，将成绩提高上去，然后进入一所非常菜鸡、落后的初中，取得靠前的校内、区内排名，中考时可以得到最大程度的政策倾斜红利。

 

我们已经从社交媒体上，感觉到一种新的潮流出现：中考移民。

 

从强势教育资源的区、校退学，转学到传统弱势区、校。

 

这将是上海领头的全国范围内，高中招生学制改革的直接效应。

 

顶层设计政策的终极思路，非常明确：要在不同资源的初中学校之间，搞均衡化，抑制超级中学的虹吸效应，避免强者恒强的马太效应，给予郊区、生源流失严重的落后初中学校给予更多的政策资源。

3

 

也许有人会问：

 

去年开始，北京施行的「多校划片」制度，不也是名额到校吗？

 

为何最终的效果，不如上海的影响大，对海淀区、西城区的学区房的威慑力，远不如上海的？

 

确实，无论是北京，还是南京、都曾经玩过类似的改革措施：优质高中指标到区、优质高中指标到校。

 

然而，北京的多校划片，和上海的名额分配，有着本质的区别。

 

可以说，只有上海的改革新政，完全落实了教育资源的公平分配。

 

北京的多校划片，是锁区的。

 

因为北京最好的高中，基本都云集在海淀区、西城区。

 

然而，无论丰台区的学生，中考成绩多么优异，都无法凭考试成绩进入海淀区、西城区最好的高中，哪怕这个学生，放在全市范围内的中考排名，超过了绝大多数海淀、西城的初三学生。

 

海淀、西城的优质高中，比如北京四中，放给西城区之外的初中学校，录取名额是个位数！

 

所以，这就逼得有想法的北京家长，要想方设法，让孩子就读于海淀区、西城区的初中，最好是顶着10-30万元每平米的天价，买入一套老、破、小的学区房。

 

然而，上海这次的中考改革，是不锁区的。

 

上海最好的高中学校，直接拿出50-65%比例的指标，直接按各区、各校的中考人数占比，摊派至各区、各校。

 

就这如同，未来的哪一天，北京的西城区的北京四中，不局限于在西城区招生，而是把一半以上的名额，放开给全市各区，包括丰台区、大兴区、门头沟区。

 

如果北京真学着上海落地新政，那哪里还会有家长，顶着天价去买西城区的学区房，难道竞争烈度更小的丰台区、门头沟区，不香吗？

 

因为从招生政策出发，不管是强势区的顶级初中，还是弱势区的菜中烂校，只要考进前3名，就都有机会。

 

从2022年开始，有人在浦东新区的15万单价的老、破、小的金价学区房里，也有人住在四处荒凉、无人问津的奉贤区的乡下大房子里，但是，他们都拥有同样美好的高中录取前程。

4

 

上海发布的《高中阶段学校招生录取改革实施办法》，不仅将基础教育阶段，在不同社会阶层中的公平性，放在了第一位，更是精准打击了贩卖焦虑、煽动内卷化竞争的学位房泡沫。

 

客观地来说，优质学区房的高额溢价红利，几乎完全让利给了优质学校周边的业主。

 

然而，优质的学校资源，来自于市政规划、教育团队、前仆后继贡献优质生源的家庭。

 

贡献最小的周边业主，恰恰是最大的食利阶层。

 

他们已经在各大城市中，坐享了十数年的城市发展红利、教育资源红利，也垄断了当地最好的教育资源。

 

其他普通老百姓，为了在教育资源上前进一步，就要花费天价，从业主的手上购买这种垄断权。

 

更夸张的是，这种房子的特征，老、破、小，居住体验极其差、几乎没有任何居住价值，只有所谓的学位价值。

 

在本次改革前，上海市的浦东新区，有个小区：梅园二街坊，建于1986年，房龄超过20年，大多户型面积在30-55平方米之间，正是俗称的老、破、小。

 

然而，由于对口了福山外国语小学和建平西校，小学、初中都是牛校，被誉为：双学区房，业主就敢于在中介网站上，挂牌单价20万元以上，一套30多平的一居室都在700万元以上的总价。

 

如今，一夜之间，核心区域的学区房业主们，正在瑟瑟发抖！

 

根据改革新政，云集在头部、优质高中的学区的房子，为初三学生带来的入读高中的录取机会，一下子跌掉了一半以上！

 

如今正在读初二、初一的孩子和家长，是受到本次改革冲击最大的一批群体。

 

假如他们家庭本来并不是居住在这种学位房里，仅仅是为了孩子读书而临时谋划买入的，家庭财富的损失，则更为巨大！

 

之前我们在各种场合里，一直在提醒所有人，学位房的最大风险，在于政策的不确定性。

 

政策为何要打破学位房的垄断权呢？根源在于，我们的社会，不能任由教育资源，由金钱来决定，由某一阶层来垄断，不能成为阶级固化的无形工具。

 

最近5年来，无论是哪个热门城市的教育改革，所有政策全部利空于学位房。

 

你仔细回想一下：

 

幼升小/小升初严格多校划片、

取消掐尖选拔、

公办和民办同招、

取消锁区、

重点高中名额面向全市分配……

 

所有的政策，都是在打破学区房对分享优质教育资源的垄断权，通过行政手段，加入更大的不确定性，释放追求不由金钱决定的公平性的信号。

 

此次，上海市以雷霆之势，迅速敲定完善《高中阶段学校招生录取改革实施办法》，正是要贯彻国家最高决策层的顶层设计。

 

虽然北京、深圳、广州等多地，都曾经尝试过类似的公平举措，然而，和上海本次的彻底改革相比，依然力度不足、隔靴搔痒，未能彻底扭转教育资源和金钱绑定的关系，未能打破超级中学、天价学区房不断自我加强的循环怪圈，也未能阻止弱势地区生源流失、教育资源流失、人口流失的趋势。

 

我们相信，也祈盼，各热门城市，能够迅速跟进上海的学制改革理念，在追求教育均衡化、公平化的道路上，敢于打破既得利益阶层的锁链，以大无畏的勇气，敞开大门办教育、为不同阶层的孩子铺设向上流动的康庄大道。

 

至于附着在学区房的金融泡沫，就让它和鼓吹泡沫的主人，一起消失在历史的长河里吧！

“暂时的是现实，永生的是理想。”

——罗曼罗兰

1

3月16日，上海市教委公布了最新高中招生政策改革方案。

改革的主题是“名额分配综合素质录取”。

市场反应激烈，马上炸了锅。

有人说上海学区房完蛋了，有人说此政策会是全国各地的前车之鉴，组合拳打下来，未来学区房“不值得”。

先别着急，任何政策出台，都是有根源的，我们需要弄懂来龙去脉。

文件中最重要的一部分如下：

举个例子，A名校明年招生1000人，那么有500-650人要定向名额，其中150-195人要给到区，350-455人给到区里的普通初中。

最高45.5%的招生名额被强制平分到普通学校。

啥意思呢？这还得看对照着过去来看。

上海的朋友对我说，上海“初升高”市场异常残暴。

头部高中（四校八大）几乎垄断了上海所有清北复交名额。

高中竞争激烈，为了维持名校升学率，顶部高中最简单的方式就是向头部初中定向招“尖子生”，俗称“掐尖”。

这样一来，从“牛小-牛初-牛高”利益通道形成，牢不可破。

而进入这条通道的门槛，就是在头部小学或者头部初中旁边买一套房子，也就是学区房。

无数家庭花光血本，拼了老命往里挤。

道理很简单，名校价值外带房价增值，一线学区房成为上海最牛逼的资产标的。

之前我们讨论过，如果这条通道继续延伸，上海的学区房价是没有天花板的，而且未来上海普通家庭的娃儿，想读好大学的希望也将越来越渺茫。

久而久之，会形成深不见底的「阶级鸿沟」。

这种情况现实吗？

至少在我们这个国家不现实。

所以这次上海出台改革政策，也在情理之中，也就是所谓的“公平教育资源”。

2

逻辑搞明白了，我们再来研究第二个问题；

政策出台后，市场机制将如何运转？

如果想公平教育资源，就必须打破这条利益通道，而打破的方式，从高中招生制度下手，无疑是一个非常直接的方法。

你不是就喜欢从头部初中“掐尖”吗？

那好，现在改了。

必须把招生名额让出来，让上海所有普通学校都有机会上头部高中，注意，是强制性的哦。

原来在一所牛初上学可以直接进牛高，但现在概率大幅下滑。

对于那种成绩一般就靠学区房走捷径的学生来说，就是一种暴击，久而久之，一线学区房的稀缺性也就没那么强了。

所以一小撮名校周边学区房贬值是接下来的主流，这里比较心疼刚高价入手一线学区房的选手们。

其实这波政策下来，学习极好的牛娃几乎不受影响，该上好学校继续上。

学习极差的孩子也不受影响，之前考不住，现在依然考不住。

影响最大的，则是学习中上等的一些学生，对于他们来说，公平教育求之不得。

比如昨天一个朋友对我说，之前想买上海一线学区房，现在感觉没必要了，直接买二线学区房，或者直接去郊区五大新城买房不香吗？

双方父母研究生毕业，家庭教育没问题，花点钱再请个家教，孩子学习出不了问题，对于郊区新城完全是降维打击，以后能做“鸡头”咯。

你看，永远是上有政策，下有对策。

有我朋友这种想法的家庭会非常多。

问题来了，需求积聚，会不会推高普通学区房的房价？

其实，这个政策出来，我认为各有利弊。

利是，让普通家庭有受到优质教育的机会，而且打掉了上海房价天花板，让房价动力不再那么疯狂。

弊是，打掉一个1500万的老破小，又会衍生出15个从200万涨到300万的刚需房，俗称：

“按下葫芦浮起一堆小瓢”。

而且中下游机会增多，竞争更为激烈。

之间普通家庭上名校，想都不敢想，现在政策给了机会，当然要争取。

学校不好就靠家教弯道超车，所以上海家教市场一定会需求猛增，价格水涨船高，教育成本也高了。

资源具有稀缺性，这一点任何政策都无法改变。

3

对全国学区房有什么借鉴意义？

这里我要明确两点：

1、“指标到校”，上海之前就有，这次只是份额加大。

2、很多城市之前也有，上海不是第一家。

所以不能听一些媒体所说，“上海开创了先河”，纯属瞎忽悠。

至于效果嘛，大家可以关注一下安徽、南京等地的学区房价格走势。

至于小地方更难实施了。

我之前讲过一个故事，某三线城市做教育的朋友给我讲，当地早已实现了教育公平化，政府强制牛中对全市全面招生，但学校却很“鸡贼”。

偷偷隐藏招生名额，定向学区房名额，因为他们知道敢掏大价钱买学区房的家庭，一定更重视教育，孩子的素质肯定不会差。

教育公平，我是支持的。

但真想“公平”，得从根上治，这点可以学学隔壁日本。

日本的公平教育真的是世界第一，具体方法简单粗暴：

1、所有学生就近入学，无论租房还是买房，只要住在这里就行。

2、无论公立还是私立，学校招生，不看户口本。

3、公立学校教师升级为“国家公务员”，政府统一发放薪资。

4、公立所有教师、校长实行强制轮岗制，甚至从“城市-农村”。

牛校和渣校的根本区别在于教师质量，就像日本这样，再牛的教师也要轮岗，而且下一站你根本不知道在哪，还怎么学区房？

这才是真正的教育公平。

当然，日本富人为了追求更高的教育质量，都把孩子送进私立学校，因为私立学校老师是固定的，从而推高了名校旁边的“学区房”价格。

但这无所谓啊，你想怎么玩就怎么玩。

房价再高也影响不了老百姓，就像新加坡制度一样，商品房炒破天，也影响不了保障房的价格，老百姓享受教育还是公平的。

教育均衡是中国未来教育的大趋势，日本应该也在中国的学习之列，但这是一个漫长的等待。

因为里面夹杂的利益关系太过复杂，跟出台房地产税一个道理。

在这之前，作为家长的，只能看清现实，把手头工作做好。

最后对于学区房，我还是那几点建议：

1、当下，稀缺资源还是会被顶部人群掠夺而空，等不来的。

2、能够着的继续够，够不着的别强行够，尤其牺牲全家生活品质换教育资源，不值得，学区房本就是一种奢侈品。

3、买不起学区房，就要坚守“家里的书房是最好的学区房”信条，想办法用家庭教育补足教育短板。别吝啬，大方花钱请家教，让孩子当鸡头，“换道超车”。

4、很多人说，“干嘛这么累，我就想让孩子自由生长”。如果你是权贵家庭，无所谓，但如果你的家庭很普通，我劝你三思。阶级在加速固化，寒门未来难出贵子。

这就是现实世界，与理想之间，永远隔着一道阴影。

教育与房子正在脱钩！

上海为什么会选择在这个节点出台中考改革的细则？

北京为什么会在上海出台政策的第一时间组织学习？

请看下面这张图——

有些事不好细说，请诸位各自体会！

我真正想跟大家说的关键是：

目前，所有的政策方向全部利空学区房！

目前，所有的政策方向全部利空学区房！

目前，所有的政策方向全部利空学区房！

我们去观察这两年的教育体制改革——

幼升小/小升初严格多校划片、取消点招、公民同招、取消锁区、重点高中名额面向全市分配……

有没有发现一个很重要的问题？

所有的教育体制改革，都在增加不确定性！

过往数十年，中国教育体制的问题在于太过确定——

想考好大学，就要进好高中；想要进好高中，就要进好初中和好小学；想要进好初中和好学校，就要玩学区房……

想要玩学区房，就要玩家底、玩爹！

爹硬，家底硬，学区就硬；学区硬，高中就硬；高中硬，大学就大概率硬。

玩家底和玩爹，是具有地域属性的——

牛批的家底集中在一起，牛批的爹们集中在一起。

学区和学区房，实际上成为了“千万家底的爹味俱乐部”。

而教育，恰恰是阶层跨越的第一层阶梯。

一群千万家底的爹们聚集在一起，看似垄断的是教育资源，实际垄断的是阶层跨越的第一层阶梯。

爹集中了，资源就垄断了，铁幕就降落了。

这特么显然是与我们的核心价值观相背离的！

别忘了，咱们是一个把“共同富裕”直接写入十四五规划，甚至是奋斗目标的国家。

当底层的第一上升通道都被垄断了，还怎么实现共同富裕？

而现在的教育体制改革，终极目标就是把“爹们”击散。

怎么击散？

无非是制造更大的不确定性！

比如多校划片，看似买了学区房，但可能划不进同一个学区；

比如公民同招，虽然有钱有资源，但也可能上不了民办；

比如中考改革，虽然上了好学区，但也可能和普通学区和普通爹的孩子分在一起……

以不确定性，让房子和教育脱钩！

以不确定性，让资产和教育脱钩！

以不确定性，让爹们和上升通道脱钩！

这就是未来的大趋势！

大趋势之下，学区房一定是逐步利空！

受冲击最大的，一定是只有学区价值的老破小。

绝大多数的学区老破小都具备以下特征：

破、烂、脏、空间逼仄，居住舒适度几乎为零，居住体验感几乎为负。

没有任何居住价值，唯一的价值就是学区。

别人老破小，卖1万/㎡；你带学区的老破小，卖4万/㎡。决定3万价差的唯一，在于你有学区。

现在你告诉我，它唯一的价值——学区，不太确定了？

你这是扯了个大Dan啊。这基本就相当于——

鱼香肉丝里，没了肉；番茄鸡蛋里，没了蛋；黄焖鸡里，没了鸡……

丧失学区价值的老破小，就好像臭豆腐里，没了豆腐，只剩下个臭！

我还有三句话送给大家：

教育公平化和教育均衡化，一定是时代的大趋势。

教育公平和教育均衡的底层逻辑是，大人物不想看到铁幕降落，给普通人释放出一个关键信息点——阶层跨越的大门没有关闭，我们仍然处在差不多的环境中，都有向上通道。

站在长线大趋势上看，学区房一定不是长线价值的最优标的。

万般皆下，唯有鸡娃！

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/VvjHe1kqwYyR6hj1qt9pCw

◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  江文华 黄大大

这两天，上海出台高中招考新政“名额分配综合素质录取”，要求重点高中每年拿出一半以上的招生名额，面向全市，分配到校。

换句话说，菜中学生也能上重点，牛校学生的名额却被大大稀释。

消息一出，舆论一片哗然：狼来了！上海终于对学区房动手了！甚至有人讨论，学区房的房价即将暴跌？

这样想的人，我只能说，你对学区房的力量，一无所知。

在当下的中国楼市，学区房就是神一样的存在。

 

刚好，这两天我的一位朋友，在广州出手购买一套二手的学区房。

小区的户型狭小，环境嘈杂，走在社区里头，到处都是玩耍的小学生。他看中的一套小三房，在过去的2020年，价格上涨了：30%。

朋友咬咬牙，还是出手了，几乎没有还价，并向挂牌的房东甩出了2万元定金。

房东心动了一个晚上，第二天告诉他：不卖了。

类似的剧情，在北上广深这样的一线城市，频频上演，毫不罕见。过去的一年里，疯狂的楼市里，学区房就是整条街最抢手的仔。

去年 6 月初，本具有深圳高级中学初中部学区房资格的泰安轩、竹园小区、财富广场、泰然公寓、安华小区部分业主，收到了审核不通过的信息。也就是说，他们的孩子，基本无缘深中。

一石惊起千层浪。网上传出，有家长为了学位甘愿献出膝盖。最后，上述小区的学位问题得到圆满解决。

随之而来的，是小区房价继续攀升。中国房价行情网数据显示，其中一个小区泰安轩，6 月份均价 9 万一平，到了 8 月就涨到近 11 万一平。两个月时间，一套 80 平的房子，就要多支付 160 多万。

幸好，由于深圳接连调控，房价有所回落。现在泰安轩的房价已经降到 9.7 万一平。

深圳泰安轩近 1 年房价趋势图/来源：中国房价行情网

同样为学位极度焦虑的，还有广州黄埔万科东荟城的业主。去年7 月，东荟城部分业主争取幼儿园学位，在网上传得沸沸扬扬。当时，东荟城的住房均价是 3 万 2。到了9 月，跳涨到 3.56 万元/㎡，并保持上涨势头至今。今年 1 月，该小区的住房均价达到 3.72 万元/㎡，半年涨幅 16.25%，一套 100 平方米的房子，就要多付 50 万元。

广州黄埔东荟城近 1 年房价趋势图/来源：中国房价行情网

学区房的“抗打击能力”，强到超出你的想象。比如说，前几年的多校划片改革一出来，同样炸开了花，但学区房价格很快回暖。

2019年，北京海淀、东城等多个区实行多校划片政策。贝壳研究院的数据显示，半年后海淀房价下跌11%，东城房价下跌7%。

但很快，学区房价格又开始暴涨。这两天微博上有个热搜：海淀一套重点小学学区房，50 平，挂牌价 580 万。有名家长很心动，说好第二天和业主谈价。结果当天晚上，业主加价 20 万，第二天再加价 20 万。

这位家长思考再三决定退出，最后房子以 620 万的价格卖给其他人，单价超过了 12 万一平。

不能使学区房灭亡的，反而让它变得更加疯狂。

 

说回上海的这次改革，真的能够让学区房变天吗？

客观地说，上海的动作不可谓不大，我刚刚看到的时候，也被震惊了。按照计划，名额分配招生计划要占到上海每个重点高中总计划的50%-65%。

区属重点高中每年的招生名额，35%-50%通过自主招生和统一招生（中考成绩）完成。另外50%-65%要拿出来，一部分分配到区内每一所初中，包括菜中，另一部分还要留给外区的初中毕业生。

委属重点高中自主招生和统一招生的比例更少，只有 35%，其他部分，要按照各区中考人数占比，分配给上海各个区，再以均衡、随机的原则分配到不同生源的初中。

这样一来，重点高中一半以上名额面向全市分配到校，教育资源大洗牌。

初中名校的含金量，确实被大大稀释了。

此前，北京也实施过“校额到校”政策，但北京是锁区的，昌平平谷的考生，即使年级第一，也进不了东西海的优质高中。

上海则一步到位，全市“乾坤大挪移”。成绩相对较低的菜中学生，也能通过名额分配入读上海最好的高中。

而那些一路鸡娃，砸锅卖铁买了学区房的家庭，由于名额被摊薄，孩子考上重点高中难度铁定会大增。

今天，网上就在流传，有的小区开始暴跌了。

价格一路吹高的学区房房价，会不会轰然倒塌？

我只能呵呵一笑：绝无可能。

 

最根本的原因在于，学区房仍然是一种高度稀缺资源，才会被越来越多的家长争夺。

有一个流传很广的笑话，清华北大的学生毕业后，收入居然买不起清北的学区房。

因为学区房的价格，本质上并不是由大学教育的价值决定的，而是取决于市场供需。

当全民鸡娃成风之时，一切鸡娃的工具，都很贵很稀缺。就像战争来临，最牛的核武器一定会抢出天价。

想报补习班？对不起，先给孩子做套卷子，考上了再交费，没考上，出门左转。没办法，报的人太多，名额有限。

想买学区房？对不起，起码比周边小区贵10%到30%，甚至20 万一平，老破小。你犹豫了？别人加价 40 万买走了。

事实上，并不是学位值 20 万一平，而是好的学区房仍然太稀缺，抢的人又多，导致价格的飙升。

教育水平非常均衡的长沙，就很少听到学区房被抢的消息，但在人口高度密集北上广深，远远做不到均衡。

小学名校、初中名校，不仅仅意味着考上重点，还有教育理念/氛围/圈层，都是家长关心的因素。

市重点高中把自招加统招录取名额砍掉一半以上，影响是挺大，但那又如何？家长就会心甘情愿送孩子去“菜中”吗？

一线城市尤其是深圳和广州，年轻人口还在源源不断地涌入，全球大放水的环境下，优质资产被哄抢，是难以避免的结局。

只要学区房的价值稀释速度，赶不上放水速度，价格就还会继续上涨。

 

日本就是一个典型的样本。

这个发达的岛国，已经把房子和学区剥离得差不多了，但所谓的“学区房”依然卖出天价。

图源：假装在东京

上面这张图所示的小学，可以算作东京的好学校。由于日本富人聚集地的学区较好，因此，像港区（类似于上海黄浦区）的南山小学校附近70㎡的房子，均价相当于 600 多万人民币。

而按照东京二手房均价，70 平的房子在 350 多万人民币。南山小学校附近的住房均价，相当于东京住房均价的1.7倍。

事实上，我们苦苦追求还没有做到的教育资源均衡化，甚至是租售同权，在日本都已经实现了。日本人煞费苦心，甚至制定了教师轮换制度，保证即使是“菜中”，也能有名师来上课。

在日本，租房和买房一样，都能入读对应的公立学校。想要读个好学校？租房就可以了，不用像在国内，还要砸锅卖铁买套老破小学区房。

那么，为什么日本的学区房仍然卖出了天价？

这是因为，尽管日本政府在教育质量上尽可能缩小了差距，但学校好坏之分仍然非常明显。

决定性因素，居然变成了：生源质量。

富人更舍得教育投资，砸了大量资源来提升孩子的综合素质，有钱人聚集的片区，房价更贵，生源更好，学校就变得越来越牛。

这种现象，有点像国内不少码农、高知分子不断给自家孩子补习，把小区附近的村小读成名校的现象。

例如北京中关村的小学，还有广州科韵路附近的骏景小学。

中国现阶段，是好学区决定高房价。而在日本，已经反过来了，高房价决定好学区。

但结果是一样的：想要读好学校，必须花重金买房。日本虽然可以租房，但要住得舒适舒心，挤入名校社区，最好的办法还是买买买。

 

所以，上海高中招考新政，是一次重磅探索，但说到让学区房市场彻底变天，还是路漫漫。

上海这次教育改革最大的好处，就是在现有体制下，努力做到教育的相对公平。

让重点中学要拿出一定名额，分配到各个初中，尤其是农村学校，给“输在起跑线上”的优秀学生，没有学区房加持的好苗子，一个重新追平的机会。

这件事情，意义同样极其重大。

事实上，不仅仅上海在做，全国各地也有不少地方开展了这样的探索。

前几年，我有个表妹，就是得益于本地的“校额到校”政策，幸运地考进我们那的重点中学。

现在，她都快上大学了。

依靠这样的普惠性政策，她得以打破了壁垒，获得自由成长的新天地，人生也从此改变。

上海这次出手，撼动了学区房的森严壁垒，最大影响并不在于调控学区房的房价，而是指向另一个更大的敌人：教育的内卷化。

全民鸡娃，正在演变成一场不得不参加的战争，反而会扭曲孩子的成长之路。

近期，北京规定，暂停教育机构的线下培训，也是这个原因。想提前学，早复习？都不行。

孩子们的成长，不能演变成军备竞赛。

2018 年 11 月，中共中央、国务院发布了《关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》，也是同样的逻辑，直接宣告天价幼儿园疯狂扩张的日子彻底结束。

1.“民办园一律不准单独或作为一部分资产打包上市”。

2.“上市公司不得通过股票市场融资投资营利性幼儿园，不得通过发行股份或支付现金等方式购买营利性幼儿园资产”。

3.“新建小区的配套建设幼儿园，必须办成公办园或委托办成普惠性民办园，不得办成营利性幼儿园”。

4.社会资本不得通过各种手段，来收购、控制公立幼儿园和非营利性幼儿园。

让所有孩子享受平等的学前教育，打破阶级流动性障碍，这事儿太重要了。

虽然学区房的火爆，无法被浇灭，但围绕教育公平的改革，也在逐步推进。

也许，最大的公平就是：

即使你住 20 万/平的天价学区房，我住在乡下的破房子，我们都有均等的机会考上全市最好的高中，进入全国最好的大学……

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转自：https://mp.weixin.qq.com/s/cc_FsrudiGAlFvrLVn-5nQ

文：子木

来源：子木聊房（ID：zimuliaofang）

 

“暂时的是现实，永生的是理想。”

 

——罗曼罗兰

 

 

1

 

3月16日，上海市教委公布了最新高中招生政策改革方案。

改革的主题是“名额分配综合素质录取”。

市场反应激烈，马上炸了锅。

有人说上海学区房完蛋了，有人说此政策会是全国各地的前车之鉴，组合拳打下来，未来学区房“不值得”。

先别着急，任何政策出台，都是有根源的，我们需要弄懂来龙去脉。

文件中最重要的一部分如下：

举个例子，A名校明年招生1000人，那么有500-650人要定向名额，其中150-195人要给到区，350-455人给到区里的普通初中。

 

最高45.5%的招生名额被强制平分到普通学校。

啥意思呢？这还得看对照着过去来看。

上海的朋友对我说，上海“初升高”市场异常残暴。

头部高中（四校八大）几乎垄断了上海所有清北复交名额。

高中竞争激烈，为了维持名校升学率，顶部高中最简单的方式就是向头部初中定向招“尖子生”，俗称“掐尖”。

这样一来，从“牛小-牛初-牛高”利益通道形成，牢不可破。

而进入这条通道的门槛，就是在头部小学或者头部初中旁边买一套房子，也就是学区房。

 

 

无数家庭花光血本，拼了老命往里挤。

道理很简单，名校价值外带房价增值，一线学区房成为上海最牛逼的资产标的。

之前我们讨论过，如果这条通道继续延伸，上海的学区房价是没有天花板的，而且未来上海普通家庭的娃儿，想读好大学的希望也将越来越渺茫。

久而久之，会形成深不见底的「阶级鸿沟」。

这种情况现实吗？

至少在我们这个国家不现实。

所以这次上海出台改革政策，也在情理之中，也就是所谓的“公平教育资源”。

2

 

逻辑搞明白了，我们再来研究第二个问题；

政策出台后，市场机制将如何运转？

如果想公平教育资源，就必须打破这条利益通道，而打破的方式，从高中招生制度下手，无疑是一个非常直接的方法。

你不是就喜欢从头部初中“掐尖”吗？

那好，现在改了。

必须把招生名额让出来，让上海所有普通学校都有机会上头部高中，注意，是强制性的哦。

原来在一所牛初上学可以直接进牛高，但现在概率大幅下滑。

 

对于那种成绩一般就靠学区房走捷径的学生来说，就是一种暴击，久而久之，一线学区房的稀缺性也就没那么强了。

所以一小撮名校周边学区房贬值是接下来的主流，这里比较心疼刚高价入手一线学区房的选手们。

其实这波政策下来，学习极好的牛娃几乎不受影响，该上好学校继续上。

学习极差的孩子也不受影响，之前考不住，现在依然考不住。

影响最大的，则是学习中上等的一些学生，对于他们来说，公平教育求之不得。

比如昨天一个朋友对我说，之前想买上海一线学区房，现在感觉没必要了，直接买二线学区房，或者直接去郊区五大新城买房不香吗？

双方父母研究生毕业，家庭教育没问题，花点钱再请个家教，孩子学习出不了问题，对于郊区新城完全是降维打击，以后能做“鸡头”咯。

你看，永远是上有政策，下有对策。

有我朋友这种想法的家庭会非常多。

 

问题来了，需求积聚，会不会推高普通学区房的房价？

其实，这个政策出来，我认为各有利弊。

利是，让普通家庭有受到优质教育的机会，而且打掉了上海房价天花板，让房价动力不再那么疯狂。

弊是，打掉一个1500万的老破小，又会衍生出15个从200万涨到300万的刚需房，俗称：

 

“按下葫芦浮起一堆小瓢”。

而且中下游机会增多，竞争更为激烈。

 

之间普通家庭上名校，想都不敢想，现在政策给了机会，当然要争取。

学校不好就靠家教弯道超车，所以上海家教市场一定会需求猛增，价格水涨船高，教育成本也高了。

资源具有稀缺性，这一点任何政策都无法改变。

3

 

最后一个问题：

对全国学区房有什么借鉴意义？

这里我要明确两点：

1、“指标到校”，上海之前就有，这次只是份额加大。

 

2、很多城市之前也有，上海不是第一家。

所以不能听一些媒体所说，“上海开创了先河”，纯属瞎忽悠。

至于效果嘛，大家可以关注一下安徽、南京等地的学区房价格走势。

至于小地方更难实施了。

我之前讲过一个故事，某三线城市做教育的朋友给我讲，当地早已实现了教育公平化，政府强制牛中对全市全面招生，但学校却很“鸡贼”。

偷偷隐藏招生名额，定向学区房名额，因为他们知道敢掏大价钱买学区房的家庭，一定更重视教育，孩子的素质肯定不会差。

教育公平，我是支持的。

 

但真想“公平”，得从根上治，这点可以学学隔壁日本。

日本的公平教育真的是世界第一，具体方法简单粗暴：

1、所有学生就近入学，无论租房还是买房，只要住在这里就行。

 

2、无论公立还是私立，学校招生，不看户口本。

 

3、公立学校教师升级为“国家公务员”，政府统一发放薪资。

 

4、公立所有教师、校长实行强制轮岗制，甚至从“城市-农村”。

牛校和渣校的根本区别在于教师质量，就像日本这样，再牛的教师也要轮岗，而且下一站你根本不知道在哪，还怎么学区房？

这才是真正的教育公平。

当然，日本富人为了追求更高的教育质量，都把孩子送进私立学校，因为私立学校老师是固定的，从而推高了名校旁边的“学区房”价格。

但这无所谓啊，你想怎么玩就怎么玩。

 

房价再高也影响不了老百姓，就像新加坡制度一样，商品房炒破天，也影响不了保障房的价格，老百姓享受教育还是公平的。

教育均衡是中国未来教育的大趋势，日本应该也在中国的学习之列，但这是一个漫长的等待。

 

因为里面夹杂的利益关系太过复杂，跟出台房地产税一个道理。

在这之前，作为家长的，只能看清现实，把手头工作做好。

最后对于学区房，我还是那几点建议：

1、当下，稀缺资源还是会被顶部人群掠夺而空，等不来的。

 

2、能够着的继续够，够不着的别强行够，尤其牺牲全家生活品质换教育资源，不值得，学区房本就是一种奢侈品。

 

3、买不起学区房，就要坚守“家里的书房是最好的学区房”信条，想办法用家庭教育补足教育短板。别吝啬，大方花钱请家教，让孩子当鸡头，“换道超车”。

 

4、很多人说，“干嘛这么累，我就想让孩子自由生长”。如果你是权贵家庭，无所谓，但如果你的家庭很普通，我劝你三思。阶级在加速固化，寒门未来难出贵子。

这就是现实世界，与理想之间，永远隔着一道阴影。

 

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