房地产的“新发展模式”——政治经济与商业探讨(二)

兔主席 20211227

 

 

1.2021年末中央经济工作会议官方表述

2.房地产行业的问题

3.“房住不炒”与“长效机制”

4.“十八大”以来的思路

5.房地产新的发展模式里的业务、业态

1)“租购并举”

2)“租赁住房”

3)“保障性住房”

4)城市更新/改造

 

5)老旧小区改造及社区养老——中国大城市里不少居民楼是在房改/商品房市场出现修建的,已有几十年的历史,有的长达半个世纪以上。此外,还有历史更长时间的传统建筑,例如北京的胡同、上海的里弄。这些居住区的特征是,居民人口结构偏老龄化。而伴随进入老龄化社会,中国下一步亟待发展的是养老事业。发达国家常见的机构化养老——子女不管老人,老人也不需要子女管,自己住到养老院去。这种机构养老不太符合中国的国情文化。同时,高端的机构养老只能是一个比较小的商业化市场,服务的是高收入群体。这个群体在中国是极小的一部分。结合中国国情——包括中国的经济发展阶段、大多数人口的收入水平,人口结构、城市的发展、社会肌理格局、文化传统及价值观等,比较切实的解决方案是:发展社区/居家养老,这显然更能满足普惠、民生保障的需求。这也意味着,在养老生命周期里,老人有很长的一段时间就留在自己的社区里,接受身边的家人及社区提供的护理服务。中国的社会结构特殊,大家庭的联系十分紧密,下一代年轻人既照顾老人,也需要接受老人的支持,譬如,由老人照看小孩、接送小孩等,是相互照顾的关系,所以住在一起有好处。所以,社区居家养老是适合中国国情的。

 

就在前不久,中央和国务院印发了《关于加强新时代老龄工作的意见》,提出:

 

——“创新居家社区养老服务模式。以居家养老为基础,通过新建、改造、租赁等方式,提升社区养老服务能力,着力发展街道(乡镇)、城乡社区两级养老服务网络,依托社区发展以居家为基础的多样化养老服务”

——“到2025年,老城区和已建成居住区结合城镇老旧小区改造、居住区建设补短板行动等补建一批养老服务设施,“一刻钟”居家养老服务圈逐步完善。依托和整合现有资源,发展街道(乡镇)区域养老服务中心或为老服务综合体,按规定统筹相关政策和资金,为老年人提供综合服务。探索老年人服务设施与儿童服务设施集中布局、共建共享”

——“鼓励成年子女与老年父母就近居住或共同生活,履行赡养义务、承担照料责任。

这时,城市里的老旧小区/传统社区就很重要了,这些社区以后就是养老服务的发生地。政府及社会要投入资源,对老旧小区做适当的改造,从安装电梯、提供更好的基础的物业服务,到社区运营,及提供到家及护理服务。

老旧小区改造及社区服务是国家鼓励行业。它已极为贴近房企最近几年重点布局并受资本市场青睐的“住宅社区物业管理”行业。

 

在房地产“存量时代”里,企业/市场越来越需要围绕存量的资产与空间做文章——这包括改造存量的资产,使其活动新生,也包括对资产里的人群及机构提供产品与服务。房地产企业需要从土地的投资、开发、建设暨空间营造者,转型到为社区、空间、资产提供运营及服务。

 

老旧小区改造及社区服务就是一个很好的行业。过去若干年,许多企业在探索“养老地产”,最终往往不是搞有旅游度假特征的房地产住宅开发销售,就是搞高端机构养老(高端养老院)。其实中国养老产业的大方向就在社区居家养老,它最需要的核心能力,首先是对老旧小区的改造及基础物业管理能力,然后针对居民做一些有老人护理特征的增值服务。除了一般的到家服务外(例如家政、清洁、护理),还有户内装修改造/美居/维修等,经济场景十分丰富。

 

这些年,那些探索康养产业的房企,应该把注意力投放到老旧小区改造,与自己的住宅社区物业管理及增值服务结合起来。

 

老旧小区改造及社区养老,与住宅物业管理已经高度贴近了。2021年1月,住建部等十个部委联合印发了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(“十部委支持物业行业发展”),其中提到,

 

“提升物业管理服务水平

(九)扩大物业管理覆盖范围。街道要及时积极推动业主设立业主大会,选举业主委员会,选聘物业服务企业,实行专业化物业管理。暂不具备设立业主大会条件的,探索组建由社区居民委员会、业主代表等参加的物业管理委员会,临时代替业主委员会开展工作。结合城镇老旧小区改造,引导居民协商确定老旧小区的管理模式,推动建立物业管理长效机制。鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。”

做迎合国家大政方针及长期发展方向的事情,既能得到政策支持,又能得到资本市场的青睐。我们接着介绍房企需要并正在重点布局的最重要赛道。

 

 

6)“住宅物业管理”及生活服务——近几年来,政府已经充分认识到物业管理公司在基层社会治理及社会服务方面可能发挥的重要角色。故有2021年1月,住建部等十部委联合印发的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》。

 

房地产的“新发展模式”——政治经济与商业探讨(二)

这个《通知》里面非常核心的一段内容,全文摘录如下:

 

“四、推动发展生活服务业 

(十三)加强智慧物业管理服务能力建设。鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术,建设智慧物业管理服务平台,提升物业智慧管理服务水平。采集房屋、设施设备、业主委员会、物业服务企业等数据,共享城市管理数据,汇集购物、家政、养老等生活服务数据,确保数据不泄露、不滥用。依法依规与相关部门实现数据共享应用。

(十四)提升设施设备智能化管理水平。鼓励物业服务企业以智慧物业管理服务平台为支撑,通过在电梯、消防、给排水等重要设施设备布设传感器,实现数据实时采集。建立事件部件处置权责清单,明确处置业务流程和规范,实现智慧预警、智慧研判、智慧派单、智慧监督。

(十五)促进线上线下服务融合发展。鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸,探索“物业服务+生活服务”模式,满足居民多样化多层次居住生活需求。引导物业服务企业通过智慧物业管理服务平台,提供定制化产品和个性化服务,实现一键预约、服务上门。物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务,可依规申请相应优惠扶持政策。”

 

这个政策是非常前沿的,而且是十部委发布,说明中央政府已经形成了比较清晰的看法:物业管理行业/企业相关经济、社会及公共治理领域的核心组成部分及重要抓手。这个认识与定位,是走在了大多房地产企业的认识之前的,为房地产企业在新时代里谋求转型、摸索新的发展模式已经指明了方向。

 

笔者以为,政府的考虑主要两点,

 

一是认为住宅物业管理公司其实是基层社会治理的重要“抓手”,可以配合基层政府组织(街道)完成网格化公共治理的职责。若干年前,政府曾设想将中国特色的住宅小区封闭性围墙打掉,以打造更加开放的社区与空间。2020年新冠疫情让人们有了新的认识:封闭式的(或可封闭的)住宅小区非常重要,它才是中国公共治理的最基层。

 

二是政府有极强的智慧城市/智慧社区/数字化治理诉求,通过数字手段加强及改善公共治理。这种能力完全可以用市场化手段完成,即交由市场化的物业管理公司发展与构建相关的科技能力,帮助政府完善公共治理。由于2020年以来的新冠疫情,更是使得政府的数字化治理诉求得到极大的加强。

 

三是帮助在基层提供民生服务、居住服务。物业管理公司在住宅社区为居民提供服务,可以直接触达居民的居住/生活场景,决策者列出了许多场景(被物业公司视为基础物业管理服务以外的“增值服务”)——包括养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发其中,养老被放在第一位,正是反映了前面所说的社区居家养老问题。其次是托幼与家政,都与老百姓的痛点相关。养老、托幼、家政能够处理好,是能够极大改善居民生活、心理健康及释放/解放生产力的。养老与托幼也都有公共产品与服务的属性。决策者发现,相比较那些垂直领域的平台公司(不少还受到“资本”的过度驱动),物业公司深耕一线,扎根基层服务,与社区高度绑定,与基层政府组织密切联系,最安全的、最可靠、最可持续、最“跑不掉”的最好抓手。

 

房地产企业突然发现:住宅开发销售的主业长期受到政策调控限制,似乎始终“政治不正确”,这下突然发现自己旗下出现了一个受到十部委支持、特别“政治正确”的行业!(设想,今天有多少行业能够获得十部委发文重力支持?应该是不多的)。当然了,大多数企业其实仍然只是追资本市场风口,但并不明所以:不知道为什么这个行业如此受到政府的重视,不知道自己在基层政府治理及公共服务提供中的重要性。

 

十部委支持物业行业发展的通知是在2020年1月发布的。笔者以为,政府对物业管理公司/行业的支持,在过去一年多里又得到了许多的加强,得益于1)新冠疫情导致的对基层治理诉求的加强;2)对智慧诉求/数字化治理诉求的加强。这一诉求的来源是多方面的,包括降本增效、获得大数据、加强疫情防控、加强反恐,加强国家安全等。3)对少子化/老龄化问题的担忧,希望通过多种方式解决养老、托幼问题,提升人们的生育欲望,以及解放生产力;4)对资本驱动的平台经济/流量经济的担忧。这些企业往往具有互联网企业背景,居于线上,受资本驱动,带有“无序扩张”和“垄断”色彩。与之相比,扎根基层做服务的物业公司更加安全与可靠。5)对消费者的保护:许多垂直平台/服务提供商是不稳定的,可能过几天就不经营了。但物业公司总是存在的,遇到纠纷,找物业,比找某个网上的平台更容易。所以,物业公司是在线下真实存在的“抓手”,可以被问责。由物业公司提供或统合/协调提供服务,有利于保障消费者权益。

 

这就使得,在监管角度里,同样的一个生活/到家服务,由物业公司提供,会比由其他平台公司(特别是线上/互联网公司)提供更为“安全”可靠”。

 

这是一种巨大的政治赋能、政策赋能,给物业管理公司以极大的发展空间:物业是触达居民居住及生活消费及服务的接入点,是一个真正的大赛道,拥有广阔的市场。

 

自中国有了市场化的房地产行业以来,住宅物业管理大多由开发物业的开发商承担。所以,物业管理大多掌握在房地产企业手里,是房企的一个细分部门。早年,人们将物业管理作为一种手段(物业管理做得好,也是楼盘品质好的组成部分,有利于推动销售);而所谓的物业管理,也仅仅是为居民小区提供基础的物业管理服务(保修、保绿、保洁、保安)。

 

现在,有了政策支持,有了资本市场青睐下,就变成了一个专注行业,甚至在取代传统的住宅开发销售行业。这就是最直观的“新的发展模式”逐渐取代“老的发展模式”。

 

“新的发展模式”与“老的发展模式”之间关系何如?

 

“老的发展模式”即住宅开发销售,表面上,商品房卖了就和开发商没有关系了。但开发商还会继续从事物业管理。因此,房地产开发业务所营造的资产、空间,所构建的社区,就成为“新的模式”(住宅社区的物业管理及服务)所服务的标的、客户,成为遏制住宅与社区服务的“流量”入口。

 

再往前发展,房地产企业的重心会变化:在“老的发展模式”里,住宅开发销售是收入利润的主要来源,房地产企业赚的是开发利润、资产增值的钱。资产增值就是目的。在“新的发展模式”里,企业越来越专注对资产、空间其内的人群、机构、社区提供多种多样的服务,企业赚的是服务的钱,空间与资产营造成为手段。

 

“物业管理”成为企业真正的品牌,成为“经济流量”的入口、对接资本市场的入口、对接支持性政府政策的入口。

 

除了租赁住房之外,(住宅)社区物业管理将是房地产企业未来转型发展的最重要领域,可能也是房地产“新的发展模式”里除了租赁住房以外最重要的组成部分。

 

当然,现实情况是,很多的物业管理企业连基础服务尚未做好,还没有获得居住者的充分信任。这时,激进的推动产品将遭到业主的反对。同时,他们还在各种社区/居住/生活/增值服务里面对各种垂直/平台企业的竞争。不过要看到,居民需要的服务不仅仅多种多样,而且都希望获得持续、稳定、可靠、可依赖、安全的一站式服务,由一个最可靠的服务提供者解决所有售前售后服务。垂直平台及细分领域服务提供商并不能解决他们的痛点,因为很多服务提供商售后不好,找不到人,甚至企业过几年就消失了。但物业公司恒久都会在那里,跑不掉,是最为可靠的。所以,物业管理公司需要结合客户诉求及自身能力,挑选若干领域,发展生活服务解决方案。只要能够跑出来,就可以占据优势地位。

 

笔者做简单直白的形象比喻:新时代、新发展模式下房企的转型,可能是由住宅开发商,经物业管理,演变发展为全国最大最靠谱的家政服务提供商。

 

当然,不是每个有物业管理业务和能力的企业都可以获得成功。机会一定会偏向那些1)具备规模经济及范围经济优势的大型企业,或2)具备服务文化与基因、精细化运营、客户导向,奉行长期主义的企业。

 

对于房地产企业而言,最大的挑战,莫过于从“资产导向”(靠出售资产或坐拥资产增值赚钱)转向“服务导向”(通过纯粹的服务赚钱)。这需要完成一个商业价值、文化、习惯、理念上的根本转向,并不容易。

 

但纵观全球历史,并非没有成功的先例:全球各大酒店管理公司,都完成了由重到轻,由资产到服务的转型。

 

恒大是中国地产行业的“时代分水岭”。在中国地产行业的“下一个二十年”里,将是专注为资产、空间、社区提供服务的二十年。

 

也可以预测“最高维”的公司的路径:

 

1.0形成巨大的管理面积,做好基础物业管理服务,获得业主/客户/合作伙伴/政府的信任

2.0通过自营及投资参股上下游企业,构建垂直领域能力——特别是那些针对居住/生活消费的增值服务能力(譬如家政护理、美居之类)

3.0对外输出能力,这种输出,可不仅仅是通过外拓,管理第三方开发商开发的小区,而是直接为中小型物业管理公司提供软硬件基础设施、咨询及其他能力(SaaS/BPaaS)

4.0 原本,为这些第三方中小物业管理公司只是提供软硬件输出,现在,是输出自己已经跑通的社区/本地生活增值服务解决方案,赋能这些中小企业,在终端客户(住宅物业的居民)身上创造更大的GMV,并以分账的形式获取经济收益,实现多赢。

 

再做一个比喻:未来新发展模式下房企的转型,可能由住宅开发商,经物业管理,有垂直做到平台(有自营+加盟的家政工人),发展成为全国最大最靠谱的家政平台,并透过住宅社区为全国范围的社区提供服务。

 

转自:https://mp.weixin.qq.com/s/DXfEm-C8lLrOiWomEtKY9g

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