2024年，我们在魔都是该买房还是卖房？

“猜测国内房地产市场将会继续温和触底，但是可能还无法筑底”——《民科2024年的10大经济猜测》

本篇的主要作者Lyn有着非常丰富的房地产投资和建设经验（绝对的高手），并在房产投资上斩获颇丰，通过阅读您可以了解：

一、如何看2024年的房地产市场

二、上海住宅市场的前世今生（千年浦江、百年外滩）【裂墙荐】

三、决定房产价值的关键因素

四、2024年我们该做点什么

如果您时间有限，可以先来看看核心的观点：

1 区域、需求和货币供给是房地产市场的估值核心逻辑，整体上看2024年居住物业上涨动力有限，市场可能面临继续下跌的趋势；

3  房产市场未来的发展受到人口数量、自有住房面积和比例、存量房类型分布以及换手率和增值空间的共同影响。基于目前数据，预计商品房市场未来可能还有新增220万套商品房的空间；

4 对于当下市场，未来一二手房倒挂可能无法继续实现，并且新房扎堆的板块，五年后可能出现踩踏。对于购房者和投资者来讲，目前买房投资并不一定是个好的选择，建议根据个人需求和市场情况作出合理的买卖决策。

“房地产市场的估值核心逻辑是什么呢？是区域、需求和货币供给。”

从区域上看，以上海的住宅为例，人民广场为中心8公里半径拥有超过50%的房产价值，20公里半径拥有超过80%的房产价值。目前的估值逻辑还是以“钱多、便利和离家近”的上班通勤需要作为重要的作价基础。但随着红利从以金融和服务业为代表的中心区服务业态，逐步向以高端制造、科技等中外环区域的服务业态转移，原有的通勤估值逻辑正在发生深刻变化；

从需求上看，随着城市化率的提升及70及80后逐步完成首次置业和投资置业，购房主力正在加速减少，同时我们要知道，90后和00后的爹就是70和80后，有条件的爹已经完成了置业安排，没条件的也仅存部分改善需求还能挖挖，新增置业潜在用户的基数显著不足；

从货币上看，虽然货币政策保持了宽松，但是我国的货币传导目前还是直接通过银行来操作，在对房地产企业信贷严控和民间房产投资需求加速收缩的大背景下，并不具备2024年内推房地产价格的流动性基础.

所以，居住地产整体2024年上涨动量非常有限。另外，如果整体居住地产市场开始走入下跌趋势，就会连续受到四股力量的综合推动：

目前的调整到哪里了呢，大家可以自行判断一下，预计随着2024年砖头价格管控政策的整体放开，前三种压力会同期温和逐步的释放，但是也并不具备叠加加速的预期。

百年未有之大变局，一百年是4到5代人。

有的百岁老人，还耳聪目明，与曾孙辈们嬉笑，容颜虽改，笑貌依旧。而我们回头看上海滩，沧海桑田巨变，万国建筑飘扬的永远是五星红旗。从曾经的乱世到今天的居者有其屋，我们很多人有幸成长在了“从无到有”的这段伟大的历史。

后面分多个阶段来详细说说这一百年的住宅演化，来一起看看您住在哪一代房子里？

1、乱世的开始：1845-1945

我们说的租界，是半殖民地半封建社会的产物，大致的历史就是从1845年11月（道光年间）设立开始，至1943年7月30日结束，历时近百年。1945年因为中国抗战胜利了，从日本手中接管过来了，所以严格来说也差不多结束了租界的历史。

（1）每个时代都有自己的富人

外滩是上海的第一个租界，英租界，后与美租界合并成了公共租界。公租界在1941年被日本占领，所以我们现在去看虹口有些地方，说自己当年是日租界。1945年日本战败后，就还给我们了。法租界现在主要是从卢湾的一部分，衍生到徐汇的一部分，分为法租界和法新租界，其实法新租界也是分两步建设，更细的分法有第一次和第二次外拓，第二次外拓出来的地方也就是现在风貌最好的地方，衡复风情街就在这里。法租界也是在日本战败后第二年1946年就还给我们了。这个很好，我们毕竟是战胜国。目前我们管法租界叫梧桐区，官方叫衡复风貌区。什么时候开始不让叫法租界，好像是2019年某外资消费品牌在广告中提到自己位于法租界，被人民日报点名批评了。我觉得这是对的，毕竟租界是我们半殖民半封建时代的产物；现在我们都全球快要老大了，要有民族自信。

这片的房子，总的来说产品比较非标。毕竟就是这片区域经历了近180年的建设，里面囊括了欧美的崛起、社会制度的变革、中华民族的复兴和独立、再到科技一步步的变化，周期太长了。上海这点做的很好，建筑可以阅读，现在这些资产都整理成了数字化，大家city walk的时候可以边走边看，回顾我们所在城市的历史。

同时，这片区域房产的产权比较复杂，有部分大宅被收归了，有部分还在市场上交易；有些产品的价值是可以达到1-X个小目标的大宅，而另一些则是公寓结构，有些带底楼花园，拥有特殊户型，还有一些是联排（这里就分新里和旧里了）。

好一点的新里，一个里弄里面只有个位数的户数，路面相对宽敞，可以停车，也算是内环地区不错的产品。

（2）既有高墙大院，也有粗茶淡饭

还是回到100多年前，太平天国运动使得苏南浙北动乱，大批居民来到上海；那么当年租界为接纳难民，动员商人投资住宅建设。为了充分利用土地，设计师将欧洲的联立式住宅和中国传统的三合院和四合院相结合，创造出这种中西合璧的新建筑样式的里弄住宅。这就出现了第一代石库门，新式里弄。

它是一种townhouse和合院的结合。这类房子，后来在建国后，之所以会变成：螺丝壳里做道场，其实是因为本来它的设计，不是给这么多人住的。但是呢，十里洋场，有动荡就有机会，越来越多的人涌入了上海，到租界来讨生活，那房东就把房子再分割出租，就出现了后来的所谓的七十二家房客那种场景。其实石库门也分成老式和新式，新式多出现在法租界；老式里面也有前期和后期的产品区分，深入去看看会发现蛮有意思的，在早期1860年的时候，汽车还没有传入中国，所以里弄的路非常的窄，到后面汽车来了。1901年的时候，第一辆汽车传入中国，再到1931年，中国已经能造车了，有钱大户人家或者中产，也有汽车、马车、黄包车的停放需求，那么路会修得宽一点。这与我们目前所面临的问题一样，车位配比的问题。

至新中国成立前夕上海近420万的居民中，除了少数外侨和中国富人住着花园洋房，以及100多万贫民住在城市边缘的棚屋里外，绝大多数居民，包括中国和外侨的一些白领阶层都居住在各式各样的弄堂之中，总面积估计达2,000余万平方米。这些弄堂基本现在都拆光了，棚户后来就是我们说的简屋，还有一些旧式里弄，这些房屋都是没有独立卫生和厨房体系的。后来为了修路，修高架等，就逐步拆掉了。

据1950年代初的统计，上海石库门里弄共有9,000多处，占上海居民住房总面积的65%左右。这也反映了当时的居民生活的情况。

这个时代造的房子，现在看下来也很非标，经历过战后重建、改开后基建快速发展，很多也拆了，有些也有所改建。近3-5年，徐汇区的使用权已经不给交易了，康办附近还要政审，所以这片以后上海是要修旧如旧，把历史风貌保护起来，但是产权怎么界定，还有些不确定性。

今天再回头看，这里的居民结构也很非标，毕竟经历过好几次变革，有些产权清晰还好，有些可能小目标旁边还是居住权的房子。各种原因，导致一栋楼里面有产权和使用权并存的情况。

目前我个人觉得，法新租界为什么这么多年价格还算相对坚挺，主要还是因为这块区域的产品概念，在当年建成的年代，本身就属于比较好的住宅，例如新里（相比旧里而言是比较好的产品）、公寓（武康大楼、金斯令公寓等等）、花园住宅。因为当年这片区域是整体租给法国政府，再由法国政府整体规划建设，而且日军侵略中国的时候，法租界是在德国的协商下，没有被日本人破坏，所以留下了今天的风貌。而且他价格其实是有一段时间是低估的，大家尚未意识到内环低密度，然后这些老房子还没有拂去当年的老旧装修的时候，有一批上海的房屋投资先锋收购了不少这里面的房子，再做个装修，租给支付力比较强的歪果仁，租售比还是不错的。

2、走向工业化：职工大楼

截止到2023年，老公房约为141.0万套，占比17.7%。平均面积50平米，我们简单乘以单价5-8万估算，大概就是250万-400万左右。

（1）10万人、2万户，老公房的鼻祖

前面的时间线，我们来到建国后，这是个分水岭。1949年的数据显示，当时上海市的人均居住面积仅为3.9平方米，其中质量、设施都很差的低标准住宅占了住宅总量的66.4%。棚户简屋占总量的13.7%，以杨浦、闸北、虹口、普陀、南市等区为主，俗称“滚地龙”、“鸽子棚”，冬天漏风、夏天漏雨且不通风。据1951年的数据显示，在普陀区工人住宅区药水弄，住着1万左右工人家属，大多没有地下沟管等排水设备，也没有较好的人行道，“下一天雨，穿十天套鞋”，到处都是露天臭水沟，臭气熏人。而虹口区虹镇老街棚户区，一场大火让数百户人家无家可归。

1952年5月，提出了“2万户”概念：今后数年內，要解决大城市工人住宅问题。主要就是在杨浦和普陀，这是当年的工业区，杨浦的钢铁，造船，以及普陀的棉纺，都是工人大区。

上海市政府决定建造大批工人住宅，按“坚固、实用、经济、迅速”的建设原则，由“上海市工人住宅建筑委员会”统筹兴建两万户工人住宅。该工程分布于沪东、沪西和沪南工业区附近的九个基地，命名为长白、控江、甘泉、曹杨、天山、日晖新村等。这批住宅，统称为“两万户”，占了三十年新村总量的22%。

其实可以看到，后面的大跃进也造成了工人新村面积的大跃进，这些时代留下来的房子，在几十年后的今天，会发现他们所在的位子已经发展的很成熟了，但是产值/密度太低（人均消费力就不够），成为被腾笼换鸟盯上的香饽饽。

（2）工人新村的大建设：大概会有40%的房屋在这个时间建成

1958年后，江苏省的十个县划给上海，上海的城市发展空间得到了极大的拓展，在近郊规划了吴淞、彭浦、漕河泾、桃浦等十大工业区。然而，行政区和工业区的扩大并没有造成新村的快速扩散（这说明工业区规划与实际建设之间存在一定滞后），新村大规模向近郊工业区和远郊卫星城迁移是1990年代以后才出现的现象。

那个年代，只有劳模、先进分子才能住进工人新村，那么在1978-1998年房改前的20年，也就是我们很多80后90后小的时候，记忆中上海的房子，还是很局促的，很多人没有分配到工人新村，就还在没拆掉石库门里面住，拥挤的小弄堂，共用的厨卫，有许多电视剧力也反映了当年的生活场景，《孽债》。

（3）对于这类产品的看法

我个人觉得要购买这类产品，取决于你的预算和心态：如果你的预算在400万左右，内环8万左右的很老的电梯房，可能只能买个50平米，但是6万左右的老公房，可以考虑买到60多甚至70平米的2房，能选到比较好的地铁口、生活配套等。如果出了内环，中环、外环，可以选的地铁口的早期/次新商品房还是很多的。特别是浦东的地铁覆盖的范围非常的广。如果你买了老公房但是你可能要忍受的，是一个跟你年龄一样大，甚至更大的房龄的产品，隔壁邻居沟通是有代沟的，如果是你的第一套房，可能居住体验不会特别好。

你势必是要置换的。但是这批老公房的第一手买家，人家是原始股，卖的时候可能有比较高的安全垫和降价空间（可以视为0成本），在市场上很有降价的弹性。我再举个例子哈，工人新村，建设大潮到了1999年，高峰期是1980年-1990年这段时间，分到房子的基本是50后，对吧。2015-2016年的时候，1955-1956年出生的这波人的高峰退休高峰来了，交棒给了子女，由子女做主了。这其实是一条暗线。我一直说政策是明显，人口和需求是暗线。第二波人口高峰，3年自然灾害后的1961-1964年出生的这波人的退休高峰也在2024-2029年逐步到来，这些人口持有的老公房基本也走到了生命的中后期。

老公房的劣势：有一段时间租售比比较高，但是2016年涨价后，租售比也下滑了。

• 虽然浦西上支角地段依旧不会发生变化，但是整个城市地段扁平化的迹象越发明显，年轻人口中土著比例下降明显，外地年轻人更爱新房和次新房，涨幅外环带动内环，郊区次新涨幅开始超过老破小的涨幅。

• 老破小租售比在2016年大涨后全面降到百分之一点五，较高租售比成为过去，虽然税费优势仍在，但是房票名额更加金贵。

• 针对老公房的贷款开始收紧。

如果你这时候买进，你的下家是谁？新上海人？前面讲的人口结构中也可以看出，新上海人不太会买这类的房产；如果是老的务工人员，自己的后代没办法继续在上海打拼，可能就考虑还乡了，他们也不会接手这种产品。

唯一的优势可能就是总价低，位置相对靠市中心；而且有张拆迁彩票。

3、过渡期：1991年-1997年，职工房&外资房双轨制

（1）双轨制下有些房屋有超前的设计理念

这是快速推进阶段（1991-1997年），以《上海市住房制度改革实施方案》正式实施为标志（1991年5月），采用综合、多元、配套的改革措施，以“推行公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会”为主要内容全面推进房改，住房由实物分配向商品化、市场化供应转型，实施公积金制度在全国是首创。同时探索土地供应方式创新，实施住宅用地有偿使用制度。在住房保障方面，进一步拓展住房保障的范围，到1999年人均居住面积4平方米以下困难户的住房困难全部得到解决。

1997年之前，全国住房体系分为福利分房、内销商品房和外销商品房。其中，内销商品房是由政府下属单位建设，低价卖给当地居民和企业。而外销商品房是由房地产公司建设，面向港澳台、华侨和外籍人士，价格较高。

所以这段时间，虽然很多单位仍有福利分房，但陆陆续续开始有商品房出来了。当时虹桥开发区的古北1期，出来一部分华侨房，外汇房，就是双轨制下的房子，把房子作为一种商品，来满足当时的社会需求，特别是还可以收外汇，也是把内部供给出口的一种方式。

1997年亚洲金融危机爆发，外销房的需求受严重影响，而内销房和福利分房又供给不足。于是在1998年，中央干脆取消了福利分房，将内消防与外销房并轨。中国进入了全面住宅商品化的时代。

1992年，上海第一幢建成的外销商品房大厦，位于虹桥经济技术开发区的锦明大厦开始对外销售，仅4天时间，144套单位便销售一空。

这也就是今天我们再回到古北片区，能看到很多所谓的“老”“不是很破”“大”的房子，房型设计有一定的年代感（港式、欧美式大厨房，开放厨房，不太注重中式建筑的坐北朝南、四平八稳），但面积很大，带有电梯和一些年代感的设计。

2）对于这类产品的看法

现在这些房子是个好产品吗？我觉得产品本身质量，甚至地段都没有太多问题，但是房型要仔细看看。如果一定要买，或者buy hold的原则，则要买一些极具地段价值的，例如衡山路的芝大厦、东亚大厦、安福路的鸿艺豪苑等。

古北有些房子，之前租售比还可以，但是随着外资撤出导致的人员流失、房价下跌和流动性问题，租售比有一定下滑。

4、商品房1.0：1998房改到2008年四万亿，目前占比最高的流通产品

（1）早期商品房（1994-2007年建成；性质为商品房）

2023年底，早期商品房为364.1万套，占比约45.7%，是四类二手房中占比最大的群体了，也是上海房屋建设最火热的时期！

我们从竣工面积可以看到的：

（2）产品特点：大概可以用一句话对这一阶段商品房特点进行总结—位置好，设计乱，车位少，保养情况差异大。

这一时期的社区，正处于产品理念更迭的时期。这时期的产品经常会出现既有电梯房又有楼梯房，既有塔楼又有板楼，既有安置房又有大平层还有别墅的组合。

这一批的商品房，大多数是大家刚从老公房出来，住进了电梯房，有了大堂的概念，有了X梯X户，主力户型是2-3房，给的是小家庭和三代人居住。但是还没有那么强的公共空间需求，甚至大家宁可要套内得房率高一些，也不要敞亮的大堂和超前的生活配置。

这种设计对于当时处于老公房和商品房时代的的交界处购房者并无不妥，毕竟当时还没有刚需、改善的划分，但在今天就有部分产品看起来就比较落后了。如果是买二手房，就需要多加斟酌，这些产品的优点是得房率比较高。

我上次去看了普陀一个内环比较有名的盘，新湖明珠城，2007-2008交付的房子，得房率有80%+，126的建筑面积，综合下来两房可以改三房，还赠送好多边边角角的阳台其实是可以做收纳。这类产品现在市场应该不少。但是房龄比较老，所以要挑挑拣拣。为什么这么说，你想再住10年，他已经是一个快30年的房子了，很多东西都到了寿命的年限，业委会不好的话很难改。

对于购房者来说，擦亮眼睛很重要。同一个社区的一二三四期可能是完全不同的四类产品，但是电梯房，塔楼，电梯板楼在市场上的价格表现和涨幅是完全不同的，在宜居性第一的今天，不同产品之间价格的剪刀差会越来越大，千万别图便宜买个砸手里的房子。

车位少也是这个时期社区的一个典型特点：

比如徐家汇、联洋这样核心的地段，主力总价已经上到了1,500-2,000万，但是很多社区的车位配比都小于1:0.5。所以有段时间，我看二手房，进去先问车位价格，超出50万的车位价格，配比都不用看，停车矛盾肯定巨大，未来增值空间业有限。

车位少，也是我们提到的，汽车保有量，这个跟科技的发展和中国强大的制造业成熟速度有关。

这时候开发商主要还是挣钱，规划车位多了，超前配置，对当时的居民需求来说，不是最刚的需求。

还有社区保养的问题：

至于社区保养这个事很玄学，跟当年的开发商建筑质量有关，也跟社区物业的保养有关，还跟社区的业主圈层相关。

很难量化去评价不同社区每部分的占比，但是从结果来看却很直观：保养的好的小区在今天房价表现更好；均好型更强的社区，在未来保值增值抗跌能力更强。

以及居住人群结构也决定了物业管理的品质：

第一批商品房，其实购房者，很多是第一代新上海人。

我举个例子，1998年到2011年的单身限购之前，上海的购房，很多是外地户口直接买房，那时候房子也不是很贵，来上海的劳动者，也吃到了这波涨幅。1990浦东大开发，1998年到2008年，可能再往后拉一拉，到2015年，都有购房和置换的需求。

随后是WTO 2005年入市，也是个大节点。从这里开始工作的朋友们，家里支持一下，房价还在可承受范围，工资收入增长快，GDP那时候也很快，所以推动了张江、唐镇、御桥这些传统老上海人看不懂的地方的增长，主要也是跟产业导入有关系。

那么中产比较聚集的地方，对房屋的保值，居住品质还是有一定的追求的，会成立比较强势的业委会；如果年龄结构比较大的，可能对物业的一些服务没有那么强的需求（例如团购、快递配送、车辆管理服务等），那么可能对物业的一些收费增值项目比较难以接受，长久来看也会导致保养问题。

（3）对于这类产品的看法

我们还是数据说话：2023年，动迁及配套房均价是4.29万元/㎡（主要是动迁很多计算了外环外的大居住片区），次新商品房均价约是6.99万元/㎡，老公房均价约是7.10万元/㎡，早期商品房均价约为7.27万元/㎡（均价为最高）。其实早期商品房，和部分次新商品房，在产品上没有太大的区别，为什么会有这个情况，个人觉得还是地理位置决定的。

建议趁着价格持平，税率优惠，根据自身居住需求（如2/3胎，三代同住）等需求平换大套。

5、商品房2.0（次新）

（1）次新商品房：2008四万亿到2016棚改；大约135.6万套，占比17%

次新商品房约135.6万套，占比约17.0%，次新商品房的建设标准和小区档次和新建商品房类似，有较为标准的物业服务和功能合理的户型等。随着新房开盘售出，次新商品房的占比也将逐年提高。

2008金融危机后资本加速涌向上海：商品房开发进入了第二个时代。这个时代，对上海楼市至关重要的两个政策出台，一个是四万亿，一个是70/90。

前者加快了房地产行业发展的脚步，全国各地的房企冲入上海，摩拳擦掌打造标杆产品，极大促进了上海楼市的繁荣；1978-2017年，年度住宅投资额由2.67亿上升到2,152.4亿元，住宅投资占全社会固定资产投资总额比重从1978年的9.6%增长到2017年的29.7%。也就是说，曾经一度说的，中国经济由房地产拉动，拉动率到了30%。

但是也一定程度上惯坏了开发商——有些开发商发现不用心做产品也能赚到钱，只要房子涨老百姓就不会抱怨。

70/90政策更是直接影响了一整代产品的设计方向。从70/90政策开始，市面上出现了一个新名词——偷面积。（偷面积以前也有，但是限面积的前提下会变成一个卖点）。90平方的两房中出现了比阳台大的设备平台，比主卧还大的阳台，比房间大的挑空，这些只是为了让小户型多出一个额外的房间来。好在这个政策在在2009年后很长一段时间并未被过多提及，那个畸形的产品时代很快结束，直到2015年后才再次站上舞台。

这个时候开始有了一些住宅“产品”的概念，很多全国型开发商的各个系列不同的产品，也是这个时候出来的。对产品的户型的配比、大堂的设计，配套各种绿化面积、小区设计的理念等等，配合城镇化速度的高峰，全国地产轰轰烈烈大开发。

(2）对于这类产品的看法

对次新商品房的购买建议，我觉得也是个置换的好的选择，现在房产交易流程税把普通住宅的面积提到了144平米，那么如果原来是个100出头的2房，我建议赶紧换144以下的3或者4房，平换损失不大。

6、商品房3.0棚改货币化后的上海2016年沪九条政策，最严格的限购

2015-2016年上海又经历了一波大涨，一方面是2015年有个330房产新政，首付和二手交易免税年限松绑了。然后2015年的M2月同比一直在12-13%左右，贷款利率一直在降。2023年大家的体感是利率在降，但是M2增速到下半年就只有8%左右了。2015年水放出来了，但是上游还在限购、土地收缩，导致供不应求。因为大家当时还是觉得买房可能是投资的不二选择，加上2015-16年的股灾、熔断、人民币出境政策收紧，使得放完水之后的钱一直还在境内；叠加了2015年的棚改货币化政策的催化，导致各地的房子普涨。上海的房子一度成为所谓的核心资产，所以我们看到2015-16年又涨了一波。

豪宅的价格分化也差不多是这个时候起来的；以前，同个地段的豪宅，好房子，和一般性的我们前面提到的商品房，还是价差没有那么大，因为很多人是首次购买商品房嘛，或者只是置换下，刚需置换为刚改，面积可能还到不了200平左右。

总的来说，这几年开发商也的确不容易。2016年的70/90政策重出江湖上海推出了新政策，地块出让要有15%自持和5%保障房，这15%自持并没有明确的销售退出办法，是一笔只有成本没有收益的糊涂账，进一步压缩了利润空间。导致这后面很多房子开发交割的时候，闹出了蛮多降标准的事情。

开发商没利润，这一阶段的商品房能省则省，配置上抠抠减减，交付维权成为了常态化。

对于这类产品的看法

建议平换，平换更有优势的户型，是现在最好的投资选择。

或者换仓，从小房子换成中大套。有能力的，可以出来捡漏豪宅。

7、命运的馈赠？动迁房

据不完全统计，目前上海1.2W的小区中，约有1,000多个小区属于动迁房，占比接近10%，主要集中在中环线以外。

动迁也是个蛮有意思的政策，有兴趣的同学可以自行研究一下；也有一波人群在研究动迁政策。

我个人觉得动迁房是比老公房（无电梯）好的一个产品，和老大楼差不多的属性，但是房型会好一点。老大楼当时大家的居住对比的是，没得住到有的住，所以会出现2梯8户，回字形大楼等等。

动迁房一定要买的话，那还是在里面选房型稍微好些的，旁边的商品房比较新的，这样才会有配套。甚至可以选，附近马上有大片规整土地出让的。中环还是有不少这样的地方的。

上海福利比较好的动迁是世博动迁，还有市区早年的市政动迁，这些动迁基地很多当时都是示范性基地，这也就是政策，就是国家还是最有钱和最有实力的开发商，当年1,000户的曹杨新村是规划了15分钟步行距离的生活区，所以里面有花园、幼儿园、超市等配套；有些老公房，前面说了大跃进，就是属于大搞快上的产物，配套就比较差。

那动迁房，也是要看：地铁、配套、交通线路、学区，本来这产品就是介于老商品房1.0时代和老公房/老大楼一样的客群的，那么如果没有任何长版卖点，那么很难说赌到一个相对涨幅。其中我觉得最重要的，就还是地铁。地铁决定了你出租/销售的流动性。

另外就是，有些动迁房是有学区概念的，那相比旁边的老公房来说，会更有性价比一些。毕竟也不是谁都愿意花20万学费上私立学校，公立现在的教育质量也很好。

对于这类产品的看法

买带有强权益的房子，例如学区！学区会慢慢把最开始的动迁人口置换出去一批。想要好好学习的家长一定也会好好管理自己的房屋的~

8、保租房（保障）、公租房（新加坡模式），多元化的供给，但不会成为主流

公租房租赁合同期限一般为2年，续租累计不超过6年；保租房租赁合同期限原则上不少于1年、不超过3年，符合条件可续租，保租房不设最长保障总年限。

我们来看，公租房/保租房到底会不会对上海的商品房形成冲击呢？

我觉得目前来看，不会有大规模的冲突，公租房/保租房是一个过渡产品。

公租房是有年限的，最多不能超过6年。而且是对租赁的人是有年龄要求的，假设一个大学生毕业工作了，需要租房子了，那么6年后，可能就面临着继续买，或者租商品房的问题。我们来计算下，22岁加6年，差不多是28-30岁左右，一般都到了适婚年龄，差不多也是上海希望的商品房的购买客群了。前面提到一句话，人口和需求的变迁是暗线。那天看到一句话：新加坡有公屋，生育率还是那么低。这是为什么？穴居动物几千年的DNA可能不会在百年内改变。

保租房其实是公租房的补充，供给主体的多元化；公租房的供给都是政府，保租房的供给方有很多，例如企事业单位自筹等。

还是回到那个2,500万人口，1,100万套住房的数据。从租赁房搬出来的人，他们去哪里？

（1）旧里、简屋，这些已经被淘汰了；

（2）第二危险的，按照房龄来看，就是老公房。

所以，老破小还是你上车的好工具吗？不见得，他们是跌的最厉害的。

对于这类产品的看法

我是最不建议买职工楼的。反而在早期商品房、次新商品房、配套比较好的动迁房中，挑选三房可能是个好选择。

无论是建国前，建国后（或者说改开后）上海一直是有豪宅的存在的。

建国前大家都懂，很多后续都充公了。现在法租界中也有些抗打的房子，在当年，也是一个低密度、或者使用面积大于建面、房型好、养护好的公寓型产品，与今天我们去看品质好的商品房，没有什么区别。

当然，豪宅是楼市的特殊分子，上面提到的顶级豪宅至今仍是顶流YYDS，但是这一阶段的普通商品房到今天却出现了极大的分化。例如：汤臣一品、御翠园、华府天地、绿城黄浦湾等等。

如果按照不同维度来进行区分的话：

•  按IP来看：瑞安的翠湖、绿城、新鸿基、长江实业、本地开发商的情怀盘；

•  从品质来看：建筑工艺、设计、配套、地段、物业管理、氛围；

•  荣誉感上说：宅、府、宫、一号、名字念出来就让人感受到是豪宅

豪宅的定义，就跟奢侈品一样：

•  不变的景观/地段：为什么是租界？我们上面已经说过了，法租界能保留今天的欧洲感觉，公租界保留了外滩。在轰炸之下，人类的文明还能保留吗？也正是因为这些历史的馈赠，使得我们今天这些成为不可复制，不可移动的景观；

•  风水：低密度、天然属性；

•  物业管理/维护：养护的好的房子，几十年后看，更有历史底蕴。

这其中几大主流开发商：

• 港资开发商：新鸿基、瑞虹、长江实业；

• 长三角文化：绿城、合生、华丽家族；

• 内资开发商：融创、绿地、华润，这些产品更符合中国人的需求，例如南北、例如会客空间、主卧的套房等设计。

我们国家的房地产开发商是真的很强，内装电器用德国，造的水泥用的还是国产。后续大家看到的融创、绿地、华润，都出了很多豪宅系列的产品。

2024年房市讨论的很热的一个话题，就是徐汇黄浦一下放出来几千套3,000万以上豪宅，大家都在拿一些老豪宅里面的最低价（例如低楼层）来与那边的均价比。其实再过5年，新老产品的价差可能没有现在看的那么大，影响的因素还是有很多。

（2）对于这类产品的看法

        核心区、 核心房，出不去，就共进退。

10、美国的放和收：2020-至今

（1）疯狂到底走向何方？

疫情后，随着土拍规则的改变、15%的自持取消，土拍一场比一场火。当时开发商拍地都在拼预期，你按10万算账我就按10.5万，压力交给审批签字的报批报建部和营销部，造成土拍溢价率的一路攀升。

以当时的势头，继续搞下去怕是又要重演2015年前的情形，于是政府就推出了联动价指导市场。

第一个联动价记得是普陀那块地土拍的时候，拍地现场政府给了指导价，此后，联动价成为了上海楼市的标配。

这一阶段，地价和联动价中间的空间其实都很宽裕，后面又出了摇号政策限制了溢价率，政府又支持早取证加快回款节奏，每个项目利润率都不错。

按道理，开发商应该能造出点好房子了。

但是伴随着2020年后二手市场行情的起飞，新房突然都变成了倒挂盘十分抢手，开发商们顺势又开始了摆烂。

不仅产品没什么进化，甚至还想出来通过封阳台和装修包来创造额外利润的这种骚操作。越是热门的地段，装修标准就越简单，那一个个白墙面的“精装房”，不由得让人感慨时代在倒退。

（2）对于当下的市场，如果要去买新房，要做好两个心理准备。

倒挂可能无法实现

进入二手市场，就是品质之间真刀真枪的厮杀，你涂料立面加上光秃秃的园林绿化，价格真就赶不上比你房龄多几年的品质社区。其实大家可能只看到了联动价，没有看到品质才是历久弥新的。所以开发商的口碑其实蛮重要的，甚至一平米多个几千1万的，其实多出来的100万，可能在二手市场上就是1.5倍左右系数。

新房扎堆的板块，五年后可能出现踩踏

市场的本质还是供需关系，大家都是同样的99平三房，品质差别也不大，五年限售结束后，一个小区挂个五到十套，一个板块五六十套同样的产品竞争，这时候基本就只有降价这一条路了。

这次限价摇号房，我去看了许多刚需的紧凑小三房产品，甚至有的小区，整个小区都是99平三房和120平的四房，非常标准化。没有多少绿化，这个绿化就是水泥地里面挖点空地，种了点树木；没有传统意义上的社区配套，例如散步用的花园。

2023年，美国加息步步紧逼，经济增速一直下滑，加上2022年的一些大家都知道的因素，导致很多富豪，甚至中产觉得，上海的资产是不是不安全；或者相对来说性价比比较差了（对比日本、美国国债、美元、以及新的美元锚、比特币、AI标的等），大家都开始抛售。叠加部分置换需求的放缓，大家也觉得房地产可能到头了，例如上海在2022年末65岁老人占到了25%。我们看到老公房抛售厉害，63-64岁也是个人口高峰。这波老人是有比较强的置换想法的，子女稍微给力点，置换老公房，老人社保还比较长的，都去打新了。这也是为什么2023年的倒挂搞得那么厉害，云锦东方这种事情会出现。

但是来到2024年，3月的重要会议释放出来的很多信心，一手开盘豪宅又站上了17万的均线，爱你的心是否依旧？

11、法拍房，到底有多少漏可以捡

2023年上海市法拍房上架总数2,107套， 其中成交总数1,129套。

这其中，成交数量占比最高的是80-120平的336套，第二高的是50-80平的202套，往后为200平以上的200套，和120-150平的189套。

从成交价来看：起拍价在150-300万的占了304套为交易量最高，第二为起拍价在300-500万231套，第三则可以并列看作是起拍价500-800万180套和大于1,200万179套。

从以上数据反映出来的，和我们之前认知不太一样，上海法拍房占到交易套数的1%都不到。例如2023年1,129套，占了全部二手房的0.63%，但预计24年会有一定上升。

看这个结构，考虑到法拍的一些操作难度，例如清房、贷款等，如果你是刚需房，然后又是首套、婚房、自住，我不是太建议去参与竞拍法拍房，主要是又累又赚的不多。

对于这类产品的看法

如果是豪宅拍卖，那么还挺值得去参与一把，等于做了个资产重组。要这中间需要沟通的地方还挺多的，中间还最好有个律师朋友，律师费最起码需要10-15万，对应到链家的中介费换算就是500万的房子。就是赚钱捡漏，可以去考虑搞搞看。

“人口、自有住房面积和比例、存量房类型分布、换手率、增值空间共同决定了房产市场的未来”

Lyn

1、人口：

2022年末，上海常住人口为2,475.89万人（964万户），已经接近于2035年规划的上限（2,500万人）。

其中，户籍常住人口1,469.63万人，外来常住人口1,006.26万人。全年常住人口出生10.8万人，出生率为千分之4.35；死亡14.8万人，死亡率为千分之5.96；常住人口自然增长率为千分之-1.61。每年自然减少4万人左右。同时每年新增外来人口15-20万之间。也就是每年上海净新增人口在15万左右。

2、人均住房面积：

上海目前有住宅840.6万套，其中，按房龄分：

• 1993年前：143.1万套，

• 94年到07年：375.6万套，

• 08年之后：165.1万套，

• 动迁房：150.6万套，

• 未知住宅：6.17万套。

按价格段分：

• 200万以下：215万套，

• 200万到400万：381万套，

• 400万到800万：137.1万套，

• 800万到1,200万：59.7万套，

• 1,200万到2,000万：12万套，

• 2,000万以上：35.8万套。

至2020年上海的人均住房面积就超过了30平米（32.28平米），其中城市居民的人均面积是30.58平米（同期全国平均是41.76平米）。

而政策的底线标准是13平米，上海的保租、公租和廉租房的标准都是家庭人均小于15平米可以参与。

3、自有房屋比例：

我们假设上海设定的常住人口是2,500万，2.3人/户，那么大概就需要1,100万套左右的住房。前面说了，我们现在住房数量约850万套，那么上海未来的缺口大概就是250万套左右。

从面积来看，目前上海各类存量房屋建筑面积总计14亿平方米，其中居住类房屋约7亿平方米。如果人尽自购:

2,500万人口*30.58平米=7.6亿平米

不算2022-2023年的竣工销售面积，大概还有6,000万平米左右的缺口。按照30.58平米，就是给196万人改善家庭结构，增加住房面积。

同时本市户籍拥有自有房屋比例约为88%；非本市户籍的外来常住人口自有房屋比例约为23.7%。

本市居民已经接近于饱和。这也是历史遗留下来的，从福利分房制度开始。这也难怪政府动脑子在拆迁上面了，拆了原来的老房子，给你货币补偿和房票，政府帮你把老房子原拆原还，或者拆到其他动迁大区，把市中心的好位子留出来给其他高价值的房产和客户。

例如东安一村、二村， 现在嵌在几个大医院旁边，我把那块称为宇宙大三甲中心，步行范围可以到达复旦肿瘤、龙华中医、精总、中山，再走远点可以去华山医院和华东医院。这片是上海三甲最集中的地区，说是拆了以后要做医学研发中心。据说每平米的赔偿到了14万，追平滨江二线房源了，那是不是杠杆一下，又释放了几千张、上万张手持近1,000万现金的房票。所以我觉得这是个示范工程，做得好了，各区筹措资金跟进。做好了也有利于西岸金融城的招商。因为政府在西岸金融城招商海外路演的时候，就已经把东安一、二村拆迁后的地块做了推介。

我们再回来看看，东安一、二村是什么时候的房子：1958年的大跃进时期的产物，提倡干部和工人要在一起，所以当年东安二村住的是市委领导，东安一村住的是工人。上海现在存量在90年代前的职工房很多，就看地段和当地区政府的钱袋子有没有这个实力拆迁了。新一代的房改，还是腾笼换鸟。

非本市居民现在是个蓄水池。2024年1月，刚放开外地户籍单身可以在外环外买房，而且社保是5变3了。如果房价继续跌下去，或者这个置换链条还是拉不动，那么还会进一步放开。例如外地单身放宽到外环内来买房。我觉得这一波还可以继续观察，看看上海的人口置换能不能成功。

“居民的钱袋子，就是国家的钱袋子。我们最大的消费是什么？是房子，居民主要的中长期贷款就是房贷。”                                                        Lyn

4、存量二手房的类型及占比：

存量二手房的产品类型有：老公房/老大楼、公寓：早期商品房、次新商品房、动迁房；花园住宅；里弄。从2023年底的数据看：

• 老公房/老大楼：约为141.0万套，占比17.7%，老公房是1998年之前建成，近些年数量一直保持稳定，随着新建设商品房的大量增加，老公房占比也会逐年降低；

• 早期商品房：约为364.1万套，占比约45.7%，是四类二手房中占比最大的群体了，也是上海房屋建设最火热的时期的产品；

• 次新商品房：约135.6万套，占比约17.0%，次新商品房的建设标准和小区档次和新建商品房类似，有较为标准的物业服务和功能合理的户型等。随着新房开盘售出，次新商品房的占比也将逐年提高；

• 动迁房：144万套；

• 别墅（双拼+独栋）：14.8万套；

• 里弄和其他：20万套左右。

上述合计820万套，和之前统计的840万套，之间还有20万套的差，可能是一些农村人口（上海还有10%左右的非城镇化人口）和上述计算的差值。

5、换手率：

测算了一下，每年二手房交易大概占存量的2-4%左右，上海一般也就在20万套到35万套（高峰）之间的年交易。也就是说，大概需要25-50年全部换完。

当然这里面有可能用加快换新（例如拆迁）来推动换手率的上升。但是总的来说，还是要居民的收入及收入预期相配合，不是一个简单能推动的事情。

6、增值空间：

上海在十三五期间建成住宅70万套，出让152幅集中选址租赁住房地块， 可建建筑面积约1000万平方米；建设筹措各类租赁住房约70万套（间）， 其中，新建和转化租赁住房40万套（间），新增代理经租住房30万套（间）。

十四五的规划是42万套（间），形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%。其中租赁房22万套（间），宿舍床位 20万张。继续规范代理经租住房30万套（间）。

十三五的70万套（间）和十四五的42万套（间）加在一起就有110万套（间），理论上十四五，就把2035年的目标全干完了。但是上海还有很多非统计在2,500万常驻人口里面的人，例如一些进城务工人员，那么也是需要统筹一些宿舍给到他们的。现在这波人口很多都还居住在老公房里，未来可能会通过廉租房的方式照顾到这些人。

我们前面说饱和状态下的1,100万套，减去存量850万套，就剩下250万套，再减去110万套的租赁房，留给商品房的有多少呢？140万套左右。目前上海每年大概新增12万套，分到每个月就是1万套成交。

这里面可能唯一的筹措变量是套和间的区别，如果以后要覆盖中低收入务工人员的居住问题，可能套变间，释放给商品房的空间能有80万套的新增（租赁房全部按照“间”算，那么110万间=33万套）。也就是可能的空间还有新增220万套商品房的空间。够干四个五年。

“所以二手房面临的是新房的竞争，和置换客人的枯竭。”                                                            Lyn

还买不买? 买个舒心！国家不支持炒房，我们没有buy to let的贷款。LPR还没降到能拉平租售比，所以买房投资不一定是个好选择，或者说选择难度大，容易做错。

按照目前每年 1,400 万-1,600 万平方米新增住房规模，以及 72,864 万平米存量住房规模计算，每年新增规模仅约为 1.92%—2.19%， 相应的， 也就是按目前新建速度，需要 45—52 年时间实现城市居住房屋的全部替换；

所以需求还是在的，如果你是要置换、要自住，想买，就买。

租真的看个人，很多搞支付能力的人也是租的房子，一方面可能觉得有更好的投资方向，另一方面多多体会不同的风情，也是很有趣的一件事。

上海不缺房子，有阿尔法的结构性机会、贝塔的机会（从2015年到今天，部分滨江沿岸地段、部分高品质住宅产品其实也跑出了2倍多的收益率），相比其他资产版块来看，可能是一个中偏上的选择。

buy-hold策略适合风险偏好低的懒人~

其实上海的房产一直不是一个租售比很好的市场，他带有太多的投资属性，使得售价一直偏高。

正如我前面提到的三个大节点，1998年买入，2008年买入，2015年买入，今天来看租售比肯定是不同的。

• 1998年的彭浦新村，我们的第一套老公房，100平米（50平米*2并1），30万。今天的市值，600万，20倍。租金8,000/月，年租金9.6万。原始租售比30%，今日租售比1.6%。【中环，地铁口】

• 2008年的杨浦某次新/早期过渡形态商品房，100平米，100万。今天的市值，850万，8.5倍。租金8,000/月，年租金9.6万。原始租售比9.6%，今日租售比1.13%。【中环，学区，远离地铁】

• 2015年的徐汇某动迁电梯江景房，100平米，动迁按照3万/平米，300万。今天市值，750万，2.5倍。租金8,000/月，年租金9.6万。今日租售比1.28%。【地铁口，学区，外环】。

以上是一些草根样本调查，为什么是8,000/月，这是因为我们前面的数据：30人均居住面积*2.3口之家，那就是60-90平米。按照上海均价一平米100元/月，那就是6,000-9,000元/户，打个折，取个吉利数字—8,000。

这个数字也可以作为大家租售比的一个标准线，去看看，8,000元能租到什么样的房子。

前面也有给大家算过，那么如果按照2035年的人口规划，还是控制在2,500万左右的话，我们还缺房子么？必然是不缺的。

这样我们就进入居者有其屋的阶段，剩下的就是，产品PK的时代。真正的城市更新时代的来临。

要不要卖？找到新地图，才能打开新船票~

最后，Re-investment risk

海外资产持有涉及管理难度的问题，若能有专人进行代管则可减轻负担，若没有的话，管理成本相对较高。 在投资涨幅方面，在美国及加拿大的资产投资10年间可能增长了一倍以上，考虑汇率因素仍然可以获利；然而，汇率波动所会产生的潜在风险仍然需要时刻警惕。

持有房产，个人认为远比做其他投资简单。

从房产出来的钱，应该去哪里？Open question！想听听大家意见。