诸事要记 日拱一卒

 

最近很多粉丝问我：都说上海市场回暖了，尤其是带好学区的二手房，普遍都涨了三五十万，为什么我买的房子就没动静呢？来看房的人也没有想象的多，你们说的市场回暖都是假的！

 

我觉得这是一个很有意思的问题。

 

首先市场回暖是有数据支持的，都是专业机构从房管局官方获取的来源，上海回暖从目前来看已经是确定性的。

 

那凭什么市场已经回暖了，当年同事、同学大家几乎一起买的房子，房款也大差不差，为什么他们的会涨而你的不涨？

1

 

关于房价不涨，可以概括出来如下几个原因：

 

第一个原因就是你买的区域，可能没有轨交或者是单轨交，距离轨交位置比较远。

 

比如说上海13号线西边，从大渡河路站一直往西到金运路站，中间这些站点其实几乎没有新增产业，可用住宅用地又很少，常住人口也几近饱和，没有新增人口。

 

加上这一段中间除了真北路，几乎没有像样的商业，叠加没有双轨交的交汇，产业支撑又比较单薄，所以这就比较尴尬了，除非整个上海市场全面普涨，否则这些地方的涨幅很难跟上大盘。

规划基本都已经定型，也就是能暴击的点都消耗完了。

 

相反，我们看13号线的最西头，比如说金运路站或者是后起之秀的金沙江西路，有新增的土地供应，有新增的产业规划。

 

当规划持续输出甚至落地的时候，很容易就会拉起一波涨幅。

 

所以政府规划，轨交距离、新增土地供应、产业导入等因素影响，是直接和你买的房子能不能涨直接相关的。

 

2

 

第二种情况，可能是你买的产品出了问题。

 

买到的房子的确是住宅，但是采光差、位置差、朝向差，户型差，是小区靠近垃圾清运站的位置，小区那一排是靠近高压线的位置。

 

这种房子你买的时候可能是有低价格基数的，看下来的确比同小区其他房子便宜，可能会打个9折，但是你卖的时候也要打个9折才能出货，而且会和同板块的房子涨幅拉开差距。

 

还有买的房子可能是一梯N多户，现在市场上的接盘侠，慢慢的对于商品房的接受范围就是从2梯6户已经扭转成1梯2户，但你买了个2梯8户。

这一类房子，基本上都是从以前的商住或酒店式公寓改造成为住宅的，千万别认为改成住宅是不是就会觉得好卖一些。

前不久浦东唐镇出了个项目皇廷御府，这个项目已拿地12年，前期一直做酒店用，现在拿出来售卖。

 

 

如下是92平两房的户型，要我直白了说，真的是户型硬伤，通透采光硬伤，居住体验硬伤。

 

如果不是对口学区，未来到了二手市场，根本没人接盘。（说的再直接点，学区房也很少有人居中买这个，要不买个小一房挂学区，要不一步到位兼顾自住）

 

而且此类房子有个最大的硬伤，实际上它的结构动不了，因为房子的外形已经框定了，像这种也就是两个端户是南北通透的房子，但中间这些户数都不通透。

 

而且一个长长的走廊，就像酒店似的，那么你所有的房子都在统一的一个朝向，而另外一边是走廊都是南北，所以没有一个卫生间是明卫，这一类的房子要慎重。

 

还有一类是什么？就是市区的老破大或者是大面积的顶复。比如说2梯6户的老大楼，这种大面积的市区房子，有些能够达到200平甚至300平。

 

由于面积过大，养护很难，加上随着时间的推移品质很差，所以很难升值。

 

大面积的顶复也是这样的，比如说正常的一个层面可能就是180平200平，但是到了顶楼复式，虽然有一个挑高，但可能就达到了300平400平，甚至更大的面积，哪怕是像世贸滨江花园这种品质非常好的房子，顶楼复式那几套卖了很长时间仍然还在卖。

 

选对了区位并不代表着一劳永逸和坐享其成，产品也要选的对。中国的房地产发展了20多年，买房人被市场教育的太多了。

 

现在除了一线城市，买错产品可有可能卖掉（无非成交周期拉的很长），但如果你在三四线买错产品，那么未来的成交周期会拉到你难以想象的无限长，甚至越到后面越被淘汰。

 

 

3

 

第三种，你买的房子，是脱离了区域购买力的超小众产品。

 

市区总价过高的住宅，比如说一线城市5000万以上的房子。

 

并不是不涨，但是你将来在卖的时候，可能正常别人花6个月，你有可能要花两年时间才可以卖的掉。

 

还有一类就是超远郊大面积低单价高总价的别墅住宅。

 

比如说像泗泾有个盘叫华润佘山九里，其实离佘山比较远，在那个地方大家都知道是多数单价都是2.5~3万出头的拆迁安置房比较多。

对面就是不足200米的动迁房润江花苑，泗泾另一个盘新城上坤樾山半岛也是，马路对面就是动迁房新凯家园。

在这里突然冒出一个300平的小区，整个都是平层的设计，这对于当地区域来说已经是非常偏离需求的。

 

太远郊的别墅，比如说离地铁、离其他交通枢纽的距离太远了，这种别墅的居住氛围也是会比较冷清的，因为实在是各个方面都不是很方便，人还是需要群居的。

 

我见过最差的情况，松江原先作为售楼处的别墅样板间，有买家以低折扣价买到暗爽以为大赚，但现在别说卖了，租都很难租出去。

 

买房一定要考虑接盘侠的感受，不仅要选对区位、押注板块、买好产品，也不能脱离板块内的购买力和需求，不然到了接盘市场，最痛苦的就是你。

 

可以容许市区板块内买刚需、买一居室，但不要贪图一时的享受，想不开跑到超远郊区买别墅。

 

 

4

 

说了那么多，那到底该怎么选板块，买什么样的房子？

 

千万要记得，除了资深投资客，普通买房人在买房时一定不要一开始就抱着投机心理，要站在自住客的角度作为买房的落位点。

 

所以如果想不跑输大盘，应该选择这样的区位：

 

1、政府的规划能级。比如90年代的陆家嘴，10年的张江，20年的前滩，这都是政府资源分配的强力规划，是打造热点板块的有力保障。

 

所以选择板块第一步，翻出2035规划，仔细研读区位的未来规划。

 

目前来看，除了真如等个别板块被放鸽子，其他板块都成功赶上了涨幅红利。

 

2、距离市中心不那么远。有双轨交，最少也要单轨交的地铁盘，记得超过2公里的一律不算正地铁盘。

 

3、避开超远郊。浦西是看环线，虽说浦东环线论没那么强，但基本都是区位环线，都是一个板块成熟之后，再外溢开发后面的环线。

 

就是水花打开的涟漪一样，一圈一圈的往外扩。可以买郊区、城乡结合部来作低单价高暴击，但暂时不要选择超远郊，兑现时间太长。

 

4、板块拥有较为完整，可以总体规划的净地，没有过多存量老破小的羁绊。也就是板块内还有没有生地，还能不能撑起新的规划和发展，如果已经是熟地，基本都是大盘涨才能涨。

 

4、顺着产业寻找低估板块，也是非常有用的招数。

 

买房增值永远想到的是接盘侠的购买力。有产业的地方有高薪，容易形成购买力，现在什么样的产业最有前景呢，只有搞金融和高科技，才是有钱人。

 

事实上，金融民工和码农（特别是后者）是近郊次新拉升的主力军。比如张江、联洋、唐镇都是这样的后起之秀。

 

选对了区位板块，那该买什么样的房子？

 

其实买什么样的房子每个人的需求点不一样，我这里想给大家另一个维度的建议：

 

想要不被大盘远远甩开，什么样的产品不能买？

 

1、不要买商住公寓，即使公寓改的住宅，也尽量避开。

2、不要买不带学区的老破小、老破大产品。

3、不要在超远郊买大面积顶复和别墅，

4、不要买离市中心30公里以外的，除非板块有重大利好，配套足够让你心动。

5、不要买高溢价的ceo盘，超过周边板块30%-50%都是不合理的，10-30%还算合理，也能够跟上房价轮动，也不会因为基数高影响涨幅。

6、不要买产品本身有明显缺陷的，外部靠近一些强不利因素，墓地、垃圾中转站、庙宇教堂、铁路，内部有一些户型、朝向、采光、楼层的明显缺憾。

 

以上这些除非价格折扣非常低到足够让你心动，或者你实在没钱买常规住宅产品，原则上一定要明确避开。

 

 

5

 

房地产已经过了黄金十年，房价动辄大涨翻倍的时代很难再现了，所以未来并不是买哪里都能涨，卖哪里都能卖得出的年代了。

 

现如今值得我们去总结的区位、规划、产品、利弊因素非常多，怎么能够买到未来跑赢大盘的房子？

 

要不就选择看房200套，用实力和经验跑赢95%的人，要不就选择另外5%的专业房产配置机构和咨询顾问，来帮你出谋划策，解决这些后顾之忧。

 

以上是正文，来自魔都财观旗下自媒体房产孟老师。

如果你觉得有用，请把这篇文章转发给有需要的朋友。

 

【END】

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一张聚焦于生活里的智慧、温暖的桌子

 

每年到了春夏季节，中年男人们就喜欢冲出家庭和事业的“牢笼”参加一项群体运动。

 

做什么呢？

 

钓鱼。

 

比如夜钓的，整个湖面荧光闪烁，像星星一样。

 

图片来源于微博@阿粪青

 

比如半个人插入水面，一动不动。

 

图片来源于微博@阿粪青

 

还有整个人进入水里，已经达到忘我境界的：

 

 

比如说每天给老婆报备的同样一条信息：

 

 

 

他们站在一个小船上拿一根钓竿，可以站一天：

 

 

深山老林要开钓：

 

 

寒冬下雪要开钓：

 

 

打着点滴要开钓：

 

 

缠着绷带也要开钓：

 

 

甚至年暮垂垂老矣，也要老伴打着伞来垂钓：            

 

 

由此可见，男人们对于钓鱼的喜爱绝非一般。

 

为了钓鱼，男人们甘愿牺牲什么？

 

男人爱上钓鱼，就像魂被迷住了一样，甘愿放弃一切。

 

某贴吧上，一个女人吐槽自己的丈夫，年薪百万，生活十分节俭，赚来的钱全部上交，只留几百块钱在身上，唯一的爱好就是钓鱼，只要有空，他就一定是在钓鱼，没日没夜都在钓鱼，希望妻子能够允许。

 

她能够确定他真的在钓鱼，每次视频都会接，她求助网友：这样的老公要不要扔了？

 

 

于是网友们纷纷骂醒她：你老公年入百万，平时省吃俭用只为了钓鱼这一项爱好，连这个还要剥夺他的，那他人生还有什么乐趣呢？这样的老公，劝你扔了，因为你不要，还有一大把人等着要。

 

你永远想象不到男人为了钓鱼，能够牺牲什么，省吃俭用是小事，甚至连之前的不良爱好都戒了。

 

比如说某网友反映自己的舅舅，自从和爸爸叔叔钓鱼组队后，不再包二奶三奶了。

 

 

比如之前沉溺于花街柳巷和美色之中，自从爱上钓鱼之后全部戒了。

 

 

还有打游戏的，自从爱上钓鱼之后，游戏算个甚？

 

 

为了钓鱼，他们能够忍受蚊虫叮咬，能够忍受太阳暴晒变成另一个物种，甚至能够忍受一整天没有钓一条鱼而带来的失落感。

 

 

男人的终极理想，不是拥有宝马奔驰，而是能够有一台钓鱼车，能够开进湖中央，360度无死角垂钓的那种。

 

 

某机构曾经对男性做过一项街头调查，在100个男人中，有62个人后备箱放着钓鱼的钓具。

 

男人到了35岁之后，只能分为两种：钓鱼的和不钓鱼的，而钓鱼的占到了绝大部分。

 

这些男人，他们有一个共同的名字，叫钓友。

 

他们有同样一个微信群叫钓鱼之群，他们可以从几千上万一根的钓鱼竿聊到5毛钱一个的鸡毛漂，而且津津有味，乐此不疲。

 

这些男人，上到钓友论坛，下到钓鱼教学视频，他们把自己所有的时间都投入进去，男人们为了钓鱼可以奉献自己的一生。

 

毕竟生命有限，他们不会为了别的小事而放弃钓鱼这件人生大事。

 

男人为什么爱钓鱼？

 

女人永远想不通，男人为什么会喜欢钓鱼呢？

 

那里要么黑灯瞎火，要么日晒雨淋，环境极其恶劣，而且一个人对着钓鱼竿一整天，不能说话，这简直是要闷死，对于女人来说，是万万不能忍受的。

 

男人为什么爱钓鱼？

 

有人说是为了惊喜，因为今天能够钓到多少鱼永远是一个惊喜，有人说是为了与大鱼搏斗的快感，那种线在手中游走的感觉妙不可言，还有人说是为了交友，通过钓鱼可以认识更多的人。

 

其实要我来说，这些通通都是表面现象，不是最根本的原因。

 

钓鱼这件事，还得用进化心理学来解释。

 

在我们远古的时候，男人的主要工作是狩猎的，狩猎的时候是需要他们屏住呼吸，不能说话，然后专注在猎物身上，静静等待它们露出破绽，然后一举歼灭。

 

而女人主要工作是干嘛呢？主要负责野果的采摘和家务的照料，你想想一大群女人浩浩荡荡出发的场景，一边采摘果子，一边有说有笑地聊天，好不热闹。

 

而且她们回到家负责家务的时候，和人打交道，也是很热闹，这样就注定了她们的工作场景就是会有聊天可以和很多事情同时进行。

 

然而，到了我们的现代社会，这样的基因还深深地藏着男女的身体之中。

 

著名教授洪兰有一个惊人的发生，她发现男性和女性的大脑在说话或行动的时候，是完全不一样的。

 

女性在说话的时候，左右大脑都会点亮（左边是女性大脑），而男性在说话的时候，仅仅只有一边大脑会点亮（右边是男性大脑）。

 

 

所以，这也就注定了，男性在说话或做事的时候，只能专注于一件事情，是单线程的，无法很多同事同时进行。

 

而女性则不同，她们在说话或做事的时候，可以同时几件事情一起进行，是多线程的。

 

比如说，女人可以在刷牙的时候，看剧或者擦桌子，或者做别的时候，而男人就只能一样，刷牙就是刷牙，如果刷牙的时候做别的事情就会忘记刷牙。

 

直男直男，是怎么来的，想到这里就会知道了，有些男人确实只能理解字面意思。

 

 

洪兰教授还发现，男人平均每天讲七千个字就可以了，而女人每天要讲两万个字以上。

 

而大部分男性在上班或者白天的时候，把这七千个字全部讲完了，回家就不想讲了。

 

而此刻女人很想说话，但男人不想说话，于是女人会觉得男人不爱自己，因为他连话都不想和自己说，这实在是冤枉男人。

 

有些女性对她的丈夫咆哮着说出一大段话的时候，丈夫往往会变得很迟钝或沉默，因为他根本跟不上她的节奏，大脑是单线程的，超过负荷了，而妻子那一段话信息量太大，他处理不过来。

 

女人喜欢用沉默不说话或冷暴力来惩罚男人，可是她们根本不会知道…..其实男人天然喜欢沉默啊。

 

于是，很多女人发现冷暴力之后男人竟然不伤心，所以更生气了，其实这是男女思维差异，因为男人天然就不怎么喜欢说话。

 

好了，说了这么多，我们再回到钓鱼这件事情上。

 

随着我们进入现代社会，女人在那个时候的很多爱好可以保留，比如说逛街、喝奶茶、做美容，多人进行，可以聊天，可是男人呢？还能够狩猎吗？

 

像古代可以，很多帝王将相喜欢搞围猎场，可是现在根本不可能，于是男人就仅仅剩下一个可怜的钓鱼爱好了。

 

而且更重要的是，钓鱼这个场景是非常符合男性的。

 

女人憋一天不说话不行，而男人喜欢不说话，女人呆一天仅仅望着一个浮漂太枯燥，而男人就喜欢这样简单的啊。

 

所以，有些男人害怕自己妻子对自己唠唠叨叨，大脑处理不过来难受，就拿一根钓鱼竿出来放空自己。

 

我们看电视剧《蜗居》的时候，每一次苏淳和郭海萍吵架，郭海萍念念叨叨说一大堆，苏淳的大脑变得迟钝，处理不了的时候不知道怎么说，于是就出来看街头的大爷下棋，看大爷们钓鱼。

 

脱离家长里短鸡毛蒜皮，让事情变得简单和回归到自己的身上，这样的场景其实是很多男人向往的。

 

所以，男人为什么喜欢钓鱼，我们要从了解他们、理解他们的角度出发。

 

男人钓的不是鱼，而是他自己

 

张爱玲曾说：“人到中年的男人，时常会觉得孤独，因为他一睁开眼睛，周围都是要依靠他的人，却没有他可以依靠的人。”

 

男人作为一个家庭的顶梁柱，是别人的丈夫，是别人的父亲，是别人的儿子，奋斗了一大半辈子，为家里付出了很多，其实属于他们自己的东西很少。

 

我曾经问过一个狂热的钓鱼爱好者，为什么那么喜欢钓鱼？他告诉我说，只有在钓鱼的那一刻，才感觉自己真正属于自己。

 

正如很多人问，为什么男人下班开车回家，到楼下了还要在车里坐一会再上楼？

 

因为他在享受那片刻属于自己的空间。

 

随着现代化的发展，女人的口红色号分了很多种，而男人只认得红色，女人参加不同场合需要不同的服饰，而男人只需要一套西装即可。

 

而且随着男人工作的忙碌，一个家庭的买买买权利全在在女人身上，于是，没有商家再愿意把目标放在普通男人身上，也不需要讨好他们。

 

甚至，有某知名网站把男人的消费力放在了狗的后面。

 

 

许多男人一声叹息，喊出了那一句：男到中年不如狗。

 

在我真正意识到中年男性地位卑微的时候，是在读大学，我们全家人都拿着一个智能手机，而只有我爸一个人拿着一个数字按键的诺基亚手机，我们全家都穿着光鲜的衣服，而他就那几套旧衣服。

 

我们多次想要给他换掉，而他总是嚷嚷着不要。

 

一个给家里赚着最多钱的男人，却过着最卑微简朴的生活，这难道不是一种伟大吗？

 

所以，我爸爱上了钓鱼，喜欢钓鱼，我也会给他背背鱼篓，换换鱼漂。

 

我曾经和我爸去钓过一次鱼，十几个中年男人陆续来到鱼塘里面，各自展示自己的渔具装备，像有一种仪式感一样。

 

他们隔十几米坐着不说话，彼此有着默契，只是在对方上鱼的时候投去注目的眼光。

 

天气晴朗，鸟语花香，周围极其安静，那一刻，我觉得自己就像生活在一个世外桃源。

 

麻将、酒局、篮球场、保温杯里泡枸杞都不是中年男人最终的归宿，他们最终的归宿只有渔场。

 

无论一个男人在年轻的时候多么闪耀、多么灿烂地燃烧过，而他的人生总躲不过钓鱼。

 

其实男人钓的不是鱼，而是他自己。

PS：本文纯属个人观点，目的仅仅是给大家带来一种思考方向，不是仇视女性，更不是贬低男性，请勿对号入座，也请勿对某个字眼或某段话进行过分解读，欢迎来探讨，不周之处也望大家能够及时指出。

2017年：312字；

2018年：217字；

2019年：83字；

2020年：38字。

最近四年，两会工作报告关于房地产的直接表述，字数越用越少。

2020年只用了38字：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

 

未来楼市将走向何方？今天我们一起来聊一聊。

 

 

01

房贷与房价的千丝万缕

 

也许大家潜意识里，会认为有钱人是不会贷款做任何事情的，毕竟利息那么多，省一点就一点。

 

但是实际上呢，真的有钱人越喜欢贷款，因为他们会利用银行的钱去创造更多的收益。

只要他得收益能超过利息，这就是赚！

 

在买房这件事情上也是如此。看到那么多人买房，一些人一买还是好几套。

 

有人可能会觉得奇怪，为什么那些贷款买房的人，欠着银行那么多钱，不仅没有穷困潦倒，还越来越有钱了，这是个什么道理？

 

答案很明显，因为越往后钱越不值钱，过去10多年的实际通货膨胀率大概都在8%左右，也就说一年你有8%的损失。

 

举个例子来简单说明一下，现在的100万是100万，但到了明年，实际价值就只剩下了92万，8万就这么蒸发了！

 

而房贷基本都是20年、30年起，如果贷款200万，20年、30年后，这点钱又算什么呢？

 

房地产的涨落，核心是“贷款政策”和“接盘侠”。如果有人买你的房子，而且贷款容易，房价就会大涨；如果贷不出来款或者没人买你房子，你就没法买别人的，交易量上不去，房价就没法涨。

比如2016房价涨得太猛，北京在2017年出台了一个“二套首付比例不低于60%”的政策，为了防止假离婚买“首套房”的套路，又出台了“离婚一年内只要你之前买过房就算二套”，也就是传说中的“认贷认离”，两个政策全是针对贷款的。政策一出，当年的火热的房地产市场应声就凉了。

假如你想卖掉你家的300万房子买700万的，首付一下子飙到了420万，而不是之前的两百多万，你也就换不了房子了。当然了，你不是唯一一个，非常非常多得跟你一样的人都买不了了 。

这种情况下，市场上的交易量会暴跌，房价上升趋势也就限制住了，多说一句，北京房地产行业有个明显的规律，如果某个月房产买卖超过9000套，这就是要涨价的标志，如果低于这个数，那就是正常交易。

所以说贷款政策是房地产领域的关键政策，大家整天都在探讨房价的涨落，其实关键就是政府会不会动贷款政策，如果稍微动下贷款政策，房价立竿见影地波动。

在一线城市，一个常识而且是共识的问题是，月供不是问题，关键是首付，首付越低，参与进来的人就越多，房价涨得就越快。

02

未来房价是否会一直涨下去

 

首先给出结论：中国政府肯定不会让房价下跌。

有人做过统计，现在我国城市化率60%，预计到2030年城市化率70%。这种数据，逻辑意图很明显，意味着我国房价上涨还有10年的期待。

 

 

有人从另一个角度做过统计，当前我国城市人口人均住房面积39平米。户均住房1.5套。当然这些不包括在建面积和待售面积。

 

 

决定房价的最终因素是土地和人口的平衡。今年以来，从房子销售统计来看，交易趋冷，房价滞涨。说明房价已经到了一个关口期。但在行政手段的干预下，市场是看不见的手，政府则是一只看得见的手。两只手的博弈还将持续。

 

鉴于当前，地方政府能够增加财政收入的选项不多，中央还会支持地方政府继续土地财政，更不会出台限制房子的硬性措施，在维持高房价的同时，如果没有最后一根稻草出现，房价会进入一个盘整期。

 

房价会涨，这个不是让不让的事，如果有一天发生了暴跌，谁都拦不住。通过2015年股灾就可以明白这一点，当时国家队也是拼了命地救市，依旧没拦住一轮又一轮的暴跌，最后跌回3000点左右，这不这么多年过去了，依旧没涨起来。

也就是说，政府只能是作些预防工作，真发生暴跌，神仙也拦不住。

中国平均拥房率差不多是全世界最高的，央行自己说中国自有住房率96%，全世界第一，按理说中国人是全世界各国最不需要追逐高房价的老百姓。

但其实说白了，中国人追逐房子本身是追逐“升值”，多于“实用”，有了这个共识，开发多少就能卖掉多少，房子越多的人越爱买房子。

那为啥中国房价一直这么坚挺呢？似乎好像只涨不跌。

因为下边的这个模型：

如果不加管控，几乎所有大家追捧的资产价格都是呈现出这个造型，一飞冲天，然后在顶部发现没人接盘再跌下来。

世界上所有的泡沫资产都是这样，在别人的怀疑中上涨，大家都觉得它会继续涨得时候疯狂上涨，等到大家觉得它永远涨得时候发现资金不足，没人接盘爆掉了。

我国房价如果放任不管，毫无疑问会重走那条路，在万众瞩目中一飞冲天，最后跟日本房价一样重重摔到地板上。

如果发生这种事，既有好处又有坏处。

好处是，大家今后也就不再迷信房价永远涨得鬼话了，可以适当把一部分钱投在消费领域，毕竟每天都在说“内循环”，“拉动内需”，全民炒房便无法造就一个健康的内循环。

弊端也很明显，如果发生暴跌，会跟日本的情况一样，天量财富消失，不少人欠一屁股债，一生都在郁郁寡欢中度过。

那我国怎么成功避免了这一切的呢？

每次房价大涨眼瞅要出事的时候，政府果断出台限购政策，最近的一次就在2017年“317新政”，大幅收紧了贷款，买房想贷款也贷不出来，房价直接就被卡在那里了，接下来这三年里，房价看着变化不大，不过想卖出去却很费劲，成交量也一直半死不活。

也就是说，我国每次都在房价高到出事之前把房价给限制住了，避免了泡沫被刺破，大家心中的那个“房地产非常坚挺”的共识一直没有出现动摇，对于房子，永远都是“有钱就买”。

03

未来楼市的走势

 

今年政府的态度就是摁住房价。

房价太高、涨幅太快这事不仅会腐蚀经济，还可能造成大面积失业潮，其他问题都好说，失业是最麻烦的一件事。

买房的白领们都把钱都拿去还房贷，没钱消费，必然内需不振；

房价太高，房租自然不会便宜，做买卖的人赚的钱全交房租了，他们不赚钱自然会解散公司去炒房，又影响实体经济。问题是这个社会最宝贵的是企业家，他们创造财富提供就业岗位。

所以政府后续要做一个非常复杂的操作：

既让大家相信房地产依旧坚挺，毕竟影响了“房价坚挺”这个共识的后果不堪设想。

又要让大家觉得房价不会暴涨，安安心心地去做买卖去消费。

具体怎么操作呢？其实就是慢慢涨，如果发生暴涨立刻摁住，就跟衣袋里露出一沓钱赶紧塞回去一样，既表达了自己有钱，又比较低调含蓄地表示不是那种张扬的人。房价也一样，既让大家不失去信心，又没法投机。毕竟政府又要卖地赚钱，又不能让房地产把市场给腐蚀了。

所以吧，缓慢而温和地上涨是接下来很多年的基本态势，甚至涨幅会低于宏观利率，也就是房价涨幅可能长期低于你把钱存银行。

这也就向我们揭示了三件事：

如果是刚需，或者改善，买了也没啥问题。

如果是长期投资，问题也不大，共识一天不破裂，大家依旧有钱就会去买。

如果短期内借钱贷款买房准备套利，下场就是深圳这段时间炒房客的下场，刚入场就被套住了。

至于城市选择，毫无疑问，就是经济越发达的地区，今后人越多，而且还都是适龄的年轻人，我国大规模搞基建，会加重这一趋势。

尤其是随着高铁的开通，人口会加速向大城市聚集，今后会出现越来越多的鹤岗，在那种地方，房子会越来越不稀缺，好在中国没啥持有成本，不然也会出现底特律那种一美元卖房的情况。而与此同时，超大城市却会越来越寸土寸金。

最后总结一下就是：

中国房地产只要不发生日本的那种恐怖的崩盘，“房价永远涨”的这个共识就不会变，大家会一直追逐房子，省吃俭用也要多买几套，这种操作反而会进一步推高房价，让所有人都受害，或者说大部分人受害。

而国家会继续贯彻“房住不炒”，毕竟再继续炒下去，真要出事了，政府也有办法控制房价，毕竟只要控制住贷款，房价一点脾气都没。

而从全球各大都市长达百年的数据来看，一线房产趋势还是很稳的，毫无疑问会一直涨，但是接下来这几年肯定是温和上涨。

在快速恢复经济的同时，中国又放下了一招大棋。

近日，国务院办公厅印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。

意见明确表示：2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到“十四五”期末(2025年底)，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

强调要大力改造提升城镇老旧小区，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。

这是一个利惠于民的大消息啊！

因为旧改不仅能拯救“老破小”小区脏乱差、没有电梯、缺乏健身娱乐设施、没有物业管理等问题，还可能让部分人的小区升值！

根据媒体的报道，2019年具有20年房龄的沈阳小西小区，成为沈阳首批既有住宅增设电梯的试点，电梯安装后，房价每平米涨了2千元。

那么，老旧小区改造目前进展如何？如何改造？所需资金从哪来？下一步将怎样推进？上海哪些地方将迎来旧改？

01

如何旧改？这四大关键点要了解

1、旧改的目标。

按照意见要求，各地要结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。据官方此前测算，这一部分重点改造对象约有30亿平方米的规模。

2、为什么要改造？

住建部调研发现，这些老旧小区有几个特别突出的问题，一是管网破旧，上下水、电网、煤气，还有光纤，这些设施要么缺失，要么老化非常严重，老百姓反映非常强烈。

二是这些小区建造时间较早，很多公共服务是缺失的，比如养老、抚幼、物业，再进一步说还有文化娱乐、健身、机动车和非机动车的存放等，这都是普遍存在的问题。

尤其是现在很多老旧小区老龄化程度较高，老年人特别需要电梯，这也是很多居民呼吁了很久的事。

三是这些建造时间比较长的城镇老旧小区，很多没有物业管理，公共环境普遍比较差，包括道路破损、秩序混乱、私搭乱建等，这些问题直接关系到生活在小区里居民的获得感、幸福感、安全感。

3、如何改造？

根据意见，改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。

基础类主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。

完善类主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。

提升类包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

4、钱谁出？

老旧小区改造一举多得，但关键问题来了，这需要真金白银，钱谁出呢？

意见明确，建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。

具体包括5个方面，合理落实居民出资责任，加大政府支持力度，持续提升金融服务力度和质效，推动社会力量参与，落实税费减免政策。

在居民出资方面，按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用(补建、续筹)住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。研究住宅专项维修资金用于城镇老旧小区改造的办法。支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。

在政府支持方面，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。

意见还要求，商业银行加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。

02

上海目前旧改进度

老旧小区改造目前进度如何？

住房和城乡建设部城市建设司副司长刘李峰说，受疫情影响，截至5月底，今年新开工的老旧小区改造项目约为年度任务量的20%，但进入6月后新开工项目快速增加，截至6月底，已达到40%以上。

上海是旧改得领头羊。作为较早于旧改赛道上发力的一线城市，上海旧改工作已成果颇丰。

根据《上海市住房发展“十三五”规划》，2016-2020年期间，上海预计实施约5000万平方米的各类旧住房修缮改造，将完成中心城区240万平方米成片二级旧里以下房屋改造。

在2019年，上海着力破解“老小旧远”等民生难题，完成55.3万平方米、2.9万户中心城区成片二级旧里以下房屋改造，完成1184万平方米旧住房综合改造、104万平方米里弄房屋修缮保护，新增供应各类保障房6.3万套。

进入2020年，上海将坚持“留改拆”并举，完成55万平方米、2.8万户中心城区成片二级旧里以下房屋改造，继续花大力气推进旧住房综合改造和里弄房屋修缮保护，新增供应各类保障房6万套；引导支持多层住宅加装电梯。

与此同时，上海也加紧激活历史遗留的“毛地”。据悉，数年前实施的“毛地”出让规定由开发商承担拆迁补偿安置费用，但因资金、收益、市场预期等诸多原因，上海市中心目前有多幅“毛地”处于“沉睡”状态。

2019年，上海共有静安区宝山路街道257和258街坊、虹口区万安路地块3幅“毛地”启动旧改，2000多户居民受益。

截至2019年底，中心城区目前还剩27块“毛地”，涉及居民约2.9万户。其中，2020年上海重点推进的“毛地”共有8幅，分布于黄浦、虹口及杨浦。

前段时间，上海市城市更新中心的挂盘成立，表示上海进一步加快了旧改与城市更新的进程。

03

旧改影响，房子是否会升值？

那么，旧改之下，对于房价有没有影响呢？

我们从需求端来看看：

首先我们要明白，旧改和棚改不一样，大部分只是在原有存量房上动刀子，并不会创造新的购房需求。

同时，旧改使得旧房子翻新又能多住十年，有人本来想换房子的，因为旧改就可能打消购房念头，那么市场上潜在的购房需求是减少的。

因为会减少购房需求，所以旧改是利空房价的。

这种矛盾主要体现在三四线城市，因为新房都矗在那里卖不完。你把旧房子改好了，大家不买新房子怎么办？

对于向上海这样的有人口增量的一二线城市楼市来说，我觉得影响不大，旧改对楼市的影响有限。

但值得注意的是，本质上，这依然是中央定向对楼市放水的举措，只不过水流到了老旧小区。在这其中老旧房子拥有者，水泥钢筋等传统制造业、参与设计的企业、地方是最大的受益者。

不在此范围的人们则是相对利空。尤其是之前买不起新房的刚需，因为老破小在旧改之后一般都会升值，所以选择空间又小了一些。

所以如果你想买老破小二手房，得抓紧在它旧改之前上车了。

-END-

这是仙人JUMP的第213篇原创

 

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很多公司的管理者都在抱怨一个问题，那就是年轻人越来越不愿意讨好管理者了，自己年轻时候怎么怎么样。

 

尤其是越年轻的人越不理会管理者。

 

甚至还有一些段子出来，说是不要欺负年轻人，因为他们会把你骂一顿之后辞职；

 

可以欺负有房有车的中年人，因为他们背了贷款不敢反抗。

 

真是柿子净挑软的捏，缺德装在手推车里，推缺德了。

 

建议想不清楚为啥年轻人不服管这个问题的老板，也别当老板了，抓紧回家哭去。

 

多大个人了还指着别人讨好，你是天线宝宝吗?

 

对不起天线宝宝，我就是打个比方。

 

 

为什么年轻人不愿意讨好管理者？

 

很简单的三个原因，一点都不复杂。

 

任何人做任何一件事情，都起码要面临三重判断。

 

这件事情做了是不是有好处？

 

这件事情不做是不是有坏处？

 

如果没有前两者，那我喜不喜欢做这件事情？

 

人性都是趋利避害的，如果不能趋利避害，那起码也要千金难买我乐意。

 

不然这种操作我们可以统称为魔幻。

 

 

一般来说，三者都满足，人会积极性十足，例如我接到了甲方的广告，恰到了饭，就完美满足了三者。

 

接到了有钱拿，接不到没钱拿，我特别喜爱恰饭，你看这就很完美。

 

而现实生活没那么好，一般能满足一种，就可以勉强做了。

 

人生就是这样欲求不满的。

 

然后反过头来再看讨好管理者这件事情，就会发现讨好不讨好管理者，其实问题不是出在年轻人身上，而是管理者自己的身上。

 

遇事多在自己身上找原因，是一个非常有效的看问题的方法。

 

想让别人讨好你，你得符合标准。

 

自己是个残次品还要求别人供着，属于心理有问题。

 

 

先看第一条，给好处。

 

如果你是一个能够给年轻人很多切实好处的管理者，工资开的慷慨，加薪不那么多废话，舍得给核心项目并且不争功。

 

那么自然会有很多人愿意讨好你，因为跟着你有肉吃。

 

当年大国企时代的管理者们就很吃香，因为那个年代国企包办一切，讨好主管分配的管理者当然是有切实好处的。

 

这都属于可以被讨好。

 

但想清楚，大家讨好的是你给的好处，而不是你，不要自我感觉良好。

 

一切潜规则的前提都是好处，好处，好处，这个好处不一定是特别大，但一定是双方都认可的价值。

 

你给不了好处，没人会讨好你的。

 

这年头阿姨包小奶狗还知道给钱呢。

 

 

再看第二个条件，不讨好管理者会有坏处。

 

很多管理者自己以为自己管了几个人就把自己当回事儿了，就可以对付谁对付谁，最不济也可以给穿小鞋或者开除，这就太天真了。

 

这一代年轻人真的不一样。

 

人家基本都是吃过见过的主，你和人家爸妈比大概率段位还要低的多。

 

人家就算真要讨好，回家爸爸妈妈我爱你不香吗？

 

至于把人开除，真的是这年头高工资的工作不好找，但是普普通通的岗位可没这么难，能被你一个最底层小管理管的岗位能高到哪里去？

 

要是你这工作真的牛X到开出去找不到了，那叫有坏处。

 

要是你这工作真的牛X到外面没有匹配的工作，那叫有好处。

 

你看，如果你不被人讨好，显然你是既给不了好处，又给不了坏处。

 

干嘛要讨好你呀？你老几呀？

 

 

再说第三点，喜欢的问题。

 

确实大部分工作待遇既没有高到让人舔，也不至于市场上找不到替代品，那为什么还有很多管理者受人尊敬，被人讨好呢？

 

因为人格魅力。

 

当你是一个处理利益关系不偏不倚，甚至愿意牺牲自己的利益为员工争取福利的管理者。

 

当你是一个做事都是跟我一起上而不是给我上的身先士卒的管理者。

 

当你是一个酷爱给自己手下的年轻人想好出路的管理者，尽可能帮助他们在下一份工作拿到更多的钱。

 

那人家当然愿意讨好你了，为值得自己尊敬的人做事，并且能有所收获，当然是乐意的。

 

要么钱多，要么事儿少，要么人好，总得有一样吧。

 

好好想想，自己做到了么？

 

是不是整天就想着在自己那一亩三分地装X？扣得一比还希望别人舔你？

 

严肃的说，这可能是一种心理疾病，建议尽早就医。

 

希望病毒没事儿。

 

 

有时候我觉得很奇怪，这年代大家出来上班都是为了赚钱养家，大家签合同平等互利，我做我的工作拿属于我的一分钱，给钱办事儿清清爽爽的事情，非得整出讨好这种幺蛾子。

 

大家有合作就合作，合作不了就各自拿各自的指标，达到目标该怎样怎样，达不到目标也该怎样都怎样。

 

哪来这么多讨好管理者的破事儿。

 

一个合格的管理者，不是应该只监督员工产出是否达成目标么？

 

其他的事情是不是想太多了，大家签的是劳动合同，又不是卖身契。

 

弄不好装X过度碰到心情不好又有点小钱的年轻人直接给你往上面捅，上面老板早就看你不爽顺手就给弄了。

 

就算没那么惨，当众给你顶几波你也顶不住。

 

级别越高的人，被顶了之后亏越多，而且后面越不容易找工作。

 

哪怕是趋利避害，也该想想自己的房贷车贷吧。

 

 

我见过真正优秀的，受员工尊敬的管理者，多数时候其实不是很在意员工的讨好与否。

 

因为不重要。

 

管理者的核心诉求是带领团队尽可能高效低成本的达成目标。

 

能把事情按时按量办好，员工该怎样怎样，崇不崇拜自己无所谓，反正自己的核心利益点是KPI又不是考核员工崇拜，这是商业战场不是选秀舞台。

 

谁产出多就给谁好好加钱，谁造成损失就处罚谁，赏罚分明，规矩清晰，大家按规矩办事儿，都简单。

 

员工爱讨好不讨好，下班之后谁认识谁啊，别打扰老子升职。

 

 

现在职场的问题是，太多管理者是不合格的。

 

一方面能力不合格，没有能力去量化员工的产出标准，那就只能看态度了。

 

一方面意识不合格，把员工讨好当成个人能力的体现，那就只能看谁舔了。

 

又或者，自己就是靠舔一路舔上去的，觉得自己上来了没人舔，就像吃屎的时候没放臭豆腐一样没内味儿。

 

如果公司待遇高，员工可能把你当空气。

 

要是公司待遇低，员工直接把你个屁。

 

你自己还委屈巴巴的怎么没人讨好我呀，是不是这个世界的错？

 

世界就不该让你坐上这个位置。

 

 

最后，我想说，职场有职位高低，权力大小，很正常。

 

有人能力强或者底线低或者运气好或者手段脏或者长得帅当上了管理者，也很正常。

 

这个世界的竞争是全方位的竞争，你赢了就是赢了。

 

但年轻人就该讨好管理者，这不正常。

 

过去这种现象普遍吗？

 

普遍，且一直如此。

 

但一直如此，就是对的么？

 

况且现在的公司给得到过去的好处么？

 

人类在发展，时代在进步，物质在丰满，应该向前看，而不是向后拾起那些糟粕。

 

从这个角度讲，不给钱，屁事儿多，水平差，人还烂的管理者，恐怕要思考的不是年轻人讨好不讨好你，而是自己会不会被这个时代给丢下。

 

然后踩上一脚。