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◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  江文华

近日，中国房价最高的两个城市——上海和深圳，不约而同推出大动作：

上海规定，二手房要经过价格核验才能挂牌；

 

深圳传出，政府上线了“二手房交易系统”（随后下线了）；

字越少，事越大。其实，这两件事，都可以看成是“二手房指导价”的升级版。

上海一出手，就把指导价落到实操上。深圳更猛，推出一个功能叫：卖家自助卖房。

卖家可以绕过中介自助卖房，矛头指向谁，不言自明。

政府搭建平台，核验二手房价格，并鼓励卖家绕过中介，直接交易，这样的举动放眼全国，这都是少有的尝试。

让房产交易更透明，消解“卖家-中介”的天然利益同盟。这一招，实在是妙。

一盘破解房价“螺旋上涨”死循环的大棋，正在展开。

2020年11月，上海市房地产交易中心发布《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的通知》，开始对二手房进行房源核验：

没有通过核验的二手房，就无法对外发布。

房主要提供权证号、建筑面积、抵押登记、租赁登记、查封登记等信息，且必须在今年3月19日前完成核验。

3月20日，上海二手房一夜之间少了2万套，就是很多房子没有完成核验而下架造成的。

现在，上海房源核验已经从“真房源”扩展到“高房价”。

7月9日，上海市房管局提出，即日起将进行价格核验，没有通过的房源不得对外发布。

针对业主，如果存在一定的违规，比如发布虚假房源，发布房价过高，可能会纳入诚信记录，甚至暂停网签。

这也意味着，房产交易正变得越来越透明。精明的上海人也会爱惜自己的羽毛，保住购房资格，所以不敢乱来。

上海的政策既没有涉及信贷，也没有提到加大供应，但效果正在慢慢显现，闷声干大事。

再看看深圳，二手房指导价已经发威。

深圳二手房成交套数自4月份跌破5000套枯荣线后一路走低，6月只成交2500多套，同比减少7成多，跌入冰点。

鼓励卖家“自助卖房”的系统，如果真的上线，那又将是一枚深水炸弹。

这两大城市，都动真格了。

上海和深圳，为什么要这么做？

为什么在调控频繁的当下，地方政府还要在百忙之中，抽空设计出一套二手房市场调控系统？

首先，贝壳的“真房源”，主要是针对早期中介行业流行假房源、吃差价这一套玩法，确立了自身的竞争优势。

中介平台上的“真房源”，是为便捷性服务的，他们不会主动落实政府指导价，反而有动力突破限价。

政府来做“真房源”，那就不一样了。深圳和上海，正在努力对二手房市场，实行严格的价格管控。

说起二手房指导价，欧陆国家是祖师爷。比如德国，不仅对房价，还对地价、房租设定了非常完备的价格体系。

当地的房地产价格，既不是开发商定的，也不是政府相关部门定的，而是由第三方说了算。

这个第三方，包括独立的评估专家和公共评估机构——公共评估委员会。前者提供房地产评估报告，对结果负责30年，后者重点制定“地价图”的“标准价”或者“指导价”。

这个“地价图”，数据由全国房地产交易记录汇合而成，也会参考独立机构的房地产评估报告，形成“销售价格总汇”。

德国的指导价有以下特点：

覆盖全国，范围广；

 

第三方制定，相对客观；

 

成为很多后续政策的依据，相当重要。

比如，德国政府每年都会依据指导价征收房地产税。

以指导价为基准价格，开发商或者房东的定价超过基准价20%就属违法，超过50%就是犯罪，最高吃三年牢饭。

瑟瑟发抖。

德国房地产定价机制/图源：海通证券

看来，深圳的二手房指导价在德国面前，仅仅是婴儿水平。

另外，我们把上海和深圳的政策结合起来看，会发现一个相同趋势：

透明化。

二手房交易价格、交易过程、房子本身，买卖方信息、中介信息，都原原本本展现出来，作假、炒作的空间变得非常狭窄。

问题来了：

沪深执着地推行二手房交易透明化，为的又是什么？

根据财新报道，此次上海二手房房价核验，主要针对近一年猛涨的学区房。

去年，上海民办学校也要摇号，导致家长纷纷去买公办学校学区房保底，导致学后者价格暴涨。卖家不愁卖，买家抢着买。

今年，上海首先出台教师流动政策，又推行高中招生录取改革，菜中的学生上上海重点高中的概率大幅提高，从而挤占了初中强校学生的名额。学区房热度才有所下降。

不过，这不是终点。

炒作学区房，走出了我国特色：

不鸡娃，房价会掉；

 

不操控微信群，房价难暴涨；

 

不联合中介抬高房价，都算不上合格的房价捍卫者。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提出了一个分析框架，我觉得很有道理：

深圳楼市有个攻守联盟，由中介、投资客、业主构成，凭借着信息不对称，把一个个楼盘变成杀猪盘。

一个个买家，都是案板上一只只待宰的小猪猪。

主要问题是，买家是分散的，无法形成同盟。

而且，攻守联盟会通过增加看房批次、内部人接盘等方式构建房产交易虚假繁荣，拉升房价。最典型的就是深房理。

上海学区房同理。

对此，政府提高房产交易透明度，其实就是打破了这个由中介、投资客和业主构成的攻守联盟。

我们不妨来推演一下：

由于房价需要核验，业主想卖二手房，就没法像之前一样挂高价，甚至无法在业主群怂恿所有人抬高价格。同时，挂牌多次也有可能被系统盯上，严重的可能会限制房产交易。

买家想买房，不用通过中介或者贝壳等平台了解房价，而是直接上系统看价格。

攻守联盟唯一能做的，或许就是合伙不按指导价卖房。当然，这就会降低买家买房意愿，转而投向新房市场、实际价格和指导价相差不大的楼盘。

久而久之，看房人数持续走低，坚守高房价的业主心态也会发生变化。于是乎，降价潮就会开始。

按照德国的经验，沪深两地的动作，也有可能为以后的房地产税做准备工作。

总而言之，沪深的措施，直接目的在于房产交易透明化，进而打破攻守联盟，促进房地产市场更加健康，也有可能为房地产税铺平道路。

目前，全国已经有深圳、宁波、成都、西安等地推出了二手房指导价（上海房源核验，也是一种“指导价”）。

不过，从目前出台的情况看，真正下猛药的，只有深圳。

深圳在今年初公布了近3600个小区二手房指导价，占所有小区的7成。而且首创与房贷挂钩的规则，银行按指导价发放贷款，配合其他金融措施，打掉金融杠杆，迅速冰封楼市。

此后，东莞、无锡、宁波多地都站出来响应。只可惜，只有宁波、成都和西安真的落地二手房指导价。

东莞、无锡，现在都安静得很。

况且宁波、成都和西安，只是在小范围开展测试。

深圳二手房指导价覆盖7成小区，宁波不到3%，西安不到2%，成都已经发了第二批指导价小区，总数也不过3%。

冰山一角。

至于政策能否起到效果，还要看后续发布的小区数量，以及指导价和实际成交价的差距。数百个小区，根本动摇不了庞大的二手房市场；相差几千块，二手房指导价就相当于一纸空文。

从目前出台二手房指导价的城市看，都是热点一二线中楼市相当火热的城市。那么接下来，抢房乐此不疲的杭州、南京等一二线城市，必定有动作出来。如果不是二手房指导价，也会出台像上海一样的房价核验措施。

不过，换一种角度看，政府对房地产是呵护的。还有一个很明显的例子是，广州不会在6月份，也就是全国范围收紧调控之际，推出延长二手房公积金贷款最长期限到30年等宽松政策。

这也就意味着，政策总有松动之时。

房地产调控收紧并不意味着房产失去投资价值。在房住不炒的大背景下，通过配置不同城市的资产，跑赢通胀，共享时代发展红利，是每个人打好资产保卫战的关键。

北上广深，政策收紧，窗口期已过，但大部分热点二线城市还有机会。

二手房指导价、贷款收紧、利率提高，是窗口收紧的信号。参考深圳二手房指导价，政策产生威力仍需一定时间。这段时间，长则半年，短则一个月，也是本轮周期内的最后窗口期。

参考资料：

财新网：上海调控二手房价 价格核验通过后才能挂牌

真叫卢俊：上海突然下架一万多套二手房，背后…

李宇嘉观楼局：深圳楼市破局，在此一举！

海通证券：保障供给，完善租赁，抑制投机！——德国房价为何低位稳定？

新华网：综述：德国形成独特房地产价格评估体系

 

END

楼市普涨时代已结束，盲目上车的人终将付出惨烈代价。

转自: https://mp.weixin.qq.com/s/OKasVaZIc7RElnWHQNcDAQ

◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  黄汉城、路口大爷

今天，中共中央、国务院印发《关于支持浦东新区高水平改革开放 打造社会主义现代化建设引领区的意见》。

又是一份超级重磅文件。

不久前，上海成立800亿元的上海城市更新基金，而网上又流传，为了支持浦东打造社会主义现代化建设引领区，浦东要升格为所谓的“直辖市”。种种刺激下，自贸区概念股掀起涨停潮。

所谓直辖当然是无中生有。

但是中央支持上海浦东的力度，一点都不假。这份意见让浦东获得了其他城市梦寐以求的诸多大礼包。

其政策之新，红利之大，闻所未闻，至少我是第一次见到。

上海奔向全球一线城市的速度，从今天起将大大提速。

意见当中有句话特别值得玩味——在浦东全域打造特殊经济功能区。

这里头有两个关键词，一个是全域，一个是特殊经济功能区。

2019年，上海临港被定义为“特殊经济功能区”之后，临港便从全国众多自贸区中脱颖而出，各项优惠政策不亚于海南自贸港。

如今整个浦东新区都要成为“特殊经济功能区”，意味着以前只有临港专属的特殊红利也会外溢出来，覆盖到全域。

像意见当中提及，“允许浦东认定的研发机构享受进口自用设备免征进口环节税、采购国产设备自用的给予退税政策。”

实际上就相当于，以后只要是被官方认可的研发公司，无论你在浦东哪个位置，某种程度上都会被“默认”为设立注册在临港片区。

这可就不得了了。我还真是第一次看到这样的制度安排。

它相当于开了个小灶，让那些奋斗在研发一线的公司可以名正言顺地“偷吃”到特殊海关监管区域的税收制度。

这些公司在采购国内设备的时候，不管是电气设备、显微镜还是光刻机，都会被当做出口对待，予以增值税退税；从国外采购设备进来的时候，也能免征进口税。这可是赤裸裸的“扶上马，送一程”啊。

中央重点扶持上海成为科创中心的意味，不言而喻。

在过去很长一段时间里，上海作为中国对外开放的超级试验田，谈的最多的是“改革高地”，而一直避免成为“税收洼地”。

因为上海本身的虹吸力就够强了，如果再叠加税收优惠，可能会引发一波总部经济的迁徙浪潮。

所以，2013年上海自贸区横空出世，成为中国第一个自贸区的时候，便没有特殊的税收优惠。等到2019年增设临港新片区，才在几个关键领域实行15%的企业所得税优惠，算是勉强扳回一局。

与之相比，深圳前海，珠海横琴，福建平潭，这些面向“港澳台”的自贸区早就从2014年起，享受长达六七年的15%企业所得税（针对鼓励性产业），而且还在进一步的延续当中。

上海被衬得相当“落后”。

不过，从今天开始，这种局面将开始改变。

第一，设立在浦东特定区域的，专门投资于初创企业的私募基金公司，在试点期内按照企业年末个人股东持股比例“免征企业所得税”。

大家都知道，银行嫌贫爱富，初创期的科技公司失败风险性较高，很难从传统金融机构融资，阻碍了中国产业结构的转型升级。

而美国有多元化的资本市场。硅谷之所以能成为全球科创中心，除了云集众多顶级学府和最强大脑之外，也跟美国的股权投资非常发达有关系。

如今对部分参与创投的民间资本直接免征所得税，不是剑指硅谷模式是什么？

它一定会鼓励长期投资，推动上海成为全球最顶尖的科创高地。

第二，“在浦东特定区域对符合条件的从事集成电路、人工智能、生物医药、民用航空等关键领域核心环节生产研发的企业，自设立之日起5年内减按15%的税率征收企业所得税。”

企业所得税优惠覆盖范围再次扩大。从小小的临港，扩张到了特定区域。

这绝对是历史性的重大突破。

种种迹象显示，政策的天平已经发生了倾斜。中央给与浦东史无前例的大礼包，使得上海奔向全球一线城市的速度将大大提速。

打造全球性城市，上海的金融功能必然会得到进一步强化。

上海必须要拥有调动巨额全球资金的能力，才能在国际金融中心的逐鹿之战中站稳脚跟。

意见中有两大重点值得期待。

第一，境内长达数十年的金融禁区，或将在上海打开一个突破口。

重磅的提法是：“构建与上海国际金融中心相匹配的离岸金融体系，支持浦东在风险可控前提下，发展人民币离岸交易。”

上海要成为真正的国际金融中心，必然要拿下离岸金融业务。

现在全球有四种类型的离岸金融中心，分别是：

1 伦敦离岸金融中心，始于上个世纪50年代末的欧洲美元市场，是国际上形成最早也是最大的离岸金融市场，拥有对离岸美元的定价权。

2 纽约离岸金融中心，也叫国际银行设施（简称IBFs），独立于在岸业务，属于严格的内外分离型，同时是人为设立的，是最特殊的一类离岸金融市场。

3 新加坡离岸金融中心，初期是内外分离型，随后逐步演变为渗透型。

4 加勒比海地区的离岸金融中心，典型的避税天堂。

上海更可能采取从严格分离型慢慢演变为有限渗透的内外分离型。

而不管是哪一种，离岸金融中心都有三个特征，注定了它们会受到国际资本的追逐：一是面向非居民；二是低监管；三是少税收。目前来看，在企业所得税上，伦敦为20%，纽约为21%，新加坡为14%，而上海是25%，还有不小的差距。

上海在离岸金融业务上要啃下的第一块硬骨头，就是人民币离岸交易。

作为离岸人民币市场的香港有理由感到紧张，某种程度上，上海的崛起直接对香港的地位构成了挑战。

但是，人民币国际化的加速推进，中美金融的大博弈，中国双循环格局的构建，都注定上海要承担起人民币资产定价中心的重担，成为香港这一国际金融中心的战略备案。

新时代中国金融体制改革的第一缕春风，将从浦东吹出。

第二，上海有望为中国的硬核科技带来更大规模的资金量。

意见提出：“试点允许合格境外机构投资者使用人民币参与科创板股票发行交易”，“在科创板引入做市商制度。”这明显是科创板的大利好。

目前，新一代信息技术、生物医药、高端装备三大行业领域科创上市公司的数量占比约70%，已经初步形成了产业集聚。

但是，科创板会成为中国版的“纳斯达克”还是步“新三板”后尘，最关键的还是要看市场流动性。

科创板流动性在今年隐隐然已经出现问题，市场整体交投活跃度降低，流动性也出现了分化，资金只向头部企业集中。

因此，科创板要打开新局面，一是引入更多的外资，二是改革制度。

外资的作用自然不用多说，而改革制度，上海选择了在科创板引入做市商制度。做市，顾名思义，就是在没有市场的时候给你造出一个市场来。简单理解这个制度的好处，就是当市场的买卖双方在同一时刻都不活跃时，你还是随时可以找做市商成交，他们会给你提供报价。

在深沪交易所看来，引入做市商制度有利于活跃市场，一直是作为解决市场流动性不足的一大备案。

只是这个制度讨论多年，一直没有引入，一是主板流动性充裕，暂不需要；二是要考虑制度设计上的平衡，如何在吸引更多券商进入、让他们有利可图的情况下，还要保证对竞价交易者的公平交易权。做市商制度更适合以机构投资者为主导的市场。

而科创板的50万元门槛拦住了大部分的散户，目前也是国内证券市场中最适合引入的。

中国要打造自己的“纳斯达克”的决心很坚定。

关于浦东或者说上海的未来，我还有更多的猜想和期待。

意见在总体要求中提出：

支持浦东勇于挑最重的担子、啃最硬的骨头；从要素开放向制度开放全面拓展；加大开放型经济的风险压力测试。

这些用词细细考究的话，大有内涵

上海只有从要素开放转向制度开放，走入深水区，做前人未有之事，干他人不敢之事，才算是挑最重的担子、啃最硬的骨头。

也就是说，要全面对标世界最高开放标准的自贸港。

在这方面，上海可是充满了巨大的想象空间：

第一未来上海是否能率先在一定程度上放开货币市场呢？每人每年不再限定在5万美元的购汇额度，给与上海居民更高的弹性空间，比如说两倍、三倍甚至更高？

这并非不可想象。就像我之前在《海南会不会取代香港？》一文中分析，海南建设自贸港，900多万常住人口拿到了一个独享的大红包，就是允许岛内居民免税购买入境商品。

零关税的受益者，从“企业”身上外溢出来，扩张到了特定某个省市的普通消费者，由这个片区的民众独享，这在内地历史上还是第一次。所以，以后若是为上海单独开一个口子，我一点也不意外。

第二上海证券市场能否开设国际板呢？之前上海已经筹划很多年了，只是因为08年全球金融危机等诸多原因，才遭致搁浅。

虽然澳门也会建立以人民币计价的离岸证券交易所，但并不妨碍上海开设同种类型的国际板。

毕竟在人民币在岸证券交易所方面，中国就有过一南一北两个市场（上海、深圳），是有过先例的。

第三，上海自贸区最先实验FT账户，其资金划转采用了“一线宏观审慎，二线有限渗透”规则。中国居民开设FT账户后，跟境外账户之间的划转结算相对自由，跟境内常规账户则相当于跨境业务管理。

只有因为经常项下的业务、偿还自身名下贷款、实业投资等真实需求，本土居民才能把钱（限于人民币）从境内常规账户，划到FT账户下。

未来这道防火墙会不会整个后移，既跳开自贸区范围覆盖到全上海，把整个上海市打造成一个特殊的离岸市场。而上海跟境内其他城市的资金往来，则当做跨境业务处理？

第四，中国的资本账户可分为7大类11大项40个子项，绝大多数已实现“基本可兑换”或“部分可兑换”，但都是在事前资质审批及事后额度严格限制下。以后上海可能会在某些方面取消限制，变成完全的自由兑换。

来源：中国人民银行济南分行

目前，人民币是全球第五大支付货币和第六大储备货币，还远远称不上国际货币。因为在全球跨境支付交易中，使用美元的比重约42.5%，人民币仅有2.2%。

这些闸门一旦开启，上海将为中国打开更加顺畅的人民币回流通道。

而基于通畅的回流渠道、高水平的自由兑换，境外居民对于人民币才会有普遍的接受性，愿意持有人民币。如此，人民币才能真正的走向国际化，帮助中国减少汇兑损失，收取更多的铸币税，刺激对外贸易和投资。

人民币国际化的意义，是如何高估都不为过。

方星海就说:如果人民币国际化能够取得更大进展，中国抵御金融被人家脱钩的能力就会大大增强。

转自: https://mp.weixin.qq.com/s/KmyT8vg4U2COolXhyUtmYw

 

原创作者：柯谈（个人微信：linco_kkkkk）

微 信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）

 

本周，上海二手房市场正在经受着有史以来最大的煎熬！7月19日也就是下周一，上海将会有大量二手房下架，其中，首当其冲的就是豪宅和学区房！

 

2021年7月9日，上海市房管局召开本市规范二手住房房源挂牌管理会议。会议明确，在本市已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。

 

去年2020年11月16日，上海市房地产交易中心发布《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的通知》，开始对二手房进行房源核验，本操作规范于 2020 年 12 月 15 日起实施。不过当时核验的仅限于产证、身份信息和抵押信息等，没有涉及到价格。因此，2021年3月20日，上海链家一夜之间下架了2万多套二手房，待全部逐一核验房源真实性之后才重新上架发布。

 

而现在上海在此基础上针对二手房价格祭出了杀手锏：价格核验，并给出了具体操作时间表，如下图：

 

7月12日，上海所有挂牌的二手房基本已经完成了价格核验，7月18日将把超过限价的高价房源统一下架，7月19日，上海链家挂牌的二手房数量将会大幅减少。

上海本次的二手房价格核验不同于深圳、成都、西安、宁波等已经出台二手房成交参考价的机制。上海这次官方根本不公布各个小区的最高限价，而是由链家中介自行上报房源价格，然后主管部门审核，在限价之下的就通过，可以对外展示，超过限价的就不通过等待下架。而这个“限价”是不透明的，只有主管部门自己知道。所以中介们只能一次次的上报房源之后，试探最高限价是多少。虽然没有明确，但其实目前上海二手房的限价标准已经基本明晰了。

我通过层层关系，第一时间拿到了上海浦东陆家嘴板块的各小区核验结果，价格我按照从高到低依次排序，我只列出top100：

 

汤臣一品：最高限价 22.69万元/平，而目前有房源挂牌25万/平

梅园三街坊：最高限价15.34万元/平，之前就是闻名全国的双一梯队顶级学区老破小，目前挂牌13-21万不等，相当于最多打7折。

东方悦耀：15.1万元/平仍没有通过，而目前挂牌价普遍在17-21万元/平，相当于最多打7折。

2018年开始上海滩最火爆的前滩，除了中粮前滩海景壹号外，其它的楼盘比如晶耀名邸、海悦华庭、东方逸品、华唐名邸按照现在20万元/平的挂牌价全都没有通过核验。

另外，我从链家了解到浦西豪宅标杆翠湖天地限价在13万元/平左右，而目前翠湖不论几期，基本挂牌价都在20万+，相当于打6折。

另外，对于一些中低档次的普通住房，限价与市场价差别不大，最多打9折：

从这次上海二手房价格核验完全可以看出：针对豪宅和高单价的顶级学区老破小，限价非常严格，基本上是6-7折，而普通住房价格影响不大。

那么，这个二手房价格核验有啥具体影响呢？

首先，超过最高限价的房源是绝对不允许在外网对外展示的，最多只能在链家内部展示，也就是说买房者在贝壳、链家上只能看到低单价的房子，看不到高单价的房子，那么，高单价的房子带看量就会低很多，而且买房者的预期也会受到严重影响，高单价房子就很难卖掉。另外，对于高单价的房子，中介人员推荐也会受到一些限制，虽然现在没有明文规定，但是过段时间一定会明确的。

其次，目前上海还没有出台政策要求按照最高限价来审批按揭贷款，但是不排除接下来会如此操作，毕竟，深圳、成都、西安都已经将限价和贷款无缝连接了。

最后，7月19日，链家网上的上海二手房挂牌量大概率会腰斩，现在是3.1万套，到时候估计会低于1.5万套。下架的高单价房源如果想再次上架销售，必须业主同意降低到限价之下才行。也就是说，低价房源会越来越多，诚心卖的房子会越来越多。

那么，目前上海楼市该如何操作呢？

我从3月1日的《一线房产，暂缓投资!》到5月2日的《房价大涨，今年结束》，再到6月14日的《这些城市的房子，现在别高位接盘》，一再强调告诫大家：上海目前绝对不能买二手房，因为价格虚高，买进必定成为接盘侠。现在的上海只适合打新倒挂新盘，积分高、首付多的朋友，新盘至少可以打1-2年，因为新盘价格这两年一定不会涨，再低的中签率也抵不过屡败屡战，反正二手房会跌，新房多试试总会有机会的。看清形势，正确抉择吧！

来源 | 房东经济说（ID:SEASFO）

责任编辑 | 包不同

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现在中国有个很有意思的现象：全民看多房价、全市场看空地产股。

随着房价的上涨和租金的停滞，个别热点城市住宅的估值接近100倍（即房价是年租金的100倍）、而地产股市盈率跌到5倍甚至更低，而且越来越多的地方出现了按房价计算单个小区的市值超过其开发者总市值的奇妙现象。

中国恒大今年以来股价表现

深圳楼市是全国风向标，值得研究。在5月二手房成交量跌至只有3000套出头后，6月的数据显示当地的成交活跃度还在进一步下降。6月全市二手住宅过户套数为2575套，环比下滑14.9%。成交面积为23.7万平，环比下降14.1%。

深圳二手房成交量

而进入七月后，情况还在恶化，截至7月11日，深圳全市一手住宅成交1054套，二手住宅成交770套。这意味着7月二手房成交量有可能低于2000套，这在过去是难以置信的数字，甚至在往年的春节当月也没有这么少过。

2019年1月至2021年7月（1-11日）深圳一手和二手住宅成交

要稳房价，存量市场不断缩量并不奇怪，因为这符合现有调控目标，实现以时间换空间、锁住存量、降低流转。

我们在往期主题 二手房停贷了吗？400万亿资产可能受冲击 中曾提有过一个预判：如果现有的措施保持不变，这个成交量未来将只有更低、没有最低。

而除了成交量外，另一个非常吸引眼球的数据是租金。根据深圳中原研究中心监测显示，6全市住宅租金为71.9元/平米/月，环比下降1.23%。租金回报率继续下滑至1.07%，而租金回报率的倒数就相当于一套房子的市盈率，因为租金是房产可产生的全部自由现金流，因此租金对应的是上市公司的净利润（而非股息），这意味着深圳二手住宅的平均估值接近100倍，而被各路自媒体说成是超级大泡沫的美股，其代表性指数标普500市盈率也不过32倍。

深圳租金走势 2017-2021

我们从趋势上看，2021年6月的全市平均租金比三年前还要低，说好的供不应求呢？说好的人多地少呢？租金一项数据就把上述所有空洞概念给证伪了。

补充说明一下，中原地产从2004年5月开始跟踪深圳和其他几个中国大陆热点城市的房价和租金，在2004年5月时，深圳的租金回报率在7%以上，而现在是1.07%，这个数字同样也是有统计以来最低的值。

它意味着如果业主现在买房收租，要接近一百年才能回本，比如说1000万价值的住宅，在有幸不空置且租约稳定的情况下，一年平均收入只有10.7万，这还没有考虑折旧、土地使用权、未来的房产税等等不可预测的利空因素。从另一个角度看，在这么高的估值、这么低的租金回报率之下，如果房价真的不涨，那么现在上车的人都是接盘侠、现在不套现的人都是慈善家。

租金是比房价更能说明市场实际住房需求的指标，衣食住行是人的基本需要，出行是刚需、买车不是刚需；居住是刚需、买房不是刚需。不会有人租房后空在那里、不会有人租房后坐等升值、也很少有人会加杠杆租房，所以租金（而非房价）才是衡量实际居住需求和存量市场供需关系的最佳指标。

但我们退一步说，包括深圳在内的热点城市住宅租金真的低吗？并不低，现在的租金价格相比各个城市的平均收入或中位数收入而言，这个租金一点也不低，很多人每个月租房的成本达到甚至超过了月收入的一半，说租金回报率低，那是因为房价太高，租金下面放一个这么大的分母，回报率当然低到不能看了。

租金回报率是指一套房每年可赚取的租金比上这套房的总价值，比如一套价值200万的房产，如果每年可以收到5万元的租金，那么这套房的租金回报率就是2.5%。

另外有一个被传了很长时间的谬论，说我这套房是当年100万买的，现在价值1000万、年租金10万，所以我的租金回报率是10%。

这种说法很迷惑人，但错的离谱。因为租金回报率是资产的一个即时属性，就像公司的市盈率和股息率一样，举个例子：现在腾讯股价550港元，市盈率25倍，但假设你的持仓成本价是100港元/股，你不能以自己当年买入的价格计算现在的市盈率得出4.5倍的结论吧？因为现在腾讯就是25倍，你要卖也是以现在的价格卖，我们衡量腾讯是贵还是便宜，就是以25倍作为参考的。

对房产而言，租金回报率没有固定的合理值，具体要看各个地方的按揭利率，因为利率决定资产的估值，如果一个地方利率为零，房价自然容易更高，租金回报率就会更低；如果一个地方利率比较高，那么买房者用杠杆的空间就比较小，房价不容易上涨、租金回报率相对就会更高。

我们放眼全世界，绝大多数城市住宅的租金回报率都和当地的按揭利率差不多，或略高于按揭利率。

来看看全球大都市对比：

香港租金回报率3.1%、30年按揭利率2.5%；

纽约租金回报率3.5%、30年按揭利率3%；
东京租金回报率5%、30年按揭利率1%；

伦敦租金回报率3.8%、30年按揭利率3.1%；

多伦多租金回报率3.6%、30年按揭利率3.4%。

需要备注的是，对于纽约、东京、多伦多这种存在相对比较高房产税的城市，上述租金回报率已经是去除房产税后的净回报率。

日本长期最优按揭利率（1995-2021）

再看看中国大陆的几组数据：

武汉租金回报率2%、30年按揭利率5.7%（首套）；

北京租金回报率1.5%、30年按揭利率5.2%（首套）；

深圳租金回报率1.07%、30年按揭利率5.1%（首套）。

简单对比不难看出，中国大陆的住宅估值（租售比）和市场上的按揭利率对比起来显得非常不划算。

但即便是这样，还是有无数买房者出于自住或投资投机，仍然前赴后继往里冲，根本原因还是对房价上涨的预期太强烈，在这一点上，自住和投资没区别，自住怕以后房价继续涨，在这种恐慌之下抓紧时间上车；投资押注未来房价还要继续涨，所以上车坐等升值…所以两者本质都是投机、都是在赌房价的上涨。

因此在我看来，整个市场上并没有几个是真刚需，如果一个人明知道房价不会涨或觉得房价要跌后还必须要买房，这种人才算是真刚需。

房住不炒的落实，短期内虽然没有让房价大跌，却让租金先走弱了。对于管理者来说，这似乎也挺好，价格不急跌保护了金融系统的安全、租金下跌降低了真正的刚需成本。

这里说一个比较扎心的论点，这几年很多中产的获得感，其实都是房价给的。因为这几年很多行业和岗位收入没有什么提高，而且竞争压力增大。只有房价给买了房的人一些安慰，甚至在房价上涨的背景下可以让人忘记自己的辛苦，毕竟房价一涨，可能就涨出自己十年的收入。

但随着房价不再上涨，低租金回报、低流动性、学区稀释等挑战一个接一个地出现。现在无论是购房者还是业主，都陷入了纠结境地，对购房者来说，虽然房价不再上涨，但限购限贷空前严厉，甚至连房贷都办不下来，买房的压力没有减少；对已经投资的业主来说，在限购限售和二手房指导价的作用之下，现在的房产难以出售、无法二押、无法增值，也只能按1%的租金回报率挂出去了。

转自: https://mp.weixin.qq.com/s/Fr3eQZXw5iOgnp2oj6Gigg